Svensk Fastighetsmarknad

Transkript

1 RUBRIK 1 Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter TEMA: BOSTADSFASTIGHETER VÅREN 2013

2 RUBRIK 2 Välkommen till Svensk Fastighetsmarknad! Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden m m, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag. Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 17 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter. Den ställer vi nu till ditt förfogande. Innehåll Sid NAI Svefa Fastighetsindex 2 Makroekonomi 4 Bostadsfastigheter 6 Stockholm 12 Storstockholm 14 Göteborg 16 Malmö 18 Uppsala 20 Linköping 22 Västerås 24 Örebro 26 Helsingborg 28 Norrköping 30 Jönköping 32 Umeå 34 Lund 36 Borås 38 Eskilstuna 39 Mikael Lundström Koncernchef NAI Svefa Sundsvall 40 Gävle 41 Halmstad 42 Karlstad 43 Växjö 44 Luleå 45 Kalmar 46 Östersund 47 Falun 48 Trollhättan 49 Om Svensk Fastighetsmarknad 50 Om NAI Svefa 51 Koncernledning 52 Våra adresser 53 Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Tryck: Sandvikens Tryckeri AB

3 Fokus 24 orter Tema Bostadsfastigheter Varmt välkommen till årets första upplaga av Svensk Fastighetsmarknad! Vår första rapport gavs ut hösten 2009 och det är nu tionde gången vi låter marknaden ta del av vår bild av den svenska fastighetsmarknaden. I förra utgåvan av Fokus 24 orter var temat samhällsfastigheter och intresset för den typen av fastigheter är fortsatt högt med flera nya aktörer som investerar i segmentet. I denna rapport har vi valt att fokusera på ett annat attraktivt segment på dagens investeringsmarknad: bostadsfastigheter. Efterfrågan på bostadsdominerade hyreshus är stor och att förvärva bostadsobjekt ses som en investering med relativt låg risk, framför allt i orter med bostadsbrist. Trots att vakanserna i dessa orter är obefintliga är nyproduktionstakten låg. Kommunerna har en central roll för bostadsbyggandet, som markägare och anvisare av mark men även som beslutsfattare för plan- och byggfrågor, som ägare till kommunala bolag och som ansvarig för kommunal infrastruktur och service. För investerare hänger de ekonomiska drivkrafterna för att förvärva mark samman med det förväntade värdet på marken när den är bebyggd. Med en stark bostadsmarknad och ett efterfrågeöverskott finns det idag goda marknadsförutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i många kommuner. Samtidigt står flera kommuner inför en investeringsboom i det befintliga beståndet och behovet att frigöra kapital till investeringar gör att fastigheter står högt upp på många kommunala agendor. Kommunerna och de allmännyttiga bolagen ser över sina bestånd och alltfler av dem återfinns på säljsidan. I TEMA-avsnittet beskriver vi även den förändrade spelplanen för de allmännyttiga bostadsbolagen som följer av den nya Allbolagen och det så kallade K3-regelverket. En nyhet i förra rapporten, som vi har valt att behålla, är att lyfta fram tolv kranskommuner till Stockholm. För dessa kommuner har vi tagit fram ett skuggindex på samma sätt som NAI Svefa Fastighetsindex för 24 orter. De klarar sig väl gentemot resterande orter och fem av de tolv utvalda kranskommunerna skulle ha placerat sig på topp tio om de hade varit med i den ordinarie sammanställningen. Högpresterarna är Solna, Sundbyberg, Sollentuna och Nacka som placerar sig på platserna direkt efter Stockholm. Det är främst den låga arbetslösheten och den goda befolkningsutveckligen som genererar de höga poängen. I vår ordinarie sammanställning behåller Stockholm sin första plats i NAI Svefa Fastighetsindex och är fortsatt ohotad etta för investeringar på den svenska fastighetsmarknaden. Efter Stockholm placerar sig Göteborg följt av universitetsstäderna Uppsala och Lund. Klättrarna i detta nummer är Kalmar som plockar fyra placeringar och Västerås som plockar tre placeringar. Placeringsförbättringarna förklaras bland annat av ökad befolkningstillväxt och av ökad företagsamhet i kommunerna. Även Linköping och Karlstad förbättrar sin ranking och klättrar två placeringar. I vår rapportserie Svensk Fastighetsmarknad finns förutom Fokus 24 orter som i huvudsak är riktad till den kommersiella fastighetsmarknaden även Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog som är riktad mot skogssegmentet. Fokus Skog ges ut en gång om året och nästa nummer kommer i april. Vill du inte missa våra rapporter, surfa då in på vår hemsida och sätt upp dig som prenumerant redan idag. Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya, spännande affärsmöjligheter! Åsa Henninge Analyschef Kristian Isberg Projektledare

4 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2 Fortsatt fokus på samhällsfastigheter Efterfrågan på samhällsfastigheter är stor och med allt fler kommuner och landsting på säljsidan ökar utbudet. Det som kännetecknar marknaden hittills är dock en omsättning av relativt små objekt. Det offentliga värderar än så länge brukarvärdet högre än marknadsvärdet för stora, och för kärnverksamheten centrala, objekt. NAI Svefas bedömning är att försäljningar av samhällsfastigheter kommer att öka och är en trend som är här för att stanna. Vi kommer sannolikt också se ett ökande inslag av försäljningar av så kallad social infrastruktur. Flera offentliga aktörer kommunicerar försäljningsplaner och flera privata aktörer kommunicerar satsningar på samhällsfastigheter. Med det följer ett ökat inslag av fastighetsbolag specialiserade på att tillhandahålla lokaler för samhällsservice. FASTIGHETER HöGT upp på AGENDAN FöR DET OFFENTlIGA Enligt Sveriges Kommuner & Landsting utgörs procent av kommunernas tillgångar normalt av fastigheter. Till synes finns det idag en stor andel kapital bundet i fastigheter som skulle kunna göra nytta i primärverksamheten. Med den investeringsboom som väntar kommuner och landsting de kommande åren och det lånebehov som det offentliga står inför riktas blickarna mot tillgångssidan. Fastighetsinnehavet kommer högt upp på agendan för politiker och tjänstemän, och flera kommuner och landsting ser över sitt fastighetsbestånd. Fastighetsinnehavet har historiskt setts som en del av rörelsen och den operativa verksamheten. När behoven inom kärnverksamheten ändras medför det även en förändring av lokalbehovet, något som inte alltid tagits hänsyn till i fastighetsinnehavet och medfört att en betydande del av innehavet inte längre uppfyller det ursprungliga syftet. Det är idag inte längre självklart för kommuner och landsting att äga alla de lokaler som behövs för primärverksamheten, utan den offentliga sektorn använder sig i allt högre grad av olika metoder för att tillgodose sitt lokalbehov. KOMMuNAl INVESTERINGSBOOM VäNTAR Det kommunala fastighetsbeståndet är ålderstiget. Den största utbyggnadsperioden för såväl samhällsfastigheter som allmännyttiga bostäder var under 1960-talet och mer än halva beståndet är uppfört för mer än 40 år sedan. Underhållsbehovet i beståndet är stort. Den kraftiga befolkningsökningen i tillväxtregioner innebär också behov av utbyggnad av samhällsservice och ökade krav på nettoinvesteringar. Därtill innebär en åldrande befolkning en behovsökning inom äldreomsorgen som bedöms accelerera kraftigt om 5 6 år. Sammantaget är lånebehovet stort och kommunerna och de kommunala bostadsbolagen står inför en ekonomisk utmaning som kan innebära ett hot mot välfärden. För att resa kapital till underhåll och investeringar i nya bostäder respektive lokaler för samhällsservice väljer fler och fler offentliga fastighetsägare att se över sina fastighetsbestånd och sälja delar av innehavet. OBlIGATIONSlÅN SOM KOMplEMENT TIll BANK Trenden med alternativa finansieringsformer sprider sig där obligationslån blir ett allt vanligare komplement till banklån. Flera fastighetsbolag har under det senaste året genomfört obligationsemissioner och bolag som Hemsö, Hufvudstaden och Lundbergs visar att man kan hitta förmånligare låneerbjudanden på obligationsmarknaden än hos bankerna. Att bankernas upplåningskostnader på obligationsmarknaden ligger på relativt höga nivåer beror på skuldkrisen och fortsatt oro i de europeiska finansiella systemen. Trots ett relativt högt förtroende för nordiska banker och höga kreditbetyg smittas svenska banker med högre riskpremier. Basel III och höjda kapitalkrav innebär också att bankernas förmåga och vilja till ny finansiering i fastighetssegmentet i flera fall är begränsade. Bankernas allt högre krav på den underliggande tillgången såväl som på högre marginaler och kreditbegränsningar gör att de stora fastighetsbolagen söker alternativa möjligheter för att öka det finansiella handlingsutrymmet. Detta agerande sätter också press på bankerna att förbättra lånevillkoren och minskar bolagens beroende av bankerna. Fastighetsbolagens möjligheter och framgångar med att emittera obligationslån blir också ett intressant styrke- och jämförelsemått i fastighetsbranschen. K3 Från och med 2014 ska komponentavskrivning ske enligt det nya huvudregelverket för redovisning (K3). Likaså ska summan av verkliga värden på förvaltningsfastigheterna redovisas i not och det blir krav på marknadsvärdering vid nedskrivningsprövningar. Komponentavskrivning innebär att de materiella anläggningstillgångarna i företaget ska delas upp i olika komponenter som kan skrivas av var för sig. Komponentavskrivning ska tillämpas om skillnaden i förbrukningen av en materiell anläggningstillgångs betydande komponenter förväntas vara väsentlig. Eftersom K3 är principbaserat kan tillämpningarna se olika ut i olika företag och branscher. Fastighetsbranschen utpekas som ett exempel på en bransch där den nya regeln kommer att få stor betydelse. Hur komponentavskrivningen ska tillämpas i praktiken och vad som ska räknas som väsentliga komponenter för en förvaltningsfastighet återstå att se i branschpraxis.

5 RUBRIK 5 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Våren Hösten Våren Hösten Våren Kommun Stockholm l Göteborg l Uppsala l Lund l Malmö l Helsingborg s l Jönköping t l Linköping s l Västerås s l Umeå t l Örebro t l Halmstad l Växjö s l Karlstad s l Luleå t l Kalmar s l Sundsvall l Borås l Norrköping l Falun s l Östersund t l Gävle t l Eskilstuna l Trollhättan l s t Pilarnas riktning visar utvecklingen i ranking från förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållandet till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet.

6 MAKROEKONOMI 4 Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden Den ekonomiska krisen i euroområdet och problemen i skuldkrisländerna är fortfarande en källa till oro och osäkerhet som påverkar tillväxtutsikterna för det kommande året. Med 70 procent av exportmarknaden till ett Europa som i stora delar befinner sig i recession är utsikterna för en ökad tillväxt under 2013 små. Fastighetssegmentet fortsätter att attrahera kapital även om förväntningarna om stigande hyror har minskat i takt med avtagande tillväxt. Investeringstyngdpunkten ligger fortsatt i segment med förhållandevis låg risk som bostäder i tillväxtorter. Med en minskad oro på finansmarknaderna och en ökad efterfrågan på riskfyllda tillgångar syns dock en ökad riskaptit även i fastighetssegmentet. Svensk ekonomi har varit oväntat motståndskraftig under 2012 och stått emot ett omvärldsläge med finansiell oro och statsskuldskriser i flera europeiska länder. Först efter sommaren nådde problemen i euroområdet Sverige via svag efterfrågan på svensk export och en ökad oro bland svenska företag och hushåll. Under senhösten blev avmattningen tydlig med stora varsel och rationaliseringar. Tillverkningsindustrin och bygg- och anläggningsverksamheten har det särskilt besvärligt. Orderingång och byggproduktion har minskat och företagen har dragit ned ytterligare på personal. Enligt Konjunkturinstitutets undersökningar används inte personalstyrkan fullt ut i företagen, vilket innebär att företagen inte bedöms behöva anställa fler personer när efterfrågan åter börjar stiga. Utvecklingen i BNP påverkar alltså arbetsmarknaden med viss eftersläpning och det bedöms dröja till 2014 innan sysselsättningen ökar igen. Arbetslösheten bedöms därför stiga ytterligare och når, enligt Konjunkturinstitutet, cirka 8,5 procent Det finns fortsatt en skepsis i förväntningsbilden bland hushåll och företag som ger sig uttryck i en försiktighet och uppskjutna investeringar. I omvärlden syns dock ett par ljusglimtar som kan tala för en snabbare återhämtning för svensk tillväxt. Utvecklingen i tillväxtekonomierna är stark och återhämtningen fortsätter i exempelvis USA. Med positiva tillväxtsignaler och en minskad finansiell oro följer en ökad vilja till konsumtion. Prognosen för den svenska BNP-tillväxten för 2013 är osäker där Riksbanken uttrycker den mest positiva bilden med en tillväxt om 1,2 procent jämfört med Konjunkturinstitutets prognos om 0,8 procent. Under 2014 och 2015, när omvärldskonjunkturen bedöms ta fart och den inhemska efterfrågan stiga, väntas BNP växa med 2,7 respektive 3,1 procent enligt Riksbanken. SVERIGES UTVECKLING 7 ÅR % % Reproränta BNP Relativt arbetslöshetstal Inflation (KPI)

7 MAKROEKONOMI 5 Utvecklingen på arbetsmarknaden blir central för penningpolitiken och för beslut om ytterligare finanspolitiska stimulansåtgärder. Med sunda statsfinanser och relativt låg statsskuld finns goda förutsättningar för en fortsatt låg reporänta samt för fortsatta finanspolitiska stimulanser för att driva på tillväxten och hålla nere arbetslösheten. Riksbanken väntas hålla reporäntan oförändrat låg fram till början av Regeringen kan komma att agera valtaktiskt genom att hålla igen med satsningar under 2013 för att sedan satsa fullt ut under valåret Bostadsbyggandet, som idag bedöms vara betydligt lägre än det långsiktiga behovet, kan förväntas vara en mottagare av kommande finanspolitiska stimulanser för att stimulera nyproduktion. Under 2012 har vi, omvärldsoron till trots, eller kanske tack vare den, sett ett fortsatt stort flöde av kapital till fastighetssegmentet. Fastigheter som tillgångsslag är långsiktiga och dess värde har sin grund i reala tillgångar med ett, i de flesta fall, inflationsskyddat kassaflöde. Det gör fastigheter till en attraktiv investering med relativt låg risk i tider av finansiell oro, låg tillväxt och en svag aktiemarknad. Marknaden domineras av kapitalstarka aktörer, fonder och institutionella investerare med stor andel eget kapital. Flera av dessa har en tydlig och uttalad investeringsinriktning mot objekt med låg risk, som bostäder och samhällsfastigheter. Efterfrågan på denna typ av objekt driver upp priserna. I takt med att möjligheterna till avkastning i alternativa investeringar till fastighetssegmentet återigen ökar med en positiv utveckling på Stockholmsbörsen under inledningen av året ökar även riskaptiten i fastighetssegmentet. Vi ser nu ett ökat intresse framför allt för delmarknader utanför våra storstadskommuner samt i segmenten handel och logistik. I segmentet samhällsfastigheter skapar stora investerings- och underhållsbehov, tillsammans med önskemål om ökad fokusering på och prioritering av kärnverksamheten, också möjligheter till en växande transaktionsmarknad med fastighetsaffärer mellan allmännyttiga bolag, kommuner samt landsting och privata investerare. NAI Svefas marknadsdata visar att en geografiskt spridd portfölj i segmentet samhällsfastigheter generellt ger en högre direktavkastning än en portfölj av kontorsfastigheter belägna i Stockholm CBD. Med långa hyresavtal och offentliga hyresgäster torde riskpåslaget inte kunna förklaras av en bedömd hyresrisk. Det tyder på att riskpåslaget för fastighetsrelaterad risk idag är relativt högt för samhällsfastigheter. Om dessa risker kan elimineras med hjälp av hyresavtalet, finns enligt vår bedömning, goda möjligheter till attraktiv avkastning inom segmentet. Finansiering är fortsatt en avgörande parameter för transaktionsvolymens storlek. Det finns tecken på att kreditgivarna börjar se mer positivt på situationen på finansieringsmarknaden och utländska banker signalerar ett större intresse för svensk fastighetsmarknad. De svenska storbankerna är dock mycket tungt viktade mot fastigheter varför problemen med att erhålla finansiering bedöms kvarstå under det kommande året. Särskilt svårt är det för mindre aktörer som saknar alternativa finansieringsmöjligheter vilket påverkar förvärvsmöjligheterna och i förlängningen fastighetsvärdena, speciellt på mindre marknader. Högre krav på marginaler och kapitaltäckning har gjort att kreativiteten bland storbolagen att resa kapital till investeringar i fastigheter är stor med alternativ till klassisk bankbelåning som företagsobligationer och preferensaktier. Det ökade förvärvsintresset i bostadssegmentet, med de båda aktörerna Rikshem och Willhem i täten, innebär en fortsatt press nedåt på direktavkastningskraven i tillväxtmarknader. Den obalans som råder på bostadsmarknaden gör att kassaflöden och direktavkastningen vid en investering i bostäder i tillväxtorter bedöms som mycket stabila med liten eller ingen hyres- eller vakansrisk. Inom bostadssegmentet är bedömningen att vi under 2013 kommer att se en fortsatt god efterfrågan på bostäder i tillväxtorter med oförändrade till sjunkande direktavkastningskrav. Med avtagande tillväxt minskar efterfrågan och trycket på lokalhyresmarknaden. Bistrare tider innebär också att flera företag ser över sina lokalbehov. På lokalhyresmarknaden yttrar det sig i en fortsatt god efterfrågan på moderna, flexibla och miljöriktiga lokaler samtidigt som det syns tecken på ökade vakanser i det äldre beståndet på flera delmarknader. Yteffektiva lokaler innebär trots en högre kvadratmeterhyra vanligtvis minskade kostnader per arbetsplats vilket gör att många företag kostnadseffektiviserar genom att flytta till modernare lokaler. Konkurrensen är hård om större etableringar, särskilt vid projektuthyrning i nyproduktion. Förväntningarna om stigande hyror har minskat i takt med avtagande tillväxt och enligt SEPREF:s enkätundersökning förväntar sig majoriteten av marknadens aktörer nu oförändrade eller sjunkande hyresnivåer. I storstadsmarknaderna kan en minskad tillväxt i tjänstesektorn ge en effekt på lokalhyresmarknaden där vi sannolikt kommer att se ökade vakanser under året och en press nedåt på hyrorna. På mindre marknader varierar hyrorna inte i lika stor utsträckning över tid, men vakanserna väntas öka under året. I våra storstäder fortsätter kommersiella premiumobjekt att locka investerare och affärer har genomförts till låga direktavkastningsnivåer, runt knappa 4,5 procent i Stockholm och omkring 4,75 procent i Göteborg. DIREKTAVKASTNING AA-LÄGE KONTOR % % Stockholm Göteborg Malmö I Stockholms bästa lägen bedöms hyran för moderna kontor att ligga på nivåer om kr/kvm, i Göteborg i intervallet om kr/kvm och i Malmö i intervallet kring kr/kvm. HYRESNIVÅ AA-LÄGE KONTOR Kr/kvm Stockholm Göteborg Malmö Kr/kvm Min Median Max Max Median Min

8 BOSTADSFASTIGHETER 6 Marknaden för bostadsfastigheter Efterfrågan på bostadsdominerade hyreshus är stor, särskilt i tillväxtorter. En investering i bostadsobjekt ses som en investering med relativt låg risk, med stabila och säkra kassaflöden, framför allt i orter som visar på bostadsbrist. Enligt Boverket ökar antalet kommuner som redovisar bostadsbrist och hela 80 procent av Sveriges kommuner uppger att det råder brist på hyresrätter. De stora investerarna i bostadshyreshus under 2012 var fonder och institutioner. Flera aktörer signalerar ett fortsatt stort köpintresse framöver, vilket i kombination med ett begränsat utbud, pressar direktavkastningskraven nedåt och driver priserna uppåt, framför allt på tillväxtmarknader. Den obalans som råder på bostadsmarknaden gör att kassaflöden och direktavkastningar vid bostadsinvesteringar bedöms som mycket stabila med liten, eller ingen, hyres- eller vakansrisk. Över tid uppvisar investeringar i bostadssegmentet också en konkurrensmässig totalavkastning jämfört med aktiemarknaden. Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex har en bostadsportfölj levererat en årlig, genomsnittlig totalavkastning om cirka 6,8 procent under den senaste femårsperioden, vilket kan jämföras med utvecklingen på Stockholmsbörsen, SIX Return Index, som uppvisar en årlig, genomsnittlig totalavkastning om 8,6 procent. TOTALAVKASTNING % I I I I I I I I I I I % Alla fastigheter SIXRX Log. (Alla fastigheter) Log. (SIXRX) Den stora köparen av bostadsfastigheter under sista kvartalet 2012 var Willhem (som ägs av Första AP-fonden) som bland annat förvärvade ett stort bestånd av Akelius och Apartment Bostad. Förvärvet avsåg hyreslägenheter i Karlstad, Linköping och Västerås. De 46 fastigheterna som ingick i affären omfattar en total uthyrningsbar area om cirka kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 2,4 mdkr, motsvarande cirka kr/kvm. NAI Svefa bedömer direktavkastningen till cirka 4,5 till 4,75 procent. Sammantaget har Willhem utökat sitt bestånd med lägenheter under 2012 och tillhör tillsammans med Rikshem de största köparna av bostadsfastigheter under året. Under senare tid har det förts en debatt om det stora renoveringsbehovet i de allmännyttiga bostadsbestånden i miljonprogramsområden. Allt fler kommuner ser över sitt bostadsbestånd och diskussioner förs runt om i landet om att sälja ut delar av de kommunala bestånden för att erhålla kapital till nyproduktion och renoveringar. Detta innebär sannolikt att transaktionsvolymen av bostadsfastigheter kommer att öka. NAI Svefas bedömning är att vi under 2013 kommer att se en fortsatt god efterfrågan på bostäder i tillväxtorter med oförändrade till sjunkande direktavkastningskrav. På svagare marknader och för underhållsmässigt eftersatta objekt bedöms det som sannolikt att direktavkastningskraven kommer att stiga något. Transaktioner Bostadsfastigheter Objekt Antal lägenheter Datum Köpeskilling (tkr) Säljare Köpare 1 46 fastigheter i Karlstad, Linköping & Västerås okt Akelius/Apartment Bostad Willhem 2 67 fastigheter i södra Sverige mar Glitnir Bank Luxemburg Centerplan Nordic 3 22 fastigheter i västra Stockholm mar Familjebostäder Willhem 4 11 fastigheter i Hagsätra mar Svenska Ikano 5 15 fastigheter i Öresundsregionen mar BSA Hyresbostäder Rikshem

9 BOSTADSFASTIGHETER 7 Bostadsbolag DE TIO STöRSTA AllMäNNyTTIGA BOSTADSBOlAGEN Antal Marknads- Bolag Ägare Geografisk marknad lägenheter Bostadsyta Lokalyta värde, mdkr Svenska Stockholms stad Stockholm ,3 Stockholmshem Stockholms stad Stockholm ,2 Poseidon Göteborgs stad Göteborg ,6 Bostadsbolaget Göteborgs stad Göteborg ,7 MKB Malmö stad Malmö ,1 Öbo Örebro kommun Örebro ,9 Familjebostäder Stockholms stad Stockholm ,4 Stångåstaden Linköpings kommun Linköping ,3 Familjebostäder Göteborgs stad Göteborg ,7 Uppsalahem Uppsala kommun Uppsala ,4 DE TIO STöRSTA privata BOSTADSBOlAGEN Antal Marknads- Bolag Ägare Geografisk marknad lägenheter Bostadsyta Lokalyta värde, mdkr Stena fastigheter Stena sfären Södra och mellersta Sverige ,2 Akelius Roger Akelius Sverige ,6 Rikshem Fjärde AP-fonden, AMF Södra och mellersta Sverige ,1 Willhem Första AP-fonden Södra och mellersta Sverige ,9 Hyresbostäder i Sverige II Agasti Holding Södra och mellersta Sverige ,4* Heimstaden Fredensborg AS Södra Sverige ,7 Din Bostad Balder Södra och mellersta Sverige ,5 Wallenstam Publikt Göteborg, Helsingborg, Stockholm ,0 Stockholm kooperativa bostadsförening Stiftelse Stockholm ,2* Fastighets AB L E Lundberg Publikt Mellersta Sverige ,6 * Av NAI Svefa bedömt marknadsvärde

10 BOSTADSFASTIGHETER 8 Mark för bostadsbyggande Från och med 1990-talets senare del har prisutvecklingen på privatbostadsmarknaden varit mycket stark på flera delmarknader och på bostadshyresmarknaden är vakansgraden i tillväxtorter i flera fall i princip obefintlig. De ekonomiska drivkrafterna för att förvärva mark och betalningsviljan hänger samman med det förväntade värdet på marken när den är bebyggd och med en stark bostadsmarknad och en efterfrågan som överstiger utbudet finns idag goda marknadsförutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i många kommuner. Ett markområde med förväntningar om en framtida bebyggelse benämns råmark. När marken omfattas av lagakraftvunnen detaljplan övergår marken till att benämnas råtomtmark eller exploateringsmark med byggrätt, det vill säga en rätt att uppföra bebyggelse till en viss storlek och utformning. När infrastruktur finns utbyggd benämns marken byggklar tomtmark eller utbyggd exploateringsmark. Någon enhetlig värdenivå för mark med bebyggelseförväntningar finns av förklarliga skäl inte, utan värdet av ett enskilt råmarksområde beror på en mängd faktorer. De viktigaste är: Attraktivitet och prisnivå för färdiga tomter i området. Hur sannolik en framtida exploatering är. När i tiden en detaljplaneläggning och exploatering kan förväntas ske. Förväntad exploateringsgrad och bebyggelsetyp. Markens beskaffenhet och förväntade exploateringskostnader. Inom en någorlunda homogen marknad får objektens olika planförutsättningar anses vara den faktor som i högst grad är prispåverkande. Markens värde stiger allt eftersom tiden för när marken kan bebyggas närmar sig. I nedanstående diagram redovisas hur prisnivån varierar i förhållande till planskedet för köp av mark med bebyggelseförväntningar i Göteborgsregionen. Linjerna visar köp av mark med köpens procentuella andel av genomsnittspriset av exploateringsmark med byggrätt respektive utbyggd exploateringsmark. Nyckeltalen bedöms vara likartad på delmarknader med motsvarande förutsättningar. Näst efter planförutsättningar påverkas investerings- och betalningsviljan i mark med bebyggelseförväntningar för bostäder starkt av efterfrågan på och prisnivån för nyproducerade bostäder i området. Prisnivån för nyproducerade bostäder beror på betalningsviljan där demografiska faktorer såsom fram för allt befolkningstillväxt bidrar till utvecklingen av efterfrågan. Betalningsförmågan hänger nära samma med utvecklingen i sysselsättning, hushållens inkomster samt bolånemarknad och ränteläge vilket gör bostadsbyggandet särskilt konjunkturkänsligt. I dag sker det mesta byggandet i och kring regioner med tillväxt och det byggs huvudsakligen äganderätter och bostadsrätter. Byggande av äganderätter och bostadsrätter sker på marknadsmässiga villkor till marknadsmässiga priser medan en reglerad hyresmarknad utan möjlighet till fri hyressättning begränsar värdet av den nyproducerade hyresrätten och därmed också lönsamheten i projektet. I nedanstående diagram redovisas bedömda byggrättsvärden och försäljningspriser för bostadsrätter (insats + föreningens lån) i pågående projekt i ett urval av starka delmarknader för bostadsexploatering. BYGGRÄTTSVÄRDEN FÖR BOSTÄDER Planlagd mark kr/kvm BTA Kr/kvm Kr/kvm PLANSKEDE Procent av utbyggd exploateringsmark % % Kr/kvm Sthlm Gbg Malmö Uppsala Linköping Umeå BOSTADSRÄTTSPRIS Pågående projekt kr/kvm totalt kapital 0 Kr/kvm ÖP anger ej bebyggelse ÖP anger bebyggelse på lång sikt ÖP anger bebyggelse på kort sikt Detaljplanarbete har påbörjats DP lagakraftvunnen expl. mark Sthlm Gbg Malmö Uppsala Linköping Umeå

11 BOSTADSFASTIGHETER 9 Kommunens nyckelroll för bostadsbyggande Kommunerna har en central roll för bostadsbyggandet i Sverige, som markägare och anvisare av mark, som beslutsfattare för plan- och byggfrågor, som ägare till kommunala bolag och som ansvarig för kommunal infrastruktur och service. Här vilar ett stort ansvar men också stora möjligheter att genom en framsynt markstrategi och ett aktivt arbete med kommunens markinnehav skapa optimala förutsättningar och möjligheter för ett ökat bostadsbyggande. Sveriges kommuner är betydande, och i många fall dominerande ägare, av mark för bostadsbebyggelse. Enligt ESO-rapporten Kommunala markanvisningar producerades procent av alla nya bostadslägenheter i Stockholm, Göteborg och Malmö under de senaste fem åren på kommunägd mark. Det kommunala markägandet och hur kommunerna anvisar mark till bostäder spelar stor roll för bostadsbyggandet. Det innebär givetvis också att det ställs krav på kommunernas strategiska arbete med markinnehavet och deras sätt att anvisa mark. Genom strategiska köp av mark kan kommunen utifrån markägandet påverka bebyggelseutvecklingen och genom sitt sätt att anvisa mark kan kommunen skapa förutsättningar för en livaktig och bra bostadsförsörjning. I lagstiftningen finns inte någon direkt reglering av markanvisningsavtal och vad avtalet får innehålla, men när kommunen agerar som markägare är dess förhandlingsposition stark och grundar sig mer i själva markägandet än på det kommunala planmonopolet. Det är således en förhandlingsfråga till vilket pris, i form av pengar eller andra åtaganden, byggherren är beredd att överta marken. Begränsningar följer istället av avtalslagens ogiltighetsgrunder och kommunallagens likställighetsprincip. Gränsen mellan otillåtna och tillåtna avtalsvillkor kan vara svår att entydigt avgöra och i praktiken finns det risker att det utvecklas en gråzon där det är accepterat att byggherren tar något större kostnadsåtaganden än vad tvingande lagregler anger. I Statskontorets granskning av den kommunala markanvisningsprocessen framkommer att byggherrar ofta åläggs skyldigheter att bekosta allmänna anläggningar såsom vatten, avlopp, parker, med mera. Inte sällan förekommer enligt Statskontorets rapport projekt där kommunernas styrning av utformning och standard samt krav på byggnationen begränsar projektets kommersiella lönsamhet. Marknadens vilja att genomföra projektet påverkas givetvis av möjligheterna till lönsamhet och allt för långtgående krav på bebyggelsen och allt för långtgående åtaganden för samhällsfunktioner leder i slutändan till minskad etableringsvilja och ett minskat bostadsbyggande. Genom att släppa in byggherren tidigt i planprocessen ges denne, utifrån sin kunskap om marknaden, tillfälle att påverka möjligheterna att nå lönsamhet i projekten. I dialog kan samhällets krav anpassas efter vad som också är lönsamt och detaljplanens innehåll och utformning kan då optimeras utifrån detta. Genom det kommunala planmonopolet styr kommunen över utbudet av exploateringsmark. Den ofta tidskrävande planläggningsprocessen innebär att utbudet av mark inte kan ökas direkt som en följd av ökad efterfrågan. Kommunen bör därför jobba strategisk och proaktivt med sitt detaljplanearbete för att så långt som möjligt vara förberedda på att möta förändringar i efterfrågan. Planmonopolet, tillsammans med det offentliga regelsystemet, innebär också stora möjligheter för kommunen att påverka bebyggelsens utformning. För att detaljplanerna ska möta en genomförandevilja hos marknadens aktörer är det givetvis viktigt att utformning och innehåll så långt som möjligt skapar värden för både samhället och byggherren. Det faktum att kommunerna är ägare till en stor del av den byggbara marken, inte minst i innerstadslägen, innebär att byggherrar i flera fall är beroende av tillgång till kommunal mark för att kunna etablera sig och bygga i kommunen. Ett sätt att skapa långsiktiga och goda relationer med byggherrar är att slå fast en långsiktig markpolitik och tydliggöra den för marknaden. Enligt Boverket så saknar 87 procent av landets kommuner aktuella riktlinjer för bostadsförsörjningen som antagits under innevarande mandatperiod. Kommunen kan med fördel bjuda in marknadens aktörer löpande till presentationer av kommunens markstrategi och bostadsförsörjningsprogram, med redovisning av utpekade utbyggnadsområden samt kommunens riktlinjer för markanvisning. På så sätt kan man skapa en större medvetenhet för möjligheterna i kommunen, förutsägbara villkor och möjligheter till framförhållning, och därmed förhoppningsvis ett större intresse. Kommunen kan också använda sitt eget allmännyttiga bostadsbolag som ett viktigt verktyg i bostadsförsörjningen och genom ägardirektiv styra mot åtgärder som främjar bostadsförsörjningen.

12 BOSTADSFASTIGHETER 10 Ny vardag för de allmännyttiga bostadsbolagen Vardagen för de kommunala bostadsbolagen har under senare år drastiskt förändrats, från styrning via självkostnadsprincipen i likhet med övriga kommunala verksamheter, till styrning via affärsmässiga principer där konkurrenssnedvridande stöd från kommunen förbjuds i lag. Utöver detta har allmännyttans normerande roll för hyressättningen försvunnit. Flera kommunala bostadsbolag påverkas dessutom av de nya redovisningsreglerna som nyligen presenterats. Den nya vardagen bjuder således på nya förutsättningar och flera utmaningar för de kommunala bostadsbolagen. Branschorganisationen Fastighetsägarna anmälde den svenska staten till EU-kommissionen 2005 för att de ansåg att de kommunala bostadsbolagen fick offentliga stöd som gynnade deras konkurrensförutsättningar jämfört med privata bostadsbolag. Anmälan grundade sig delvis på en studie författad av Ernst & Young, på uppdrag av Fastighetsägarna, som kartlade det offentliga stödet till kommunala bostadsbolag genom att granska årsredovisningar. Studien visade att offentligt stöd till kommunala bostadsbolag förekom och vid en sammanställning av de 287 företag som granskades kunde stöd om totalt cirka 12,5 mdkr påvisas. Anmälan ledde till att staten tillsatte en utredning för att se över allmännyttans villkor och förutsättningar, vilken resulterade i rapporten EU, allmännyttan och hyrorna, eller den så kallade Kochska utredningen. Utredningens syfte var att undersöka hur den svenska modellen kunde harmonisera med EG-rätten, som inte tillåter att offentligt stöd gynnar vissa företag som agerar på en allmän marknad. Utredningen pekade på två olika vägar att gå framåt; antingen att de kommunala bostadsbolagen blev mer affärsmässiga utan stöd från det offentliga, eller att de fick fortsatt offentligt stöd men att de då fick ett mer tydligt socialt ansvar, en modell av typen social housing. Exempelvis hade en överenskommelse nyligen gjorts mellan Nederländerna och EU med innebörden att stöd till offentliga bostadsbolag godkänts därför att dessa bostäder i fortsättningen i första hand skulle gå till hushåll med relativt låga inkomster. Den första januari 2011, efter remissinstans från berörda parter, ersattes Lagen om allmännyttiga bostadsföretag med Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (nya Allbolagen). Syftet med den nya lagen var att klargöra att kommunerna har rätt att driva allmännyttiga bostadsaktiebolag, men att det måste ske i sådana former att konkurrensen inte snedvrids. Det betyder att en kommun inte får ge det egna bostadsbolaget några särskilda fördelar som gynnar det ekonomiskt i förhållande till privata fastighetsägare. De kommunala bostadsbolagen ska alltid utgå från vad som är bäst för bolaget och agera som en långsiktig och seriös fastighetsägare. Den nya lagen förbjuder dock inte kommunala bostadsbolag att ta ett samhällsansvar, men primärt måste de drivas enligt affärsmässiga principer. Vad innefattar då affärsmässiga principer som begrepp? Relativ snabbt började en diskussion kring uttryckets innebörd. I praktiken har den nya lagen inneburit att kommunen i egenskap av ägare åsätter sitt bostadsbolag ett marknadsmässigt avkastningskrav, givet ett specifikt bestånd och geografiskt läge. Inom ramen för detta avkastningskrav kan sedan det kommunala bostadsbolaget bidra till samhällsnyttan. I rapporten Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar från 2011 resonerar Hans Lind och Stellan Lundström, KTH, kring vad affärsmässighet innebär och vilka konsekvenser affärsmässiga principer kan få i de vardagliga besluten för bostadsföretag. Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) kom snart därefter ut med ett direkt svar på nämnda rapport där de ger sin syn på den nya lagen. I SABO:s rapport konstateras att på flera punkter är de två rapporterna samstämmiga, några av dessa är: Bostadsbolag ska utgå från vad som är bäst för bolaget och kommunen får inte gynna det egna bostadsbolaget. Samhällsansvar är förenligt med affärsmässigt beteende, men det förutsätter att bolagets principer för samhällsansvar är transparanta och kommunicerade. Det finns flera sätt att resonera kring vad som kan anses vara affärsmässigt när det gäller vilket avkastningskrav som ska ställas vid investeringar; det viktiga är att man kan motivera kravet på ett sätt som är logiskt sammanhängande. Insatser som ger stora underskott kan inte motiveras med samhällsansvar eller stärkt varumärke. Bolagen ska inte genom kommunen få tillgång till kapital för en lägre kostnad än vad motsvarande privata företag kan få på marknaden och en kommun som går i borgen för bolagets lån måste ta ut en avgift för detta. Det bostadspolitiska ansvaret ligger på staten och kommunerna, inte på de kommunala bostadsbolagen.

13 BOSTADSFASTIGHETER 11 Vid definitionen av vad affärsmässiga principer innebär går dock åsikterna något i sär. Lind och Lundström menar att själva innebörden av affärsmässighet är långsiktig vinstmaximering. Något som SABO motsätter sig och lyfter fram att i Allbolagens proposition beskrivs ett affärsmässigt beteende som det övergripande förhållningssätt som ett icke subventionerat företag på en marknad intar inför investeringar, i sin dagliga drift och i relation till andra aktörer Det är dock inte helt klart vad som menas med vinstmaximering. Ett icke subventionerat bolag på en marknad behöver inte ha vinstmaximering som affärsidé, i den meningen att vinstmaximering innebär att ge maximal avkastning till ägarna. Det finns gott om exempel på icke vinstdrivande organisationer som konkurrerar på den privata marknaden. Med detta sagt kan inte inslag av vinstmaximering helt bortses från i den operativa verksamheten. Låt oss anta att ett kommunalt bostadsbolag står inför valet mellan två investeringar. Dessa ger exakt lika stor avkastning i form av samhällsnytta, men den ena investeringen ger en högre ekonomisk avkastning. Att välja den investering som ger lägre ekonomisk avkastning känns inte förenligt med affärsmässiga principer. Sett ur detta perspektiv innefattar begreppet affärsmässighet ett visst mått av vinstmaximering. Dock bör detta skiljas från kravet att ge maximal utdelning till ägarna. Något som exemplifierar svårigheten i avvägningen mellan lönsam och icke lönsam investering, och som lyfts fram av båda rapporterna, är hur ökade insatser och engagemang i miljonprogramsområden på kort sikt kan innebära ökade kostnader och därmed får anses omotiverade, men att just ökade insatser och engagemang kan leda till lägre skadegörelse, mindre omflyttning och på sikt ett högre marknadsvärde för fastigheterna. Lind och Lundström nämner även studier där inslag av samhällsnytta vid dessa typer av åtgärder har vägt upp för företagsekonomiska förluster. Den till synes viktigaste delen i den nya lagen är dock att de allmännyttiga bolagen inte längre får ta emot subventioner eller ha större avvikelser vad gäller hyror i form av underprissättning. Nyproduktion eller större investeringar måste bära sig själva ekonomiskt. Indirekt innebär lagen att de kommunala bostadsbolagen ska ta betalt utifrån en marknadsmässig avkastning för sina investeringar. Vid tecken på att ett kommunalt bostadsbolag tenderar att gynna sina hyresgäster genom lägre hyror, eller ett mer omfattande underhåll, jämfört med den övriga marknaden, finns risken att de bryter mot lagen. En konsekvens av detta är att kommunala bostadsbolag som tidigare subventionerats av kommunen och som inte haft marknadsmässiga avkastningskrav, nu måste uppnå detta genom att antingen öka intäkterna via höjda hyror eller genom att minska sina kostnader för drift och underhåll. Utöver de nya reglerna i Allbolagen gäller från och med 2011 även de nya bestämmelser i hyreslagen som innebär att hyror som kollektivt förhandlats ska vara normerande oavsett vem som är part. Detta får betydelse om en tvist om hyrans storlek förs till hyresnämnden. För att bestämma vilken hyra som är skälig har nämnden hittills jämfört med hyran för likvärdiga lägenheter hos allmännyttan. Förändringen innebär att man kan jämföra med alla likvärdiga lägenheter, oavsett ägare, så länge deras hyra är bestämd i en kollektiv förhandlingsöverenskommelse. Lagen om allmännyttiga bostadsbolag (Allbolagen) träder i kraft Fastighetsägarna anmäler staten till EU-kommisionen Tillståndsplikten avskaffas och kommuner kan fritt sälja sitt bostadsbolag SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna Den nya Allbolagen träder i kraft, samt förändringar införs i hyreslagstiftningen K3-reglerna träder i kraft

14 FOKUS STOCKHOLM 12 Stockholm 92 Inom Stockholms kommersiella fastighetsmarknad finns en stor efterfrågan på moderna och yteffektiva kontorslokaler. För äldre kontorsbyggnader och kontor i sämre lägen finns en trend där kontor konverteras till bostäder. Jan Tärnell jan.tarnell@naisvefa.se NAI Svefa Fastighetsindex 2013:1 2012:2 2012:1 2011:2 2011:1 Index Placering Stockholm - januari 2013 Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden ,50-5, A-läge ,75-6, B-läge ,25-6, C-läge ,00-7, Butiker ,50-5, A-läge ,75-6, B-läge ,75-6, C-läge ,50-8, A-läge ,00-8, B-läge ,50-8, C-läge ,75-9, ,00-3, A-läge ,00-3, B-läge ,50-3, C-läge ,50-3, Bostadsfastigheter De största ägarna till bostadsfastigheter i Stockholm är de allmännyttiga bolagen Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska. Andra stora fastighetsägare är Einar Mattsson, SKB och Wallenstam. Ombildningen från hyresrätter till bostadsrätter har varit fortsatt låg, mycket på grund av restriktioner för ombildningar gällande allmännyttans bestånd i innerstaden. Däremot noteras en ökande trend att konventera kontor till bostäder. ALM Equity har, i och med att en ny detaljplan vunnit laga kraft, påbörjat försäljningen av bostadsrätter i den före detta kontorsfastigheten Såpsjudaren 14 på Birger Jarlsgatan. På fastigheten Blästern 14 i Vasastaden planeras en ombyggnation av kontor till cirka 80 lägenheter. Bakom ombyggnationen står GE Capital Real Estate. I den nya stadsdelen Vällingby Parkstad förvandlar bland annat Einar Mattsson Vattenfalls gamla kontorsfastigheter till 460 nya lägenheter med inflyttning under hösten Kommersiella hyresfastigheter AFA, Atrium Ljungberg, Fabege och Vasakronan är stora ägare inom segmentet avslutades med några stora affärer där försäljningen av Kista Galleria var den största. Köpeskillingen uppgick till 4,6 mdkr och köpare var finska Citycon och kanadensiska CPPIB. Den uthyrbara arean uppgår till cirka kvadratmeter, främst butiker och kontor. Under 2012 har intresset för området kring Västra City varit stort. I december förvärvade Niam kontorsfastigheten Klara Strand från Skanska för 1,1 mdkr med en bedömd direktavkastning om cirka 5,75 procent. Byggnaden omfattar kvadratmeter kontor, företagsbostäder, butiker och konferensanläggning. Under början av 2013 meddelade kommunen att en avsiktsförklaring tecknats med Ikano Retail Centres. Bolaget planerar för en etablering av ett nytt Ikea och ett nytt köpcentrum i anslutning till Slakthusområdet i Johanneshov. Det blir Ikeas tredje etablering i Stockholmsområdet. I planen ingår även en byggnation av 550 lägenheter. Specialfastigheter Stora ägare av specialfastigheter är Akademiska Hus, Jernhusen och Locum. Inom undervisningslokaler är kommunala SISAB och Akademiska Hus de största aktörerna. Det finns dock utrymme för privata aktörer, exempelvis tecknade Engelska Skolan under 2012 ett 22-årskontrakt med Corem avseende kvadratmeter anpassade för skolverksamhet inom fastigheten Storsätra 1. Under 2013 startar Akademiska Hus en ny- och ombyggnation av fastigheten Electrum 1 i Kista. Investeringen uppgår till cirka 200 mkr och ett kontrakt på kvadratmeter har tecknats med KTH.

15 FOKUS STOCKHOLM 13 I fokus: Kommunala bostadsbolag Stockholms kommunala bostadsföretag är Stockholmshem, Familjebostäder och Svenska. Utöver detta finns även cirka 300 studentlägenheter inom systerbolaget Micasas bestånd som i övrigt främst består av vårdfastigheter. Tillsammans innehar företagen cirka lägenheter med en area på cirka fem miljoner kvadratmeter och ett bedömt marknadsvärde om 86 mdkr. na finns spridda över större delen av kommunen och representeras av såväl äldre fastigheter i miljonprogramsområden som nyproduktion i nya stadsdelar. Årets hyresförhandlingar har resulterat i hyreshöjningar mellan 1,05 och 2,70 procent. Enligt ägardirektiven skall bolagen aktivt arbeta med innehaven, vilket innebär såväl förvärv som försäljningar. Totalt har de tre bolagen planer för omkring nya lägenheter under den kommande treårsperioden. För att frigöra kapital har några större portföljaffärer genomförts. Under 2012 sålde exempelvis Svenska elva fastigheter i Hagsätra, inrymmande lägenheter, till Ikano Bostad för en köpeskilling om 890 mkr. Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) - & lagerfastigheter De största ägarna inom segmentet är Brostaden (Castellum), Corem, Fabege, FastPartner och Sagax. Två av Stockholms största industriområden återfinns i Ulvsunda och Årsta/Västberga. Verksamheten i Ulvsunda präglas främst av lättare industri, småskaligt lager och kontor. en dras med höga vakanser, vilket medfört ett ökat tryck för att konvertera de nordliga delarna till bostäder och handel. Verksamheten i Årsta/Västberga industriområde präglas huvudsakligen av lager och logistik, vilket till stor del kan förklaras av närheten till motorled och järnväg. Medelhyran i Årsta industriområde ryms inom intervallet 850 till 950 kr/kvm, vilket är något högre än i Ulvsunda industriområde där medelhyran är 700 till 800 kr/kvm. Transaktioner - Stockholm Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling (tkr) Area (kvm) Butik & kontor jan jan Skanska Niam jan GE Real Estate Atrium Ljungberg Säljare Köpare 1 Danmark 2, Danmark 4, Danmark 5 (Kista Galleria) 2 Blekholmen 1 3 Härden 14 4 Klamparen 10 nov Fabege KLP Eiendom 5 Spårvagnen 4 (Spårvagnshallarna) sep DNB Naeringseijendom Balder * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling DNB Livsforsikring ASA Citycon & CPPIB

16 FOKUS STORSTOCKHOLM 14 Storstockholm Den stora befolkningstillväxten inom Stockholmsregionen och bristen på mark i innerstaden ökar trycket på kranskommunerna att producera bostäder. På den kommersiella marknaden har Storstockholm ökat i attraktivitet inom både kontors- och butikssegmentet, delvis på bekostnad av innerstaden. Bostadsfastigheter Förutom kranskommunernas kommunala bostadsbolag är de största bostadsbolagen Acta, Akelius Fastigheter, Stena Fastigheter och Wallenstam. Störst procentuell befolkningsutveckling inom regionen förväntas ske i Solna, Nacka och Huddinge. I exempelvis Solna förväntas befolkningen växa med cirka 30 procent fram till I början av 2013 offentliggjordes att bolaget Estancia förvärvat kontorsfastigheten Slingan 1 om kvadratmeter kontorsytor i Solna. Syftet med förvärvet är att driva en detaljplaneprocess för konvertering till bostäder med ambitionen att skapa cirka 140 lägenheter på fastigheten. Under början av 2013 offentliggjordes även att JM förvärvat industri- och kontorsfastigheten Fabriken 15 i Huddinge med syfte att konvertera denna till bostäder. Fastigheten om cirka kvadratmeter tomtareal är belägen i ett industriområde under omvandling. Köpeskillingen bedöms ha uppgått till cirka kr/kvm tomtareal alternativt cirka kr/kvm BTA vid en uppskattat byggrätt om 400 lägenheter. Kommersiella hyresfastigheter Atrium Ljungberg, Fabege, Unibail-Rodamco och Vasakronan är stora ägare av kommersiella hyresfastigheter i Stockholms kranskommuner. En intressant utveckling under det senaste året är de nyetableringar gällande butikskedjor som planeras inom regionen. Istället för att etablera sig i centrala Stockholm har exempelvis Apple valt att öppna sin första butik i Täby Centrum och den engelska leksakskedjan Hamleys öppnar sin första svenska butik i Nacka Forum. Gällande hyresnivåer för kontorslokaler är det Sundbyberg och Solna som ligger i topp. Den genomsnittliga hyresnivån i n bedöms ligga i intervallet till kr/kvm vilket kan jämföras med i Stockholms innerstad som har en bedömd nivå i intervallet till kr/kvm. Störst nyproduktion av kontor de kommande åren förväntas ske i Solna där exempelvis Peab är mycket aktiva. Under slutet av 2012 offentliggjordes två kommande projekt om totalt cirka kvadratmeter kontorsytor i Frösunda och Ullriksdal. Kommunalt Antal Uthyrbar NAI Svefa Kommun bostadsbolag lägenheter area Fastighetsindex Solna Signalisten l 84 Sundbyberg Förvaltaren l 73 Sollentuna Sollentunahem l 70 Nacka l 68 Huddinge Huge l 54 Upplands Väsby Sigtuna Tyresö Tyresö l 53 Järfälla Järfälla Hus l 50 Upplands Väsby Väsbyhem l 47 Sigtuna SigtunaHem l 45 Södertälje Telge l 43 Haninge Haninge l 43 Botkyrka Botkyrkabyggen l 33 Järfälla Sundbyberg Solna Botkyrka Södertälje Sollentuna Nacka Stockholm Huddinge Tyresö Haninge l l l Om NAI Svefa Fastighetsindex, se sid 3 och sid 50.

17 FOKUS STORSTOCKHOLM 15 Specialfastigheter Stora ägare av specialfastigheter, förutom kommunerna, är Akademiska Hus, Hemsö, Jernhusen och Locum. Arlanda flygplats, belägen i Sigtuna kommun, genomgår för närvarande en omfattande utveckling med en förstärkt kommersiell närvaro i form av nya kontor, logistik och hotell, men också en expansion av flygplatsområdet med totalt kvadratmeter logistik. Bakom satsningen står det statligt ägda Swedavia. Bolaget var även aktuellt under 2012 då de förvärvade en fastighetsportfölj från SAS omfattande kvadratmeter lokaler vid tre flygplatser för cirka 1,8 mdkr. Största enskilda objekt i portföljen är en hangarbyggnad vid Arlanda om kvadratmeter. - och lagerfastigheter Stora ägare inom segmentet är Brostaden (Castellum), Corem, Fabege och Sagax. Ett expansivt bolag inom segmentet under 2012 var FastPartner som förvärvade sex fastigheter i Sigtuna, en i Sollentuna och en i industriområdet Jordbro i Haninge. Den totala kostnaden för de åtta fastigheterna, med en uthyrningsbar area om cirka kvadratmeter, bedöms ha uppgått till cirka 280 mkr. I Jordbro stärkte även Sagax sin närvaro med ett köp i början av Fastigheten Jordbromalm 4:3 förvärvades från norska NRP, samma aktör som Sagax köpte grannfastigheten Jordbromalm 3:1 från under Även Brostaden ökar sin närvaro i Jordbro, detta med en nybyggnation av cirka kvadratmeter lager och logistik. bostadsföretag. AB Nackahem såldes inte i sin helhet utan fastighet för fastighet. Köpare var Stena Fastigheter, SIFAB, Skandia och Storheden. Till skillnad mot de kommunala bostadsföretagen i Stockholm stad saknas restriktioner i kranskommunerna gällande ombildningar till bostadsrätt. Ett av de mer aktiva företagen i Storstockholm gällande ombildningar till bostadsrätter är Sundbybergsbaserade Förvaltaren som sedan 2008 sålt över lägenheter till en köpeskilling överstigande 1,8 mdkr. I Botkyrka har försök inletts med ombildning till andelslägenheter istället för till bostadsrätter, vilket innebär att hyresgästen köper lägenheten men att Botkyrkabyggen fortsatt står för skötsel och drift. En sammanfattning av de kommunala bostadsbolagens och dess bestånd kan ses i tabellen till vänster. I fokus: Kommunala bostadsbolag Av de aktuella kommunerna saknas ett kommunalt bostadsbolag endast i Nacka. Detta beror på att det tidigare kommunala bolaget AB Nackahem såldes Försäljningen fick stor uppmärksamhet och var troligtvis en bidragande orsak till lagstiftningen för att hindra utförsäljning av kommunala Transaktioner Storstockholm Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling (tkr) Area (kvm) Säljare Köpare 1 Södertälje Dagsländan 2 m fl jan Bårsta Fastighets AB Aberdeen 2 Sollentuna Malten 1 dec Pfizer CapMan & CCP III 3 Paket om tre fastigheter i Huddinge dec Provinsfastigheter Stendörren 4 Sundbyberg Kompassen 1 aug Förvaltaren Brf Kompassen 1 5 Huddinge Standpiparen 1 m fl jul * Stiftelsen Einar Belvén Rikshem * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

18 FOKUS GÖTEBORG 16 Göteborg 64 Transaktionsvolymen i Göteborg avseende kommersiella fastigheter var hög under En av de större affärerna var Alectas förvärv av NCC:s kontorsprojekt på Ullevigatan med bland annat NAI Svefa som kommande hyresgäst. Hans Hurtig hans.hurtig@naisvefa.se NAI Svefa Fastighetsindex 2013:1 2012:2 2012:1 2011:2 2011: 1 Index Placering Göteborg - januari 2013 Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden ,00-6, A-läge ,50-6, B-läge ,25-7, C-läge ,00-8, Butiker ,75-5, A-läge ,00-6, B-läge ,75-6, C-läge ,25-8, A-läge ,00-8, B-läge ,75-8, C-läge ,25-9, ,75-3, A-läge ,00-4, B-läge ,50-5, C-läge ,00-7, Bostadsfastigheter Kommunala Förvaltningsbolaget AB Framtiden med dotterbolag är den största ägaren på bostadsmarknaden i Göteborg. Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem innehar huvuddelen av det resterande beståndet. Under 2013 förväntas det byggas nya bostäder i Göteborg. I Tynnered vid Opaltorget finns planer på att uppföra 600 lägenheter och drygt kvadratmeter kontor. Vid Brottkärrsmotet i Askim planeras det för nyproduktion av cirka 600 bostäder i form av bostadsrätter, hyresrätter och radhus. På Hisingen, som förväntas vara den mest expansiva delen av kommunen de kommande åren, planeras det för cirka nya lägenheter fram till Detta fördelat på bostadsrätter, 950 hyresrätter och 130 ägarlägenheter. Tillskotten kommer främst att ske i Kvillebäcken. Antalet transaktioner av bostadsfastigheter minskade under andra halvan av 2012 och totalt sett var aktiviteten något lägre under 2012 i jämförelse med Kommersiella hyresfastigheter De största ägarna inom segmentet är Balder, Diligentia, Eklandia (Castellum), Lundbergs, Platzer, Vasakronan och Wallenstam. Volymen på transaktionsmarknaden avseende kommersiella fastigheter var hög under Även om antalet affärer inte ökat så är det ett antal större affärer som drivit upp omsättningsnivån. Året avslutades med att Hufvudstaden förvärvade Nordstan 8:26 från AMF Fastigheter för mkr och att Alecta förvärvade den nyproducerade kontorsfastigheten på Ullevigatan från NCC för 580 mkr. Direktavkastningarna har bedömts till 4,75 respektive 5,25 5,5 procent. Det råder stor efterfrågan på moderna och centrala kontor i Göteborg vilket innebär få vakanser inom segmentet. Ullevigatan blev innan färdigställandet fullt uthyrd med bland annat NAI Svefa som hyresgäst. I Norra Gårda, utmed E6, har byggnader rivits för att ge plats för Platzers kontorsprojekt om kvadratmeter. Specialfastigheter Förutom kommunen är Akademiska Hus, Chalmersfastigheter, Vasakronan och Västfastigheter stora ägare inom segmentet. Västfastigheter påbörjade under 2012 utbyggnaden av den steriltekniska enheten på Sahlgrenska sjukhuset. Även Drottning Silvias barn- och ungdomssjukhus ska få större lokaler och tillbyggnaden ska kopplas samman med ett nytt operationshus på Östra sjukhuset. Vid Göteborgsoperan i Lilla Bommen planerar Fastighetskontoret för ett scenkonsthus om cirka kvadratmeter som vid färdigställandet ska kunna inrymma 500 besökare.

19 FOKUS GÖTEBORG 17 I fokus: Förvaltnings AB Framtiden Kommunala Förvaltnings AB Framtiden med dotterbolag är den största ägaren på bostadsmarknaden med cirka lägenheter, vilket är nästan hälften av alla hyresrätter i Göteborg. Angered är den stadsdel i Göteborg som har flest allmännyttiga bostäder och där äger de kommunala bostadsbolagen över hälften av alla lägenheter. I centrum är det de privata aktörerna som äger huvuddelen och allmännyttan endast cirka 20 procent av bostadsbeståndet. Under 2012 har de allmännyttiga bostadsbolagen uppfört cirka 320 nya lägenheter, inklusive byggandet av studentbostäder, gruppboenden och äldreboenden. Det är det högsta antalet lägenheter som allmännyttan färdigställt de senaste fem åren. För närvarande planerar Bostads AB Poseidon att vid Södra Guldheden uppföra cirka 180 nya student- och ungdomsbostäder. De planerar även att bygga cirka 90 hyresrätter i Kortedala, i ett område öster om Bellevue. Den genomsnittliga lägenheten hos de allmännyttiga bostadsbolagen i Göteborg är 63 kvadratmeter och har en beräknad hyresnivå för år 2012 på 978 kr/kvm. Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) - & lagerfastigheter Eklandia (Castellum), Göteborgs kommun och Volvo är de största ägarna av industri- och lagerfastigheter i Göteborg. Antalet transaktioner inom segmentet har under 2012 varit på samma nivå som förgående år med cirka 40 till 50 affärer på årsbasis. Under hösten förvärvade NREP en distributionsanläggning i Göteborgs hamn om cirka kvadratmeter med Posten som hyresgäst. Säljare var tyska Gaia/BerlinNovo. I hamnen bygger NCC ett nytt logistikcenter om cirka kvadratmeter åt Göteborgs Hamn där DB Schenker blir hyresgäst vid färdigställandet Det finns även planer på att utöka industri- och hamnverksamheten vid brofästet till Älvsborgsbron på Hisingen med totalt kvadratmeter. Transaktioner - Göteborg Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling (tkr) Area (kvm) Säljare Köpare jan Stena Fastigheter Platzer Butik & kontor dec AMF Fastigheter Hufvudstaden 1 Gullbergsvass 5:11 2 Nordstan 8:26 3 Heden 46:2 (Ullevigatan 17-19) dec NCC Alecta 4 Masthugget 30:6 aug * Niam Elof Hansson 5 Arendal 764:418 Logistik jul * NCC Prupim * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

20 FOKUS MALMÖ 18 Malmö 55 Fastighetsmarknaden i Malmö har under den senaste tiden kännetecknats av ett fokus på handels- och bostadsfastigheter. Actas försäljning av sina omtalade fastigheter i Herrgården till Victoria Park har rönt ett stort intresse. Per Wieslander per.wieslander@naisvefa.se NAI Svefa Fastighetsindex 2013:1 2012:2 2012:1 2011:2 2011:1 Index Placering Malmö - januari 2013 Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden ,25-6, A-läge ,75-6, B-läge ,50-7, C-läge ,75-9, Butiker ,25-6, A-läge ,75-6, B-läge ,25-7, C-läge ,50-9, A-läge ,25-8, B-läge ,00-9, C-läge ,00-10, ,50-4, A-läge ,75-4, B-läge ,25-5, C-läge ,75-7, Bostadsfastigheter Allmännyttiga MKB är den största innehavaren av bostadshyreshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Stena Fastigheter och Willhem är andra stora aktörer inom segmentet. Bostadsmarknaden i Malmö uppvisade under slutet av 2012 flera intressanta försäljningar. Det som varit kännetecknande är att det rör sig om fastigheter belägna i vad som får anses vara C-läge i Malmö. Ett exempel på detta är Victoria Parks köp av Actas fastigheter i Herrgården. Fastigheterna har en total uthyrbar area om cirka kvadratmeter och inrymmer 867 lägenheter samt en mindre del kommersiella lokaler. Det underliggande värdet på försäljningen uppgår till 280 mkr, motsvarande cirka kr/kvm. En annan aktör som varit aktiv är Kullahusen Holding AB som i november 2012 förvärvade tre bostadsfastigheter för 140 mkr. Fastigheterna, som har en uthyrbar area om cirka kvadratmeter och inrymmer 230 lägenheter, är bland annat belägna i Hermodsdal. Säljare var privatpersoner. Kommersiella hyresfastigheter Stora ägare av lokaldominerande fastigheter i Malmö är Briggen (Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. Störst fokus inom det kommersiella segmentet har den senaste tiden legat på butiksmarknaden. En av de stora händelserna har varit öppnandet av Emporia köpcentrum i Hyllie beläget i södra Malmö. Den drygt kvadratmeter stora anläggningen öppnade portarna i slutet av 2012 och är Skandinaviens största köpcentrum. En annan stor händelse, om än en väntad sådan, var Vasakronans förvärv i december 2012 av NCC:s tillbyggnad av gallerian Triangeln i centrala Malmö. Projektet omfattar cirka kvadratmeter galleria samt cirka 400 garageplatser och kvadratmeter kontorslokaler. Uthyrningsgraden är god. Vasakronan äger sedan tidigare den befintliga delen av Triangeln. De nya handelsytorna kommer att integreras med de befintliga och den nya gallerian kommer sammantaget att erbjuda kvadratmeter butiker. Priset uppgick till mkr. Specialfastigheter Folksam, Hemsö, Kungsleden, landstinget och Malmö stad är stora ägare av specialfastigheter i Malmö. På Universitetsholmen har Akademiska Hus startat bygget av Niagara. Byggnaden kommer att ha en lokalarea på kvadratmeter och bestå av tre separata huskroppar med fem, sju och elva våningar som länkas samman av ett atrium. I byggnaden, som kommer att bli ett riktmärke i området och en portalbyggnad för Malmö högskola, är det tänkt att Fakulteten för kultur och samhälle och Fakulteten för teknik och samhälle ska bedriva sina verksamheter.