ÅRSREDOVISNING ÅR 2014 BRF FRUÄNGSGUMMAN

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING ÅR 2014 BRF FRUÄNGSGUMMAN 1 Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av T & T Förvaltnings AB

2 Kalles till ordinarie föreningsstämma för Brf Fruängsgumman 1 Dag: Måndag den 25 maj 2015, kl. 19:00 Adress: Kaffekoppen (Fruängstorget 4) Förslag till dagordning 1. Stämman öppnande 2. Fastställande av röstlängd 3. Val av ordförande vid stämman 4. Anmälan om ordförandes val av protokollförare 5. Godkännande av dagordning 6. Val av en eller flera justeringsmän 7. Fråga om stämman blivit i behörig ordning utlyst 8. Styrelsens årsredovisning 9. Revisionsberättelse 10. Faställande av resultat och balansräkning 11. Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 12. Beslut om resultatdisposition 13. Arvoden åt styrelseledamöter och revisorer 14. Beslut om antal ledamöter och suppleanter samt val av styrelseledamöter, suppleanter och valberedning 15. Val av revisor och suppleant 16. Övriga punkter 17. Möte avslutande Hägersten, 8 Maj 2015 Bostadsrättsföreningen Fruängsgumman 1 Styrelsen Sidan 2 av 28

3 Innehåll Sida Kallelse med förslag till dagordning 2 Innehållsförteckning 3 Förvaltningsberättelse 4-8 Resultaträkning 9 Balansräkning Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 11 Tilläggsupplysningar 12 Upplysningar enskilda poster (noter) Underskrifter 17 Revisionsberättelse Årsredovisningen i bilder Ordlista 24 Egna anteckningar Fullmakt för ombud 28 Sidan 3 av 28

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har å grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Adress: Direktrisen 2 i Stockholm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 5 juni 2014 Ordinarie: Suppleant: Krister Santana Ordförande Jenny Fjällström Marie-Louise Fallberg Ledamot Erik Lindkvist Luis Fierro Salazar Ledamot Jenny Johansson Ledamot Måns Gustavsson Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 5 juni 2014 Ordinarie: Suppleant: Krister Santana Ordförande Victoria Claesson Marie-Louise Fallberg Ledamot Jenny Johansson Ledamot Måns Gustavsson Ledamot Jimmy Averbo Ledamot Christer Lundgren Ledamot Under verksamhetsåret har Jenny Johansson avgått ur styrelsen (december) Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Kleberg Revision AB Margareta Kleberg Auktoriserad revisor Suppleant: Eva Eriksson Ordinarie föreningsstämman hölls den 5 juni Sidan 4 av 28

5 Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 3 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Direktrisen 2 i Stockholm Nybyggnadsår 1961, tillbyggnadsår och värdeår är Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos If Skadeförsäkringar, i vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. Föreningens fastighet består av 83 stycken lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt, samt två lokaler. Den totala bostadsytan är kvm. Föreningen har också 9 stycken parkeringsplatser. Vid fruängstorget i Stockholm kommun äger brf Fruängsgumman 1 del av tomträtten till fastigheten Direktrisen 2. Byggnaden uppfördes ursprungligen 1961 och genomgick under 2006 en omfattande renovering. Inflyttning skedde under första kvartalet Byggnadsprojektet genomfördes som totalentreprenad av Peab Bostad AB. Lägenhetsfördelning st 1 rokv 7 st 1 rok 21 st 2 rok 4 st 2 rok 1 st 4 rok Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Den tekniska förvaltningen sköts av T&T Förvaltnings AB. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna. Sidan 5 av 28

6 Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Markskötsel Kabel-TV/Bredband El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Den egna Tekniska Gruppen T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB Canal Digital Fortum Markets AB Fortum Värme AB Stockholm Vatten Trafikkontoret/Hans Andersson Recycling AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB Föreningens ekonomi Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och hur de likvida medlen har förändrats. Med de nya reglerna enligt K2 har detta blivit svårare för föreningens intressenter (eftersom avskrivningskostnaderna har ökat markant). Nedan försöker vi att förklara detta på ett mer lättförståeligt sätt. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Driftkostnader är kostnader som kan härröras till förenings drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader består dels av räntor från föreningens lån, dels av löpande amorteringar. Slitagekostnader är den del av kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. Dessa bör beräknas enligt en underhållsplan men eftersom föreningen saknar underhållsplan så beräknas slitaget enligt minsta avsättning enligt stadgarna. I denna beräkning ingår inte avskrivningskostnader då det slitage avskrivningarna ska motsvara redan tas hänsyn till genom slitagekostnader. Utfall, tkr Intäkter Driftkostnader Kapitalkostnader Slitagekostnader Styrelsen har beslutat att använda sig av K2 regelverket vilket för föreningens del kommer innebära högre avskrivningar. Det betyder att föreningen kommer gå med förlust men enligt nuvarande lagstifning får en förening gå med förlust såvida föreningen långsiktigt har en hållbar ekonomi. Föreningen sätter av pengar till den yttre fonden enligt stadgarna som kommer att nyttjas för framtida underhåll. Årsavgifterna har varit oförändrade under Sidan 6 av 28

7 13% Intäktsfördelning % 0% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter Tkr Årsavgifter Hyresintäkter 407 Övriga intäkter 154 Kapitalintäkter 0 Summa % Kapitalintäkter Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 252 Reparation/underhåll 254 Taxebundna kostnader 858 Övriga driftkostnader 400 Fastighetsskatt 79 Övr.förv/rörelsekostn. 223 Personalkostnader 66 Avskrivning 422 Kapitalkostnader 748 Summa % 23% 2% 7% 2% Kostnadsfördelning % 8% 26% 12% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Yttre garageport I slutet av 2014 så bytte vi den yttre garageporten. Porten står på GA:1 område, så kostnaden delades med Brf Fruängsflickan och Citycon. Tätning av ytskikt Det gjordes ett mindre jobb av tättning av ytskikt vid sophuset, pga att vatten droppade ner i garaget. Tätning av ytskikt Ytterligare utredning behövs för att se, om man eventuellt behöver tätta mer av ytskikt runt sophuset. Fiber Förening har tecknat avtal med Comhem för bredband och TV. För att täcka kostnaden för bredband, så kommer föreningen att höja månadsavgiften per lägenheten med ca 24 kr. Avgiftsändring kommer att träda i kraft från och med den 1 januari Vårt nuvarande TV-avtal med Canal Digital kommer att gälla till och med den Ifrån den 29 februari 2016, så kommer Comhem vara förenings bredbands och TVlevernatör. Varje lägenhet kommer då att få access till bredband via koax-fiber, som är på 100/50 Mbit/s. Mera information om installation kommer i slutet av Sidan 7 av 28

8 Medlemsinformation Under året har 16 (f.å 17) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2014 var 101 (f.å 101). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Flerårsöversikt Nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 71% 71% 71% 71% 70% Kassalikviditet, % 171% 148% 184% 71% 110% Snittränta, % 3,09% 3,17% 3,79% 3,85% 3,05% Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta Värme, kr/kvm El, kr/kvm Vatten, kr/kvm Resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust årets förlust disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar från fond för yttre underhåll ianspråktages i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 8 av 28

9 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter mm Rörelsekostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Personalkostnader Avskrivning av materiella anläggningstillgångar 11, Summa rörelsekostnader Finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Årets resultat Sidan 9 av 28

10 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 10 av 28

11 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 11 av 28

12 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar Byggnader 1,06% 0,19% Byggnadsinventarier 10% - 20% 10% - 20% Markanläggningar 10% 10% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av reserv för framtida fastighetsunderhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror Årsavgifter bostäder Övriga hyresintäkter Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage, p-platser mm Sidan 12 av 28

13 Not 2 Övriga rörelseintäkter Fastighetsskatt Överlåtelse- & pantavgifter Fakturerade kostnader Övriga intäkter Not 3 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel Städ Besiktningskostnader Bevakningskostnader Förbrukningsmaterial Not 4 Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation hiss Reparation tvättstuga Reparation installationer Reparation värmeinstallationer Reparation markanläggningar Reparationer övrigt Not 5 Underhållskostnader Underhåll gemens. utrymme Underhåll installationer Underhåll av markytor Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Not 7 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Självrisk Tomträttsavgäld Tv/Bredband Förvaltningsarvode, tekniskt Sidan 13 av 28

14 Not 8 Fastighetsskatt Fastighetsskatt bostäder Fastighetsskatt lokaler Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader Lokalhyra Telekommunikation Upplåtelse och kontraktsavgift Överlåtelse och pantavgifter Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Konsultarvoden Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen Kleberg Revision AB Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen Arbetsgivaravgifter Sidan 14 av 28

15 Not 11 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ack. avskrivningar markanläggningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Tomträtt Ingående tomträttsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Tv/Bredband Försäkring Ekonomisk förvaltning Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Tomträttsavgäld Städning Sidan 15 av 28

16 Not 13 Likvida medel Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amorteringar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Insatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Not 15 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Villkorsändring Swedbank 3,20% Swedbank 3,10% Swedbank 2,88% Nästa års amortering Årets amortering uppgår till 124 tkr. Sidan 16 av 28

17 Sidan 17 av 28

18 Sidan 18 av 28

19 Sidan 19 av 28

20 Årsredovisningen i bilder Soliditet Eget kapital S:a kapital Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40% ,00% 80,00% 60,00% 71,15% 71,07% 40,00% Soliditet 20,00% 0,00% Kassalikviditet Kommentar God kassalikviditet är > 115% Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr ,00% 120,00% 170,78% 147,69% Kassalikviditet 70,00% 20,00% Sidan 20 av 28

21 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 28% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 72% Belåningsgrad Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr 0 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% ,81% 42,03% Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Låneportfölj 1-3 år 67% Omsättning av föreningens lån > 3 år 0% Kommentar Lånens omsättningtid från < 1 år 33% Sidan 21 av 28

22 Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Ränteutveckling Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling kr/kvm Räntekostnader Kommentar Ränta kr/kvm Taxebundna kostnader Vatten Värme El Sophämtning Kommentar Sidan 22 av 28

23 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp rok rok rok Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget. Prisutveckling per kvm vid överlåtelse Kommentar Ek.plan avser ursprungliga insatser och upplåtelseavgifter Ek. plan kr/kvm Sidan 23 av 28

24 Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 24 av 28

25 Egna anteckningar: Sidan 25 av 28

26 Egna anteckningar: Sidan 26 av 28

27 Egna anteckningar: Sidan 27 av 28

28 Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF FRUÄNGSGUMMAN 1 Org. nr. Sidan 28 av 28