ÅRSREDOVISNING ÅR 2014 BRF SVEA ARTILLERI

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING ÅR 2014 BRF SVEA ARTILLERI 4 Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av T & T Förvaltnings AB

2 Styrelsen för Brf Svea Artilleri 4 kallar härmed medlemmarna till ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Tid: Tisdagen den 9 juni 2015 kl. 19:00 Plats: Seniorträffen, Bo Bergmans Gata 4 Förslag till dagordning 1 Stämmans öppnande 2 Godkännande av dagordning 3 Val av stämordförande 4 Anmälan av stämordförandens val av protokollförare 5 Val av två justeringsmän tillika rösträknare 6 Fråga om kallelse behörigen skett 7 Fastställande av röstlängd 8 Föredragning av styrelsens årsredovisning 9 Föredragning av revisorns berättelse 10 Beslut om fastställande av resultat- samt balansräkning 11 Beslut om resultatdisposition 12 Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 13 Fråga om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer för nästkommande verksamhetsår 14 Val av styrelseledamöter och suppleanter (se bifogat förslag 15 Val av revisorer och revisorssuppleant 16 Val av valberedning 17 Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem anmält ärende enligt 33 Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor Inga hänskjutna frågor har anmälts Av föreningsmedlem anmält ärende (bifogas) 1 st. anmält ärende (motion) har inkommit 18 Stämmans avslutande Efter stämman lämnar styrelsen sedvanlig allmän information samt svarar på frågor rörande föreningens verksamhet. Enligt sedvanlig tradition serveras förfriskning med tilltugg efter stämmans avslutande. Styrelsen hälsar alla medlemmar välkomna till stämman! Sidan 2 av 28

3 Innehållsförteckning Sida Kallelse med förslag till dagordning 2 Innehållsförteckning 3 Förvaltningsberättelse 4-8 Resultaträkning 9 Balansräkning Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 11 Tilläggsupplysningar 12 Upplysningar enskilda poster (noter) Underskrifter 18 Revisionsberättelse 19 Årsredovisningen i bilder Ordlista 24 Egna anteckningar Fullmakt för ombud 28 Sidan 3 av 28

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Adress: Svea Artilleri 4 i Stockholm Bo Bergmans Gata 3-11 samt i Stockholm Jungfrugatan 70 och Starrängsringen 1-17 i Stockholm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 10 juni 2014 Ordinarie: Suppleanter: Gillis Jacobsson Ordförande Lennart Molander Sören Fredriksson Vice ordförande Carin Lindstedt Ros Marie Haglund Ledamot Anne Blomqvist Ledamot Rasmus Lindstedt Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 10 juni 2014 Ordinarie: Suppleanter: Gillis Jacobsson Ordförande Lennart Molander Sören Fredriksson Vice ordförande Carin Lindstedt Ros Marie Haglund Sekreterare Love Almquist Kassör Anne Blomqvist Ledamot Rasmus Lindstedt Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: KPMG Magnus Edqvist Valberedning Mats Nyman Rolf Strand Laila Juhlin Auktoriserad revisor Sammankallande Sidan 4 av 28

5 Ordinarie föreningsstämman hölls den 10 juni Extra föreningsstämman hölls den 9 december Vid stämman beslutades om nya stagdgar. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 12 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Svea Artilleri 4 i Stockholm Nybyggnadsår är 1991 och värdeår är Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Trygg Hansa, i vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. Föreningens fastighet har 106 stycken lägenheter varav 88 stycken är upplåtna med bostadsrätt och 18 stycken är upplåtna med hyresrätt. Föreningen har också åtta lokaler. Lägenhetsfördelning st 2 rok 49 st 3 rok 18 st 4 rok 4 st 6 rok Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB,som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Föreningen är medlem i Fastighetsägarna Stockholm. Sidan 5 av 28

6 Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Kabel-TV/Bredband El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB/ Maries Puts&Städ Com Hem AB/ Ownit Bredband AB Fortum Markets AB Fortum Värme AB Stockholm Vatten AB Liselotte Lööf AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB Föreningens ekonomi Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och hur de likvida medlen har förändrats. Med de nya reglerna enligt K2 har detta blivit svårare för föreningens intressenter (eftersom avskrivningskostnaderna har ökat markant). Nedan försöker vi att förklara detta på ett mer lättförståeligt sätt. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Driftkostnader är kostnader som kan härröras till förenings drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader består dels av räntor från föreningens lån, dels av löpande amorteringar. Slitagekostnader är den del av kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. Dessa beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll. I denna beräkning ingår inte avskrivningskostnader då det slitage avskrivningarna ska motsvara redan tas hänsyn till genom slitagekostnader. Utfall, tkr Intäkter Driftkostnader Kapitalkostnader Slitagekostnader Föreningens ekonomi är oförändrat god. Årsavgiften har varit oförändrad under året och ingen höjning är planerad. Under hösten amorterade föreningen kr på ett av sina lån hos SEB. Sidan 6 av 28

7 Intäktsfördelning % 1% 43% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter 158 Kapitalintäkter 48 Summa % Övriga intäkter Kapitalintäkter Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 742 Reparation/underhåll 714 Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsskatt 385 Övr.förv/rörelsekostn. 601 Personalkostnader 213 Avskrivning 948 Kapitalkostnader 671 Summa % 3% 9% 5% 10% 10% 10% 17% Kostnadsfördelning % Fastighetsskötsel Taxebundna kostnader Fastighetsskatt Personalkostnader Kapitalkostnader Reparation/underhåll Övriga driftkostnader Övr.förv/rörelsekostn. Avskrivning Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Under året har en omfattande renovering av föreningens elva hissar utförts. Arbetet har omfattat både det maskinella, tekniska och utseendemässiga. Allt genomfördes problemfritt. Avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll ska enligt stadgar ske med lägst 0,3 % av taxeringsvärde. Årets förslag till avsättning finns under resultatdisposition. Medlemsinformation Under året har 8 (f.å 4) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2014 var 135 (f.å 136). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Sidan 7 av 28

8 Flerårsöversikt Nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 87% 86% 86% 84% 85% Kassalikviditet, % 231% 365% 277% 382% 384% Snittränta, % 2,68% 2,85% 2,48% 3,54% 1,62% Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta Värme, kr/kvm El, kr/kvm Vatten, kr/kvm Resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust årets vinst disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar från fond för yttre underhåll ianspråktages i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 8 av 28

9 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter mm Rörelsekostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Personalkostnader Avskrivning av materiella anläggningstillgångar 11, Summa rörelsekostnader Finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Årets resultat Sidan 9 av 28

10 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner, inventarier och installationer Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 10 av 28

11 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 15 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 11 av 28

12 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar Byggnader 0,65% 0,50% Inventarier 10-20% 10-20% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av reserv för framtida fastighetsunderhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror Årsavgifter bostäder Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Övriga hyresintäkter Hyresintäkter garage, p-platser mm Sidan 12 av 28

13 Not 2 Övriga rörelseintäkter Sophämtning Överlåtelse- & pantavgifter Fakturerade kostnader Försäkringsersättning Övriga intäkter Not 3 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Städ Städ,extra Besiktningskostnader Bevakningskostnader Markskötsel Snöröjning/Halkbekämpning Förbrukningsmaterial Not 4 Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation hiss Reparation tvättstuga Reparation lokaler Reparation installationer Reparation värmeinstallationer Reparation VA/Sanitet Reparation markanläggningar Övriga reparationer Not 5 Underhållskostnader Underhåll av lokaler Underhåll gemens. utrymme Underhåll installationer Underhåll ventilation,ins Underhåll av markytor Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Sidan 13 av 28

14 Not 7 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Självrisk/Skador Samfällighetsförening Förvaltningsarvode, tekniskt grundavtal Förvaltningsarvode, tekniskt extra Tv/Bredband Not 8 Fastighetsskatt Fastighetsskatt bostäder Fastighetsskatt lokaler Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader Lokalhyra Förbrukningsinventarier Telekommunikation Datakommunikation Indrivningskostnader Förlust hyres- & avgiftsfordringar Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Konsultarvoden Medlemsavgift organisationer Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen Ernst & Young AB Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Sidan 14 av 28

15 Not 10 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen Arbetsgivaravgifter Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 Not 11 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningsvärde/hissar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Pågåendearbeten Ingående anskaffningsvärde Pågående ombyggnad Omföring till förbättring av byggnader 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Sidan 15 av 28

16 Not 12 Maskiner, inventarier och installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Tv/Bredband Försäkring Förvaltningsarvode Städning Vatten Bredband Not 14 Likvida medel Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amorteringar Insatser och upplåtelse Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sidan 16 av 28

17 Not 15 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Melemsinsatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Ianspråktagande enligt stämmobeslut Not 16 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Villkorsändring SEB 2,75% 90 dagars löptid SEB 1,85% 90 dagars löptid Sidan 17 av 28

18 Sidan 18 av 28

19 Sidan 19 av 28

20 Årsredovisningen i bilder Soliditet Eget kapital S:a kapital Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40% ,00% 80,00% 60,00% 87,35% 85,77% 40,00% Soliditet 20,00% 0,00% Kassalikviditet Kommentar God kassalikviditet är > 115% Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr ,00% 300,00% 364,53% 200,00% 100,00% 230,50% Kassalikviditet 0,00% Sidan 20 av 28

21 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Mark 52% Byggnader 48% Belåningsgrad ,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% ,32% 10,94% Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet. Låneportfölj < 1 år 100% 1-3 år 0% > 3 år 0% Omsättning av föreningens lån Kommentar Lånens omsättningtid från Sidan 21 av 28

22 Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Ränteutveckling Reporäntan Föreningens snittränta Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Kostnadsutveckling kr/kvm Räntekostnader Ränta Kommentar Under 2010 amorterades 5 mkr. kr/kvm Taxebundna kostnader Vatten Värme El Sophämtning Kommentar Under 2012 investerades i värmepumpar. Sidan 22 av 28

23 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget rok rok rok rok Prisutveckling per kvm vid överlåtelse Ek. plan kr/kvm Kommentar Ek.plan avser ursprungliga insatser. Sidan 23 av 28

24 Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 24 av 28

25 Egna anteckningar: Sidan 25 av 28

26 Egna anteckningar: Sidan 26 av 28

27 Egna anteckningar: Sidan 27 av 28

28 Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF SVEA ARTILLERI 4 Org. nr. Sidan 28 av 28