Skövde Handelsutredning Fördjupning - slutkoncept SKÖVDE KOMMUN 22 MARS 2018
Innehåll 1 Uppdrag 3 2 Sammanfattning 4 2.1 Jämförelse av läge III och IV för en storbutik 4 2.2 Jämförelse av lägena idag för en lågprisbutik 4 2.3 Läge III kommer att förbättras med tiden 4 2.4 Påverkan på befintlig handel 5 3 Jämförelse av de fyra lägena idag 6 3.1 Läge för en stormarknad eller liknande på ca 4 000 kvm 6 3.2 Jämförelse av lägena idag för en lågprisbutik 7 4 På lång sikt år 2025 och 2030 8 4.1 Förutsättningar 8 4.2 Jämförelse av läge IV och läge III för 3 000-4 000 kvm dagligvaror 9 4.2.1 År 2025 9 4.2.2 År 2030 9 4.2.3 Känslighetsanalys 10 4.3 Jämförelse av 2 500 kvm lågprishandel i lägena I, II och III år 2025 och 2030 10 4.3.1 År 2025 10 4.3.2 År 2030 10 5 Påverkan på befintlig handel 11 2
Projektnummer: 5002231 Utarbetat av TH Granskat av EK 1 Uppdrag NIRAS har av Skövde kommun genom Peter Yström fått i uppdrag att jämföra fyra handelslägen för dagligvaror samt vilken effekt en ny etablering har på befintliga På följande karta ses fyra områden som kan vara aktuella för en etablering i den norra delen av staden. Den gröna markeringen visar var Trädgårdsstaden byggs ut och en ny stadsdel, Stadsskogen planeras. Markering I och II angränsar till Ryd där det finns en butik i centrum, Hemköp. När det gäller läge II är platsen osäker då den inte är planlagd. Den har enligt kommunen kommit upp som en outsider. Tänkt yta är en lokal på 2 500 kvm. Läge III är i den norra delen av Stallsiken. Det har tidigare diskuterats en yta på 4 000 kvm. Det kan dock bli fråga om en yta på 2 000-3000 kvm. Hur påverkas möjligheten till en etablering av om det blir mindre butik än de 4 000 kvm som tidigare var sagt? Läge IV visar på en önskad etablering av en butik kring 4 000 kvm. Platsen för den blir då bakom Granngården på vägen mellan ICA Maxi, COOP och Willys. Samtliga NIRAS beräkningar avser ytan ren dagligvaruyta, dvs livsmedel, hygienvaror och liknande Sällanköpsvaror som kan i vissa butikers sortiment (t ex kläder och husgeråd) ingår inte. All omsättning är inkl moms och i 2016/2017 års priser om inte annat anges. 3
2 Sammanfattning 2.1 Jämförelse av läge III och IV för en storbutik Läge IV ligger centralt i tätortens vägnät och bostadsbebyggelse. Läge IV ligger vidare nära de stora konkurrenterna Ica Maxi, Coop, Systembolaget och Elins Esplanad vilket är en fördel. I Stallsiken finns idag en dagligvaruaktör i form av en Willys. Det finns också flera andra stora butiker som stärker handelsplatsen. Läge III har således också s k goda grannar men det tänkta dagligvaruläget ligger längst ut i Stallsiken, vilket NIRAS bedömer ger svagare flöden. NIRAS bedömer att läge IV idag skulle sälja i storleks-ordningen 10 % bättre än läge III. Då har vi räknat med att båda lägena har en yta av ca 4 000 kvm. Om vi istället antar att läget i Stallsiken får 3 000 kvm dagligvaror, bedömer NIRAS att försäljningen sjunker med 25 %, dvs lika mycket som minskningen av ytan. Visserligen gäller ofta att försäljningen i procent sjunker mindre än ytminskningen, men med tanke på att läget ligger i den bortre delen av Stallsiken, är storleken viktig för att skapa dragkraft. Troligen minskar intresset betydligt för en etablering av en stormarknad, även om det kan gå. Om samma läge får 2 000-2 500 kvm dagligvaror, är det knappast intressant idag för en stormarknad eller liknande. 2.2 Jämförelse av lägena idag för en lågprisbutik Om vi antar att ytan vore ca 2 000-2 500 kvm i alla fyra lägena, bedömer NIRAS att läge II är bäst, följt av läge I och III. Läge II har fördel av att ligga intill det stora bostadsområdet Södra Ryd. Läge I har väg 26 som en barriär mellan sig och Södra Ryd. Willys finns redan i Stallsiken. Ändå kan en yta om 2 000 kvm eventuellt vara intressant för ytterligare en lågprisbutik (en stor Lidl eller liknande). Willys och Lidls koncept skiljer sig åt på flera sätt. Läge IV kan också vara ett bra läge för en lågprisbutik, men det ligger utanför vårt uppdrag att bedöma. 2.3 Läge III kommer att förbättras med tiden Läge III kommer att förbättras avsevärt vartefter det byggs bostäder i Trädgårdsstaden och på sikt Stadsskogen, se nedan. 4
2.4 Påverkan på befintlig handel En stormarknad med 4 000 kvm dagligvaror påverkar de andra stora butikerna mest (Ica Maxi, Coop och Willys). NIRAS bedömer påverkan till ca 10 % av omsättningen, möjligen upp mot 15 % i något fall. Butikerna försvarar sig dock, och bör ha återhämtat sin omsättning inom några år. Självklart kan kraften i försvaret variera mellan butikerna. Befolkningsökningen hjälper till med återhämtningen. De mindre butikerna påverkas i lägre grad. Det beror bl a på att de kunder som föredrar stora butiker redan har dragit ner på sina inköp i mindre butiker. En lågprisbutik på ca 2 500 kvm i läge II får en betydande påverkan på Hemköp i Södra Ryd. Det finns en risk för att butiken får ekonomiska svårigheter eller t o m kan läggas ner. Läge I får också stor påverkan på Hemköp, men den är något mindre än för Läge II. Påverkan från en lågprisbutik på ca 2 500 kvm i läge III sprids ut mycket mer än för läge I och II. Påverkan på enskilda butiker blir därmed mindre. 5
3 Jämförelse av de fyra lägena idag 3.1 Läge för en stormarknad eller liknande på ca 4 000 kvm NIRAS har här antagit att vägnätets kapacitet är tillräcklig i alla fyra lägena. NIRAS har inte tagit hänsyn till investeringbehov i trafiksystem mm för lägena. Troligen medför läge IV större kostnader än de andra lägena, men det får vid behov utredas vidare. Läge IV ligger centralt i tätortens vägnät och bostadsbebyggelse. Läge IV ligger vidare nära de stora konkurrenterna Ica Maxi, Coop, Systembolaget och Elins Esplanad vilket är en fördel. Stora butiker och köpcentrum drar kunder åt varandra, även om läge IV inte ligger direkt intill de andra butikerna. Butikerna utgör idag ett etablerat handelsområde inte minst för dagligvaruhandeln. I Stallsiken finns idag en dagligvaruaktör i form av en Willys. Det finns också flera andra stora butiker som stärker handelsplatsen. Läge III har således också s k goda grannar men det tänkta dagligvaruläget ligger längst ut i Stallsiken, vilket NIRAS bedömer ger svagare flöden. Sammanfattningsvis bedömer NIRAS att läge IV idag skulle sälja i storleksordningen 10 % bättre än läge III. Då har vi räknat med att båda lägena har en yta av ca 4 000 kvm. Om vi istället antar att läget i Stallsiken får 3 000 kvm dagligvaror, bedömer NIRAS att försäljningen sjunker med 25 %, dvs lika mycket som minskningen av ytan. Visserligen gäller ofta att försäljningen i procent sjunker mindre än ytminskningen, men med tanke på att läget ligger i den bortre delen av Stallsiken, är storleken viktig för att skapa dragkraft. Troligen minskar intresset betydligt för en etablering av en stormarknad, även om det kan gå. Om samma läge får 2 000-2 500 kvm dagligvaror, är det knappast intressant idag för en stormarknad eller liknande. Läget är idag inte heller attraktivt för en 6
traditionell butik som Ica Supermarket, Hemköp eller Coop, eftersom det finns för få bostäder i närheten. Läge III kommer att förbättras avsevärt vartefter det byggs bostäder i Trädgårdsstaden och på sikt Stadsskogen. Någon gång 2025-2030 kommer läge III vara i stort sett lika bra som läge IV. 3.2 Jämförelse av lägena idag för en lågprisbutik Om vi antar att ytan vore ca 2 000-2 500 kvm i alla fyra lägena, bedömer NIRAS att läge II är bäst, följt av läge I och III. Läge II har fördel av att ligga intill det stora bostadsområdet Södra Ryd. Läge l har väg 26 som en barriär mellan sig och Södra Ryd. Willys finns redan i Stallsiken. Ändå kan en yta om 2 000 kvm eventuellt vara intressant för ytterligare en lågprisbutik (en stor Lidl eller liknande). Willys och Lidls koncept skiljer sig åt på flera sätt. Läge III kommer även för en lågprisbutik att förbättras avsevärt vartefter det byggs bostäder i Trädgårdsstaden och Stadsskogen, se vidare nedan. 7
4 På lång sikt år 2025 och 2030 4.1 Förutsättningar Direkt öster om Stallsiken byggs ett nytt bostadsområde, Trädgårdsstaden. Till kommunens boendestrategiska program hör en utbyggnadsordning för åren 2013-2025 som anger en målsättning att Trädgårdsstadens sista etapper (3-4) ska byggas ut mellan åren 2020-2025. När stadsdelen är helt färdigställd ska den ge plats åt totalt 1 200 bostäder och uppemot 4 000 människor, handel och olika former av kommunal service. Norr om Trädgårdsstaden planeras ytterligare ett bostadsområde, Stadsskogen, med 1 000-1 200 bostäder. Kommunen bedömer att området kan byggas åren 2025-2030. Beroende på kommande efterfrågan kan utbyggnaden påskyndas. NIRAS antar här att Stadsskogen också kan få upp mot 4 000 invånare (antalet planerade bostäder är ungefär lika stort som för Trädgårdsstaden). Den väg som går inom området dvs genom Trädgårdsstaden och Stadsskogen går ner till Stallsiken, se karta nedan. Vägen kommer att breddas och anpassas. 8
4.2 Jämförelse av läge IV och läge III för 3 000-4 000 kvm dagligvaror 4.2.1 År 2025 NIRAS börjar med att jämföra läge III och IV om de skulle ha samma yta. NIRAS bedömer att Trädgårdsstaden med 4 000 inv ger en dagligvaruefterfrågan på ca 140 Mkr år 2025. NIRAS har då gjort avdrag för den växande e-handeln. NIRAS bedömer vidare att en stor butik i läge III kan ta ca 30 % av detta vilket skulle bli 42 Mkr. Läge IV skulle kunna ta ca 20 % dvs 28 Mkr. NIRAS har som nämnts bedömt att läge IV idag skulle ge 20-25 Mkr bättre försäljning än läge III. Totalt sett bedömer NIRAS att läge IV fortfarande är något bättre än läge III år 2025. NIRAS anser dock att skillnaden i försäljning mellan lägena ligger inom felmarginalen för en bedömning så långt fram i tiden. Mkr 2017 år priser 2017 Förändring 2025 Totalt 2025 Läge III +42 42 Läge IV +20-25 +28 48-53 Skillnad läge III/IV Skillnad i bedömd försäljning mellan läge III och IV år 2025 Läge IV är 6-11 mkr bättre än läge III 4.2.2 År 2030 NIRAS bedömer att Stadsskogen med 4 000 inv också skulle ge en dagligvaruefterfrågan på ca 140 Mkr. NIRAS har då gjort fortsatt avdrag för den växande e-handeln. NIRAS bedömer att en stor butik i läge III kan ta ca 30 % också av denna efterfrågan. Läge IV skulle kunna ta ca 20 %. År 2030 skulle läge III få en ökad försäljning på ca 84 Mkr till följd av Trädgårdsstadens och Stadsskogens utbyggnad jämfört med en tänkt etablering idag. Skulle butiken istället etableras i läge IV skulle butiken få ca 56 Mkr mer år 2030 jämfört med idag. Läge III får totalt sett 3-8 Mkr högre försäljning än läge IV år 2030, bedömer NIRAS. NIRAS anser dock att skillnaden i försäljning mellan lägena också här ligger inom felmarginalen för en bedömning så långt fram i tiden. 9
Det förutsätter självklart att det verkligen blir upp mot 8 000 inv i de två områdena fram till år 2030. Se vidare nedan. 2017 Förändring 2017-2025 Förändring 2025-2030 Summa Läge III +42 +42 84 Läge IV +20-25 +28 +28 76-81 Skillnad läge III/IV Läge III 3-8 Mkr bättre än läge IV Skillnad i bedömd försäljning mellan läge III och IV år 2030 Det är svårt att dra några slutsatser vilken investering som är lönsammast innan man kan jämföra nödvändiga kostnader för att få till stånd en effektiv butik med parkering, logistik mm. 4.2.3 Känslighetsanalys NIRAS har slutligen gjort en översiktlig känslighetsanalys för att se hur läge III och IV påverkas om utbyggnadstakten av Trädgårdsstaden och Stadsskogen blir långsammare än planerat. NIRAS bedömer att när de två stadsdelarna tillsammans har en befolkning på mellan 6 000 och 7 000 inv, är lägena III och IV ungefär likvärdiga försäljningsmässigt för en stor dagligvarubutik. Självfallet innehåller denna bedömning osäkerheter, men den kan ändå ge en uppfattning om hur många invånare Trädgårdsstaden och Stadsskogen behöver ha för att läge III ska ge ungefär samma försäljning som läge IV. 4.3 Jämförelse av 2 500 kvm lågprishandel i lägena I, II och III år 2025 och 2030 4.3.1 År 2025 Läge II är fortfarande bäst. Läge III är nu ungefär lika bra som läge I. 4.3.2 År 2030 Läge III är nu ungefär lika bra som läge II. Läge I är något sämre än de två andra. 10
5 Påverkan på befintlig handel En stormarknad med 4 000 kvm dagligvaror påverkar de andra stora butikerna mest (Ica Maxi, Coop och Willys). NIRAS bedömer påverkan till ca 10 % av omsättningen, möjligen litet mer i något fall. Butikerna försvarar sig dock, och bör ha återhämtat sin omsättning inom några år. Självklart kan kraften i försvaret variera mellan butikerna. Befolkningsökningen hjälper till med återhämtningen. De mindre butikerna påverkas i lägre grad. Det beror bl a på att de kunder som föredrar stora butiker redan har dragit ner på sina inköp i mindre butiker. En lågprisbutik på ca 2 500 kvm i läge II får en betydande påverkan på Hemköp i Södra Ryd. Det finns en risk för att butiken får ekonomiska svårigheter eller t o m kan läggas ner. Läge I får också stor påverkan på Hemköp, men den är något mindre än för Läge II. Påverkan från en lågprisbutik på ca 2 500 kvm i läge III sprids ut mycket mer än för läge I och II. Påverkan på enskilda butiker blir därmed mindre. 11