Dnr:566/2016 Upprättad Detaljplan för fastigheten Samson 17, Tågaborg Helsingborgs stad Planområdets läge Planbeskrivning Upprättad den STANDARDFÖRFARANDE Program godkänt av stadsbyggnadsnämnden den "DAG månad ÅR" Beslut om granskning av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Beslut om tillstyrkan av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Antagen av kommunfullmäktige "DAG månad ÅR" " PARAGRAFNUMMER" Laga kraft "DAG månad ÅR" Genomförandetid till och med "DAG månad ÅR" Samråd Granskning Antagande Laga kraft
Detaljplanen redovisas i följande handlingar Denna planbeskrivning Detaljplanekarta med planbestämmelser och illustrationer Utredningar till grund för förslaget (tillgängliga på Stadsbyggnadsförvaltningen) Översiktlig miljteknisk markundersökning Kontaktuppgifter Lena Gottschalk 042 10 52 72 Medverkande Medverkande i planarbetet är planarkitekt Helena Taps. Innehåll 1 PLANEN I KORTHET... 3 1.1 SYFTE... 3 1.2 SAMMANFATTNING... 3 2 PLANFÖRSLAG... 5 2.1 OMRÅDETS DISPOSITION OCH GESTALTNING... 5 2.2 BEBYGGELSE... 5 2.3 TRAFIK... 6 2.4 TEKNISK FÖRSÖRJNING... 6 2.5 FASTIGHETSINDELNING OCH ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER... 6 3 KONSEKVENSER... 8 3.1 BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN... 8 3.2 PÅVERKAN PÅ RIKSINTRESSEN... 8 3.3 MILJÖ, HÄLSA OCH SÄKERHET... 8 3.4 NATUR- OCH KULTURMILJÖ... 9 3.5 SOCIALA FÖRHÅLLANDEN... 9 3.6 PLANENS GENOMFÖRANDE... 9 4 PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR... 10 4.1 BAKGRUND OCH ORGANISATION... 10 4.2 SERVICE... 12 4.3 RIKSINTRESSEN OCH FÖRORDNINGAR... 12 4.4 TIDIGARE KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN... 12 2 (13)
1 Planen i korthet Detaljplanen upprättas i enlighet med Plan och bygglagen (2010:900), enligt beslut om uppdrag i stadsbyggnadsnämnden 22 september 2016. Lagstödet för planbestämmelserna, utifrån 4 kapitlet plan och bygglagen, framgår under respektive avsnitt i bestämmelserutan. 1.1 Syfte Syftet med detaljplanen är att pröva en förtätning med bostäder med tillhörande parkeringsanläggning samt en anpassning av den nya bebyggelsen till befintlig miljö med hänsyn till riksintresse för kulturmiljö. 1.2 Sammanfattning Förslaget innebär att användningen bostäder behålls från gällande plan men byggrätten flyttas så den kommer i linje med byggrätten på fastigheten Samson 12. En högsta byggnadshöjd regleras till 13,5 meter och högsta totalhöjd regleras till 19,5 meter. På gårdssidan av byggnaden blir det möjligt att uppföra komplementbyggnader med en sammanlagd yta på högst 50 m 2 och med en högsta byggnadshöjd på 3,0 meter. Under denna yta får även finnas underjordiskt garage. Utfart från det underjordiska garaget ska ske via grannfastigheten Samson 12. Förslag Detaljplanen möjliggör: Cirka 9 lägenheter Konsekvenser Detaljplanens genomförande innebär att den befintliga byggnaden på fastigheten Samson 17 rivs. En ny byggnad uppförs i linje med övrig bebyggelse i kvarteret Samson, utmed Helmfeltsgatan och med samma byggnadshöjd som byggnaden på fastigheten Samson 12. Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 plan och bygglagen eller 6 kap 11 miljöbalken. 3 (13)
Planeringsförutsättningar Planområdet ligger på Tågaborg som kännetecknas av en blandad stadsbebyggelse med villakvarter och stenstadskvarter i cirka fem våningar med ett stort inslag av hus från första halvan av 1900 talet. Indraget på fastigheten Samson 17 finns en byggnad, Villa Carlshög från 1899. Byggnaden är klassad som av kompletterande värde i bevarandeprogram. Byggnaden har i gällande detaljplan reglerats med varsamhetsbestämmelsen k. På fastigheten Samson16, innergården, har det funnits en verksamhet som bedrivit oljeskadesanering och tankrengörning. En översiktlig miljöteknisk markundersökning har gjorts som visar att marken måste saneras till ett djup på cirka 0,8 meter innan startbesked för både rivningslov och nybyggnad kan ges. Planstatistik Planområdets area: 510 m 2 Exploateringsgrad: 2,0 Antal bostäder: 9 4 (13)
2 Planförslag 2.1 Områdets disposition och gestaltning På fastigheten Samson 17 finns i dag en enplansvilla från 1899. Syftet är att denna villa rivs och ersätts med ett flerfamiljhus med cirka 9 10 lägenheter och sluter kvarteret. Underjordiskt garage uppförs på gårdssidan av den nya byggnaden och tillfarten sker med stöd av befintligt servitut via grannfastigheten Samson 12. 2.2 Bebyggelse Den nya byggnaden kommer att placeras mot gatan i linje med byggnaden på grannfastigheten Samson 12. Nya byggnader inom planområdet bör utföras långsiktigt hållbara, med miljöanpassade metoder, låg energiförbrukning och sunda material. Inom planområdet har bebyggelsen en exploateringsgrad på cirka 2,0. Exploateringsgraden är beräknad genom att största möjliga bruttoarea (BTA) enligt planförslaget dividerats med områdets areal. Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen B Bostäder. 5 3 Byggnadshöjd är angivet värde i meter. 11 1 PBL 4 kap Högsta totalhöjd är angivet värde i meter. 11 1 Marken får endast förses med komplementbyggnad. 9, 10 b 1 Underjordiskt garage får finnas. 16 1 n 1 Marken skall vara planterbar. 10 e 1 50 Största exploatering av komplementbyggnader är angivet värde i kvadratmeter byggnadsarea. 11 1 f 1 Fasad ska utformas i stenmaterial. 16 1 f 2 Fasaden skall utformas med markerad bottenvåning och sockel. 16 1 f 3 Tekniska installationer ska införlivas i gestaltningen. 16 1 f 4 Takkupor får finnas till max en tredjedel av takets längd. 16 1 f 5 Högsta byggnadshöjd för komplementbyggnader är 3 meter. 16 1 Bostäder Inom planområdet medges ett bostadshus i cirka fem våningar med antingen inredd vind eller indragen takvåning. Antal bostäder blir cirka 9 lägenheter. Byggnaden får uppföras med en högsta byggnadshöjd på 13,5 meter och med en högsta totalhöjd på 18,5 meter. Kupor får finnas till max en tredjedel av takets längd. Eftersom planområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljö ställs höga krav på gestaltningen av byggnaden därför har utformningsbestämmelser lagts till som reglerar att fasaden ska utformas i stenmaterial och att bottenvåningen ska markeras och förses med sockel. De tekniska anläggningarna ska införlivas i gestaltningen. 5 (13)
Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse Den befintliga byggnaden inom planområdet som enligt planförslaget ska rivas är i gällande detaljplan skyddat med varsamhetsbestämmelsen k och är i bevaradeplan för Västra Tågaborg klassat som byggnad av kompletterande värde för stadsmiljön. Gårdar Marken bakom den nya byggnaden där underjordiskt garage får finnas skall anläggas så att det är planteringsbart för att möjliggöra att gården kan användas för utevistelse för de boende. Det är möjligt att uppföra komplementbyggnader på gården med en sammanlagd yta på 50 m 2 och högsta byggnadshöjd på 3,0 meter. 2.3 Trafik Planområdet har entréer mot Helmfeltsgatan men infarten till det underjordiska garaget sker via grannfastigheten Samson 12 och Karl X Gustavs gata. Gång- och cykeltrafik Gång och cykeltrafiken sker i blandtrafik på Helmfeltsgatan. Kollektivtrafik Kollektivtrafiken finns på Pålsjögatan cirka 50 meter österut. Biltrafik Helmfeltsgatan framför planområdet är en lokalgata. Parkering Parkeringsplatser för de boende anordnas genom en ny underjordiskt garagedel, som genom befintligt servitut ansluter till befintligt garage och använder nedfarten på fastigheten Samson 12. Den nya garagedelen möjliggör ett tillskott av 13 parkeringsplatser som delvis kan användas av övriga boende i området. 2.4 Teknisk försörjning Planområdet ligger i anslutning till befintligt ledningsnät för dagvatten, spillvatten och vattenledning. Elnät, tele, optokabel och fjärrvärme finns i anslutning till kvarteret. Dagvattenhantering Dagvattnet bör fördröjas inom kvartersmark. Dagvattnet ska hanteras i enlighet med Helsingborgs dagvattenpolicy. Avfallshantering Sophanteringen ska hanteras enligt aktuell renhållningsordning för Helsingborgs stad. 2.5 Fastighetsindelning och administrativa bestämmelser Ingen fastighetsbildning krävs för planens genomförande. 6 (13)
Fastighetsindelning och administrativa bestämmelser B Bostäder. 5 3 Generella bestämmelser som gäller inom hela planområdet: Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Villkor för startbesked Startbesked får inte ges för nybyggnad förrän sanering av marken till Känslig Markanvändning (KM) har kommit till stånd. PBL 4 kap 21 14 1 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Villkor för startbesked Marken skall innan startbesked ges, saneras till känslig markanvändning (KM). 7 (13)
3 Konsekvenser 3.1 Bedömning av miljöpåverkan Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer, med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar, att planens genomförande inte kan antas medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan och bygglagen respektive 6 kap 11 miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därmed inte genomföras. Konsekvenserna av planförslaget utreds och beskrivs i denna konsekvensbeskrivning. Sammantaget kan konsekvenserna av planens genomförande inte antas medföra betydande miljöpåverkan. 3.2 Påverkan på riksintressen Planområdet omfattas av riksintresse för högexploaterad kust och riksintresse för kulturmiljövård. Riksintresse för kulturmiljövård Det aktuella området ligger inom riksintresse för kulturvård, Helsingborgs centrala delar (M:K 15), och speglar det sena 1800-talets och tidiga 1900-talets stadsbyggande, med kompakta stenstadskvarter, platsbildningar, parker och offentliga byggnader. Föreslagen ny bebyggelse är placerat i linje med intilliggande bebyggelse. Den nya byggnaden ska inte uppföras med en högre höjd än omgivande bostadshus och påverkar därmed inte stads- eller gatubilden och bedöms därmed inte försämra den kulturhistoriska miljön eller hota förutsättningarna för riksintresset. Riksintresse för kustzonen Riksintresset för kustzon, som sträcker sig från havet och långt in över landborgen utgör inget hinder för utbyggnad av befintlig tätort. 3.3 Miljö, hälsa och säkerhet Luftkvalitet Den nya byggnadens påverkan på luftkvaliten är liten då detaljplanen endast tillför ett fåtal lägenheter. Markföroreningar En översiktlig miljöteknisk markundersökning har gjorts på planområdet. Som visar på ett åtgärdsbehov av förorenade fyllnadsmassor på cirka 0,5 0, 85 meter till känslig markanvändning (KM) för att markanvändning, bostäder ska vara möjlig. Detaljplanen bidrar således till en renare miljö. Vattenkvalitet I grundvattnet finns förhöjda halter av bly och zink samt PAH er (polycykliska aromatiska kolväten). Halterna är dock klart under gällande riktvärden för risk för ångor i byggnader. Detaljplanen tillför inte några föroreningar till vattnet. Området är redan i anspråkstagen mark för bostäder. 8 (13)
Buller från vägar och järnvägar Bullervärdena vid den föreslagna byggnaden är cirka 40 44 dba i dygnsmedelvärde. Vilket är klart under förordning om trafikbuller vid bostadsbyggnader (2015:216). 3.4 Natur- och kulturmiljö Kulturmiljö Indraget på fastigheten Samson 17 finns en byggnad, Villa Carlshög från 1899. Byggnaden är klassad som av kompletterande värde i bevarandeprogram. Byggnaden har i gällande detaljplan reglerats med varsamhetsbestämmelsen k. Planförslaget innebär att Villa Carlshög rivs och ett nytt flerfamiljshus uppförs som ger ett tillskott av cirka 9 lägenheter. Stadsbild Villa Carlshög är en rest av hur en stor del av Tågaborg var bebyggt vid 1900 talets början. När denna byggnad rivs och ersätts försvinner denna koppling bakåt i tiden men kvarteret blir mer enhetligt. 3.5 Sociala förhållanden Tillgång till parker Från planområdet är beläget cirka 900 meter från Pålsjö skog som är ett naturområde. 3.6 Planens genomförande Fastighetsrättsliga konsekvenser Inga fastighetsbildningsåtgärder krävs för planens genomförande. Avtal Ett avtalsservitut (akt 1283IM 06/4651.1) finns till förmån för fastigheten Samson 17 att nyttja fastigheten Samson 12 för genomfart samt in och utfart. Övriga upplysningar Om fornlämningar påträffas vid markarbeten ska entreprenören omedelbart avbryta arbetet och meddela Länsstyrelsen, i enlighet med 2 kap 10 lagen om kulturminnen med mera. 9 (13)
4 Planeringsförutsättningar 4.1 Bakgrund och organisation Bakgrund till planändringen Ansökan om ändring av detaljplan inkom den 20 april 2016. Beslut i ärendet Beslut om uppdrag i stadsbyggnadsnämnden den 22 september 2016. Planområdet ligger inom stadsdelen Tågaborg och avgränsas av fastigheten Samson 12 i väster och fastigheten Samson 10 i öster. I söder avgränsas området av Helmfeltsgatan. Området omfattar hela fastigheten Samson 17. Planområdet är 515 m 2. Markägoförhållanden Fastigheten Samson 17 är i privat ägo. Markanvändning Området används idag för bostadsändamål. Historik Inom stadsdelen har det under hela 1900 talet uppförts byggnader av vitt skilda karaktärer och stadens årsringar är lätta att avläsa. Trots många rivningar och stora ombyggnader finns det fortfarande en del kvar av den allra äldsta bebyggelsen. I den södra delen finns en ganska hårt exploaterad stenstad, där kvarteren är bebyggda med flerbostadshus i 4 5 våningar. I allmänhet är dessa uppförda i slutna kvarter, anpassade efter topografin. Gatunätet är i stort orienterat i nord sydlig respektive öst västlig riktning, där de nord sydgående gatorna går parallellt med landborgskanten. Kvarteret Samson är ett nästan helt slutet stenstadskvarter, bebyggt med i huvudsak 4 5 våningshus av varierande ålder (1907 1960). Fasadmaterialen är puts eller tegel. I kvarterets södra del vid Helmfeltsgatan återfinns byggnaden inom nu aktuellt planområde, en rest av kvarterets äldsta bebyggelse, villa Carlshög. Bakom villan finns en tidigare lager och industribyggnad, numera flerbostadshus, från 1906. Bebyggelse Inom planområdet, indragen från gatan, ligger en villa, kallad Carlshög, uppförd 1899 efter ritningar av dåvarande stadsarkitekten Mauritz Frohm. 10 (13)
Villa Carlshög. Fasad mot söder. Trafik Området nås via Helmfeltsgatan som är en lokalgata. Teknisk försörjning Området är väl förberett för koppling till stadens tekniska system med optokabel, fjärrvärme, vatten och avlopp samt el, som finns i anslutning till planområdet. Arkeologi Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Geotekniska förhållanden En översiktlig miljöteknisk markundersökning har gjorts på planområdet. Som sammanfattande visar följande: På hela fastigheten Samson 17 utomhus finns fyllnader, 0 0,6/0,8 meter under markytan, som innehåller halter av bly, zink, PAH M och PAH H (polycykliska aromatiska kolväten, även polyaromatiska kolväten eller polyaromater) överskridande KM (känslig markanvändning). Undantaget fyllningen vid garage/påfyllningsrör för eldningsolja öster om huset där halterna av zink överskrider MKM (mindre känslig markanvändning). Den samlade bedömningen av de styrande faktorerna för riktvärdena är att det finns ett åtgärdsbehov vid både pågående och kommande markanvändning som är bostadsändamål. De naturliga jordarterna under fyllnaderna är att betrakta som helt rena eftersom de uppmätta halterna är under mindre än ringa risk. I grundvattnet finns förhöjda halter av bly och zink samt PAH er H (polycykliska aromatiska kolväten, även polyaromatiska kolväten eller polyaromater). Halterna är dock klart under gällande riktvärden för risk för ångor i byggnader. 11 (13)
4.2 Service Offentlig service Offentlig service finns i närområdet som vårdcentral och äldreboende med mera. Skola och förskola Inom gångavstånd finns både förskolor och 1 9 skola. Handel och service Inom gångavstånd från planområdet finns närbutiker, apotek med mera. 4.3 Riksintressen och förordningar Inom och i anslutning till planområdet finns områden eller funktioner med ett värde som är intressant ur ett nationellt perspektiv. Dessa utgör riksintressen och bevakas av Länsstyrelsen. Riksintresse för kulturmiljövård Planområdet är beläget inom riksintresse för kulturmiljövård. Kulturmiljövårdens riksintressen utgörs av kulturhistoriska landskap och kulturmiljöer. Dessa ska sammantaget ge en generell bild av samhällets kulturhistoriska utveckling. De riksintressanta kulturmiljöerna skiljer sig åt genom att de tål olika former av förändringsåtgärder och i olika stor utstäckning, men gemensamt är att de kulturhistoriska värdena ska vara vägledande för utvecklingen. I denna detaljplan rivs ett kulturhistorsk värdefull enfamiljsvilla för att ersätts av ett flerfamiljshus för att öka antalet bostäder. För att beakta riksintresset ställs höga krav på gestaltningen av byggnaden. Riksintresse för kustzonen Planområdet är beläget inom riksintresse för kustzonen. Eftersom planområdet redan är ianspråktaget bedöms riksintresset för kustzonen inte påverkas. Planförslaget innebär därför ingen påtaglig skada för riksintresset. 4.4 Tidigare kommunala ställningstaganden Översiktsplan I Helsingborgs översiktsplan ÖP2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010 och aktualitetsförklarad den 26 februari 2014, redovisas planområdet som blandad stad. 12 (13)
Detaljplaner För planområdet gäller detaljplan för del av kvarteret Samson (1283K 15236), vilken redovisar bostadsändamål. Genomförandetiden för gällande detaljplan har gått ut. Bevarandeplan Planområdet ingår i bevarandeplan för Västra Tågaborg. Indraget på fastigheten Samson 17 finns en byggnad, Villa Carlshög från 1899. Byggnaden är klassad som av kompletterande värde i bevarandeprogramet. Parkeringsnorm Nuvarande parkeringsnorm för Helsingborgs stad, antagen av kommunfullmäktige 20 september 2016. Enligt denna generarar den nya byggnaden cirka fyra parkeringsplatser. Parkeringsnormen utgör ett lägsta behov vid exploatering. Det faktiska kravet på antal parkeringsplatser och utformning av dessa bestäms i samband med bygglovet. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp Redestam planchef Lena Gottschalk plantekniker 13 (13)