ÅRSREDOVISNING ÅR 2014 BRF ORANGERIET

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING ÅR 214 BRF ORANGERIET 2 Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB

2 Innehåll Sida - förvaltningsberättelse resultaträkningar 8 - balansräkningar ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 1 - tilläggsupplysningar 11 - upplysningar enskilda poster (noter) underskrifter 16 - revisionsberättelse 17 - årsredovisningen i bilder ordlista 22 - egna anteckningar 23 - fullmakt 24

3 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Kapplöpningen 3 i Solna Kommun Adress: Gyllene Hästens Torg 7-9/Banmästargatan 2-4 Föreningen är medlem i samfälligheten: Kapplöpningens Samfällighet Samfälligheten förvaltar totalt 4 gemensamhetsanläggningar med syfte att fördela kostnaderna för utomhusmiljön, parkeringsplatser samt energi, sophämtning och vatten mellan Kapplöpningen Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 19 maj 214 Ordinarie: Suppleanter: Nadia Mottaghi Ordförande Niklas Pettersson Håkan Lundström Ledamot Linda Söderkvist Christian Wisén Ledamot Johan Lidén Ledamot Ruwen Jin Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 19 maj 214 Ordinarie: Suppleanter: Håkan Lundström Ordförande Niklas Pettersson Johan Lidén Ledamot Linda Söderkvist Ruwen Jin Ledamot Maria Polyzogopoulos Tahero Nori Ledamot Leonardo Hurtado Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Ernst & Young AB Suppleant: Valberedning Nadia Mottaghi Ali Sabouri Sammankallande Sidan 3 av 24

4 Ordinarie föreningsstämman hölls den 19 maj 214. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 1 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Kapplöpningen 3 i Solna Kommun Nybyggnadsår och värdeår är 211 Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos IF Skadeförsäkring, i vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. På fastigheten finns 1 bostadshus innehållande 61 lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt, samt 3 lokaler. Den totala boytan är 4 64 kvm och lokalytan är 1781 kvm. Lägenhetsfördelning rok 11 st 1,5 rok 5 st 2 rok 16 st 3 rok 13 st 4 rok 11 st 5 rok 5 st I fastigheten finns också 3 lokaler med en total uthyrningsbar yta om ca 298 kvm. Kontrakten på föreningens lokaler löper enligt följande: Hyresgäst Momspliktig Yta kvm Sevda Ilkhan Ja 124 DentOn Tandvård AB Nej 53 Smooth Baby AB Ja 121 Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Den tekniska förvaltningen har administrerats av styrelsen. Sidan 4 av 24

5 Under året har föreningen inte haft några anställda. Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning/fastighetsskötsel Städning Markskötsel/Snöröjning Hissavtal Kabel-TV/Internet El Värme Vatten Sophämtning Parkering Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Driftia Antarctic Städ AB I Markentreprenader AB* Kone Teliasonera Vattenfall** NorrEnergi** Solna vatten** Sita** Apcoa Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB * gemensamt i Kapplöpningen Samfällighet, GA:1-4 ** gemensamt med Brf Orangeriet, GA:5-6 Föreningens ekonomi Från och med 214 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (K2/K3-regelverken). De nya reglerna enligt K2 innebär bland annat att bostadsrättsföreningar fortsättningsvis ska göra avskrivningar på byggnader enligt en bestämd schablon/procentsats. Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och förändring av likvida medel. De nya avskrivningskostnaderna medför att årets resultat är betydligt sämre och de motsvarar inte föreningens faktiska slitagekostnad (se förklaring nedan). I nedanstående beräkning av resultatet har därför avskrivningskostnader bytts ut mot slitagekostnader. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Driftkostnader - kostnader som kan härröras till föreningens drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader - räntor från föreningens lån och löpande amorteringar. Slitagekostnader - kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. De beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till fond för yttre underhåll. Utfall Intäkter Driftkostnader Kapitalkostnader Slitagekostnader Föreningens ekonomi är för närvarande god och ger ett överskott. Detta kommer nyttjas dels som buffert mot oplanerade händelser samt extra amortering på lån. Avgifterna planeras att hållas oförändrade tillsvidare. Sidan 5 av 24

6 19% Intäktsfördelning 214 8% % Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 3 85 Hyresintäkter 813 Övriga intäkter 336 Kapitalintäkter 2 Summa % Kapitalintäkter Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 211 Reparation/underhåll 64 Taxebundna kostnader 1 41 Övriga driftkostnader 277 Fastighetsavgift 35 Övr.förv/rörelsekostn. 241 Personalkostnader 76 Avskrivning 1 45 Räntekostnader Summa % 31% Kostnadsfördelning 214 4% 1% 22% 6% 1% 5% 2% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsavgift Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Räntekostnader Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Garantibesiktning av fastigheten och lägenheter utfördes under året. Ett fåtal p-platser utomhus har under året hyrts ut, 4 av 12 st. Garaget är numera utrustat med brandsläckare Genomgång av parkeringsplatserna utomhus kommer under våren 215 att ske tillsammans med Apcoa. Omplacering av ett lån med lägre ränta, 1,7 Mkr, kommer att ske i juni 215. Arbetet med att gå samman med Brf Orangeriet fortlöper enligt plan. Styrelserna i båda föreningarna hoppas kunna lägga fram beslutsunderlag till vårens respektive årsstämmor i föreningarna. Föreningen har gemensamt med Orangeriet tagit fram en ny underhållsplan under våren 215 och styrelsen kommer framöver att genomföra en årlig genomgång. Avsättning till fond för yttre underhåll ska enligt föreningens stadgar ske med lägst 3 kr/kvm (=14 tkr totalt). Enligt den gemensamma underhållsplanen krävs en avsättning totalt för båda föreningarna med 3 kr/kvm (=266 tkr totalt). Styrelsens förslag är därför att årets avsättning bibehålls på nuvarande nivå. Årets förslag till avsättning finns under resultatdisposition. Sidan 6 av 24

7 Medlemsinformation Under året har 16 (f.å 16) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 214 uppgick till 95 (f.å 92). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Flerårsöversikt Nyckeltal Nettoomsättning, tkr #SAKNAS! #SAKNAS! Resultat efter fin. poster, tkr #SAKNAS! #SAKNAS! Balansomslutning, tkr #SAKNAS! #SAKNAS! Soliditet, % 75% 75% 74% #SAKNAS! #SAKNAS! Kassalikviditet, % 261% 134% 11% #SAKNAS! #SAKNAS! Snittränta, % 2,75% 3,32% 3,91% #SAKNAS! #SAKNAS! Årsavgift, kr/kvm boyta #SAKNAS! #SAKNAS! Lån, kr/kvm boyta #SAKNAS! #SAKNAS! Ränta, kr/kvm boyta #SAKNAS! #SAKNAS! Värme, kr/kvm #SAKNAS! #SAKNAS! El, kr/kvm #SAKNAS! #SAKNAS! Vatten, kr/kvm #SAKNAS! #SAKNAS! Resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande balanserad vinst årets förlust disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar till fond för yttre underhåll avsätts utöver stadgar i ny räkning överföres Avsättning för yttre underhåll utöver stadgar föreslås ske enligt aktuell underhållsplan. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 7 av 24

8 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter mm Rörelsekostnader Fastighetsskötsel Reparationer Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsavgift Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Personalkostnader Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Årets resultat Sidan 8 av 24

9 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och avgiftsfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 9 av 24

10 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 13 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 1 av 24

11 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 29:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 29:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar Byggnader 1,%,12% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. Sidan 11 av 24

12 UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter bostäder Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage, p-platser mm Not 2 Övriga rörelseintäkter Fastighetsskatt Vatten Driftkostnader El Sophämtning Överlåtelse- & pantavgifter Övriga intäkter Not 3 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Städ Hisservice Förbrukningsmaterial Not 4 Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation installationer Försäkringsskador Not 5 Taxebundna kostnader och uppvärmning El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Not 6 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Samfällighetsförening Garagehyror 7 47 Tv/Bredband Sidan 12 av 24

13 Not 7 Fastighetsavgift Fastighetsskatt lokaler Not 8 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader Förbrukningsinventarier 6 55 Indrivningskostnader Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen Ernst & Young AB Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 9 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen Arbetsgivaravgifter Medeltal anställda Män Kvinnor Sidan 13 av 24

14 Not 1 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Tv/Bredband Försäkring Förvaltningsarvode Fastighetsskötsel 5 22 Samfällighetsavgift Upplupen intäkt Sidan 14 av 24

15 Not 12 Likvida medel Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Finansieringsverksamheten Amorteringar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Not 13 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Not 14 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Villkorsändring SBAB SBAB SBAB 3,85% SBAB 1,54% 3 månader Swedbank 2,2% Swedbank 1,34% 3 månader Nästa års amortering Årets amortering uppgår till ca 99 tkr. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är ca 79 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till långivarna uppgå till ca tkr. Sidan 15 av 24

16 Sidan 16 av 24

17 Sidan 17 av 24

18 Årsredovisningen i bilder Soliditet Eget kapital S:a kapital Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 4%. 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% 74,65% 74,63% Soliditet Kassalikviditet Kommentar God kassalikviditet är > 115% Omsättnings- tillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr 5 3,% 25,% 2,% 15,% 1,% 5,%,% ,96% 134,5% Kassalikviditet Sidan 18 av 24

19 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 27% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 73% Belåningsgrad ,% 6,% 4,% 2,%,% ,19% 5,13% Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet. Låneportfölj 1-3 år 64% Omsättning av föreningens lån > 3 år % Kommentar Lånens omsättningtid från < 1 år 36% Sidan 19 av 24

20 Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Ränteutveckling Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling kr/kvm Räntekostnader Ränta Kommentar kr/kvm Taxebundna kostnader Vatten Värme El Sophämtning Kommentar Sidan 2 av 24

21 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp rok 6 4 1,5 rok 2 2 rok rok rok rok 1 Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget. Prisutveckling per kvm vid överlåtelse 5 Kommentar Ek.plan avser ursprunglig insats och upplåtelseavgift Ek. plan kr/kvm Sidan 21 av 24

22 Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 22 av 24

23 Egna anteckningar: Sidan 23 av 24

24 Fullmakt för ombud På föreningsstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF ORANGERIET 2 Org. nr.