ÅRSREDOVISNING ÅR BRF SOLHEM 1 Org. nr (Foto: Svandammen i Spånga)

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING ÅR 2014 BRF SOLHEM 1 Org. nr. (Foto: Svandammen i Spånga) Årsredovisningen är framställd och tryckt av T & T Förvaltnings AB

2 Styrelsen för Brf Solhem 1 kallar härmed till ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Tid: Onsdagen den 27 maj 2015 kl. 18:00 Plats: Kunskapsskolan (Salagatan 42) Förslag till dagordning 1 Stämmans öppnande 2 Godkännande av dagordning 3 Val av ordförande vid stämman 4 Anmälan av ordförandens val av protokollförare 5 Val av två personer att jämte ordföranden justera protokollet, tillika rösträknare 6 Fastställande av röstlängd 7 Fråga om stämman blivit i behörig ordning utlyst 8 Föredragning av styrelsens årsredovisning 9 Föredragning av revisionsberättelsen 10 Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 11 Beslut om resultatdisposition 12 Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen 13 Fråga om arvoden åt styrelsen och revisorer 14 Val av styrelseledamöter och suppleanter 15 Val av revisorer och revisorsuppleanter 16 Val av valberedning 17 Övriga ärenden, vilka angivits i kallelsen 18 Stämmans avslutande Efter stämmans avslutande ges möjlighet till frågor och diskussioner. Styrelsen hälsar alla medlemmar välkomna till stämman! Sidan 2 av 28

3 Innehåll Sida Kallelse med förslag till dagordning 2 Innehållsförteckning 3 Förvaltningsberättelse 4-9 Resultaträkning 10 Balansräkning Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 12 Tilläggsupplysningar 13 Upplysningar enskilda poster (noter) Underskrifter 19 Revisionsberättelse 20 Årsredovisningen i bilder Ordlista 25 Egna anteckningar Fullmakt för ombud 28 Sidan 3 av 28

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen, som en medlem har på grund av upplåtelsen. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Finnbo 2 och 3 i Spånga Föreningens fastighet Finnbo 2 är belägen med adresserna Avestagatan 14-16, Salagatan Fastigheten Finnbo 3 är belägen med adresserna Avestagatan 8-12, Salagatan Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 22 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: Sture Hallberg Ordförande Barbro Dannefalk Rolf Åström Ledamot David Eliasson Evamaria Quitzau Ledamot Annika Jonsson Sekreterare Ibrahim Aljic Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 22 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: Sture Hallberg Ordförande Barbro Dannefalk Rolf Åström Ledamot Lena Lindmark Annika Jonsson Sekreterare Evamaria Quitzau Ledamot Ibrahim Aljic Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: PWC Hans Norman Valberedning Joachim Quitzau Agneta Bengtsson Auktoriserad revisor Sammankallande Ordinarie föreningsstämman hölls den 22 maj Sidan 4 av 28

5 Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 9 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Finnbo 2 och 3 i Spånga Nybyggnadsår och värdeår är Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Föreningens fastighet har 102 bostadsrätter, varav en gruppbostad innehållande 5 lägenheter och 2 gemensamma utrymmen. Föreningen har 89 stycken parkeringsplatser och den totala bostadsytan är cirka kvm. Lägenhetsfördelning st 1 rokv 2 st 2 rok 28 st 3 rok 29 st 4 rok 2 st 5 rok Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Den tekniska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen sköts av T&T Förvaltnings AB. Sidan 5 av 28

6 Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Markskötsel Snöröjning Kabel-TV/Bredband El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB Expres Städ T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB Com Hem AB/Ownit AB Elkraft Sverige AB Fortum Värme AB Stockholm Vatten Trafikkontoret/Sita Sverige AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB Föreningens ekonomi Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och hur de likvida medlen har förändrats. Med de nya reglerna enligt K2 har detta blivit svårare för föreningens intressenter (eftersom avskrivningskostnaderna har ökat markant). Nedan försöker vi att förklara detta på ett mer lättförståeligt sätt. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Driftkostnader är kostnader som kan härröras till förenings drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader består dels av räntor från föreningens lån, dels av löpande amorteringar. Slitagekostnader är den del av kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. Dessa beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll. I denna beräkning ingår inte avskrivningskostnader då det slitage avskrivningarna ska motsvara redan tas hänsyn till genom slitagekostnader. Utfall, tkr Intäkter Driftkostnader Kapitalkostnader Slitagekostnader Sidan 6 av 28

7 Intäktsfördelning % 1% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter Hyresintäkter 254 Övriga intäkter 41 Kapitalintäkter 2 Summa Övriga intäkter Kapitalintäkter 95% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 567 Reparation/underhåll 480 Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader 403 Fastighetsskatt 124 Övr.förv/rörelsekostn. 366 Personalkostnader 236 Avskrivning Kapitalkostnader Summa % 18% 2% 3% Kostnadsfördelning % 5% 13% 1% 4% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Övriga externa kostnader Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Styrelsen har tillsammans med T&T gjort sin årliga besiktning av fastigheternas underhållsbehov och beslutat om vad som behöver åtgärdas. Detta sker kontinuerligt. Två "fixardagar" har ordnats under året - vår och höst- för såväl arbete som social samvaro. Luciadagen firades som vanligt med besök av tomten. Föregående år så nämnde vi att vi hade för avsikt att säkerhetssystemet skulle kompletteras så att alla cylindrar i portar och förrådsdörrar skulle tas bort med följd att lägenhetsnycklarna inte längre kunde användas på dessa ställen. Det blev inte genomfört under 2014 utan kommer istället att genomföras under Med anledning av mer eller mindre svår lukt från avluftningsrör kommer Lybecks Högtryckstjänst att byta ut samtliga avluftningsrör under Föreningen kommer även i fortsättningen att ha portombud och trädgårdsmästare vilka uppskattas av både medlemmar och styrelse. Portombudets uppgift är att ha ett "extra öga" på våra fastigheter och gård/mark. Sidan 7 av 28

8 Medlemsinformation Under året har 9 (f.å 13) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2014 var 133 (f.å 131). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Servitut finns för fjärrvärme och 10 parkeringsplatser. Flerårsöversikt Nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 65% 65% 65% 65% 65% Kassalikviditet, % 116% 245% 100% 191% 201% Snittränta, % 4,06% 4,51% 4,18% 4,70% 2,55% Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta Värme, kr/kvm El, kr/kvm Vatten, kr/kvm Sidan 8 av 28

9 Resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust årets förlust disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar till fond för yttre underhåll avsätts utöver stadgar från fond för yttre underhåll ianspråktages i ny räkning överföres Avsättning för yttre underhåll utöver stadgar föreslås ske enligt aktuell underhållsplan. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 9 av 28

10 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter mm Rörelsekostnader Driftskostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Årets resultat Sidan 10 av 28

11 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner, inventarier och installationer Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 25 0 Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 11 av 28

12 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 12 av 28

13 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar Byggnader 1,0% 0,2% Markanläggningar 6% - 20% 6% - 20% Installationer 5% 5% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av reserv för framtida fastighetsunderhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror Årsavgifter bostäder Hyresintäkter garage, p-platser mm Sidan 13 av 28

14 Not 2 Övriga rörelseintäkter Överlåtelse- & pantavgifter Övernattningslägenhet Fakturerade kostnader Övriga intäkter Not 3 Driftkostnader Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Städ Besiktningskostnader Snöröjning/Halkbekämpning Förbrukningsmaterial Reparation byggnader Reparation hiss Reparation tvättstuga Reparation installationer Reparation värmeinstallationer Reparation markanläggning Underhåll gemens. utrymme Underhåll installationer Underhåll markytor El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkringar Självrisk/skador TV/Bredband Bredband Sidan 14 av 28

15 Not 4 Övriga externa kostnader Fastighetsskatt bostäder Lokalhyra Förbrukningsinventarier Telekommunikation Indrivningskostnader Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Konsultarvode Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Not 5 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen Arbetsgivaravgifter Medeltal anställda Män 1 1 Kvinnor 0 0 Sidan 15 av 28

16 Not 6 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Not 7 Maskiner, inventarier och installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Sidan 16 av 28

17 Not 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Tv/Bredband Försäkring Ekonomisk förvaltning Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel El Trädgård Snöröjning/Halkbekämpning Städning Vatten Underhåll hiss Övrigt Not 9 Likvida medel Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amorteringar Ny upptagning av lån Insatser & upplåtelser Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sidan 17 av 28

18 Not 10 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Ianspråktagande enligt stämmobeslut Not 11 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Villkorsändring Handelsbanken 3,02% Swedbank 4,66% Handelsbanken 4,70% Handelsbanken 1,82% Handelsbanken Avslutat Nästa års amortering Årets amortering uppgår till tkr. Sidan 18 av 28

19 Sidan 19 av 28

20 Sidan 20 av 28

21 Årsredovisningen i bilder Soliditet Eget kapital S:a kapital Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40%. 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 64,76% 64,53% Soliditet Kassalikviditet Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr Kommentar God kassalikviditet är > 115% ,00% 250,00% 200,00% 150,00% 100,00% 50,00% 0,00% ,80% 116,16% Kassalikviditet Sidan 21 av 28

22 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 28% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 72% Belåningsgrad ,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% ,06% 62,79% Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet. Låneportfölj 1-3 år 98% Omsättning av föreningens lån > 3 år 0% Kommentar Lånens omsättningtid från < 1 år 2% Sidan 22 av 28

23 Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Ränteutveckling Reporäntan Föreningens snittränta Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Kostnadsutveckling Räntekostnader Kommentar kr/kvm Ränta kr/kvm Taxebundna kostnader Vatten Värme El Kommentar Sidan 23 av 28

24 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp Kommentar rok rok rok rok rok Prisutveckling per kvm vid överlåtelse Ek. plan kr/kvm Kommentar Ek.plan avser urssprungliga insatser och upplåtelseavgift. Sidan 24 av 28

25 Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 25 av 28

26 Egna anteckningar: Sidan 26 av 28

27 Egna anteckningar: Sidan 27 av 28

28 Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF SOLHEM 1 Org. nr. Sidan 28 av 28