Utlåtande rörande marknadsvärdet av 5 värderingsobjekt tillhörande Dödsboet Sven Johan Kjellerstedt

Transkript

1 Utlåtande rörande marknadsvärdet av 5 värderingsobjekt tillhörande Dödsboet Sven Johan Kjellerstedt Stockholm DTZ Sweden AB Anna Flodmark Göran Lizén

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 UPPDRAGET 2 VÄRDERINGSPRINCIPER 3 HYRES- OCH FASTIGHETSMARKNADEN 4 KALKYLFÖRUTSÄTTNINGAR 5 SAMMANFATTNING AV VÄRDEBEDÖMNINGARNA 2

3 1 UPPDRAGET Av Dödsboet Sven Johan Kjellerstedt, genom Susanne Malmström (Malmströms advokatbyrå), har uppdrag erhållits att bedöma marknadsvärdena för 5 värderingsobjekt som ägs av Dödsboet Sven Johan Kjellerstedt. Följande fastigheter ingår i värderingsuppdraget: Agnet 1 och 2, Jönköping Bikten 10, Jönköping Trastboet 12, Jönköping Venus 1, Jönköping (Huskvarna) Falken 4, Jönköping Som underlag har av uppdragsgivaren erhållits sammanställningar av fastigheternas bostadshyror (2007 års nivå inklusive tillägg), uppgifter om lokalhyreskontrakten samt uppgifter om kostnader för värme, el, fastighetsskötsel och trappstädning etc. under perioden (t.o.m. aug). Taxeringsvärden för 2007 har också erhållits. Värdebedömningen gäller endast under förutsättning av att erhållna uppgifter är korrekta. För fastigheten Trastboet 12 har uppgift om faktiska kostnader för värme inte varit tillgängligt. Inte heller för fastigheten Bikten 10, då hyresgästerna betalar värme (direktel) direkt till sitt elbolag. Vid besiktningarna har bl a allmänna utrymmen samt ett representativt urval av lokaler och bostäder besiktigats. De byggnadstekniska uppgifterna i utlåtandena kan ej läggas till grund för talan enligt jordabalken. Värdetidpunkten har satts till

4 2 VÄRDERINGSPRINCIPER Syftet med föreliggande värdebedömning är att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värdetidpunkten Med begreppet marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna fastighetsmarknaden. Bedömning av marknadsvärdet grundas alltid på information från den delmarknad som den aktuella fastigheten förmodas tillhöra. Om jämförbara objekt nyligen gått till försäljning, och uppgifter finns om vad som kan anses vara värdepåverkande faktorer vid dessa överlåtelser, kan bedömningen baseras på en direkt bearbetning av de erlagda köpeskillingarna. Ett sådant värderingsförfarande benämns "ortsprisanalys" och tillämpas alltid om det är möjligt. Om prisuppgifter av detta slag saknas, eller andra uppgifter saknas varvid en meningsfull bearbetning av prisuppgifterna blir omöjlig, måste värdeuppskattningen baseras på en bedömning av marknadsaktörernas beteenden, så kallad marknadssimulering. Marknadsvärdet konstitueras av den framtida nytta en förvärvare kan ha av fastigheten. Avgörande för detta är främst vad fastigheten får användas till samt i vilken utsträckning och på vilket sätt en förvärvare kan disponera fastighetens bruksarea. Marknadsvärdet för avkastningsfastigheter påverkas i hög grad av rådande hyresförhållanden, driftskostnadsnivå, finansieringsvillkor m m. I föreliggande värdebedömning har marknadsvärdena bedömts via kassaflödesanalyser. En kassaflödesanalys baseras på uppskattningar av en fastighets avkastningsförmåga. Metoden innebär en analys av förväntade framtida betalningsströmmar som en förvaltning av fastigheten antas generera. I kassaflödeskalkylen görs en nuvärdeberäkning av de betalningsströmmar som fastighetsinnehavet ger upphov till. Beräkningarna, som skett med hjälp av ett dataprogram, utmynnar i ett nuvärde men ger samtidigt en bedömning av likviditetsutvecklingen. Analysen av betalningsströmmar utgår från följande kassaflödesmodell. Nuvärdet (NV) beräknas som NV = E 0 + L 0 n H t - D t - U t - F t - T t - R t + RB t - A t - I t + L t - S t MV n - L n E 0 = Σ + t = 1 (1+p) t (1+p) n Beteckningarna innebär följande. A = utbetalningar för amorteringar D = driftsbetalningar E 0 = nuvärde av betalningsnetton under kalkylperioden F = utbetalningar för fastighetsskatt H = hyresinbetalningar I = investeringsutbetalningar L = upptagna lån L 0 = kapitalskuld vid värdetidpunkten L n = kapitalskuld år n MV n = fastighetens marknadsvärde år n n = kalkylperiod p = kalkylränta R = utbetalningar för räntor RB = räntebidrag S = slutbetalda lån t = visst år under kalkylperioden T = tomträttsavgäld U = utbetalningar för periodiskt underhåll Vid användandet av modellen för bedömning av marknadsvärdet utgår man från "marknadens" framtidsbedömningar och förräntningskrav. I föreliggande fall har kalkylerna gjorts utan hänsyn till eventuell existerande belåning. 4

5 3 HYRES- OCH FASTIGHETSMARKNADEN Jönköping Allmänt Jönköpings lokalisering vid Vätterns sydliga spets gör staden till ett ledande transport- och kommunikationscentrum. Kommunikationer finns med flyg, tåg och buss. E4: an och riksvägarna 31, 40 och 47/48 passerar Jönköping. Jönköping flygplats har dagliga förbindelser med Stockholm och Köpenhamn. Förbindelser till Stockholm och Köpenhamn finns även med X2000. Staden är även regionens administrativa centrum samt länets residensstad. Högskolan i Jönköping har drygt studenter och ligger i centrala Jönköping. I direkt anslutning till Högskolan finns Science Park. Befolkningstillväxten är god och hade under år invånare, vilket gör kommunen till en av de 10 största i Sverige. Den öppna arbetslösheten (sept. -07) ligger på 3 % vilket är något högre än länets 2,5 %, men lägre än rikets 3,6 %. De största arbetsgivarna är Jönköpings kommun och landsting. Den största privata arbetsgivaren är Husqvarna AB. Dominerande näringslivssektorer är handel och kommunikation, hälso- och sjukvård samt tillverkningsindustrin. Dessa tre sektioner upptar ca 60 % av all verksamhet i kommunen. Hyres- och fastighetsmarknaden Vakansgraden för kontorslokaler ligger kring 5 %. Hyresnivåerna skiljer sig beroende på läge men generella nivåer för lokaler i mellanläge och uppåt är kronor/m 2 och år. För bostadsfastigheter är vakansgraden betydligt lägre, allmännyttans nivåer ligger kring 0,3 %. Hyresnivåer ligger kring ca kronor/m 2 och år. GE Real Estate har under året investerat 800 miljoner kronor för att utöka både det kommersiella beståndet som bostadsbeståndet i de östra delarna av staden, vilket beräknas att vara färdigproducerat inom tre år. Andel av totalt Företagsnamn antal anställda i kommunen, % Antal anställda 1. JÖNKÖPINGS KOMMUN JÖNKÖPINGS LÄNS LANDSTING HUSQVARNA AKTIEBOLAG IKEA SVENSKA AKTIEBOLAG FLÄKT WOODS AB STATENS JORDBRUKSVERK VSM GROUP AKTIEBOLAG POSTEN AB DOMSTOLSVERKET OBEROENDE LIV I JÖNKÖPING, 10. OLJA, EK FÖR RIKSPOLISSTYRELSEN KABE HUSVAGNAR AB LYRECO SVERIGE AB SAMHALL AKTIEBOLAG ARLA FOODS AB (PUBL)

6 Ett antal bostadsobjekt har bytt ägare inom detta marknadsområde. Nedan redovisas ett antal överlåtelser inom centrala Jönköping (Kristina och Sofia församling) samt Huskvarna under 2006/2007; Församling Fastighet Datum Köpesk. (ksek) Köpesk. (SEK/m2) Typ kod Värdeår Area Bostäder (m2) Area Lokaler (m2) Kristina FLÖJTEN Kristina VAPNET Kristina VINGÅRDEN Kristina ÅSELE Kristina ÄLGHUVUDET Kristina BOHUS Sofia DUNKEHALLA 1: Sofia JUVELEN Sofia NORNAN Sofia PELIKANEN Sofia PROPELLERN Sofia RUBINEN Sofia RUDAN Sofia RÅKEN Sofia SAGAN Sofia SALA Sofia SKOLAN Sofia SKÅLEN ÖVRE Sofia JORDGUBBEN Sofia SKEPPET Sofia TAKET Huskvarna EHRENPREUS Huskvarna HÄRBÄRGET Huskvarna KÄLLÄNGEN Huskvarna LOKE Huskvarna LOKE Huskvarna LÖVÄNGEN Huskvarna MARIEBERG Huskvarna ROSEN Huskvarna ROSENHOLM Huskvarna SOLBACKEN Huskvarna VESSLAN Huskvarna ROSENGÅRD Huskvarna SVEA Majoriteten av överlåtelserna gäller mindre bostadshus med bostadsytor om ca m 2 och endast några få uppåt m 2. I centrala Jönköping ligger priserna mellan ca kr/m 2 med ett snittpris om kr/m 2. I Huskvarna ligger genomsnittspriset på kr/m 2 men nivåerna varierar mellan ca kr/m 2. Ortsprisanalysen bedöms sammantaget ge ett visst stöd åt kassaflödesanalysen. 6

7 4 KALKYLFÖRUTSÄTTNINGAR I kalkylerna har nedanstående kalkylförutsättningar använts. Kalkylperiod Kalkylerna för fastigheterna har utförts med en kalkylperiod om drygt 5 år, perioden oktober 2007 till december För bedömning av restvärdet vid utgången av kalkylperioden har även driftnettot för år 2013 beräknats. Inflationsantagande Till grund för kalkylerna ligger ett inflationsantagande om 2 % under hela kalkylperioden. Inflationsantagandet utgör en bedömning av marknadens inflationsförväntningar. Hyresinbetalningar Hyresinbetalningarna har beräknats utifrån uppgifter om befintliga hyresavtal fram till avtalstidens slut. Efter denna tidpunkt har en bedömning gjorts av marknadsmässiga villkor beträffande hyresnivå och indexklausuler. De lokalhyreskontrakt som bedöms ha marknadsmässiga villkor har lagts till grund för värdebedömningen under hela kalkylperioden, d v s de har antagits bli förlängda på oförändrade villkor efter utgången av nuvarande kontraktsperiod. För övriga kontrakt har en hyresjustering till den idag bedömda marknadsmässiga hyresnivån förutsatts komma att ske. Av hyresuppställningen framgår de eventuella hyresrabatter och tillägg (t ex värme och fastighetsskatt) till hyran som finns för lokalhyresgästerna. Bostadshyrorna i hyresuppställningen inkluderar eventuella tillägg. Bedömningen av de marknadsmässiga hyrorna skett med utgångspunkt i att endast fastighetsskattetillägg skall tillkomma ovanpå de redovisade hyrorna. För outhyrda lokaler har en uppskattning gjorts av marknadshyran, och från vilken tidpunkt uthyrning kan förväntas ske. Utbetalningar för drift, administration och underhåll Bedömningen av utbetalningar för drift, administration och underhåll har gjorts med utgångspunkt i dels erhållen statistik för åren 2005 till 2007 (t.o.m. aug), dels erfarenheter avseende jämförbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastigheternas användning, ålder och underhållsstatus. Utbetalningarna för drift, administration och underhåll bedöms komma att öka i takt med den antagna inflationen. Utbetalningar för periodiskt underhåll och investeringar Eventuella större underhålls- och ombyggnadsåtgärder har redovisats separat som periodiskt underhåll eller investeringar. Enligt uppgift från förvaltare är inga större investeringar aktuella. Tomträttsavgälder Ingen av värderingsobjekten är upplåten med tomträtt. 7

8 Fastighetsskatt Industrifastigheter har senast erhållit nya bastaxeringsvärden år 2000, medan hyresfastigheter varit föremål för en så kallad förenklad fastighetstaxering under år Uppgifter om utfallet av dessa taxeringar redovisas i utlåtanden och har också lagts till grund för olika nyckeltal. För både hyreshus och industrier har nya taxeringsvärden åsatts Underrättelse om beslut av de nya taxeringsvärdena har lämnats av uppdragsgivaren. Fastighetsskatten för hyreshusenheter uppgår till 0,4 % för bostäder och till 1,0 % för lokaler. För industrienheter uppgår fastighetsskatten till 0,5 % av taxeringsvärdena. När det gäller det framtida omräkningsförfarandet för lokalhyreshus och industrifastigheter har antagits att taxeringsvärdena normalt kommer att räknas upp i takt med den antagna inflationen, med 3 års respektive 6 års fördröjning. Skattesatserna har antagits bli oförändrade under kalkylperioden. Tillägg för fastighetsskatt Fastighetsskattetillägget har baserats på aktuella andelstal för ingående lokaler. Denna procentsats har, efter eventuella justeringar för i dag outhyrda lokaler, lagts till grund för bedömningen av fastighetsskattetilläggen under kalkylperioden. Finansieringsbetalningar Fastigheterna belastas normalt ej av några krediter med pantbrev som säkerhet. Likviditets- och nuvärdesberäkningar har gjorts på totalt kapital. Restvärde vid kalkylperiodens slut Restvärdet utgörs av fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut minskat med eventuell återstående kapitalskuld. Marknadsvärdet är i princip baserat på fastighetens avkastningsförmåga och värdeutveckling efter kalkylperiodens slut och har bedömts utifrån det prognostiserade driftnettot för det första året efter kalkylperiodens utgång. Räntekrav på totalt kapital Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter. Kalkylresultat och likviditetsaspekter För varje fastighet redovisas likviditetsutvecklingen samt en nuvärdeberäkning via kassaflöde. Från det värde som erhållits vid kassaflödeskalkylen dras vissa utgifter (t ex lagfartsavgift) som en köpare har vid ett förvärv. Det bedömda marknadsvärdet ligger därför något under det beräknade nuvärdet. Stämpelskatten för lagfart uppgår till 3 % om köparen är en juridisk person. 8

9 5 SAMMANFATTNING AV VÄRDEBEDÖMNINGARNA I separata värderingsutlåtanden återfinns redovisning för varje värderingsobjekt innehållande bl.a.: kortfattad beskrivning av värderingsobjektet redovisning av underlag och bedömningar för kalkylerna kassaflödeskalkyler Bedömningen av fastigheternas marknadsvärden vid värdetidpunkten redovisas sammanfattningsvis i följande tabell: Fastighet Kommun Marknadsvärde Marknadsvärde kr kr/kvm Agnet 1, 2 Jönköping varav Agnet 2, ca varav Agnet 1, ca Bikten 10 Jönköping Trastboet 12 Jönköping Venus 1 Jönköping Falken 4 Jönköping Stockholm DTZ Sweden AB Anna Flodmark Göran Lizén Av SFF Auktoriserad Fastighetsvärderare 9