BRF GÅSHAGA PIRAR 1 Org. nr

Transkript

1 BRF GÅSHAGA PIRAR 1 Org. nr Årsredovisning År 2014 Årsredovisningen är upprättad och tryckt av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB

2

3 Innehållsförteckning Sida - Innehållsförteckning 3 - Kallelse och dagordning 4 - Förvaltningsberättelse Resultaträkningar 12 - Balansräkningar Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 14 - Tilläggsupplysningar 15 - Upplysningar enskilda poster (noter) Underskrifter 22 - Revisionsberättelse 23 - Årsredovisningen i bilder Information från styrelsen Valberedningsrapport 35 - Ordlista 36 - Egna anteckningar Fullmakt 40

4 Brf Gåshaga Pirar 1, Lidingö Kallelse till ordinarie föreningsstämma i Brf Gåshaga Pirar 1 Tid: Torsdagen den 21 maj 2015, kl Plats: Restaurant Pier 16 Dagordning 1. Stämmans öppnande 2. Val av ordförande för stämma 3. Anmälan av ordförandens val av protokollförare 4. Godkännande av dagordning 5. Val av två justeringsmän, tillika rösträknare 6. Förteckning över närvarande medlemmar, röstlängd 7. Fråga om kallelse till stämman har behörigen skett 8. Framläggande av styrelsens årsredovisning 9. Föredragning av revisionsberättelse 10. Fastställande av resultat- och balansräkning 11. Beslut ifråga om användande av uppkommen vinst eller täckande av förlust 12. Fråga om ansvarsfrihet för styrelsen 13. Fråga om arvoden till styrelse och revisorer 14. Val av styrelseledamöter 15. Val av revisorer 16. Val av ledamöter i valberedning 17. Beslut om nya stadgar för Brf Gåshaga Pirar 1 andra läsningen 18. Stämmans avslutande Efter stämman inbjudes till förtäring. Välkomna!! Styrelsen för Brf Gåshaga Pirar 1

5 Styrelsen får härmed avlämna årsredovisning för räkenskapsåret FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Stapelbädden 5, Lidingö kommun Föreningen ingår i Stapelbäddens Samfällighetsförening, andel 47,7%, och i Gåshaga Hamnpromenad Samfällighetsförening, andel 23,3%. Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 22 maj 2014 Ordinarie: Jan Ulinder Ordförande Björn Körlof Vice ordförande Ulla Nylander Sekreterare Helena Ankarcrona Ledamot Joakim George Ledamot Anna Nyberg Ledamot Peder Sjögreen Ledamot Lars Träff Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 22 maj 2014 Ordinarie: Jan Ulinder Ordförande Örjan Johansson Vice ordförande Ulla Nylander Sekreterare Helena Ankarcrona Ledamot Joakim George Ledamot Anna Nyberg Ledamot Peder Sjögreen Ledamot Lars Träff Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Sidan 5 av 40

6 Revisorer Ordinarie: Suppleant: Jan-Ove Brandt Auktoriserad revisor Per Engzell Auktoriserad revisor Valberedning Madeleine Ejerhed Bo Brismar Ewa Lönnborg Johan Hasselberg Sammankallande Ordinarie föreningsstämman hölls den 22 maj Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 9 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Stapelbädden 5, Lidingö kommun Nybyggnadsår och värdeår är Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos IF Skadeförsäkringar. På fastigheten finns 12 bostadshus som innehåller 93 lägenheter och fyra parhus med sammanlagt åtta lägenheter vilket innebär totalt 101 lägenheter vilka samtliga upplåtna med bostadsrätt. Den totala boytan är kvm. Sidan 6 av 40

7 Lägenhetsfördelning rok 3 st 3 rok 49 st 4 rok 16 st 5 rok 30 st Efter beslut på extra stämma den 4 december 2013 har en lokal gjorts om till bostad. I fastigheten finns per den 31 december 2014 således fyra lokaler med en total uthyrningsbar yta om ca 393 kvm. Kontrakten på föreningens lokaler löper enligt följande: Hyresgäst Momspliktig Yta kvm Löptid t.o.m Sea Cross Marine AB Ja Holten Institute AB Ja Katsu Ja Klockare Fastighetsmäklare AB Ja Sea Cross Marine AB har sagt upp lokalen med avflyttning , styrelsen förhandlar med en ny hyresgäst. Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna. Under året har föreningen inte haft några anställda. Sidan 7 av 40

8 Avtal med leverantörer Entreprenadledning Fastighetsskötsel Städning Hissavtal Kabel-TV (fiber) Telefoni (ip) El Mätvärdeshantering Värme Vatten Sophämtning Golvrenoveringar Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Värmdö Bygg AB Riba AB Förenade Service AB Amsler AB Telia Telia Fortum Markets AB Megacon AB Fortum Värme AB Lidingö Stad Lidingö Stad/ Sita Sverige AB LD Golv och Platt AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Föreningens ekonomi Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (K2/K3-regelverken). De nya reglerna enligt K2 innebär bland annat att bostadsrättsföreningar fortsättningsvis ska göra avskrivningar på byggnader enligt en bestämd schablon/procentsats. Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och förändring av likvida medel. De nya avskrivningskostnaderna medför att årets resultat är betydligt sämre och de motsvarar inte föreningens faktiska slitagekostnad (se förklaring nedan). I nedanstående beräkning av resultatet har därför avskrivningskostnader bytts ut mot slitagekostnader. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Driftkostnader - kostnader som kan härröras till föreningens drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader - räntor från föreningens lån och löpande amorteringar. Slitagekostnader - kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. De beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till fond för yttre underhåll. Utfall Intäkter Driftkostnader Kapitalkostnader Slitagekostnader Sidan 8 av 40

9 26% Intäktsfördelning % Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Kapitalintäkter 3 Summa % 61% Övriga intäkter Kapitalintäkter Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 735 Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsavgift 178 Övr.förv/rörelsekostn. 441 Personalkostnader 126 Avskrivning Räntekostnader Summa % 23% 1% 4%2% Kostnadsfördelning % 15% 25% 11% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsavgift Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Räntekostnader Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Terrasser Under december 2014 avslutades ett flerårigt projekt med att reparera alla de 24 takterrasserna och intilliggande balkonger. Härigenom har vi byggt bort risken för att vatten från dessa terrasser ska kunna tränga in i lägenheterna under. Arbetet skedde inledningsvis för att reparera sådana skador men från och med 2013 har vi tillämpat en arbetsmetod som inneburit årsvis planering och samordning av arbetet och därmed nått lägre kostnader för varje terrass. En grannförening använder nu vår arbetsmetod och leverantör för samma slag av reparationer. Målning Under hösten 2014 målades träfasaderna om på sex fastigheter. Till sommaren 2015 kommer alla träfasader på våra 12 fastigheter vara ommålade. Upphandling av nya räntor Föreningen genomförde under våren 2015 en upphandling av räntor för föreningens alla lån. Syftet med upphandlingen var att utnyttja den rådande räntesituationen till förmån för föreningen. Upphandlingen innebar att vi nu har ingått samarbete med SEB. Lånen är nu fördelade på olika bindningstider från 3 månader till 5 år. Genomsnittsräntan är nu endast 0,97 % och den genomsnittliga bindningstiden är 2, 67 år. Effekten för föreningen är en kostnadsreducering på ca 1 mkr per år, varav hälften kan tillgodoräknas under 2015 och hela under Sidan 9 av 40

10 Underhållsplan En plan för långsiktigt underhåll har tagits fram. Syftet med planen är att ge underlag för underhållsåtgärder med uppskattade tider och kostnader för olika delar. Underhållsplanen innehåller uppgifter om de byggnadsdelar som omfattas av föreningens ansvar för underhåll av såväl yttre som inre byggnadsdelar och tekniska installationer. Planen sträcker sig över 20 år med start Medlemsinformation Under året har 4 (f.å 8) bostadsrätter överlåtits. En lokal har byggts om och upplåtits med bostadsrätt. Antal medlemmar per den 31 december 2014 uppgick till 155 (f.å 149). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Flerårsöversikt Nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 75% 76% 77% 77% 77% Kassalikviditet, % 54% 73% 101% 58% 69% Snittränta, % 2,95% 3,13% 3,43% 3,66% 3,56% Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta Värme, kr/kvm El, kr/kvm Vatten, kr/kvm Sidan 10 av 40

11 Resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst årets förlust disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 11 av 40

12 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter mm Rörelsekostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsavgift Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Personalkostnader Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Årets resultat Sidan 12 av 40

13 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner, inventarier och installationer Finansiella anläggningstillgångar Aktier & aktiefonder Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga kortfristiga fordringar Skattefordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 13 av 40

14 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 16 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 14 av 40

15 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Byggnader skrivs av enligt en linjär modell på 249 år. Följande avskrivnings procent tillämpas: Avskrivningar Byggnader 0,39% 0,33% Byggnadsinventarier 10% 10% Inventarier 20% 20% Markanläggningar 20% 20% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. Sidan 15 av 40

16 UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Anställda och Personalkostnader Föreningen har inte haft några anställda och några löner och ersättningar har inte utbetalats. Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter bostäder Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage, p-platser mm Not 2 Övriga rörelseintäkter Fastighetsskatt Vatten El Uppvärmning Sophämtning Tv-avgift Överlåtelse- & pantavgifter Indrivningskostnader Övriga intäkter Årets elintäkter har belastats med en återbetalning av felaktigt debiterad el för perioden oktober 2006 till och med mars 2013 med ca 106 tkr. Not 3 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Städ OVK kostnad Hisservice Markskötsel Förbrukningsmaterial Sidan 16 av 40

17 Not 4 Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation hiss Reparation tvättstuga Reparation installationer Försäkringsskador Not 5 Underhållskostnader Underhåll gemens. utrymme Underhåll huskropp utv Övrigt underhåll Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Not 7 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Självrisk Samfällighetsförening Tv/Bredband Not 8 Fastighetsavgift Fastighetsavgift bostäder Fastighetsskatt lokaler Sidan 17 av 40

18 Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader Förbrukningsinventarier Telekommunikation Indrivningskostnader Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Medlemsavgift organisationer Advokatkostnader Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen KPMG AB Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen Övriga ersättningar Arbetsgivaravgifter Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 Sidan 18 av 40

19 Not 11 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ack. avskrivningar markanläggningar Ingående avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Not 12 Maskiner, inventarier och installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Not 13 Aktier och andelar, Omsättningstillgångar Insats Bostadsrätterna Bostadsrätterna 200 andelar á 25 kr Sidan 19 av 40

20 Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Tv/Bredband Försäkring Förvaltningsarvode Vatten Uppvärmning El Samfällighetsavgift Fastighetsförvaltning Hiss Medlemsavgift SBC Not 15 Likvida medel Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Ny upptagning av lån Insatser Upplåtelseavgifter Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sidan 20 av 40

21 Not 16 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Ianspråktagande enligt stämmobeslut Not 17 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Villkorsändring Swedbank AB 3,02% Swedbank AB 3,02% Swedbank AB 3,02% Swedbank AB 3,02% Swedbank AB 3,64% Swedbank AB 1,90% (tre månaders ränta) Swedbank AB 1,90% (tre månaders ränta) Swedbank AB 1,90% (tre månaders ränta) Swedbank AB 1,90% (tre månaders ränta) Swedbank AB 1,90% (tre månaders ränta) Swedbank AB 1,90% (tre månaders ränta) Under våren 2015 har upphandling av föreningens lån skett vilket genererat att SEB har/tar över föreningens lån. Lånen flyttas till SEB i samband med lånens villkorsändring vilket varierar under våren/sommaren Föreningens genomsnittränta beräknas bli 0,97% med en genomsnittlig bindningstid på 2,67 år. Under året har två lån om vardera tkr respektive tkr tecknats. Under året har ingen amortering skett. Ingen amortering beräknas ske de närmaste 5 åren Sidan 21 av 40

22 Sidan 22 av 40

23 Sidan 23 av 40

24 Årsredovisningen i bilder Soliditet Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40% Eget kapital S:a kapital ,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 75,02% 76,10% Soliditet Kassalikviditet ,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% ,13% 54,03% Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr Kassalikviditet Kommentar God kassalikviditet är > 115%. Sidan 24 av 40

25 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 32% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 68% Belåningsgrad Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet ,00% 40,00% 20,00% 0,00% 35,37% 33,88% Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Låneportfölj < 1 år 100% 1-3 år 0% > 3 år 0% Omsättning av föreningens lån Kommentar Lånens omsättningtid från Sidan 25 av 40

26 Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 4,00% 3,00% 2,00% Ränteutveckling Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. 1,00% 0,00% Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling kr/kvm 300 Räntekostnader Ränta Kommentar kr/kvm Taxebundna kostnader Vatten Värme El Sophämtning Kommentar Kostnader för värme har ökat över åren.kostnaderna för el pekar svagt nedåt. Sidan 26 av 40

27 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp rok rok rok rok rok Summa Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget. Prisutveckling per kvm vid överlåtelse EK. plan kr/kvm Kommentar Ek. plan avser ursprungliga insatser. Sidan 27 av 40

28 Information från styrelsen Föreningsfrågor Styrelsen har haft kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 9 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Extra föreningsstämma har genomförts i syfte att besluta om förändringar av föreningens stadgar. Verksamhetsåret avslutades med en ordinarie föreningsstämma. Information och kommunikation Föreningens öppna hemsida och dess intranät för inloggade medlemmar kan under året sägas ha blivit den mest naturliga kommunikationskanalen inom föreningen. Antal besökare, både på hemsidan och på intranätet, har ökat under året. Intranätet har utvecklats ytterligare och på diskussionsforumet Allmän information och Fråga styrelsen har meningsutbyten förekommit i olika för medlemmarna angelägna frågor. Under fliken Boendeinformation har tillkommit ytterligare praktisk information för såväl nya som gamla medlemmar med checklistor, handhavandeinstruktioner och skötselråd. Länkar har tillkommit till lokala restaurangmenyer, lokala nyheter och företag, turlistor för båt och buss, väderinformation etc. Ett prov med att boka tider i tvättstugan via nätet påbörjades vid slutet av året. Styrelsen har påbörjat omarbetning av föreningsstadgarna så att de både överensstämmer med myndigheternas krav och blir mer logiskt uppställda och lättlästa. Slutligen har ordföranden med sina kvartalsbrev till alla medlemmar kompletterat bilden med ytterligare information och personligt hållna synpunkter på hur föreningen utvecklas. Samfällighetsföreningen GA 1 Gåshaga Hamnpromenad Samfällighetsförening GA 1 är en gemensam organisation för förvaltning av hamnområdet angränsande till bostadsrättsföreningarna Gåshaga Pirar 1,2,3,4 och 5. I styrelsen ingår en medlem som ledamot i styrelsen. I hamnområdet ingår hamnpromenaden, trädäck, pirar och Badholmen. GA 1 har avtal med Lidingö Trädgårdscenter AB för markskötsel, SVEVIA för snöröjning samt Canalt AB för underhåll av trädäck och belysning. Vindsnurror, gåsstaket och hundar har väsentligen hindrat vitkindade gäss att etablera sig på Badholmen sommaren Vattnet vid sandstranden har provtagits för mikrobiologi och bedömts som tjänligt. GA1 har påbörjat arbetet med en underhållsplan för trädäcken. Samfällighetsföreningen Stapelbädden GA 2 Samfällighetsföreningen Stapelbädden GA 2 förvaltar de av bostadsrättsföreningarna 1,2 och 3 gemensamt ägda vägar, garage, parkområden, parkeringsytorna samt vägbelysningen. I styrelsen för GA 2 ingår företrädare för de tre föreningarna. Brf Gåshaga Pirar 1 har här en ägarandel av 47,7% och representeras av två ordinarie ledamöter i styrelsen. De dominerande och mest kostnadskrävande uppgifterna gör GA 2 är under barmarkstiden parkunderhållet och under vintertid snöröjning och sandning av bil- och gångvägar. Arbete har påbörjats med att modernisera gatu-och gångvägsbelysningen med att byta lampor till betydligt mera energisnåla alternativ. Sidan 28 av 40

29 Golvreparationer Reparationer av felaktigt lagda, sviktande och knarrande golv påbörjades Reparationerna avser ibland enstaka rum men ibland hela lägenheter. Golven undersöks före beslut om eventuell åtgärd. Oftast genomförs reparationer i samband med lägenhetsbyten. Under 2014 har två lägenheter reparerats till en kostnad av 171,000 SEK. Husvärdsorganisationen Under året har antalet varit elva vi har saknat två. Husvärdsmöten har genomförts vid fem tillfällen under verksamhetsåret. Husvärdsmöten har karaktären av information och diskussion i olika frågor. Husvärdarnas främsta uppgifter är att fånga upp frågor från medlemmarna och sprida information i trapphuset. Härutöver har husvärdarna rollen att i många frågor vara remissinstans för styrelsens arbete. Husvärdsorganisationen med engagerade och intresserade medlemmar utgör en tillgång för styrelsens arbete. Husvärdar har under året varit; Rolf Melin, K-E Hagström, Bobby Pettersson, Ulf Åkermark, Johan Stensfelt, Peter Mikkov, Helena Ankarcrona, Birgitta Söderström, Jan Krepp, Per Magnusson och Lotta George. Föreningen saknar representanter för Slipvägen 8 och Hamnvägen 4. Underhållsarbeten Under december 2014 avslutades ett flerårigt projekt med att reparera alla de 24 takterrasserna och intilliggande balkonger. Härigenom har vi byggt bort risken för att vatten från dessa terrasser ska kunna tränga in i lägenheterna under. Arbetet skedde inledningsvis för att reparera sådana skador men från och med 2013 har vi tillämpat en arbetsmetod som inneburit årsvis planering och samordning av arbetet och därmed nått lägre kostnader för varje terrass. En grannförening använder nu vår arbetsmetod och leverantör för samma slag av reparationer. Härutöver har fasadmålning genomförts på ett stort antal hus. Under 2015 planeras bl.a. fortsatt målning av fasader, rengöring av balkongglas och fasader samt underhåll av hissar. Underhållsplan En plan för långsiktigt underhåll har tagits fram. Syftet med planen är att ge underlag för underhållsåtgärder med uppskattade tider och kostnader för olika delar. Underhållsplanen innehåller uppgifter om de byggnadsdelar som omfattas av föreningens ansvar för underhåll av såväl yttre som inre byggnadsdelar och tekniska installationer. Planen sträcker sig över 20 år med start Upphandling av nya räntor Föreningen genomförde en upphandling av räntor för föreningens alla lån. Syftet med upphandlingen var att utnyttja den rådande räntesituationen till förmån för föreningen. Upphandlingen innebar att vi nu har ingått samarbete med SEB. Lånen är nu fördelade på olika bindningstider från 3 månader till 5 år. Genomsnittsräntan är nu endast 0,97 % och den genomsnittliga bindningstiden är 2,67 år. Effekten för föreningen är en kostnadsreducering på ca 1 mkr per år, varav hälften kan tillgodoräknas under 2015 och hela under Sidan 29 av 40