ÅRSREDOVISNING

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING Styrelsen och verkställande direktören för Grums Hyresbostäder AB, , avger härmed följande årsredovisning för räkenskapsåret Förvaltningsberättelse 2013 Detta är Grums Hyresbostäder AB Grums Hyresbostäder AB (GHAB) är ett allmännyttigt bostadsföretag som till 100 % ägs av Grums kommun. GHAB har till huvuduppgift att inom Grums kommun förvärva, avyttra, äga och förvalta fastigheter och tomträtter samt bygga bostäder, affärslägenheter, kollektiva anordningar samt därmed förenlig verksamhet. Styrelsen Styrelsen utsågs av kommunfullmäktige i samband med det allmänna valet 2010, i enlighet med fullmäktiges beslut så är kommunens planeringsutskott tillika stiftelsens styrelse. Under verksamhetsåret 2013, har styrelsen bestått av följande ledamöter och suppleanter. Ledamöter Torbjörn Bood, ordförande, (s) Gunilla Andersson, (s) Tore Ingman, (s) Judith Kisch, vice ordförande (m) Eva Sidenvall, (c) Suppleanter Lars Fridén, (s) Mariana Möllberg Klevèn, (s) Reneè Pettersson, (s) Crispin Hultkrantz, (m) Maria Svedinger Andersson, (c) Styrelsen har under året hållit 11 protokollförda sammanträden samt en ordinarie bolagsstämma. Revisorer Kommunfullmäktige respektive bolagsstämman har utsett följande revisorer att granska Grums Hyresbostäder AB:s räkenskaper och förvaltning: Förtroendevalda revisorer, Johan Svantesson, (m) med Inge Carlsson, (s) som suppleant. Auktoriserade revisorer, Mattias Eriksson KPMG med Kerstin Lenger KPMG som suppleant. Personal I GHAB är samtliga fastighetsskötare både för GHAB:s och kommunens fastigheter samt GHAB:s lokalvårdare anställda. Fastighetsskötare och tekniker redovisar gjorda timmar på respektive objekt och kostnaden belastar respektive ägare. 1

2 GHAB:s personal har under året utgjorts av följande tjänster: VD tillika kommunchef Ekonom 1,0 Assistent 2,35 Fastighetschef 0,5 (har 0,5 på Grums kommun) Fastighetsförvaltare 0,5 (har 0,5 på Grums kommun) Fastighetsskötare 6,0 Arbetsledare 1,0 Tekniker 4,0 Lokalvårdare 2,5 Sjukfrånvaro Redovisningen nedan utgår från SKL:s sjukfrånvarostatistik, det vill säga att redovisningen innehåller nyckeltal där frånvaron redovisas i förhållande till ordinarie arbetstid. Definition av nyckeltal 1 = Total sjukfrånvaro / Sammanlagd ordinarie arbetstid Nyckeltal 1 Total sjukfrånvaro 3,49% 2,99% 2,98% Definition av nyckeltal 2 = Summa tid med långtidssjukfrånvaro (60 dagar eller mer) / Total sjukfrånvarotid Nyckeltal 2 Andel långtidssjukfrånvaro 9,80% 0,00% 23,56% Definition av nyckeltal 5 = Summa sjukfrånvarotid i åldersgruppen 29 år eller yngre / Sammanlagd ordinarie arbetstid i åldersgruppen 29 år eller yngre Definition av nyckeltal 6 = Summa sjukfrånvarotid i åldersgruppen år / Sammanlagd ordinarie arbetstid i åldersgruppen år Definition av nyckeltal 7 = Summa sjukfrånvarotid i åldersgruppen 50 år eller äldre / Sammanlagd ordinarie arbetstid i åldersgruppen 50 år eller äldre Nyckeltal 5, 6 och 7 Total sjukfrånvaro per åldersgrupp Nyckeltal 5 < 29 år 17,44% 30,76% 0% Nyckeltal år 1,15% 0,68% 1,24% Nyckeltal 7 > 50 år 4,75% 4,44% 5,10% Totalt 3,49% 2,99% 2,98% 2

3 Organisationsanslutning Grums Hyresbostäder AB är anslutet till SABO, Pacta, Husbyggnadsvaror(HBV) och ClaraHälsan Fastigheter Bolaget förvaltade under 2013: 689 bostadslägenheter 30 lokaler 122 garage, varav 34 varmgarage 285 p-platser med motorvärmare Vidare förvaltade bolaget åt Stiftelsen Grums kommuns Hyresbostäder 128 lägenheter samt kvm lokaler i särskilda boenden mm. I våra fastigheter finns en del verksamheter sida vid sida med det ordinarie boendet. Vi har 90 lägenheter som hyrs ut med ungdoms- och studentrabatter. Kommunstyrelsen hyr lokaler och lägenheter till barn- och fritidsverksamhet, gruppbostad, HVB-verksamhet för ensamkommande flyktingbarn mm. 14 trapphus är försedda med hiss och lägenheterna i anslutning till dessa är handikappanpassade. Marknaden Under 2013 fortsatte tyvärr invånarantalet i vår kommun att minska. Folkmängden uppgick till personer, en minskning med 14 personer. För att erhålla en positiv befolkningsutveckling i kommunen, är bostadsbolaget och den service och trygghet vi kan erbjuda en viktig faktor. Ökad efterfrågan har skett på lägenheter i markplan eller i byggnader med hiss. Trots att invånarantalet minskar ser vi en utökad uthyrningsgrad i våra fastigheter. Hyrorna Hyresförhandlingen för 2013 års hyror ledde fram till en hyreshöjning med 2,73 % för bostäder och lokaler. Om- och avflyttningar: Enbart avflyttningar 146 (21,2 %) 184 (26,7 %) Enbart omflyttningar 22 (3,2 %) 31 (4,5 %) Summa om- och avflyttningar 168 (24,4 %) 215 (31 %) Årets om- och avflyttningar ligger på 24 % (168 st), vilket är lägre än 2012 då nivån var 31 % (215 st). Förklaringen är att Ekgatan 6 färdigställdes 2012 och det ledde till mycket avflyttningar från GHAB till Stiftelsen nu är om- och avflyttningen tillbaka på normal nivå. Under året har bolaget fått 148 helt nya hyresgäster. Verksamhet Antalet outhyrda lägenheter har som mest varit 92 stycken, i början av 2010, vilket motsvarar en vakansgrad på 12,2 %. Vakansgraden har därefter stadigt minskat och vi hade vid årets slut 15 outhyrda lägenheter vilket ger en vakansgrad på 2,1 %. Vakansgraden är därmed i stort oförändrad sen föregående år. 3

4 Av ägardirektiven framgår, att målet skall vara en vakansgrad understigande 3 %. Vårt nya datasystem för uthyrning leder till ett snabbare flöde inom uthyrningen vilket är positivt på så sätt att lägenheten mer sällan står tom mellan två hyresgäster. Migrationsverket hyrde via blockhyresavtal byggnaden Järpegatan 3 fram till och med 31 oktober, till bostäder för asylsökande. Från och med 1 november hyrs varje lägenhet på Järpegatan 3 med separata kontrakt till Migrationsverket. Därutöver hyr Migrationsverket ytterligare 9 lägenheter, på Järpegatan, för asylboende. Det har varit en del problem kring boendet och kommunen har ställt krav på att Migrationsverket ska ha bemanning på plats i området. Kommunen har också ett avtal med Migrationsverket om kommunplacering av flyktingar och ett antal lägenheter hyrs därmed ut varje år för detta ändamål. Resultatet För år 2013 redovisar vi ett positivt resultat på tkr. Driftskostnaderna för fastighetsskötsel, städ och reparationer har under året kostat tkr mindre än vad som budgeterats. Främsta orsaken härtill är att vi noga följt kostnadsutvecklingen och hållit igen. Även kostnaderna för underhåll har varit lägre än budgeterat, tkr blev årets överskott. Det är även för 2013 en negativ avvikelse mot budget på fakturering mot kommunen, avvikelsen beror på att när fastighetsskötare och tekniker tydligt redovisar vilka timmar som ska belasta kommunen respektive GHAB så blir faktureringen till kommunen lägre än budgeterat. Vi hade budgeterat en intäkt om tkr medan den verkliga intäkten blev tkr, därmed en avvikelse på 934 tkr. Inför budget 2014 så är intäkten sänkt. Det är alltså så att bolagets fastigheter kräver mer tid och kommunens fastigheter mindre tid än vad vi beräknade, inför 2013 justerades detta i budget men det var inte tillräckligt utan en ytterligare justering har gjorts i budget för Kostnaderna för räntor har varit lägre än budgeterat och det ger ett överskott om tkr. Resultatet på tkr är tkr bättre än föregående år, vilket förklaras av högre hyresintäkter samt lägre drift- och räntekostnader. Årets investeringar är inglasning av 12 balkonger, byten av värmepumpar på Solbergsgatan 2, 12, 14, 16, 18 och 20 samt Solhagen. Ombyggnation av en lokal till en bostadsanpassad lägenhet på Åsgatan 7. Årets budgeterade underhållsarbeten omfattar i huvudsak lägenhetsunderhåll, men det har även bytts entrédörrar på Åsgatan 25, tak på Tallgatan och Järpegatan 13 har lagts om. Det har också utförts en del asfaltsförbättring på flera områden i beståndet. Framtiden De åtgärder vi vidtagit för att minska vakansläget och den samordning som sker idag mellan bolaget och kommunen när det gäller administration och fastighetsskötsel påverkar bolaget positivt. Däremot är det stora underhållsbehovet ett mycket stort bekymmer. För få åtgärder under för lång tid har gjort att underhållbehovet skjutits på framtiden och det blir ett stort arbete för ledning och styrelse att försöka hitta konstruktiva lösningar. Under året har ett arbetsmaterial tagits fram där vi har beräknat underhållsbehovet de närmaste 10 åren. Åtgärder för att öka inflyttningen, och som följd härav ökad efterfrågan på lägenheter, är aktiv marknadsföring i samarbete med Grums kommun, samt att med övrigt näringsliv i kommunen agera för att Grums skall vara en bra plats att verka och bo i. 4

5 Förslag till disposition av årets resultat Styrelsen och verkställande direktören föreslår att årets resultat tkr samt tidigare balanserad förlust tkr, tillsammans tkr disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning tkr Resultatet av bolagets verksamhet samt ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultaträkning och balansräkning samt kassaflödesanalys med tillhörande noter. 5