Detaljplan för Fiskebäck 3:76 m.fl.

Transkript

1 Dnr BN12/312 Detaljplan för Fiskebäck 3:76 m.fl. Habo kommun Planbeskrivning Samrådstid

2 Detaljplan för Fiskebäck 3:76 m fl 2

3 Detaljplan för Fiskebäck 3:76 m. fl Plan- och genomförandebeskrivning Handlingar Plankarta med bestämmelser och grundkarta Planbeskrivning Behovsbedömning Fastighetsförteckning Planens syfte och huvuddrag Planens syfte är att pröva lämpligheten att bygga bostäder på fastigheterna Fiskebäck 3:76 och Fiskebäck 3:46. Gällande detaljplan medger motell och serviceverksamhet, vilket bedrivs idag på Fiskebäck 3:76. Fastighetsägarna har för avsikt att upphöra med verksamheten och riva bensinstationen och delar av motellet för att i stället göra marken tillgänglig för bostadsbebyggelse. Det finns även tankar om att behålla den östra flygeln av motellet och bygga om det till förskola. Förenlighet med 3, 4 och 5 kap. MB Enligt miljöbalkens (MB) 3 kap. ska mark och vattenområden användas för de ändamål som är de mest lämpade för. Miljöbalkens kap. 4 innehåller särskilda bestämmelser för områden av riksintresse för till exempel natur- och kultur, friluftsliv och rörligt friluftsliv. Det femte kapitlet innehåller föreskrifter om miljökvalitetsnormer för luft och vatten. Planområdet berörs av riksintresset för friluftsliv enligt Miljöbalken 3 kap 6. Riksintresset omfattar området mellan länsväg 195 och Vättern. Enligt kommunens bedömning kommer detaljplanens genomförande inte påverka riksintresset då marken redan är ianspråktagen. Inget överskridande av miljökvalitetsnormer för vatten eller luft (5 kap MB) kan befaras. Detaljplanen bedöms därför vara förenlig med Miljöbalkens 3, 4 och 5 kapitel. Förslaget innebär att den tunga trafiken i det närmaste upphör när verksamheten inom planområdet försvinner. Plandata Planområdet är beläget drygt fyra kilometer söder om Habo centrum och omfattar fastigheterna Fiskebäck 3:76 och 3:46. Fiskebäck 3:46 bör inlemmas i planen därför att fastigheten är en naturlig förlängning av 3:76. Areal Planområdets totala areal är ca 2,9 ha. Markägoförhållanden I dagsläget är Fiskebäck 3:76 privatägd och Fiskebäck 3:46 ägs av Habo kommun. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer I den fördjupade översiktsplanen för Habo tätort ( ), är fastigheten redan utpekad som planlagt område. Fastigheten är i fördjupade översiktsplanen omgiven av mark som utpekat som Annan skyddsvärd mark. Fastigheten gränsar i norr till ett befintligt bostadsområde med 17 enbostadshus. I den fördjupade översiktsplanen konstaterar man att en fortsatt utbyggnad mot söder är strategisk viktig och att valet av utbyggnadsriktningar medför att orten får en starkare koncentration mot söder och öster. Detaljplanen ligger i linje med dessa ställningstaganden i den fördjupade översiktsplanen. 3

4 Detaljplan för Fiskebäck 3:76 m fl Habo centrum Planområdet Orienteringsbild Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden Gällande detaljplan vann laga kraft den 26 oktober1989 i vilken aktuell mark är reglerat för motell/ serviceverksamhet. Den 26 september 2002 antogs en ny detaljplan för den norra delen av detaljplanen från Denna detaljplan öppnade upp för bostadsbebyggelse och idag finns 17 villor uppförda på denna plats antogs ytterligare en detaljplan i området. Syftet med denna detaljplan var att kommunen tog över huvudmannaskapet för lokalgatan inom planområdet. Figur över befintlig detaljplan evt. översiktsplan 4

5 Detaljplan för Fiskebäck 3:76 m. fl Detaljplan för bostadsområdet norr om aktuellt planområde. Förutsättningar, förändringar och konsekvenser Natur Platsen erbjuder fina ljusförhållanden med vackra vyer över odlingsmark och Vättern. Från planområdet sluttar marken relativt flackt ner mot Vättern innan det kommer en brant sluttning de sista 25 metrarna från stranden. Mark och vegetation Planområdet utgörs till stor del av öppen yta som lutar mot öster och Vättern. Terrängen är förhållandevis plan med vissa kuperade områden, speciellt mot väster. Höjdskillnaden är totalt circa fem meter. Planområdet ligger cirka 25 meter över Vättern. Vegetation finns huvudsakligen i planområdets södra delar, vegetationen består av björk, tall och enstaka ekar. Då området redan är ianspråktaget och nyttjas som motell, bensinstation och rastplats bedöms det ej nödvändigt att göra en inventering av de botaniska, zoologiska och geologiska värdena. Miljökonsekvensbeskrivning Enligt 5 kap. 18 Plan- och bygglagen ska en miljökonsekvensbeskrivning upprättas för en detaljplan om den kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Kommunen har gjort en behovsbedömning, Bilaga 1, och kommit fram till att detaljplanens genomförande inte kommer att medföra betydande miljöpåverkan och att en miljökonsekvensbeskrivning därför inte behöver att upprättas. Kommunala beslut i övrigt Byggnadsnämnden i Habo kommun beslöt den 8 november 2012 (BN 100) att upprätta en detaljplan för bostadsändamål på Fiskebäck 3:76. 5

6 Detaljplan för Fiskebäck 3:76 m fl Bild från planområdet. Markbeskaffenhet, geotekniska förhållanden, förorenad mark, radon Marken utgörs till övervägande del av tät sandjord med relativt stort djup till berg. Marken är ianspråktagen och består av stora gräsytor och asfalterad gata och parkeringsytor. På den mark där bensinstationen idag står måste marken saneras så att den blir lämplig för bostadsändamål. Marken klassificeras som lågriskområde för markradon. Det rekommenderas dock att vid nybyggnation lägga markradonslang parallellt under platta/golv då kostnaden för detta är lågt. Om det skulle visa sig att markradonhalten är hög är det då lätt att avhjälpa. Risk för skred/höga vattenstånd Inom planområdet finns inga bäckar, de närmsta bäckarna är Fiskebäcken ca 200 meter söderut. Norr om planområdet finns en av Kockabäckarna. Båda bäckarna går i relativt djupa bäckfåror/raviner. Risken för att några av dessa bäckarna ska översvämma planområdet är mycket liten och inga åtgärder behövs. Fornlämningar Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Området är redan exploaterat och kommunen anser att någon vidare arkeologisk utredning inte behövs. Om fornfynd eller fornlämningar påträffas vid markarbeten skall arbetet avbrytas och anmälan ske till länsstyrelsen enligt kulturminneslagens anmälningsplikt. 6

7 Detaljplan för Fiskebäck 3:76 m. fl Bebyggelseområden Bostäder Inga befintliga bostäder finns inom planområdet idag. Längst söder planområdet, i anslutning till infarten, finns idag en rastplats som drivs av Trafikverket. Här finns informationstavlor, picknickbord samt mindre byggnader med anknytning till verksamheten. Norr om rastplatsen ligger motellanläggningen och bensinstationen med uppställningsplatser för personbilar, bussar och lastbilar. Motellbyggnaden är uppfört i en våning mot länsväg 195 och i två våningar mot öster. Syftet med detaljplanen är att omvandla fastigheten till ett attraktivt bostadsområde med möjlighet att bebygga planområdet med fristående hus. Marken sluttar lätt mot österut och ambitionen är att alla bostäder ska få utsikt mot Vättern. Kvarteret längst öst ska byggas som enplanshus och kvarteret väster om lokalgatan kan byggas som soutteränghus/1,5 plans hus om detta inte stör utsikten för hus som ligger bakom. Utformningen bör ske med utgångspunkt i tomtens förutsättningar till exempel topografi, utsikt, förhållanden till gatan, solljusförhållanden och hänsyn till intilliggande bebyggelse. Cirka 15 friliggande hus bör få plats inom planområdet. Största byggnadsarea 25% friliggande hus och 30% för radhus. Den högsta nockhöjden för huvudbyggnad är 8 meter. Nockhöjd för komplementbyggnader är 5 meter. Med nockhöjd menas den högsta delen på byggnadens takkonstruktion. Planområdets topografi ska särskilt studeras så att färdiga marknivåer anpassas till angränsande mark. Markbehandlingen för tomterna ska redovisas i samband med ansökan om bygglov. I planområdets norra del kan det byggas radhus. Största byggnadsarea 30% av fastigheten. Maximal höjd till taknock för huvudbyggnad är 8 meter. Maximal höjd till taknock förkomplementbyggnader är 5 meter. Arbetsplatser, övrig bebyggelse Motellet och en bensinstationen utgör arbetsplats för ett fåtal personer. Dessa arbetsplatser försvinner när motellet och bensinstationen rivs. En möjlighet i planen är att delar av motellbyggnaden ska finnas kvar och byggas om till förskola. Detta kommer i sin tur ge nya arbetsplatser. Offentlig service Offentlig service som vårdcentral, skola, äldreboende etc. finns centralt i Habo, cirka tre kilometer norr om planområdet. Det finns möjligheter att etablera en förskola inom planområdet om detta är önskvärt. Idag finns det inga förskolor i närområdet och om delar av motellbyggnaden bevaras kan denna ge plats till en förskola med två avdelningar. Placeringen är strategisk bra då det finns flera bostadsområden omkring samt att många pendlar in till Jönköping. Närmsta skola är Alléskolan som ligger ca tre kilometer från planområdet. Om delar av motellet behålls som förskola bör tomten inte understiga 3500 m 2. Kommersiell service Idag finns bensinstation inom planområdet. Denna kommer dock att läggas ner, det samma gäller för motellverksamheten. Det korta avståndet in till Habo centrum gör att behovet av kommersiell service tillgodoses där. Goda förbindelser ner till Jönköping gör att den största delen av handel sker där. Tillgänglighet Byggnader och utemiljö ska utformas så att gällande normer för tillgänglighet uppfylls. Boverkets Regelsamling för byggande, BBR, Boverket skall följas. Byggnadskultur och gestaltning Inga byggnadsminnen finns inom eller i anslutning till planområdet. Det nya bostadsområdet kommer 7

8 Detaljplan för Fiskebäck 3:76 m fl att bli en förlängning mot söder av befintligt bostadsområde. För att hålla ihop de två områdena bör omsorg läggas på färg, form och materialval för att skapa liv och god samverkan med kringliggande bebyggelse och omgivning. Friytor Lek och rekreation En befintlig lekplats är beläget precis norr om planområdet. Lekplatsen ägs av samfälligheten Fiskebäck S:3. Öster om befintligt bostadsområde finns naturmark som sträcker sig ner till Vätterns strand. Sydväst om planområdet ligger Fiskebäcks naturreservat. Inom naturreservatet finns en kortare vandringsled markerad. Naturmiljö En yta på ca 500 kvadratmeter som omfattas av strandskyddet ligger inom planområdet. Kommunen ansöker genom detaljplanen att strandskyddet upphävs för aktuella yta, då det saknar betydelse för att tillgodose strandskyddets syften, det vill säga att det tryggar förutsättningarna för allemansrättslig tillgång till strandområden och bevarar goda livsvillkor för djur- och växtlivet på land och i vatten. Gator och trafik Gatunät, gång- cykel och mopedtrafik. Tillfart till området sker via länsväg 195 med planskild korsning. Trafikverket har gjort en bedömning att Lv 195 har ett årsmedelvärde på ca 8800 fordon varav 10 % är tung trafik. Hastigheten är på väg 195 reglerad till 100 km/tim. På lokalgatan inom planområdet är hastighetsgränsen 30 km/tim. Planområdet är anslutet till det befintliga gång- och cykelvägnätet både i nordlig och sydlig riktning, samt med gångbro över väg 195 till det närmsta bostadsområdet på västra sidan. Den befintliga lokalgatan behålls i sin nuvarande sträckning men rustas upp. Lokalgatan tillgodoser tillfarten till det befintliga bostadsområdet norr om planområdet. En avstickare från denna lokalgata svänger av mot öster och läggs också i nord-sydlig riktning. Lokalgatan ska följa kommunens krav på dimensionering och standard. Kollektivtrafik Busshållplatser finns på båda sidor av länsväg 195. En gång- och cykelbro över länsväg 195 säkrar förbindelsen. Länsbuss 101 mellan Jönköping och Gränna stannar vid busshållplatsen två gånger i timmen. Närmsta tågstation finns i Habo centrum. Parkering, varumottag, utfarter Idag finns en uppställningsplats för bussar och lastbilar norr om bensinstationen. Planen är grusad. Parkering ska ske på den egna fastigheten. Parkeringsbehovet beräknas enligt två parkeringsplatser per bostad inklusive gästparkering. För eventuell förskola ska det finnas tillräckligt med parkeringsplatser för verksamheten inom den egna fastigheten. Störningar 1997 antog Riksdagen proposition 1996/97:53, Infrastrukturinriktning för framtida transporter. Propositionen redovisar riktvärden för trafikbuller, som normalt inte bör överskridas vid nybyggnation av bostadsbebyggelse eller vid nybyggnad alternativt väsentlig ombyggnad av trafikinfrastruktur: 30 db(a) ekvivalentnivå inomhus 45 db(a) maximalnivå inomhus nattetid 55 db(a) ekvivalentnivå utomhus vid fasad 70 db(a) maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad. 8

9 Detaljplan för Fiskebäck 3:76 m. fl Planområdet utsätts för buller från länsväg 195. I samband med framtagande av detaljplanen har Soundcon AB gjort en bullerutredning på uppdrag av Habo kommun för att undersöka trafikbullernivån samt för att utreda vilka åtgärder som krävs för att säkerställa att den nya bebyggelsen klarar gällande riktvärden. Utredningen sammanfattas nedan men finns tillgänglig att läsa i sin helhet som bilaga till planbeskrivningen. Bullerkällan är länsväg 195 som har ca fordon/årsmedeldygn (2004) och ca 10% tung trafik. Dessa trafikmängder har räknats upp med 2% per år fram till 2033, för att ta hänsyn till framtida trafikökningar. Bullerutredningen visar att med föreslagna åtgärder klarar av riktvärdena så när som på den sydvästra delen av planområdet. Denna tomt får utgöra allmän platsmark, natur. En bullerskärm med en höjd om 3 meter ska uppföras i kanten på denna yta för att undvika att uppföra bullervall på fastigheten söder om planområdet. Skärmen/vallen längs länsvägen bör ha skärmkrönet mellan 2,2-2,8 meter över vägbanan på väg 195. Den bostad som byggs på den sydvästra tomten bör inte placeras inom det området som visar ljudnivåer över 55 dba, se bilaga 2. Bullerskärmen ska utföras så att utblickerna mot Vättern upprätthålls och att trafiksäkerheten inte försämras. Detta kan göras genom att använda genomskinliga skärmar i kombination med annat material. Befintlig lokalgata, bensinstation och motell. Länsväg 195 till vänster i bild. Teknisk försörjning All bebyggelse skall anslutas till kommunens va-nät som anläggs i lokalgatan. De enskilda ledningarnas dragning över allmän plats behöver inte regleras på plankartan. Där ledningar måste läggas inom kvartersmark ska ledningarna säkerställas genom att det anläggs ett u-område. Värme Fastigheterna kommer att ha enskilda anläggningar gällande uppvärmning. El, tele, bredband Området kan anslutas till el, tele och bredband. Nät finns utbyggd inom planområdet. Avfall Kommunen ansvarar för hanteringen av hushållsavfall. Källsortering tillämpas i samråd med Habo kommuns renhållning. Närmaste återvinningsstation finns på Bagaregatan (nära Bagaregatans förskola). 9

10 Detaljplan för Fiskebäck 3:76 m fl Administrativa frågor Huvudmannaskap Kommunen kommer att bli huvudman för allmän platsmark. Exploatören bygger ut gator, VA och gatubelysning samt bullervall och bullerskärm. Genomförandetid Planens genomförandetid är 10 år räknat från att planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad byggrätt i enlighet med planen. Om detaljplanen ersätts med en ny, ändras eller upphävs inom genomförandetiden har fastighetsägarna rätt till ersättning av kommunen för den skada de lider (PBL 2010:900) 14 kap 9 ). Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla men kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning (för exempel förlorad byggrätt). Ansvarsfördelning Exploatören ansvarar för utbyggnad av planområdet. Avtal Plankostnadsavtal har upprättats mellan kommunen och GE-Restaurangfastigheter i Sverige AB. I detaljplaneavtalet regleras ansvar och kostnader för upprättandet av planhandlingar. Följande avtal kan i övrigt komma att upprättas mellan olika parter: - Avtal om marköverlåtelse ska träffas mellan kommunen och exploatören. - Ett avtal om marksanering ska upprättas mellan exploatör och Habo kommun. Exploateringsavtal upprättas mellan fastighetsägaren och kommunen om förvärv av erforderlig mark för plangenomförandet. I ett exploateringsavtalet regleras ansvars- och kostnadsfördelning, tidpunkt för färdigställande av erforderliga åtgärder, förvärv av mark och övriga förekommande exploateringsfrågor. Fastighetsrättsliga frågor Exploatören ansöker om och bekostar de fastighetsbildningar och eventuella servitutsbildningar som erfordras för att genomföra planen. All erforderlig fastighetsbildning för respektive berörd fastighet ska vara genomförd innan bygglov beviljas. Ekonomiska frågor Exploatören svarar för kostnaderna för planläggning och exploatering till den del de är föranledda av exploateringen. I exploatörens åtaganden ingår kostnader för fastighetsbildning, utbyggnad av gator och ledningar och kostnader för eventuell ombyggnad av infarten till det befintliga bostadsområdet. Tekniska frågor Mark Eventuell utfyllnad av exploateringsfastigheterna bekostas och genomförs av exploatören. Erforderliga geotekniska utredningar avseende bland annat risk för sättningar, ras och skred skall genomföras innan utfyllnad påbörjas. Vatten och avlopp Exploatör svarar för att nya enskilda VA-ledningar byggs ut inom områdets kvartersmark. Eventuella förstärkningar av allmänna ledningar utförs av kommunen och bekostas av exploatören för att klara föreslagen exploatering. Förbindelsepunkter anläggs vid kvartersgränsen. Anslutningsavgiften betalas enligt kommunens va-taxa. El, tele, data 10

11 Detaljplan för Fiskebäck 3:76 m. fl Exploatör svarar för åtgärder för att kunna ansluta bebyggelse på kvartersmark till el- och telenätet samt eventuella andra åtgärder förknippade med exploateringen. Trafikbuller Exploatören är ansvarig att utföra bulleråtgärder för att minska trafikbullerstörningar som kommer från länsväg 195. Markföroreningar Exploatören svarar för sanering av markföroreningar som finns inom planområdet enligt tillsynsmyndighetens - miljönämndens - krav. Om markföroreningar påträffas, t ex vid schaktning, ska tillsynsmyndigheten informeras enligt 10 kap 9 Miljöbalken. Exploatören ska då utföra/komplettera markföroreningsundersökning och sanering om det behövs. Anmälan om sanering ska ske till miljönämnden innan arbetet med sanering påbörjas. Exploatören utför erforderliga kompletterande utredningar samt efterbehandling av markföroreninger som finns inom egen fastighet enligt tillsynsmyndighetens krav. Organisatoriska frågor Detaljplanen handläggs med så kallat normalt planförfarande vilket innebär att planen efter genomfört samråd och granskning kan antas av kommunfullmäktige. Tidplan Planarbetet bedrivs enligt följande tidplan 2013 Juni Beslut om samråd (Byggnadsnämnden) Juli - augusti Samråd September Beslut om granskning (Byggnadsnämnden) Oktober Granskning November Beslut om antagande (Byggnadsnämnden) November Antagande (Kommunfullmäktige) December Laga kraft Ovanstående tider är preliminära. Synpunkter som kommer in under samråd och granskning kan leda till behov av ytterligare utredningar som förskjuter tidplanen för planarbetet. Medverkande tjänstemän Vid upprättandet av detaljplanen har följande medverkat med material och information: Kommunen: Jessica Leremar, tf plan och byggchef Anders Bertilsson, planeringsingenjör Svante Modén, teknisk chef Mari Helene Opdal, planarkitekt Konsulter: Torbjörn Appelberg, Soundcon AB 11

12 habokommun.se