Tjänsteutlåtande Till Fastighetsnämnden 2017-09-04 Diarienummer 0173/08 Exploateringsavdelningen Victoria Jonassen Telefon 031-368 09 75 E-post: victoria.jonassen@fastighet.goteborg.se Yttrande över förslag till detaljplan för utveckling av Biskopsgårdens industriområde inom stadsdelen Biskopsgården i Göteborg, samrådsremiss Förslag till beslut Förslaget till detaljplan för utveckling av Biskopsgårdens industriområde inom stadsdelen Biskopsgården tillstyrks. Ärendet Byggnadsnämnden har översänt förslag till detaljplan för utveckling av Biskopsgårdens industriområde med begäran om fastighetsnämndens yttrande senast den 27 september 2017. Stadsbyggnadskontoret har meddelats att samrådsyttrandet behandlas på fastighetsnämndens sammanträde den 4 september 2017. Detaljplanen Planområdet omfattar cirka 2 hektar på fastigheterna Biskopsgården 830:790 och 830:587. Fastigheterna ägs av Göteborgs kommun. Syftet med detaljplanen är att skapa nya verksamhetsytor i anslutning till ett redan etablerat industriområde. Planområdet kommer bestå av en stor fastighet som är tänkt att succesivt styckas av till flera fristående industritomter. Exploatörerna har då möjlighet att påverka fastighetens storlek och utformning. Genomförandefrågor Fastighetsnämnden får inkomster för försäljning av industrimark som kommer styckas av och säljas. Förrättningskostnaderna kommer att bekostas av kommande exploatörer. Fastighetsnämnden får utgifter till följd av detaljplanen för iordningställande av ny lokalgata, borttagande av befintlig kylanläggning samt husgrund. Kostnaderna för dessa är ännu inte utredda. Planen bedöms i sin helhet generera ett ekonomiskt överskott. Fastighetskontoret avvaktar med att ta upp genomförandefrågorna för godkännande till granskningsskedet då ekonomin i planen är vidare utredd. Projekteringen finansieras genom medel upptagna i kommunens budget, Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 0173/08 1(2)
investeringsplan exploateringsinvesteringar, belastande projekt II463. Utbyggnaden av den kommunaltekniska anläggningen ska påbörjas när detaljplanen har vunnit laga kraft. Överväganden Fastighetskontoret är positiv till den föreslagna detaljplanen. Det finns idag stor efterfrågan på detaljplanerad mark för verksamheter och för att tillgodose en del av behovet planeras planläggning av marken i direktanslutning till Biskopsgårdens Industriområde. Detaljplaneområdet möjliggör fler verksamhetsytor och fler verksamheter inom ett redan etablerat verksamhetsområde, vilket är helt i linje med fastighetsnämndens mål. Fastighetskontoret tillstyrker planförslaget. Martin Öbo Fastighetsdirektör Elisabet Gondinger Avdelningschef Protokollsutdrag till Byggnadsnämnden Bilagor 1. Översiktskarta 2. Detaljkarta Komplett planhandling finns tillgänglig på http://www.goteborg.se/byggabo Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 0173/08 2(2)
Översiktskarta Bilaga till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2017-09-04. Dnr 0173/08
Detaljkarta Bilaga till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2017-09-04. Dnr 0173/08
Planhandling Samråd koncept 20170621 Datum: 2017-06-21 Diarienummer: 0344/08 Elin Wiman Telefon: 031-368 15 13 E-post: fornamn.efternamn@sbk.goteborg.se Detaljplan för utvidgning av Biskopsgårdens Industriområde inom stadsdelen Biskopsgården i Göteborg Detaljplanen är upprättad enligt PBL (1987:10) Planbeskrivning Planens syfte och huvuddrag Det finns idag en stor efterfrågan på detaljplanelagd mark för verksamheter. För att tillgodose en del av behovet har Fastighetskontoret begärt planläggning av marken i direkt anslutning till Biskopsgårdens industriområde. Syftet med planen är att skapa nya verksamhetsytor i anslutning till ett redan etablerat industriområde. Handlingar Planhandlingar: Planbeskrivning (denna handling) Genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser Övriga handlingar: Fastighetsförteckning Illustrationsritning Grundkarta Utredningar: PM Geoteknik Planeringsunderlag WSP 2011-02-25 Dagvattenutredning WSP, 2011-01-19 Geotekniskt och bergtekniskt utlåtande Fastighetskontoret 2017-04-27 PM Förenklad miljöteknisk markundersökning WSP 2010-09-13 1(12)
Förutsättningar Läge Planområdet är beläget väster om Hagelvädersgatan och söder om Blidvädersgatan, direkt norr om Biskopsgårdens Industriområde, cirka 6 kilometer nordöst om Göteborgs centrum. Planområdet Biskopsgårdens Industriområde Älvsborgsbron Figur 1 Kartbild över planförslagets närområde och förhållande till Biskopsgårdens industriområde och Älvsborgsbron. Areal och markägoförhållanden Planområdet omfattar cirka 2 hektar på fastigheterna Biskopsgården 830:790 och 830:587. Fastigheterna ägs av Göteborgs kommun. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 2(12)
Figur 2 Snedbild över planförslagets närområde. Vy från nordost. Planförhållanden Översiktsplan I översiktsplanen för Göteborgs kommun, antagen av kommunfullmäktige 26 februari 2009, är området markerat som grön- och rekreationsområde där parker, natur-, idrottsoch friluftsområden ingår. Området ligger mellan två olika användningar, i norr finns bostäder, arbetsplatser, service, handel, mindre grönytor mm där en blandning av bostäder och icke störande verksamheter är önskvärd och i söder finns verksamhetsområde med industri, lager, hamn, partihandel, mindre grönytor m.m. där störande verksamheter får förekomma. Ingen planerad förändring av närområdenas markanvändning redovisas i översiktsplanen. Detaljplan För området gäller detaljplan F 3051, som fastställdes år 1962. Planens genomförandetid har gått ut. Området är planlagt för idrottsändamål. Program Det har inte ansetts nödvändigt att ta fram ett program för planen. Mark och vegetation Planområdet består av en grusplan, gräsyta, en asfaltsyta och naturmark. Asfaltsytan i väster har tidigare varit en isbana som på senare år använts av en armborstklubb, men som nu nyttjas för upplag och lastbilsuppställning. Delar av den öppna gräsytan har tidigare varit en grusplan. I norra delen ligger den befintliga grusplanen, som idag har en låg användning. Det beror troligtvis delvis på att de ligger lite avskärmade från bostadsområdet och dels på att det har skett förändringar i befolkningssammansättningen i bostadsområdena norr om aktuellt planområde. Direkt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 3(12)
öster om planområdet ligger Blidvädersplan, som är en större grusplan för bollsport. I dagsläget är grusplanen en tillfällig parkering och upplag. Naturmarken består av träd och berg i dagen. Området, utöver naturmarken, är relativt plant. Naturmarken är desto mer kuperad, där är det höjdskillnader på upp till 8 meter. Lägsta punkten inom området är i väster, ca +29,5, och högsta punkten, + 38,5, finns i den norra delen. Figur 3 Yta/grusplanen, i norra delen av planområdet, som är aktuell för exploatering. Figur 4 Yta aktuell för exploatering. Ytan var tidigare en grusplan, men är nu en gräsbevuxen öppen yta. I bakgrunden syns befintlig bebyggelse på angränsande fastigheter i söder. Geotekniska förhållanden En geoteknisk utredning har tagits fram i samband med planarbetet för att studera förutsättningarna för att anlägga industritomter med byggnader inom området. Nedan följer en sammanfattningen av den. Jordlager Jordlagrens mäktighet varierar i undersökta punkter inom området mellan ca 1,5 och 4 m. I den sydvästra delen är jorddjupen troligen mer än 4 m. Överst består jorden av fyllning. Den naturliga jorden under fyllningen består överst av mulljord, i någon punkt mullhaltig sand, och därunder (fin-)sand och/eller silt. Underst ligger troligen en bottenmorän på berg. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 4(12)
Fyllningen består vid grusplanerna i huvudsak överst av grusig sand och därunder i någon punkt lera, mulljord och sand. Under asfalten vid isbanan består fyllningen av sandigt grus och mot djupet troligen i huvudsak av sten. Mulljorden, den ursprungliga ytjorden, är i de flesta undersökta punkter sandig. Sanden innehåller ofta mull och är i den södra delen siltig. Silten är sandig med lerskikt. I den nordöstra delen av området bedöms silten vara fast, men i den sydöstra delen av området visar utvärderingen av cpt-sondering på mycket löst lagrad silt alternativt silt med mycket låg skjuvhållfasthet. Inom den sydöstra delen av område rekommenderas en förbelastning av silten. Beslastningen anpassas så att stabiliteten mot angränsande fastigheter klaras under förbelastningstiden. Stabilitetsförhållanden Inom området för planerad väg- och tomtmark finns idag endast små höjdskillnader och/eller flacka släntlutningar som bedöms stabila utifrån utförda undersökningar. Sättningsförhållanden Silten har inte undersökts med avseende på sättningsegenskaper. Löst lagrad silt är dock erfarenhetsmässigt relativt kompressibel. Lerinblandningen i kombination med de låga värdena vid sondering tyder på att sättningar kommer att uppstå dels i samband med belastningsökning och dels under längre tid därefter. Mulljorden bedöms generellt som sättningsbenägen. Berg I den östra och södra delen av området består partierna med berg i dagen främst av flacka hällar. Det förekommer inga bergslänter med risk för bergras eller blocknedfall i dessa delar av området. I det norra området, återfinns mot Hagelväders- och Blidvädersgatan, äldre sprängda bergslänter. Slänten vid Hagelvädersgatan är belägen bakom en långsträckt byggnad vilket gör det svårt att få ett helhetsintryck över slänten. Det kunde dock konstateras att lösa stenar förekom. I slänten mot isbanan återfinns ett antal lösa stenar, det finns dock ingen risk för totalstabiliteten. Det är endast i det fallet att bebyggelse planeras i direkt anslutning till släntfotoen som rensning bör utföras i samband med byggnation. Schaktarbeten Silten inom området, framförallt i den sydöstra delen, innebär begränsningar vad gäller möjligheter till temporära schakter under grundvattenytan. Ett schakt ned i siltjorden kan kräva en temporär grundvattensänkning. Markradon Planområdet ingår i normalriskområde för radon. På normalradonmark krävs radonskyddande utförande för byggnader där människor stadigvarande vistas. Fornlämningar och kulturhistoria Det finns en registrerad fornlämning inom naturmarken. Det området berörs inte av några ingrepp utan kommer fortsatt vara naturmark. Befintlig bebyggelse Inom området finns inga byggnader. I områdets sydvästra del har tidigare funnits en byggnad, men idag är bara grunden kvar. Den kommer att tas bort i samband med att Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 5(12)
området iordningsställs för verksamhetsändamål. Söder om det aktuella planområdet finns befintliga verksamheter. Byggnaderna på angränsande fastigheter i söder ligger direkt i fastighetsgränsen. Byggnaderna är uppförda i rött tegel och gul plåt. Byggnadshöjderna varierar mellan ca 3,5 m till ca 8 m. Norr om planområdet finns ett flertal bilgarage samt förråd för en av kommunens stödverksamheter för fordonsservice mm. Service Närmsta service finns vid Vårväderstorget som är ca 1 km nordöst om planområdet. Störningar Området ligger i direkt anslutning till ett befintligt industriområde. Det är ca 65 m till befintliga bostäder norr om området från den kvartersmark som föreslås för verksamheter. Detaljplanens innebörd och konsekvenser Detaljplanen innebär att ett område idag planlagt för idrott planläggs för verksamheter. Den befintliga anläggningen hyser inga stora rekreationsvärden och ianspråktagandet bedöms inte innebära någon förlust vad gäller rekreationsmöjligheter i området. Cirka 12 400 m 2 för verksamheter tillskapas i anslutning till ett redan etablerat industriområde. Bebyggelse Verksamheter Området planeras för icke störande verksamheter, vilket avser industrier eller verksamheter som inte kräver särskilda skyddsavstånd eller avgränsning från omgivningen. Planen medger heller inte transportintensiva verksamheter. På illustrationskartan visas hur området och tomterna kan fördelas. Med en tomtstorlek om cirka 2-3000 m 2 medges fem tomter och med en tomtstorlek om cirka 3-5000 m 2 medges två-tre tomter. Inom området finns goda förutsättningar för bra planerade industritomter. Inom området får högst 50 % av respektive fastighet bebyggas. Högsta byggnadshöjd är 10,0 m. Service Ingen ny service planeras till följd av detaljplanen. Friytor Lek och rekreation En exploatering av området för verksamheter innebär att ytor för rekreation tas bort. Läs vidare under konsekvensbeskrivning. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 6(12)
Naturmiljö Det finns inga registrerade naturvärden inom planområdet. Hela området är i gällande detaljplan planlagt som idrottsändamål. Delar av ytor som hittills inte ianspråktagits för idrottsändamål och utgör grönytor och bergsknalle sparas som naturmark. Övrig mark tas i anspråk för att ändamålsenliga tomter för verksamheter ska kunna tillskapas. Naturmark sparas Blidvädersplan Figur 5 Snedbild över planområdet och närområdet. Områdesdisposition Höjdsättningen av området ska anpassas så att inga stora uppfyllnader utförs inom området. Befintlig kylanläggning för isbanan ska avlägsnas innan iordningställande av tomterna. Även byggnadsgrunden i områdets sydvästra del kommer avlägsnas. Förekommande organisk jord måste skiftas ut till kontrollerade massor där vägar och hårdgjorda ytor ska anläggas. Tomtindelningen kan utformas som på illustrationskartan. Det finns även andra möjligheter beroende på efterfrågan. Gatan är placeras på ett sådant sätt att tomterna kan slås ihop för att uppnå ändamålsenlig storlek. Tillfart sker främst från den nya lokalgatan, men den västra delen kan angöras från Hagelvädersgatan. Lämplig utformning och markdisposition får studeras inför att tomterna ska iordningsställas och när infartsläge är bestämt. Eventuella höjdskillnader tas upp med en slänt mellan de tomterna. Trafik Fordonstrafik Området förslås angöras från Hagelvädersgatan. En skaftgata med vändplats kommer att försörja området. Vändplatsen är dimensionerad med 9 meters svängradie och 1,5 meter Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 7(12)
svepyta. Ett trafikförslag där bland annat höjdsättning av gatan hanteras, tas fram parallellt med planprocessens samråd. Hagelvädersgatan har ingen koppling för fordonstrafik till Blidvädersgatan, här tillåts enbart busstrafik. Parkering/ cykelparkering Parkering anordnas på tomtmark. Utrymme för cykelparkering ska finnas. Kollektivtrafik Närmsta hållplats finns på Blidvädersgatan (hållplats Hagelvädersgatan), cirka 200 meter från planområdet. Teknisk försörjning Vatten och avlopp I områdets sydvästra del löper en kombinerad avloppsledning som är säkerställd genom ett u-område inom kvartersmark, på plankartan. Framtida fastigheter inom området kopplas på befintliga vatten-, spill- och avloppsledningar som finns i Hagelvädersgatan via den nya gatan. Strax utanför planområdet, på dess östra sida, går en avloppsledning som leder avloppsvatten från norra Biskopsgården till anslutningspunkt i Ovädersgatan. Plangränsen ligger 4 meter från ledningen. Dagvatten År 2011 gjordes en dagvattenutredning för området. Inriktningen för planarbete var då en ny lokalgata i områdets södra del. Efter utredningens genomförande stannade planarbetet upp och efter återupptagandet har områdets disposition förändrats. Den nya gatan föreslås istället ligga direkt söder om bergknallen för att skapa ett mer flexibelt område. Principerna för dagvattenhantering som föreslås i utredningen bedöms dock fortfarande aktuella. En ny utredning kommer att genomföras parallellt med planprocessens samråd. Den kompletterande utredningen kommer även att hantera föroreningshalter i dagvattnet. För att exploateringen ska förändra så lite som möjligt av den totala vattenbalansen i området föreslås i utredningen att dagvattnet från fastigheterna fördröjs under mark med möjlighet till infiltration. Marken inom området består av material som det är möjligt att infiltrera dagvattnet i. Grundvattennivån ligger enligt utredningen cirka 1 meter under marknivå. Infiltration av dagvattnet skulle därmed vara möjligt mellan överbyggnaden och grundvattennivån. Fördröjning av dagvattnet ska ske av de första 10 mm av nederbörden. Varje fastighet ska ha en egen dagvattenanslutning. Dagvattnet på fastigheterna föreslås fördröjas i dagvattenkassetter av plast. Dagvattnet leds sedan till fastighetens dagvattenservis. Dagvatten från parkerings- och uppställningsytor ska passera olje- och slamavskiljare innan vidare transport sker till fördröjningsåtgärden. Brunnarna ska vara försedda med avstängningsanordning för att undvika att olja sprids vid eventuell olycka. För att minimera andelen föroreningar i dagvattnet ska materialval till byggnader väljas med så låga metallutsläpp som möjligt. Koppartak bör undvikas. Utredningen föreslår, med bakgrund av den tidigare områdesdispositionen där naturmarken gränsar mot kvartersmark, att ett avskärmande makadamdike finns i gräns mot angränsande naturmark för att undvika att dagvatten från naturmarken rinner in på kvartersmark. Enligt nu föreslagen områdesdisposition gränsar naturmarken mot kvartersmark i öster och lokalgata i söder. Exploateringen ansvarar för att hantera det naturvatten som naturligt kunde rinna undan före exploateringen. Detta innebär att diket Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 8(12)
placeras inom gatuområdet och kvartersmarken. Dikesområdet är 1,5 meter brett, vid behov av bredare dike kan del av naturmarken nyttjas till detta. Utredningen föreslår att gatans avvattning och fördröjning sker genom att placera rännstensbrunnar med anslutande fördröjning under gatan. Utredningen föreslår att en uppsamlande dagvattenledning i gatan ansluter till befintlig dagvattenledning i Hagelvädersgatan. Motsvarande uppsamlande ledning eller annan lösning bedöms vara möjlig att istället anordna inom kvartersmark mot planområdesgräns i söder. Strax utanför planområdet, på dess östra sida, går en dagvattenledning som leder dagvatten från norra Biskopsgården till anslutningspunkt i Ovädersgatan. Plangränsen ligger 3 meter från dagvattenledningen. Brandvatten Vid en utbyggnad enligt planförslaget behövs en brandpost placeras vid vändplatsen på den nya gatan. Brandposter ska utformas efter VAV P83 vilket innebär att det är max 150 m mellan brandposterna. Brandposterna ska kunna ge 20 l/sek i den här sortens område. Värme Det finns ingen fjärrvärme anslutet till planområdet idag. Fjärrvärmeledningar finns mellan Ovädersgatan och Blidvädersplan. El och tele Elledningar finns i planens sydvästra del. Befintlig transformatorstation finns söder om den planerade nya gatan. Stationen planläggs som E teknisk anläggning. Transformatorstationen nås direkt från Hagelvädersgatan. Intill stationen och längs elledningarna är marken reserverad för underjordiska allmänna ledningar och får inte bebyggas. Ledningarna är säkerställda genom befintlig ledningsrätt. Avfall Hantering av avfall ska ske inom respektive verksamhet. Grundläggning Lättare byggnader, som är aktuella i området, kan inom större delen av området grundläggas med plattor, efter att organisk jord schaktats bort och ersatts av kontrollerade massor samt att packning av schaktbotten och återfyllning utförts. I den sydöstra delen av området bör byggnader inte grundläggas på plattor ovan silten utan att antingen förbelastning utförts alternativt att mer detaljerade undersökningar av siltens egenskaper utförs. Markmiljö I samband med den geotekniska undersökningen utfördes en förenklad miljöteknisk markundersökning. Syftet var att översiktligt undersöka om fyllnadsmassorna i området är förorenade. Analyserna visar att halterna understiger Naturvårdsverkets riktvärden både för känslig markanvändning och mindre känslig markanvändning. Undersökningen visar därför att det inte finns några föroreningar inom det aktuella området. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 9(12)
Risk Risken för brand eller explosion ökar något med planförslaget. Tillstånd för förvaring av brandfarliga varor måste sökas. Då görs en bedömning om lämpligheten med hänsyn till närheten till bostäder. Konsekvensbeskrivning Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den ur allmän synpunkt mest lämpliga utifrån områdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med kommunens översiktsplan(antagen 2009). Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 5 kap. 18 och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 för aktuell detaljplan. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKBförordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger endast en mindre komplettering i direkt anslutning till befintligt industriområde. Planen tillåter inga störande verksamheter och är inte särskilt omfattande. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som anges i PBL 5 kap. 18, varför kriterierna i MKB-förordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen: Inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt MB 7 kap. 28. Inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen bilaga 1 och 3. Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål. Inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc. Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön. Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen 2010-08-20. Följderna av planens genomförande ska dock Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 10(12)
alltid redovisas enligt PBL. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens konsekvenser. Stadsbild, kulturmiljö En obebyggd yta omvandlas till verksamhetsområde. Exploateringen utgör en fortsättning på det befintliga industriområdet. Inga fornlämningar eller kulturmiljöer påverkas. Naturmiljö Delar av befintliga grönytor sparas som naturmark istället för idrottsändamål. Rekreation En grusplan, en öppen gräsyta som tidigare utgjort en grusplan och delar av naturmark försvinner vid genomförande av detaljplanen. Den öppna gräsytan och berörda delar av naturmarken har idag inga särskilda rekreationsvärden. Kompensationsåtgärder för att grusplanen tas i anspråk kommer att tas fram i samråd med Idrotts- och föreningsförvaltningen. Diskussion om lämpliga åtgärder har påbörjats. Huvudinriktningen är att funktionerna ska ersättas med motsvarande värde på annan plats. Dessa åtgärder kan till och med få en positiv effekt då området används mycket lite idag. Behovet kan vara större på en annan plats just nu inom stadsdelen. Påverkan på luft Nivåerna för miljökvalitetsnormerna för kvävedioxid överskrids vid infarten till Biskopsgårdens Industriområde. Inom aktuellt planområde är nivåerna över den nedre utvärderingströskeln (dygnsmedelvärde). För att minimera utsläppsalstrande trafikrörelser till och från området är det viktigt att kollektivtrafiken samt situationen för de gående och cyklande i området är tillfredsställande. I området möjliggörs fyra till fem tomter för småskalig verksamhet vilket kan antas innebära en relativt liten ökning av trafiken till och från området och därmed mycket begränsade utsläpp till luften. Påverkan på vatten Verksamheterna ska inte vara störande för omgivningen. En dagvattenutredning har tagits fram som visar att dagvattnet kan fördröjas på fastigheten innan det leds till de kommunala dagvattenledningarna (se avsnitt om Dagvatten, sidan 8). Vid parkeringsoch uppställningsytor ska det finnas oljeavskiljare, vilket har infört som en planbestämmelse. Påverkan på vatten bedöms som liten. Störningar Buller, skuggning, lukt mm Förorenad mark Prover som togs i samband med den geotekniska undersökningen visade inte på några föroreningar. Skulle mot förmodan förorenad mark upptäckas vid etablering på området, ska arbetet omedelbart avbrytas och tillsynsmyndighet kontaktas. Hälsa och säkerhet Detaljplanen medger inga störande verksamheter. Ingen påverkan för människors hälsa och säkerhet bedöms uppkomma. Planområdet ligger som närmst cirka 50 meter från närmsta bostad. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 11(12)
Mer än 50 meter till bostäder. Vilka verksamheter som kommer etablera sig i området finns det ingen vetskap om idag, men det finns många företag som väntar på att få tillgång en industritomt. Är det en verksamhet som kräver tillstånd prövas det i varje enskilt fall om området är lämpligt med tanke på närheten till befintliga bostäder mot Miljöbalken. De verksamheter som ska etableras sig här bör även kunna visa att de inte överskrider nivåerna för externt industribuller. Infarten till de planerade verksamheterna är via befintligt verksamhetsområde. Det innebär att det inte kommer bli en ökning av trafiken på Blidvädersgatan. Hagelvädersgatan är inte öppen för allmän trafik mot på Blidvädersgatan utan enbart för busstrafik. Sociala konsekvenser Platsen omvandlas från delvis skräpigt idrottsområde med låg användning till ett funktionellt verksamhetsområde. När planförslaget genomförs ökar antalet arbetsplatser i stadsdelen. Nollalternativ Nollalternativet innebär att inga tomter för verksamheter tillkommer i anslutning till ett befintligt verksamhetsområde. Områdets fortsatta användning är då mer osäker på grund av det låga nyttjandet av delar av området. Genomförandetid Genomförandetiden utgår 10 år efter det datum då planen vunnit laga kraft. Karoline Rosgardt Sirpa Antti-Hilli Elin Wiman Planchef Konsultsamordnare Radar arkitektur Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Planbeskrivning 12(12)
Planhandling Samråd koncept 2017-06-21 Datum: 2017-06-21 FN Diarienummer: 0173/08 Plannummer: (FIIa xxxx) Exploateringsavdelningen Victoria Jonassen Telefon: 031-368 09 75 E-post: victoria.jonassen@fastighet.goteborg.se Detaljplan för utveckling av industriområde inom stadsdelen Biskopsgården i Göteborg Genomförandebeskrivning Inledning En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelserna. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt. Organisatoriska frågor Tidsplan För detaljplanen gäller följande tidsplan: Samråd Utställning Antagande Laga kraft 2 kv. 2017 2-3 kv. 2017 4 kv. 2017 1 kv. 2018 1 kv. 2018 (förutsatt att detaljplanen inte överklagas) Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller Göteborgs Stad Fastighetskontoret, Genomförandebeskrivning 1(6)
upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Markägoförhållanden Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av den till detaljplanen hörande fastighetsförteckningen. Kommunen äger all mark inom planområdet. Marken är idag upplåten till kommunens idrotts- och föreningsnämnd. Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Anläggningar inom allmän plats Kommunen är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. Detaljplanen omfattar allmän plats i form av NATUR och LOKALGATA. Anläggningar inom kvartersmark Efterhand som kvartersmarken säljs iordningställs och bebyggs den av respektive fastighetsägare. Avtal Fastighetskontoret kommer att säga upp det arrendeavtal som finns med idrotts- och föreningsnämnden gällande användning av del av planområdet för idrottsändamål. Inga andra avtal kommer behöva tecknas. Kommunen och industrimarksintressenter Avtal om köp av mark tecknas mellan kommunen och de intressenter som anvisas industrimark i området. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Den del av fastigheten Biskopsgården 830:790 som i detaljplanen är utlagd som industrimark avstyckas och bildar en industrifastighet. Del av fastigheten Biskopsgården 830:587 och del av Biskopsgården 830:790 kommer utgöras av allmän plats natur respektive lokalgata. Efterhand som industrimark köps av intressenter avstyckas den från den bildade industrifastigheten. Servitut I dagsläget finns inget behov av att bilda servitutsrättigheter, men det kan komma att uppstå vid kommande avstyckningar. Ledningsrätt Ledningsrätt för nätstation bildas i planområdets västra del, markerat med E och U på plankartan, till förmån för Göteborg Energi Nät, denna belastar industrifastigheten. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, Genomförandebeskrivning 2(6)
Ledningsrätt för vattenledning bildas i planområdets västra del till förmån för Göteborgs kommun, denna belastar industrifastigheten i form av ett U-område på plankartan. Ledningsägare är skyldiga att bevaka sina rättigheter och samråda med framtida exploatörer avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet. Detaljplanen bedöms inte ge upphov till ledningsflytt. Ansökan om lantmäteriförrättning Göteborg Energi Nät bekostar och ansöker om ledningsrätt för nätstation. Kommunen bekostar och ansöker om lantmäteriförrättning för bildande av industrifastighet samt ledningsrätt för vattenledning. De intressenter som köper industrimark bekostar och ansöker om lantmäteriförrättning för bildande av respektive industritomt. Tekniska frågor Gator En cirka 100 meter lång lokalgata inklusive vändplats anläggs från Hagelvädersgatan in i området för att möjliggöra angöring till de planerade industritomterna. Åtgärden bekostas av fastighetsnämnden. Projektering och anläggande av gatan beställs av fastighetskontoret från trafikkontoret. Parkering De industrier som etableras i området ordnar sitt parkeringsbehov på egen mark. Borttagande av husgrund från nedbrunnen byggnad I planområdets sydvästra del ligger en husgrund inklusive källare som måste avlägsnas för att möjliggöra användning av området för industriändamål. Husgrunden kommer från en byggnad som tidigare stod på platsen men som brunnit ned. Husgrunden avlägsnas i samband med att området iordningställs för verksamhetsändamål. Fastighetsnämnden bekostar åtgärden. Borttagande av kylanläggning för isbana I planområdets västra del finns en kylanläggning för isbana som måste avlägsnas för att möjliggöra användning av området för industriändamål. Kylanläggningen avlägsnas i samband med att området iordningställs för verksamhetsändamål. Fastighetsnämnden bekostar åtgärden. Vatten och avlopp Dricks- spill- och dagvattenanslutning kan ske i ny lokalgata. Dricks- spill- och dagvattenledningar anläggs på en sträcka av 140 meter i ny lokalgata och ansluts till allmänt ledningsnät i Hagelvädersgatan. Kapaciteten på allmänt ledningsnät för dricksvatten medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp B2;VAV publikation P 83. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, Genomförandebeskrivning 3(6)
Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarar nivån +50 meter. I de fall högre vattentryck önskas får detta ordnas och betalas av fastighetsägaren. Avloppsnätet inom kvartersmark skall utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. Dag-, drän-, och spillvatteninstallation inom kvartersmark skall utformas med hänsyn till uppdämningsnivån i avloppsnätet. Lägsta höjd på färdigt golv ska för att anslutning med självfall ska tillåtas vara lägst 0,3 meter över marknivå i förbindelsepunkt med hänsyn till risk för uppdämning i allmänt dag- och spillvattensystem. Vid trädplantering gäller som grundregel att ett skyddsavstånd på 4 meter mellan trädets rothals och ytterkant ledning skall hållas. Avsteg från grundregeln kan göras endast i speciella fall och efter godkännande från Kretslopp och vatten som då kan komma att ställa krav på att skyddsåtgärder, exempelvis rotspärrar skall utföras. Vid avsteg från grundregeln skall avtal tecknas om att Kretslopp och vatten inte svarar för eventuella skador på träd eller ledningar, till exempel vid rotinträngning eller schaktarbeten. Inför byggnation ska berörd fastighetsägare/exploatör kontakta Kretslopp och vatten för information om de tekniska förutsättningarna avseende VA-anslutningen. Dagvatten År 2011 gjordes en dagvattenutredning för området. Efter utredningens genomförande stannade planarbetet upp och efter återupptagandet har områdets disposition förändrats och den nya gatan föreslås ligga direkt söder om bergknallen för att skapa ett mer flexibelt område. Principerna för dagvattenhanteringen som föreslås i utredningen bedöms dock fortfarande aktuella. En kompletterande utredning som även hanterar föroreningshalter i dagvattnet kommer att genomföras. Se planbeskrivningen för vidare information. El En transformator finns inom planområdet. Ny bebyggelse kan anslutas till denna via dels ledningsnät i Hagelvädersgatan, dels ledningsnät som Göteborg Energi Nät AB lägger i ny lokalgata. Fjärrvärme och gas Ledningsnät för fjärrvärme och gas finns i Ovädersgatan. Ett ledningsrättsområde finns mellan gatan och detaljplaneområdet, detta kan användas för det fall det blir aktuellt att ansluta ny byggnation till fjärrvärme eller gas. Tele Inga teleledningar finns inom planområdet. Anslutning till telenätet kan ske dels i Hagelvädersgatan, dels till teleledning som läggs i ny lokalgata i området. Markmiljö En förenklad miljöteknisk markundersökning har gjorts för området. Halterna av analyserade ämnen understiger Naturvårdsverkets riktvärden för mindre känslig markanvändning. Inga särskilda åtgärder behöver således vidtas i samband med markarbeten i området. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, Genomförandebeskrivning 4(6)
Luft och buller Inga luft- eller bullerutredningar behöver göras inom ramen för detaljplanearbetet. Geoteknik Omgivet av industri- och bostadsbebyggelse utgörs planområdet inom den nordvästra delen av kuperad bergsterräng lokalt med berg i dagen, fastmark samt tunt jordtäcke på berg. De ytor som planeras att bebyggas är plana med små jordmäktigheter 0,5-4 m och där jorden i huvudsak utgörs av friktionsjord. Området bedöms som lämplig för en ytterligare exploatering, det kan beroende på blivande höjdsättning komma att krävas vissa sprängningsarbeten inför grundläggningen av både planerade byggnader och lokalgata. Inga stabilitetsproblem föreligger för befintliga förhållanden eller efter en blivande exploatering. Vid eventuella blivande bergskärningar skall bergsslänterna efter sprängningsarbetena besiktigas med avseende på behovet av eventuella bergförstärkningsåtgärder. För byggnadslov/startbesked/marklov och för att verifiera de befintliga mark/ jordförhållandena och därmed kunna optimera grundläggnings- och planeringsarbetet kommer det att krävas en mer noggrann platsspecifik geoteknisk utredning med tillhörande fältundersökningar. Arkeologi Det finns en registrerad fornlämning inom naturmarken med denna berörs inte av de planerade åtgärderna inom planområdet. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Fastighetsnämndens inkomster och utgifter Inkomster Fastighetsnämnden får en inkomst genom försäljning av den mark som i detaljplanen blir kvartersmark för industriändamål. Utgifter Fastighetsnämnden får en utgift för anläggande av allmän gata. Fastighetsnämnden får en utgift för lantmäteriförrättning. Fastighetsnämnden får en utgift för borttagande av husgrund samt kylanläggning för isbana. Nämnden för Kretslopp och vattens inkomster och utgifter Inkomster Nämnden för Kretslopp och vatten får en utgift för utbyggnad av va-ledningar. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, Genomförandebeskrivning 5(6)
Utgifter Kretsloppsnämnden får inkomster genom anläggningsavgifter för vatten och avlopp. Anläggningsavgifterna går inte att uppskatta då utformningen av kvartersmarken ännu inte är klar. Avgiften kommer att baseras på gällande va-taxa. Planekonomi Detaljplanen förväntas genom försäljningen av industrimark generera högre inkomster än utgifter. Stefan Unger Enhetschef Victoria Jonassen Handläggare Göteborgs Stad Fastighetskontoret, Genomförandebeskrivning 6(6)
n2 u NATUR E oljeavskiljare. n2 u u J1 10 0 50 bebyggas. 100m Skala 1 :1000 Naturmark 2-2100 m 2200 m Avd.chef Karttekniker (titel ej synlig i utskrift) 2500 m 2300 m 3200 m Illustrerad byggnad 0000 m2 2 -