PM ang handelsutredningar i Kristianstad och effekter av en utbyggd handel

Transkript

1 PM ang handelsutredningar i Kristianstad och effekter av en utbyggd handel

2 FÖRORD Kristianstad är av tradition den centrala handelsstaden i nordöstra Skåne. För att bejaka en positiv stadsutveckling behövs det kunskap om vad olika utvecklingsstrategier kan få för kort- och långsiktiga konsekvenser för befintlig handel och stadens övergripande utveckling. Ett antal utredningar har tagits fram tidigare för att belysa effekter av bl a en utbyggnad i Hammar. Dessa utredningar har dock ett antal brister (bl a har e-handelns snabba tillväxt inte beaktats och antagandena kring om omsättning per kvadratmeter är oklara). För att Kristianstad ska fortsätta att utvecklas som en attraktiv handelsstad är det viktigt att beslut fattas på korrekta underlag. Med detta som bakgrund har WSP fått i uppdrag att ge en second opinion på den tidigare genomförda handelsutredningen (NIRAS, 2012). Vidare har WSP gjort en bedömning utifrån dagsläget mars INNEHÅLL 1. Några kommentarer av NIRAS rapport 2. Analys av NIRAS rapport 3. Scenario 1 4. Scenario 2 5. Analys av NIRAS utgångspunkter 6. Scenario 3 7. Jämförelse med NIRAS slutsatser 8. Avslutande kommentar Rapportförfattare Fredrik Bergström, ek. dr., affärsområdeschef WSP, tidigare VD för Handelns Utredningsinstitut (HUI) Ulf Rämme, fil.lic, handelsexpert. Lång erfarenhet av handelsutredningar. Tidigare ansvarig för regionala handelsanalyser på HUI Research. Kontakt Fredrik Bergström och Ulf Rämme fredrik.bergstrom@wspgroup.se Tel/phone: Mobil/mobile: +46 (0)

3 Analys av NIRAS rapport Analysförutsättningar för scenario 1 och 2 WSPs uppdrag har varit att med utgångspunkt från NIRAS rapport ta fram en second opinion. Detta innebär att vi har utgått från indata i rapporten, men gjort lämpliga justeringar där vi har funnit det motiverat. För att räkna på förutsättningar för handeln år 2020 tas först förväntad köpkraft i regionen och den andel som är relevant* för Kristianstad fram. Därefter beräknas hur stor försäljning som Idag befintlig handel kan ha år Två ytterligare scenarios undersöks. Ett utan tillväxt och ett med en tillväxt motsvarande den yteffektivitetstillväxt som har gällt under i riket Vi tar hänsyn till hur stor andel som den snabbt växande e- handeln kan tänkas ta av tillväxten i detaljhandeln fram till 2020**. Vi beräknar hur stor omsättning galleria Boulevard kan tänkas omsätta samt omsättning för en tänkt etablering av shoppinggalleria, volymhandel samt dagligvaruhandel i Hammar Resultatet redovisas som en residual. Denna ska tolkas som utrymmet för handeln år Positiva värden innebär att det finns utrymme för mer/ny handel. Negativa värden att det krävs inflöde utifrån alternativt att det blir omfördelningseffekter inom kommunen. * I NIRAS analys har man missat att ta hänsyn till att all köpkraft i primär-, sekundär- och tertiärområdena inte är relevant för handeln i Kristianstad, vilket innebär en överskattning av köpkraften. Vi justerar för detta i vår kalkyl. ** e-handel har sedan ett antal år haft en mycket snabb tillväxt (10-15%) per år inom sällanköpsvaruhandeln. Om denna tillväxt håller i sig förväntas e-handeln kunna ta uppemot halva tillväxten i sällanköpsvaruhandeln de kommande 10 åren. WSPs analys är något försiktigare och e-handeln förväntas ta 35% av tillväxten.

4 Scenario 1 Handeln byggs ut, e-handeln växer, existerande handel har ingen tillväxt KOMMENTAR Givet de planer som finns, givet en förväntad tillväxt i e-handeln och givet att existerande handel har oförändrad försäljning (nolltillväxt) kommer den växande köpkraften att ge visst utrymme för ny dagligvaruhandel (=ca 80 mkr vilket motsvarar en mindre livsmedelsbutik). För sällanköpsvaruhandeln, dvs volymhandel och shopping, saknas det drygt 900 mkr. Detta underskott kan hanteras om inflödet till Kristianstad ökar mycket kraftigt från omkringliggande regioner vilket innebär att de mellankommunala effekterna kommer att bli stora. En annan faktor kan vara att turismen ökar kraftigt och att turisterna lägger en stor andel av sina utgifter i detaljhandeln. WSP bedömning är att det är orealistiskt med en nolltillväxt i existerande handel och att de inflödesökningar som krävs är mycket stora. Den troliga effekten blir istället att ett antal handelplatser (Härlöv, City, Hammar mfl) kommer att bli ineffektiva, d v s inte nå upp till de omsättningstal man kan förvänta sig för att upprätthålla en långsiktig lönsamhet. OBS samtliga belopp är uttryckta i miljoner kronor. DV SV TOT Köpkraftstillväxt Existerande butikers tillväxt Försäljning nyetableringar E-handel SUMMA ny försäljning RESIDUAL Troligtvis blir det också inomkommunala omfördelningseffekter som t ex innebär att Åhus, Tollarp och andra orter kan komma att påverkas negativt av den kraftiga ökningen av detaljhandelsytor i Kristianstad. Tillväxten i shoppingytor kommer ffa att påverka city, medan nya volymhandelsytor påverkar Härlöv.

5 Scenario 2 Handeln byggs ut, e-handeln växer, existerande handel växer i takt med långsiktig trend KOMMENTAR I detta scenario tillåts även den existerande handel att fortsätta att växa med den långsiktiga yteffektivitet som kännetecknat branschen under perioden Denna typ av tillväxt innebär att handeln blir bättre och bättre på att utnyttja existerande ytor utan att behöva bygga ut. Dagligvaruhandeln har varit bättre på detta än sällanköpsvaruhandeln (ffa att genom att större och mer yteffektiva butiker har tagit marknadsandelar). Det senare segmentet har ffa satsat på att bygga nya ytor under det senaste decenniet. Tanken med detta scenario är att den existerande handeln behöver tillväxt för att kunna utvecklas och förädlas på ett långsiktigt hållbart sätt. Som framgår av tabellen ökar ffa konkurrensen inom dagligvarusegmentet. En brist på 200 mkr motsvarar exempelvis nedläggning av en stor eller några små livsmedelsbutiker. OBS samtliga belopp är uttryckta i miljoner kronor. DV SV TOT Köpkraftstillväxt Existerande butikers tillväxt Försäljning nyetableringar E-handel SUMMA ny försäljning RESIDUAL Givet att butikerna har en positiv utveckling av yteffektiviteten kommer den förväntade köpkraftstillväxten inte att räcka till. Omfördelning av handeln inom stadens handelsplatser, inom kommunen eller mellan kommuner kommer att bli resultatet. Vad gäller övriga effekter se kommentarer i Scenario 1. För sällanköpsvaruhandeln blir underskottet också större än i scenario 1.

6 Är Niras utgångspunkt för konsekvensberäkningen rimlig? Niras uppger i sina rapporter vissa nyckeltal för omsättning per kvadratmeter för dagligvaruhandel, shopping och volymhandel. Dessa är centrala för den vidare analysen eftersom de påverkar vilka konsekvenser som potentiella nyetableringar får på den redan befintliga handeln. WSP har, efter att ha räknat bakvägen, funnit att Niras nivåer på omsättning per kvadratmeter i de tillkommande etableringarna är mycket låga även då man räknar med det spridningsintervall som Niras uppger och jämfört med vad som kan förväntas av en lönsam handel. Konsekvensen av detta i den fortsatta analysen blir att Niras underskattar effekterna av de tänkta nyetableringarna och kan ses som en stark indikation på en övertablerad marknad där en av indikationerna torde vara just låg eller fallande omsättning per kvadratmeter. Om man antar att de ytuppgifter som Niras räknar på utgörs av bruttototalarea (BTA) och justerar dessa mot en normal försäljningsyta blir nyckeltalen något bättre, men de ligger ändå under vad som är att betrakta som relativt goda och lönsamma värden. Jämförelsenyckeltalen har hämtats från Svensk Handels rapport Finansiella Nyckeltal Enligt tabellen uppgår medianomsättningen per kvadratmeter för dagligvaruhandeln till kronor. Fri Köpenskap brukar i sin tidigare lista över de 150 största dagligvarubutikerna i Sverige landa i en genomsnittsomsättning för dessa på omkring kronor och enligt Delfi marknadspartner, vilka har en mer eller mindre OBS samtliga belopp är uttryckta i kronor. Handelsyta (enl. Niras) Bedömd omsättning (enl Niras) Bedömd oms/kvm (enl Niras) Faktisk oms/kvm (enl Svensk Handel) Dagligvaror ~ ~ Shopping ~ ~ Volymhandel ~ ~ komplett lista över alla livsmedelsbutiker, uppgår den genomsnittliga omsättningen per kvadratmeter i livsmedelshandeln till omkring kronor. Mot denna bakgrund framstår Niras nyckeltal som mycket lågt. Det samma gäller sällanköpsvaruhandeln där Svensk Handels undersökning visar omsättningen per kvadratmeter uppgår till inom volymhandelssegmentet och kronor inom shoppingsegmentet. Till detta kan man konstatera att HUI Research i sin databas Köpcentrumfakta uppger att omsättningen per kvadratmeter i svenska köpcentrum, oberoende av läge, i genomsnitt uppgår till omkring kronor per kvadratmeter. Återigen framstår Niras ingångsvärden i konsekvensanalysen som mycket låga vilket de själva säger beror på en hård konkurrens på den lokala marknaden.

7 Scenario 3 Effekter på handeln år 2014 av en utbyggnad av Hammar I detta scenario tar WSP utgångspunkt i aktuellt läge, d v s att delar av galleria Boulevard har öppnat. Analysen fokuserar därefter på vad som händer om Hammar byggs ut. Analysen i detta scenario avser bara sällanköpsvaruhandeln, d v s shopping och volymhandel. De tänkta nyetableringarna uppnår förväntad omsättning vilken hämtas från befintliga marknadsplatser i Kristianstad kommun. Förväntad omsättning innebär att de nya enheterna uppnår rimliga nivåer avseende omsättning per kvadratmeter utifrån alternativa källor. Det är alltså de maximala effekter av etableringen som studeras. WSP har även genomfört en känslighetsanalys där hänsyn tagits till den lokala konkurrenssituationen i syfte att studera hur effekterna förändras om den potentiella nyetableringen ej uppnår förväntad omsättning. Det senare innebär också att butikernas lönsamhet påverkas negativt. Osäkerhetsmarginalen i kalkylen uppgår till ± 10 procent. De direkta effekterna, ibland kallat över-natten-effekter, studeras vilket innebär att WSP antar att etableringen redan är på plats och att de lokala och regionala inköpsströmmarna redan har förändrats. De direkta effekterna analyseras i 2012 års marknadsstruktur och penningvärde. Effekterna beräknas baserat på antagandet att det inte genomförs några motåtgärder från den befintliga handeln på olika marknadsplatser. I praktiken innebär detta exempelvis att de positiva effekter som Galleria Boulevard har på cityhandeln i Kristianstad konstanthålls. Lika slår mot lika, d v s potentiella stormarknadsetableringar, volymhandels- och/eller köpcentrumetableringar påverkar i första hand befintliga etableringar med snarlik storlek, ett likartad utbud och koncept. Konkurrensen med lokala bostadsområden är mer begränsad på grund av skillnader i storlek och utbud. Marknadsplatser som ligger nära den potentiella nyetableringen påverkas som regel hårdare än marknadsplatser i perifera lägen i förhållande till den potentiella nyetableringen. OBS I detta scenario har WSP endast räknat på de effekter som uppstår i Kristianstad kommun. De kommuner som enligt Niras bedöms som övrigt primärområde, sekundärområde och tertiärområde har i samband med detta PM inte behandlats. Men de borde utredas vidare för att ge en fullständig bild av de sammanlagda konsekvenserna.

8 Sällanköpsvaruhandelns omsättning och struktur i Kristianstad kommun Övrig kommun Omsättning: ~450 mkr Marknadsandel: 15 % Omsättning (2012): mkr Kristianstad centrum Omsättning: ~ mkr Marknadsandel: 37 % Härlöv/Långebro Omsättning ~ mkr Marknadsandel: 48 %

9 Scenario 3 Effekter på befintlig handel i Kristianstad kommun om antagna planer genomförs fullt ut Detaljhandeln i den övriga kommunen tappar procent av nuvarande omsättning Befintlig handel i Kristianstad kommun tappar i genomsnitt procent av sin nuvarande omsättning till eventuell nyetablering på Hammarshus. Cityhandeln tappar uppskattningsvis procent av nuvarande omsättning Härlöv/Långebro tappar uppskattningsvis procent av nuvarande omsättning

10 Scenario 3 - Slutsats Befintlig handel i Kristianstad kommun förväntas få se starka negativa effekter av de tillkommande etableringarna på Hammarshus. Känslighetsanalysen visar på att de beräknade effekterna ligger inom de intervall som angetts ovan. Även om det är oklart med byggstart för Hammarshus kan framtida marknadstillväxt komma att lindra effekterna något. Effekterna på cityhandeln blir starkast och uppsägning av personal, fallande yteffektivitet och lönsamhet samt nedläggning eller omflyttning av butiker från city till den nya etableringen kan förväntas. Jämför exempelvis utvecklingen i Helsingborg efter tillkomsten av nya Väla. Tillkomsten av galleria Galleria Boulevard i Kristianstad city kan möjligen lindra effekterna på cityhandelen något. Kvarstående effekter kommer bedöms ändå vara omfattande då den nya gallerian på Hammarhus i första hand bedöms konkurrera med Boulevard och i andra hand med övrig cityhandel. Effekterna på befintlig handel i Härlöv/ Långebro bedöms bli av något mindre omfattning. Även här är det emellertid tänkbart med uppsägning av personal, fallande yteffektivitet och lönsamhet samt eventuella omflyttningar och/eller nedläggningar av butiker. Jämför utvecklingen med Västerås där tillkomsten av det nya handelsområdet Erikslund har lett till att många volymhandelsbutiker övergett det äldre externhandelsområdet Hälla till förmån för nya etableringar på Erikslund. Då Erikslund även omfattar en galleria med cityliknande utbud har det kommit att bli relativt stora effekter även på cityhandeln i Västerås. Även övriga orter i Kristianstad kommun kan förväntas få känna av negativa effekter med risk för nedläggning och utglesning av butiksbeståndet. En etablering på Hammarshus kan således förväntas få stora inomkommunala effekter vilket leder till att den befintliga handeln inte har möjlighet att utvecklas på ett gynnsamt sätt för konsumenterna.

11 Jämförelse med NIRAS slutsatser Niras övergripande slutsatser beträffande stadskärnan är att det kan förväntas ske en koncentration av handeln och att stadskärnans framtida utveckling beror på hur väl den lyckas försvara sig mot ökad konkurrens samt ta till vara en förväntad svag framtida marknadstillväxt. Beträffande volymhandeln framhålls att det är svårt att bedöma effekterna inte minst på grund av en uppsplittrad volymhandel. Hur Härlöv och Hammarshus kan komma att utvecklas är därför svårt att förutse. Möjligen kan Härlöv komma att klara sig bättre eftersom det är ett etablerat handelsområde med flera starka dragare. Det ligger möjligen en viss sanning i Niras slutsats att handeln i Kristianstad centrum kan komma att koncentreras. Detta är emellertid en process som redan inletts genom skapandet av Galleria Boulevard och som sannolikt kommer leda till att verksamheterna i de västra delarna av stadskärnan blir svagare och mer känsliga för ökad konkurrens. Den ökade konkurrens som en galleria på Hammarshus med ett cityliknande shoppingutbud medför att förutsättningarna för stadskärnan som helhet blir än mer begränsade. De östra delarna av centrum kan, genom de förstärkningar som pågår, förväntas klara konkurrensen relativt väl medan de västra delarna sannolikt kommer drabbas hårt med fallande lönsamhet, uppsägning av personal, nedläggningar och vakanser som följd. Beträffande Härlöv/Långebro kan konstateras att det redan är en etablerad och lokalt/regionalt väl fungerande marknadsplats med potentiella utbyggnadsmöjligheter genom förtätningar av befintlig handel. En expansion på Hammarshus riskerar sannolikt få svårt att locka till sig etableringar med en långsam utbyggnadstakt som följd. Resultatet blir att det på kort och medellång sikt blir svårt att skapa en stark och attraktiv marknadsplats. Därtill kan konstateras att det om etableringar äger rum finns risk att marknadens begränsade tillväxt ser till att tillkommande handel ej uppnår förväntad omsättning och tillräcklig lönsamhet. Tillkommande handel på Hammarshus riskerar slutligen att skapa en struktur som har en starkt negativ inverkan på handeln i stadskärnan och Härlöv varför risken för splittring och suboptimerande marknadsplatser är stor.

12 Avslutande kommentarer De beräkningar som tagits fram visar att omfördelningseffekterna kommer att bli mycket stora om en ny handelsplats skapas. Att bejaka etableringar är viktigt i handeln för att stimulera konkurrens och utveckling. Dock bör detta göras på ett klokt sätt. I städer av Kristianstads storlek innebär det att man bör bejaka handelsplatser där handel skapar handel. Att fortsätta utveckla City är naturligt om Kristianstad ska fortsätta att vara en stark handelsstad. Vad gäller externa etableringar är en erfarenhet att det av vikt att utveckla och bejaka lägen som har visat på kommersiell kraft. Att dela upp handeln på flera handelsplatser tenderar att skapa flera ineffektiva områden. Det är tveksamt om Kristianstad är tillräckligt stort för två stora och väl fungerande externa handelsområden. Rekommendationen är istället att bygga ett fåtal men starka regional shoppingdestinationer. En annan slutsats är att det är viktigt att det finns en genomtänkt handelsstrategi som är väl förankrad hos berörda aktörer. Handelsstrategin bör utgå ifrån ett kommersiellt stadsutvecklingsperspektiv, d v s det ska finnas en tanke om hur staden i sin helhet ska utvecklas samtidigt som det är viktigt att det finns en förståelse för marknadens villkor, vikten av konkurrens och hur man bör jobba med att stärka såväl stadskärna som extern handel. Stora värden för kommun, handel och fastighetsägare står på spel i Kristianstad. Baserat på de synpunkter som WSP framfört rörande Niras utredning föreslår WSP att: De nya etableringarnas konsekvenser på den befintliga handeln i Kristianstad och det omkringliggande marknadsområdet utreds utifrån rimliga och för handeln lönsamma nyckeltal för att därigenom ge svar på vilka lokala och regionala konsekvenser som uppstår om de nya etableringarna når förväntad omsättning och lönsamhet. Analysen bör ta sin utgångspunkt i lokal och regional kunskap om marknaden och genomföras i samarbete mellan kommun och andra berörda parter för att garantera transparens och gemensamt engagemang i frågan.

13 WSP Analys & Strategi Kunskap som utvecklar samhället En god samhällsutveckling är något alla vill ha. Men hur vet vi att vi är på rätt väg? I ett samhälle där förutsättningarna för individer, företag och samhälle ständigt förändras, bidrar WSP Analys & Strategi med analyser, strategier och lösningar för hållbar utveckling. Vi verkar inom: Omvärld, policy & strategi, stads- & regionalutveckling, fastighetsutveckling, logistik & godstransporter, persontransporter, infrastruktur samt miljöutveckling. Vi tar fram analyser och vi leder processer som bidrar till att göra skillnad i praktiken. Vi arbetar med såväl offentlig- som privat sektor. En stor del av verksamheten är forskningsbaserad och vi har nära kopplingar till flera av landets större högskolor och universitet. WSP Analys & Strategi har 120 medarbetare och är ett av 6 affärsområden inom WSP Sverige.