Nuläge och strategiskt fokus Johan Skoglund, VD och koncernchef
Välkommen till Saltsjöbaden Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 2
Agenda Nuläge och strategiskt fokus Johan Skoglund, VD och koncernchef Strukturerad projektering Lennart Henriz, chef Verksamhetsutveckling (Kvalitet, Miljö, IT) Strategiska inköp Sören Bergström, Inköpsdirektör och chef för JM Produktion Stockholmsverksamheten - bostäder Zdravko Markovski, Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm Konceptboende Sten Hamberg, Affärsenhetschef JM Bostad Riks En effektivare balansräkning Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör Avrundning Johan Skoglund, VD och koncernchef Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 3
Hotellviken Saltsjöbaden Bostäder: 132 Produktionsstart: våren 2004 Etapp 1, 26 bostäder Etapp 2, 62 bostäder 2-4 rum och kök, 53-110 m 2 27 500 kr/m 2 Etapp 3, 12 småhus 4-5 rum och kök, 132-158 m 2 3 880 000-4 780 000 kr/hus Färdigställt: 2007 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 4
Affärsidé Att skapa attraktiva boendeoch arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 5
Koncernen 2005-09-30 2004 2003 * ) Nettoomsättning, mkr 7 011 8 532 7 787 Rörelseresultat, mkr 702 792 478 Rörelsemarginal, % 10,0 9,3 6,1 Räntabilitet på eget kapital, % 22,6 14,4 5,5 Resultat per aktie, kr 20,20 16,90 6,60 Balansomslutning, mkr 7 622 8 252 9 145 ** ) * ) Räkenskapsåret 2003 är ej omräknat enligt IFRS ** ) Rullande tolv månader Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 6
Bostäder med nordiskt fokus Etablering: Sverige - 1945 Norge - 1998 Danmark - 1999 Norge Sverige Danmark Belgien Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 7
Stark försäljning av bostäder Koncernen Antal 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 511 3 189 4 315 2 000 1 500 1 000 500 0 3 349 2 958 1 825 2 007 2002 2003 2004 Jan-sept 2005 Q1-Q3 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 8
Hög nivå på produktionsstarter Koncernen Antal 4 000 3 943 3 500 3 000 2 711 2 714 2 500 2 000 1 500 1 000 500 2 114 1 479 2 616 2 834 0 2002 2003 2004 Jan-sept 2005 Q1-Q3 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 9
Nöjd Kund Index (NKI) koncernen 4,6 4,4 4,2 4 3,8 3,6 3,4 3,2 3 4,15 4,18 JM Sverige AS Stockholm AS Riks 2002 2003 2004 Q2 2005 4,12 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 10
Fortsatt strategisk utveckling Tillväxtmarknader i Norden JM ska vara ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden Ytterligare kund- och marknadsorientering Breddad kundbas för kvalitativa bostäder i attraktiva lägen bostadstyp och prissegment Optimerad byggrättsportfölj för bostäder exploateringsfastigheter högst fyra års produktion Förvaltningsfastigheter endast för projektutveckling Begränsad projektutveckling av kontor Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 11
God marknad och försäljning 2005 God efterfrågan på JMs samtliga bostadsmarknader Fortsatt stark försäljning av bostäder i form av tecknade kontrakt Ytterligare förbättrat resultat och marginal i projektutvecklingsaffären på samtliga marknader Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 12
Minskad affärsrisk 2003-2005 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% jan- 03 mar maj jul sep nov jan- 04 mar maj jul sep nov jan- 05 mar maj jul sep Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 13
Fortsatt god efterfrågan i hela Sverige Kr/m 2 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 Priser på bostadsrätter i storstäderna, begagnatmarknaden 1997 Q3 2005 0 Kv 1 1997 Kv 3 Kv 1 1998 Kv 3 Kv 1 1999 Kv 3 Kv 1 2000 Kv 3 Kv 1 2001 Kv 3 Kv 1 2002 Kv 3 Kv 1 2003 Kv 3 kv 1 2004 kv 3 Kv 1 2005 Kv 3 Sthlm, Innerstan Sthlm, Närförorter Göteborg Malmö Källa: Temaplan AB/ Erik Olsson Fastighetsförmedling AB och Mäklarsamfundet/Värderingsdata Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 14
Våra prioriteringar 2005-2006 Kundfokus Kostnadsfokus Tillgångsstruktur Kompetensutveckling Hela resultat- och balansräkningen Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 15
Därför är miljöarbetet viktigt för JM Kundernas hälsa Medarbetarnas arbetsmiljö Barnens framtid Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 16
Strukturerad projektering Lennart Henriz, chef Verksamhetsutveckling (Kvalitet, Miljö, IT)
Strukturerad projektutveckling - en lönsam investering! Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 18
Stora samordningsfördelar vid inköp i en enhetlig process En intern analys av JMs inköpsrutiner under 2002 visade på betydande besparingspotential Besparingspotentialen kan främst nås genom ett industriellt byggande som ger möjlighet till större inköpsvolymer, färre leverantörer och därmed skalfördelar Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 19
Strukturerad projektering för...attraktiva och felfria bostäder till låga totalkostnader. Genom en mer enhetlig och industrialiserad process Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 20
Besparingsmål inom inköp och projektering kvarstår Arbetsområde Årlig besparing fr.o.m. 2007, mkr Strukturerad projektering 60 Kategoristrategi - strategiska inköp 57 Leverantörsreducering och systemstöd 23 Totalt besparingsmål 140 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 21
Övergripande bild av inköp Inköpspolicy Riktlinjer och regler Identifiera alla inköpsfunktioner inom JM Organisation Centrala inköp Projektinköp Övriga inköp Stöd/hjälpmedel - IT-hjälpmedel - Statistik - Kontering & betalning - Leverantörsregister Utveckla inköpsverktyg, optimera informationshantering Process Kompetens Optimera & effektivisera processer - Verksamhetssystem Kap 5S/kategoristrategi Kap 5/projektinköp Kap 6/avrop Kap 1/ledning Befattningsbeskrivning Kompetensbehov & profil Identifiera kompetensbehov Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 22
Industrialiserad process och attraktiva bostäder Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 23
Kriterier Kostnadseffektivt Problemfritt för JM, kund och fastighetsägare Viktiga kundvärden (ljudklass B, energi, miljö) Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 24
Angreppssätt Projekteringsanvisningar Elementfabrik Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 25
Ur JMs projekteringsanvisning 3. Stomme 3.1.2 I normala fall är våningshöjden 2 770 mm. Detta medför en rumshöjd på 2 500 mm. I speciella fall (exempelvis vid exklusiva projekt eller när tekniska lösningar kräver högre höjd) kan våningshöjd alternativt vara 2 870 mm vilket medför en rumshöjd på 2 600 mm. (Bjälklagstjocklek 250 mm, golvbeläggning 20 mm) Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 26
Projekteringsanvisningar Sverige Flerbostadshus gäller fr.o.m. 2003-12-01 Småhus gäller fr.o.m. 2004-07-01 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 27
SWOT strukturerad projektering Implementering klar Väl mottaget Enkelt Snabbt Kan utvecklas mer inom koncernen Frigöra mer värdeskapande tid Subjektivt system Ej regionalt anpassat Kräver kontinuerligt fokus från ledningen Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 28
Projekteringsdrivna kostnadsbesparingar Projektering Tidsvinst Standardiserade inköp Lägre kostnad Går det snabbare att projektera - blir det någon upprepningseffekt? Kan JM minska kostnaden för antalet ritningar? Produktion Kan JM erhålla ett lägre pris från leverantör p.g.a. att konstruktions och produktionskostnaderna för leverantören minskar? Eftermarknad Tidsvinst Lägre kostnad Går det snabbare att installera/producera? Upprepningseffekt? Kommer eftermarknadskostnaderna att minska? Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 29
Uppskattad kostnadsbesparing för flerbostadshus Uppskattad besparing fördelat på projektering, inköp, produktion och eftermarknad 18% Efterlevnad av projekteringsanvisningarna kommer att ge stora besparingar inom samtliga fyra områden Beslut som tas i projekteringsstadiet ger stora konsekvenser inom framförallt produktion 82% Produktion Projektering Möjlig kostnadsbesparing för flerbostadshus bedöms till 70 mkr/år Kommentarer: I flera fall har besparingar inom inköp och produktion slagits samman Besparingen är ännu ej realiserad vid dagens datum (för kort tid från införandet) Uppskattade besparingar kommer att uppnås per år när de är fullt ut implementerade Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 30
Uppskattad kostnadsbesparing för flerbostadshus och småhus Kostnadsbesparingar genererade av strukturerad projektering Mkr 100 80 60 40 20 0 Mål Möjligt utfall 2007 Möjlig kostnadsbesparing flerbostadshus och småhus bedöms till 80 mkr/år - stor del säkrat redan 2005 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 31
Besparingsmål inom projektering och inköp kvarstår Arbetsområde Årlig besparing fr.o.m. 2007, mkr Strukturerad projektering 60 Kategoristrategi - strategiska inköp 57 Leverantörsreducering och systemstöd 23 Totalt besparingsmål 140 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 32
Fokusering på gränssnitten Igår idag Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 33
Strukturerad projektutveckling Projekteringsanvisningar Förvaltningsgrupp/utvecklingsgrupp Produktion Tillvalsprojekt Inköp Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 34
Strategiska inköp Sören Bergström, Inköpsdirektör och chef JM Produktion
Strategiska inköp Lägsta totalkostnad, med bibehållet kundvärde och kvalitet Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 36
Lägsta totalkostnad Konkurrensutsättning - lägre inköpspris Genom att konkurrensutsätta större volymer och utlova köptrohet kan inköpspriserna sänkas Bättre logistik - lägre processkostnad Hantering från avrop till färdigt montage ses över för att minska alla kostnader som uppstår där emellan Färre reklamationer - lägre felkostnader Bättre specificerade produkter Fokusering på gränssnitten Snabbare erfarenhetsåterföring Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 37
Framgångsfaktorer Systematiskt arbete Gemensam produktutveckling Bred förankring i verksamheten Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 38
Gemensam produktutveckling - tidigare montageordning Provisoriskt räcke monteras Stålpelare monteras Utfackningsvägg monteras på båda sidor om stålpelare Brandisolering av stålpelare Fönster monteras Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 39
Gemensam produktutveckling - utvecklad montageordning Bärande stålpelare, brandisoleras och integreras i väggen på fabrik Fönster monteras på fabrik och täcks med skyddsplast Tilluftsventiler är monterade i vägg på fabrik Med ett kranlyft monteras hela väggen Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 40
Tre projekt i Långbro Park - 163 bostäder Att inte bygga på detta sätt hade medfört ca 900 extra kranlyft Huset blir fort tätt Risken för klämskador minskar Brandisoleringen är mekaniskt infästad från fabriken, här spar vi mycket tid och pengar Jonas Nyqvist, produktionsledare på Långbro, Region Mellanstad Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 41
Förankring i verksamheten Tillvalsgrupp Juridik Kvalitet och Miljö Produktionsgrupp Projekteringsanvisningar Eftermarknad Inköpsråd Övriga synpunkter från verksamheten Centrala Inköp Analys och Strategi Skapa ramavtal Verksamhetssystemet Övergripande mål Centrala Inköp JMs inköpspolicy och riktlinjer Informera verksamheten Utvärdera och revidera ramavtal Direktiv Erfarenhetsutbyte & diskussion Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 42
Sammanfattning kategoriarbete Mål Utfall 31 dec 2006 7 nov 2005 Antal kategorier som genomgått den nya inköpsprocessen 55 st 37 st Lägre inköpspris 57 mkr 63 mkr Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 43
Stockholmsverksamheten - bostäder Zdravko Markovski, Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm
Positiv utveckling Stockholm Januari-september Helår Mkr 2005 2004 2004 Nettoomsättning 2 730 2 368 3 438 Rörelseresultat 316 194 296 Rörelsemarginal (%) 11,6 8,2 8,6 Antal byggrätter 9 700 9 600 9 100 God försäljning Ökade priser Oförändrade kostnader Marginalförbättring Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 45
Fortsatt förändringsarbete Projektstyrningsrutiner uppstramade - beslutsgrindar Projektgranskningsgrupp - tillför kompetens Centralisering väsentliga projektbeslut Kundens inredningsval Strukturerad projektering Strategiska inköp Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 46
Stabil prisutveckling bostadsrätter Stockholm Kr/m 2 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 199704 199710 199804 199810 199904 199910 200004 200010 200104 200110 200204 200210 200304 200310 200404 200410 200504 Källa: Temaplan AB och Erik Olsson Fastighetsförmedling AB. Hela Innerstan Närförort Periferi Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 47
Fortsatt minskad risk i pågående bostadsproduktion Antal 2500 2000 1500 1000 500 0 2001 2002 2003 2004 Jan-sept 2005 Produktionsstartade bostäder Sålda bostäder Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 48
Lägenhetsytor anpassade till unga familjer Andel av säljstartade bostäder (%) 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 30-50 kvm 51-70 kvm 71-90 kvm 91-110 kvm 111-130 kvm 131-150 kvm >150 kvm 2002 2003 2004 Jan-jun 2005 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 49
Stigande priser Andel av säljstartade bostäder (%) 60 50 40 30 20 10 0 < 1 mkr 1-2 mkr 2-3 mkr 3-4 mkr > 4 mkr 2002 2003 2004 Jan-jun 2005 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 50
Den unga familjen - en ny dominerande kundgrupp 20% 16% 12% 8% 4% 0% 21-25 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 51-55 56-60 61-65 66-70 71-75 76-80 81-85 86-90 Källa: JM/PAR Population Köpare Ålder Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 51
Breddad kundbas Pris Högt JM JM Lågt Standardiserad produkt Individuell arkitektur Produkttyp Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 52
Stockholm utblick 2005-2007 God tillväxt av BNP Boräntan svagt stigande Disponibla inkomsterna ökar Sysselsättningen i stort sett oförändrad Nettoinflyttning ökar - positivt födelsenetto Färdigställda bostäder ökar Markpriser ökar Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 53
Troligt scenario 2005-2007 Stabila prisnivåer Innerstaden Stigande prisnivåer Närförort och Periferi Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 54
Större pågående projekt - Stockholm Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 55
Lilla Essingen Stockholm Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 56
Lilla Essingen Stockholm Bostäder: 850 Produktionsstart: 2000 Etapp 1-6, 712 bostäder Etapp 7, 53 bostäder, 2-5 rum och kök, 68-125 m 2 36 000 kr/m 2 Etapp 8, 100 bostäder, 1-6 rum och kök, 47-142 m 2 34 000 kr/ m 2 Färdigställt: 2007 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 57
Liljeholmskajen Stockholm Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 58
Liljeholmskajen Stockholm Bostäder: 2 500 Produktionsstart: 2001 Etapp 1-6, 635 bostäder Etapp 7, 144 bostäder 1-4 rum och kök, 34-124 m 2 27 000 kr/m 2 Etapp 8, 85 bostäder 1-4 rum och kök, 46-95 m 2 25 500 kr/m 2 Färdigställt: 2011 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 59
Frösunda Stockholm Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 60
Frösunda Stockholm Bostäder: 700 Produktionsstart: hösten 2003 Etapp 1-2, 180 bostäder Etapp 3, 72 bostäder, 2-6 rum och kök, 58-154 m 2 23 500 kr/m 2 Färdigställt: 2011 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 61
Bolinder Strand Järfälla Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 62
Bolinder Strand Järfälla Bostäder: 550 Produktionsstart: hösten 2001 Etapp 1-4, 244 bostäder Etapp 5, 45 bostäder 1-4 rum och kök, 47-106 m 2 19 500 kr/m 2 Färdigställt: 2011 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 63
Hägernäs Täby Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 64
Hägernäs Täby Bostäder: 800 Produktionsstart: sommaren 2002 Etapp 1-4, 214 bostäder Etapp 5, 65 bostäder 1-6 rum och kök, 48-167 m 2 29 000 kr/m 2 Färdigställt: 2010 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 65
Långbro Stockholm Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 66
Långbro Stockholm Bostäder: ca 740 Produktionsstart: 2000 Etapp 1-4, 236 bostäder Etapp 5, 91 bostäder 2-4 rum och kök, 58-100 m 2 21 000 kr/m 2 Färdigställt: 2012 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 67
Silverdal Bostäder: 450 Produktionsstart: hösten 2001 Etapp 1-4, 145 bostäder Etapp 5, 54 småhus 5-6 rum och kök, 119-142 m 2 3 500 000-5 250 000 kr/hus Etapp 6, 55 småhus Färdigställt: 2010 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 68
Silverdal vision 2010 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 69
Konceptboende Sten Hamberg, Affärsenhetschef JM Bostad Riks
Dagens pensionär Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 71
Dagens pensionärer 62 år 66 år Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 72
Rekordgenerationsstudien Några centrala resultat från rubricerad studie: Pensionär är man först vid 80 år - gammal och skröplig enligt rekordgenerationen Man ser fram emot en andra frihetstid där man kan förverkliga sina drömmar Leva loppan och sedan dö Tiden kan användas till vänner och inte minst resor Förvånansvärt många vill resa bort för gott och bosätta sig där det är varmt och där pengarna räcker längre Källa; Kairos Future AB Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 73
Befolkningsprognos 2004-2020 1000-tal 2004 2010 2015 2020 Ökning 55-64 1 181 1 180 1 124 1 175-0,50 % 65-79 1 072 1 234 1 430 1 522 42,0 % 80-482 487 483 519 7,70 % Totalt: 9 011 9 240 9 445 9 664 7,25 % 55-30 % 31 % 32 % 33 % Källa SCB Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 74
Seniorgårdens affärskoncept Seniorbostäder Marknad 55+ Stark tillväxt Kapitalstarka köpare Enskilt incitament Eftertraktat bekvämt boende Samhällets incitament Begränsning av kommunens åtagande Seniorgårdens affär God marginal på marknad i stark tillväxt Vårdbostäder Marknad 80+ Stark tillväxt Stort vårdbehov Enskilt incitament Personlig trygghet, omvårdnad Samhällets incitament Personaleffektivt boende Lägre kostnad Seniorgårdens affär God marginal på marknad i stark tillväxt Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 75
Koncept för seniorboende Läge nära service (affärer, kommunikationer) stadsdelcentrum markbostäder i ett plan Utformning bostad och närmiljö objektstorlek ca 40 bostäder ökad tillgänglighet Service och trygghetspaket städning, fönsterputs, matinköp Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 76
En effektivare balansräkning Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör
Finansiella mål % Mål 2004 2003 2002 2001 2000 Avkastning eget kapital 10-15 14 6 7 30 24 Utdelning, andel vinst efter skatt 50 41 75 118 37 39 Soliditet 35 42 36 34 30 31 2) 1) Rörelsemarginal 10,0 9,3 2,4 5,4 11,8 10,3 3) 1) Efter skatt 2) Projektutvecklingsmarginal 2000-2003 3) Räkenskapsår 2003 och tidigare är ej omräknat enligt IFRS Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 78
Projektutveckling - en kapitalintensiv verksamhet Förvärv Förvaltning Inflyttning Byggande Idéarbete Planarbete Projektering Finansiering Försäljning/uthyrning Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 79
Stark balansräkning - offensiv kapacitet Mkr 2005-09-30 2004-09-30 2004-12-31 Tillgångar Projektfastigheter 2 038 2 425 2 246 Exploateringsfastigheter 2 629 3 124 2 971 Övriga tillgångar 2 955 2 425 3 035 Summa 7 622 7 974 8 252 Eget kapital och skulder Eget kapital 2 876 3 297 3 465 Övriga skulder 4 746 4 677 4 787 Summa 7 622 7 974 8 252 Skuldsättningsgrad, ggr 0,1 0,5 0,2 Soliditet, % 38 41 42 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 80
Projektfastigheter för projektutveckling Uthyrningsgrad Bokfört värde Mkr årshyra, 05-09-30 05-09-30 04-09-30 Helår 2004 Bostäder (hyresrätter) 99 % 878 1 225 1 078 Fastigheter under utveckling 41 % 73 660 671 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 70 % 1 087 540 497 Totalt 2 038 2 425 2 246 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 81
Högst 4 års produktion i balansräkningen Avvägd byggrättsportfölj kräver löpande förvärv Antal byggrätter * ) I balans- Produktions- Genom- 2005-09-30 räkningen starter ** ) loppstid, år JM Bostad Stockholm 6 700 1 690 4,0 JM Bostad Riks 3 900 1 402 2,8 JM Utland 2 200 1 069 2,1 Koncernen 12 800 4 161 3,1 * ) Bostadsbyggrätter ** ) Rullande tolv månader Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 82
Exploateringsfastigheter * ) Byggrätter bostäder och kommersiellt Mkr 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005-09-30 * ) Bokfört värde Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 83
Förändring av exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Jan-sep Mkr 2002 2003 2004 2005 Ingående balans 4 048 3 871 3 631 2 971 Tillkommer 629 664 275 597 Avgår -806 * ) -904-935 -939 Utgående balans 3 871 3 631 2 971 2 629 * ) Varav nedskrivning 211 mkr Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 84
Disponibla byggrätter Q3 2005 Region Antal byggrätter Stockholm 9 700 Göteborg 2 400 Malmö/Lund 2 600 Uppsala 1 700 Övriga Sverige 1 700 Oslo/Bergen 4 000 Köpenhamn 750 Bryssel 350 Totalt cirka 23 200 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 85
Minskad räntebärande nettoskuld och skuldsättningsgrad Mkr 6 000 ggr 6 5 000 5 4 000 4 3 000 3 2 000 2 1 000 1 0 2000 2001 2002 2003 2004 Sept 2005 0 Räntebärande nettoskuld Skuldsättningsgrad, ggr Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 86
Mot snabbare balansräkning Kapitalomsättning ggr 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Sept 2005 * ) Kapitalomsättning, ggr * ) Rullande tolv månader Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 87
Positivt samverkande kassaflöden Projektutveckling bostäder Försiktiga och kostnadseffektiva förvärv Inbetalningar Brf betalar mark Förbättrade marginaler JM fakturerar brf Slutfaktura JM säljer eventuellt förvärvade bostäder Utbetalningar Förvärvsbeslut JM förvärvar mark Produktionskostnader JM förvärvar eventuellt osålda bostäder Ökade villkorade förvärv Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och brf Beslut produktionsstart Hög nivå produktionsstarter Minskad balans osålt Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 88
Starkt kassaflöde under 2005 Koncernen Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Kassaflöde, mkr 2004 2004 2004 2005 2005 2005 * ) Från den löpande verksamheten 1 062 293 997 516 739 216 Från investeringsverksamheten -2-9 - -40 2 22 Från finansieringsverksamheten -697-336 -136 36-1 756 3 Summa kvartalets kassaflöde 363-52 861 512-1 015 241 Likvida medel vid periodens slut 476 424 1 285 1 797 782 1 023 * ) Varav försäljning projektfastigheter likvidflöde 634 50 239 248 32 40 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 89
Kapitaliseringsmodell Disclaimer Redovisad kapitaliseringsmodell är en sammanfattande förenkling av den verkliga modell som JM använder sig av Kapitaliseringsmodellen är enbart ett av de verktyg som JMs ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs kapitalbehov Styrelsens beslut om JMs kapitalstruktur tar i beaktning andra kvalitativa aspekter som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen Modellen är föremål för löpande översyn och kan när som helst komma att ändras utan att JMs styrelse eller ledning anser sig föranlåten att offentliggöra sådana ändringar Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 90
Kapitaliseringsmodell Mäter riskkapital En kapitaliseringsmodell mäter behov av respektive tillgång till riskkapital inom en koncern Behovet av riskkapital styrs av summan av koncernens olika operativa risker Operativ risk kan närmast definieras som volatilitet (standardavvikelse) i en rörelses förväntade kassaflöden alternativt i tillgångsvärden beroende på rörelsens struktur Tillgången till riskkapital kapitalbasen utgör summan av olika slags riskkapital som kan komma att användas för täckning av oväntade förluster Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 91
Marknadsvärderingsansats Respektive riskkapital ska idealt sett vara marknadsvärdesjusterade. Tillgångsvärden (inkl övervärden) ska sammantaget kunna omvandlas till likvida medel med relativt kort varsel, varför relativt illikvida posters faktiska marknadsvärden måste bedömas med stor försiktighet. Teoretiska långsiktiga kassaflödesberäkningar torde vara av begränsat värde i detta sammanhang Operativa risker som är svagt korrelerade inbördes tenderar att minska koncernens sammantagna behov av riskkapital Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 92
Definition kapitalbas Kategori Beskrivning Eget Kapital Teoretiskt möjlig utdelning Immateriella tillgångar Latent skatteskuld Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) Övervärden projektfastigheter (brutto) Per definition riskkapital Beräknad utdelning belastar eget kapital per helår. Upparbetat resultat vid delårsbokslut konservativ skattning av möjlig utdelning - eliminering av årets resultat i kapitalbasen Består av goodwill och övriga immateriella tillgångar. Immateriella tillgångar antas sakna värde i händelse av finansiellt obestånd Långfristig skatteskuld med avdrag för latent skattefordran. Skatteskuld bedöms ej behöva betalas i händelse av finansiellt obestånd Övervärden beaktas ej av bokfört eget kapital resp. latent skatt. Övervärden som saknar entydigt marknadsvärde i händelse av finansiellt obestånd (illikvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år Övervärden beaktas ej av bokfört eget kapital resp. latent skatt. Övervärden vars marknadsvärde kan bedömas med god precision i händelse av finansiellt obestånd (likvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 93
Uppskattad kapitalbas Q3 2005 Kategori Mkr Eget kapital 2 876 Teoretiskt möjlig utdelning -544 Immateriella tillgångar -55 Latent skatteskuld 412 Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) 1 112 Övervärden projektfastigheter (brutto) 140 Kapitalbas 3 941 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 94
Definition riskkapitalbehov Kategori Mark- och anläggningsrisk BRF-risk Entreprenadrisk Fastighetsrisk Beskrivning Erforderligt riskkapital för att finansiera investeringar i illikvida tillgångar med begränsad kassaflödespotential på kort och medellång sikt Erforderligt riskkapital för täckande av prisrisk för pågående produktion. Kapitalet ska också täcka risk hänförlig till projekteringsdrivna kostnadsöverdrag Erforderligt riskkapital för täckande av fastprisgaranti, d.v.s. risken att produktionskostnaden överstiger det pris bostadsrättsföreningen betalar Erforderlig genomsnittlig soliditet mätt på marknadsvärden av projektfastigheter. Projektfastigheter består av pågående projekt samt färdigförädlade fastigheter. Projektfastigheter omfattar både flerfamiljshus och kommersiella fastigheter Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 95
Uppskattat riskkapitalbehov Q3 2005 Kategori Mark- och anläggningsrisk Bas Marknadsvärde byggrätter Mkr 1 800-2 200 BRF-risk Produktionskostnader 400-600 Entreprenadrisk Omsättning (intern + extern) 200-400 Fastighetsrisk Marknadsvärde fastigheter 400-600 Riskapitalbehov (brutto) 2 800-3 800 Eftersom affärsområdenas operativa risker inte fullt ut samvarierar, bedöms koncernens riskkapitalbehov vara mindre än summan av dess beståndsdelar Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 96
Överskott eget kapital exempel Kategori Mkr Uppskattad kapitalbas Q3 2005 3 900 Avgår: riskkapitalbehov (mittpunkt i intervall) -3 300 Brutto överskott Q3 2005 600 Tillkommer: periodens resultat och tillgångsförändring Q4 2005 Tillkommer: Q1-Q3 resultat minus faktisk utdelning Tillkommer: reduktion av kapitalbehov p.g.a. diversifiering Överskott eget kapital Q4 2005 800-1 000 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 97
JM framåt Johan Skoglund, VD och koncernchef
Risker Omvärldsrisker Hög räntenivå Politiska risker Operativa risker Försäljningsrisker Genomföranderisker Konkurrenssituation Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 99
Möjligheter Omvärlden Befolkningsökning på JMs huvudmarknader Fortsatt låg räntenivå JM Disponibla byggrätter Fortsatt effektiviseringsarbete Bredare kundbas Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 100
JM framåt Kundfokuserad starkt varumärke Marknadsledare bostadsrätter Drygt 23 000 bostadsbyggrätter i attraktiva lägen Stark balansräkning och offensiv kapacitet Kassaflödesfokus från projekt till koncern Industrialiserad process och attraktiva bostäder Produktionsstarter mot tydlig efterfrågan Ett enklare, effektivare och lönsammare JM Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 101