Planprogram, samrådshandling. Planprogram för bostäder i Kungsbacka inom fastigheten Tölö 8:14. Upprättad i maj /P058 P1/12.

Transkript

1 Planprogram, samrådshandling Planprogram för bostäder i Kungsbacka inom fastigheten Tölö 8:14 Upprättad i maj /P058 P1/12.14

2 Handlingar: Planprogram (denna handling) Övriga handlingar: Miljöutredning för Tölö 8:14 ( ), Norconsult Bullerutredning för Tölö 8:14 ( ), Norconsult Handlingar finns att läsa på: Stadshusets entré, Storgatan 37, Kungsbacka Skriftliga synpunkter skickas till: Planavdelningen Plan & Bygg Kungsbacka Upplysningar om planprogrammet lämnas av: Hasse Andersson, strateg fysisk planering, Jonas Alborn, planarkitekt, Samrådstid 8:e september :e oktober 2015 Planprogram Samråd Detaljplan Samråd Granskning Laga kraft Planprocessen Synpunkter kan lämnas flera gånger under planeringsprocessen, under programsamrådet, under detaljplanesamrådet och vid utställningen av planförslaget. Mellan de olika skedena redovisas de framförda synpunkterna och politiska beslut tas om ändringar och om hur det fortsatta arbetet ska bedrivas. Detaljplanen antas slutligen av kommunfullmäktige. Detaljplaneprocessen tar cirka 1,5 år efter det att planprogrammet har godkänts av kommunstyrelsen. 2 Planprogram

3 Planprogram för Tölö 8:14, bostäder Innehållsförteckning Bakgrund 4 Förutsättningar 5 Direktiv till detaljplan 8 Konsekvenser 10 Genomförande 11 Sammanfattning Inom fastigheten Tölö 8:14 undersöks möjligheten att bygga ett mindre bostadområde med mestadels hyreslägenter i låg bebyggelse samt några mindre villatomter. Särskilt undersöks förutsättningarna utifrån närheten till järnvägen och naturområdet runt Tölöberg. Förändringen innebär att alla befintliga byggnader inom fastigheten rivs och att obebyggd mark i fastighetens norra del tas i anspråk. Bebyggelsen föreslås placeras i programområdets norra och södra delar med en ny infart i gräns med grannfastigheten. Området ska utformas med hänsyn till dess bullerutsatta läge och den historiska kopplingen till grannfastigheten Tölö 8:10. VÄSTKUST- BANAN GAMLA GÖTE- BORGSVÄGEN TÖLÖ KYRKA Flygbild över området, programområdet är ungefärligt markerat. Planprogram 3

4 BAKGRUND Förfrågan Fastighetsägarna till Tölö 8:14 har i skrivelse inkommen ställt frågan om möjligheten att bygga bostäder, huvudsakligen hyresrätter inom fastigheten Tölö 8:14. Uppdrag Kommunstyrelsen beslutade att ge kommunstyrelsens förvaltning i uppdrag att utarbeta förslag till planprogram för ett mindre bostadsområde bestående av huvudsakligen hyresbostäder inom fastigheten Tölö 8:14. Planens syfte och huvuddrag Planprogrammets syfte är att pröva möjligheten att bygga ett mindre bostadsområde med mestadels hyresrätter inom fastigheten Tölö 8:14. Planprogrammet undersöker även möjligheten att bilda ett fåtal tomter för enbostadshus inom området. Planprogrammet undersöker särskilt förutsättningarna utifrån närheten till järnvägen och avgränsning mot till närliggande naturområde. Behovsbedömning En miljöutredning har tagits fram av Norconsult. Med stöd av miljöutredningen har en behovsbedömning gjorts för att ta reda på om förslagets genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan eller inte. Kommunen ska göra bedömningen enligt de kriterier som anges i bilaga 4 till förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar. Förslaget bedöms inte medföra användning som innebär betydande påverkan på miljön. (PBL 5 kap 18 ) Förslaget bedöms inte innehålla verksamheter som kan påverka Natura 2000-område. Förslaget bedöms inte medföra någon betydande miljöpåverkan utifrån sina karaktäristiska egenskaper eller sina befintliga värden av typen påverkan. Sammanfattningsvis har behovsbedömningen visat att planprogrammet inte bedöms medföra någon betydande miljöpåverkan. Däremot avses rekommendationerna i miljöutredningen i huvudsak följas. Foto över planområdet från öster. Foto över planområdet från norr. 4 Planprogram

5 Översiktliga planer och detaljplaner Enligt kommunens översiktsplan från 2006 ligger det berörda området inom utvecklingsområdet för Kungsbacka stad. Programområdet är beläget inom området för den fördjupade översiktsplanen för Kungsbacka stad. Mål för bostadsbyggande I mål för bostadsbyggande , antagen av kommunfullmäktige , anges att en betydande del av det totala bostadsbyggandet ska ske i Kungsbacka stad. Målsättningen är en utbyggnad som omfattar bostäder per år, med ett varierar utbud av olika upplåtelseformer. Vidare ska Kommunen även vara positiv till att planera för små bostadsområden i storleksordningen 5-20 bostäder i kommunensa tätorter respektive serviceorter. Plandata Lägesbestämning, areal och markägoförhållanden Programområdet är beläget öster om Gamla Göteborgsvägen, cirka 1 km norr om Kungsbacka Station. Programområdet avgränsas med naturområdet Tölöberg i öster och ett öppet ängsområde i norr. Programområdet är på cirka 5000 kvm. Marken är i privat ägo. Förutsättningar Natur Mark och vegetation Programområdet är bebyggt med en ladugårdsbyggnad och en mindre förrådsbyggnad, i övrigt består området av gräsmark. Programområdet gränsar i öster mot Tölöberg, vilket är utpekat som ett område för natur och parker i den fördjupade översiktsplanen för Kungsbacka. Tölöbergsområdet består av blandskog som domineras av lövträd. Närmast programområdet består skogområde mest av björk. Norr om planområdet består marken av en vallodling, närmast programområdet är dock marken ohävdad. Inom programområdet finns en mindre väg som kopplar samman grannfastigheten Tölö 8:10. Vägen kantas av en mindre björkallé med 8 träd. I samband med programmet har en miljöutredning tagits fram av Norconsult (2015). Enligt miljöutredningen finns inga skyddsvärda eller skyddade arter inom eller i anslutning till programområdet. Allén inom området bör dock ses som skyddad av det generella biotopskyddet. Allén bedöms dock inte ha något förhöjt naturvärde. Foto av Tölöberg. Foto över angränsande fastighet i norr. Planprogram 5

6 Byggnadernas karaktär inom området gör att det inte går att utesluta att de kan användas av fladdermöss. Detta föreslås utredas i den fortsatta planeringen. Geotekniska förhållanden Programområdet lutar svagt från öster till väster, markens höjd går från cirka +9 i öster till cirka + 6 i områdets västra del. Jordartskartan visar att största delen av området ligger inom ett område med postglacial finlera. Områdets östra del, i anslutning till Tölöberg, utgörs av urberg. Radon Programområdet ligger inom ett lågriskområde för markradon. Kultur- och bebyggelsemiljö Inom Programområdet finns två byggnader, en lada och en mindre förrådsbyggnad. Byggnaderna är inte i bruk men är i förhållandevis gott skick. På grannfastigheten Tölö 8:10 finns ett bostadshus som har kulturhistoriskt värde enligt klass c i både riksantikvarieämbetets bebyggelseregister och i Länstyrelsens bebyggelseinventering. Huset bedöms vara byggt under senare halvan av 1800-talet. Bostadshuset och gårdbebyggelsen är sammanlänkade med en mindre väg. Byggnaderna inom programområdet bedöms inte ha något särskilt kulturhistoriskt värde. Väster om programområdet finns ett område med odlingslotter. Närmaste bostadsområde ligger cirka 150 meter söder om programområdet. Detta område består av egnahemsbostäder från mitten av 30-talet. Söder om programområdet, längs Gamla Göteborgsvägen, finns även ett korttidshem, uppförd i en våning med röd träfasad. Längre söderut finns en kyrka i modernare stil. Fornminnen Det finns inga registrerade fornminnen inom eller i närheten av programområdet. Närmaste registrerade fornminne finns cirka 150 meter öster om området, inom Tölö kyrkas kyrkogård. Fornminnet är beskrivet som boplats med okänd utbredning. Foton över närliggande bebyggelse. 6 Planprogram

7 Rekreation Marken inom programområdet bedöms inte ha några rekreationsvärden. Tölöberg har dock vissa rekreationsvärden och är utpekad som naturområde och park i den fördjupade översiktsplanen för Kungsbacka stad från Gator och trafik Gatunät, gång- och cykeltrafik Programområdet gränsar till återvändsgatan Gamla Göteborgsvägen. Längs Gamla Göteborgsvägen finns även befintlig gång och cykelväg. Området försörjs idag med en mindre infartsväg från Gamla Göteborgsvägen som både försörjer Tölö 8:14 och grannfastigheten Tölö 8:10. Gamla Göteborgsvägen är en lågt trafikerad väg med 100 fordon per dygn och bedöms ha kapacitet för den planerade utbyggnaden. Kollektivtrafik Det finns inga busshållplatser längs Gamla Göteborgsvägen men programområdet ligger cirka 1 km från Kungsbacka resecentrum med anslutning till både tåg och bussar. I övrigt finns närmsta busshållplats cirka 600 meter nord-öst om området, vid Skördevägen Hälsa och Säkerhet Trafikbuller Programområdet är beläget cirka 100 meter öster om Västkustbanan och Göteborgsvägen. De planerade bostäderna påverkas således av buller från dessa källor. I samband med programmet har en bullerutredning tagits fram av Norconsult Bullerutredningen utgår från prognostiserade värden för Göteborgsvägen och Västkustbanan vid år 2020 och visar på att området är utsatt för bullernivåer som överskrider riktlinjerna för trafikbuller vid bostäder. Åtgärder behöver därför göras för att klara riktvärdena. Farligt gods Västkustbanan är en led för transporter av farligt gods. Länstyreslen i Hallands län har i Riskanalyser för farligt gods i Hallands län (2011) tagit fram riktlinjer för bebyggelse i närheten av transporter med farligt gods. Rapporten rekommenderar ett avstånd på 80 meter från Västkustbanan och Bostäder. Inga särskilda åtgärder krävs för området då programområdet är beläget cirka 100 meter från Västkustbanan. Närhet till verksamheter Nordväst om programområdet ligger en kommunal verksamhet för tillfälligt upplag av jordmassor. Enligt miljöutredning (2015) är verksamheten att bedöma som industrikvarter i enlighet med riktlinjerna i Boverkets bättre plats för arbete Rekommenderat avstånd från denna typ av verksamhet och bostäder är 50 meter. Programområdet är dock i den närmaste delen endast 20 meter från verksamheterna. I detaljplaneskedet behöver denna situation studeras närmare. Teknisk försörjning Dagvatten Området avvattnas idag via det kommunala nätet till Kungsbackaån. Idag har åtminstone en närliggande fastighet problem med det dagvatten som kommer från Tölö 8:14 och dess grannfastigheter. En dagvattenutredning pågår för att klargöra hur dagvatten från planområdet bör omhändertas för att inte ytterligare belasta omkringliggande fastigheter, samt ge Planprogram 7

8 förslag till tekniska lösningar avseende fördröjning och rening inför en kommande exploatering. Vatten och avlopp Fastigheten är kopplad till kommunalt VA. Spillvattenledningens skick samt vattenledningens dimension kan behöva ses över. Ett servitutsavtal mellan Kungsbacka kommun och gällande fastighet finns för de vatten- och spillvattenledningar som är dragna över fastigheten. Telefon och IT-kanalisation Fibernätet är utbyggt till området och passerar området längs Gamla Göteborgsvägen. Uppvärmning Fjärrvärmenätet är inte utbyggt till området. Närmaste fjärrvärmeledningar ligger cirka 500 meter söder om området. Vid behov kan dock nätet byggas ut till områden som ligger inom den Fördjupade översiktsplanen för Kungsbacka stad (2009). DIREKTIV TILL DETALJPLAN Bebyggelsens inriktning och utformning Kommunens bedöming är att området är lämpat för byggnation av maximalt 15 hyreslägenheter i flerbostadshus och ett fåtal enskilda tomter med äganderätt, vilka kan utformas som radhus. Utformningen av bebyggelsen ska anpassas till den kulturella kopplingen till bebyggelsen på grannfastigheten Tölö 8:10. Området ska även utformas utifrån förutsättningen att markanvändingen norr om området i framtiden kan ändras. Områden att bebygga Områdets norra del föreslås bebyggas med flerbostadshus med hyreslägenheter medan den södra delen mot Tölöberg kan bebyggas med en fåtal enskilda hus med äganderätt. Den västra delen av fastigheten föreslås reserveras för parkering och gemensamma anläggningar som soprum och garage. Naturmiljö Förslaget kan innebära att hela eller delar av en befintlig allé måste tas bort. Dessa åtgärder kommer troligtvis kräva en dispens från biotopskyddet. Gator och trafik Området föreslås angöras via en ny infart som placeras i gräns med grannfastigheten Tölö 8:10. På så viss kan den historikas kopplingen mellan fastigheterna behållas. Vidare kan ytorna i väster användas för gemensamma anläggningar med positiv inverkan på bullernivåerna. Den gemensamma infarten och användandet av delar av Tölö 8:10 har varit en förutsättning i arbetet med programmet och möjliggörs genom att fastighetsägarna på Tölö 8:14 och 8:10 har ett släktband. Gamla Göteborgsvägen bedöms ha tillräcklig kapacitet för den planerade byggnationen. Fordonstrafiken på den berörda sträckan väntas öka med 70 fordon per dygn vid Planprogram

9 Parkering Behovet av bil- och cykelparkering för de boende ska lösas inom fastigheten. Parkering för boende i flerbostadshusen förslås i programområdets västra del mot Gamla Göteborgsvägen. Geoteknik Inför den fortsatta planeringen av området behöver de geotekniska förutsättningarna säkerställas. En geoteknisk utredning ska tas fram i detaljplaneskedet. Hälsa och säkerhet Närhet till verksamheter Delar av programområdet ligger närmare en upplagsverksamhet än det av Boverket rekommenderade skyddsavståndet på 50 meter. Detta skulle kunna innebära störningar för de planerade bostäderna. I detaljplaneskedet behöver denna situation studeras närmare. Järnväg- och vägtrafikbuller Enligt bullerutredningen (2015) är området utsatt för högre bullervärden än gällande riktvärden för bostäder. För att anpassa bebyggelsen för den aktuell bullermiljön kan delar av bostadsbebyggelsen behöva utformas med avsteg från huvudregeln. Det innebär att delar av bostaden utsätts för högre bullervärden än riktlinjerna förutsatt att minst hälften av bostadsrummen ligger mot en tystare sida. Bullerutredningen ger även förslag på möjliga lokala lösningar, vilka bland annat innebär att gemensamma garage används som lokalt bullerskydd och lokala plank för att skydda uteplatserna. Förslagen kommer studeras närmare i den fortsatta planeringen. I detaljplaneskedet behöver kompletterande bullerutredning tas fram för att visa på hur området kan utformas utifrån bullersituationen. Teknisk försörjning Dagvatten Resultatet från pågående dagvattenutredning kommer komplettera programmet och ligga till grund för dagvattenlösningen i den framtida detaljplanen. Vatten och avlopp Flytt av de allmänna VA-ledningar som korsar området ska utföras och bekostas av exploatören. Brandvattenförsörjning kommer att utarbetas i samråd med Räddningstjänsten. Spilloch vattenledningarnas skick och dimensionering undersöks i den fortsatta planeringen. Planprogram 9

10 Programkarta Konsekvenser Miljökonsekvenser Förslaget innebär att mark som till stora delar redan är bebyggd tas i anspråk. Enligt Miljöutredningen bedöms området inte innehålla några särskilda naturvärden. Inom området finns en allé bestående av åtta medelstora björkar, miljöutredningen bedömmer inte att allén har något förhöjt naturvärde. Troligtvis behöver dispens sökas om träden ska tas ner. I närheten av området finns en kommunal verksamhet för tillfälligt upplag av jordmassor, i det fortsatta planeringsarbetet behöver det utredas hur utformningen ska apassas till detta. Enligt miljöutredningen går det inte att utesluta att befintliga byggnader används av fladdermöss. Detta kommer utredas inför fortsatt planering. Förslaget bedöms vara förenligt med miljöbalkens 3, 4, och 5 kap miljöbalken. Miljökvalitetsnormer ( MKN) Miljökvalitetsnormerna för luft bedöms enligt miljöutredningen underskridas med marginal. 10 Planprogram

11 Den planerade utbyggnaden av området kommer innebära en ökning av hårdgjorda ytor inom området. Enligt miljöutredningen kommer påverkan på miljökvalitetsnormerna för vatten dock bli marginell vid ett lokalt omhändertagande av dagvattnet. En dagvattenutredning för programområdet och dess närområde är påbörjad och dess resultat kommer ligga till grund för utformningen av den framtida dagvattenlösningen. Sociala konsekvenser Förslaget innebär en byggnation med ett varierat utbud av boendeformer vilket ger möjlighet till en social blandning i området. Närheten till en stor kollektivtrafiknod, Kungsbacka station, ger förutsättningar för ett minskad bilberoende och goda pendlingsmöjligheter i hela regionen. Förslaget bedöms inte ha någon negativ påverkan på rekreationsmöjligheterna inom Tölöbergsområdet, placering nära ett naturområde ger istället möjligheter till lek och rekreation för de nya boende området. Genomförande Planens genomförande Ett planprogram syftar till att belysa frågeställningar och genomförbarhet samt ange riktlinjer inför kommande detaljplan. Genomförandefrågorna får sin slutliga lösning i detaljplanen. Under detaljplaneprocessen utformas formellt exploateringsavtal som reglerar exploatörens ekonomiska, tekniska och fastighetsrättsliga ansvar för åtgärder som föranleds av projektet. I detta fall bedöms följande frågor vara aktuella: Tillfart kan ske på kommunal gata. Flyttas vatten- och avloppsledningarna kan det bli aktuellt att exploatör löser in del av Tölö 8:12 i den del som planeras som tillfart, samt reglerar den till Tölö 8:14. Eventuell flytt av vatten- och avloppsledning bekostas av exploatör. Till följd av detta kan det bli aktuellt att rättigheten omprövas i en lantmäteriförrättning. Eventuellt inköp av del av Tölö 8:11 i anslutning till planområdet. Upplåtelse av rättigheter för allmänna ledningar och gemensamhetsanläggningar. Tillkommande byggrätter. Ansvar för ansökan av lantmäteriförrättningar åligger exploatör. Exploateringsavtal ska upprättas mellan kommunen och exploatören. Där regleras bland annat exploatörens tekniska, ekonomiska och fastighetsrättliga ansvar av väg, ledningar samt villkor för överlåtelse av mark. Avtalet ska träffas mellan parterna innan detaljplanen vinner laga kraft och ska godkännas av Kommunstyrelsen. Tidplan Samrådstiden för detta planprogram pågår mellan 7 september - 23 oktober Med ett godkänt planprogram som grund beräknas detaljplan med standard Planförfarande starta vinter 2016 och avslutas höst Planprogram 11

12 MEDVERKANDE I PLANARBETET I planprogrammet har deltagit tjänstemän från berörda kommunala förvaltningar. Karolina Oxfall, Teknik Peter Reneby, Miljö och Hälsoskydd Hasse Andersson, Kommunstyrelsens förvaltning Angelica Lucaci, Kommunstyrelens förvaltning Upprättad av planavdelingen i maj 2015 Jonas Alborn Planarkitekt Hasse Andersson Strateg fysisk planering 12 Planprogram

13 Plan & Bygg Kungsbacka kommun Kungsbacka Planprogram 13