Dnr. PB 2017-171 Version Plannr. 2 D 2089 Planbeskrivning NORRMALM PITEÅ CENTRUM PÄS Detaljplan för del av fastigheten Vargen 30 m.fl. Piteå kommun, Norrbottens län Upprättad av: Arkitekthuset Monarken AB Postadress 941 85 PITEÅ Besöksadress Svartuddsvägen 1 Telefon 0911-69 60 00 Telefax 0911-174 98 E-post fysiskplanering@pitea.se Webadress www.pitea.se
Innehållsförteckning 1 Planbeskrivning... 4 1.1 Handlingar... 4 1.2 Planens syfte... 4 1.3 Plandata... 4 1.3.1 Läge... 4 1.3.2 Areal... 4 1.3.3 Markägoförhållanden... 4 1.4 Tidigare ställningstaganden... 4 1.4.1 Översiktsplan... 4 1.4.2 Detaljplan... 4 1.4.3 Riksintresse... 5 1.4.4 Kommunala beslut... 5 1.4.4.1 Beslut om detaljplaneläggning... 5 1.4.4.2 Stadsmiljöprogram... 5 1.4.5 Behovsbedömning... 5 1.5 Förutsättningar och förändringar... 6 1.5.1 Förutsättningar inom planområdet... 6 1.5.2 Förändringar... 6 1.5.3 Detaljplanens innebörd... 7 1.5.3.1 Solstudie... 8 1.5.3.2 Tillgänglighet... 9 1.5.3.3 Offentlig och kommersiell service... 9 1.5.3.4 Geotekniska förhållanden... 9 1.5.3.5 Fornlämningar... 10 1.5.3.6 Strandskydd... 10 1.5.4 Gator och trafik... 10 1.5.4.1 Parkering... 10 1.5.4.2 Kollektivtrafik... 10 1.5.4.3 Flyghinder... 10 1.5.5 Teknisk försörjning... 11 1.6 Störningar... 11 1.7 Planens genomförande... 12 1.7.1 Genomförandetid... 12 2
1.7.2 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap... 12 1.7.3 Avtal... 12 1.7.4 Fastighetsrättsliga frågor... 12 1.7.4.1 Gemensamhetsanläggning... 13 1.7.4.2 Servitut... 13 1.7.5 Ekonomiska frågor... 13 1.8 Medverkande tjänstemän... 13 3
1 Planbeskrivning 1.1 Handlingar Planen omfattar följande handlingar: Plankarta Planbeskrivning med tillhörande: - Bullerutredning Samrådsredogörelse 1.2 Planens syfte Detaljplanen syftar till att ge planmässiga förutsättningar för flerbostadshus i 3-5 våningar med underbyggt parkeringsgarage. 1.3 Plandata 1.3.1 Läge Planområdet är beläget öst inom Piteå stadskärna i kvarteret Vargen som omsluts av Prästgårdsgatan, Trädgårdsgatan, Storgatan och Persgatan. 1.3.2 Areal Planområdet är cirka 3500 kvadratmeter. 1.3.3 Markägoförhållanden Planområdet omfattar fastigheterna: Vargen 30 (ägs av Piteå kommun) Vargen 31 och 32 (ägs av AB PiteBo) 1.4 Tidigare ställningstaganden 1.4.1 Översiktsplan I Översiktsplan 2030 är planområdet redovisat som Befintlig bebyggelse samt Utvecklingsområde för kulturmiljö. Områden med höga kulturvärden, däribland stadskärnan, ska värnas och utvecklas. Vid komplettering av ny bebyggelse ska karaktären stärkas. I all planering ska tillgången till grönska och gröna rum säkerställas på kvartersmark. Gårdsmiljöer ska innehålla grönska och plats för utevistelse. I centrum ska parkering ordnas så att markanvändningen effektiviseras och stadens skönhet och trevnad stärks. Parkering ska i första hand ske i parkeringshus som ger hög utnyttjandegrad och i andra hand på kvartersmark. 1.4.2 Detaljplan Gällande detaljplan är: Förslag till ändring av stadsplan för del av CENTRALA PITEÅ, Kv VARGEN (D0092), 1977-08-30 Gällande detaljplan reglerar områden för bostads- och allmänt ändamål inom byggnadskvarter. 4
1.4.3 Riksintresse Följande riksintressen gäller inom planområdet: Riksintresse rörligt friluftsliv, 4 kap. 2 miljöbalken (NV 2005-03-10) Riksintresse friluftsliv, 3 kap. 6 miljöbalken (NV 1988-01-14) Planläggning av området för bostadsändamål medför inte någon betydande inverkan på gällande riksintressen som dels värnar kustturism och friluftsliv i Norrbottens skärgård (RI rörligt friluftsliv) men också möjligheten till båtsport, bad, kulturstudier och fritidsfiske (RI friluftsliv). 1.4.4 Kommunala beslut 1.4.4.1 Beslut om detaljplaneläggning Beslut att påbörja framtagande av förslag till detaljplan för del av Vargen 30 i Piteå centrum meddelades den 21 januari 2016 av samhällsbyggnadsnämnden i Piteå kommun. Detaljplanen handläggs med utökat förfarande enligt plan- och bygglagen (2010:900). 1.4.4.2 Stadsmiljöprogram Kommunfullmäktige i Piteå kommun har den 25 juni 2012 fastställt riktlinjer för bebyggelse på Häggholmen för att upprätthålla och skapa en god byggnadskultur utifrån Piteås förutsättningar och mål. Riktlinjerna, Riktlinjer för bebyggelsen Piteå centrum, Häggholmen, Piteå kommun, är antagna av kommunfullmäktige och ska tillämpas i planeringen av den fysiska miljön. Riktlinjer i programmet anger bland annat: Rutnätsplanen bör i alla avseenden beaktas och i möjligaste mån vidmakthållas. Nya byggnader ska förhålla sig till det befintliga, understryka det karaktäristiska och skapa en ny tilltalande helhet. Nya byggnaders uttryck utformas medvetet för att uppnå ett gott historiskt sammanhang i miljön. Sluten kvartersform men alltid med publik tillgänglighet till gårdsmiljön eftersträvas. Gårdsmiljöerna ska alltid utformas med grönska och med tanke på de boendes behov av god utemiljö. Det ska finnas tillgängliga entréer mot gårdsmiljön. Entréer ska vara väl bearbetade, inriktade på tillgänglighet och trevnad. Stor vikt ska läggas vid anpassning i gestaltningen. Byggnadens volym, ingående enheters bredd, anpassning av detaljer avseende tak, sockel, fönstersättning, färg etc. ska förhålla sig till historia och omgivande bebyggelse. Byggnader ska utföras med en tydlig sockel eller accentuerad sockelvåning i ett från byggnaden i övrigt avvikande material. 1.4.5 Behovsbedömning En behovsbedömning enligt plan- och bygglagen (2010:900) och MKB-förordningen har gjorts av Fysisk planering, Piteå kommun den 3 april 2017. Kommunen bedömer att planerad markanvändning inte innebär betydande miljöpåverkan. Länsstyrelsen har den 24 april 2017 tagit del av beslutet och delar kommunens bedömning att planen inte innebär betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalken (1998:808) 6 kap. 11, 12 har därför inte upprättats i samband med detaljplanen. 5
1.5 Förutsättningar och förändringar 1.5.1 Förutsättningar inom planområdet 28 31 Strömgården Österbo 32 30 Illustration av befintlig bebyggelse. På fastigheten Vargen 30 ligger Strömgården, uppförd år 1959 i fem våningar med röd tegelfasad. Byggnaden, som är sammanbyggd med äldreboendet Österbo, har entré mot Prästgårdsgatan och inrymmer bostäder och kommunal verksamhet inom stöd och omsorg. Innergården nås via infart från Prästgårdsgatan och består av en park med gång- och angöringsytor. Mot Storgatan är marken i huvudsak hårdgjord för arbetsplatsparkering. 1.5.2 Förändringar 28 31 5 vån 5 vån Österbo 3 vån 4 vån 30 32 Illustration av planlagd bebyggelse och upphöjd innergård. Detaljplanen avser att möjliggöra avstyckning av en fastighet för två flerbostadshus i vinkel med fasad i gatuliv mot Storgatan respektive Prästgårdsgatan. Till följd av befintliga förhållanden behöver genomförandet av detaljplanen ske i två etapper. Första etappen innefattar uppförande av flerbostadshus mot Storgatan medan andra etappen avser uppförande av flerbostadshus mot Prästgårdsgatan. Genomförandet av den andra etappen kan påbörjas efter att rivningslov beviljats för Strömgården samt att rivning skett. Flerbostadshuset mot Storgatan tillåts uppföras i tre våningar för delen närmast Storgatan medan del av byggnaden som vetter mot innergården tillåts uppföras i fyra våningar. Byggnaden mot Prästgårdsgatan tillåts i sin helhet uppföras i fem våningar. Bilparkering anordnas i underliggande parkeringsgarage med infart från Prästgårdsgatan. På innergården, upphöjd i förhållande till 6
omgivande fastigheter, anordnas en gemensam gårdsyta med växtlighet och trivsamma grönytor för utevistelse och lek. Ny infart till innergården på Vargen 30 placeras mellan planlagt flerbostadshus mot Prästgårdsgatan och befintlig bebyggelse på Vargen 30. 1.5.3 Detaljplanens innebörd Detaljplanen reglerar flerbostadshus [B 1] mot Storgatan respektive Prästgårdsgatan. Högsta byggnadshöjd mot Storgatan är +14,5 meter över nollplanet. Byggnadshöjden är reglerad i likhet med byggnadshöjden för befintlig bebyggelse utefter Storgatan och överensstämmer med kommunens riktlinje för bebyggelsen på Häggholmen, vilken anger att taklinjer på ny bebyggelse ska förhålla sig till den befintliga bebyggelsen. Högsta byggnadshöjd är för övriga byggnader reglerad till +19,0 meter och + 22,0 meter över nollplanet. Vid beräkning av byggnadshöjd ska uppstickande takkupa eller frontespis undantas. Högsta nockhöjd är reglerad till +19,0, +22,0 och +25,0 meter över nollplanet, vilket motsvarar bebyggelse i 3-5 våningar. Minsta respektive största takvinkel är 25 respektive 30 grader. Principsektion: Storgatan Prästgårdsgatan. Sektionen redovisar planlagda byggrätter samt underliggande parkeringsgarage. För att bevara rutnätstrukturen på Häggholmen ska bebyggelse placeras med fasad i fastighetsgräns mot gata [p 1]. Balkonger ska göras helt eller halvt indragna mot gata varför balkongförsedda fasader får placeras högst 0,7 meter ifrån fastighetsgräns mot gata. Med hänsyn till stadsmiljöns karaktär ska flerbostadshusen utformas med taktäckningsmaterial av bandplåt, varierad fasad med fasadmaterial av tegel eller trä samt tydlig sockel eller sockelvåning [f 1]. Entréer ska anordnas mot gata och gård [f 2]. Komplementbyggnad, ex. uthus, utrymme för källsortering, väderskydd för cyklar, förråd eller liknande får uppföras till högsta totalhöjd 3,0 meter inom s.k. korsmark. Principutformning av fasad mot Storgatan (Florian Steiner). Gården är avsedd att planteras i syfte att värna de boendes utemiljö men också i syfte att möjliggöra dagvattenfördröjning. För att säkerställa växtlighet och möjligheten att fördröja dagvatten regleras att högst 25 procent av gårdsytan får hårdgöras [n 1]. Gården tillåts att underbyggas till högst +7,0 meter över nollplanet i syfte att möjliggöra parkeringsgarage samt förråd. För mark som fortsatt avses tillhöra fastigheten Vargen 30 regleras vård och bostäder [DB]. Markområdet får inte förses med byggnad då det planeras att nyttjas som infart till innergården. 7
1.5.3.1 Solstudie En solstudie har gjorts för att utreda planerade byggrätters inverkan på sol- och skuggförhållanden inom fastigheten och för omgivande bebyggelse. I bildserien nedan redovisas skuggförhållanden vid placering av bebyggelse inom kvartersmark enligt bestämmelser i plankartan under vår- och höstdagjämning samt vid dagen för sommarsolståndet under utvalda tidpunkter på dagen. Planlagd bebyggelse skuggar del av fastigheterna Vargen 31 och 28 (nordväst om planområdet) kl. 9.00 vid vår- och höstdagjämning. Vid kl. 12.00 är skuggorna begränsade till angöringsytor och parkering inom Vargen 31. Vid sommarsolståndet är skuggningen av planerad bebyggelse begränsad till planområdet med undantag för kvällstid då bebyggelsen skuggar del av fastigheterna Vargen 30 och Vargen 32. Ytor som påverkas av skuggning är huvudsakligen angörings- och planerad parkeringsyta inom fastigheten Vargen 32 samt del av gavelfasader inom Vargen 30 och 32. Vårdagjämning: 20 mars Höstdagjämning: 23 september 8
Sommarsolståndet: 21 juni 1.5.3.2 Tillgänglighet Inga avsteg från tillgänglighetsbestämmelser i plan- och bygglagen (2010:900) samt Boverkets byggregler (BBR) är motiverade inom planområdet. 1.5.3.3 Offentlig och kommersiell service Offentlig och kommersiell service finns att tillgå i centrala Piteå inom 5-minuters gångavstånd från planområdet. Förtätning av bostäder i stadsmiljön medför högre belastning på barnomsorg och skola. 1.5.3.4 Geotekniska förhållanden Ingen geoteknisk undersökning är genomförd inom planområdet i samband med aktuell planläggning. Planområdet är bebyggt sedan tidigare och har så varit även för delar som i dagsläget nyttjas som parkering, varför krav på geoteknisk undersökning inte är motiverat i planskedet. I samband med detaljplanens genomförande ska geoteknisk undersökning utföras. 9
1.5.3.5 Fornlämningar Fast fornlämning, Piteå socken 226:1, berör del av planområdet. Fasta fornlämningar skyddas av kulturmiljölagen (1988:950), vilket innebär krav på särskild tillståndsprövning hos länsstyrelsen innan ingrepp i marken får påbörjas. Fornlämningens art är kulturlager och innebär ett område där kulturlager kan väntas påträffas från Piteå stad som grundades efter branden vid Öjebyn år 1666. Fornlämning Piteå socken 226:1 markerat i blått. 1.5.3.6 Strandskydd Strandskydd föreslås upphävas för den del av planområdet [a 1] där strandskyddet återinträder till följd av planläggning. Som särskilt skäl för upphävande av strandskyddet åberopas 7 kap. 18 c 1 p. miljöbalken, d.v.s. att området är ianspråktaget på ett sätt som gör att det saknar skäl för strandskyddets syfte. 1.5.4 Gator och trafik Bostadsentréer samt in- och utfarter till parkeringsgarage mot allmän platsmark, d.v.s. Storgatan och Prästgårdsgatan, ska anpassas till befintliga marknivåer för den allmänna platsmarken. 1.5.4.1 Parkering Bil- och cykelparkering får anordnas i parkeringsgarage under planlagd bostadsbebyggelse och bostadsgård. In- och utfart till parkeringsgarage förläggs mot Prästgårdsgatan. Det samlade parkeringsbehovet för planlagt ändamål [B 1] ska tillgodoses inom kvartersmark med utgångspunkt från föreslagen parkeringsnorm: 0,5 parkeringsplatser för 1-rumslägenhet och 0,75 parkeringsplatser för 2-rumslägenhet. Parkeringsnormen inkluderar besöksparkering. Cykelparkering ska anordnas med utgångspunkt från föreslagen cykelparkeringsnorm: 2 cykelparkeringar/lägenhet inkl. 0,4 cykelparkeringar/besökare. Normen gäller för samtliga lägenhetsstorlekar. Cykelparkering kan anordnas på innergård samt i skyddat läge i underliggande garage. 1.5.4.2 Kollektivtrafik Piteå busstation ligger cirka 800 meter från planområdet och trafikeras av lokal-, läns- och regionaltrafik. Samtliga lokaltrafiklinjer liksom flertalet länsbussar trafikerar Sundsgatan med hållplats cirka 200 meter från planområdet. Den s.k. citylinjen trafikerar Prästgårdsgatan med hållplats cirka 60 meter från planområdet. 1.5.4.3 Flyghinder Uppförande av byggnad eller föremål högre än 20 meter kan påverka luftfarten, varför en lokaliseringsbedömning krävs av luftfartsverket och Försvarsmakten. Föremål som är 45 meter eller högre över mark- och vattenytan ska markeras enligt Transportstyrelsens föreskrifter och allmänna råd (TSFS 2010:155). Detaljplanen ligger inom MSA-ytan för Luleå Airport, vilket innebär att samråd även ska hållas med flygplatsen. 10
1.5.5 Teknisk försörjning Planområdet är anslutet till befintliga tekniska försörjningssystem. Planområdet ligger inom verksamhetsområde för vatten- och avlopp samt dagvatten. Kapacitet för vattenförsörjning och omhändertagande av spill och dagvatten finns för tillkommande bebyggelse. Dagvatten som inte kan infiltrera inom planområdet avvattnas till anvisad förbindelsepunkt i Prästgårdsgatan. Avrinning från parkeringsgarage ska ledas genom oljeavskiljare. 1.6 Störningar Enligt riktvärden som regeringen beslutat och som träder ikraft 1 juli 2017 bör buller från vägar inte överskrida 60 dba ekvivalent ljudnivå vid en bostadsbyggnads fasad. För bostäder om högst 35 kvadratmeter gäller att ekvivalent ljudnivå inte får överstiga 65 dba vid bostadsbyggnadens fasad. Vid uteplats som anordnas i anslutning till byggnaden bör ekvivalent ljudnivå inte överskrida 50 dba och maximal ljudnivå inte överskrida 70 dba maximal ljudnivå. För att utreda trafikbullernivåers påverkan på planerad bebyggelse har en bullerberäkning genomförts (Tyréns, 2017, Luleå). Beräkningen utgår i huvudsak från byggrätternas placering och utformning enligt bestämmelser i plankartan. Vid beräkning av buller ska hänsyn till framtida trafik tas. Trafikverkets rekommendation är att det ska ske med hänsyn till år 2040. I parantes i tabellen ovan redovisas uppräkning av trafikflödet enligt Trafikverkets schablon EVA. Uppgifter om aktuella trafikflöden har hämtats från Piteå kommun. Vardagsmedeldygnstrafiken har uppskattats enligt följande: Gata Antal fordon, ÅDT Andel tung trafik (%) Skyltad hastighet (km/h) Prästgårdsgatan 1600 (1839) 5 (6) 40 Storgatan 500 (570) 0 40 Sundsgatan öst 6000 (6931) 8 (9) 60 Trädgårdsgatan 900 (1043) 10 (11) 40 Tabell över trafikuppgifter för nuläge och prognosåret 2014 (redovisad inom parentes) som underlag vid beräkning av bullernivåer inom planområdet. Av bullerutredningen framgår att riktvärdet ekvivalent ljudnivå 60 dba vid bostadsfasad avseende vägtrafik för nuläge och prognosåret 2014 uppfylls för samtliga fasader. Prognosåret 2040 ger beräkningsmässigt cirka 1 dba högre ljudnivå än nuläget. Maximal ljudnivå uppgår som högst till 79 dba. Uteplats kan ordnas i bullerskyddat läge på innergård. 11
1.7 Planens genomförande 1.7.1 Genomförandetid Detaljplanens genomförandetid utgår efter 10 år från och med det datum detaljplanen vunnit laga kraft. 1.7.2 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap För angränsande allmän platsmark råder kommunalt huvudmannaskap. Exploatör ansvarar för och bekostar anordnande av kvartersmark. Exploatör ansvarar för ansökan om erforderliga fastighetsbildningsåtgärder hos lantmäterimyndighet. 1.7.3 Avtal Ett markanvisningsavtal har upprättats mellan exploatör och Piteå kommun. Avtalet reglerar ansvar och kostnader för upprättade av detaljplan, marköverlåtelse av Vargen 30 samt fastighetsrättsliga åtgärder till följd av marköverlåtelse. Dokumentet Gestaltningsprinciper kv Vargen (2016-12-05) utgör underlag till markanvisningsavtalet för fastigheten Vargen 30 och redovisar de gestaltningsprinciper som ska gälla inom planområdet. 1.7.4 Fastighetsrättsliga frågor Planområdet omfattar fastigheten Vargen 30, som vid tiden för detaljplaneläggning, ägs av Piteå kommun. Genom avstyckning och fastighetsreglering kan planlagd kvartersmark för bostadsändamål [B 1] överlåtas av kommunen till exploatören. I syfte att åstadkomma en ändamålsenlig fastighetsbildning i samband med avstyckning från Vargen 30 har planområdet utritats inom del av Vargen 31 och Vargen 32. Planområdesgränsen avses bilda ny fastighetsgräns mot Vargen 31 och Vargen 32. Genom fastighetsreglering föreslås planlagt markområde inom Vargen 31 och Vargen 32 överföras till den blivande styckningslotten från Vargen 30. På motsvarande sätt avses markområde inom Vargen 30 överföras till Vargen 31 och 32 genom fastighetsreglering. Föreslagen avstyckningslott från Vargen 30 i enlighet med förslaget till detaljplan. Omfördelning av mark mellan Vargen 30-32. Ytor i blått avser mark som föreslås överföras till avstyckningslott. Ytor i rosa avser ytor som föreslås överföras till Vargen 31 respektive 32. 12
1.7.4.1 Gemensamhetsanläggning Inom kvartersmarken [B 1] gör detaljplanen det möjligt att bilda en eller flera fastigheter för bostadsändamål samt tillhörande parkering. I det fall planområdet delas i flera fastigheter kan gemensamhetsanläggning bildas för parkeringsgarage, gårdsytor m.m. som är gemensamma för flera fastigheter. 1.7.4.2 Servitut Fastigheten Vargen 30 belastas av officialservitut för vägändamål till förmån för fastigheten Vargen 31 (25-F1987-462) respektive Vargen 32 (25-F1989-113.2). Detaljplanens genomförande innebär att servitut till förmån för Vargen 31 upphävs medan lokalisering av gällande servitut till förmån för Vargen 32 ändras. Åtgärder som behöver vidtas på fastigheten Vargen 31 och Vargen 32, för möjligheten att upphäva/ändra gällande servitut, avtalas civilrättsligt mellan exploatör och fastighetsägare till Vargen 31 och 32. Åtgärder avser kostnad för flytt av reservkraftsanläggning inom Vargen 32 till förmån för Vargen 30, anläggande av parkeringsyta inom Vargen 32 samt ansvar för genomförande och kostnad avseende flytt och ombyggnad av befintliga parkeringsgarage inom Vargen 31 och Vargen 32. Frågan om bildande av servitut bör prövas för underhåll och skötsel av byggnader som ligger i fastighetsgräns vid eventuell indelning av fastigheter och uppförande av bebyggelse som medför sådant behov. 1.7.5 Ekonomiska frågor Exploatören svarar för samtliga planläggningskostnader samt kostnader för exploatering av kvartersmark. Kostnad för fastighetsbildningsåtgärder avtalas mellan markägare och köpare. Eventuell flytt av ledning bekostas av exploatören om sådan sker på exploatörens initiativ. Eventuell ledningsrätt ansöks av ledningsägare. Kostnader som belastar eventuell gemensamhetsanläggning betalas av de fastigheter som deltar i anläggningen. 1.8 Medverkande tjänstemän I upprättandet av detaljplanen har Samhällsbyggnad i Piteå kommun deltagit. Pia Brändström Planhandläggare Piteå kommun Linnea Isaksson Planeringsarkitekt FPR/MSA Arkitekthuset Monarken AB 13