KALLELSE Sammanträdesdatum 2018-02-05 Kommunfullmäktige kallas till extra sammanträde Tid: Måndagen den 5 februari kl. 18.00 Plats: Rådhuset i Säter Förslag till justeringspersoner Malin Hedlund och Angelica Beyer Ärenden 1. Strategiskt markköp, Storhaga 10:7 mfl... 2 Säter 2018-01-24 Maud Jones Jans Ordförande /Margareta Jakobsson nämndsekreterare Kallelsen utsändes till ersättarna för kännedom.
SÄTERS KOMMUN 2 KALLELSE Sammanträdesdatum Kommunfullmäktige 2018-02-05 2 Blad Kf Dnr KS2018/0030 Strategiskt markköp, Storhaga 10:7 mfl Beslut: Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige att besluta uppdra till kommunstyrelsen att inköp av mark sker enligt något av nedan föreslagna alternativ. Kommunstyrelsen utser kommundirektör, genom fullmakt, att företräda Säters kommun vid köp av mark i förordad prioritetsordning alternativ 1,2,3. Bakgrund och ärendebeskrivning Utvecklingen av Gustafs sker fort och efterfrågan på mark är fortsatt hög. Ny fördjupad översiktsplan har pekat ut ett antal områden som anses nödvändiga för denna expansion. En försäljning av ett flertal markområden i Gustafs är aktuell, med utsatt tid för exekutiv auktion den 6 februari. I denna försäljning finns områden som dels direkt angränsar till kommunens mark och dels ligger på de platser som utpekats i FÖP som aktuella för denna utveckling. Det finns således ett kommunalt intresse för denna försäljning. Dock bör nämnas att försäljningen i alternativ 2 och 3 omfattar fler områden än vad som kommunen har intresse av. För t ex producerande åkermark, bör även fortsättningsvis dessa områden drivas för produktion av annan än kommunen. Försäljningen kommer enligt säljande myndighet att ske med alla ingående delar som en enhet. För att genomföra denna affär finns då följande alternativ i rangordning för genomförande: 1. Genomföra köp av markområden som ligger i kommunens intresse 2. Genomföra budgivning på kommande auktion upp till i prospekt angivet marknadsvärde 3. Genomföra budgivning på kommande auktion upp till eget beräknat marknadsvärde I alternativen 2 och 3 antas då att vidareförsäljning ska ske av de delar som ligger utanför kommunens intresse. I de tre alternativen belastas likviditeten i olika grader, där alternativ 2 och 3 belastar likviditeten högre under perioden tills en försäljning skett av utvalda delar. En viss risk finns i alternativ 2 och en stor risk finns i alternativ 3 att vidareförsäljningen av utvalda delar inte inbringar den beräknade försäljningsintäkten. Justerande sign Utdragsbestyrkande
3 Tjänsteskrivelse 2018-01-22 Till Kommunstyrelsen Dnr KS 2018/xxx Inköp av mark Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige att besluta uppdra till kommunstyrelsen att inköp av mark sker enligt något av nedan föreslagna alternativ. Kommunstyrelsen utser kommundirektör, genom fullmakt, att företräda Säters kommun vid köp av mark i förordad prioritetsordning alternativ 1,2,3. Bakgrund och ärendebeskrivning Utvecklingen av Gustafs sker fort och efterfrågan på mark är fortsatt hög. Ny fördjupad översiktplan har pekat ut ett antal områden som anses nödvändiga för denna expansion. En försäljning av ett flertal markområden i Gustafs är aktuell, med utsatt tid för exekutiv auktion den 6 februari. I denna försäljning finns områden som dels direkt angränsar till kommunens mark och dels ligger på de platser som utpekats i FÖP som aktuella för denna utveckling. Det finns således ett kommunalt intresse för denna försäljning. Dock bör nämnas att försäljningen i alternativ 2 och 3 omfattar fler områden än vad som kommunen har intresse av. För t ex producerande åkermark, bör även fortsättningsvis dessa områden drivas för produktion av annan än kommunen. Försäljningen kommer enligt säljande myndighet att ske med alla ingående delar som en enhet. För att genomföra denna affär finns då följande alternativ i rangordning för genomförande: 1. Genomföra köp av markområden som ligger i kommunens intresse 2. Genomföra budgivning på kommande auktion upp till i prospekt angivet marknadsvärde 3. Genomföra budgivning på kommande auktion upp till eget beräknat marknadsvärde I alternativen 2 och 3 antas då att vidareförsäljning ska ske av de delar som ligger utanför kommunens intresse. I de tre alternativen belastas likviditeten i olika grader, där alternativ 2 och 3 belastar likviditeten högre under perioden tills en försäljning skett av utvalda delar. En viss risk finns i alternativ 2 och en stor risk finns i alternativ 3 att vidareförsäljningen av utvalda delar inte inbringar den beräknade försäljningsintäkten. Bilagor: Prospekt avseende beskrivning och värdering Karta med markerade områden inritade i anslutning till kommunens mark Karta över FÖP Gustafs Pär Jerfström Kommunchef Postadress Besöksadress Telefon E-postadress Säters Kommun Rådhuset 0225-55 000 (vxl) kommun@sater.se Box 300 Åsgränd 2 Internetadress 783 27 Säter Säter www.sater.se
" #! Å ¹ Æ 4 ; < = >? @ A B C D E F G H I J > C 2 L 0 M 10 10 N O N P N Q R S 0 N 0 N 9 N T U U V W X / R 0 M Y W U R Z M X [ O W $ 7 \ T R U 0 V ] Q W N ^ _ 0 Q 0 1` N O 9 N T 0 S Z R U ] O W X a ^ V W X / R 0 M Y W U W X b. c X ` U 0 X V ] Q W N 9 ` U d / 0 U V W X / R 0 M Y W U R Z M X [ O W : \ Z X 0 S T 9 / Z M c 1 W U U W X P N Q 0 V S W e PN U 1 PQ U S Z R U 0 O R Z M X [ O W f g Z 1 PW X 0 X W N 9 / Z M c 1W U U W X PN Q 0 V S W e PN U 1PQ U S Z R U 0 O R Z M X [ O W h i j k Z M X [ O W 9 ` U V W l / 1PN Q Y 0 1 19 R c [ X a 0 N O X 0 0 / U PV PU W U W X m g Z 1 PW X 0 X W N d R U X 0 9 N T U U S Z R U 0 O R Z M X a W V K ` U d / 0 U i j k Z M X [ O W n \ Z X 0 S T 9 / Z M c 1 W U U W X P N Q a e d X U ] U N PN Q S Z R U a V W X / R 0 M Y o K p ] 11S W X Q W U 9 N T U U S Z R U 0 O R Z M X a e d X U ] U N PN Q 4 K \ Z X 0 S T 9 / Z M c 1 W U U W X P N Q a e d X U ] U N P N Q S Z R U a V W X / R 0 M Y 2 K q 0 Q 1 0 X S T M e 1 S T 0 X 9 e d X U ] U N PN Q S R U ] O W X a V W X / R 0 M Y 7 6 K. U Z X Y 0 Q 0 N Z X X 0 N T U U S Z R U 0 O R Z M X [ O W b l W N U X ` M 9 ` U V W l / 1 PN Q V W X / R 0 M Y 9 X W R Z X a S Z R U 2 : K L ` R U 0 e R R M [ S [ U R Y 0 M N a R / Z 1 Z M X [ O W 9 N T U U S Z R U 0 O R Z M X a W V ` U d / 0 O R / Z 1V W X / R 0 M Y W U f r 1V c X Z M W N 0 O 9 X W / X W 0 U PZ N a M d U W R c 10 U R h s ] l / X 0 V PN W N 9 X W / X W 0 U PZ N 9 R / Z 1V W X / R 0 M Y a M d U W R c 10 U R 2 m K t N S 0 l / 0 9 / Z M c 1W U U W X PN Q a e d X U ] U N PN Q S Z R U a V W X / R 0 M Y ; < H > J C B C D E F G H I J > C 2 7 s K. 1] U U Q ] X O W U 9 N T 0 S Z R U ] O W X a ^ V W X / R 0 M Y W U W X 0 q T R ] / W X / Z X R N PN Q S K _ W 10 U X 0 e P/ c 10 U R W N PN / 1 / Z c c 1PN Q 0 X ` U X W O R a [ U Arbetsmaterial Q ] X O 0 R l K u U X W O N PN Q R Z M X [ O W e d X S 1 0 N O U X 0 e P/ O PN PN R Z M / 10 X 0 X U ` N Q 0 U X 0 N R c Z X U W X W K q T ` U e Z X M N PN Q / Z X R N PN Q a vv Q k c 0 R R 0 Q W e K \ Z X 0 S T R U 0 U PZ N R Z M X [ O W 9 Q Z O R a c W N O 1PN Q % Ç È É Ê Ë Ì Ç Í È Î Ì Ï Ð Î Ñ Ò Ó Ó Ô Õ Ö %. / 0 10 2 3 2 4 4 4 4 5 6 7 8 9 2 3 7 4 4 4 4 5 6 : 8 & + (, ' ( & ) * & - w x y z x { } ~ z ~ { ƒ ˆ Š Š ƒ ˆ Š Œ Ž ˆ Œ ¾ Š ± œ ª ««ž Ÿ š œ j 10 N Z M X [ O W R Q X ] N R u U X W O N PN Q R Z M X [ O W e d X / Z M M ` N P/ 0 U PZ N 9 R W 1PR U 0 ² Ÿ š œ À š «ž Ÿ œ Ä Ÿ i N O ` R U X PPN e 0 X U k e d X W R 10 Q W N ŸŸ š «ž Ÿœ ŸŸ «Ÿš œ À š «ž Ÿ œ i N O ` R U X PPN e 0 X U k Á 0 1 U W X N 0 U PV R U X ] l / N PN Q ž ž Ÿ œ œ œ š œ À š «ž Ÿ œ u U X W O N PN Q R Z M X [ O W e d X R ] / W X Á š ž Q [ N Q k Z l Y l T / W 1U X 0 e P/ ˆ ˆ Š À š «ž Ÿ œ Á ³ ž œ ½ ½ ½ ½ ½. U X [ / e d X R W c 0 X W X 0 O Ÿ š œ Q [ N Q k Z l Y l T / W 1U X 0 e P/ œ À š «ž Ÿ œ Á ž ž \ d v1pq U ` U X W O N PN Q R Z M X [ O W ¼ ¼ ¼ ¼ ¼ ¼ e d X X W / X W 0 U PZ N R R U X [ / À š «ž Ÿ œ Á» p Z 11W / U PV U X 0 e P/ k µ à à à à à à ž Ÿš ž š œ ž e d X W R 10 Q W N / N ` U c ` N / U  Á œ º p Z 11W / U PV U X 0 e P/ k e d X W R 10 Q W N Y [ 11c 10 U R
5
6 Beskrivning och värdering avseende fastigheten Storhaga 10:7 mfl Säter kommun Uppdragsgivarens dnr: Uppdragstagarens uppdragsnr: 411047
7 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 1 av 18 Säter kommun SAMMANFATTNING Värderingsobjektet Säter Storhaga 10:7 och Mora 1:37 i Säters kommun utgörs två lantbruksenheter (typkod 122 respektive 120). Värderingsobjektet består av sex skiften omkring Mora by samt två mindre skiften några km söder om brukningscentrum. Enligt digitala mätningar omfattar den totalt ca 84,7 ha. Av totalarealen beräknas ca 46,3 ha utgöra produktiv skogsmark, 1,5 ha impediment, 32,4 ha åkermark samt 4,0 ha övrig mark, varav ca 0,5 ha beräknas utgöra tomtmark. Skogsmarken utgörs av ca 35 % skog i ungskogsålder (R-skog). Ca 59 % är gallringsskog och 7 % är skog i slutavverkningsbar ålder (Sskog). Områdets medelbonitet uppskattas till 6,1 m 3 sk/ha och år. Virkesförrådet uppskattas till ca 5 415 m 3 sk, vilket motsvarar ca 117 m 3 sk/ha. Trädslagsfördelningen är 63 % tall, 18 % gran och 19 % löv. Brukningscentrum består av två bostadshus med bostadsyta på vardera ca 85 och 140 m 2 samt tre större ekonomibyggnader. Allt i bra skick. Dessutom finns en stor och modern ekonomibyggnad på andra sidan järnvägen. Marknadsvärdet för Säter Storhaga 10:7 och Mora 1:37 bedöms i oktober 2017 till 10 000 000 kronor. UPPDRAG Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten, Mellersta Försäljningsteamet, Box 737, 791 29 Falun. Syfte Värderingsobjekt Utlåtandet syftar till att beskriva och att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och avses att ligga till grund för försäljning. Storhaga 10:7 och Mora 1:37 i Säter kommun. Värdetidpunkt 2017-10-23. Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. För eventuella felaktigheter i detta material ansvaras ej. Den byggnadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedömningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfattning om objektens karakteristik och har ingen självständig betydelse. Ingående utrustnings funktionalitet ingår inte i bedömningen. Se även bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande (bilaga 6).
8 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 2 av 18 Säter kommun Underlag - Besiktning av värderingsobjektet den 6/10 2017 - Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) - Marknadsinformation - Kartmaterial - Skogsbruksplan - Muntliga uppgifter Lagfaren Fastighetstyp Läge Vägbeskrivning Planförhållanden Jakt BESKRIVNING Privatperson. Enligt taxeringsinformationen är Mora 1:37 bebyggd lantbruksenhet (typkod 120) och Storhaga 10:7 bebyggd enbart med ekonomibyggnad (122). Värderingsobjektet är beläget i Gustafs socken, Säter kommun. Från Borlänge: Kör Rv 70 mot Säter. Sväng av skyltat Stora Skedvi och Gustafs. Kör till höger skyltat Magnilbo 10 och Mora By. Kör vägen ca 600 m. Sväng vänster in på Soldatvägen skyltat Mora By. Fortsätt ca 550 m. Sväng vänster in på Morbyvägen och kör ca 545 m. Värderingsobjektet är den sista gården på vänster sida innan vägen går under Rv 70. Två större ladugårdar ligger vid vägen. Objektet tangeras av en byggnadsplan avseende del av Mora by (Möller). Det är mindre delar av avdelning 13 och 14 öster om vägen mot Magnilbo som berörs. Värderingsobjektet ingår i Gustafs VVO. Servitut, samfälligheter Rättigheter Inskrivningar Inteckningar Förvärvstillstånd Objekten omfattas av en stor mängd gemensamhetsanläggningar och samfälligheter. Ingen närmare utredning har utförts. Se fastighetsutdrag bilaga 5. Mora 1:37 belastas av två ledningsrätter gällande VA-ledningar. Storhaga 10:7 belastas av avtalsservitut gällande område, officialservitut gällande väg samt tre ledningsrätter gällande starkström. Avtalsservitut för område. Totalt fem inteckningar på sammanlagt 12 372 000 kr finns registrerade, den senaste från 2012. Se även bifogade utdrag ur fastighetsdatasystemet (bilaga 5). Fastigheterna ligger i Gustafs socken, Säter kommun. Området räknas inte som glesbygdsområde, varför en privatperson inte behöver ansöka om förvärvstillstånd inför ett köp. Juridisk person måste alltid ansöka om förvärvstillstånd.
9 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 3 av 18 Säter kommun Areal Ägoslag Grafisk mätning via fastighetskarta ger vid handen att fastigheternas totalaareal inklusive skogsmark, inägomark och impediment är ca 84,7 hektar. Per ägoslag fördelar sig objektet enligt följande: SKOGSMARK IMPEDIMENT ÅKERMARK ÖVRIG MARK TOMTMARK SUMMA 46,3 ha 1,5 ha 32,4 ha 3,9 ha 0,6 ha 84,7 ha Taxeringsvärde Objektets taxeringsvärde 2014 fördelar sig enligt följande: Storhaga 10:7 SKOGSMARK 1 251 000 SEK 60 ha SKOGSIMPEDIMENT 11 000 SEK 5 ha ÅKERMARK 689 000 SEK 30 ha EKONOMIBYGGNAD 1 706 000 SEK ÖVRIG MARK 1 ha SUMMA 3 657 000 SEK 96 ha Mora 1:37 TOMTMARK 177 000 SEK BOSTADSBYGGNAD 1 023 000 SEK ÅKERMARK 23 000 SEK 1 ha EKONOMIBYGGNAD 667 000 SEK ÖVRIG MARK 1 ha SUMMA 1 890 000 SEK 2 ha BESKRIVNING SMÅHUSBYGGNAD Småhus: 1,5 plans byggnad. Byggnadsår: Enligt fastighetsinformation 1935. Grundläggning: Stomme: Fasad: Yttertak: Fönster: Källargrund av betong. Trästomme. Stående rödmålad lockläktpanel. Stuprör och hängrännor i gott skick. Tegelpannor på sadeltak. Treglas
10 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 4 av 18 Säter kommun Boyta: Enligt egna mätningar ca 85 m 2. Anslutningar: Kommunalt vatten och avlopp. Bostad Bostad från baksida Uppvärmning: Direktverkande el. Förberedd för vattenburen värme genom kulvert dragen från ekonomibyggnad där pelletspanna finns. Vedeldad kamin på övervåning, dock med eldningsförbud. Rumsbeskrivning Entréplan Huvudingång med hall: Ca 5 m 2. Plastmatta och träpanel på vägg och tak. Trapp upp till övervåning. Kök: Ca 17 m 2. Trämönstrad plastmatta på golv. Vit tapet och träpanel i tak. Electrolux spis, Bosch kyl/frys. Vitmålade skåp. Vardagsrum: Ca 24 m 2. Plastmatta. Tapet. Träpanel i tak.
11 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 5 av 18 Säter kommun Övre plan Sovrum: Ca 13 m 2. Rum i vinkel och snedtak. Massivt trägolv. tapet. Träpanel i tak. Kattvind. Sovrum: Ca 14 m 2. Massivt trägolv. Tapet. Skivor i tak. Vedkamin med eldningsförbud. Badrum: Ca 5,5 m 2. Med sittbadkar. Våtrumsmatta och våtrumstapet. Träpanel i tak. Whirlpool toppmatad tvättmaskin. Enligt okulär bedömning i bra skick. Hall. Ca 6 m 2. Trapp ner. Plastmatta. Träpanel på vägg och tak. Källare Standard och skick Tomt Småhus: Betonggolv och -vägg. Används som förråd. Byggnaden renoverad ca 1993-94 och i gott skick, både ut- och invändigt. Tomten delas med ytterligare ett bostadshus och utgörs av gräsmatta, grusplan, större lövträd samt fruktträd och buskar. BESKRIVNING SMÅHUSBYGGNAD 2-plans byggnad. Byggnadsår: Enligt fastighetsinformation 1916. Grundläggning: Stomme: Fasad: Yttertak: Fönster: Källargrund av sten. Trästomme. Stående rödmålad lockläktpanel. Stuprör och hängrännor i gott skick. Tegelpannor på sadeltak. Treglas. Boyta: Enligt egna mätningar ca 140 m 2. Anslutningar: Kommunalt vatten och avlopp.
12 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 6 av 18 Säter kommun Bostad Bostad från baksida Uppvärmning: Vattenburen värme som kommer via kulvert från pelletspanna i ladugården. Öppen spis på övervåning, ej besiktigad. Rumsbeskrivning Entréplan Huvudingång med hall: Ca 11 m 2. Trapp till övervåning. Plastmatta. Målad tapet på vägg. Hel målad skiva i tak. Kök: Ca 22 m 2. Massivt trägolv, målad tapet. Skiva i tak. Electrolux spis. Samsung kombinerad kyl/frys. Bosch diskmaskin. Äldre köksluckor. Matsal: Ca 17 m 2. Målad vägg, massivt trägolv. Skivor i tak. Vardagsrum: Ca 24 m 2. Massivt trägolv och målad vägg. Plattor i tak
13 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 7 av 18 Säter kommun Övre plan TV-rum: Ca 22 m 2. Med trappuppgång. Plastmatta och målad vägg. Träpanel i tak. Balkong. Öppen spis, ej besiktigad. Badrum: Ca 5 m 2. Med badkar. Våtrumsmatta. Äldre våtrumstapet och målat skiva i tak. Synlig reparation i tak kring ventilationsrör. Sovrum: Ca 13 m 2. Massivt trägolv. Målad vägg och plattor i tak. Fyra fasta garderober och kattvind. Sovrum: Ca 13 m 2. Massivt trägolv. Målad vägg och plattor i tak. Kattvind. Kontor: Ca 12 m 2. Massivt trägolv. Målad vägg. Skiva i tak. Kattvind. Källare Standard och skick Övrigt Tomt Betonggolv och -vägg. Tvättstuga med AEG tvättmaskin och Miele torktumlare. Pannrum med äldre CTC panna. Används idag som ackumulatortank. Matkällare med grusgolv. Byggnaden renoverad ca 1993-94 och i gott skick, både ut- och invändigt. Byggnaden är uthyrd för 3 500 kr/månad i kallhyra. Tomten delas med ytterligare ett bostadshus och utgörs av gräsmatta, grusplan, större lövträd samt fruktträd och buskar. BESKRIVNING AV EKONOMIBYGGNADER Ladugård/lager/butik Ca 520 m 2 byggnadsarea. Byggt på betongplatta. Rödmålad byggnad med lockläktpanel. Välhållen. Takpannor och plåttak. Hängrännor och stuprör. Kallager för potatis. Logdel med förråd. Spannmålstork 40 ton, kalluft. Ej i bruk. Gårdsbutik inklusive kontor, ca 53 m 2. Betonggolv. Pannrum. Pelletspanna Extuna 40 kw. Mafa pelletsförråd. Tvättstuga och omklädningsrum. Ca 7 m 2. Plastgolv och målad vägg. Toalett. Candy tvättmaskin.
14 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 8 av 18 Säter kommun Ladugård med butik Ladugård med häststall Ca 160 m 2 byggnadsarea. Relativt bra skick. Tegelpannor. Hängrännor och stuprör på plats. Taket börja hänga lite i ena änden. Tre äldre boxar, inte godkända mått. Förråd och garage. Ladugård Ladugård Ca 620 m 2 byggnadsarea. Belägen lite på sidan om brukningscentrum. Rödmålad träbyggnad. Tegelpannor på tak med hängrännor och stuprör. Välhållet skick. Byggt på betongplatta. Förrådsdel/maskinhall, äldre stalldel. Loge som används som festlokal.
15 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 9 av 18 Säter kommun Ladugård Potatislager Ca 2 200 m 2 byggnadsarea med grusplan. Belägen separat från brukningscentrum söder om järnvägen. Modern byggnad uppförd 2011. Ungefär halva byggnaden är isolerad med gjuten betongplatta, betongvägg och plåttak under fackverkskonstruktion av trä. Separata utrymmen för lagring av potatis och morötter. Packning och sortering i särskilt utrymme. Lagret har kyl- och fuktaggregat. Halva delen är ännu inte inredd och isolerad. Grusgolv och öppet upp till tak. Används om förråd och maskinhall. Vatten och el indraget. Enskilt avlopp. Byggnaden är anpassningsbar för annan verksamhet förknippat med viss ombyggnad. Potatislager med maskinhall närmast
16 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 10 av 18 Säter kommun Potatislager med kyllager närmast BESKRIVNING AV SKOGSMARK Underlag Uppgifter om skogsmarken baseras på skogsbruksplan från 2012 som räknats fram till 2017. Dessutom har stickprovsmätningar utförts i fält genom subjektiv inventering med hjälp av relaskop och stöd av ortofoto. Areal Skogstillstånd Enligt arealmätning med hjälp av fastighetskarta utgörs arealen av ca 46,3 hektar produktiv skogsmark inklusive ca 1,5 ha impediment. Skogsmarken ligger i ett flertal skiften med ca 16 ha i skiftena närmast brukningscentrum i Mora by och resterande del (ca 30 ha) i två separata skiften ca 8 km söder om brukningscentrum. Ca 35 % av skogen befinner sig i röjningsfas (R) och ca 60 % i gallringsskog. Ca 700 m 3 sk bedöms som avverkningsbar skog. (Se diagram nedan). Kvaliteten på skogen bedöms till huvuddelen för området normala med övervägande del tallboniteter. En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning framgår av bilagorna om skogstillstånd och avdelningsbeskrivning (bilaga 2).
17 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 11 av 18 Säter kommun Avd. 16 Avd. 8 Nyckeltal MEDELBONITET LÖPANDE TILLVÄXT VIRKESFÖRRÅD/HA, MEDEL VIRKESFÖRRÅD, TOTALT PRODUKTIV AREAL (inkl nv-avtal) TRÄDSLAGSFÖRDELNING 6,1 m 3 sk/år 5,6 m 3 sk/ha, år 117 m 3 sk/ha 5 415 m 3 sk 46,3 ha Tall: 63 % Gran: 18 % Björk: 14 % Löv: 5 %
18 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 12 av 18 Säter kommun Åldersklass BESKRIVNING AV JORDBRUKSMARK Underlag Areal Arrondering Användning Dränering Övrigt Marken har besiktigats okulärt samt beskrivits muntligt. På fastigheten finns ca 32,4 hektar åkermark. Den allra största delen finns i ett flertal skiften uppe vid Mora by strax väster om brukningscentrum. Se karta bilaga 6. Växelbruk sker med lokal mjölkbonde. Marken används dels till potatis- och morotsodling och dels till vall. Marken är enligt taxeringsuppgifter självdränerad med normal produktionsförmåga. Stödrätter finns. Observera att dessa är personliga och inte följer med vid köp. Åkermark
19 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 13 av 18 Säter kommun VÄRDERING Syfte Ingående delar Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Av praktiska skäl görs inför värdebedömningen en uppdelning av värderingsobjektet i fyra delar: I II III IV Småhusenhet och tomt Ekonomibyggnader Jordbruksmark Skogsmark och jakt Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektets marknadsvärde. I Småhusenhet och tomt Enheten har värderats med hjälp av ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade småhusfastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. Sökning på genomförda köp av småhus i Borlänge, Säter och Hedemora kommuner 2014 till 2017 med kriterierna: Småhusenheter 220 Boarea från 100 m 2 Ej strandnära läge kommunalt vatten och avlopp Medelvärdet för sålda småhus ligger i urvalet på ca 12 100 kr/m 2. Marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet för småhusenheten bedöms till 2 500 000 kr.
20 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 14 av 18 Säter kommun Marknadsvärde Marknadsvärde II Ekonomibyggnader Ekonomibyggnaderna är delvis anpassade för dagens jordbruk. Det gäller främst det mindre potatislagret och gårdsbutiken vid gården och den nya lagrings- och produktionsanläggningen. I den senare finns även potential för annan verksamhet. Övriga ekonomibyggnader har idag ett begränsat värde förutom till det de används idag. Med beaktande av ovanstående faktorer och med tanke på skick och användningsområde så bedöms ett sammanlagt marknadsvärde för ekonomibyggnaderna till 3 500 000 kronor. III Jordbruksmark Åkermarken värderas med utgångspunkt från gjorda förvärv som avser åkermark i W-län. En analys av jämförelseobjekt visar priser i kring 70 000 kr/ha för åkermark. Prisnivån på värderingsobjektet bedöms ligga i nivå med genomsnittet. Det sammanlagda marknadsvärdet för jordbruksmarken bedöms här till, avrundat 2 270 000 kr. IV Skogsmark och jakt Beståndsmetoden Värderingsmetoder Skogen har värderats med beståndsmetoden, en intäkts-/kostnadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på behovet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa. Skogsmarken på värderingsobjektet består till huvuddelen av yngre till medelålders skog. Föreslagen avverkning under en 10-års period ligger enligt beräkningar på ca 836 m 3 sk. Transportavstånden ligger i medeltal på ligger på ca 300 m. Redovisade värden (bilaga 3) är marknadsanpassade genom att kalkylräntan (diskonteringsprocenten) har hämtats genom en analys av genomförda köp på den öppna marknaden, varvid beräknats vilket realt avkastningskrav köparna haft. En glidande kalkylränta mellan 2,3 och 2,7 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet ingår. Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de marginella värdena bedömts mer schablonmässigt. Värdekalkylen grundas på ett uttag år 0 om ca 669 m 3 sk. Vald avverkningstakt bedöms i värdehänseende spegla marknadens syn vid budgivning.
21 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 15 av 18 Säter kommun Prislista Aktuella virkesprislistor för timmer och massaved från Mellanskog gällande i Dalarna har använts i samband med värdeberäkning. Skogsvårdslagens Värderingsobjektet, betraktat som en brukningsenhet, omfattas ransoneringsregel inte av skogsvårdslagens ransoneringsregler. Detta har beaktats i (11 SVL, 1979:429) i värderingen. Naturvårdshänsyn I värdekalkylen har naturvårdshänsyn av generell karaktär räknats (30 SVL, 1979:429) in (5 %) i samband med de simulerade avverkningsberäkningarna. Jaktvärde Avkastningsvärde Ortsprismetoden Avvägning mellan de båda metoderna Jaktens värde har bedömts utifrån en uppskattad arrendenivå om ca 35 kr/ha i detta område och för normalstora fastigheter. Nuvärdet efter 4 % diskontering blir då ca 900 kr/ha för all framtid. För små områden torde jakträttens betydelse öka, då de i normalfallet ger en inträdesbiljett till jakt. För värderingsobjektet uppskattas inträdesbiljettens värde till ca 20 000 kr. Utöver det tillkommer hektarpriset. För värderingsobjektet om ca 46 ha bedöms det totala jaktvärdet till, avrundat 60 000 kr för all framtid. Enligt bilaga 3 bedöms värdet enligt avkastningsmetoden till avrundat 2 090 000 kr eller 386 kr/m 3 sk inklusive jakt. Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade fastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens med värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömning bör normering av olika slag tillämpas, t ex kr/hektar eller kr/m 3 sk. Värdebedömning enligt ortsprismetoden har skett genom en analys av försäljningar av skogsdominerade fastigheter i närområdet 2015 2017. Samtliga fastigheter är sålda på den öppna marknaden. Ortsprismaterialets genomsnittliga virkesförråd är 153 m 3 sk/ha (se bilaga 4). Genomsnittspriset är 389 kr/m 3 sk vilket för värderingsobjektet ger, avrundat 2 100 000 kr. I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet, medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om nivån på marknadsvärdet.
22 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 16 av 18 Säter kommun Erfarenheten visar också att jämförelseköpen inte tar full hänsyn till värdepåverkande förhållanden, varken uppåt eller nedåt med full effekt, utan strävar mot mitten. Sammantaget bedöms det mest sannolika marknadsvärdet för skogsmarken återfinns nära de båda metodernas värden. Marknadsvärde Summa delvärden Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till avrundat; 2 100 000 kronor inkl. jaktvärde. Det bedömda marknadsvärdet för skogsmarken motsvarar ca 387 kr/m 3 sk. Summan av alla delvärden blir 10 370 000 kr. Småhusenhet Ekonomibyggnader Jordbruksmark Skog och jakt 2 500 000 kr 3 500 000 kr 2 270 000 kr 2 100 000 kr MARKNADSANALYS Marknadsvärdet för hela fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Eftersom delobjekten värderats som självständiga enheter måste en sammanvägning ske där hänsyn tas till att delobjekten ingår i en större enhet. Med undantag för två prisnedgångar under 1996 och 2001 steg skogspriserna t o m våren 2008 för att planat ut under hösten 2008 och våren 2009. Fr o m hösten 2009 började de åter stiga till och med 2014 för att därefter börja plana ut. Under 2016 och framåt har priserna ökat ytterligare. För jordbruksdominerade fastigheter har det rått en uppåtgående trend med kraftigt stigande priser på åkermark. De arealstöd som tillkom i mitten på 1990-talet, den storleksrationalisering som accelererat under senare år samt de kraftigt ökade åkermarkspriserna har bidragit till att priserna stigit kraftigt under perioden 1997 t o m 2016. En analys av gjorda försäljningar visar att utpräglade spannmålsgårdar stigit mest i pris samtidigt som prisutvecklingen på mjölkgårdar varit betydligt sämre. Värderingsobjektet har delvis ändamålsenliga ekonomibyggnader för ändamålet, det vill säga rotfruktsodling. Marknaden eftersöker
23 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 17 av 18 Säter kommun fastigheter med ändamålsenliga byggnader som inte kräver omedelbara investeringar för produktion eller nyproduktion. Det finns även möjlighet för köpare att ställa om till annan verksamhet. Bostadsbyggnaderna har god standard. Likaså skogs- och jordbruksmarken. Möjliga spekulanter är rågrannar som vill utöka sin egen fastighet och förbättra avkastningen från fastigheterna eller lokala potatisodlare som vill expandera verksamheten. En trolig köpare bedöms inte betala för alla delvärden på det sättet de angetts ovan. Värdet uppskattas vara lägre än summan av delvärdena. MARKNADSVÄRDE Med stöd av resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fastigheten Säter Storhaga 10:7 mfl, i Säter kommun, vid värdetidpunkten oktober 2017 till: Tiomiljoner kronor [10 000 000 kr] Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB 2017-10-23 Eddie Runsten Jägmästare
24 Säter Storhaga 10:7 mfl 2017-10-23 Sida 18 av 18 Säter kommun BILAGOR 1. Allmänna villkor fastighetsvärdering 2. Skogstillstånd och avdelningsbeskrivning 3. Värdekalkyl, skog 4. Ortspris skog 5. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 6. Kartor
25 Bilaga 1 1(1) ALLMÄNNA VILLKOR
26 Bilaga 2 1(5) SKOGSTILLSTÅND OCH AVDELNINGSBESKRIVNING
27 Bilaga 2 2(5)
28 Bilaga 2 3(5)
29 Bilaga 2 4(5)
30 Bilaga 2 5(5)
31 Bilaga 3 1(4) VÄRDEKALKYL
32 Bilaga 3 2(4)
33 Bilaga 3 3(4)
34 Bilaga 3 4(4)
35 Bilaga 4 1(1) ORTSPRIS, SKOG
36 FASTIGHETSINFORMATION OCH TAXERINGSUPPGIFTER Bilaga 5 1(11)
37 Bilaga 5 2(11)
38 Bilaga 5 3(11)
39 Bilaga 5 4(11)
40 Bilaga 5 5(11)
41 Bilaga 5 6(11)
42 Bilaga 5 7(11)
43 Bilaga 5 8(11)
44 Bilaga 5 9(11)
45 Bilaga 5 10(11)
46 Bilaga 5 11(11)
KARTOR 47 Bilaga 6 1(4)
48 Bilaga 6 2(4)
49 Bilaga 6 3(4)
50 Bilaga 6 4(4)
51 VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, 103 86 Stockholm Tel: 08 696 95 50. Fax: 08 24 85 95 Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, 404 30 Göteborg Tel: 031 10 78 50. Fax: 031 13 59 80 Malmö Baltzarsgatan 18, 211 36 Malmö Tel: 040 12 60 70. Fax: 040 12 62 77 Norrköping Drottninggatan 32, 602 24 Norrköping Tel: 011 12 61 21 Nyköping Västra Kvarngatan 64, 611 32 Nyköping Tel: 0155 778 70. Fax: 0155 28 62 41 Umeå Svidjevägen 8, 904 40 Umeå Tel: 076 846 99 55 Västerås Stora Gatan 16, 722 12 Västerås Tel: 021 66 55 315. Fax: 021 66 55 317 Östersund Kyrkgatan 60, 831 34 Östersund Tel: 076 114 99 88