Masten, Norr, Helsingborg

Transkript

1 Dnr: 371/2017 Ändring av detaljplan för del av kvarteret Masten, Norr, Helsingborg Helsingborgs stad Planområdets läge Planbeskrivning Upprättad den 14 november 2018 STANDARDFÖRFARANDE Program godkänt av stadsbyggnadsnämnden den "DAG månad ÅR" Beslut om samråd av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Beslut om tillstyrkan av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Antagen av kommunfullmäktige/stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" " PARAGRAFNUMMER" Laga kraft "DAG månad ÅR" Genomförandetid till och med "DAG månad ÅR" Samråd Antagande Laga kraft

2 Detaljplanen redovisas i följande handlingar Denna planbeskrivning Detaljplanekarta med planbestämmelser Kontaktuppgifter Jenny Knutsson, Planarkitekt, telefonnummer: Nina Begovic, biträdande planhandläggare: Leta Gottschalk, Plantekniker telefonnummer: Medverkande Medverkande i planarbetet är planarkitekt Jenny Knutsson. Innehåll 1 PLANEN I KORTHET SYFTE SAMMANFATTNING PLANFÖRSLAG OMRÅDETS DISPOSITION OCH GESTALTNING BEBYGGELSE TEKNISK FÖRSÖRJNING FASTIGHETSINDELNING OCH ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER KONSEKVENSER BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN PÅVERKAN PÅ RIKSINTRESSEN MILJÖ, HÄLSA OCH SÄKERHET NATUR- OCH KULTURMILJÖ PLANENS GENOMFÖRANDE PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR BAKGRUND OCH ORGANISATION PLANOMRÅDET KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN RIKSINTRESSEN OCH FÖRORDNINGAR... 11

3 1 Planen i korthet Detaljplanen upprättas i enlighet med Plan och bygglagen (2010:900), enligt beslut om uppdrag i stadsbyggnadsnämnden 14 juni Lagstödet för planbestämmelserna, utifrån fjärde kapitlet plan och bygglagen, framgår under respektive avsnitt i bestämmelserutan. 1.1 Syfte Syftet med ändringen av detaljplanen är att möjliggöra fler bostäder per fastighet, men bibehålla högsta tillåtna byggnadshöjd. 1.2 Sammanfattning Förslag och konsekvenser Ändringen av detaljplanen möjliggör: Upp till sju bostäder per fastighet med en oförändrad maximal byggnadshöjd på 7,5 meter. Bestämmelserna för exploateringsgrad, maximalt antal lägenheter och våningsantal tas bort, men begränsningen av markens bebyggande på marken i kartan bibehålls. Konsekvensen av ändringen blir en flexiblare plan där en liknande volym som är möjlig enligt gällande detaljplan kan uppföras, men innehålla fler lägenheter. En tredje, indragen våning blir också möjlig. Sikten från Landborgspromenaden bedöms inte påverkas nämnvärt. Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 plan och bygglagen eller 6 kap 11 miljöbalken. Planeringsförutsättningar Fastigheterna ligger i ett befintligt bostadsområde utmed havet i norra delen av Helsingborg. Fastigheterna ligger på cirka sex meter över havet. Bullernivån beräknas till ca dba, men utemiljö och lägenheter bedöms kunna få en bra ljudnivå. Planstatistik Planområdets area: 2360 m 2 Antal bostäder: Upp till åtta lägenheter inom planområdet. 3 (11)

4 2 Planförslag 2.1 Områdets disposition, bebyggelse och gestaltning Gällande planbestämmelser begränsar till maximalt en lägenhet per fastighet och två våningar. Förslaget är att behålla idag tillåten byggnadshöjd på 7,5 meter, men ta bort begränsningen i våningsantal, lägenhetsantal och exploateringsgrad så att utformningen blir friare och höjden kan användas för en indragen tredje våning. På så sätt ges möjlighet att skapa en liknande volym som var tillåten innan ändringen, men med plats för fler lägenheter per fastighet. Uppskattningsvis kan planändringen möjliggöra upp till sju lägenheter per fastighet. Landborgspromenaden Föreslagen byggnad Utkiken 3 Tvärsektion med föreslagen byggnad med två våningar och en indragen tredje våning med en byggnadshöjd på 7,5 meter. Befintlig byggnad syns som streckad linje under föreslagen byggnad. Siktlinjer är inritade från fastigheten Utkiken 3 öster om planområdet. Nya byggnader inom planområdet bör utföras långsiktigt hållbara, med miljöanpassade metoder, låg energiförbrukning och sunda material. Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen B Bostäder 5 Marken får inte förses med byggnad 11 Högsta byggnadshöjd är angivet värde i meter 11 PBL 4 kap Marken får endast förses med kompletteringsbyggnad och utsprång från huvudbyggnad 11 Parkeringen till bostäderna ska motsvara Helsingborgs parkeringsnorm för bilar och cyklar för zon tre. Parkering för flerbostadshus kan ske i garage under huset. Utfart sker direkt till Drottninggatan. Bostadsområdet är befintligt och nås från Drottninggatan direkt till respektive fastighet. Cykelbana finns längs med hela gatan. Utifrån nuvarande parkeringsnorm (zon 3) genererar en utbyggnad enligt detaljplanen ett behov av totalt cirka 19 cykelplatser och tio bilplatser om Masten 10 behålls som enbostadshus och Masten 11 bebyggs med flerbostadshus. Flerbostadshusets parkeringar ryms i parkeringsgarage under byggnaden. 4 (11)

5 2.2 Teknisk försörjning Området är befintligt och den tekniska försörjningen är utbyggd. Avfallshantering sker på respektive fastighet med hämtning via Drottninggatan. 2.3 Fastighetsindelning och administrativa bestämmelser Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. 5 (11)

6 3 Konsekvenser 3.1 Bedömning av miljöpåverkan Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 plan och bygglagen eller 6 kap 11 miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därmed inte genomföras. Snedbild på området Planområdet är bebyggt med enbostadshus och ligger i ett befintligt bostadsområde utmed havet. Närheten till havet är viktig att beakta med hänsyn till klimatförändringar, men på fastigheten är det möjlig att bygga ovanför riktvärdet 3,5 meter över havsnivån. Drottninggatan ligger på 3,5 meter över havet vid planområdet och fastigheterna på ca 5 6 meter över havet. Detaljplanens bostadsändamål och byggnadshöjden ändras inte. Eftersom begränsningen i våningsantal tas bort möjliggörs en tredje, indragen, våning. Det blir då möjligt att uppföra liknande byggnadsvolymer som på angränsande fastigheter norrut. Påverkan på sikt från Landborgen bedöms som liten och landskapsbilden i stort bedöms inte påverkas eftersom volymen anpassas till omkringliggande byggnader. Förslaget ger möjlighet till ett mer effektivt utnyttjande av byggrätten och marken med fler lägenheter. Påverkan av planförslaget på omgivningen är liten eftersom varken ändamål eller tillåten volym ändras i någon större omfattning. Påverkan från omgivning på planområdet finns på grund av bullret från trafiken på Drottninggatan. Enligt bullerkarteringen finns det bullernivåer över 55 dba i de västra delarna av fastigheten. Värdena intill huset och den framtida byggrätten redovisas till dba. Lägenheterna kan få en bra ljudmiljö och det finns platser på fastigheten där en uteplats med lämplig bullernivå kan anläggas. Närheten till havet och eventuell påverkan genom klimatförändringar och hög havsnivå måste beaktas i planeringen, men höjdförhållandena på fastigheten möjliggör att ny bebyggelse ligger 6 (11)

7 med bottenvåningen ovanför 3,5 meter över havsnivån. Infart till parkeringsgarage är också möjlig att anpassa till detta. Den sammanvägda bedömningen utifrån platsen, planen och påverkan är att planändringen inte medför betydande miljöpåverkan. Påverkan på riksintressen Riksintressenas värden bedöms inte påverkas negativt av planändringen. Siktlinjerna från Landborgen bibehålls. 3.2 Miljö, hälsa och säkerhet Luftkvalitet Förslaget bedöms inte påverka luftkvaliteten. Vattenkvalitet Förslaget bedöms inte påverka vattenkvaliteten. Översvämningsrisk Ändamålet i detaljplanen ändras inte, det är möjligt att bygga över 3,5 meter över havet. Trafikflöden Förslaget bedöms inte påverka trafikflödena på Drottninggatan i någon större omfattning då endast en mindre utbyggnad är möjlig. Buller från vägar och järnvägar Ändamål och byggbara ytor på fastigheten ändras inte. Ljudnivåer inomhus i bostäder, kontor med mera regleras genom Boverkets Byggregler (BBR), och följs upp i samband med tekniskt samråd i bygglovhanteringen. 3.3 Natur- och kulturmiljö Naturmiljö och biologisk mångfald Den byggbara yta på fastigheten är samma som i gällande detaljplan, vilket inte bedöms påverka intilliggande och naturreservats natur och rekreationsvärden. Landskapsbild Ändringsförslaget innebär bara en mindre ändring av volym mot tillåtna volym i gällande detaljplan och mot omkringliggande byggnader, vilket inte bedöms påverka landskapsbilden. Tillgänglighet Bebyggelsen ska följa Boverkets byggregler, där tillgänglighet är ett tydligt krav. 7 (11)

8 3.4 Planens genomförande Avtal Planavtal med sökanden är en förutsättning för planens genomförande. Ekonomi Detaljplanen genererar intäkter för staden genom tillkommande byggrätter för bostäder och därmed fler invånare. Genomförandet av detaljplanen medför också ekonomiska vinster för privata fastighetsägare inom planområdet då det går att bygga fler bostäder på fastigheterna. Övriga upplysningar Om fornlämningar påträffas vid markarbeten ska entreprenören omedelbart avbryta arbetet och meddela Länsstyrelsen, i enlighet med 2 kap 10 kulturmiljölagen. 8 (11)

9 4 Planeringsförutsättningar 4.1 Bakgrund och organisation Bakgrund till planändringen Ansökan om planändring har inkommit från fastighetsägaren till Masten 11 den 4 april Fastighetsägaren vill riva befintligt bostadshus och ersätta det med ett nytt bostadshus med fler lägenheter och i två våningar med en tredje indragen våning. Gällande detaljplan omfattar endast fastigheterna Masten 10 och Masten 11. Masten 10 inkluderas i ändringen för att bestämmelserna ska vara likvärdiga för de båda fastigheterna inom detaljplanens område. Beslut i ärendet Beslut om uppdrag togs i Stadsbyggnadsnämnden den 14 juni Planområdet Planområdet omfattar fastigheten Masten 10 och 11 och ligger i norra delen av Drottninggatan på östra sidan, i närheten till Pålsjö bad. Väster om planområdet ligger Drottninggatan och stranden. Fastigheterna ingår i ett befintligt bostadsområde med stora villor och mindre flerbostadshus. På Masten 11 finns idag ett enbostadshus i ett plan och på Masten 10 ett tvåvåningshus. Öster om husen ligger Landborgen där Pålsjö naturreservat börjar och ett promenadstråk går upp på Landborgen. Från stråket finns utblickar ut över havet. Den karaktäristiska bebyggelsen framför Landborgen är viktig för stadsbilden. Närheten till havet och höjd över vattennivån är en viktig fråga vid framtida byggnation. Området ligger inte långt från centrum och all service kan nås på cirka en till två kilometers avstånd. En busshållplats för stadslinjenätet ligger nära planområdet. De flesta fastigheter i närheten har idag direkt utfart till Drottninggatan. Ledningar är framdragna till fastigheten. Enligt bullerkarteringen finns det bullernivåer över 55 dba i de västra delarna av fastigheten. Värdena intill huset och den framtida byggrätten redovisas till dba. Planområdet omfattar cirka 2360 kvadratmeter. Markägoförhållanden Fastigheterna Masten 10 och 11 är privatägda. Markanvändning Planområdet är idag bebyggt med enbostadshus. Teknisk försörjning Området är utbyggt. Arkeologi Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Geotekniska förhållanden Uranhalten i marken bedöms vara låg eller normal. 9 (11)

10 Planområdet gränsar i väster till ett område för uppmärksamhetsområde för erosion och ras. Området sträcker sig från Drottninggatan ner till havet. Strandremsan väster om planområdet som ligger på 1,93 2,56 meter över havet bedöms ha en förhöjd risk för översvämning. Planområdet ligger på ca 4 7 meter över havet. Enligt skyfallskartering och högvattensimulering (Slutrapport, Klimatanpassning av Helsingborg stad, Sweco, 2016) bedöms inte planområdet ligga inom riskområde för högvatten eller för ökad risk för översvämning vid skyfall. 4.3 Kommunala ställningstaganden Stadsplan 2017 Planområdet omfattas av Stadsplan 2017, antagen av kommunfullmäktige den 21 november 2017, och pekas i den ut för förtätning i befintligt bebyggelse. Områdets karaktär klassificeras som gles småhusstad i rutnät och där anges att bland annat inslag av mindre flerbostadshus eller radhus med fördel kan prövas. Förslaget överensstämmer med intentionerna i Stadsplan 2017, så länge byggnaden inte skymmer siktlinjerna från Landborgen. Detaljplaner För planområdet gäller Detaljplanerna Stadsplan för kvarteret Masten m.m.(7824) från 1965 och Stadsplanen för del av kvarteret Masten m.m. (8646) från Plankartan för stadsplan 8646 ersätter plankartan för stadsplanen 7824, men den ursprungliga planbeskrivningen från 7824 gäller fortfarande. Båda stadsplanerna gäller för hela det aktuella planområdet. Detaljplanerna medger bostäder och därmed samhörigt ändamål. Planen tillåter fristående byggnadssätt i två våningar med en byggnadshöjd på 7,5 meter och högst två lägenheter i varje byggnad. Högst ¼ av fastighetsarean får bebyggas och ett mindre garage eller uthus får uppföras. En zon i direkt anslutning till byggrätten får bebyggas med utsprång från huvudbyggnaden samt mindre garage. En markremsa närmast Drottninggatan får inte bebyggas. Genomförandetiden för gällande detaljplan har gått ut. Fastighetsplaner För planområdet gäller tomtindelning 7913 för Masten 10 från 1965 och tomtindelning 8684 för Masten 11 från Bevarandeplan Planområdet ingår i bevarandeplan för Drottninggatan och Pålsjö från år Byggnaden bedöms inte ha högre kulturmiljövärden och är klassad som övrig bebyggelse. Parkeringsnorm Nuvarande parkeringsnorm i Helsingborgs stad, antagen av kommunfullmäktige 2016, omfattar parkeringsnorm för cykel och bil avseende bostäder och olika verksamheter inom fyra olika zoner. Parkeringsnormen utgör ett lägsta behov vid exploatering. Ett antal undantag från normen finns redovisade i förslaget, såsom införandet av bilpooler, parkeringsköp, samnyttjande av bilplatser och förstärkt standard på cykelparkering, vilka under olika förutsättningar kan påverka kravet på parkering. Det faktiska kravet på antal parkeringsplatser och utformning av 10 (11)

11 dessa bestäms i samband med bygglovet. Det aktuella planområdet ligger inom zon 3, för vilken gällande parkeringsnorm framgår nedan. Parkeringsnorm för cykel Antal cykelplatser/bostad Bostäder <35 m 2 1,0 0,2 <65 m 2 1,5 1,45 <120 m 2 2,0 1,85 >120 m 2 2,5 2,05 Parkeringsnorm för bil Antal bilplatser/bostad inkl. besökande Parkeringsnorm för Helsingborg, zon 3 Övrigt PM Klimatanpassning, antagen av kommunfullmäktige 25 april Grönstrukturprogram för Helsingborg, antaget av kommunfullmäktige 26 mars Dagvattenplan för Helsingborgs stad, antagen av stadsbyggnadsnämnden 19 november Riksintressen och förordningar Inom och i anslutning till planområdet finns områden eller funktioner med ett värde som är intressant ur ett nationellt perspektiv. Dessa utgör riksintressen och bevakas av Länsstyrelsen. Området ligger inom riksintresse för kustzon och i anslutning till riksintresse naturvård med Landborgen. Naturreservat Området gränsar till Pålsjö naturreservat. Reservatets natur och rekreationsvärden får inte skadas. Sikten från Landborgen mot sundet är viktig att bevara. Övriga planeringsunderlag PM klimatanpassning, antaget av kommunfullmäktige 25 april 2012 är ett planeringsunderlag och beskriver hur Helsingborg kan anpassas för att hantera effekterna av klimatförändringen. Där slås bland annat fast att vid planeringen av ny bebyggelse ska staden förhålla sig till en dimensionerande nivå på 3,5 meter över havet. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp Redestam planchef Jenny Knutsson planarkitekt 11 (11)