Stadsbyggnadskontoret Tjänsteutlåtande Planavdelningen Sida 1 (12) 2014-05-15 Handläggare Maria Borup Telefon 08-508 27 300 Till Stadsbyggnadsnämnden Startpromemoria för planläggning av Sjökalven 17 i stadsdelen Östermalm för att medge bostäder, hotellägenheter samt centrumanvändning i bottenvåning. Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbete påbörjas. Stadsbyggnadskontoret Fleminggatan 4 Box 8314 104 20 Stockholm Telefon 08-508 27 300 stadsbyggnadskontoret@stockholm.se stockholm.se Anette Scheibe Lorentzi Bo Bergman Nina Åman Sammanfattning Gällande stadsplan från 1935 beaktade inte den befintliga bebyggelsen inom fastigheten, vilka därefter blev planstridiga. Fastighetsägaren Nybroriddaren Bostad AB har ansökt om planändring så att fastigheten kan byggas om till lägenhetshotell. Denna verksamhet kan höja Jungfrugatans anseende och ta bort känslan av bakgata. Genom ombyggnaden bedöms ca 55 hotellägenheter om ca 40 kvm vardera att kunna inrymmas inom fastigheten. Planen syftar även till att bekräfta befintlig planstridig bebyggelse, medge mindre tillbyggnader samt möjligöra för verksamheten Danscentrum som idag finns inrymt i bottenplan. Fastigheten Sjökalven 17 är belägen på Jungfrugatan 7A och 7B i stadsdelen Östermalm, i närheten till Östermalmstorg och Hedvig Eleonora kyrka. Nuvarande användning av fastigheten är i huvudsak kommersiella lokaler och tomma ytor, men även hyreslägenheter.
Sida 2 (12) Utlåtande Bakgrund Fastighetsägaren Nybroriddaren Bostad AB har ansökt om planändring av förelagd stadsplan för att bekräfta den befintliga bebyggelsen på fastigheten Sjökalven 17 samt möjliggöra lägenhetshotell och danscentrum. Planområdets läge markerat med rött. Syfte och huvuddrag Detaljplanen syftar till att ändra gällande plan så att fastigheten kan byggas om till lägenhetshotell. Planen syftar även till att bekräfta befintlig planstridig bebyggelse som finns inom fastigheten, medge mindre tillbyggnader samt möjligöra för verksamheten Danscentrum som idag finns inrymt i bottenplan i ett av husen. Plandata Fastigheten Sjökalven 17 är belägen på Jungfrugatan 7A och 7B i stadsdelen Östermalm. Fastigheten ägs av Nybroriddaren Bostad AB. Planändringen gäller ca 1400 kvm.
Sida 3 (12) Tidigare ställningstaganden Översiktsplan I Promenadstaden Översiktsplan för Stockholm, antagen av kommunfullmäktige 15 mars 2010, definieras området som innerstadsbebyggelse. Innerstadsbebyggelsen utgörs huvudsakligen av det rutnätsindelade planmönstret som lades ut på malmarna från mitten av 1600-talet till slutet av 1800-talet. Bebyggelsen karaktäriseras av slutna, rätvinkliga kvarter i fem till sex våningar. Byggnadsordningen Byggnadsordningen anger områdets stadsbyggnadskaraktär som stenstad. Detaljplan För fastigheten gäller stadsplan för kvarteret Sjökalven, Pl 1219A (fastställd 1935). Planen medger uppförande av byggnad i fyra våningar samt en undervåning/bottenvåning för affärsverksamhet. Byggnadshöjden får högst vara 17 meter och takfallet högst 30 grader. Planen innehåller en undantagsbestämmelse för mindre avvikelser för hushöjd, gårdshöjd, våningsantal och taklutning. Gårdshöjden ska vara max 4 meter över gatans nivå. Gård får ej bebyggas men får underbyggas. I och med denna plan fick fastigheterna en byggrätt som inte beaktade den befintliga bebyggelsen inom fastigheten, vilka därefter blev planstridiga. Gården betecknades med cirklar, område får icke bebyggas, men må källarutrymmen anordnas under gårdsplanet och användas på sätt byggnadsnämnden prövar lämpligt. Gårdsplanet må förläggas på högst den höjd i meter över gata invid tomt. En tilläggsplan togs fram för delar av stadsdelarna Östermalm, Vasastaden, Brunnsviken och Ladugårdsgärdet, Tp 6908 (fastställd 1968), i syfte att begränsa byggnadsdjupet till två källarvåningar med ett sammanlagt djup av högst 7m under vidliggande gata. Begränsningen berodde på utbyggnaden av det andra tunnelbanesystemets nordbana (Täbybanan), som skulle förbinda Östermalmstorg med Mörby, Täby, Hägernäs m.fl. Senare togs en till tilläggsplan fram för delar av stadsdelen Östermalm, Tp 7575A (fastställd 1979) i syfte att begränsa byggnadskvarteren till att endast användas för bostadsändamål med undantag för byggnader som inretts för annat än bostadsändamål. Vid uppförande av ny byggnad fick bostadsstorleken inte vara mindre än fyrarumslägenheter.
Sida 4 (12) År 2004 fastställdes den sista för planen berörda tilläggsplanen för del av Östermalm, Tp 2002-11341, i syfte att upphäva vindsinredningsförbudet. Dessutom införs varsamhetsbestämmelser för att tydliggöra plan- och bygglagens varsamhetskrav. Planen ger ingen rätt att ändra husens volym, takfall eller takvinklar. I exponerade lägen måste särskilt stor vikt läggas på de olika vindsinredningsprojektens utformning. Utdrag ur planmosaiken. Planområdet markerat med rött. Riksintressen Fastigheten ingår i riksintresset Stockholms innerstad med Djurgården. Nuvarande förhållanden Befintlig bebyggelse Nuvarande användning av fastigheten är i huvudsak kommersiella lokaler och tomma ytor, men även hyreslägenheter. Lokaler finns i bottenvåningen mot gatan (tomma lokaler och danslokal). Tvättstuga i bottenvåning på gården.
Sida 5 (12) Bebyggelsen mot Jungfrugatan, 7A till vänster och 7B till höger. Jungfrugatan 7A Gathuset är idag i fyra våningar och saknar hiss. Gårdshuset har fyra våningar med kungsbalkong samt delvis inredd vind. Lägenheterna har undermåliga planlösningar och solvärden (endast fönster mot norr) samt saknar hiss. På innergården finns en envånings garagebyggnad med låg standard. Förutom nämnda kungsbalkong saknar alla lägenheter uteplatser/balkong. Gårdshuset samt garagebyggnaden är planstridiga till följd av gällande stadsplan 1935.
Sida 6 (12) Jungfrugatan 7B Gathuset är i fyra våningar med kungsbalkong (totalt fem våningar). Två hissar finns, dock är dessa för små och klarar inte dagens krav. Lägenhetsförråd på vind är ej tillgängliga. Gården är idag tillgänglig och har en del som är delvis nedsänkt. Enligt gällande stadsplan från 1935 får gårdsplanet som högst förläggas 4 m över gata bredvid tomt. Därför är gårdsplan med tillhörande danslokal planstridiga. Kulturmiljö Byggnaden mot Jungfrugatan 7 A är grönklassad, uppförd under 1820-talet och har en välbevarad fasad. Taket är rent utformat och saknar uppstickande fläktrum eller hissar. Taket utgör en del av byggnadens kulturhistoriska värde. Det finns ett tydligt samspel mellan fasad och tak. Byggnaden har en väl avvägd proportionering. Byggnaden mot Jungfrugatan 7 C är gulklassad, uppförd under 1880-talet.
Sida 7 (12) Utdrag ur den kulturhistoriska klassificeringskartan. Planområdet markerat med rött. Gator och trafik Jungfrugatan är en enkelriktad gata med parkering på båda sidor. Planändringen syftar till att bekräfta den befintliga bebyggelsen inom fastigheten varför den inte anses påverka gatan och trafiken. Angöring och parkering Angöring och entré till fastigheten och dess verksamheter sker från Jungfrugatan. Parkering sker på gatan. Att ställa krav på fler parkeringsplatser för lägenhetshotellen och bostäderna bedöms dock inte rimligt i denna plan. Kollektivtrafik Planområdet ligger i ett bra kollektivtrafikläge med närhet till Östemalmstorg tunnelbanestation och samt flertalet busslinjer. Mark och vegetation Marken inom fastigheten är hårdgjord.
Tjänsteutlåtande Sida 8 (12) Förslaget Ombyggnad till lägenhetshotell Den konceptuella idén i ombyggnadsförslaget är att värna den historiska bebyggelsekaraktären och samtidigt göra det möjligt för hotellägenheter och bostäder att existera tillsammans. Hotellägenheter kan hyras ut till gäster som stannar en lägre tid, 2 veckor till 3 månader och då vill bo mer hemlikt än på ett vanligt hotell. Återkommande gäster är företag, akademiker och diverse organisationer. Staden har uttryckt en önskan om ett ökat inslag av mångfald inom hotellutbudet där ca 10 % bör utgöras av hotellägenheter. Denna verksamhet kan höja Jungfrugatans anseende och ta bort känslan av bakgata. Genom ombyggnaden bedöms ca 55 hotellägenheter om ca 40 kvm var kunna inrymmas inom fastigheten. Bottenvåningen får dock en mer allmän karaktär med centrumanvändning för att bl.a. livliggöra gatan. Möjligt läge för hotellägenheter, 2 Tillbyggnad dubbletter, utreds vidare under Ny byggrätt för hiss Takhöjning, takaltaner Nytt glastak över innergård Nya takkupor Nya takkupor Situationsplan. Wåhlin arkitekter.
Tjänsteutlåtande Sida 9 (12) Nya takkupor Nytt tak Nya takkupor Fasad mot gatan. Wåhlin arkitekter. Förhöjt hissmaskinrum Nytt tak Nya takaltaner Tillbyggnad Nytt glastak Sektion A-A. Wåhlin arkitekter. Jungfrugatan 7A Byggnaden mot Jungfrugatan 7A saknar idag hiss och är därför otillgänglig. För att förbättra tillgängligheten föreslås en ny byggrätt för hissbyggnad. Gårdsbyggnaden är idag planstridig och avses därför att bekräftas. Hela gården överbyggs med ett glastak för att möjliggöra restaurang i bottenvåning. Glasöverbyggnaden kommer att behöva studeras vidare under planprocessen för att säkerställa anslutningen till kringliggande byggnader. Vidare avses vinden inredas inom befintlig volym med nya takkupor vilka dock kommer studeras varsamt med hänsyn till byggnadens kulturhistoriska värde.
Tjänsteutlåtande Sida 10 (12) Ny glasad hiss Nytt glastak Tillbyggnad Sektion C-C till vänster och sektion D-D till höger. Wåhlin arkitekter. Jungfrugatan 7B Försänkt del av gården byggs på för att ansluta till det övre gårdsbjälklaget samt utöka lokalutrymmet. Vinden inreds och får nya takkupor mot gatan och takaltaner mot gården. Taket mot gården ändras för att skapa större lägenhetsyta och ljusare lägenheter/hotellägenheter. Danscentrum huserar idag i bottenplanet och kommer möjliggöra fortsatt verksamhet med centrumanvändning i detaljplanen. Åtgärder tas för att förbättra gatumiljön och öka tryggheten. Det är inte aktuellt med exteriöra förändringar annat än modifieringar av själva entrén. Under planprocessen kommer även möjligheten att tillåta förrådsbebyggelse på gårdsbjälklaget att studeras. Ny glasad hiss Nytt tak Sektion E-E till vänster och sektion F-F till höger. Wåhlin arkitekter.
Sida 11 (12) Konsekvenser för miljön Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i PBL (2010) 4 kap 34 eller MB 6 kap 11 att en miljöbedömning behöver göras. Planförslaget överensstämmer med gällande översiktsplan. Planförslaget bedöms inte strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planförslaget berör inte område av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. Den planerade verksamheten bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö, kulturarv eller människors hälsa. Kulturmiljö Stadsmuseet påtalar behovet av en antikvarisk förundersökning. En antikvarisk förundersökning kommer därför att tas fram under planprocessen. Buller Bullerfrågan bör studeras vidare under planarbetets gång. Bebyggelsen inom fastigheten är dock befintlig och planen medger ingen nybyggnad. Brandskydd Storstockholms (SSBF) brandförsvar har inte identifierat några olycksrisker som skulle kunna ha en inverkan på det aktuella planområdet. SSBF bedömer att det inom ramen för planarbetet bör utredas om utförda gårdsbyggnader och planerade tillbyggnader påverkar möjligheterna att utrymma berörda och omkringliggande fastigheters bostadslägenheter (och eventuella kontorslägenheter). SSBF vill i detta avseende uppmärksamma att byggnaderna kan ha dimensionerats under förutsättning att utrymning kans ske via räddningstjänstens stegutrustning. Om förändringarna har inverkan på t.ex. möjligheten att ställa räddningstjänstens stegutrustning måste utrymningsmöjligheterna utredas vidare. Det bör även säkerställas att avståndet mellan uppställningsplats och angreppspunkt för räddningstjänsten inte blir för långt till innergården.
Sida 12 (12) Tillgänglighet Tillgänglighet kommer att utredas under planprocessen. Byggrätt för hiss samt andra ändringar föreslås för att förbättra tillgängligheten inom fastigheten. Konsekvenser för barn Planförslaget bedöms inte medföra negativa konsekvenser för barn. Omsorg bör läggas på utformningen av gårdsytan för att främja användningsmöjligheten för barn som bor i byggnaderna. Ekonomi och genomförande Ombyggnationen sker helt på privat mark. Detaljplanearbetet finansieras av fastighetsägaren genom planavtal. Planprocess och tidplan De förändringar som planförslaget innebär bedöms vara av begränsad betydelse, varför ett enkelt planförfarande utan programsamråd tillämpas. En preliminär tidplan kan se ut enligt följande: Start-PM juni 2014 Plansamråd september 2014 Antagande i byggnadsnämnden februari 2015 Byggstart 1 kv. 2015 Stadsbyggnadskontorets ställningstagande Stadsbyggnadskontorets sammanvägda bedömning är att tillstyrka förslaget. SLUT