Å R S R E D O V I S N I N G

Transkript

1 Å R S R E D O V I S N I N G för BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN STABEN I JÄRVASTADEN Org. nr. ÅR 2014 STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET Innehåll - förvaltningsberättelse - resultaträkningar - balansräkningar - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser - tilläggsupplysningar - underskrifter

2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Staben 1, Solna kommun Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 19 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: Maria Svensson Ordförande Ann-Charlott Steffen Johanna Wikander Sekreterare Fredrik Anundsson Jonas Andersson Kassör Anna Walleiro Ledamot Peter Heijmahn Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 19 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: David Ejnar Ordförande Maria Svensson Tove Samuelsson Hagey Sekreterare Ann-Charlott Steffen Jonas Andersson Kassör Anna Walleiro Ledamot Peter Heijmahn Ledamot Maria Svensson avsades sig sitt uppdrag som styrelsesuppleant den 21 augusti Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: KPMG AB Jan-Ove Brandt Valberedning Jim Huldén Daniel Hagey Auktoriserad revisor Suppleant: Per Engzell 2

3 Ordinarie föreningsstämman hölls den 19 maj Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 8 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Staben 1, Solna kommun Nybyggnadsår och värdeår är 2008 Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg-Hansa. På fastigheten finns 2 flerbostadshus innehållande 32 lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt. Den totala boytan är 2 629,5 kvm. Lägenhetsfördelning rok 7 st 3 rok 13 st 4 rok 7 st 5 rok 5 st Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Den tekniska förvaltningen har administrerats av styrelsen. 3

4 Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning City Förvaltning Fastighetsskötsel City Förvaltning Städning City Förvaltning Markskötsel City Förvaltning Snöröjning City Förvaltning Hissavtal Otis / STC från 7 oktober 2014 Kabel-TV Telia Bredband Telia El Vattenfall, Mälarenergi Värme Norrenergi Vatten Solna Vatten Sophämtning SITA Lägenhetsförteckning Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Ekonomisk förvaltning Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Föreningens ekonomi Årsavgiften för 2014 höjdes med 2% medan årsavgiften för 2015 lämnades oförändrad. Kassaflödet för 2014 blev betydligt bättre än budgeterat. I huvudsak beroende på fortsatt bra ränteläge (ett av föreningens fyra lån bands om till bättre villkor än estimerat) samt att den milda vintern gav lägre utgifter för fjärrvärme och snöröjning. Föranlett av ett beslut fattat av bokföringsnämnden ändrades dock principerna under året för hur byggnaders anskaffningsvärde ska skrivas av. Brf Staben bytte från en tidigare progressiv plan på 80 år till en rak avskrivningsplan på 100 år. Som följd av detta byte av redovisningsprincip blev det ekonomiskt rapporterade resultatet negativt då avskrivingskostnaderna steg från 94 till 655 tusen kronor. Sett ur ett strikt bokföringsmässigt pespektiv redovisar föreningen därför ett negativt resultat men då inkomsterna för året med god marginal översteg utgifterna var ändå kassaflödet fortsatt positivt. Föreningens ekonomiska planering sedan tidigare ligger fast, dvs brf Staben ska uppvisa ett positivt kassaflöde som möjliggör amortering av såväl nuvarande som bedömda framtida lån inom ramen av de kommande 100 åren. Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (K2/K3-regelverken). De nya reglerna enligt K2 innebär bland annat att bostadsrättsföreningar fortsättningsvis ska göra avskrivningar på byggnader enligt en bestämd schablon/procentsats. Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och förändring av likvida medel. De nya avskrivningskostnaderna medför att årets resultat är betydligt sämre och de motsvarar inte föreningens faktiska slitagekostnad (se förklaring nedan). I nedanstående beräkning av resultatet har därför avskrivningskostnader bytts ut mot slitagekostnader. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. 4

5 Driftkostnader - kostnader som kan härröras till föreningens drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader - räntor från föreningens lån och löpande amorteringar. Slitagekostnader - kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. De beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till fond för yttre underhåll. Utfall Intäkter Driftkostnader Kapitalkostnader Slitagekostnader Intäktsfördelning % 6% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter Hyresintäkter 0 Övriga intäkter 131 Kapitalintäkter 0 Summa Övriga intäkter Kapitalintäkter 94% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 133 Reparation/underhåll 67 Taxebundna kostnader 408 Övriga driftkostnader 128 Fastighetsavgift 19 Övr.förv/rörelsekostn. 73 Personalkostnader 41 Avskrivning 655 Räntekostnader 832 Summa % Kostnadsfördelning % 6% 3% 17% 5% 1% 3% 2% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsavgift Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Räntekostnader 5

6 Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Byte av leverantör för hiss-service. SCT ersatte den tidigare leverantören Otis den 7:e oktober Införde i december kompostering för våra byggnader. Byte av dörrkoder skedde i februari. Vår- och höststädning av våra gemensamma ytor tillsammans med föreningsmedlemmarna. Medlemsinformation Under året har 4 (f.å 8) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2014 uppgick till 57 (f.å 56). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Flerårsöversikt Nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 72% 72% 72% 72% 72% Kassalikviditet, % -62% -154% -194% -282% -310% Snittränta, % 3,57% 3,85% 4,05% 4,24% 4,32% Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta Värme, kr/kvm, boyta El, kr/kvm, boyta Vatten, kr/kvm, boyta

7 Resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst årets förlust disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. 7

8 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter mm Rörelsekostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsavgift Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Personalkostnader Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Årets resultat

9 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

10 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Checkräkningskredit (limit tkr) Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga 10

11 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar Byggnader 1,0% 0,14% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. 11

12 UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter bostäder Not 2 Övriga rörelseintäkter Tv-avgift Överlåtelse- & pantavgifter Försäkringsersättning Övriga intäkter Not 3 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Städ Hisservice Markskötsel Snöröjning/Halkbekämpning Förbrukningsmaterial Not 4 Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation hiss Reparation installationer Not 5 Underhållskostnader Underhåll installationer Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Not 7 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Tv/Bredband

13 Not 8 Fastighetsavgift Fastighetsavgift bostäder Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader Leasing/hyror Förbrukningsinventarier Indrivningskostnader Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen KPMG Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen Arbetsgivaravgifter Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor

14 Not 11 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Tv/Bredband Försäkring Förvaltningsarvode Hiss

15 Not 13 Likvida medel Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets kassaflöde Checkräkningskredit (kredit limit kr) Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Ianspråktagande enligt stämmobeslut Not 15 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Villkorsändring Swedbank AB 3,35% Swedbank AB 2,41% Swedbank AB 3,55% Swedbank AB 3,72% Årets amortering uppgår till 0 tkr. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 0 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till långivarna uppgå till ca tkr. 15

16 Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskott avgifter & hyror Räntekostnader Styrelsearvode Arbetsgivaravgifter/löneskatt Revisionsarvode Fjärrvärme Fastighetsskötsel Städ Solna den 2015 David Ejnar Ordförande Tove Samuelsson Hagey Sekreterare Jonas Andersson Kassör Anna Walleiro Ledamot Peter Heijmahn Ledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den KPMG AB Jan-Ove Brandt Auktoriserad revisor 16