Liljeholmen 26 mars 2004

Transkript

1 Liljeholmen 26 mars 2004

2 Kapitalmarknadsfrukost 1 Johan Skoglund - JM-affären och vår marknad Zdravko Markovski - Stabilare Stockholmsmarknad och breddat produktutbud Claes Magnus Åkesson - Mot en snabbare balansräkning Lennart Henriz - Industrialiserad process och attraktiva bostäder Johan Skoglund - JM 2004 och framåt

3 Kapitalmarknadsfrukost bostäder Brett produktutbud Uppstramad projektstyrning

4 Kapitalmarknadsfrukost 3 Att skapa attraktiva boendeoch arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden

5 Kapitalmarknadsfrukost 4 Att vara ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden

6 Kapitalmarknadsfrukost 5 Koncernen 2003 Omsättning: 7,8 mdkr Balansomslutning: 9,1 mdkr Byggrätter: st Antal anställda: st Börsvärde: 3,5 mdkr Resultat per aktie: 7 kr Norge Sverige Danmark Belgien

7 Kapitalmarknadsfrukost 6 Koncernen Q

8 Kapitalmarknadsfrukost 7 Koncernen Q

9 Kapitalmarknadsfrukost 8 Ytterligare kund- och marknadsorientering Breddat produktutbud av kvalitativa bostäder i attraktiva lägen bostadstyp och prissegment Tillväxtmarknader i Norden Optimerad byggrättsportfölj för bostäder exploateringsfastigheter högst fyra års produktion Förvaltningsfastigheter endast för projektutveckling Begränsad projektutveckling av kontor

10 Kapitalmarknadsfrukost 9 Marknadsundersökning Förhandsbokningar krävs för produktionsstart Prissättning Idéer Planarbete Överklagan Detaljplan/ Bygglov Bokning Projektering Försäljning Kund anpassning Inflyttning/Boende Produktion Förvaltning

11 Kapitalmarknadsfrukost 10 Fortsatt effektivisering och nya affärer Fortsatt prioritering av effektivitet och sänkning av kostnader. Strukturerad projektering och inköpsstyrning Antalet anställda minskade med drygt 10 procent Omfattande försäljningar av färdigutvecklade fastigheter Större förvärv av bostadsfastigheter för utveckling

12 Kapitalmarknadsfrukost 11 0,7 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion 0,6 0,5 0,4 0,3 jan mar maj jul sep nov

13 Kapitalmarknadsfrukost 12 Prisutveckling bostadsrätter Kr/m 2 Priser på bostadsrätter i storstäderna, begagnatmarknaden Göteborgs kommun Malmö kommun Stockholm innerstad Storstockholm Oslo (Nkr) Köpenhamn (Dkr) Källa: Temaplan AB/ Erik Olsson Fastighetsförmedling AB och Mäklarsamfunt/Värderingsdata

14 Kapitalmarknadsfrukost 13 Stockholm Bostäder: cirka 800 Produktionsstart: 2000 Etapp 1, 73 bostäder Etapp 2, 152 bostäder Etapp 3, 159 bostäder Etapp 4, 35 bostäder cirka kr/m 2 produktionsstart dec 2003 Färdigställt: 2008

15 Kapitalmarknadsfrukost 14 Solna Cirka 700 bostäder m 2 kontor Planerad produktionsstart bostäder sommaren 2003 Bostäder: cirka 700 Produktionsstart: hösten 2003 Etapp 1, 96 bostäder 2-6 r o k m 2 cirka kr/m 2 Färdigställt: 2008 JMs planerade bostäder JMs planerade kontor

16 Järfälla Bostäder: cirka 600 Produktionsstart: november 2001 Etapp 1, 95 bostäder, klar 1-4 r o k, m 2 cirka kr/m 2 Etapp 2, 125 bostäder produktionsstart december 2002 Färdigställt: Kapitalmarknadsfrukost 15

17 Kapitalmarknadsfrukost 16 Uppsala Bostäder: cirka 300 Produktionsstart: November 2003 Etapp 1, 50 bostäder 1-5 r o k, m 2 cirka kr/m 2 Färdigställt 2010

18 Kapitalmarknadsfrukost 17 Göteborg Bostäder: 450 Produktionsstart: Februari 2004 Etapp 1, 53 bostäder 1-5 r o k, m kr/ m 2 Färdigställt: 2007

19 Kapitalmarknadsfrukost 18 Malmö Bostäder cirka 500 Produktionsstart: april 2003 Etapp 1, 94 bostäder 1-5 r o k, m kr/m 2 Etapp 2, 75 bostäder 2-4 r o k, m kr/m 2 Färdigställt: 2007

20 Kapitalmarknadsfrukost 19 Oslo Bostäder: 600 Samarbetsprojekt 50/50 Produktionsstart: 2005 Färdigställt: 2012

21 Kapitalmarknadsfrukost 20 Danmark Bostäder: 500 Produktionsstart: 2002 Havnestad Nord, 4 etapper Etapp 1, 60 bostäder, klar Etapp 2 och 3, 158 bostäder produktionsstart 2003 Havnestad Syd, 4 etapper beräknad produktionsstart 2005 Färdigställt: 2008

22 Kapitalmarknadsfrukost 21 Vaxholm Nr på karta Fastighet Adress Ant bost 119 Båten 5 Carl Anderssons gata Konstapeln 8 Repslagaregatan Rådhuset 4 Kapellgatan Ruskpricken 2 Kronängsv Ruskpricken 1 Kronängsv Smeden 1 Fredrikstrandsv 6-10, Summa 185

23 Älta Älta 14:96 Fastighet Adress Ant bost Älta 98:2 Lillv /Vinkelhaksvägen 179 Älta 14:96 Stensövägen 260 Summa 439 Älta 98: Kapitalmarknadsfrukost 22

24 Stabilare Stockholmsmarknad och breddat produktutbud Zdravko Markovski, JM Bostad Stockholm

25 Kr/m 2 Bostadsrätter Stockholms län Prisutveckling, annonspriser på andrahandsmarknaden, för bostadsrätter i Stockholms län, april 1997 till feb apr- 97 okt- 97 apr- 98 okt- 98 apr- 99 okt- 99 apr- 00 okt- 00 apr- 01 okt- 01 apr- 02 okt- 02 apr- 03 okt- 03 City/Vasastan Östermalm Kungsholmen Södermalm Närförort Periferi Källa: Temaplan AB och Erik Olsson Fastighetsförmedling AB Kapitalmarknadsfrukost 24

26 Kapitalmarknadsfrukost 25 Antal År Färdigställda bostäder Folkökning

27 Kapitalmarknadsfrukost Produktionsstartade bostäder Sålda bostäder

28 Kapitalmarknadsfrukost 27 60,0% JMs andel säljstartade bostäder i Stockholm prisintervall 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% <1 milj 1-2 milj 2-3 milj 3-4 milj >4 milj

29 Kapitalmarknadsfrukost 28 35,0% JMs andel säljstartade bostäder i Stockholm storleksintervall 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% kvm kvm kvm kvm kvm kvm <150 kvm

30 Centralisering väsentliga projektbeslut Nya och formaliserade bevakningsrutiner Utförliga bedömningsunderlag Utvalda projekt granskas fördjupat av revisorerna och rapporteras till revisionskommittén Projektstyrningsrutiner väsentligt uppstramade beslutsgrindar Projektgranskningsgrupp Koncerngemensam projekteringsprocess Kapitalmarknadsfrukost 29

31 Kapitalmarknadsfrukost 30 Fler och mindre regionenheter Aktivare marknadsföring och försäljning Omstrukturering byggrättsportfölj Minskad kapitalbindning Breddat produktutbud Mot lägre kostnader Ökad flexibilitet

32 Kapitalmarknadsfrukost 31 Läge Sjöutsikt Nyproduktion Attraktiv och funktionell planlösning

33 Kapitalmarknadsfrukost 32 Exempel på nya produkttyper Yteffektiva bostäder och småhus ger låg kontantinsats i kronor Markbostäder i ett plan för seniorer

34 Kapitalmarknadsfrukost 33 Högt Pris JM Lågt Standardiserad produkt Individuell arkitektur Produkttyp

35 Kapitalmarknadsfrukost 34 Värmdö Bostäder: 150 småhus Produktionsstart: 1998 Aktuell etapp Liljekonvaljen, 32 bostäder 5-6 r o k, m kr/m 2 Färdigställt: 2004

36 Kapitalmarknadsfrukost 35 Älvsjö Bostäder: 700 Produktionsstart: Våren 2000 Etapp 3, 55 bostäder 3-4 r o k, m kr/m 2 Färdigställt: 2007

37 Kapitalmarknadsfrukost 36 Sickla Bostäder: Produktionsstart: September 2003 Etapp r o k, m kr/m 2 Färdigställt: Hösten 2004

38 Kapitalmarknadsfrukost 37 Saltsjöbaden Bostäder: 110 Produktionsstart: 2004 Etapp 1, 26 bostäder 2-5 r o k, m 2 cirka kr/ m 2 Färdigställt: 2007

39 Kapitalmarknadsfrukost 38 Solna Bostäder: 700 Produktionsstart: November 2003 Etapp 1, 96 bostäder 2-6 r o k, m kr/m2 Färdigställt: 2008

40 Kapitalmarknadsfrukost 39 Stockholm Bostäder: 250 Produktionsstart: mars 2004 Etapp 1, 60 bostäder 1-4 r o k, m 2 cirka kr/ m 2 Färdigställt: 2008

41 Claes Magnus Åkesson, Ekonomi och Finans

42 Kapitalmarknadsfrukost 41 Mål Avkastning eget 1) kapital 5 år vägt (%) Utdelning, andel vinst efter skatt (%) 50 2) Soliditet (%) Projektutvecklingsmarginal (%) 3) 10,0 2,4 5,4 11,8 10,3 6,5 1) Över en konjunkturcykel fr.o.m ) Baserat på styrelsen förslag 3) Rörelsemarginal fr.o.m 2004

43 Kapitalmarknadsfrukost 42 Förvärv Förvaltning Inflyttning Byggande Idéarbete Planarbete Projektering Finansiering Försäljning/uthyrning

44 Kapitalmarknadsfrukost 43 Mkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter Exploateringsfastigheter Övriga tillgångar Summa Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar och skulder Summa Skuldsättningsgrad 0,8 1,0 Soliditet 36% 34%

45 Region Antal Byggrätter Stockholm Göteborg Malmö/Lund Uppsala Övriga Sverige Oslo/Bergen Köpenhamn Bryssel 100 Totalt cirka * ) * ) Varav i balansräkningen cirka Kapitalmarknadsfrukost 44

46 Kapitalmarknadsfrukost 45 I balans- Produktions- Genom- Antal byggrätter, 2003 räkningen starter loppstid, år JM Bostad Stockholm ,2 JM Bostad Riks ,9 JM Utland ,0 Koncernen ,9

47 Kapitalmarknadsfrukost 46 * ) Byggrätter bostäder och kommersiellt Mkr * ) Bokfört värde

48 Kapitalmarknadsfrukost 47 Exploateringsfastigheter Mkr Ingående balans Tillkommer Avgår * ) Utgående balans * ) varav nedskrivning 211 mkr

49 Kapitalmarknadsfrukost 48 marknadsvärde Bokfört Marknads Över Mkr värde värde värde Bostad Stockholm Bostad Riks Utland Kommersiellt 192* ) Totalt * ) inkl. Produktion 5 mkr

50 Kapitalmarknadsfrukost 49 Känslighetsanalys - Nuvärde (mkr) Intäkt/ m kr kr kr kr kr Kostnad/ m kr kr kr kr kr

51 Kapitalmarknadsfrukost 50 Mkr ggr Räntebärande nettoskuld Skuldsättningsgrad

52 Kapitalmarknadsfrukost 51 Kapitalomsättning, ggr 0,85 0,8 0,75 0,7 0,65 0,6 0,55 0,5 0,45 0,

53 Kapitalmarknadsfrukost 52 Kassaflöde Brf betalar mark JM fakturerar brf Slutfaktura JM säljer eventuellt förvärvade bostäder Inbetalningar Utbetalningar Förvärvsbeslut JM förvärvar mark Produktionskostnader JM förvärvar eventuellt osålda bostäder Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och brf Beslut produktionsstart

54 Kapitalmarknadsfrukost 53 Koncernen Kassaflödesanalys, mkr Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 * ) Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa kvartalets kassaflöde Likvida medel vid periodens slut * ) Varav försäljning förvaltningsfast likvidflöde

55 Lennart Henriz, Verksamhetsutveckling

56 Kapitalmarknadsfrukost 55

57 Kapitalmarknadsfrukost 56..attraktiva och felfria bostäder till låga totalkostnader. Genom en mera enhetlig och industrialiserad process

58 Kapitalmarknadsfrukost 57 John Glenn, varför är Du så bekymrad? Jo, jag sitter och funderar på att denna kapsel består av c:a 1 miljon delar. Och varje del är upphandlad i konkurrens till lägsta kostnad!

59 Kapitalmarknadsfrukost 58 Beprövade dvs befintliga inom JM idag Kostnadseffektiva Problemfria för JM, kund och fastighetsägare

60 Sänkta kostnader genom: Förenklad projektering Ökad kundnytta genom: Färre fel på kort och lång sikt Kortare inkörningsperiod i produktionen Samordnade inköp - volymfördelar Kapitalmarknadsfrukost 59

61 Kapitalmarknadsfrukost Allmänt Bostaden dimensioneras för ljudklass B avseende installationer samt luft- och stegljud mellan lägenheter. (Undantag från ljudklass B (bjälklag) får ske i hall där klinker anbringas på golv i liten och begränsad omfattning, avsteget gäller även golv i badrum.)

62 Kapitalmarknadsfrukost Stomme I normala fall är våningshöjden mm. Detta medför en rumshöjd på mm. I speciella fall (exempelvis vid exklusiva projekt eller när tekniska lösningar kräver högre höjd) kan våningshöjd alternativt vara mm vilket medför en rumshöjd på mm. (Bjälklagstjocklek 250 mm, golvbeläggning 20 mm)

63 4. Yttertak Takfot är minst 300 mm Gavelsprång är minst 300 mm Takavvattning utförs med hängrännor och utvändiga stuprör Kalla yttertak med takpannor monteras enligt ritning: Ritning: PAF Kalla yttertak med takpannor Kapitalmarknadsfrukost 62

64 Kalla yttertak med takpannor Kapitalmarknadsfrukost 63

65 Kapitalmarknadsfrukost B Tappvattensystem 56 Värmesystem Stråk och stammar för tappvattenledningar skall utföras av kopparrör som isoleras mot värmeförluster och risk för kondensutfällning. Från de vertikala stamledningarna installeras horisontella fördelningsledningar av koppar till resp tappställe (dvs plaströr som mediarör utförs ej). Där fjärrvärme väljs skall värme och tappvarmvatten beredas i prefabricerad, fabrikstillverkad värmeväxlarenhet (JMs prefab-uc).

66 Kapitalmarknadsfrukost 65 En intern analys av JMs inköpsrutiner under 2002 visade på betydande besparingspotential Besparingspotentialen kan främst nås genom ett standardiserat byggande som ger möjlighet till större inköpsvolymer, färre leverantörer och därmed skalfördelar.

67 Kapitalmarknadsfrukost 66 Med bibehållet kundvärde och bibehållen eller ökad kvalitet uppnå en årlig kostnadsbesparing på cirka 130 mkr, vilket innebär 3,5% av JMs totala inköpsvolym på mkr

68 Kapitalmarknadsfrukost 67 Procentuell fördelning volymer Mdkr 5 Syd 12% Entreprenad 15% Mitt 4% Sthlm 52% 1 Väst 4% Öst 13%

69 Totalt 4 miljarder kr Underentreprenörer (UE) 50 % Material 31 % Konsulter 9 % Övrigt (indirekt material och tjänster) 10 % UE 50% Övrigt 10% Konsulter 9% Material 31% Kapitalmarknadsfrukost 68

70 Mkr Mkr Mkr Rör/VS UE 210 Plåt UE 75 VVS-projektering 35 El-UE 190 Träelement 70 Stångkonstruktioner 35 Arkitekter 135 Skåpinredning 60 Målningsmaterial 33 Maskiner 125 Specialentrepr. 60 Beläggning UE 33 Golvbeläggning UE 115 Skivor UE 60 Plåt 32 Markförstärkn. UE 109 Hissar 60 Dörrar 30 Betongelement 100 Portar UE 47 Annonsering 30 Plattsättning UE 95 Fjärrvärme 46 Inhyrd personal, tjänstemän 28 Betong 85 Konstruktörer 45 Grus och Kross 27 Ventilation UE 85 Tätskikt UE 45 Form 26 Rivning UE 84 Vita varor 40 Reklam (TV, tidn, etc) 24 Smide UE 82 Undertak UE 40 Puts-UE 23 Fönster 75 Skivor 36 Armering 22 El-konstruktörer Kapitalmarknadsfrukost 69

71 Kapitalmarknadsfrukost 70 Beroende av leverantörerna Säkra tillgänglighet Trappor ca 17 mkr Säkra tillgänglighet och långsiktig kostnadseffektivitet Rörarbeten VS 210 mkr Minimera tid för inköpsarbete Arbetskläder ca 2 mkr Lägsta pris Trävaror ca 35 mkr Ekonomisk påverkan

72 Kapitalmarknadsfrukost 71 Årlig besparing Arbetsområde fr o m 2006 i mkr (cirka) Kategoristrategi 55 Leverantörsreducering 2 Process (utan systemstöd) 5 Process ( med systemstöd) 5 Minska antalet fakturor 3 Strukturerad Projektering 60 Totalt 130

73 Konsolidera volymerna hos en leverantör Minskad konstruktion och projektering hos leverantören Från rak till rak Standardisering av våningshöjder och bärande konstruktioner Från svängd till rak trappa 50% av alla trappor under 2002 var svängda Snittkostnaden per våning är ca 4500 kronor lägre för raka trappor 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Förbättrat inköp Strukturerad projektering Kapitalmarknadsfrukost 72

74 Kapitalmarknadsfrukost 73 (inköpsvolym 2002 = 17,3 ) Utförda aktiviteter Inköps- och leverantörsmarknadsanalys Kategoristrategi med besparingspotential Upphandling enligt strategi Besparing Besparing Inköp Uppskattat 6% Resultat 9 % Besparing Strukturerad Projektering Uppskattat 10% Resultat 14% Total årlig besparing = 4 mkr (utifrån 2002 års volym) Resultatet har uppnåtts trots att marknaden är en oligopolmarknad Avtal Typ: Strategiskt inköpsavtal Avtalsområde: Hela Sverige Leverantör: Forssellstrappan Avtalsperiod: tom 2006 Mkr 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Uppskattning Inköpsprojektet Resultat Strukturerad projektering

75 JMs inköp ska tillvarata de skalfördelar som vår marknadsposition medger. Detta innebär att våra Strategiska inköpsavtal ska efterlevas Inköpsverksamheten ska organiseras så att enhetliga processer och system kan tillämpas Våra inköp ska säkra våra resursbehov till lägsta totalkostnad med rätt kvalitet och i rätt tid säkra kundnyttan genom att företagets direktiv för kvalitet, miljö och etik efterlevs genomföras av kompetenta och välutbildade inköpare med konkurrenskraftiga leverantörer Kapitalmarknadsfrukost 74

76 Kapitalmarknadsfrukost 75

77 Johan Skoglund, VD

78 Fortsatt begränsad tillväxt i Stockholm Hög beskattning av boendet Sämre marknad med sjunkande försäljningspriser Osäkerhet i världsekonomin skapar osäkerhet för våra kunder Stigande sparkvot - ökat säkerhetssparande Höjda räntor Ändrade skatteregler Politiska beslut Kapitalmarknadsfrukost 77

79 Stockholm tillväxt på längre sikt God tillväxt i Göteborgs- och Malmöområdet Sämre utsikter för branschen ger lägre kostnader i våra projekt Bredare produktutbud Fortsatt låg räntenivå Intern effektivitet Byggrättsportfölj Breddad affär inom boendet Kapitalmarknadsfrukost 78

80 Kundfokuserad starkt varumärke Marknadsledare bostadsrätter Drygt bostadsbyggrätter i attraktiva lägen Begränsad kommersiell projektutveckling Kassaflödesfokus från projekt till koncern Industrialiserad process - attraktiva bostäder Produktionsstarter mot tydlig efterfrågan Alla tillgångar för projektutveckling Ett enklare, effektivare och lönsammare JM Kapitalmarknadsfrukost 79