KONCEPT Detaljplan för Chalmers studenthem vid Girbraltargatan Samrådshandling September 2009
Innehållsförteckning Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Plankarta Illustrationsritning Grundkarta Information Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1000 kan beställas från Stadsbyggnadskontoret, Anna-Karin Nilsson, tfn 031-368 16 52 eller från expeditionen Distrikt Söder, tfn 031-368 19 70. Information om planförslaget lämnas av: Anna-Karin Nilsson, Stadsbyggnadskontoret, tfn 031-368 16 52 Åsa Askergren, Stadsbyggnadskontoret, tfn 031-368 18 28 Anna Ericsson, Fastighetskontoret, tfn 031-368 10 66 Betänketid: 2 september 15 september 2009
Planhandling Koncept 2009-08-03, Samråd Datum: 2009-08-31, rev Diarienummer: 0599/07 (FIIa xxxx) Distrikt Söder, Plangruppen Anna-Karin Nilsson Telefon: 031-368 16 52 E-post: fornamn.efternamn@sbk.goteborg.se Detaljplan för Chalmers studenthem vid Girbraltargatan inom stadsdelen Krokslätt i Göteborg Planbeskrivning (enkelt planförfarande) Planens syfte och huvuddrag Motivet till förändring av Chalmers studenthem (Emilsborg) är att byggnaden har ett stort behov av en omfattande ombyggnation av stammar för avlopp och uppvärmning. I ombyggnationen ingår även omfattande åtgärder för att minska byggnadens energiförbrukning samt att kunna tillgodose studenters behov av större 2-rumslägenheter. Hissar kan installeras på flera ställen och ökar därmed tillgängligheten till lägenheterna. För att rationalisera ombyggnadsarbetet passar man på att bygga på 2 våningar. Påbyggnaden skulle innebära ett tillskott på ca 90 nya större lägenheter, till de idag mindre studentrummen. Detta medför bla en justering av höjdbestämmelserna i gällande plan. Handlingar Planhandlingar: Planbeskrivning (denna handling) Genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser Övriga handlingar: Illustrationsritning Grundkarta 1(5)
Förutsättningar Läge Planområdet är beläget vid Girbraltargatan, cirka 3 kilometer söder om Göteborgs centrum. Areal och markägoförhållanden Planområdet omfattar cirka 1,2 hektar och ägs av Göteborgs kommun. Planförhållanden Översiktsplan / fördjupning av översiktsplan Översiktsplanen för Göteborgs kommun anger bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. Detaljplan För området gäller detaljplan F 2977, som vann laga kraft år 1961. Planens genomförandetid har gått ut den 66-09-05. Mark och vegetation Planområdet är starkt kuperat med nivåskillnader på ca 6 meter. Vegetationen är ung lövskog. Geotekniska förhållanden Inga geotekniska problem föreligger. Service Det är cykelavstånd till centrala Göteborg och buss finns inom 5 minuters gångavstånd. Området har en etablerad studentbostadsbebyggelse med väl utbyggd service i form av bl.a. servicebutik och restaurang/pub. Andra servicebutiker och pizzerior ligger inom 5 minuters gångväg och större livsmedelsaffärer inom 15 minuters gångväg. Bank och apotek finns vid korsningen Gibraltargatan och Viktor Rydbergsgatan. Idrottsanläggningen Fysiken och Mossens idrottsplats ligger på andra sidan gatan. Detaljplanens innebörd och konsekvenser Detaljplanen innebär ändring av detaljplanen FII 2977. Detaljplanen skall göras med enkelt planförfarande. Uppdraget är att möjliggöra en påbyggnad med 2 våningar. Påbyggnaden skulle innebära ett tillskott på ca 90 nya större lägenheter. Detta medför bla en justering av höjdbestämmelserna i gällande plan. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 2(5)
Principsektion Bebyggelse Bostäder och övrig bebyggelse Planområdet karakteriseras av en splittrad och gles bostadsbebyggelse. Väster om planområdet ligger flera högre byggnader i tegel, smala lamellhus, som tillhör Stiftelsen Chalmers studenthem och inrymmer studentbostäder. Planbestämmelser om högsta tillåtna nockhöjd har begränsats till +86,3 respektive +87,7 meter över kommunens nollplan. Utöver högsta tillåtna nockhöjd får teknisk installation anordnas (se plankarta). Bullernivåerna ligger under riktvärdena för bostäder i Göteborg. Befintlig fasad från söder Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 3(5)
Fotomontage från söder Friytor Lek och rekreation Ytor för lek och rekreation finns i anslutning till planområdet. Naturmiljö Ingen naturmark tas i anspråk. Trafik Biltrafik In- och utfart till parkeringsplatsen sker från Gibraltargatan. Parkering / cykelparkering Parkeringsnormen för studentbostäder är 0,15 platser/boende. Det har bedömts att 13 parkeringsplatser behövs åt de boende i de nya lägenheterna. Parkeringsplatserna beräknas rymmas inom fastigheten. Slutlig lösning på parkering regleras i bygglovet. Cykelparkeringspolicyn anger 2,0 platser/boende och besökare för studentbostäder, (antalet totala cykelparkeringar). Kvoten är idag 0,8. Det innebär att det inte finns tillräckligt med cykelparkeringar enligt de riktlinjer som finns. Framförallt bör fler cykelgarage anordnas. Kollektivtrafik I området finns tillgång till kollektivtrafik. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Befintliga ledningar beräknas kunna tillgodose behovet för de nya lägenheterna. Vattenbesparande åtgärder kommer att utföras i de befintliga lägenheterna såsom byte av wc-stolar och blandare. Värme Ett nytt ventilationssystem kommer att installeras i energibesparande syfte. Befintliga ledningar beräknas kunna tillgodose behovet för de nya lägenheterna. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 4(5)
El och tele Lägenheterna kommer att konverteras från kollektiv el till individuell el. Ledningsnätet bedöms kunna tillgodose behovet för de nya lägenheterna. Avfall Återvinningsstation för källsortering av avfall finns i anslutning till byggnaden och nyttjas även av omkringliggande närområde. Konsekvensbeskrivning Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den ur allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med översiktsplanen för Göteborg. Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 5 kap. 18 och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 för aktuell detaljplan. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKBförordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger endast en mindre komplettering i befintlig sammanhållen bebyggelse. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Behovsbedömningen beräknas att kunna avstämmas med länsstyrelsen 21 augusti 2009. Störningar Bullernivån för de nya studentbostäderna ligger under riktvärdena. Lägenheterna får en ekvivalent ljudnivå som ligger under 55 dba och maxinivån ligger under 70 dba. Riktvärdena utomhus är 55 dba resp. 70 dba. Maxinivåerna för de lägenheter som ligger mot Grågåsgatan ligger dock strax över riktlinjerna (71 dba). Genomförandetid Genomförandetiden utgår 5 år efter det datum då planen vunnit laga kraft. Birgitta Lööf Planchef Anna-Karin Nilsson Planingenjör Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 5(5)
Planhandling Koncept 2009-08-12 FN Diarienummer: 0682/09 Plannummer: (FIIa xxxx) Exploateringsavdelningen Anna Ericsson Telefon: 031-368 10 66 E-post: anna.ericsson@fastighet.goteborg.se Detaljplan för Chalmers studenthem vid Gibraltargatan inom stadsdelen Krokslätt i Göteborg Genomförandebeskrivning Inledning En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelserna. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt. Organisatoriska frågor Tidsplan Detaljplanen handläggs med enkelt planförfarande enligt följande tidsplan: Samråd Betänketid Antagande Laga kraft 3 kv. 2009 4 kv. 2009 4 kv. 2009 4 kv. 2009 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller Göteborgs Stad Fastighetskontoret 1(5)
upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Markägoförhållanden m.m. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av den till detaljplanen hörande fastighetsförteckningen. Detaljplanen berör del av fastigheten Krokslätt 115:22 vilken ägs av kommunen och är upplåten men tomträtt till Stiftelsen Chalmers studenthem. Huvudmannaskap, allmän plats Ingen allmän platsmark ingår i planområdet. Kommunen är huvudman för intilliggande allmän plats. Anläggningar inom kvartersmark Tomträttsinnehavaren ansvarar för utbyggnad av anläggningar inom kvartersmark. Avtal Tomträttsupplåtelsen för Krokslätt 115:22 kan omförhandlas i samband med genomförandet av detaljplanen. Fastighetsrättsliga frågor Detaljplanens genomförande kräver inte några fastighetsrättliga åtgärder. Gemensamhetsanläggningar Inga gemensamhetsanläggningar bildas. Servitut och ledningsrätt Inga nya servitut eller ledningsrätter bildas. Ansökan om lantmäteriförrättning Inga lantmäteriförrättningar görs. Tekniska frågor Trafik Angöring till fastigheten sker från Gibraltargatan. Detaljplanen föranleder inga trafikåtgärder utanför planområdet. Parkering för bil Till fastigheten finns idag totalt 140 parkeringsplatser. Av dessa är 2 handikappanpassade. Alla befintliga parkeringsplatser utnyttjas inte idag. Parkeringsnormen för studentbostäder inom området bedöms till 0,15 p-platser per Göteborgs Stad Fastighetskontoret 2(5)
lägenhet. I och med byggnationen av de nya lägenheterna uppnås inte normen inom planområdet, det saknas 13 platser. Möjlighet finns att hyra lediga parkeringsplatser/garage hos de närliggande bostadsrättsföreningarna i området. Som alternativ till att äga egen bil finns idag en bilpool (Volvo Green Car) med två bilar som utnyttjas inom området. Man kan även boka fler bilar från högskoleområdet. Parkering för cykel Antalet cykelparkeringar är för få enligt de riktlinjer som finns. Fler platser bör anordnas och framför allt bör fler cykelgarage ordnas. Policyn för cykelparkering anger 2,0 platser/boende och besökare för studentbostäder. Kvoten är idag 0,8 platser. Stiftelsen Chalmers studenthem kommer under samrådstiden att se över möjligheterna hur man på bästa sätt kan utöka cykelparkeringen. Bland annat finns cykelskjul som kanske kan byggas om och man ska även se över möjligheten att effektivisera befintliga cykelparkeringar framför och bredvid huset. Tillgänglighet I och med ombyggnad och renovering kommer kraven för tillgänglighet för funktionshindrade att uppfyllas. Husen skall förses med hiss. Alla lägenheter kommer att bli tillgängliga. I den mån som erfordras anläggs ramper i enlighet med Boverkets byggregler. Vatten, avlopp och dagvatten Fastigheten är ansluten till det allmänna ledningsnätet för vatten och avlopp. Befintliga förbindelsepunkter förutsätts bibehållas. Planförslaget avser påbyggnad av befintligt bostadshus med två våningsplan. Dessa förutsätt ansluta på befintlig VA-installation Kapacitet på allmänt ledningsnät för dricksvatten medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp A2;VAV publikation P83. Lägsta normala vattentryck motsvarar nivån + 120 meter i Göteborgs höjdsystem. Om högre vattentryck önskas får detta ordnas och bekostas av tomträttsinnehavaren. Materialval för utvändiga ytor bör väljas med omsorg om miljön. Till exempel bör oskyddade ytor av koppar eller zink undvikas för att minska risken för föroreningar i dagvattnet. Eventuellt är det nödvändigt att uppdimensionera dricksvattenservicen. Detta kommer att utredas av Göteborg Vatten under samrådstiden. Anläggningsavgiften är enligt Göteborg Vatten uppskattad till ca 60 000 kronor enligt 2009 års VA-taxa. Mervärdesskatt tillkommer. Avfallshantering Källsortering kan ske i sophus som finns på gården. Uppvärmning Uppvärmning av byggnaden sker med fjärrvärme. Ett nytt ventilationssystem kommer att installeras i energibesparande syfte. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 3(5)
Elledningar Fastigheten är ansluten till befintligt ledningsnät för el. Detaljplanens genomförande påverkar inte befintliga allmänna ledningar. Lägenheterna kommer att konverteras från kollektiv el till individuell el. Fjärrvärmeledningar Fastigheten är ansluten till befintligt ledningsnät för fjärrvärme. De befintliga ledningarna beräknas kunna tillgodose behovet av de nya lägenheterna. Teleledningar Fastigheten är ansluten till befintligt ledningsnät för tele. Detaljplanens genomförande påverkar inte befintliga allmänna ledningar. Markmiljö Det finns inga kända markföroreningar inom planområdet. Luft och buller Miljökvalitetsnormerna för utomhusluft riskerar inte att överskridas i området. Bullermätningar har nyligen gjorts som visar att den ekvivalenta bullernivån på våning 6 och 7 (tillbyggnaden) uppgår till mellan 49 dba - 54 dba. Den maximala ljudnivån uppgår till 64 dba, och vid en av mätningspunkterna till 71 dba. Gällande riktvärden för trafikbuller bedöms i huvudsak inte överskridas då riktvärdena ligger vid 55 dba och maxinivåerna vid 70 dba. Geoteknik En geologisk undersökning gjordes 1963. Byggnaden står på berg. Inga geotekniska problem föreligger. Beräkningar och kontroller har nyligen utförts av Creacon AB gällande byggnadens hållbarhet. Vad gäller markradon är området normalriskområde. Arkeologi Inga kända formlämningar finns inom planområdet. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Inkomster Den berörda fastighetens tomträttsavgäld kan omförhandlas i samband med planens genomförande. Detta kan leda till en högre avgäld än idag. Ekonomiska konsekvenser för tomträttsinnehavaren Utgifter Tomträttsinnehavaren får utgifter för samtliga åtgärder på kvartersmark. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 4(5)
Den berörda fastighetens tomträttsavgäld kan omförhandlas i samband med planens genomförande. Detta kan leda till en högre avgäld än idag. Tomträttsinnehavaren kan få kostnader för uppdimensionering av dricksvattenservicen. Uppskattad kostnad för anläggningsavgift är ca 60 000 kronor enligt 2009 års VA-taxa. Mervärdesskatt tillkommer. Peter Junker Avdelningschef Karin Frykberg Distriktschef Anna Ericsson Handläggare Göteborgs Stad Fastighetskontoret 5(5)