Detaljplan för Bostäder vid Billdals Björkväg

Transkript

1 Detaljplan för Bostäder vid Billdals Björkväg Samrådshandling maj 2013

2 Planprocessen: Detaljplanearbetet är indelat i flera skeden. Det är främst i samrådsskedet som möjligheter att lämna synpunkter finns. I granskningsskedet kan anmärkningar framföras. När detaljplanearbetet påbörjas är ofta beslut som berör planen redan fattade i demokratisk ordning, såsom markanvändning i översiktsplanen och eventuellt mera detaljerat i program. Information Handlingarna (ej fastighetsförteckning) finns på Göteborgs Stads hemsida: Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:500 finns på Stadsbyggnadskontoret, adress: Köpmansgatan 20, Göteborg. Information om planförslaget lämnas av: Anna Tällström, Stadsbyggnadskontoret, tfn Sirpa Ruuskanen Johansson, Stadsbyggnadskontoret, tfn David da Cruz, Fastighetskontoret, tfn Henriette Rudhag, Trafikkontoret, tfn Samrådstid: 29 maj 9 juli 2013

3 Planhandling (FIIa xxxx) Samråd Datum: Diarienummer SBK: 0382/08 Diarienummer FK: 4965/10 Handläggare SBK Handläggare FK Anna Tällström David da Cruz Tel: Tel: Detaljplan för Bostäder vid Billdals Björkväg inom stadsdelen Askim i Göteborg Detaljplanen är upprättad enlig PBL (2010:900) Planbeskrivning Detaljplanen omfattar följande handlingar: Planhandlingar: Planbeskrivning (denna handling) Plankarta med bestämmelser Övriga handlingar: Fastighetsförteckning (publiceras ej på Internet) Grundkarta

4 Innehåll SAMMANFATTNING:... 1 Planens syfte och förutsättningar... 1 Planens innebörd och genomförande... 1 Överväganden och konsekvenser... 2 Avvikelser från översiktsplanen... 2 PLANENS SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR... 2 Syfte... 2 Läge, areal och markägoförhållanden... 2 Planförhållanden... 3 Mark, vegetation och fauna... 3 Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse... 4 Trafik och parkering, tillgänglighet och service... 5 Teknik... 5 Störningar... 6 DETALJPLANENS INNEBÖRD OCH GENOMFÖRANDE... 6 Bebyggelse... 6 Trafik och parkering... 7 Tillgänglighet och service... 7 Friytor... 7 Teknisk försörjning... 8 Övriga åtgärder... 8 Fastighetsindelning... 9 Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Fastighetsrättsliga frågor Avtal Tidplan Genomförandetid ÖVERVÄGANDEN OCH KONSEKVENSER Nollalternativet Sociala konsekvenser Miljökonsekvenser Ekonomiska konsekvenser AVVIKELSER FRÅN ÖVERSIKTSPLANEN... 14

5 Sammanfattning: Planens syfte och förutsättningar Stadsbyggnadskontoret har upprättat förslag till detaljplan för bostäder vid Billdals Björkväg i stadsdelen Askim. Gällande detaljplan anger markanvändningen för fastighet Lindås 1:9 och 1:14 som parkområde. Fastighet Lindås 1:24 är prickad kvartersmark för bostadsändamål; mark som icke får bebyggas. Förslag till ny detaljplan medger bostäder samt skola och ett område för en ny gång- och cykelväg (GC-väg). planområde Billdals Björkväg planområde Södra Särövägen Hpl Snipen Lindomevägen Halland Kungsbacka kommun Flygfoto där planområdet är markerat med orange linje. Länsgräns i vitt. Planens innebörd och genomförande Avsikten är att möjliggöra ett gruppboende på platsen, ett BmSS-boende (Boende med Särskild Service), med 6-8 lägenheter i ett plan inom fastighet Lindås 1:9 och 1:14. Alternativ markanvändning skola (förskola) för en flexibel plan. Inom fastighet Lindås 1:24 kan två tillkommande tomter tillskapas för bostäder i ett plan. 1

6 Överväganden och konsekvenser Konsekvensen av planens genomförande är att idag icke ianspråktagen mark exploateras och att grönytor försvinner. De grönytor som försvinner är idag inte utnyttjade och har inte höga värden i form av exempelvis rekreation eller lek. Behovet av bostäder med särskild service är stort inom stadsdelen och planområdets närhet till kollektivtrafik gör att det anses som lämpligt för ändamålet. Avvikelser från översiktsplanen Detaljplanen avviker inte från översiktsplanen. Planens syfte och förutsättningar Syfte Syftet med detaljplanen är att möjliggöra ett gruppboende, ett BmSS-boende (Boende med Särskild Service), med 6-8 lägenheter inom fastighet Lindås 1:9 och 1:14. Alternativ markanvändning skola (förskola). Inom fastighet Lindås 1:24 kan två tillkommande villatomter tillskapas. Den befintliga gångvägen från Billdals Björkväg till Södra Särövägen, och i förlängningen till Snipens hållplats, föreslås ersättas av en GC-väg för ökad tillgänglighet och trafiksäkerhet. Läge, areal och markägoförhållanden Orienteringskarta Grundkarta Planområdet är beläget vid Billdals Björkväg, cirka 15 kilometer söder om Göteborgs centrum. Planområdet omfattar cirka 6800 m². Fastighet Lindås 1:9 och 1:14 ägs av Göteborgs kommun. Lindås 1:24 av Björkvägens samfällighetsförening. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av fastighetsförteckningen. 2

7 Planförhållanden Översiktsplanen för Göteborgs kommun anger markanvändningen som bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. För området gäller detaljplan F 3412, som vann laga kraft år Planens genomförandetid har gått ut. Där anges markanvändningen som allmän plats; park samt kvartersmark för bostäder som icke får bebyggas. Utsnitt ur gällande detaljplan F 3412 där planområdet är markerat med orange linje Mark, vegetation och fauna Planområdets södra del består till stor del av en plan öppen grön yta omgiven av lövträd samt ett par äppelträd. Den södra delen av planområdet sett från norr 3

8 Äppelträd i planområdets södra del Den norra delen av planområdet består av en plan öppen gräsyta med enstaka lövträd och buskar. Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse Det finns en registrerad gårdsplats i planområdets norra del. Gårdsplats är ingen fornlämning och har därmed inget lagskydd. Det finns dock stora möjligheter att det finns lämningar från 1700-talet och tidigare. Denna typ av lämningar är fasta fornlämningar och därmed lagskyddade. Vid upptäckt av äldre lämningar går frågan till Länsstyrelsen som beslutar vidare i frågan. Inom planområdet finns idag ingen bebyggelse. Angränsande bebyggelse består av atriumhus och friliggande villor från 1970-talet. Öster om planområdet finns ett område av atriumhus från 1970-talet. 4

9 Trafik och parkering, tillgänglighet och service Området nås med bil från Billdals Björkväg, GC-väg finns längs med Södra Särövägens västra sida. Det finns en befintlig gångväg från Södra Särövägen genom planområdets västra del till Billdals Björkväg. Parkering för besökande finns till de boende i området av atriumhus. Närmaste kollektivttrafikhållplats är Snipen ungefär 90 m sydväst om planområdet. Linje 80, 89 och 158 trafikerar Snipens hållplats. Tillgängligheten anses god. Service i form av bl.a. mataffär finns att tillgå vid Kungsporten, som ligger vid Lindåsmotet, ca 900 m från planområdet. Närmaste skola är Lindåsskolan F-9 som ligger ca 400 m norr om planområdet. Där finns även förskola. Ett antal mindre närlekplatser finns att tillgå norr om planområdet. Närmaste kommunala lekplats är vid Bassåsvägen, ca 4 km från planområdet. Ca 1,3 km väster om planområdet finns Nordre vik badplats. Närmaste vårdcentral finns på Billdalsvägen 2 och folktandvård på Lilla Skintebovägen 2B. L S L L B H C Karta över service i planområdets närhet. Planområde markerat med svart cirkel. B= bad, C= centrumanläggning, H= hållplats, L= lek och S= skola. Teknik VA, el och teleledningar finns i Billdals Björkväg. 5

10 Störningar Planområdet berörs inte av några störningar i form av luftföroreningar. Då det här föreslås bostäder så har byggrätterna begränsats för att uppnå de riktvärden för buller som gäller. Detaljplanens innebörd och genomförande Detaljplanen medger att en enplansbyggnad ska kunna uppföras i planområdets södra del samt två enplansbyggnader i planområdets norra del. Avsikten är att byggnaden i söder ska innehålla 6-8 lägenheter för boende med särskilt servicebehov (BmSS). Alternativ markanvändning skola (förskola). Detaljplanen möjliggör lokalisering av bostäder för boende med särskild service. För dessa bostäder avser kommunen genom Lokalförvaltningen vara byggherre. Planen möjliggör även två stycken byggrätter för bostadsändamål. Byggherren ansvarar för utbyggnad av kvartersmark. Kommunen är huvudman för allmän plats och ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll. Bebyggelse Planförslaget medger att två villor i ett plan kan uppföras inom fastighet Lindås 1:24 och en byggnad om 550 m 2 kan uppföras i ett plan inom fastigheterna Lindås 1:9 och 1:14. BmSS Illustration över planområdet med villatomter i norr, BmSS i söder och föreslagen GC-väg väster om BmSS. 6

11 Trafik och parkering Den planerade bebyggelsen genererar enbart en marginell ökning av trafik till området. Det krävs därför inga åtgärder på befintligt vägnät. Gator, GC-vägar Idag finns en befintlig gångväg i planområdets västra del som går från Billdals Björkväg till Södra Särövägen. Denna gångväg föreslås få en ny placering i och med ombyggnaden av hållplats Snipen och få GC standard för ökad tillgänglighet och som trafiksäkerhetshöjande åtgärd. Parkering / cykelparkering Parkeringsbehovet ska lösas inom planområdets kvartersmark. Tillgänglighet och service Ingen tillkommande service planeras då befintlig service finns att tillgå. Friytor Ytor för utomhusvistelse kommer finnas i direkt anslutning till BmSS inom kvartersmark. Naturmiljö, Den södra delen av planområdet utgörs idag av en i sociotopkartan utpekad skogsdunge. Denna skogsdunge tas i anspråk vid ett genomförande av planen. Träden är inte skyddade i detaljplanen, men kommunens intention är att friska och uppvuxna träd ska bevaras. Vid planering inför byggnation och vid placering av stängsel och andra avgränsningar är det viktigt att se över att kommande schaktning inte skadar trädens rotsystem. Socitotopkartan med planområdet markerat med orange linje. 7

12 Teknisk försörjning Dagvatten Dagvatten skall i första hand tas om hand inom kvartersmark genom infiltration eller i andra hand fördröjas före vidare avledning till allmän dagvattenledning eller till befintliga diken. Vatten och avlopp Vatten och avlopp finns utbyggt i närområdet och planerade bostäder ska anslutas till kommunalt VA-nät. Kapaciteten på befintligt nät bedöms vara tillräckligt för att klara planerad byggnation. Inför byggnation ska berörd fastighetsägare/exploatör kontakta Göteborg Vatten för information om de tekniska förutsättningarna avseende VA-anslutningen. Brandvatten Kapaciteten på allmänt ledningsnät för dricksvatten medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp A1;VAV publikation P 83. Närmaste brandpost finns 80 meter norr om planområdet vid fastighet Lindås 1:613 samt ca 90 meter väster om området vid korsningen Billdals Björkväg - Lindåsvägen. Värme Det är ännu inte klart vilket värmesystem som ska användas. Fjärrvärme finns inte utbyggt i området. El och tele El- och teleledningar finns idag längs med Billdals Björkvägs södra sida. De kan nyttjas för de nya bostäderna. Ledningsägare är skyldiga att bevaka sina rättigheter och samråda med exploatören avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet. Avfall Inom planområdet ska det finnas utrymme för sophus/sopkärl. Närmaste plats för återvinning finns vid Lilla Skintebovägen (vid Skinteboskolan), ca 3 km norr om planområdet. Övriga åtgärder Geotekniska åtgärder Detaljplaneområdet utgörs av två separata delområden nordost om Södra Särövägen och på ömse sidor om Billdals Björkväg. De båda aktuella markområdena är omgärdade av småhusbebyggelse och utgörs av gräs och trädbeväxt plan mark mellan höjdpartier av berg i dagen, lokalt går berget i dagen inom den västra delen av det norra området. Inga platsspecifika geotekniska undersökningar har utförts för projektet. 8

13 Enligt jordartskartan och tidigare utförda geotekniska undersökningar i närområdet utgörs jordlagren överst av torrskorpelera som underlagras av lös-halvfast lera med varierande mäktigheter, lerdjup >5 m har konstaterats inom närområdet. Leran vilar via ett friktionslager på berg, lokalt finns snäckskal och silt inlagrade i leran. Då det aktuella planområdet i stort sätt är plant föreligger ingen risk för stabilitetsproblem efter en planerade exploateringen av området. En översiktlig stabilitetsutredning har nyligen utförts inom Göteborgs Stad, strax norr om Billdals Björkväg har en sektion kontrollberäknats. Resultatet visar på säkerhetsfaktorer >2, vilket är tillfredställande stabilitet enligt IEG.s och Skredkommissionens rekommendationer. Området i stort är bebyggt med samma typ eller större och tyngre byggnader än de som nu planeras. För de nu aktuella markområdena bedöms det inte föreligga några särskilda geotekniska problem som skulle försvåra, fördyra eller kräva särskilda åtgärder för nu planerad byggnation. För bygglov kommer det att krävas en platsspecifik geoteknisk utredning för att fastställa lämplig grundläggning av planerad bebyggelse. Markmiljö Inga markföroreningar är dokumenterade i planområdets närhet. Arkeologi Inom planområdet finns inga registrerade fornlämningar. Luft och buller Exploateringen bedöms inte medföra ökade störningar i området. Inga åtgärder erfordras i samband med att planen genomförs. Kompensationsåtgärd Göteborgs kommun ska enligt beslut i kommunfullmäktige arbeta med kompensationsåtgärder för att säkerställa göteborgarnas tillgång till värdefulla naturoch rekreationsområden. Kompensationsåtgärder innebär att natur- och rekreationsvärden som går förlorade genom exploatering ersätts genom åtgärder i närområdet i första hand. Dessa åtaganden är frivilliga åtgärder som kommunen eller exploatören åtar sig utöver vad som krävs enligt miljöbalken. En utvärdering av behovet av kompensationsåtgärder har gjorts i samråd med berörda kommunala förvaltningar. Som kompensationsåtgärd föreslås en nyplantering inom planområdet av träd med naturvärde som kan komma att tas ned, alternativt på lämplig plats i närheten av planområdet. Fastighetsindelning Fastighetsindelningen, servitut, gemensamhetsanläggningar, u-områden, m.m. framgår av plankartan och grundkartan. 9

14 Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Anläggningar inom allmän plats Detaljplanen föreskriver att kommunen är huvudman för allmän plats och ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll. Anläggningar inom kvartersmark Byggherren ansvarar för samtliga åtgärder inom kvartersmark när det gäller utförande, kostnader, samt framtida drift och underhåll. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Fastighetsbildning sker i enlighet med detaljplanen. De delar av fastigheterna Lindås 1:9 och 1:14 som i föreslagen plan utgörs av kvartersmark för bostäder med särskild service bör bilda en egen fastighet. Gemensamhetsanläggningar I planområdets norra del medges byggrätt för två enplansbyggnader, dessa fastigheter bör bilda en gemensamhetsanläggning för fastigheternas gemensamma parkeringsyta. Genom att bilda en gemensamhetsanläggning blir berörda fastighetsägare gemensamt ansvariga för anläggningens utförande och framtida drift. Gemensamhetsanläggningen kan förvaltas antingen direkt av delägarna i gemensamhetsanläggningen eller genom en omprövning ingå i Björkvägens samfällighetsförening. Ledningsrätt Ledningsägare är skyldiga att bevaka sina rättigheter och samråda med exploatören avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet. Ansökan om lantmäteriförrättning Kommunen, genom fastighetsnämnden, ansöker om och bekostar erforderlig fastighetsbildning för fastighetsåtgärder avseende kvartersmark som ska upplåtas för planerade bostäder med särskild service. I övrigt ansvarar fastighetsägaren för nödvändiga fastighetsbildningsåtgärder inom kvartersmark på den egna fastigheten. Avtal Avtal ska upprättas med Lokalnämnden som reglerar BmSS upplåtelsen. Detta sker genom en kommunintern markupplåtelse med Fastighetsnämnden. 10

15 Tidplan Samråd: andra kvartalet 2013 Granskning: första kvartalet 2014 Antagande: andra kvartalet 2014 Om planen inte överklagas fastställ den fem veckor efter antagande. Genomförandetid Under genomförandetiden har fastighetsägaren en lagstadgad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens slut fortsätter planen att gälla tills kommunen tar fram ny plan eller ändrar gällande plan. Fastighetsägaren äger efter genomförandetidens slut ingen rätt till ersättning för förlorade rättigheter som fanns i den ursprungliga planen. Planens genomförandetid Genomförandetiden är fem år från det datum då planen vunnit laga kraft. Överväganden och konsekvenser Konsekvensen av planens genomförande är att idag icke ianspråktagen mark exploateras och att grönytor försvinner. De grönytor som försvinner är idag inte utnyttjade och har inte värden i form av exempelvis rekreation eller lek. Behovet av bostäder med särskild service är stort inom stadsdelen och planområdets närhet till kollektivtrafik gör att det anses som lämpligt för ändamålet. Nollalternativet Nollalternativet skulle innebära att möjligheten till två nya villatomter försvinner samt bostäder med särskild service skulle behöva uppföras på en annan plats. Vilket medför en försämrad möjlighet att erbjuda denna typ av service som kommunen enligt lag (Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade, LSS, 1993:387) är skyldig att erbjuda sina invånare. Sociala konsekvenser Integration Intentionen att avinstitutionalisera boenden med särskild service och integrera dem i övrig bebyggelse med bostäder uppfylls i planen då närområdet består av bostäder i form av villor och radhus. Tillgänglighet Närmaste kollektivttrafikhållplats är Snipen ungefär 90 m sydväst om planområdet. Linje 80, 89 och 158 trafikerar Snipens hållplats. Tillgängligheten anses god. 11

16 Trygghet/säkerhet Då den gångväg som idag korsar planområdet föreslås få en högre standard i form av GC-väg bör säkerheten för de som nyttjar den antingen till fots eller med cykel öka. Barnperspektivet Att planområdets gröna ytor, som idag kan nyttjas för spontanlek, försvinner innebär en försämring. Det finns dock andra möjligheter till lek i närområdet. Jämställdhet Att bo i ett boende med särskild service som är integrerat i övrig bostadsbebyggelse bör öka jämställdheten för de boende i samhället. Vardagsliv Att få vardagen att gå ihop är en viktig aspekt av vårt vardagsliv. Ett tillgängligt BmSS ökar möjligheten att få närståendes vardag att bli enklare. Miljökonsekvenser Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den från allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med Översiktsplan för Göteborg. MKB/Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 4 kap. 34 och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 för aktuell detaljplan. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKBförordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger endast en mindre komplettering i befintlig sammanhållen bebyggelse. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som anges i PBL 4 kap. 34, varför kriterierna i MKB-förordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen: Inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt MB 7 kap

17 Inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen (1998:905) 3 och bilaga 3. Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål. Inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc. Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön. Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat. Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i Översiktsplanen för Göteborgs kommun samt att planens genomförande ger upphov till påverkan på ett begränsat område och på begränsade intressen. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen 18 november Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens miljökonsekvenser. Naturmiljö Antas inte ge någon påverkan på naturmiljön i området. Påverkan på luft Den lokala trafiken i anslutning till planområdet beräknas öka endast marginellt på grund av de tillkommande bostäderna. Påverkan på luften i närområdet blir inte märkbar. Ekonomiska konsekvenser Fastighetsnämndens inkomster och utgifter Vid en kommunintern upplåtelse får Fastighetsnämnden inkomster i form av årliga avgifter. Fastighetsnämnden får i egenskap av fastighetsägare, utgifter för iordningställande av allmän platsmark (natur/slänt) samt för förrättningskostnader. Trafiknämndens utgifter Trafiknämnden får kostnader för utbyggnad av gång- och cykelbana inom planområdet. Utgifterna täcks delvis genom exploateringsbidrag. Trafiknämnden får inga ytterligare utgifter för drift och underhåll då de redan idag sköter lokalgatorna i anslutning till planområdet, det medför inte någon extra ekonomisk belastning för trafiknämnden. Park- och Naturnämnden utgifter Park- och Naturnämnden får inga ökade utgifter till följd av detaljplanen. 13

18 Kretslopp och vattennämndens inkomster och utgifter Vatten och kretsloppsnämnden får inkomster i form av anläggningsavgifter för den tillkommande bebyggelsen och kan få utgifter för utbyggnad och drift av det allmänna va-nätet. Lokalnämnden Utbyggnaden av bostäderna med särskild service finansieras med medel som beviljas av kommunstyrelsen efter investeringsprövning. Lokalnämnden får kostnader för kommunintern markupplåtelse samt driftskostnader. Ekonomiska konsekvenser för enskilda fastighetsägare Björkvägens Samfällighetsförening, så som ägare av fastigheten Lindås 1:24 får kostnader för erforderlig fastighetsbildning samt bekostar samtliga åtgärder på den egna kvartersmarken. Avvikelser från översiktsplanen Planen är i överensstämmelse med Översiktsplanen. För Stadsbyggnadskontoret Åsa Swan Planchef Sirpa Ruuskanen Johansson Konsultsamordnare Anna Tällström Planarkitekt COWI AB För Fastighetskontoret Elisabet Gondinger Distriktschef David da Cruz Exploateringsingenjör 14