Startpromemoria för planläggning av Essingevarvet 28 och 31 i stadsdelen Stora Essingen (Skola samt två lägenheter)

Transkript

1 Stadsbyggnadskontoret Planavdelningen Sida 1 (9) Handläggare Marzieh Chalant Telefon Till Stadsbyggnadsnämnden Startpromemoria för planläggning av Essingevarvet 28 och 31 i stadsdelen Stora Essingen (Skola samt två lägenheter) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbete påbörjas. Anette Scheibe Lorentzi Thomas Stoll Karin Norlander Stadsbyggnadskontoret Fleminggatan 4 Box Stockholm Telefon stadsbyggnadskontoret@stockholm.se stockholm.se Stadskarta med ungefärligt planområde markerat med ring

2 Sida 2 (9) Sammanfattning Syftet med planarbetet är att pröva möjligheten att bekräfta nuvarande användning inom fastigheten Essingevarvet 31 med undervisningsverksamhet i kombination med kontor i en befintlig kontorsbyggnad samt möjliggöra för nödvändiga kommunikationsutrymmen som t.ex. utvändigt trapphus. Idag används lokalerna av Franska skolan. Ärendet samordnas med en mindre planändring för grannfastigheten Essingevarvet 28. Planändringen skulle möjliggöra inredning av vindsvåningen med ytterligare två bostäder inom befintlig byggnadsvolym 1/3 del av vinden är idag inredd enligt gällande detaljplan. Stadsbyggnadskontoret föreslår att stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbetet påbörjas. Flygfoto över Oxhålsberget, kontorsbyggnaden är markerad med kryss Franska skolan och Essingeskolan markerad med ring UTLÅTANDE Syfte Syftet med planarbetet är att pröva möjligheten att bekräfta nuvarande undervisningsverksamhet i kombination med kontor i ett befintligt kontorshus samt komplettera plankartan för att permanenta ett utvändigt trapphus.

3 Sida 3 (9) I planansökan föreslås ändrad användning från kontorslokaler till skollokaler. De nya lokalerna ska komplettera de lokaler som skolan i dagsläget delar med Essingeskolan, ca 150 meter söder om planområdet. I samma plan prövas möjligheten att utöka byggrätt för vindsinredning i befintligt flerbostadshus på fastigheten Essingevarvet 28. Stadsbyggnadskontoret avser att hantera planfrågorna samtidigt då husen ligger nära varandra och befinner sig i samma planprocess. Snedbild över planområdets bebyggelse, befintligt kontorshus och bostadshus markerade med streckad linje Bakgrund Bakgrund Ett tidsbegränsat bygglov för Essingevarvet 31 beviljades den 13 januari 2010 av Stockholms stadsbyggnadsnämnd. Beslutet omfattade ändrad användning av plan 5, våning 2 tr, från kontorslokaler till skollokaler samt påbyggnad av parkeringshus med utvändigt trapphus. Dessa avvikelser från rådande detaljplan söker fastighetsägaren nu planändring för.

4 Sida 4 (9) Gatuvy från Gammelgårdsvägen trapphuset i plåt syns till höger Fastighetsägaren till Essingevarvet 28 sökte bygglov för vindsinredning och fick avslag pga. åtgärden bedömdes vara en för stor avvikelse mot gällande detaljplan. Därefter har ansökan om planändring inlämnats i maj Markägoförhållanden Fastigheten Essingevarvet 31 ägs av IOGT-NTO och har en areal på kvm. Byggnader upptar ca 1/3 del av markytan (760 kvm BYA+290 kvm p-hus). Fastigheten Essingevarvet 28 ägs av Brovalvet Förvaltnings AB och har en areal på drygt 1 500kvm. Byggnaden upptar ca 350 kvm av fastighetsytan. Tidigare ställningstaganden Översiktsplanen Området ingår i den centrala stadens utvidgning och angränsar till sambandet Liljeholmen Alvik. Det påpekas även att stadsplaneringen bör syfta till att skapa attraktiva och mer täta stadsmiljöer som möjliggör en blandning av boende, parker, verksamheter och service. Gällande detaljplaner Vid fastigheten Essingevarvet 31 gäller kontorsanvändning, K samt en högsta byggnadshöjd på 20,0 meter för huvudbyggnaden. Souterrängutbyggnaden i öster har en högsta byggnadshöjd på 7,0 meter. Här får marken byggas över med körbart bjälklag. Övrig mark inom fastigheten är markerad med prickmark, dvs. får ej bebyggas. Inom fastigheten Essingevarvet 28 gäller bostadsanvändning, B, i två våningar samt en högsta byggnadshöjd på 7,5 meter. Högst 1/5 del av fastigheten får bebyggas. Taklutning får vara högst 30 grader. Vinden får inredas för bostadsändamål till högst en tredjedel (1/3) av vindbottnens yta. Övrig mark inom fastigheten är markerad med prickmark, dvs. får ej bebyggas.

5 Sida 5 (9) Planmosaik. Fastigheterna Essingevarvet 28 och 31 inringat med rött. Nuvarande förhållanden och förutsättningar Planområdets läge och omfattning Kontorshuset Dagen ligger centralt placerad inom fastigheten Essingevarvet 31 och är ett souterräng hus om totalt sex våningar. Byggnaden omges av parkeringsytor, dels på bjälklag ovanpå den låga souterrängdelen i öster, dels markparkering. Gatan som omger fastigheten är Gammelgårdsvägen. Den avslutas med en vändplan norr om huvudbyggnaden för att sedan övergå i kvartersgata för de boende i punkthusen i norr. Snedbild över platsen. Kontorsfastighet markerat med ring. Det utvändiga trapphuset var inte konstruerat då denna bild togs.

6 Sida 6 (9) Omgivande landskap karaktäriseras av kuperad terräng med berg i dagen. Vid strandkanten ligger en småbåtshamn och den allmänna badplatsen Oxhålsbadet. Omgivande bebyggelse består av punkthus om 4-6 våningar i vit puts. Gammelgårdsvägen leder åt öster till livsmedelsbutik, caféer och restauranger längs Badstrandsvägen. Här ligger även närmsta busshållplats, Flottbrovägen. Stora Essingens tvärbanestation ligger ca 500 meter nordöst om fastigheten. Söder om fastigheten, bortanför grönområdet ligger Franska skolan och kommunala Essingeskolan. Lamellhuset på fastigheten Essingevarvet 28 är uppförd i tre våningar och med mansardtak. Huset upptar drygt en femtedel av fastigheten. Förgård med gräsmätta sträcker sig utmed Gammelgårdsvägen och Essingeringen och på den hårdgjorda innergården finns markparkeringar. Gatuvy från korsningen, lamellhus med befintliga takkupor mot förgård Tilltänkta takkupor mot innergård placeras och utformas i likhet med befintliga kupor mot gatan

7 Sida 7 (9) Kulturhistoriska värden Byggnaden på Essingevarvet 28 är gulklassad enligt Stockholms Stadsmuseet, dvs. bebyggelsen har positiv betydelse för stadsbilden eller är av visst kulturhistoriskt värde. Det finns inga av Stadsmuseet klassade byggnader inom fastigheten Essingevarvet 31. Direkt söderut angränsar fastigheten till området kring Essingestråket som utgör en kulturhistoriskt värdefull miljö i sin helhet. Stadsmuseet klassade byggnader i området Skolbyggnad och skolgård I fortsatt planarbete behöver den befintliga byggnadens lämplighet som skola studeras, bland annat avseende säkerhet och behov att tillskapa ytor för skolgård. Befintligt utanpåliggande trapphus, som används som in- och utgång för skolan, har beviljats tillfälligt bygglov vilket behöver säkerställas i fortsatt planarbete. På sikt kan eventuellt hela kontorsbyggnaden göras om till skola. Då kan det även bli yngre barn i lokalerna, vilket ställer högre krav på tillgång till kvalitativa skolgårdsytor. Åldern på eleverna har betydelse för vilka kvaliteter som är viktiga att uppnå på skolgården. För yngre elever är det värdefullt med kvaliteter som exempelvis öppna ytor för lek och bollsport, vegetation och nivåskillnader. Tillgänglighet och säkra skolvägar behöver uppmärksammas i fortsatt planarbete. Dagvattenhantering Möjligheten till naturlig infiltration är begränsad då stora delar av marken utgörs av berg i dagen samt att det finns hårdgjorda ytor inom Essingevarvet 31. Närheten till Mälaren-Riddarfjärden ställer särskilda krav på fördröjning och infiltration för att dagvatten från hårdgjorda ytor

8 Sida 8 (9) inte ska försämra den ekologiska och kemiska statusen. Hantering av dagvatten behöver studeras inom fortsatt planarbete. Strandskydd Strandskydd gäller ej inom området för gällande detaljplan. Vid upphävande eller ändring av detaljplanen återinträder dock strandskyddet inom 100 meter från strandlinjen. Strandskyddet kan upphävas genom planbestämmelse i den nya detaljplanen, om särskilt skäl enligt miljöbalken föreligger och intresset av att ta området i anspråk på det sätt som avses med planen väger tyngre än strandskyddsintresset. Särskilda skäl som anges i miljöbalken är till exempel att det område som upphävandet avser redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddet syfte, eller att det genom bebyggelse eller på annat sätt är väl avskilt från området närmast strandlinjen. Bedömningen i nuläget är att detta gäller för aktuell förfrågan, och att strandskyddet bör kunna upphävas i en ny detaljplan. Övrigt I anslutning till Essingevarvet 31 finns idag en småbåtshamn med bryggor och plats för båtuppläggning vilket behöver uppmärksammas i fortsatt planarbete. Planprocess Planarbetet genomförs med standardförfarande. Nästa tillfälle som ärendet ska redovisas för stadsbyggnadsnämnden blir vid antagandet. Om inriktningen av planarbetet förändras, eller om det påverkas av nya förutsättningar av betydelse, ska ärendet dock redovisas för nämnden för nytt ställningstagande redan efter plansamrådet. Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i PBL 4 kap 34 eller MB 6 kap 11 att en miljöbedömning behöver göras. Planförslaget överensstämmer med gällande översiktsplan. Planförslaget bedöms inte strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planförslaget berör inte område av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. Den planerade verksamheten bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö, kulturarv eller människors hälsa. De miljöfrågor som har betydelse för projektet kommer att studeras under planarbetet och redovisas i planbeskrivningen. Ekonomi och genomförande Detaljplanearbetet finansieras genom planavtal med fastighetsägarna.

9 Sida 9 (9) Preliminär tidplan Start-PM kvartal 3, 2017 Samråd: kvartal 1, 2018 Granskning: kvartal 3, 2018 Antagande: kvartal 4, 2018 Stadsbyggnadskontorets sammanvägda ställningstagande Kontoret anser att möjligheten till att bekräfta befintlig användning med skola och kontor inom fastigheten Essingevarvet 31, samt att möjligheten till att inreda vinden i befintligt bostadshus inom fastigheten Essingevarvet 28 kan prövas i en detaljplanprocess. Ändamålsbehovet i bebyggelse ändras över tiden. På Essinge öarna är behovet av skolplatser stort i dagsläget. Att främja multifunktionalitet och skapa flexibla lösningar i samarbete med verksamhetsutövaren för att möta behovet av skolor i innerstaden överensstämmer med stadens avsikter och riktlinjer. Även förtätning inom befintlig byggnadsvolym som möjliggör ytterligare bostäder i ett centralt läge överensstämmer med stadens avsikter och riktlinjer. I fortsatt planarbete behöver den befintliga byggnadens lämplighet som skola studeras, bland annat avseende säkerhet och behov att tillskapa ytor för skolgård. Befintligt utanpåliggande trapphus, som används som in- och utgång för skolan, har beviljats tillfälligt bygglov vilket behöver säkerställas i fortsatt planarbete. Gällande vindsinredning bör hänsyn tas till de kulturmiljöhistoriska intressena. Då man tillför nya lägenheter ställs krav på utökat antal parkeringsplatser och förrådsutrymmen. Stadsbyggnadskontoret föreslår att stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbetet påbörjas. Slut