VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende BRF Forsbackahus nr 1 Bostadsrättslägenhet nr 203664001 0025 Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: BRF Forsbackahus nr 1, lgh nr 203664001-0025 Adress: Esplanaden 2, 818 42 Forsbacka Kommun: Gävle Område: Forsbacka Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per februari 2019 Uppdragsgivare: Kronofogden, försäljning Luleå Bostadsrätthavare: F-2394-18-21 Besiktning: Fredag 25 januari 2019 av Emil Larsson Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en bostadsrättslägenhet i bostadsrättsföreningen BRF Forsbackahus nr 1, belägen på adressen Esplanaden 2. Bostadsläge i Forsbacka med viss allmänservice, ca 2 mil väster om Gävle centrum och ca 1 mil väster om Sandviken. Objektet är en lägenhet om 3 Rok på våning 1 ½ tr. Lägenheten inrymmer ca 65 m 2 boarea fördelat på hall, 2 st rum/sovrum varav ett med klädkammare, kök och vardagsrum med utgång till balkong. Byggnaden är ursprungligen uppförd ca 1955. Lägenheten har huvudsakligen normal standard. Vissa ytor är slitna med renoveringsbehov. Till lägenheten hör ett vindsförråd och källarförråd. Tvättstuga, torkrum, bastu och garage (separat kö) finns i källaren. Förening med normal ekonomi. Månadsavgiften kommer enligt uppgift att höjas med 1 % i april 2019 och uppgår i dagsläget till 4 558 kr inklusive värme, vatten, grundutbud tv. Kostnad för hushållsel tillkommer Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till 600 000 kronor Osäkerhetsintervallet uppskattas till ± 75 000 kronor. Jämförelsetal Kr/m² BOA (ca 65 m²) 9 231 kr/m² Söderhamn 2019-02-01 Emil Larsson av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor sida 1 (4)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden försäljning Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick per januari 2019. Värderingen avser utgöra underlag i samband med exekutiv försäljning. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett fredag den 1 februari 2019 av Emil Larsson. Vid besiktningen deltog representanter för uppdragsgivaren samt en representant för bostadsrättsföreningen. Besiktning har skett exteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Bostadrättsinformation har erhållits från RB 2019-01-15. Övrig information har erhållits vid okulärbesiktning, bostadsrättsföreningens årsredovisning för år 2017 och ordförande i föreningen. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av bostadsrättsinnehavaren, bostadsrättsföreningen eller hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t ex boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. sida 2 (4)
1.4. Bostadsrättslägenhet Objekt: BRF Forsbackahus nr 1, lägenhet nr 203664001 0025 Andelstal: 1,62699 Läge i byggnaden: 1 ½ 1 tr Planlösning: Hall, vardagsrum med utgång till balkong, litet sovrum/rum, dusch/wc, kök med genomgång till rum/sovrum med klädkammare, Kök: Kök med kakel över arbetsytor. Bänkskiva i laminat och rostfri plåt. Kyl/frys(Husqvarna), spis med häll(beko), fläkt(franke), diskmaskin(bosch). Dusch/wc: Rum med wc, handfat, dusch med glasväggar. Plastmatta på golvet, kakel på väggarna. Invändiga ytskikt: Tak: målat, målade skivor Vägg: tapet, kakel Golv: Plastmatta, laminat Standard och skick: Huvudsakligen normal standard. Delvis slitna ytor Boarea: ca 65 m² enligt bostadsrättsinformation Månadsavgift: 4 558 kr enligt uppgift från bostadsrättsinformation. Enligt uppgift från föreningen ingår värme, vatten, grundutbud tv. Kostnad för hushållsel tillkommer Årsavgift: 54 696 kr (841 kr/m²) (enligt bostadsrättsinformation) Inre underhållsfond: Ja, 5 958 kr (enligt bostadsrättsinnehavaren) Pantsättning: Uppgift saknas 1.5. Bostadsrättsförening Bostadsrättsförening: BRF Forsbackahus nr 1, org nr 785000 0303 Fastighetsbeteckning: Gävle Forsbacka 3:2 Byggnad: 8 byggnader Byggnadsår: 1955 Lägenheter: 67 st Lokaler: 8 st Garage: 21 st, kallgarage P-platser: 34 st Gemensamma utrymmen: tvättstuga, torkrum, bastu, garage i källaren Ytor: Bostäder: 3 935 m² Lokaler: 644 m² Taxeringsvärde 2016: 11 344 000 kr, varav mark 1 927 000 kr och byggnad 9 417 000 kr Långfristiga lån: 15 047 351 kr, 2017-12-31. Yttre fond: 1 021 158 kr, 2017-12-31. Underhållsplan: Finns, uppdaterad 2017 Höjning av avgift: Enligt uppgift planeras en höjning om 1 % april 2019. Stammar Enligt uppgift är stammar bytt på mitten av 1990-talet. Energideklaration: Utförd: 2010-09-23. Källa: Boverket. sida 3 (4)
1.6. Bedömning av orten 1 2 3 4 5 KOMMUNDEL/ORT Utveckling Efterfrågan OMRÅDET Miljö Allmänservice BYGGNADEN Underhåll Planlösning LÄGENHETEN Standard Underhåll OBJEKTET Helhetsintryck Marknadsintresse 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god 2. VÄRDEBEDÖMNING Prisstatistik bostadsrätter i Forsbacka. Källa: UC Bostadsvärdering Ett antal försäljningar av bostadsrätter om 50 80 m 2 har skett i närområdet den senaste tiden, se ovanstående graf. Inom objektets förening har ett antal försäljningar av bostäder i liknande storlek skett sedan 2017. Priserna har varierat mellan ca 550 750 tkr för dessa, motsvarande 9 500 11 500 kr/m 2. Den senaste noteringen avser en lägenhet i objektets storlek på Elisabetgatan 13 som såldes i januari 2019 för 620 tkr. Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick till 600 000 kronor Osäkerhetsintervallet bedöms till ± 75 000 kronor. sida 4 (4)
FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Lägeskarta. Källa Eniro.se Bilaga 1 - sida 1 (2)
Lägeskarta översikt: Källa Eniro.se Flygfoto. Källa Eniro.se. Markeringen visar Esplanaden 2. Bilaga 1 - sida 2 (2)