ÅRSREDOVISNING ÅR 2012 BRF EXEMPEL

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING ÅR 2012 BRF EXEMPEL 1 Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av T & T Förvaltnings AB

2 Tid: Måndagen den 6 maj 2013 kl. 19:00 Plats: Föreningslokalen Styrelsen för Brf Exempel 1 kallar härmed till ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Förslag till dagordning 1 Stämmans öppnande 2 Val av stämmoordförande 3 Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 4 Godkännande av dagordningen 5 Fastställande av röstlängd 6 Val av en person som har att jämte ordförandenjustera protokollet 7 Val av rösträknare 8 Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst 9 Fastställande av styrelsens årsredovisning 10 Fastställande av revisorernas berättelse 11 Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 12 Beslut om resultatdisposition 13 Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 14 Fråga om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer 15 Val av styrelseledamöter och suppleanter 16 Val av revisorer och revisorssuppleanter 17 Val av valberedning 18 Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem till föreningsstämman i stadgeenlig ordning inkomna ärenden 19 Stämmans avslutande Vid stämman serveras kaffe och smörgås Efter stämmans avslutande ges möjlighet till frågor och diskussioner Styrelsen hälsar alla medlemmar välkomna till stämman! Sidan 2 av 28

3 Innehållsförteckning Sida Kallelse med förslag till dagordning 2 Innehållsförteckning 3 Förvaltningsberättelse 4-9 Resultaträkning 10 Balansräkning Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 12 Kassaflödesanalys 13 Tilläggsupplysningar 14 Upplysningar enskilda poster (noter) Underskrifter 19 Revisionsberättelse Årsredovisningen i bilder Ordlista 26 Egna anteckningar 27 Fullmakt för ombud 28 Sidan 3 av 28

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningsinformation Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Exempel 1:126, Stockholms kommun. Föreningen är medlem i Samfälligheten Exempel GA:1 (vilken förvaltar vägar och grönytor). Sammansättning av styrelsen mm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 27 april 2012 Ordinarie: Suppleanter: Ann-Christin Karlsson Ordförande Annie Dahlberg Göran Pettersson Vice ordförande Gabriel Fredriksson Jenny Olsson Ledamot Åke Berggren Per Göransson Ledamot Östen Svensson Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 27 april 2012 Ordinarie: Suppleanter: Göran Pettersson Ordförande Annie Dahlberg Jenny Olsson Vice ordförande Maria Andersson Marie Andersson Ledamot Åke Berggren Per Göransson Ledamot Östen Svensson Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Suppleant: Mats Gustafsson Auktoriserad revisor Claudia Fjäder Auktoriserad revisor Valberedning Gun Hallman Christer Jansson Sammankallande Sidan 4 av 28

5 Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämman hölls den 27 april 2012 på Restaurang Tornet där 45 personer var närvarande. Efter stämman bjöd föreningen på subventionerad middag. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 11 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Under året har 4 (f.å 3) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2012 var 65 (f.å 64). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Exempel 1:126, Stockholms kommun. Nybyggnadsår och värdeår är Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa. På fastigheten finns fem stycken bostadshus innehållande 45 lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt, dessutom finns en lokal. Den totala boytan är kvm och lokalytan är 70 kvm. Sidan 5 av 28

6 Lägenhetsfördelning rok 4 st 3 rok 25 st 4 rok 3 st 5 rok 11 st 6 rok 3 st Föreningen disponerar 38 garageplatser. Merparten har vait uthyrda under året. Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Den tekniska förvaltningen har administrerats av T&T Förvaltnings AB. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna. Föreningen har sedan 1 september 2009 ett avtal med ComHem AB, som innehåller analog Tv + digital Tv + bredband 10 MB + grundkostnad IP-telefon. Kostnaden för detta ingår i nuvarande månadsavgift. Sidan 6 av 28

7 Avtal med leverantörer Fastighetsskötsel Städning Hissavtal Skadedjursbekämpning Kabel-TV Bredband El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB Schindler Hiss AB Anticimex AB ComHem AB ComHem AB Fortum Markets AB Vattenfall AB Stockholm Vatten AB Ragn-Sells AB, Sita Sverige AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB Verksamheten Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten Under året har inga mer omfattande underhållsåtgärder genomförts. Anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Ekonomi Årsavgiften höjdes med 6% per den 1 januari Årets resultat är i nivå med budgeterat resultat. Sidan 7 av 28

8 Fördelning intäkter och kostnader Intäktsfördelning % 1% 1% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter Tkr Årsavgifter Hyresintäkter 413 Övriga intäkter 41 Kapitalintäkter 30 Summa Kapitalintäkter 89% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 248 Reparation/underhåll 123 Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader 503 Fastighetsskatt 57 Övr.förv/rörelsekostn. 163 Personalkostnader 176 Avskrivning 584 Kapitalkostnader Summa % 13% Kostnadsfördelning % 3% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll 24% Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övr.förv/rörelsekostn. 11% Personalkostnader 4% 1% 4% Avskrivning Kapitalkostnader Flerårsjämförelse/nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 79% 79% 79% 79% 79% Kassalikviditet, % 106% 205% 167% 100% 39% Snittränta, % 3,59% 3,51% 1,85% 2,77% 4,12% Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta Värme, kr/kvm El, kr/kvm Vatten, kr/kvm Sidan 8 av 28

9 Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst årets förlust disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 9 av 28

10 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Personalkostnader Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter Räntekostnader Räntesubventioner Resultat efter finansiella poster Skatter Årets resultat Sidan 10 av 28

11 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner, inventarier och installationer Övriga långfristiga fordringar Insats Bostadsrätterna Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 11 av 28

12 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Reserv framtida fastighetsunderhåll Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda årsavgifter och hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 12 av 28

13 K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sidan 13 av 28

14 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Byggnader skrivs av enligt en progressiv plan över den förväntade nyttjandeperioden på 86 år. Övriga anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Inventarier 20% (20%) Siffror inom parentes gäller föregående år. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror Årsavgifter bostäder Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage, p-platser mm Sidan 14 av 28

15 Not 2 Övriga rörelseintäkter Fastighetsskatt El Gemensamhetslokal Överlåtelse- & pantavgifter Försäkringsersättning Övriga intäkter Not 3 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Städ Hisservice Förbrukningsmaterial Not 4 Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation hiss Reparation tvättstuga Reparation installationer Försäkringsskador Not 5 Underhållskostnader Underhåll installationer Underhåll huskropp utv Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Not 7 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Samfällighetsförening Tv/Bredband Sidan 15 av 28

16 Not 8 Fastighetsskatt Fastighetsskatt bostäder Fastighetsskatt lokaler Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader Förbrukningsinventarier Telekommunikation Indrivningskostnader Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Medlemsavgift organisationer Advokatkostnader Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen Revisionsbolget Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen Arbetsgivaravgifter Övriga personalkostnader Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 Sidan 16 av 28

17 Not 11 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Not 12 Maskiner, inventarier och installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Tv/Bredband Försäkring Förvaltningsarvode Samfällighetsavgift Upplupet räntebidrag Upplupen intäkt Sidan 17 av 28

18 Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser Reserv framtida fastigh.underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Ianspråktagande enligt stämmobeslut Not 15 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Omsättning Swedbank AB 3,42% SEB 3,15% Nordea AB 3,33% Nästa års amortering I samband med omsättning i februari 2013 amorterades ca tkr på föreningens lån. Under året har ingen amortering skett. Under de närmaste 5 åren beräknas amortering ske med ca tkr. Om 5 år beräknas skulden till långivarna uppgå till ca tkr. Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnader Styrelsearvode Arbetsgivaravgifter/löneskatt Revisionsarvode Fjärrvärme El Vatten Sophämtning Fastighetsskötsel Sidan 18 av 28

19 Sidan 19 av 28

20 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i Brf Exempel 1, org.nr Rapport om årsredovisningen Jag har reviderat årsredovisningen för Brf Exempel 1 för år Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Sidan 20 av 28

21 Sidan 21 av 28

22 Årsredovisningen i bilder Soliditet Eget kapital S:a kapital Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40%. 85,00% 80,00% 75,00% 79,45% 79,48% Soliditet 70,00% Kassalikviditet ,00% Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr Kommentar God kassalikviditet är > 115%. 200,00% 150,00% 100,00% 50,00% 105,98% 204,76% Kassalikviditet 0,00% Sidan 22 av 28

23 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 25% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 75% Belåningsgrad Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr ,00% 45,00% 40,00% 35,00% 43,00% 44,44% Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) 30,00% Låneportfölj > 3 år 31% Omsättning av föreningens lån < 1 år 37% Kommentar Lånens omsättningtid från år 32% Sidan 23 av 28

24 Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Ränteutveckling Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling kr/kvm Räntekostnader Ränta Kommentar Under 2008 gjordes en extra amortering på tkr Vatten Värme El Sophämtning kr/kvm Taxebundna kostnader Kommentar Sidan 24 av 28

25 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp Kommentar rok rok rok rok rok Summa Prisutveckling per kvm vid överlåtelse Ek. Plan kr/kvm Kommentar Ek.plan avser ursprungliga insatser. Sidan 25 av 28

26 Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 26 av 28

27 Egna anteckningar: Sidan 27 av 28

28 Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo, annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF EXEMPEL 1 Org. nr. Sidan 28 av 28