SLÄTTEGÅRDEN, KRONBERGET 1:82 m.fl.

Transkript

1 Dnr: MBN 09/27/214 Detaljplan för SLÄTTEGÅRDEN, KRONBERGET 1:82 m.fl. Lysekils kommun Samrådshandling PLANBESKRIVNING HANDLINGAR TILL DETALJPLANEN -Planbeskrivning -Genomförandebeskrivning -Plankarta med bestämmelser och illustration, skala 1: Fastighetsförteckning Övriga utredningar: -Trafikbullerutredning, Norconsult AB, Geoteknisk utredning, Bohusgeo AB, Husskisser, Abrahamssons Arkitektkontor AB

2 Rådhuset Arkitekter AB Samhällsplanering & Miljö Box Uddevalla Tel:

3 1 (10) BAKGRUND Det kommunala bostadsbolaget, Lysekilsbostäder, har för avsikt att låta uppföra ett bostadshus i anslutning till befintligt äldreboende på Järnvägsgatan 6 i Lysekil. Byggnaden ska uppföras på hörntomten där Järnvägsgatan möter Valbovägen. På den aktuella tomten ligger i dag en äldre byggnad, Slättegården, som är i dåligt skick och ska rivas. Planområdets läge i Lysekil PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med detaljplanen är att skapa planmässiga förutsättningar för att uppföra ett bostadshus i fyra våningar samt ett garageplan. Den föreslagna byggnaden ska kunna sammankopplas med det befintliga äldreboendet och innehålla ca 33 lägenheter, mestadels tvåor. Lägenheterna vänder sig i första hand till äldre människor, 65+ och planeras att upplåtas med kooperativ hyresrätt. PLANDATA Lägesbestämning, areal och avgränsning Planområdet utgörs av ett markområde på ca kvm och ligger i centrala Lysekil, ca 600 meter öster om Kungstorget och ca 100 meter norr om Landsvägsgatan. Planområdet avgränsas i nordväst av Järnvägsgatan, i nordost av Valbogatan och i söder av brandstationen. Ägoförhållanden Planområdet omfattar en del av Kronberget 1:82 samt en liten del av grannfastigheten Slätten 1:249. Kronberget 1:82 ägs av Lysekils kommun och den del som ingår i detta planförslag ska avstyckas och säljas till Lysekilsbostäder AB. Slätten 1:249 ägs av Lysekilsbostäder AB. Den del som ingår i detta planförslag utgör en ca 2 meter bred remsa utmed gränsen till planområdet.

4 2 (10) För fullständig redovisning av ägoförhållanden inom och intill planområdet, se tillhörande fastighetsförteckning. Planområdet markerat med streckad linje AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN Grundläggande hushållningsbestämmelser, 3 kap MB Lysekils stad är av riksintresse för kulturmiljövården enligt 3 kap 6 Miljöbalken (Lysekil O 23). Det aktuella planområdet berörs inte av riksintresseområdet. Särskilda hushållningsbestämmelser 4 kap MB Hela Lysekils tätort ligger inom område som på grund av natur och kulturvärdena är av riksintresse enligt bestämmelserna i 4 kap 1 Miljöbalken. Ingrepp och exploateringsföretag får genomföras endast om de inte påtagligt skadar värdena. Bestämmelserna utgör inte hinder för utveckling av befintliga tätorter och lokalt näringsliv. Detta planförslag utgörs av en kompletterande bebyggelse i ett tätbebyggt område och är en utveckling av befintlig tätort. Förslaget strider således inte mot hushållningsbestämmelserna. Miljökvalitetsnormer, 5 kap MB Miljökvalitetsnormer finns bl. a. för att ange föroreningsnivåer eller störningsnivåer som människor kan utsättas för utan fara för olägenheter av betydelse. Det finns idag inga indikationer på att gällande miljökvalitetsnormer överskrids eller riskerar att överskridas inom det aktuella området. Detta planförslag medför inte att miljökvalitetsnormerna riskerar att överskridas.

5 3 (10) TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Enligt kommunens översiktsplan, ÖP 2006, ska Lysekils centrum även i fortsättningen fungera som tätortens och kommunens centrum. För det aktuella kvarteret föreslås ingen ändrad markanvändning. Detta planförslag följer intentionerna i kommunens översiktsplan. Kulturminnesvårdsprogram Lysekils stad ingår i kommunens kulturminnesvårdsprogram. Programmet utgörs av en bok från 1992 Kulturmiljöer i Lysekils kommun, historia och program för vård och bevarande. Det aktuella planområdet gränsar till det område som upptas i kulturminnesvårdsprogrammet men det ingår inte i programmet. Planområdet ligger i ett kvarter med modern bebyggelse och har inte något kulturhistoriskt intresse. Detaljplaner Hela området är planlagt. Gällande detaljplan Förslag till ändring av stadsplan för Del av KV. ALMEN och KV. SKOLAN M.M. är från 1985 och genomförandetiden har gått ut. Enligt detaljplanens bestämmelser får det aktuella området användas för allmänt ändamål och bebyggelse får uppföras i två våningar. Begreppet allmänt ändamål fanns i den äldre lagstiftningen och avsåg alla typer av verksamheter som har ett offentligt organ som huvudman (stat, landsting, kommun, statskyrka). Vidare tillåter den gällande detaljplanen en byggnad i två våningar med en byggnadsyta på ca 900 kvm. Punktprickad mark får inte bebyggas. Gällande detaljplan Förslag till ändring av stadsplan för Del av KV. ALMEN och KV. SKOLAN M.M. Det föreslagna planområdet är markerat med streckad linje.

6 4 (10) Planprogram Planprogram har inte upprättats inför detaljplanearbetet. Kommunala beslut i övrigt Byggnadsnämnden beslutade att vara beredd att pröva den föreslagna utbyggnaden i ett detaljplanearbete. Behovsbedömning, MKB Under framtagandet av aktuellt planförslag har en behovsbedömning gjorts för att bedöma om planens genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Sammanfattning av behovsbedömningen bedöms vara förenligt med bestämmelserna i Miljöbalken. Den föreslagna bostadsbebyggelsen utgör en komplettering till befintlig bebyggelse i centrala Lysekil och medför ingen skada på natur- och kulturvärden i området. Ett genomförande av planförslaget bedöms inte påverka något Natura 2000-område eller innebära ett överskridande av gällande miljökvalitetsnormer. överensstämmer med intentionerna i kommunens översiktsplan. Omgivande verksamheter bedöms inte medföra någon betydande påverkan på den bostadsmiljö som planförslaget ger möjlighet till. Buller från trafik på angränsande gator överskrider dock Boverkets riktvärden. Åtgärder för att uppfylla gällande riktvärden för trafikbuller kommer att utföras och säkerställas genom detaljplanens bestämmelser. Förslag till ställningstagande Planens genomförande bedöms inte medföra risk för betydande miljöpåverkan. En miljöbedömning av planen behöver därmed inte genomföras och behov av att upprätta en särskild miljökonsekvensbeskrivning finns inte. Samråd Länsstyrelsen har i samrådsyttrande svarat att deras uppfattning är att planförslaget inte kan förväntas innebära betydande miljöpåverkan. Förslaget behöver därmed inte miljöbedömas. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Mark Det aktuella kvarteret sluttar svagt från norr till söder mellan nivåerna +10 meter över stadens nollplan till + 6 meter över nollplanet. Planområdet ligger i kvarterets norra hörn och nivåskillnaden inom planområdet är ca 2 meter. Geotekniska förhållanden En geoteknisk undersökning är utförd av Bohusgeo AB och redovisas i ett PM daterat och i en rapport daterad Risk för ras och skred föreligger inte. Inom planområdet uppgår den totala jordlagermäktigheten till mellan ca meter. Jordlagren består av följande lager från markytan räknat: fyllning, sand/silt, lera, sand/silt. Grundläggning av huvudbyggnaden föreslås utföras med spetsbärande pålar och golvet göras fribärande. Uppfyllnader bör undvikas eftersom dessa kan ge upphov till påhängslaster på pålarna samt vålla problem vid entréer, ledningar m.m. Om uppfyllnader inte kan undvikas bör dessa lastkompenseras med lättfyllning. Mindre byggnader med en en-

7 5 (10) kel planform såsom förråd, soprum m.m. bedöms eventuellt kunna grundläggas direkt i mark under förutsättning att sättningsskillnader kan accepteras. Geokonstruktioner bör utföras i geoteknisk klass 2 (GK2). Marken bedöms utgöras av normalradonmark och byggnaden bör utföras radonskyddande. Planbestämmelser om radonskyddande utförande för bostadshus är införda på plankartan. Flygbild med planområdet markerat Fornlämningar Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Bebyggelse Planområdet ingår i ett tättbebyggt stadsområde kringgärdat av en blandad bebyggelse innehållande både bostäder och verksamheter. Planområdet utgörs av en tomt bebyggd med ett äldre trähus i ett och ett halvt plan samt källare. Byggnaden benämns Slättegården och uppfördes i början av 1900-talet som skola men används idag som fritidsgård. Byggnaden är i dåligt skick och ska rivas.

8 6 (10) Slättegården gränsar i söder till brandstationen och i sydväst till ett äldreboende och dagcentral. Äldreboendet är uppfört i tre plan och innehåller lägenheter för äldre. Brandstationen och dagcentralen är uppförda i ett plan. Slättegården sedd från sydost Äldreboendet och dagcentralen sett från söder Valbogatan öster om planområdet Järnvägsgatan sydväst om planområdet Den omgivande bebyggelsen utgörs av både små enbostadshus och större flerfamiljshus från olika tidsepoker samt en del verksamheter. I öster, utmed Valbogatan, ligger villor och små flerfamiljshus uppförda i två plan. I söder mellan Skeppargatan och Landsvägsgatan ligger en grupp äldre och relativt små villor i ett och ett halvt plan samt en tomt med en byggnad för verksamheter. I nordväst, utmed Järnvägsgatan, ligger en grupp äldre småhus samt större flerfamiljshus i tre respektive fyra plan. Det större av flerfamiljshusen har butiker och liknande verksamheter i gatuplanet. innebär att Slättegården rivs och ersätts av ett bostadshus som får uppföras i fyra våningar samt garageplan och uppta en byggnadsyta på 60% av tomtens yta. Den högsta höjden får uppgå till + 24 meter över stadens nollplan. Dessutom får inglasade uterum och komplementbyggnader uppföras på gården till en sammanlagd byggnadsyta på 150 kvm. Komplementbyggnader och inglasade uterum får ha en högsta byggnadshöjd på 3,0 meter. Huvudbyggnaden får också sammanbyggas med det befintliga servicehuset på grannfastigheten Slätten 1:249. För att möjliggöra en sammanbyggnad måste detaljplanen omfatta en 2 meter bred remsa utmed fastighetsgränsen där marken enligt gällande detaljplan inte får bebyggas, s.k. punktprickad mark.

9 7 (10) Flygperspektiv som visar föreslagen ny byggnad i förhållande till befintliga hus sett från söder m Nya Slättegården Bef. Äldreboende Bef. Dagcentral Föreslagen ny byggnad i förhållande till befintliga hus mot Järnvägsgatan. Skisser framtagna av Abrahamssons Arkitektkontor AB Förslagsskisser har tagits fram av Abrahamssons Arkitektkontor AB. Förslaget är en vinkelbyggnad som sluter kvarteret mot gatorna och öppnar sig mot en gemensam gård i söder. Byggnaden innehåller ett garageplan med plats för p-platser, tre våningsplan med plats för ca 33 lägenheter samt en mindre takvåning med gemensamma utrymmen och en takterrass. Terrassen vetter mot söder och erbjuder en storslagen utsikt över Gullmarsfjorden. Natur Utmed gatorna runt kvarteret finns uppvuxna trädgårdar med buskar och träd, en liten park Stenhuggarplatsen och en lummig gårdsmiljö i kvarterets mitt. Inom planområdet finns uppvuxna träd, oxlar utmed Valbogatan och lindar utmed Järnvägsgatan. behåller den s.k. förgårdsmarken utmed Valbogatan så att det fortsättningsvis finns möjlighet att ha en planteringszon närmast gatan.

10 8 (10) Service och rekreation Planområdet har ett centralt läge i Lysekil och det är nära till både social och kommersiell service. Den föreslagna bebyggelsen ger förutsättningar för en fin gårdsmiljö som främjar utevistelse i soligt och vindskyddat läge och med fina utblickar mellan husen ner mot Gullmarsfjorden. Lysekils stad erbjuder dessutom fina och lättillgängliga promenadstråk i centrala staden och utmed hamnen. Idrotts och sportanläggningar, badhus, badplatser och småbåtshamnar finns också att tillgå i stadens centrala delar. Tillgänglighet Tillgängligheten till planområdet är god. Med bil kan man ansluta direkt till planområdet från gatan. Enligt byggnadsförslaget kan man köra in och parkera i husets källarplan och därifrån ta sig med hiss till sin lägenhet. Samtliga våningsplan ska nås med hiss. Lägenheterna planeras också för god tillgänglighet med rullstol och medhjälpare så att man kan bo kvar även om man inte klarar sig själv. Gator och trafik Infarten till Lysekil går från länsväg 162 vidare på Landsvägsgatan och Södra Hamngatan in i centrala Lysekil. Planområdet nås från Valbogatan eller Järnvägsgatan som båda ansluter till Landsvägsgatan. Trottoarer finns på båda sidor om gatorna och busshållplats finns på Järnvägsgatan i anslutning till planområdet. Kollektivtrafiken är väl utbyggd med flera bussturer dagligen från och till planområdet. Parkeringsplatser för boende och besökande inom kvarteret finns söder om äldreboendet och nås från Skeppargatan som är en liten lokalgata med återvändsgränd. Parkeringsplatser finns också utmed samtliga gator som omgärdar kvarteret. Kvartersmarken inom planområdet har en hörnavskärning i norr mot vägkorsningen Järnvägsgatan/Valbogatan. För att säkerställa en god sikt i vägkorsningen kompletteras planförslaget med en sikttriangel; punktprickad mark som inte får bebyggas. Ur trafiksäkerhetssynpunkt införs även utfartsförbud från vägkorsningen och vidare utmed Järnvägsgatan och Valbogatan med ca 25 respektive 35 meter. Den s.k. förgårdsmarken, som innebär att byggnaden är indragen från Valbogatan med ca 4 meter, möjliggör också goda siktförhållanden från den föreslagna garageutfarten. Trafik till och från planområdet matas via Järnvägsgatan eller Valbogatan. Den föreslagna byggnaden har infart till garageplanet från Valbogatan och huvudentré från Järnvägsgatan. Mellan den föreslagna bebyggelsen och brandstationen hålls ett fyra meter brett stråk fritt från bebyggelse med s.k. punktprickad mark. Detta för att säkerställa att man kan köra in på gården med bil oberoende av grannfastigheterna. Lysekils kommun har ingen aktuell parkeringsnorm. Parkeringsbehovet har uppskattats till 1 p-plats per lägenhet; 0,75 p-plats för Illustration till detaljplanen boende och 0,25 p-plats för besökande. Någon reducering av parkeringsbehovet med hänsyn till att äldre människor inte förväntas använda bil i samma utsträckning som genomsnittsboende har inte gjorts. Förslaget innehåller 33 lägenheter och garaget rymmer parkeringsplatser. Detta innebär att alla boende i huset som förväntas ha bil har en parkeringsplats i garaget. Även besökspar-

11 9 (10) keringar inryms i garaget även om det är mer troligt att besökande parkerar på allmänna parkeringsplatser i närområdet t.ex. utmed gatorna. Störningar En trafikbullerutredning har utförts av Norconsult AB daterad Bullerutredningen visar att ljudnivåerna från trafikbuller på de angränsande gatorna, Järnvägsgatan och Valbogatan, ligger högre än gällande riktvärden för bostäder (55 dba ekvivalent ljudnivå resp. 70 dba maximal ljudnivå). Vid fasad utmed Valbogatan ligger den ekvivalenta ljudnivån runt 60 dba och den maximala ljudnivån runt 80 dba. Vid fasad utmed Järnvägsgatan ligger den ekvivalenta ljudnivån runt 57 dba och den maximala ljudnivån runt 83 dba. Mot gårdssidan ligger ljudnivåerna under gällande riktvärden och det högst beräknade värdet för den ekvivalenta ljudnivån är 50 dba och för den maximala ljudnivån 67 dba. Då ljudnivåerna överskrider gällande riktvärden vid fasaderna mot gatorna kan undantag från riktvärdeskraven med hänvisning till något eller några av avstegsfallen som beskrivs i Boverkets Allmänna råd 2008:1 övervägas. Avvägningar mellan kraven på ljudmiljö och andra intressen bör kunna övervägas i centrala delar av städer och större tätorter med bebyggelse av stadskaraktär, t.ex. ordnad kvartersstruktur. I det fall ett avsteg övervägs bör de planerade bostäderna utföras dubbelsidiga i huset så att minst hälften av bostadsrummen i varje lägenhet kan orienteras mot en ljuddämpad sida (högst 50 dba). Då det kan vara svårt att få till lösningar med dubbelsidiga lägenheter kan ett alternativ vara att för varje lägenhet skapa en möjlighet att vädra mot ett ljuddämpat utrymme med en ekvivalent ljudnivå på högst 50 dba. Detta utrymme kan utformas som en delvis inglasad balkong eller en anpassad fönsternisch. Beträffande utemiljön kan en gemensam uteplats med ljudnivåer som uppfyller gällande riktvärden anordnas som komplement till eventuella balkonger. Både en markplacerad uteplats och takterrass i det föreslagna husets innerhörn har ekvivalenta ljudnivåer under 45 dba. Detaljplanen innehåller bestämmelser för störningsskydd enligt följande: Gemensam uteplats ska anordnas och utföras så att ekvivalenta ljudnivån för trafikbuller inte överstiger 55 dba och maximala ljudnivån för trafikbuller inte överstiger 70 dba. Bostadshus ska utföras så att ekvivalenta ljudnivån för trafikbuller inte överstiger 55 dba utomhus vid fasad. Om den ekvivalenta ljudnivån överstiger 55 dba i någon fasad ska minst hälften av bostadsrummen kunna öppna fönster mot sida med högst 50 dba. Bostadshus ska utföras så att ekvivalenta ljudnivån för trafikbuller inte överstiger 30 dba i bostadsrum. Bostadshus ska utföras så att maximala ljudnivån för trafikbuller inte överstiger 45 dba nattetid i bostadsrum. Maximala ljudnivån för trafikbuller får överskridas med högst 10 dba fem gånger per natt i bostadsrum. Teknisk försörjning Ledningar för VA, el och fjärrvärme ägs och drivs av LEVA i Lysekil AB. Planområdet är anslutet till det allmänna VA-nätet. Även dagvatten tas om hand i ledningsnätet. VA-ledningarna ligger i Järnvägsgatan och Valbogatan. Anslutningspunkten för befintlig byggnad i planområdet är i sydöstra hörnet vid Valbogatan. Brandposter finns både på Järnvägsgatan och på Valbogatan alldeles intill planområdet.

12 10 (10) Fjärrvärme finns framdraget till fastigheten. Fjärrvärmeledningen till brandstationen går från Järnvägsgatan via planområdet. Den nya byggnaden ska anslutas till det befintliga ledningsnätet för vatten, avlopp, dagvatten, el och fjärrvärme. Ledningsrätt eller servitut bör ordnas för den del av fjärrvärmeledningen som går till brandstationen om den passerar planområdet. Ett förslag till nytt läge på fjärrvärmeledningen är markerat som ett u område på plankartan. Avfall Sophämtning ombesörjes av Lysekils kommun medan återvinningsstationerna drivs av Rambo AB. Återvinningskärl står idag på servicehusets tomt intill Järnvägsgatan. I detaljplanen bestäms inte hur avfall ska omhändertas men detaljplanen ger plats för komplementbyggnader på fastigheten vilket kan användas för ett sophus t.ex. En ny placering av de befintliga återvinningskärlen ska utredas av kommunens utvecklingsenhet. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden för detaljplanen är tio år. Kommunen är huvudman för allmän plats i Lysekils tätort. I denna detaljplan finns ingen allmän plats. Övriga frågor av administrativ karaktär behandlas i den genomförandebeskrivning som tillhör planförslaget. MEDVERKANDE I PLANARBETET Lysekils kommun, Miljö- och stadsbyggnadsförvaltningen Tina Johansson, planarkitekt Plankonsult, Rådhuset Arkitekter AB Elisabet Fjellman, arkitekt och Ann Andersson, landskapsarkitekt. Tina Johansson Lysekils kommun Elisabet Fjellman Rådhuset Arkitekter AB