Planprogram för bostäder inom fastigheterna Sintorp 4:26 och 4:71 i Frillesås

Transkript

1 Planprogram för bostäder inom fastigheterna Sintorp 4:26 och 4:71 i Frillesås Upprättad i april 2013 av planavdelningen Planprogram samrådshandling Samrådstid 4 juni - 15 augusti 2013 P6/13.06 Diarienr: 2013-P026

2 Handlingar: Planbeskrivning (denna handling) Programkarta Miljöbedömning Handlingar finns att läsa på: Stadshusets entré, Storgatan 37, Kungsbacka Skriftliga synpunkter skickas till: Planavdelningen Plan & Bygg Kungsbacka Upplysningar om planprogrammet lämnas av: Hasse Andersson tel Hillevi Skoog, tel Planprogram Samråd Detaljplan Samråd Utställning Laga kraft Planprocessen Synpunkter kan lämnas flera gånger under planeringsprocessen, under program-samrådet, under detaljplanesamrådet och vid utställningen av planförslaget. Mellan de olika skedena redovisas de framförda synpunkterna och politiska beslut tas om ändringar samt om hur det fortsatta arbetet ska bedrivas. Detaljplanen antas slutligen av kommunfullmäktige. Detaljplaneprocessen tar cirka 1,5 år efter det att planprogrammet har godkänts av kommunstyrelsen.

3 Planprogram för bostäder inom fastigheterna Sintorp 4:26 och 4:71 i Frillesås Bakgrund Vallersviks Ekumeniska Församling har begärt kommunens besked över möjligheten att planlägga fastigheterna Sintorp 4:26 samt 4:71 för bostadsändamål. Nuvarande markanvändning är kyrka, kulturhus och vandrarhem men församlingen vill flytta sin verksamhet till en fastighet närmare stranden i Frillesås. Tidigare har frågan om att ersätta vandrarhemmet med bostadslägenheter genom bygglov behandlats av kommunen. I samband med detta uppmärksammades att området låg både inom och utom plan och den planlagda delen upphävdes då för att få en enhetlig plansituation. Nuvarande förslag handlar om ett helhetsgrepp genom detaljplaneläggning av båda församlingens fastigheter. PLANENS Syfte OCH HUVUDDRAG Syftet med planprogrammet är att utreda förutsättningarna för att anlägga ett nytt bostadsområde om cirka bostäder. Avsikten med ett planprogram är att det ska belysa de förutsättningar som ska ligga till grund för arbetet med detaljplanen. Infart P-platser Kulturhus Kyrka Kontor Infart Vandrarhem P-platser Planprogram 3

4 Behovsbedömning Förenligt med 3, 4 och 5 kapitlet i miljöbalken En miljöbedömning har gjorts med stöd av checklista Miljöbedömning av planförslag. Förslaget bedöms vara förenligt med miljöbalkens 3, 4 och 5 kapitel. En utbyggnad bedöms inte innebära konflikt med bestämmelserna i 4 kap miljöbalken. Kommunen ska göra sin bedömning enligt de kriterier som anges i bilaga 4 till förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar. Planprogrammet bedöms inte medge användning som innebär betydande påverkan på miljön. (PBL 4 kap 34 ) Planprogrammet bedöms inte innehålla verksamheter som kan påverka ett Natura 2000-område negativt. Planprogrammet bedöms inte medföra någon betydande miljöpåverkan utifrån sina karaktäristiska egenskaper eller sina befintliga värden och typen av påverkan. Området berörs inte av strandskydd. Planområdet omfattas av de särskilda hushållningsbestämmelserna enligt 4 kap 2 och 4 miljöbalken. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer och detaljplaner Enligt kommunens översiktsplan som antogs av kommunfullmäktige 2006 ingår området i Frillesås utvecklingsområde. Området är idag inte detaljplanelagt. Området ingår i avstyckningsplan LF 12 men Kungsbacka kommun behandlar streckat område inom avstyckningsplan som ej planlagt vid bygglovgivning. Dessa fastigheter markerades som mark som ej är i sökandes ägo när avstyckningsplanen togs fram. LF12A upprättades 2011 för att få en enhetlig plansituation för Sintorp 4:26 och 4:71. Planprogram Kommunstyrelsen beslutade 25:e september att ge kommunstyrelsens förvaltning i uppdrag att utarbeta förslag till planprogram för nytt bostadsområde. Plandata Läge, areal och markägoförhållanden Programområdet ligger vid Vallersvik i Frillesås i södra Kungsbacka kommun. Cirka 1,5 kilometer från Frillesås centrum - Kung Frilles torg, med handel och kollektivtrafik och cirka 500 meter från havet. 4 Planprogram Fastigheterna Sintorp 4:26 och 4:71 är sammanlagt cirka 0,83 hektar och är i privat ägo.

5 LF12 LF12A LF14 LF13B LF13 Förutsättningar och förslag Natur Mark och vegetation Området är redan exploaterat men innehåller bevarandevärda grönytor och träddungar. I den nordöstra delen av området finns en samling träd och buskar, med bland annat körsbär och ek. I den nordvästra delen där marken är något högre finner man ett grönområde med en björkdunge och en klockstapel. I den östra delen av området växer en björkallé längs med förlängningen av Frillesås Björkväg. Vallersviksvägen i norr kantas av en stenmur. Övriga delar av området består av gräsmatta och byggnader samt enstaka träd och trädgårdsbuskar. Trädområdena och stenmuren hyser inga höga naturvärden men de kan vara landskapsmässigt intressanta. Geotekniska förhållanden och radon Enligt kommunens kartdatabas ligger området delvis på postglacial finsand och på urberg. Det område som ligger på berg är normalriskområde för radon. Fornlämningar Inga fornlämningar är utpekade i området. Planprogram 5

6 Lågriskområde för radon Normalriskområde för radon bebyggelseområden Minneskyrkan byggd 1932 har ett kulturhistoriskt värde. Det är angeläget att ny bebyggelse utformas med hänsyn till den befintliga miljön och kyrkobyggnaden. I samband med att detaljplanen görs bör kyrkobyggnaden få ett framtida skydd i form av q med skyddsbestämmelser som omfattas av förbud mot rivning och exteriör förvanskning. Kyrkan har en icke bevarandevärd utbyggnad med administrativa lokaler. Vandrarhem, kulturhus samt övriga byggnader föreslås rivas. Omgivande bebyggelse Hela Vallersvik har en splittrad karaktär då det är ett gammalt sommarstugeområde som successivt byggts om till åretruntbostäder. Bebyggelsen i området består av friliggande hus, i olika storlek, stil och från olika tidsåldrar. Karaktäristiskt för området är brokigheten husen emellan, husvolymernas relativa småskalighet och den fria placeringen på tomten. Omgivande bebyggelse utgörs av enbostadshus varför kommunen är positiv till att pröva ett annat boende i form av lägenheter. Nya bostäder Det är viktigt att ny bebyggelse anpassas till karaktären i området. Ny bebyggelse ska inte upplevas som en stor, enhetlig volym eller mur mot omkringliggande fastigheter lägenheter föreslås och husen bör vara uppbrutna i flera 6 Planprogram

7 mindre volymer för att ge ett småskaligt intryck. De nya husen kan dock ha en samstämmig utformning inom tomten i fråga om uttryck och färgsättning. Inom tomten kan husen relatera till varandra för att skapa skyddade gårdsrum, uteplatser eller entréer. Husen orienteras lämpligen så att det fördelaktiga läget mot en svag södersluttning utnyttjas. Ny bebyggelse förhåller sig respektfullt till det skyddsvärda Baptistkyrkan i fråga om avstånd och anpassning. Det är även viktigt att ny bebyggelse inte hamnar påträngande nära fastigheterna söder om den aktuella tomten. Istället kan söderläget med fördel utnyttjas för uteplatser och balkonger. Friytor Rekreation och grönstruktur Hela strandområdet vid Vallersvik är präglat av rekreation och turism. Att ändra området från kyrka och vandrarhem till ett helt privat bostadsområde kommer påverka tillgängligheten till området för dem som inte bor där. Nära Vallerviksvägen är marken något högre och väster om kyrkobyggnaden står en klockstapel bland uppvuxna björkar. Detta grönområde föreslås bevaras och i samband med detaljplanearbetet kan det vara lämpligt att peka ut område för lek i anslutning till denna kulle. Gator och trafik Gatunät och angöring Området nås i första hand via Vallersviksvägen, som är som är en samfälld väg. Vallersviksvägen och Frillesås Björkväg knyts ihop av en gång- och cykelväg öster om planområdet. Sikten vid infarten till området är dålig, dels på grund av en nivåskillnad på vägen och dels på grund av en transformatorstation. Det innebär att det bör utredas om Frillesås Björkväg skulle kunna fungera som tillfartsväg istället. Frillesås Björkväg kräver dock viss upprustning för att klara en ökad belastning. Antalet parkeringar per bostad är dimensionerande för exploateringsgraden och utreds under samrådet av detta planprogram. Planprogram 7

8 Kollektivtrafik Närmaste busshållplats är Frillesås Korsväg i närheten av Frillesås torg cirka 1,5 kilometer från planområdet. Här går busslinje mellan Varberg och Kungsbacka via Frillesås och Åsa. En ny tågstation planeras i Åsa och busslinjens tidtabell anpassas till Öresundstågens avgångar mot Göteborg och mot Halmstad. Geoteknik Geotekniska utredningar kan komma att krävas i det fortsatta detaljplanearbetet. Teknisk försörjning Dagvatten Lokalt omhändertagande av dagvatten ska ske. Förslag till dagvattenhantering ska tas fram i samband med detaljplaneringen. Vatten och avlopp Området är försörjt med kommunalt vatten och avlopp. Brandvattenförsörjning Brandvattenförsörjning föreslås ske genom utbyggnad av konventionellt brandvattensystem. Körbarhet och tillgänglighet för Räddningstjänstens fordon ska beaktas under det fortsatta planarbetet. Detta kontrolleras även i bygglovskedet. Värme Målsättningen är att en gemensam uppvärmning ska kunna ske med förnyelsebara energikällor. El, tele och bredband Befintliga el- och teleledningar som behöver flyttas i samband med byggnation kommer att bekostas av exploatören. Fibernätet är inte fullt utbyggt i Frillesås. Avfall Erforderliga utrymmen för källsortering av sopor ska finnas inomhus och utomhus. Sophanteringen ska ske med största hänsyn till miljön samt återvinning av energi och material. Närmaste återvinningsstation finns vid Frillesås skola cirka 1,7 kilometer från planområdet. Hälsa och säkerhet Störningar Västkustbanan går igenom Frillesås cirka 230 meter fågelvägen från programområdet. Eftersom ytan mellan är bebyggd antas störningar i form av buller och vibrationer inte förekomma. 8 Planprogram

9 Programskiss mars 2013 Stenmurar och trädrader Kyrka Karaktärsskapande gatumiljö Bostäder X Infart Utnyttja söderläge och ta hänsyn till befintlig bebyggelse Bostäder Bevarandevärda träddungar Programområdesgräns Utfartsförbud föreslås Minneskyrkan X Klockstapel Förorenad mark Inga föroreningar finns dokumenterade för området. Risk för erosion och höga vattenstånd Länsstyrelsen Halland har tagit fram beräkningar på hur Halland påverkas av klimatförändringar. Planområdet ligger inte i riskzonen för framtida havshöjningar då det ligger cirka 10 meter över havet. Planprogram 9

10 DIREKTIV TILL DETALJPLAN Området föreslås bestå av medelstora bostäder som upplåts som bostadsrätter. Kyrkobyggnaden bör få ett framtida skydd i form av q med skyddsbestämmelser som omfattas av förbud mot rivning och exteriör förvanskning. Hur kyrkobyggnaden ska förvaltas bör beskrivas i, till kommande detaljplan hörande exploateringsavtal. Förslag till dagvattenhantering ska tas fram av exploatören i samband med detaljplaneringen. Lämplig höjdsättning av bostäderna ska anpassas efter befintlig bebyggelse. Ett eventuellt skydd av träd bör utredas. Antalet bostäder som är lämpligt inom området dimensioneras utefter hur många parkeringsplatser som får plats. 1, 5-2 parkeringsplatser per bostad plus gästparkeringar bör ingå. Närmare precisering sker under samråd av detta planprogram. Hur uppvärmning ska ske inom området utreds. Kommunen eftersträvar att nya bostadsområden har en gemensam energiförsörjning baserad på förenyelsebara energikällor. Konsekvenser Miljökonsekvenser Ett genomförande av planen bedöms ha ingen eller liten negativ påverkan på miljön. Under förutsättning att god dagvattenhantering utformas samt att vissa värdefulla strukturer såsom trädmiljöer och stenmuren bevaras så bedöms planen inte medföra någon negativ påverkan på miljön och en normal planbeskrivning enligt PBL räcker. Sociala konsekvenser Den verksamhet som församlingen i Vallersvik har i området idag kommer att flyttas till en ny plats. Församlingen vill kunna nyttja sina lokaler på ett mer effektivt sätt. Att området istället bebyggs med bostäder kommer innebära att området upplevs som mindre tillgängligt. Bostadsområdet har många rekreativa kvaliteter men med något sämre kommunikationer. Närmaste service och kollektivtrafik ligger 1,5 kilometer från bostaden. Strukturen på bostadsområdet ska planeras med gångstråk, belysning och parkering så att det upplevs som tryggt. Hur kyrkobyggnadens ska användas i framtiden bestäms inte i en detaljplan, men möjligheten finns att använda den rymliga lokalen för sociala aktiviteter, som ateljé eller som utställningslokal. 10 Planprogram

11 Genomförandefrågor Planens genomförande Fastighetsägaren till Sintorp 4:26 och Sintorp 4:71 har uttryckt en önskan att omvandla pågående markanvändning till bostäder för hushåll. Kommunstyrelsen har genom beslut ställt sig positiva till att upprätta ett planprogram för aktuell yta. Efter planprogrammet kan ärendet bli aktuellt för planändring, baserat på dess mottagande. Innan planarbete inleds skall exploatören med kommunen teckna ett så kallt principavtal. Principavtalet syftar till att reglera kostnader för bland annat administration i detaljplanearbetet som ska belasta exploatören. Allmän plats (gator, natur och park) inom närområdet förvaltas av Vallersviks Samfällighetsförening (enskild huvudman). Då tillskottet av bostäder är stort för området bör en överenskommelse om andelstal med enskilde huvudmannen upprättas alternativt fullfölja kommande detaljplan genom en anläggningsförrättning. Av kommunstyrelsen beslut framgår det att exploatören avser att upplåta kommande bostäder genom bostadsrätter. Bostadsrättsföreningen kommer att förvalta blivande fastighet med byggnader, gemensamhetsytor med mera. För att uppnå en lämplig användning bör nuvarande fastighetsindelning ändras och anpassas i enlighet med kommande detaljplan. Inblandade parter i denna planändring är kommun såsom planmyndighet och ledningsägare, Vallersviks Samfällighetsföring såsom förvaltare av allmän plats och exploatören som äger fastigheterna som är aktuella för planläggning. Det ska tilläggas att planprogrammet är en utredning ifall ändring av detaljplan är möjlig. Tidplan Samrådstiden för detta planprogram pågår mellan 4 juni - 15 augusti Med ett godkänt planprogram som grund beräknas detaljplan med normalt planförfarande starta hösten 2013 och avslutas under hösten MEDVERKANDE I PLANARBETET I planprogrammet har deltagit tjänstemän från berörda kommunala förvaltningar, Upprättad av planavdelningen i april Hillevi Skoog Planarkitekt Hasse Andersson Strateg Fysisk planering

12 Kungsbacka kommun Kommunstyrelsens förvaltning Kungsbacka tel: