Upprättad den 11 oktober 2017, redaktionellt ändrad 20 november 2017 STANDARDFÖRFARANDE

Transkript

1 Dnr:566/2016 Upprättad 11 oktober 2017 Detaljplan för fastigheten Samson 17, Tågaborg Helsingborgs stad Planområdets läge Planbeskrivning Upprättad den 11 oktober 2017, redaktionellt ändrad 20 november 2017 STANDARDFÖRFARANDE Program godkänt av stadsbyggnadsnämnden den "DAG månad ÅR" Beslut om granskning av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Beslut om tillstyrkan av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Antagen av kommunfullmäktige "DAG månad ÅR" " PARAGRAFNUMMER" Laga kraft "DAG månad ÅR" Genomförandetid till och med "DAG månad ÅR" Samråd Granskning Antagande Laga kraft

2 Detaljplanen redovisas i följande handlingar Denna planbeskrivning Detaljplanekarta med planbestämmelser och illustrationer Utredningar till grund för förslaget (tillgängliga på Stadsbyggnadsförvaltningen) Översiktlig miljöteknisk markundersökning Medverkande Medverkande i planarbetet är planarkitekt Helena Taps. Innehåll 1 PLANEN I KORTHET SYFTE SAMMANFATTNING PLANFÖRSLAG OMRÅDETS DISPOSITION OCH GESTALTNING BEBYGGELSE TRAFIK TEKNISK FÖRSÖRJNING FASTIGHETSINDELNING OCH ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER KONSEKVENSER BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN PÅVERKAN PÅ RIKSINTRESSEN MILJÖ, HÄLSA OCH SÄKERHET NATUR- OCH KULTURMILJÖ SOCIALA FÖRHÅLLANDEN PLANENS GENOMFÖRANDE PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR BAKGRUND OCH ORGANISATION PLANOMRÅDET SERVICE RIKSINTRESSEN OCH FÖRORDNINGAR TIDIGARE KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN (13)

3 Dnr:566/ oktober 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" 1 Planen i korthet Detaljplanen upprättas i enlighet med Plan och bygglagen (2010:900), enligt beslut om uppdrag i stadsbyggnadsnämnden den 22 september Lagstödet för planbestämmelserna, utifrån 4 kapitlet plan och bygglagen, framgår under respektive avsnitt i bestämmelserutan. 1.1 Syfte Syftet med detaljplanen är att pröva en förtätning med bostäder med tillhörande parkeringsanläggning samt en anpassning av den nya bebyggelsen till befintlig miljö med hänsyn till riksintresset för kulturmiljö. 1.2 Sammanfattning Förslaget innebär att användningen för bostäder behålls men att byggrätten anpassas till byggrätten på grannfastigheten Samson 12. En högsta byggnadshöjd regleras till 13,5 meter och högsta totalhöjd regleras till 19,5 meter. På gårdssidan av byggrätten blir det möjligt att uppföra komplementbyggnader med en sammanlagd yta på högst 50 m 2 och med en högsta byggnadshöjd på 2,5 meter. Under denna yta får även finnas underjordiskt garage. Utfart från det underjordiska garaget kan anordnas via grannfastigheten Samson 12 genom befintligt avtalsservitut. Förslag Detaljplanen möjliggör för: Cirka 13 lägenheter 3 (13)

4 Dnr:566/ oktober 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" Konsekvenser Detaljplanens genomförande innebär att den befintliga byggnaden på fastigheten Samson 17 rivs. En ny byggnad uppförs i gatulinje som övrig bebyggelse i kvarteret Samson, utmed Helmfeltsgatan och med samma byggnadshöjd som byggnaden på grannfastigheten i väster, Samson 12. Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 plan och bygglagen eller 6 kap 11 miljöbalken. Planeringsförutsättningar Planområdet ligger på stadsdelen Tågaborg som kännetecknas av en blandad stadsbebyggelse med villakvarter och stenstadskvarter i cirka fem våningar med ett stort inslag av hus från första halvan av 1900 talet. Placerat indraget på fastigheten Samson 17 finns en byggnad, Villa Carlshög från Byggnaden är klassad som av kompletterande värde i bevarandeprogramet. Byggnaden regleras i gällande detaljplan med varsamhetsbestämmelse (k). På fastigheten Samson16, innergården, har det funnits verksamhet som bedrivit oljeskadesanering och tankrengörning. En översiktlig miljöteknisk markundersökning har gjorts som visar att marken måste saneras till ett djup på cirka 0,8 meter innan startbesked för både rivningslov och nybyggnad kan ges. Planstatistik Planområdets area: 510 m 2 Exploateringsgrad: 2,0 Antal bostäder: 13 4 (13)

5 Dnr:566/ oktober 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" 2 Planförslag 2.1 Områdets disposition och gestaltning Detaljplanen innebär att befintlig enplansvilla rivs och ersätts med ett flerfamiljshus med cirka 13 lägenheter. Byggnadshöjden blir samma som byggnaden på grannfastigheten Samson 12. Parkeringsfrågan löses med ett underjordiskt garage där tillfarten kan ske via grannfastigheten Samson 12 genom ett befintligt avtalsservitut. För att respektera kulturvärdena i detta område har utformningsbestämmelser tillförts, som att fasaden skall utformas med stenmaterial och att bottenvåningen skall vara markerad och ha sockel. Entréer mot gatan ska utföras indraget i huslivet för att skydda gående på gångbanan. Takkupor får finnas till max en tredjedel av takets längd. 2.2 Bebyggelse Den nya byggnaden ska placeras mot gatan i linje med byggnaden på grannfastigheten Samson 12. Nya byggnader inom planområdet bör utföras långsiktigt hållbara, med miljöanpassade metoder, låg energiförbrukning och sunda material. Inom planområdet har bebyggelsen en exploateringsgrad på cirka 2,0. Exploateringsgraden är beräknad genom att största möjliga bruttoarea (BTA) enligt planförslaget dividerats med områdets areal. Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen B Bostäder. 5 3 Byggnadshöjd är angivet värde i meter Högsta totalhöjd är angivet värde i meter Marken får endast förses med komplementbyggnad. 9, 10 b 1 Underjordiskt garage får finnas n 1 Marken skall vara planterbar. 10 e 1 50 Största exploatering av komplementbyggnader är angivet värde i kvadratmeter byggnadsarea f 1 Fasad ska utformas i stenmaterial f 2 Fasaden skall utformas med markerad bottenvåning och sockel f 3 Tekniska installationer ska införlivas i gestaltningen f 4 Takkupor får finnas till max en tredjedel av takets längd f 5 Högsta byggnadshöjd för komplementbyggnader är 2,5 meter f 6 Entréer ska utföras indraget från fasaden. p1 Byggnad ska placeras i kvarterslinje mot gatan PBL 4 kap Bostäder Inom planområdet medges ett bostadshus i cirka fem våningar med antingen inredd vind eller indragen takvåning. Antal bostäder uppgår till cirka 13 lägenheter. Byggnaden får uppföras med en högsta byggnadshöjd på 13,5 meter och med en högsta totalhöjd på 18,5 meter. Kupor får finnas till max en tredjedel av takets längd. Byggnad ska placeras i kvarterslinje mot gatan. 5 (13)

6 Dnr:566/ oktober 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" Eftersom planområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljön ställs höga krav på gestaltningen av byggnaden. Utformningsbestämmelser reglerar därför att fasaden ska utformas i stenmaterial och att bottenvåningen ska markeras och förses med sockel. De tekniska anläggningarna ska införlivas i gestaltningen. Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse Den befintliga byggnaden som enligt planförslaget föreslås rivas är i gällande detaljplan skyddad med varsamhetsbestämmelsen k och i bevaradeplan för Västra Tågaborg klassad som byggnad av kompletterande värde för stadsmiljön. Gårdar Marken bakom den nya byggnaden där underjordiskt garage får finnas skall anläggas så att det blir planteringsbart för att möjliggöra att gården kan användas för utevistelse för de boende. Det är möjligt att uppföra komplementbyggnader på gården med en sammanlagd yta på 50 m 2 och med en högsta byggnadshöjd på 2,5 meter. 2.3 Trafik Planområdet har entréer mot Helmfeltsgatan men infarten till det underjordiska garaget kan ske via grannfastigheten Samson 12 och Karl X Gustavs gata. Gång- och cykeltrafik Gång och cykeltrafik sker i blandtrafik på Helmfeltsgatan. Kollektivtrafik Kollektivtrafik finns på Pålsjögatan cirka 50 meter österut. Biltrafik Helmfeltsgatan i söder är en lokalgata. Parkering Parkeringsplatser för de boende anordnas genom en ny underjordisk garagedel, som genom befintligt servitut ansluter till befintligt underjordiskt garage som använder nedfarten på fastigheten Samson 12. Den nya garagedelen möjliggör ett tillskott av 13 parkeringsplatser. 2.4 Teknisk försörjning Energiförsörjning och telekommunikation Elnät, tele, optokabel och fjärrvärme finns i anslutning till kvarteret. Det är viktigt att fjärrvärmen till befintligt hus sägs upp i god tid, mer än 3 mån, innan rivning. Fjärrvärmeservisen är trycksatt från nätet utan egen avstängning och behöver kopplas bort i passagen in till Samson 16 innan rivning av Samson 17 kan påbörjas. Vatten och spillvatten Planområdet ligger i anslutning till befintligt ledningsnät för dagvatten, spillvatten och vattenledning. Brandposter finns dels i Helmfeltsgatan utanför fastighetens sydöstra hörn och dels cirka 70 meter bort i korsningen Helmfeltsgatan Karl X Gustavs gata. 6 (13)

7 Dnr:566/ oktober 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" Dagvattenhantering Dagvattnet bör fördröjas inom kvartersmark. Dagvattnet ska hanteras i enlighet med Helsingborgs dagvattenpolicy. Avfallshantering Sophanteringen ska hanteras enligt aktuell renhållningsordning för Helsingborgs stad. 2.5 Fastighetsindelning och administrativa bestämmelser Ingen fastighetsbildning krävs för planens genomförande. Ett avtalsservitut finns till förmån för fastigheten Samson 17 att ansluta till befintligt garage samt använda detsamma för in och utfart på fastigheten Samson 12. Fastighetsindelning och administrativa bestämmelser B Bostäder. 5 3 Generella bestämmelser som gäller inom hela planområdet: PBL 4 kap Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Villkor för startbesked Startbesked får inte ges för nybyggnad förrän sanering av marken har kommit till stånd Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Villkor för startbesked Marken skall saneras från föroreningar innan startbesked ges. 7 (13)

8 Dnr:566/ oktober 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" 3 Konsekvenser 3.1 Bedömning av miljöpåverkan Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer, med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar, att planens genomförande inte kan antas medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan och bygglagen respektive 6 kap 11 miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därmed inte genomföras. Konsekvenserna av planförslaget utreds och beskrivs i denna konsekvensbeskrivning. Sammantaget kan konsekvenserna av planens genomförande inte antas medföra betydande miljöpåverkan. 3.2 Påverkan på riksintressen Planområdet omfattas av riksintresse för högexploaterad kust och riksintresse för kulturmiljövård. Riksintresse för kustzonen Riksintresset för kustzon, som sträcker sig från Öresund och in över landborgen öster ut, utgör inget hinder för utbyggnad av befintlig tätort. Riksintresse för kulturmiljövård Det aktuella området ligger inom riksintresse för kulturvård, Helsingborgs centrala delar (M:K 15), och speglar det sena 1800 talets och tidiga 1900 talets stadsbyggande, med kompakta stenstadskvarter, platsbildningar, parker och offentliga byggnader. Föreslagen ny bebyggelse ska placeras i linje med intilliggande bebyggelse. Den nya byggnaden ska inte uppföras med en högre höjd än omgivande bostadshus och påverkar därmed inte stads eller gatubilden och bedöms därmed inte försämra den kulturhistoriska miljön eller hota förutsättningarna för riksintresset. 3.3 Miljö, hälsa och säkerhet Luftkvalitet Påverkan på luftkvaliten på grund av planförslagets genomförande är försumbar då detaljplanen endast medger ett fåtal tillkommande lägenheter. Markföroreningar En översiktlig miljöteknisk markundersökning har gjorts på planområdet. Undersökningen visar på ett åtgärdsbehov av förorenade fyllnadsmassor på cirka 0,5 0, 85 meter till känslig markanvändning (KM) för att markanvändning, bostäder ska vara möjlig. Föroreningar kan även förekomma över och under angivna nivåer. Detaljplanen bidrar således till en renare markmiljö. Vattenkvalitet I grundvattnet finns förhöjda halter av bly och zink samt PAH er (polycykliska aromatiska kolväten). Halterna är dock klart under gällande riktvärden för risk för ångor i byggnader. Detaljplanens genomförande tillför inte några föroreningar till vattnet. Området är redan i anspråkstagen mark för bostäder. 8 (13)

9 Dnr:566/ oktober 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" Buller från vägar och järnvägar De ekvivalenta bullervärdena vid den föreslagna byggnaden är cirka dba i dygnsmedelvärde. Vilket är under riktvärdena i förordning om trafikbuller vid bostadsbyggnader (2015:216). 3.4 Natur- och kulturmiljö Kulturmiljö Placerat indraget på fastigheten Samson 17 finns en byggnad, Villa Carlshög från Byggnaden är klassad som av kompletterande värde i bevarandeprogram. Byggnaden har i gällande detaljplan reglerats med varsamhetsbestämmelse (k). Avsikten är att riva Villa Carlshög och ett nytt flerfamiljshus kan uppföras som ger ett tillskott av cirka 13 lägenheter. Stadsbild Villa Carlshög är en rest av hur en stor del av Tågaborg var bebyggt vid 1900 talets början. När denna byggnad rivs och ersätts försvinner denna historiska koppling bakåt i tiden men kvarteret blir mer enhetligt. 3.5 Sociala förhållanden Tillgång till parker Planområdet är beläget cirka 900 meter från Pålsjö skog som är ett av Helsingborgs största naturområden. 3.6 Planens genomförande Fastighetsrättsliga konsekvenser Inga fastighetsbildningsåtgärder krävs för planens genomförande. Avtal Ett avtalsservitut (akt 1283IM 06/4651.1) finns till förmån för fastigheten Samson 17 att nyttja fastigheten Samson 12 för genomfart samt in och utfart. Detta avses finnas kvar. Övriga upplysningar Om fornlämningar påträffas vid markarbeten ska entreprenören omedelbart avbryta arbetet och meddela Länsstyrelsen, i enlighet med 2 kap 10 lagen om kulturminnen med mera. 9 (13)

10 Dnr:566/ oktober 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" 4 Planeringsförutsättningar 4.1 Bakgrund och organisation Bakgrund till planändringen Ansökan om ändring av detaljplan inkom från fastighetsägaren den 20 april Beslut i ärendet Beslut om uppdrag i stadsbyggnadsnämnden togs den 22 september Planområdet Planområdet ligger inom stadsdelen Tågaborg och avgränsas av fastigheten Samson 12 i väster och fastigheten Samson 10 i öster. I söder avgränsas området av Helmfeltsgatan. Området omfattar hela fastigheten Samson 17. Planområdet är 515 m 2. Markägoförhållanden Hela planområdet är i privat ägo. Markanvändning Området används idag för bostadsändamål. Historik Inom stadsdelen har det under hela 1900 talet uppförts byggnader av vitt skilda karaktärer och stadens årsringar är lätta att avläsa. Trots många rivningar och stora ombyggnader finns det rester kvar av den allra äldsta bebyggelsen. I den södra delen finns en ganska hårt exploaterad stenstad, där kvarteren är bebyggda med flerbostadshus i 4 5 våningar. I allmänhet är dessa uppförda i slutna kvarter, anpassade efter topografin. Gatunätet är i stort orienterat i nordsydlig respektive öst västlig riktning, där de nord sydgående gatorna går parallellt med landborgskanten. Kvarteret Samson är ett nästan helt slutet stenstadskvarter, bebyggt med i huvudsak 4 5 våningshus av varierande ålder ( ). Fasadmaterialen är puts eller tegel. I kvarterets södra del vid Helmfeltsgatan återfinns byggnaden inom nu aktuellt planområde, en rest av kvarterets äldsta bebyggelse, villa Carlshög. Bakom villan finns en tidigare lager och industribyggnad, numera flerbostadshus, från Bebyggelse Inom planområdet, indragen från gatan, ligger en villa, kallad Carlshög, uppförd 1899 efter ritningar av dåvarande stadsarkitekten Mauritz Frohm. 10 (13)

11 Dnr:566/ oktober 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" Villa Carlshög. Fasad mot söder. Trafik Området nås via Helmfeltsgatan som är en lokalgata. Teknisk försörjning Området är väl förberett för koppling till stadens tekniska system med optokabel, fjärrvärme, vatten och avlopp samt el, som finns i anslutning till planområdet. Under hösten 2017 kommer den kombinerade avloppsledningen i Helmfeltsgatan att ersättas med ett duplikatsystem, det vill säga fastigheten kommer att få en servis för spillvatten och en servis för dagvatten. Dag och dräneringsvatten kommer därefter inte längre vara tillåtet att släppa till spillvattenförande servis. Arkeologi Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Geotekniska förhållanden En översiktlig miljöteknisk markundersökning har gjorts på planområdet. Som sammanfattande visar följande: På hela fastigheten Samson 17 utomhus finns fyllnader, 0 0,6/0,8 meter under markytan, som innehåller halter av bly, zink, PAH M och PAH H (polycykliska aromatiska kolväten, även polyaromatiska kolväten eller polyaromater) överskridande KM (känslig markanvändning). Undantaget fyllningen vid garage/påfyllningsrör för eldningsolja öster om huset där halterna av zink överskrider MKM (mindre känslig markanvändning). Den samlade bedömningen av de styrande faktorerna för riktvärdena är att det finns ett åtgärdsbehov vid både pågående och kommande markanvändning som är bostadsändamål. De naturliga jordarterna under fyllnaderna är att betrakta som helt rena eftersom de uppmätta halterna är under mindre än ringa risk. 11 (13)

12 Dnr:566/ oktober 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" I grundvattnet finns förhöjda halter av bly och zink samt PAH er H (polycykliska aromatiska kolväten, även polyaromatiska kolväten eller polyaromater). Halterna är dock klart under gällande riktvärden för risk för ångor i byggnader. 4.3 Service Offentlig service Offentlig service finns i närområdet som vårdcentral och äldreboende med mera. Skola och förskola Inom gångavstånd finns både förskolor och 1 9 skola. Handel och service Inom gångavstånd från planområdet finns närbutiker, apotek med mera. 4.4 Riksintressen och förordningar Inom och i anslutning till planområdet finns områden eller funktioner med ett värde som är intressant ur ett nationellt perspektiv. Dessa utgör riksintressen och bevakas av Länsstyrelsen. Riksintresse för kustzonen Planområdet är beläget inom riksintresse för kustzonen. Eftersom planområdet redan är ianspråktaget bedöms riksintresset för kustzonen inte påverkas. Planförslaget innebär därför ingen påtaglig skada för riksintresset. Riksintresse för kulturmiljövård Planområdet är beläget inom riksintresse för kulturmiljövård. Kulturmiljövårdens riksintressen utgörs av kulturhistoriska landskap och kulturmiljöer. Dessa ska sammantaget ge en generell bild av samhällets kulturhistoriska utveckling. De riksintressanta kulturmiljöerna skiljer sig åt genom att de tål olika former av förändringsåtgärder och i olika stor utstäckning, men gemensamt är att de kulturhistoriska värdena ska vara vägledande för utvecklingen. I denna detaljplan rivs ett kulturhistorsk värdefull enfamiljsvilla för att ersätts av ett flerfamiljshus för att öka antalet bostäder. För att beakta riksintresset ställs höga krav på gestaltningen av byggnaden. 4.5 Tidigare kommunala ställningstaganden Översiktsplan I Helsingborgs översiktsplan ÖP2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010 och aktualitetsförklarad den 26 februari 2014, redovisas planområdet som blandad stad. 12 (13)

13 Dnr:566/ oktober 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" Detaljplaner För planområdet gäller detaljplan för del av kvarteret Samson (1283K 15236), vilken redovisar bostadsändamål. Genomförandetiden för gällande detaljplan har gått ut. Bevarandeplan Planområdet ingår i bevarandeplan för Västra Tågaborg. Indraget på fastigheten Samson 17 finns en byggnad, Villa Carlshög från Byggnaden är klassad som av kompletterande värde i bevarandeprogramet. Parkeringsnorm Nuvarande parkeringsnorm för Helsingborgs stad, antagen av kommunfullmäktige 20 september Enligt denna generarar den nya byggnaden cirka fyra parkeringsplatser. Parkeringsnormen utgör ett lägsta behov vid exploatering. Det faktiska kravet på antal parkeringsplatser och utformning av dessa bestäms i samband med bygglovet. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp Redestam planchef Lena Gottschalk plantekniker 13 (13)

14 Granskningsutlåtande Dnr:566/2016 Upprättat 20 november 2017 Detaljplan för fastigheten Samson 17, Tågaborg Helsingborgs stad Granskningsutlåtande Detaljplanens syfte Syftet med detaljplanen är att pröva en förtätning med bostäder med tillhörande parkeringsanläggning samt en anpassning av den nya bebyggelsen till befintlig miljö med hänsyn till riksintresse för kulturmiljö. Samråd Detaljplanen har varit på samråd under tiden 22 juni 8 september 2017 samt remitterats till berörda myndigheter, kommunala nämnder med flera. Kända sakägare har fått inbjudan till samrådet och handlingarna tillsända sig. Stadsbyggnadsnämnden beslutade om samråd den 15 juni Länsstyrelsen och lantmäteriet har under samrådet yttrat sig över detaljplanen. Utöver dessa har sju remissinstanser yttrat sig och två skrivelser har kommit från allmänheten. Granskning Detaljplanen har varit utställd för att granskas under tiden 17 oktober 17 november 2017 samt remitterats till berörda myndigheter. Länsstyrelsen har under granskningen yttrat sig över detaljplanen. Kända sakägare har fått brev om granskningen. Under granskningstiden har XX skrivelser kommit från sakägare. Yttranden Utan synpunkter på samrådsförslaget Följande har inget att invända mot planförslaget: Lantmäterimyndigheten, 29 juni 2017 TeliaSoner Skanova Access AB, 29 juni 2017 Utan synpunkter på granskningsförslaget Följande har inget att invända mot planförslaget: Lantmäterimyndigheten, 20 oktober 2017 Länsstyrelsen, 31 oktober (10)

15 Granskningsutlåtande Dnr:566/2016 Upprättat 20 november 2017 Miljöförvaltningen, 24 oktober 2017 Räddningstjänsten Skåne Nordväst, 31 oktober 2017 Myndigheter och statliga verk Länsstyrelsen, 4 september 2017 Länsstyrelsen framför under samrådet följande: Det finns en förorening inom planområdet och kommunen säkerställer ett avhjälpande av denna genom en planbestämmelse kopplat till villkor för startbesked. Länsstyrelsen vill råda kommunen att inte knyta avhjälpandet till en specifik nivå (känslig markanvändning) utan endast ange att föroreningen ska ha avhjälpts innan startbesked kan ges. I planbeskrivningen bör hänvisning till lagen om kulturminnen ändras till kulturmiljölagen. Kommentar: Planhandlingarna har ändrats enligt länsstyrelsens råd och påpekande. Nämnder, förvaltningar och kommunala bolag Kulturnämnden, 29 augusti 2017 Kulturnämnden framför under samrådet att de bedömer att ytan inte är lämplig för förtätning och har erinran mot detaljplanen eftersom den förutsätter rivning av Villa Carlshög. Villan uppfördes 1899 och är ritad av dåvarande stadsarkitekten Mauritz Frohm. Huset kompletterades med en veranda och balkong på 1910 talet. Villan är en rest av den tidigaste bebyggelse som uppfördes på Tågaborg och ger en god uppfattning om hur en stor del av Tågaborg var bebyggt vid 1900 talets början. Den utmärker sig genom att vara en enklare typ av bebyggelse än vad som i övrigt finns bevarat. Villan utgör ett komplement till exempelvis landerierna Vikingsberg och Nyborg. Byggnaden är skyddad med varsamhetsbestämmelse (k) i den detaljplan som upprättades Huset försågs inte med rivningsförbud men byggrätten mot gatan begränsades för att huset skulle kunna bevaras. Det finns möjlighet till en mindre tillbyggnad i väster. Den nuvarande exploateringsgraden gör att den före detta piskfabriken Svea, som ligger centralt i kvarteret, får en tydligare koppling till omgivningarna. Helhetsmiljön med villan i trädgården och industribyggnaden har betydande kulturhistoriska värden. Sedan bevarandeprogrammet gjordes har husets sekundära fasadbeklädnad tagits bort och putsfasaderna har återställs. Att huset i senare tid försetts med en fasad av eternitplattor var anledningen att huset inte klassades som särskilt värdefullt i bevarandeprogrammet. Under senare år har en av de få kvarvarande 1800 talsvillorna på Tågaborg rivits, även den ritad av Mauritz Frohm. Det motiverar att en ny kulturhistorisk värdering behöver göras inom ramen för detaljplanen. Kommentar: Förtätning är en av huvudstrategierna för hur Helsingborg ska växa. Detta är ett exempel på förtätning inom befintlig struktur, där vi inte tar några värdefulla grönytor i anspråk. Kulturförvaltningen, 15 november 2017 Kulturförvaltningen vidhåller under granskningen sina synpunkter från samrådet, se ovan. Kommentar: Se kommentaren ovan från samrådet. 2 (10)

16 Granskningsutlåtande Dnr:566/2016 Upprättat 20 november 2017 Miljönämnden, 8 september 2017 Miljönämnden framför under samrådet att det kan finnas föroreningar i marken även ovanför och nedanför intervallet 0,5 0,85 meter, som enligt planbeskrivningen innehåller förorenade fyllnadsmassor som behöver åtgärdas. Kommentar: Planbeskrivningen kompletteras med uppgiften. Nordvästra Skånes Renhållnings AB (NSR), 20 juli 2017 NSR framför under samrådet att avfallsutrymmen för fastigheterna bör placeras i nära anslutning till körbar allmän väg. Avfallsutrymmets storlek ska motsvara de behov som föreligger och underlätta för källsortering. Vägen ska vara minst 5,5 m bred om körning i båda riktningar förekommer. Kommentar: I planbeskrivningen hänvisas till aktuell renhållningsordning för Helsingborgs stad. Räddningstjänsten Skåne Nordväst (RSNV), 7 juli 2017 Räddningstjänsten framför under samrådet att vad gäller brandvattenförsörjning ska avståndet mellan brandposterna vara maximalt 150 meter och avståndet mellan brandpost och uppställningsplats för släckbil får inte överstiga 75 meter (ska framgå i detaljplanen). Om avsteg ska göras från VA V P83 och VA V P76 ska lösningen förankras hos Räddningstjänsten Skåne Nordväst. Flödet i brandposterna ska dimensioneras enligt tillämpbara delar i Vatten och avloppsverksföreningens råd, VA V P83 och VA V P76 (ska framgå i detaljplanen). Lägsta flöde ska vara 20 1/s. Kommentar: Det finns en brandpost i gatan utanför fastighetens sydöstra hörn och en cirka 70 meter bort i korsningen Helmfeltsgatan Karl X Gustavs gata. Helmfeltsgatan utanför fastigheten fungera som uppställningsplats för släckbil. Planbeskrivningen har kompletterats med dessa uppgifter. Ledningsägare Nordvästra Skånes Vatten och Avlopp (NSVA), 17 augusti 2017 NSVA framför under samrådet att under hösten 2017 kommer den kombinerade avloppsledningen i Helmfeltsgatan att ersättas med ett duplikatsystem, det vill säga fastigheten kommer att få en servis för spillvatten och en servis för dagvatten. Dag och dräneringsvatten kommer därefter inte längre vara tillåtet att släppa till spillvattenförande servis. Vad gäller dagvatten ska det fördröjas med minst 200 m 3 per reducerad hårdgjord hektar enligt Helsingborgs stads dagvattenplan. Höjdsättning ska göras på ett sådant sätt att inga instängda områden (lokala lågpunkter) bildas där vatten kan samlas och orsaka skada på egendom. Kommentar: Planbeskrivningen har kompletterats med uppgiften om den kombinerade avloppsledningen i Helmfeltsgatan. Detaljplanen anger inga specifika lösningar för dagvattenhanteringen. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att det inte är möjligt enligt PBL att i detaljplanen kräva att dagvattenfördröjning ska ske på kvartersmark. Vilka lösningar för dagvattenhantering som genomförs, på kvartsmark avgörs i bygglovsskedet vid utbyggnaden av bostäderna. Planbeskrivningen föreskriver lokalt omhändertagande av dagvatten i enlighet med Helsingborgs dagvattenpolicy. Öresundskraft AB, 8 september 2017 Öresundskraft AB framför under samrådet att vad gäller elnätet har man ingen erinran. 3 (10)

17 Granskningsutlåtande Dnr:566/2016 Upprättat 20 november 2017 Vad gäller fjärrvärme/fjärrkyla har man inte heller någon erinran men vill framföra följande information: Det är viktigt att fjärrvärmen till befintligt hus sägs upp i god tid, mer än 3 mån, innan rivning. Fjärrvärmeservisen är trycksatt från nätet utan egen avstängning och behöver kopplas bort i passagen in till Samson 16 innan rivning av Samson 17 kan påbörjas. Kommentar: Planbeskrivningen har kompletterats med informationen. Sakägare, boende med flera Fastigheten Samson 1, 12 och 15, 11 september 2017 Fastighetsägarna framför i skrivelse under samrådet följande: Befintlig bostadsbyggnad Villa Carlshög från 1899 utgör enligt planförslaget en "kulturhistoriskt värdefull enfamiljsvilla" och en "rest av hur en stor del av Tågaborg var bebyggt vid 1900 talets början. När denna byggnad rivs och ersätts försvinner denna koppling bakåt i tiden men kvarteret blir mer enhetligt.". Föreningen anser att "värdefull kulturhistoria" är vida överordnat "enhetlighet" och att Villa Carlshög därför bör bevaras åt eftervärlden. Den nuvarande ägaren bör skyndsamt åläggas att rusta upp och underhålla fastigheten på ett fullgott och anständigt sätt. Det är fullständigt obegripligt att en kulturhistoriskt värdefull byggnad som i gällande detaljplan reglerats med "varsamhetsbestämmelsen k" tillåtits förfalla till den grad som nu har skett. Såväl fastighetsägaren som staden bär ett stort ansvar för detta. Om föreningens förslag att bevara Villa Carlshög inte vinner gehör anser vi att följande bör gälla för den nya flerbostadsbyggnaden. "Eftersom planområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljö ställs höga krav på gestaltningen av byggnaden" heter det på sidan 5 i förslaget. Vi tycker inte att den i förslaget illustrerade nya byggnadens fasad mot Helmfeltsgatan möter sådana högt ställda krav med sitt oregelbundna uttryck och platta tak och efterlyser därför en bättre anpassning till angränsande byggnader på Samson 12 och Samson 10. Detta samtidigt som vi värnar ljus och solinsläpp till vår innergård i väster och byggnadshöjden därför bör hållas nere. Den nya byggnaden bör också utformas på ett sätt som möjliggör en lämpligare parkeringslösning än den föreslagna, som grundas på ett avtalsservitut med Samson 12, vars giltighet för närvarande undersöks inom föreningen. Även vid giltigt servitut bör alternativa parkeringslösningar, av rationella skäl, studeras i det fortsatta planarbetet. En sådan lösning kan vara en svängd nedfart till garaget från infartsvägen till Samson 16 i öster. Tillräckligt svängrum till garagets in och utfart kan enkelt erhållas genom att förslagsvis två befintliga parkeringsplatser utmed infartsvägen ersätts med erbjudande om två platser i det nya (överdimensionerade) garaget. En sådan lösning med direktinfart till den nya byggnadens garage framstår otvivelaktigt som en mer praktisk och näraliggande lösning än genomfart i ett redan trångt och svårmanövererat garage i Samson 12 (med bland annat en svårframkomlig och uppbromsande chikcane lösning att passera vid in och utfart till garaget). Det planerade garaget i Samson 17 framstår som kraftigt överdimensionerat med sina 13 platser i förhållande till det beräknade behovet av ca 4 platser enligt stadens parkeringsnorm. Överskottsplatserna skall enligt förslaget hyras ut till boende i området. En sådan ordning kan, vid giltigt servitut och med hänsyn till ovan sagda, inte accepteras av föreningen utan särskild överenskommelse mellan parterna i tillägg till det befintliga avtalet, som rimligen endast avser rätt 4 (10)

18 Granskningsutlåtande Dnr:566/2016 Upprättat 20 november 2017 till garagegenomfart för trafik med direkt koppling till den härskande fastigheten. Servitutslösningen kommer ofrånkomligen att kräva betydande investeringar i reningsutrustning, för den härskande fastigheten, för att säkerställa en fullgod luftkvalitet i den tjänande fastighetens hela garage och angränsande utrymmen. En översiktlig miljöteknisk markundersökning har genomförts som visar på ett åtgärdsbehov på grund av förorenade fyllnadsmassor vid både pågående och kommande markanvändning som är bostadsändamål (s.11) Åtgärdsbehovet redan "vid pågående markanvändning" indikerar allvaret i hälsoriskerna varför en grundligare markundersökning åtföljt av en skyndsam sanering framstår som påkallat. Kommentar: Rivning av villa Carlshög Förtätning är en av huvudstrategierna för hur Helsingborg ska växa. Detta är ett exempel på förtätning inom befintlig struktur, där gator och servis med mera redan finns. Dessutom är byggnaden klassad som av kompletterande värde i bevarandeprogramet. Illustrationen på plankartan är bara ett exempel på hur byggnaden kan komma att se ut. Utformningen av den nya byggnaden kommer att bevakas i bygglovsskedet. Illustrationen har tagits bort från plankartan eftersom den är inaktuell. Enligt stadens parkeringsnorm ska parkeringsfrågan lösas inom fastigheten. Planen möjliggör flera lösningar. Sanering av marken skall ske innan startbesked ges för uppförandet av den nya byggnaden. Hur marken hanteras under pågående markanvändning är en fråga för miljökontoret. Fastigheten Samson 1, 12 och 15, 14 november 2017 Bostadsrättsföreningen till Samson 12, ägare till grannfastigheten Samson 12 i väster, lämnar härmed, med instämmande av företrädare för fastigheterna Samson 1 och Samson 15, följande synpunkter i ärendet under granskningen: Befintlig byggnad Villa Carlshög Vi noterar med stor tillfredsställelse att stadens kulturansvariga delar vår uppfattning att den kulturhistoriskt värdefulla Villa Carlshög bör bevaras. Kulturnämnden anser dessutom att helhetsmiljön med villan i trädgården och industribyggnaden har betydande kulturhistoriska värden och att en ny kulturhistorisk värdering därför behöver göras inom ramen för detaljplanen. Ett så pass starkt uttalande i bevarandefrågan av stadens sakkunniga på kulturområdet bör rimligen tillmätas avgörande betydelse i den fortsatta beredningen av planärendet. Gestaltningen av ny flerbostadsbyggnad I det fall Villa Carlshög, trots tungt vägande skäl enligt ovan, inte bevaras så välkomnar vi att det under rubriken "Utformning" på plankartan tillkommit en ny planbestämmelse, f3, som tydligt anger att gestaltningen skall anpassas till omgivande kulturskyddade byggnader'' vilket enligt granskningshandlingen på sidan 5 "kommer att bevakas i bygglovsskedet". Eftersom planområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljö förutsätter vi att kraven på gestaltningen av den nya byggnadens sätts därefter, det vill säga högt. 5 (10)

19 Granskningsutlåtande Dnr:566/2016 Upprättat 20 november 2017 Parkeringsfrågan Parkeringsfrågan skall enligt stadens parkeringsnorm lösas inom fastigheten. Enligt granskningshandlingen sidan 5 "möjliggör planen flera lösningar av frågan. Vi välkomnar denna flexibilitet i synen på parkeringsfrågans lösning då den aktuella servitutslösningen inte kan tas för given eftersom fråga om servitutsavtalets giltighet väckts med ägaren till fastigheten Samson 17. Vi vidhåller samtidigt vår uppfattning från samrådet att någon form av direktinfart till det planerade underjordiska garaget är den lämpligaste lösningen ur ett helhetsperspektiv på boendemiljön för alla berörda inom kvarteret Samson. Markföroreningarna Miljönämndens påpekande under samrådet att markföroreningarna kan ha en större spridning än vad som tidigare bedömts vara fallet understryker vikten av att effektiva saneringsåtgärder vidtas snarast det vill säga redan under pågående markanvändning som är bostadsändamål. Vi förutsätter att fastighetsägaren respektive miljönämnden agerar skyndsamt då det inte finns någon anledning avvakta i denna angelägna hälso och miljöfråga. Kommentar: Stadsbyggnadsförvaltingen vidhåller att tillskottet av bostäder motiverar rivningen av Villa Carlshög. Parkeringsfrågan kommer att lösas i bygglovsskedet. Markföroreningarna kommer att hanteras i samband med startbeskedet för rivning eller av miljöförvaltningen som nu har uppgifter om förhållandena på fastigheten. Fastigheten Samson 16, 25 augusti 2017 Fastighetsägarna framför i skrivelse under samrådet följande: I planförslaget för Samson 17 ser man på "idéskiss sett från Helmfeltsgatan" på sidan 2 att det är inritat balkonger mot infarten till gården och Samson 16. Vi vill påpeka att vi idag har parkeringar på infarten och ser ur brandsäkerhet att det inte är lämpligt att ha balkonger åt det hållet. Det finns även diskussioner om ytterligare förtätning där vi ser att fler bostäder skulle kunna byggas i gattet mellan Samson 17 och Samson 8, där av är det inte heller lämpligt med balkonger mot infarten. Kommentar: Illustrationen på plankartan är bara ett exempel på hur byggnaden kan komma att se ut. Utformningen av den nya byggnaden kommer att bevakas i bygglovsskedet. Illustrationen har tagits bort från plankartan eftersom den är inaktuell. Det är inte tillåtet att ha balkonger utstickande över privat mark. Över allmän plats är det tillåtet under vissa förutsättningar. Bostadsrättsägare till fastigheten Samson 12, 6 oktober 2017 Ägaren till den vindslägenhet som ligger allra närmast Samson 17, den enda lägenheten i fastigheten Samson 12 med balkong mot innergården, menar att om det byggs ett flerfamiljshus på Samson 17 med samma höjd som Samson 12, ser ägaren att den sol som gör det möjligt att ha blommor eller odla grönsaker och bär på balkong helt kommer försvinna, då den plats där ägaren har blommor är den enda plats på balkongen där växtlighet fungerar, det vill säga det hörn av balkongen som gränsar till Samson 17. Om den planerade byggnaden på Samson 17 får balkonger eller takteras in mot innergården kommer det också innebära att ägarens balkong som i nuläget är väldigt insynsskyddad, inte längre kommer vara det. 6 (10)

20 Granskningsutlåtande Dnr:566/2016 Upprättat 20 november 2017 I båda de ovanstående faktorerna ser ägaren en stor risk vid en eventuell framtida försäljning att priset för lägenhet kommer bli väsentligt lägre än vad det skulle bli i nuläget. Därför önskar ägaren att föresagen detaljplaneändringen inte görs, och om den ändå görs att tillåten totalhöjd för fastigheten Samson 17 blir betydligt lägre än den är för Samson 12. Om detaljplaneändring och framtida bygglov skulle beviljas enligt planförslaget, anhåller ägaren om att bli kompenserad för det framtida intäktsbortfall ändringen av detaljplanen kommer förorsaka. Kommentar: Det är stadsbyggnadsförvaltningens mening att det är viktigt för helhetsintrycket att byggnaderna intill varandra har samma höjd dessutom ger högre höjd fler bostäder. Vad det gäller den nya byggnadens inverkan på solförhållanden så är byggnaden orienterad i öst västlig riktning. Den sol som finns på balkongen på fastigheten Samsons nordsida kommer på eftermiddagen från väster och då har den planerade byggnaden ingen påverkan. Vad gäller insyn från den nya byggnaden bör det kunna ordnas med ett insynsskydd. Bostadsrättsägare till fastigheten Samson 12, 6 oktober 2017 Ägaren till bostadsrätten framför under granskningen: Enligt stadsbyggnadsförvaltningens preliminära granskningsutlåtande är den sol som kommer från väster fullt tillräckligt för att odla på min balkong, detta påstående är felaktigt. Jag har under 4 år som ägare av lägenheten praktiskt testat olika placering av växter på balkongen och har därigenom kunnat konstatera att det krävs sol även från söder för att det ska vara möjligt att odla på min balkong. Kommentar: En skuggstudie har genomförts (se nedan) som visar att den sol som når bostadsrättsägarens balkong i huvudsak kommer från sydväst väst där den nya byggnaden har väldigt liten påverkan. Lite sol når balkongen vid åttatiden när solen står som högst kring midsommar. Skillnaden med och utan det nya huset är väldigt liten. Midsommar klockan 8.00 Med den nya byggnaden 7 (10)

21 Granskningsutlåtande Dnr:566/2016 Upprättat 20 november 2017 Utan den nya byggnaden Midsommar klockan 12 Med den nya byggnaden 8 (10)

22 Granskningsutlåtande Dnr:566/2016 Upprättat 20 november 2017 Utan den nya byggnaden Sammanfattning Synpunkter som lämnats under samrådet har främst handlat om: Att riva villa Carlshög. Kulturnämnden och ägarna till fastigheterna Samson 1, 12 och 15 motsätter sig rivning. Förtätning är en av huvudstrategierna för hur Helsingborg ska växa. Detta är ett exempel på förtätning inom befintlig struktur, där gator och servis med mera redan finns. Parkeringslösningen via servitut under fastigheten Samson 12. Synpunkt från fastigheterna Samson 1, 12 och 15. Eftersom servitutet finns har fastigheten rätt till den lösningen. Omfattningen av parkeringen löses inte i detaljplanen. Sanering av förorenad mark. Synpunkter från miljökontoret och från ägarna till fastigheterna Samson 1, 12 och 15. Handlingarna ändras enligt miljönämndens önskemål. Skugga och insyn. Synpunkt från en bostadsrättsägare i fastigheten Samson 12. Det är stadsbyggnadsförvaltningens mening att det är viktigt för helhetsintrycket att byggnaderna intill varandra har samma höj dessutom ger högre höjd fler bostäder. Vad det gäller den nya byggnadens inverkan på solförhållanden så är byggnaden orienterad i öst västlig riktning. Den sol som finns på balkongen på fastigheten Samsons nordsida kommer på eftermiddagen från väster och då har den nya byggnaden ingen påverkan. Ändringar efter samrådet Följande ändringar har gjorts efter samrådet. Texten under administrativa bestämmelser, villkor för startbesked, har ändrats så att uppgiften att marken skall saneras till känslig markanvändning (KM) har tagits bort. Planbeskrivningen har fått kompletterande text om brandposter samt uppgifter om att marken kan vara förorenad även under och över de angivna värdena. 9 (10)

23 Granskningsutlåtande Dnr:566/2016 Upprättat 20 november 2017 På kartan och i planbeskrivningen har bestämmelsen att byggnaden ska placeras i kvarterslinje mot gata (p1) lagts till. Illustrationen på plankartan av den planerade byggnaden har tagits bort. Ändringar efter granskningen En bestämmelse (f6) som innebär att entréer ska utföras indraget i fasaden för att skydda gående på gångbanan mot uppslående dörrar. Illustrationsbild på en möjlig fasad till en ny byggnad har åter placerats på kartan. Kvarstående synpunkter Kvarstående invändningar från samrådet och granskningen finns om att villa Carlshög rivs för att ge plats åt ny bebyggelse samt parkeringslösningen för den nya bebyggelsen. Sakägare enligt fastighetsförteckningen med synpunkter som inte blivit tillgodosedda Ägarna till fastigheterna Samson 1, 12 och 15 samt enskild bostadsrättshavare på Samson 12. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp Redestam planchef Lena Gottschalk plantekniker 10 (10)