ÅRSREDOVISNING ÅR 2014 BRF

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING ÅR 2014 BRF Gautiod Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB

2

3 Innehåll Sida - förvaltningsberättelse resultaträkningar 9 - balansräkningar ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 11 - tilläggsupplysningar 12 - upplysningar enskilda poster (noter) underskrifter 18 - revisionsberättelse årsredovisningen i bilder ordlista 25 - egna anteckningar fullmakt 28

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheterna: Adress: Gautiod 27, Danderyds kommun Gautiodsvägen 6, Djursholm Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 8 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: Åke Högberg Ordförande Andreas Richt Johan Puuri Vice ordförande Jane Zetterberg Sekreterare Elisabeth Oscarius Kassör Alexander Båmstedt Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 8 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: Åke Högberg Ordförande Ingeman Bjurel Johan Puuri Vice ordförande Jane Zetterberg Sekreterare Elisabeth Oscarius Kassör Alexander Båmstedt Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Eva Stein Auktoriserad revisor Alligretto Revisionsbyrå Valberedning Karin Sharma Håkan Helgöstam Jan Attemark Sammankallande Sidan 4 av 28

5 Ordinarie föreningsstämman hölls den 8 maj Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 10 stycken protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Gautiod 27, Danderyds kommun Nybyggnadsår och värdeår är Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa. Antal lägenheter är 29. Samtliga upplåtna med bostadsrätt. Den totala lägenhetsytan är kvm. Lägenhetsfördelning rok m kokvrå, 1 st 2 rok, 21 st 3 rok, 7 st Sidan 5 av 28

6 Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Avtal om teknisk förvaltning har förelegat med Roslagens Fastighetsservice (ROFAS), och jouravtal med Securitas. Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Markskötsel Snöröjning Kabel-TV El Vatten Sophämtning Entrémattor Bevakning/Jour Tidningsåtervinning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Roslagens Fastighetsservice (ROFAS) Roslagens Fastighetsservice (ROFAS) Roslagens Fastighetsservice (ROFAS) Nice Garden Nice Garden Transit E-on Roslagsvatten Sita Berendsen Textil AB Securitas IL Recycling Service AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Föreningens ekonomi Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och hur de likvida medlen har förändrats. Med de nya reglerna enligt K2 har detta blivit svårare för föreningens intressenter (eftersom avskrivningskostnaderna har ökat markant). Nedan försöker vi att förklara detta på ett mer lättförståeligt sätt. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Driftkostnader är kostnader som kan härröras till förenings drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader består dels av räntor från föreningens lån, dels av löpande amorteringar. Slitagekostnader är den del av kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. Dessa beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll. I denna beräkning ingår inte avskrivningskostnader då det slitage avskrivningarna ska motsvara redan tas hänsyn till genom slitagekostnader. Utfall, tkr Intäkter Driftkostnader Kapitalkostnader Slitagekostnader Sidan 6 av 28

7 Intäktsfördelning %1% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Kapitalintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter Hyresintäkter 4 Övriga intäkter 13 Kapitalintäkter 6 Summa % Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 192 Reparation/underhåll 57 Taxebundna kostnader 262 Övriga driftkostnader 77 Fastighetsskatt 35 Övr. förv/rörelsekostn. 86 Personalkostnader 30 Avskrivning 195 Kapitalkostnader 394 Summa % 15% 2% Kostnadsfördelning % 14% 4% 6% 3% 20% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övr. förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Kontinuerligt underhållsarbete har utförts. Uppfräschning av buskar med klippning och nyplantering vid Gautiodsvägen 6. Föreningens leverantörsavtal har setts över och nya avtal har slutits gällande markskötsel och städning. Underhållsplanen har reviderats. Ett prov av fasadtvätt ska utföras och därefter utvärderas. Beroende av resultat kommer eventuellt alla fasader, staket och utvändig målning att tvättas. Under våren 2015 kommer besiktning av balkonger att ske. Årsavgiften har inte ändrats under år För 2015 finns ingen inplanerad ändring av avgiften. 2 lån hos SBAB ska läggas om under år Sidan 7 av 28

8 Medlemsinformation Under året har 4 (f.å 2) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2014 var 35 (f.å 34) st. Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Flerårsöversikt Nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 19% 17% 15% 16% 15% Kassalikviditet, % 181% 143% 324% 404% 343% Snittränta, % 3,59% 4,32% 4,49% 4,46% 4,46% Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta El, kr/kvm boyta Vatten, kr/kvm boyta Resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst årets vinst disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts enligt stadgar till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts utöver stadgar från reserv för framtida fastighetsunderhåll ianspråktages i ny räkning överföres Avsättning för framtida fastighetsunderhåll utöver stadgar har skett enligt aktuell underhållsplan. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 8 av 28

9 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Personalkostnader Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Årets resultat Sidan 9 av 28

10 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 10 av 28

11 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Fond för framtida fastighetsunderhåll Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda årsavgifter och hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Varav i eget förvar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 11 av 28

12 Tilläggsupplysningar ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar Byggnader 1% 1% Bergvärmeanläggning 4% 4% Inventarier 20% 20% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Avsättning till och ianspråktagande av reserv för framtida fastighetsunderhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning Årsavgifter och hyror Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. Sidan 12 av 28

13 UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror Årsavgifter bostäder Hyresintäkter förråd Not 2 Övriga rörelseintäkter Tvättstugeavgifter Överlåtelse- & pantavgifter Övriga intäkter Not 3 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Städ OVK kostnad Markskötsel Snöröjning/Halkbekämpning Förbrukningsmaterial Not 4 Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation installationer Not 5 Underhållskostnader Underhåll installationer Underhåll huskropp utv Underhåll av markytor Sidan 13 av 28

14 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning El Vatten Sophämtning Not 7 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Självrisk Kabel-TV/Datakommunikation Not 8 Fastighetsskatt Fastighetsskatt bostäder Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader Förbrukningsinventarier Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Not 10 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen Övriga ersättningar Arbetsgivaravgifter Sidan 14 av 28

15 Not 11 Byggnader och mark Byggnader Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ack. avskrivningar byggnader Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ombyggnad fastighet Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ack. avskrivningar ombyggnad fastighet Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Sidan 15 av 28

16 Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kabel-Tv Försäkring Förvaltningsarvode Ränteintäkter Not 13 Likvida medel Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Finansieringsverksamheten Amorteringar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sidan 16 av 28

17 Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets Belopp vid årets ingång förändringar årets utgång Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Reserv för framtida * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Ianspråktagande enligt stämmobeslut Not 15 Upplåtelseavgifter Upplåtelseavgift lgh Minskat med anskaffningsvärde för bostadsrätten Upplåtelseavgift för ny lägenhet Not 16 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Omsättning SBAB 3,55% SBAB 3,55% Swedbank A 3,53% Nästa års amortering Årets amortering uppgår till ca 203 tkr. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är ca 225 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till långivarna uppgå till tkr. Sidan 17 av 28

18 Sidan 18 av 28

19

20

21 Årsredovisningen i bilder Soliditet Eget kapital S:a kapital Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40% ,00% 30,00% 20,00% 10,00% 18,89% 17,36% Soliditet 0,00% Kassalikviditet Kommentar God kassalikviditet är > 115% Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr ,00% 150,00% 181,39% 143,38% 100,00% Kassalikviditet 50,00% 0,00% Sidan 21 av 28

22 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 40% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 60% Belåningsgrad Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr ,00% 55,00% 45,00% 35,00% 40,96% 41,74% Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) 25,00% Låneportfölj > 3 år 37% Omsättning av föreningens lån Kommentar Lånens omsättningtid från år 0% < 1 år 63% Sidan 22 av 28

23 Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 6,00% Ränteutveckling Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. 4,00% 2,00% 0,00% Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling Räntekostnader Kommentar Inga kr/kvm Ränta kr/kvm Taxebundna kostnader Vatten El Sophämtning Kommentar Inga Sidan 23 av 28

24 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp Kommentar rok rok Prisutveckling per kvm vid överlåtelse Ek. plan kr/kvm Kommentar Ek.plan avser ursprungliga insatser. Sidan 24 av 28

25 Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 25 av 28

26 Egna anteckningar: Sidan 26 av 28

27 Egna anteckningar: Sidan 27 av 28

28 Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF Gautiod Org. nr.