ÅRSREDOVISNING ÅR 2013 BRF SNÖFLINGAN

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING ÅR 2013 BRF SNÖFLINGAN 1 Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB

2 Kallelse till ordinarie föreningsstämma 2014 skickas ut separat.

3 Innehåll Sida - förvaltningsberättelse resultaträkningar 9 - balansräkningar ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 11 - kassaflödesanalys 12 - tilläggsupplysningar 13 - upplysningar enskilda poster (noter) underskrifter 18 - revisionsberättelse 19 - årsredovisningen i bilder ordlista 24 - egna anteckningar fullmakt 28

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningsinformation Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Snöflingan 2, Stockholms kommun Föreningen är andelsägare i gemensamhetsanläggningen Stockholm Snöflingan GA:1-5 med syfte att förvalta garage, mark, övernattningsrum och gemensamhetslokal. Sammansättning av styrelsen mm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 28 maj 2013 Ledamöter: Suppleanter: Daniel Herrmann Ordförande Helen Tankus Annmari Hägg Sekreterare Pär Wallin Göran Svensson Kassör Mats Borgelid Katarina Moberg Ledamot Lars Zdilar Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 28 maj 2013 Ledamöter: Suppleanter: Pär Wallin Ordförande Mats Borgelid Annmari Hägg Sekreterare Björn Stenborg Göran Svensson Kassör Ann-Cathrine Hagbo Helen Tankus Ledamot Daniel Fridström Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Jan-Ove Brandt Auktoriserad revisor Suppleant: KPMG AB Valberedning Kent Jinghall Per Axelsson Sidan 4 av 28

5 Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämma hölls den 28 maj Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 13 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Under året har 5 bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2013 var 55. Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Information till medlemmarna lämnas per mail till de som har lämnat sin mailadress till föreningen. Information finns även på Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB:s hemsida under föreningsoch mäklarinfo, Brf Snöflingan 1. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Snöflingan 2, Stockholms kommun Nybyggnadsår och värdeår är Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos IF Skadeförsäkring i vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring samt kollektiv bostadsrättstilläggsförsäkring. På fastigheten finns ett flerbostadshus innehållande 35 bostadslägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt, samt två lokaler. Den totala boytan är 2 685,5 kvm och lokalytan är 276,5 kvm. Sidan 5 av 28

6 Lägenhetsfördelning rokv 4 st 2 rok 10 st 3 rok 16 st 4 rok 4 st 6 rok 1 st Bostadsrättsföreningen disponerar 22 platser i gemensamhetsanläggningens garage. Dessa hyrs ut till Skanska Nya Hem. Avtalet gäller till Föreningen har därigenom en intäkt för garageplatserna i enlighet med den ekonomiska planen. Föreningens medlemmar har förtur vid Skanskas uthyrning av garageplatser. Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Den tekniska förvaltningen har administrerats av styrelsen. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna (f d SBC). Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Markskötsel Hissavtal Kabel-TV Bredband El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Renab Förvaltning Renab Förvaltning Renab Förvaltning Renab Förvaltning Otis AB ComHem AB ComHem AB Fortum Markets AB/Mälarenergi AB Fortum Värme AB Stockholm Vatten Trafikkontoret/Wiklunds Åkeri AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Sidan 6 av 28

7 Anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Ekonomi Årsavgiften har varit oförändrad under Årets resultat är i nivå med budgeterat resultat. Fördelning intäkter och kostnader 31% Intäktsfördelning % 0% 58% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Kapitalintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter Hyresintäkter 939 Övriga intäkter 347 Kapitalintäkter 3 Summa Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 189 Reparation/underhåll 94 Taxebundna kostnader 764 Övriga driftkostnader 95 Fastighetsskatt 96 Övr.förv/rörelsekostn. 169 Personalkostnader 30 Avskrivning 114 Kapitalkostnader Summa % 4% 1% Kostnadsfördelning % 7% 3% 4% 4% 29% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader Sidan 7 av 28

8 Flerårsjämförelse/nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 78% 78% 76% 76% Kassalikviditet, % 74% 72% 83% 73% Snittränta, % 3,66% 3,90% 4,00% 3,84% Årsavgift, kr/kvm Lån, kr/kvm Ränta, kr/kvm Värme, kr/kvm El, kr/kvm Vatten, kr/kvm Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst årets vinst disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts i ny räkning överföres Enligt föreningens stadgar skall avsättning för föreningens fastighetsunderhåll årligen göras med ett belopp motsvarande minst 30 kr per kvm bostadsyta. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 8 av 28

9 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Personalkostnader Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Årets resultat Sidan 9 av 28

10 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 10 av 28

11 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Reserv framtida fastighetsunderhåll Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda årsavgifter och hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 11 av 28

12 K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Betald skatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Finansieringsverksamheten Amorteringar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sidan 12 av 28

13 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Byggnader skrivs av enligt en progressiv plan över den förväntade nyttjandeperioden på 80 år. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror Årsavgifter bostäder Hyresintäkter lokaler Not 2 Övriga rörelseintäkter El Tv-avgift Gemensamhetslokal Överlåtelse- & pantavgifter Övriga intäkter Sidan 13 av 28

14 Not 3 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Städ OVK kostnad Hisservice Markskötsel Snöröjning/Halkbekämpning Förbrukningsmaterial Not 4 Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation hiss Reparation installationer Övriga reparationer Not 5 Taxebundna kostnader och uppvärmning El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Not 6 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Tv/Bredband Not 7 Fastighetsskatt Fastighetsskatt lokaler Sidan 14 av 28

15 Not 8 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader Förbrukningsinventarier Telekommunikation Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Medlemsavgift organisationer Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen KPMG AB Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 9 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen Övriga ersättningar Arbetsgivaravgifter Övriga personalkostnader Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 Sidan 15 av 28

16 Not 10 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Tv/Bredband Försäkring Förvaltningsarvode Vatten Hiss Upplupen intäkt Not 12 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser Reserv framtida fastigh.underhåll Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat Sidan 16 av 28

17 Not 13 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Omsättning Swedbank AB 3,28% Swedbank AB enligt ränteswapavtal (se nedan) Swedbank AB 3,05% Swedbank AB 4,25% Ränteswapavtal med Swedbank AB med bunden ränta enligt nedan. I räntenettot ingår en provision på 0,12% till Swedbank AB. Belopp (kr) Bundet t o m Räntenetto ,075% Ränteswapavtalet med slutdatum har ersatts med ett nytt lån hos Swedbank på kr med bunden ränta på 3,06 % och villkorsändringsdag Likviditetsöverskott, dvs likviditet som ej behövs i verksamheten och ej heller som en rimlig kassareserv, skall i första hand användas för amortering på lån. Not 14 Övriga kortfristiga skulder Förskottshyra Skanska Momsskuld Övrigt Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnader Styrelsearvode Arbetsgivaravgifter/löneskatt Revisionsarvode Fjärrvärme El Sidan 17 av 28

18 Sidan 18 av 28

19 Sidan 19 av 28

20 Årsredovisningen i bilder Soliditet Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40% Eget kapital S:a kapital ,00% 75,00% 78,09% 77,81% 70,00% Soliditet 65,00% Kassalikviditet Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr Kommentar God kassalikviditet är > 115% ,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% 73,95% 71,99% Kassalikviditet Sidan 20 av 28

21 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 36% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 64% Belåningsgrad Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet ,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% ,75% 38,24% Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Låneportfölj > 3 år 25% Omsättning av föreningens lån < 1 år 49% Kommentar Lånens alt. ränteswappavtalens omsättningtid från år 26% Sidan 21 av 28

22 Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Ränteutveckling Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling kr/kvm 500 Räntekostnader Ränta Kommentar Inga Vatten Värme El Sophämtning kr/kvm Taxebundna kostnader Kommentar Inga Sidan 22 av 28

23 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp Kommentar rokv rok rok rok rok Summa Prisutveckling per kvm vid överlåtelse Ek. plan kr/kvm Kommentar Ek. plan avser ursprungliga insatser. Sidan 23 av 28

24 Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 24 av 28

25 Egna anteckningar: Sidan 25 av 28

26 Egna anteckningar: Sidan 26 av 28

27 Egna anteckningar: Sidan 27 av 28

28 Fullmakt för ombud På föreningsstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF SNÖFLINGAN 1 Org. nr.