Svensk Fastighetsmarknad. Fokus 24 orter Tema: Samhällsfastigheter

Transkript

1 Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter Tema: Samhällsfastigheter NAI Svefa Analys hösten 2012

2 Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden m m, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag. Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 18 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter. Den ställer vi nu till ditt förfogande. Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad! Mikael Lundström Koncernchef NAI Svefa

3 I NNEh ÅLL NAI Svefa Fastighetsindex Makroekonomi Samhällsfastigheter Stockholm Storstockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Västerås Örebro helsingborg Norrköping Jönköping Umeå Lund Borås Eskilstuna Sundsvall Gävle halmstad Karlstad Växjö Luleå Kalmar Östersund Falun Trollhättan om Svensk Fastighetsmarknad om NAI Svefa Våra adresser Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter Tema: Samhällsfastigheter Välkommen till årets tredje upplaga av Svensk Fastighetsmarknad! Återigen presenteras analyser av Sveriges 24 mest betydelsefulla orter på storhusmarknaden. Till detta nummer har vi valt att utveckla rapporten vidare och kan presentera flera spännande nyheter. En av dessa är att vi har valt att lyfta fram ett tema som löper genom hela rapporten Samhällsfastigheter. På investerarmarknaden stör oron i banksystemet och bankernas ovilja till att finansiera fastighetsinvesteringar. Följden blir att marknaden huvudsakligen domineras av kapitalstarka aktörer med ett investeringsintresse som riktar sig till fastighetstyper med stabila och säkra kassaflöden och därmed låg risk, som till exempel samhällsfastigheter med offentliga hyresgäster. I kölvattnet av finanskrisen har samhällsfastigheter kommit att framstå som en populär investering och flertalet fastighetsbolag har en investeringsprofil mot segmentet. Under 2011 omsattes det samhällsfastigheter för cirka 10 mdkr. Volymen för första halvåret 2012 pekar på en något lägre siffra för helåret men faktum kvarstår att intresset för segmentet är rekordstort. Utvecklingen har dock gått snabbt, så sent som för 20 år sedan klassades specialenheter såsom fängelser som illikvida tillgångar utan värde för den privata marknaden. I denna rapport tar vi med er på resan från att samhällsfastigheter i stort sett saknade värde, via en reform i statsförvaltningen i början 1990-talet och historien om Stenvalvet till dagens situation där framförallt kommuner och landsting ihärdigt uppvaktas av potentiella investerare. En annan nyhet i detta nummer är att vi väljer att lyfta fram tolv kranskommuner till Stockholm. För dessa kommuner har vi tagit fram ett skuggindex på samma sätt som NAI Svefa Fastighetsindex för 24 orter. Det är spännande att se hur väl dessa kommuner klarar sig gentemot resterande orter. Fem av de tolv utvalda kranskommunerna skulle ha placerat sig på topp tio om de hade varit med i den ordinarie sammanställningen med Solna, Sundbyberg, Sollentuna och Nacka på placeringarna precis bakom Stockholm. I vår ordinarie sammanställning behåller Stockholm sin första plats i NAI Svefa Fastighetsindex och är fortsatt ohotad etta för investeringar på den svenska fastighetsmarknaden. Efter Stockholm placerar sig Göteborg följt av universitetsstäderna Uppsala och Lund. Klättraren i detta nummer är Örebro som plockar fyra placeringar och som i och med det återigen rankas på topp 10. Klättringen förklaras av ökad företagsamhet i kommunen och att befolkningstillväxten har tagit fart. Vi hoppas att ni gillar våra nyheter i rapporten och vår intention att ge dig som läsare en källa till nya goda affärsmöjligheter! UTGIVArE Svefa holding AB ANSVArIG UTGIVArE GrAFIK och LAyoUT TrycK Mikael Lundström Karlavagnen Sandviken Tryckeri AB Åsa henninge Analyschef Kristian Isberg Projektledare UPPLAGA 9 500

4 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2 Finansiering avgörande för utvecklingen Det egna kapitalet söker sig till säkra placeringar varvid direktinvesteringar i fastigheter ses som ett attraktivt placeringsalternativ. Bostäder i tillväxtorter och samhällsfastigheter med relativt goda förutsättningar för stabil avkastning är heta investeringsobjekt hos de kapitalstarka aktörer som lyckas göra affärer idag. Detta gör att kapitalströmmen till fastighetssegmentet ändå är relativt hög. Bankerna stramar dock åt företagsutlåning i fastighetssegmentet såväl som i andra branscher, med högre krav på marginaler och kapitaltäckning, vilket leder till en minskad utlåning till fastighetssegmentet. Sammantaget är finansiering alltjämt den enskilt mest avgörande faktorn för utvecklingen på svensk fastighetsmarknad och på transaktionsvolymens storlek. KAPITALBRIST HOTAR OMSÄTTNINGSVOLYMEN Skuldkrisen i euroområdet har förvärrats och hur skuldbördorna ska fördelas mellan EU-länder skapar oro i de finansiella systemen där bankernas förmåga och vilja till ny finansiering i flera fall är begränsande. Kapitalmarknaden präglas av hårt pressade utländska banker med fastighetslåneportföljer som söker ny ägo och svenska banker som är ovilliga, eller i vart fall försiktiga, vid företagsutlåning i fastighetssegmentet. Kraven har blivit allt högre, såväl med avseende på den underliggande tillgången som på marginaler och lägre belåningsgrad. Kreativiteten att resa kapital till investeringar i fastigheter är därmed hög med flera alternativ till klassisk bankbelåning som bland annat preferensaktier och obligationsfonder. DAGS ATT DEKLARERA! Så börjar det återigen bli dags att deklarera! Det värderingstekniska arbetet med den allmänna fastighetstaxeringen 2013 som omfattar hyreshus och industri är avslutat och riktvärden är levererade till Skatteverket. Under hösten vidtar fastighetsägarens arbete i och med att Skatteverket skickar ut deklarationsblanketter. Värdena i denna taxering ska spegla det genomsnittliga prisläget 2011 vilket innebär att alla bedömda marknadsvärden och köpstatistik är att hänföra till den marknadssituation som rådde vid halvårsskiftet Det nya taxeringsvärdet för hyreshus kommer således att spegla förändringen av marknadsvärden från den senaste taxeringen 2008 och för industri förändringen från Det är nu upp till fastighetsägaren att genom sin deklaration, justera för faktiska förhållanden, så att det utskickade riktvärdet blir till ett så rättvisande taxeringsvärde som möjligt. RISIGT SKICK I DET OFFENTLIGA FASTIGHETSBESTÅNDET Underhållsbehovet i beståndet av allmännyttiga bostäder och samhällsfastigheter är stort, en ekonomisk utmaning för stat, landsting och kommuner samt för de kommunala bostadsbolagen. Tillsammans med förändringarna i lagen om allmännyttiga bostadsbolag, som stipulerar att relationen mellan kommunen och det allmännyttiga bolaget ska vara affärsmässig, och med ekonomierna åtskilda, innebär det finansiella svårigheter för bolag med stora miljonprogramsbestånd. Historiskt sätt har det förekommit att kommuner eller landsting som lyder under besparingskrav, i valet mellan att skära kostnader i kärnverksamheten eller för underhåll av fastighetsbeståndet, prioriterat bort fastighetsunderhållet, vilket på flera håll har lett till eftersatt underhåll inom bestånden. För att resa kapital till underhåll och investeringar i nya bostäder respektive lokaler för samhällsservice väljer fler och fler offentliga fastighetsägare att sälja delar av sitt bestånd. BÄTTRE DETALJPLANER SKAPAR FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LYCKADE FASTIGHETS- UTVECKLINGSPROJEKT Marknadsanpassningen av dagens detaljplaner ökar där flera kommuner arbetar noggrant och i tidiga skeden med analyser av marknaden i syfte att fylla detaljplanerna med ett innehåll som möter efterfrågan. Det här sättet att arbeta med marknads- och efterfrågeanalyser skapar inte bara en grund för ökade fastighetsekonomiska värden med högre byggrättspriser och projektvärden utan skapar även förutsättningar för en ökad samhällsnytta och ett helhetsperspektiv på ortens samhällsutveckling.

5 NAI SVEFA FASTIGhETSINDEX 3 Kommun nai svefa fastighetsindex befolkningsutveckling arbetslöshet 1. Stockholm (s ) Göteborg (s ) Uppsala (s ) Lund (s ) Malmö (s ) Jönköping (s ) helsingborg (s ) Umeå (s ) Örebro (s ) Linköping (s ) Västerås (s ) halmstad (s. 42) Luleå (s. 45) Växjö (s. 44) Karlstad (s. 43) Sundsvall (s. 40) Östersund (s. 47) Borås (s. 38) Norrköping (s ) Kalmar (s. 46) Falun (s. 48) Gävle (s. 41) Eskilstuna (s. 39) Trollhättan (s. 49) 15 NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0 10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100. Trafikljusen redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. röd signal indikerar ett sämre värde, gult ett värde i nivå med genomsnittet och grön signal indikerar ett bättre värde än genomsnittet. Pilarna visar utvecklingen sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad med värdetidpunkt 1 januari 2012.

6 MAKroEKoNoMI 4 Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden Ekonomin krymper i eurozonen och krisen hotar att komma ikapp Sverige. Sveriges ekonomi är dock fortfarande stark och uppvisar BNP-siffror över förväntan. Den negativa omvärldspåverkan förväntas öka men riskerna för en minskad export och stigande arbetslöshet motas med ökade offentliga investeringar. En fortsatt tillväxt är avgörande för klimatet på svensk fastighetsmarknad. Tillsammans med oron i banksystemen och bankernas försiktighet att finansiera fastighetsinvesteringar ger det en marknad som domineras av kapitalstarka aktörer och en tydlig investeringsinriktning mot objekt med låg risk såsom framför allt bostäder i tillväxtorter och samhällsfastigheter. Sverige har hittills stått emot statskriser i euroområdet och eurokris. En positiv handelsbalans och en fortsatt ökande privat och offentlig konsumtion gör att Sveriges BNP landar på 2,3 procent för andra kvartalet, vilket är högre än förväntat. Konjunkturinstitutets prognos för helåret 2012 ligger däremot på måttliga 1,3 procent. Europas draglok Tyskland, som är Sveriges viktigaste exportmarknad vid sidan av Norge, börjar tappa fart med en tillväxt om 0,3 procent. Det finns således betydande risker för en minskad svensk export framöver. Samtidigt är konjunktursignalerna från USA och de stora tillväxtekonomierna svagare. Som exempel kan nämnas att Federal reserve behåller sin nollränta framöver samt att den kinesiska centralbanken sänkte styrräntan med 25 punkter innan sommaren vilket var första gången sedan rädslan att krisen i euroområdet ska drabba Sverige har lett till att röster höjts för att via finanspolitiska åtgärder i form av ökade offentliga investeringar styra den aggregerade efterfrågan. Med sunda statsfinanser och relativt låg statsskuld finns förutsättningar för finanspolitiska stimulanser för att bibehålla en positiv tillväxt och för att hålla nere arbetslösheten. riksbanken väntas hålla reporäntan oförändrat låg fram till början av 2014 och regeringen, som tidigare haft en återhållsam linje, öppnar nu för satsningar om 27 mdkr under 2013 och 2014, framförallt på forskning och infrastruktur. Investeringar i infrastruktur har generellt en positiv effekt på den regionala fastighetsmarknaden då effektiva kommunikationer är viktiga för att skapa attraktiva miljöer för boende och företagande. Arbetslösheten (enligt AKU) i riket uppgick till 7,0 procent i juli, en marginell minskning jämfört med samma period föregående år. Konjunkturinstitutets prognos indikerar en arbetslöshet om 7,5 8,0 procent fram till Arbetsförmedlingen förutspår en svag arbetsmarknad under 2012 och 2013, främst för ungdomar, med minskande sysselsättning. regeringen presenterar därför även åtgärder för att få bukt med den höga ungdomsarbetslösheten och om stöd till den svenska basindustrin.

7 MAKROEKONOMI 5 Skuldkrisen i euroområdet har förvärrats och hur skuldbördorna ska fördelas mellan EU-länder skapar oro i de finansiella systemen och bankernas förmåga och vilja till ny finansiering är i flera fall begränsade. Sammantaget verkar det dock råda en stor tillförlitelse till att världens centralbanker, via penningpolitiska åtgärder och i slutändan ökad skuldsättning, ska ta oss ur en allt allvarligare ekonomisk kris som paradoxalt nog har sitt ursprung i en för hög skuldsättning. I gränssnittet mellan penningmarknad och fastighetsmarknad syns fortsatta svårigheter för fastighetsinvesterare att erhålla finansiering. Å ena sidan har vi en situation med en volatil aktiemarknad utan synbara tecken på en ljusning, där snarare statsskuldskriser och eurokris kan innebära att vi har framför oss en lång period av låg tillväxt och svag börsutveckling. Det talar för att det egna kapitalet fortsatt söker sig till alternativa placeringar och då bland annat fastighetsmarknaden och direktinvesteringar i fastigheter. Å andra sidan har vi en kapitalmarknad som präglas av hårt pressade utländska banker med fastighetslåneportföljer som söker ny ägo och svenska banker som är ovilliga, eller i vart fall försiktiga, vid utlåning i fastighetssegmentet. Exempelvis har statliga SBAB fattat beslut om att lämna den fastighetsrelaterade företagsutlåningen vilket innebär att deras låneportfölj om 42 mdkr är till salu. Sammantaget har vi därmed fortsatt en marknad där möjligheterna till finansiering är och förblir den viktigaste faktorn för transaktionsvolymens storlek. Med hög riskaversion bland såväl banker som investerare blir analysen av riskerna i respektive fastighetssegment allt mer väsentlig. En låg omsättningstillväxt med minskad köpkraft för företagen slår direkt mot det kommersiella fastighetssegmentet med konsekvenser i form av en försvagad hyresmarknad med minskad efterfrågan och lägre betalningsvilja för verksamhetslokaler. En låg omsättningstillväxt slår indirekt också mot de fastighetssegment som berörs av hushållens köpkraft. Med en låg sysselsättning och minskad köpkraft ökar risken i butikssegmentet, hotell- och restaurangsegmentet men även i de delar av bostadsbeståndet som är beläget i varuproducerande kommuner, det vill säga kommuner som är beroende av lokala varuproducerande företag och en lokal arbetsmarknad. I dessa segment ser vi en fortsatt hög omsättning med huvudsakligen institutionellt kapital på köparsidan såsom AP-fondernas Hemsö, Rikshem och Willhem. För lokaldominerade hyresfastigheter är NAI Svefas bedömning för hösten att de ökade riskerna och finansieringssvårigheterna kommer att innebära en press uppåt på direktavkastningskraven i perifera lägen. Inom bostadssegmentet är bedömningen att vi kommer att se en tudelad marknad med en fortsatt press nedåt på direktavkastningskraven för kvalitativa objekt i regionala marknader med bostadsbrist och stigande direktavkastningskrav för underhållsmässigt eftersatta objekt samt objekt i svaga delmarknader. Marknaden står och väger och osäkerheten kring huruvida regeringen med annonserade satsningar ska kunna förhindra en recession kan därmed leda till minskad konsumtion och lägre investeringsvilja bland svenska hushåll och företag vilket har en direkt påverkan på hyresmarknaden för kommersiella lokaler. Marknadens bedömning har gått från samstämmiga förväntningar om stigande hyror för butiker och kontor i starka delmarknader våren 2011 till tudelade meningar om utvecklingen idag. Vår bedömning är att vi under hösten kommer att se oförändrade hyror i marknader i balans mellan utbud och efterfrågan och oförändrade till sjunkande hyror i starkt omsättningsberoende delmarknader. Flera aktörer ställer därmed in siktet och uttalar ett investeringsintresse som riktar sig till fastighetstyper med stabila och säkra kassaflöden och därmed låg risk, såsom framför allt bostäder i tillväxtorter och samhällsfastigheter med offentliga hyresgäster. I Stockholms bästa lägen bedöms hyran för moderna kontor att tecknas på nivåer om kr/kvm, i Göteborg i intervallet om kr/kvm och i Malmö i intervallet kring kr/kvm.

8 SAMhÄLLSFASTIGhETEr 6 Marknaden för samhällsfastigheter Efterfrågan på samhällsfastigheter är stor och med allt fler kommuner och landsting på säljsidan ökar utbudet. Under 2011 omsattes samhällsfastigheter för drygt 10 mdkr. NAI Svefas bedömning är att försäljningar av samhällsfastigheter är en trend som är här för att stanna samt att denna typ av transaktioner kommer att öka. Med det följer ett ökat inslag av privat ägande och fastighetsbolag specialiserade på att tillhandahålla lokaler för samhällsservice. På grund av skattebefrielse för specialändamål saknas idag offentliga uppgifter om lokalarea och hyra för samhällsfastigheter. Enligt fastighetsregistret finns det cirka taxeringsenheter av typen vårdfastigheter, taxeringsenheter av typen skolfastigheter och allmänna byggnader. Utifrån dessa siffror skulle det samlade beståndet av samhällsfastigheter kunna uppskattas till cirka 200 miljoner kvadratmeter med ett marknadsvärde i storleksordningen om 1 biljon kronor. Marknaden för samhällsfastigheter kännetecknas av ett fåtal stora och långsiktiga ägare. Merparten av beståndet ägs av kommuner, landsting och bolag med ett betydligt statligt ägande såsom Akademiska hus och Specialfastigheter. Sedan början av 2000-talet har andelen privat ägande av samhällsfastigheter ökat. Flera kommuner och landsting har valt att sälja delar av sina bestånd och det har bildats bolag med huvudsaklig inriktning att äga och förvalta samhällsfastigheter. Flera av dessa bolag/konsortier förvaltar institutionellt kapital, exempelvis åt AP-fonderna. hemsö investerade cirka 1 mdkr och har på relativt kort tid byggt upp en portfölj av samhällsfastigheter med ett fastighetsvärde enligt bolagets ekonomiska redovisning om cirka 20,8 mdkr. Stora köpare under inledningen av 2012 har framförallt varit hemsö, Lönnbacken och rikshem. På säljsidan återfinns såväl landsting och kommuner som byggbolag och privata bolag. Det som kännetecknar marknaden hittills är en omsättning av relativt små objekt. Det offentliga värderar än så länge brukarvärdet högre än marknadsvärdet för stora objekt med central koppling till kärnverksamheten, som till exempel sjukhus. I segmentet kriminalvårdsfastigheter och skolfastigheter återfinns på samma sätt objekt väsentliga för kärnverksamheten i form av fängelser respektive universitetsbyggnader, huvudsakligen i statlig ägo genom bolagen Akademiska hus och Specialfastigheter. Vi ser däremot en ökad omsättning av polishus, häktesbyggnader och mindre skolfastigheter för högskola och friskola. Två aktörer som varit stora köpare av samhällsfastigheter under senare tid är rikshem (Fjärde AP-fonden och AMF) och hemsö (Tredje AP-fonden och Kungsleden). Under 2011 investerade rikshem nästan 4 mdkr i samhällsfastigheter med stora förvärv ibland annat i halmstad och Sigtuna. Den största transaktionen av samhällsfastigheter hittills i år är hemsös förvärv av 39 fastigheter i härnösand. Säljare är Kungsleden och köpeskillingen uppgår till det bokförda värdet om 912 mkr vilket motsvarande cirka kr/kvm. Fastigheterna inrymmer bland annat verksamhet för vård, skola och äldreomsorg. Överlåtelsen var dock avtalad i den ursprungliga uppgörelsen mellan Kungsleden och Tredje AP-fonden. Transaktioner Samhällsfastigheter Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling (tkr) Area (kvm) Säljare Köpare 1 38 fastigheter i härnösand Vård, skola aug Kungsleden hemsö 2 Umeå Stadsliden 3:10 (Umestan företagspark) Bostäder, kontor, hotell & vård juni Umeå kommun Lerstenen & Forspro 3 4 fastigheter, (3 i Umeå & 1 i Trelleborg) Vård mars rikshem Lönnbacken Fastigheter 4 Stockholm Mimer 8 Vård feb Locum ramsbury Properties 5 6 fastigheter (4 i Umeå, 1 i Eskilstuna & 1 i Eksjö) Vård, skola, polis feb Akelius hemsö

9 SAMhÄLLSFASTIGhETEr 7 Ägare Innehav Inriktning VD Svenska staten Fastighetsvärde 52 mdkr, motsvarande kr/kvm. hyresintäkter 5,1 mdkr. Totalavkastning 7,8 % varav direktavkastning 6,9 %. Beståndet är fördelat på sex regioner och 28 orter. (Källa: Årsredovisningen 2011) Att långsiktigt äga, förvalta och utveckla akademiska miljöer för forskning, utbildning och innovation. Kerstin Lindberg Göransson Företagsledning och nordiska institutionella placerare (Fjärde AP-fonden, Kåpan Pensioner, Ikano och Folksam) Fastighetsvärde 15,3 mdkr, varav samhällsfastigheter utgör 40 % eller 6,6 mdkr. hyresvärde 722 mkr. Avkastning 7,2 %. Utöver detta finns offentliga hyresgäster i kontorsfastigheter. (Källa: Presentationsmaterial från hemfosa) Äga fastigheter med hög och stabil avkastning, transaktioner och riskanalys. Jens Engwall Tredje AP-fonden och Kungsleden Fastighetsvärde 20,8 mdkr motsvarande kr/kvm. hyresintäkter 649 mkr. Direktavkastning 6,2 %. Beståndet är fördelat på 89 svenska och 13 tyska kommuner. (Källa: Kungsledens Årsredovisning 2011) Att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Per Berggren Fjärde AP-fonden och AMF Fastighetsvärde 12,8 mdkr, motsvarande kr/kvm. hyresintäkter 643 mkr. Förvärvade för 7,7 mdkr under Beståndet är fördelat på 16 svenska kommuner. (Källa: Årsredovisning 2011) Att förvärva och utveckla bostäder och samhällsfastigheter på utvalda tillväxtorter för att långsiktigt erbjuda boende, i huvudsak för äldre. Jan-Erik Höjvall Svenska staten Fastighetsvärde 17,2 mdkr, motsvarande kr/kvm. hyresintäkter 1,6 mdkr. Totalavkastning 8,8 % varav direktavkastning 7,8 %. Beståndet är fördelat på fyra regioner. (Källa: Årsredovisning 2011) Att långsiktigt äga och förvalta samhällsfastigheter, huvudsakligen för kriminalvård, rättsvård, försvar och specialskola. Peter Karlström ägare av samhällsfastigheter: I diagrammet redovisas ett urval av fastighetsägare utifrån deras strategiska inriktning. På den horisontella skalan speglas fastighetsbeståndets andel av samhällsfastigheter och på den vertikala skalan speglas i vilken grad bolagets kärnverksamhet är fastighetsförvaltning eller renodlad kapitalförvaltning.

10 SAMhÄLLSFASTIGhETEr 8 Från 0 till 100 på 20 år! Försäljningar av samhällsfastigheter är en relativt ny företeelse. Synen på fastigheter som till exempel kriminalvårdsanläggningar, sjukhus, skolor och ålderdomshem har förändrats. Från att ha setts som illikvida tillgångar, utan eller med endast låga marknadsvärden och med höga riskpåslag i början av 1990-talet till att idag utgöra attraktiva investeringsobjekt med en växande grupp uttalade investerare och en press nedåt på direktavkastningskraven. Alltjämt kan dock direktavkastningskraven för långa avtal med offentliga hyresgäster ses som höga beaktat de begränsade riskerna vilket tyder på ett relativt högt riskpåslag för teknisk eller fastighetsrelaterad risk. Fram till början av 1990-talet sågs samhällsfastigheter i mångt och mycket som illikvida tillgångar utan något direkt värde för den privata marknaden. Sedan dess och i allt tilltagande grad har andelen privat ägande av samhällsfastigheter ökat, flera kommuner och landsting har valt att sälja delar av sina bestånd och det har bildats bolag med huvudsaklig inriktning att äga och förvalta samhällsfastigheter. Vi har gått från att se på publika hyresgäster med stor skepsis till att flera bolag idag har just detta som affärsidé. Vad var det då som föranledde denna utveckling? hur gick vi från inget intresse för 20 år sedan, till dagens situation där kommuner och landsting idogt uppvaktas av flertalet fastighetsbolag med en investeringsprofil mot samhällsfastigheter. Under 1994 ombildades även Fortifikationsförvaltningen inom försvaret till Fortifikationsverket med ansvar att förvalta fastigheter inom Försvarsmakten. Denna omdaning kan sägas vara startskottet för en framtid där publika hyresgäster, i detta specifika fall statliga myndigheter, började agera utifrån samma förutsättningar som privata hyresgäster. Ett annat betydande steg stod Vasakronan för, som efter dess bildande renodlade fastighetsbeståndet till att bestå av kommersiella fastigheter på femton prioriterade orter, men med fokus på storstadsregionerna. Således fanns en uttalad säljstrategi för de fastigheter som inte passade in i den nya strategin. Under början av 1990-talet infördes i statsförvaltningen en ny form av styrning där detaljerad budgetstyrning ersattes av mål- och resultatstyrning. En del i denna nya styrning utgjordes av att myndigheterna gavs möjligheter att disponera resurser för lokaler och att självständigt ta ansvar för sin lokalförsörjning. Byggnadsstyrelsens uppgift att förse statliga myndigheter med lokaler avvecklades, vilket lade grunden till den idag gällande ordning angående myndigheternas lokalförsörjning. Byggnadsstyrelsen ersattes 1993 av en ny myndighet, Statens fastighetsverk, och två helägda statliga aktiebolag, Vasakronan och Akademiska hus. Stenvalvet (1998) Stenvalvet ägde knappt 200 fastigheter på ungefär hälften så många orter. Den totala uthyrningsbara ytan var kvadratmeter och uthyrningsgraden 91 procent. Det bokförda värdet på fastigheterna var 4,9 mdkr. Staten var den största hyresgästen, med polisen, tingsrätter, skattemyndigheter med flera, och stod för 94 procent av hyresintäkterna. De tio största förvaltningsenheterna var Stockholm kvadratmeter, Norrköping kvadratmeter, härnösand kvadratmeter, Kalmar kvadratmeter, Östersund kvadratmeter, Eskilstuna kvadratmeter, Nyköping kvadratmeter, Visby kvadratmeter, Vänersborg kvadratmeter och Mariestad kvadratmeter. På övriga orter var förvaltningsenheterna kvadratmeter eller mindre. En betydande del av dessa fastigheter, med geografisk spridning och offentliga hyresgäster, kom att säljas i ett paket med ett värde om cirka 5 mdkr. Denna affär var nydanande på flera olika sätt. Dels var det den första affären där fastigheter paketerades i en portfölj och såldes till en utländsk aktör, men det verkar även vara den första stora privata investeringen i samhällsfastigheter på den svenska marknaden. Stenvalvet Fastighets AB bildades 1997 då cirka 190 fastigheter på 100 orter förvärvades från Vasakronan för knappt 5 mdkr. 49 procent av aktierna förvärvades sedermera

11 SAMHÄLLSFASTIGHETER 9 av Stenvalvet Invest AB, ett konsortium bestående av Credit Suisse First Boston, Femte AP-fonden samt Crown NorthCorp. För resterande aktier fanns en köpoption som nyttjades redan året efter. Vid tidpunkten för förvärvet ansågs Stenvalvet Fastigheter ha en hög riskprofil, vilket medförde att de ingående nyckeltalen inte kunde matchas av något annat svenskt fastighetsbolag eller någon annan fastighetsportfölj. Med en genomsnittlig direktavkastning på runt 9,5 procent, en soliditet på procent och med förmånliga lån, erhölls en avkastning på ingående eget kapital på procent. Då den svenska investerarmarknaden såg med stor skepsis på den stora geografiska spridningen och den höga andelen publika hyresgäster genomförde en internationell investmentbank således en investering som med facit i hand gav bra avkastning i förhållande till risk. Med dagens mått mätt var Stenvalvets bestånd inte så geografiskt spritt. Stockholm svarade exempelvis för 10 procent av den uthyrbara arean, men sannolikt för en större del av fastighetsvärdet. Stockholmsfastigheterna placerades i Stenvalvet med motivet att de var färdigutvecklade förvaltningsfastigheter där Vasakronan inte kunde tillföra något extra som ägare. Dessutom var Stenvalvets innehav i Norrköping, som Vasakronan lyfte bort som prioriterad ort till förmån för Lund, relativt stort med en sammanlagd uthyrbar area på över kvadratmeter och hyresgäster som Luftfartsverket, Sjöfartsverket, Invandrarverket, SMHI och Polisen. Stenvalvet hade även kvadratmeter uthyrbar area vardera i ett tiotal städer såsom Eskilstuna, Härnösand, Kalmar, Västerås och Härnösand. Stenvalvet har fram tills nu haft flera ägare. Bolaget var aktuellt för en notering på Stockholmsbörsen men såldes vidare till GE Real Estate för att senare, om inte i sin ursprungliga sammansättning, gå vidare till danska Keops och Landic, och sedermera efter obestånd till Hemfosa. I dagsläget har marknaden omvärderat riskpåslaget för samhällsfastigheter och sentimentet har gått från skepsis till oavkortat positiv. Anledningen till detta kan förklaras på många sätt; riskaversion, minskad avkastning för alternativa tillgångsslag, men förhoppningsvis även en bakomliggande analys av de underliggande fastighetsvärdena och det framtida behovet av verksamhetslokaler eller vård- och äldreboende hos de offentliga aktörerna. Analysen pekar ofta på en åldrande och växande befolkning, vilket kan tala för en positiv hyresutveckling för delar av segmentet samhällsfastigheter. Trots detta är dagens riskpåslag enligt NAI Svefa högt i förhållande till de låga vakans- och hyresrisker som en investering i samhällsfastigheter medför. Sett ur detta perspektiv finns det sannolikt utrymme för ytterligare press nedåt på avkastningskraven på fastigheter med långa kontrakt och publika hyresgäster.

12 SAMhÄLLSFASTIGhETEr 10 Lätt att sälja! I spåren av finanskris och statsskuldskriser har riskaversionen bland banker och investerare ökat. Detta har inneburit att kapital sökt sig från börsen till säkrare placeringar varvid fastigheter har setts som ett fördelaktigt alternativ. Inom fastighetssegmentet har kapitalet sökt sig vidare till fastighetstyper med låg risk som genererar stabila och säkra kassaflöden, vilket främst har medfört investeringar i bostadsfastigheter och samhällsfastigheter. I och med svårigheterna att få finansiering har de stora nettoköparna framför allt varit kapitalstarka aktörer såsom bolagen som förvaltar AP-fondernas kapital. Flera av dessa har dessutom en uttalad inriktning att investera i samhällsfastigheter och bostäder. Den höga efterfrågan på samhällsfastigheter, tillsammans med att flera landsting och kommuner har aviserat om kommande försäljningar, leder till NAI Svefas bedömning att transaktionsvolymen av samhällsfastigheter kommer att öka. Primärverksamheten blir en allt tydligare prioritering för offentliga verksamheter och tillsammans med det aktuella marknadsläget överväger ofta fördelarna med en försäljning. En översyn av det ekonomiska hälsotillståndet bland kommuner och landsting visar också att flera av dessa är i behov av kapital för investeringar i samhällsfunktioner. Statistik från Sveriges Kommuner och Landsting visar att 21 av 290 kommuner har en soliditet understigande 20 procent samt att 18 av 21 landsting har ett lågt eget kapital. Skåne och Dalarna har till och med ett negativt eget kapital. Bland kommuner och landsting i behov av kapitaltillskott finns i ena änden avfolkningskommuner med en åldrande befolkning och i andra änden kommuner och landsting i stark tillväxt med behov av kapital för utbyggnad av samhällsfunktioner. Vad är det då som gör samhällsfastigheter till heta investeringsobjekt? En faktor som talar för samhällsfastigheter inom vårdoch äldreboendekategorin är den demografiska utvecklingen. Sverige har en åldrande befolkning och behovet av vårdplatser för den kraftigt växande andelen äldre i samhället ökar kontinuerligt. De kommande 20 åren bedöms andelen äldre öka med 30 procent vilket innebär att befolkningen i åldern 60+ kommer att öka med personer och antalet över 80 år kommer att öka med individer. om alla över 80 år skulle bo inom äldrevården finns det följaktligen ett prognostiserat behov om cirka nya äldrevårdplatser per år fram till att hyres-/vakansrisken är låg samt att objektets konjunkturberoende och lägesberoende minskar. Vanligtvis är förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst mer jämbördigt vad gäller samhällsfastigheter än för kommersiella fastigheter. Inte sällan ligger en stor del av drift- och underhållsansvaret på hyresgästen vilket generellt bidrar till en lägre risk för fastighetsägaren och ett säkrare kassaflöde, givetvis förutsatt att ansvarsfördelningen är noggrant fastställd. Att överlåta ansvar för underhållet är att överlåta en del av fastighetsansvaret. Med låga räntor är differensen mellan direktavkastningskrav och referensränta/låneränta idag relativ stor och ett fastighetsinnehav har generellt sett goda möjligheter att generera en god avkastning. En geografiskt spridd portfölj av skolfastigheter bedöms till exempel generera en direktavkastning som är två procentenheter högre än en portfölj av kontorsfastigheter belägna i Stockholm cbd. En annan fördel är att samhällsfastigheter vanligtvis omfattas av långa avtal. I samband med en försäljning tecknas vanligtvis ett långt avtal med brukaren, av typen sale and leaseback, vilket ger stabila och, med landsting eller kommun som hyresgäst, förhållandevis säkra kassaflöden. Långa avtal innebär

13 SAMhÄLLSFASTIGhETEr 11 rätt att sälja? Att sälja rätt! Enligt Sveriges Kommuner & Landsting utgörs procent av kommunernas tillgångar normalt av fastigheter. Till synes finns det idag en stor andel eller rent av för stor andel, kapital bundet i fastigheter som skulle kunna göra bättre nytta i primärverksamheten. Den övergripande målsättningen för en offentlig ägare av samhällsfastigheter torde vara att tillhandahålla lokaler till primärverksamheten till en så låg kostnad och så låg risk som möjligt. Ses lokalerna som en produktionsresurs på det sättet borde drivkrafterna att sälja egentligen vara desamma som inom den privata sektorn, där utförsäljning av lokaler är betydligt vanligare och har förkommit under en längre tid. Flera av våra svenska industribolag har sålt ut sina fastigheter, till exempel ABB, Ericsson, Friggoscandia, Ica, SAS med flera. Drivkrafterna kan vara: Fokusering mot primärverksamheten Ökad flexibilitet Frigöra kapital till mer angelägna behov Gynnsam tidpunkt, det vill säga att marknadsvärdet överstiger brukarvärdet. om det är mest fördelaktigt att äga eller hyra kan därmed variera över tid och från fall till fall. Valet är således beroende av olika faktorer relaterade såväl till fastigheten som till verksamheten samt även till externa marknadsförhållanden. Att äga eller hyra behöver dock inte ses som två helt skilda alternativ, det finns avtalsformer som innebär att delar av fastighetsägaransvaret läggs över på hyresgästen. En faktor som påverkar beslutet om att äga eller hyra kan vara att parterna bedömer risker olika (tekniska risker, hyresrisker, marknadsrisker och finansiella risker). risken för att det uppstår ett investerings- eller underhållsbehov i fastigheten bedöms ofta olika då till exempel en privat aktör kan ha bättre förutsättningar för att hantera situationen medan en offentlig aktör kan föredra att inte bära den risken. Likaså hyres- och vakansrisken där en privat aktör kan ha en organisation som aktivt jobbar med uthyrning medan den offentliga aktören kanske saknar resurser eller till och med möjlighet att gå ut på en öppen marknad och därmed inte vill bära risken för att sitta med tomställda lokaler. och underhållskostnader vara avgörande, där stordriftsfördelar kan ge lägre kostnader och där skillnader i kompetens kan få betydelse. Den privata aktören kan ha bredare och mer välutvecklad erfarenhet av den typen av förvaltningsobjekt vilket leder till en mer kostnadseffektiv och kompetent förvaltning. Behov av flexibilitet kan vara ytterligare en faktor att ta ställning till. Förmågan att maximera intäkterna kan skilja den privata aktören från den offentliga. Den privata aktören kan vara bättre på att utveckla potentialen som finns i en fastighet genom fastighetsutvecklingsprojekt då de inte är låsta till en strategisk innehavsinriktning eller politiska beslut. om beslutet är att det är rätt att sälja är det givetvis också av största vikt att sälja på rätt sätt. Försäljningsvolymen är väsentlig för vilken typ av investerare du attraherar. En för liten försäljningsvolym kan utesluta kapitalstarka, nationella investerare och en för stor försäljningsvolym kan innebära svårigheter med finansiering för köparen. Urvalet av fastigheter och hur långtgående överlåtelsen är kan också påverka vilka köpare som är intresserade samt valet av köpare. En total överlåtelse av fastigheter och förvaltning till en finansiellt inriktad köpare är kanske inte helt optimalt eftersom det kan innebära konflikter i den löpande förvaltningen. centralt är även hyresvillkoren där det generellt gäller att ett långt hyresavtal med en hög hyra genererar en högre köpeskilling samtidigt som flexibiliteten minskar. Ansvarsfördelningen vad avser drift och underhåll mellan hyresgäst och fastighetsägare är också av stor betydelse, där ett långtgående ansvar för drift och underhåll överfört till hyresgästen generellt genererar en högre köpeskilling. Samtidigt minskar möjligheterna för hyresgästen att öka fokuseringen mot primärverksamheten och försäljningen blir mer ett sätt att frigöra kapital. En annan faktor som kan påverka beslutet att behålla eller sälja är skillnader i kapitalkostnader. En lägre kapitalkostnad innebär att hyran som erbjuds kan vara lägre. Likaså kan skillnader i drift

14 FOKUS STOCKHOLM 12 Stockholm 91 Färre genomförda transaktioner av kommersiella fastigheter och bostadsrättsombildningar än föregående år. Stockholm ökar ändå till 91 poäng i NAI Svefa Fastighetsindex och behåller första placeringen med god marginal. Jan Tärnell jan.tarnell@naisvefa.se NAI Svefa Fastighetsindex 2012:2 2012:1 2011:2 2011:1 2010:2 Index Placering Stockholm - juli 2012 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden ,50-5, A-läge ,75-6, B-läge ,25-6, C-läge ,00-7, Butiker ,50-5, A-läge ,75-6, B-läge ,75-6, C-läge ,50-8, Industri A-läge ,00-8, B-läge ,50-8, C-läge ,75-9, Bostäder ,00-3, A-läge ,00-3, B-läge ,50-4, C-läge ,50-4, Bostadsfastigheter De allmännyttiga bolagen Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder är dominerande ägare av bostadsfastigheter. Andra stora fastighetsägare är Byggnadsfirma Olov Lindgren, Einar Mattson, HSB, Stockholms Kooperativa Bostadsförening samt Wallenstam. Antal ombildningar som sker från hyresrätter till bostadsrätter minskade med 65 procent förra året och nivåerna bedöms förbli fortsatt låga. Detta beror till stor del av Stockholm stads restriktioner om utförsäljning av allmännyttan, ökad osäkerhet på marknaden samt svårigheter för bostadsrättsföreningar att få finansiering. Några större fastighetsaffärer har skett där allmännyttiga bostadsföretag har sålt bestånd i förorterna till privata aktörer. Våren 2013 börjar inflyttning i det nya området Hjorthagen som är en del av utvecklingsområdet Norra Djurgårdsstaden vilket är en ny stadsdel med stark fokus på miljö och hållbar utveckling. Hyresförhandlingar pågår men normalhyran bedöms hamna över kr/kvm och år. Kommersiella hyresfastigheter Stockholms kommun är tillsammans med Vasakronan de största fastighetsägarna inom segmentet. AFA, AMF, Atrium Ljungberg, Diligentia, Fabege, Hufvudstaden, Lundbergföretagen samt SEB är andra aktörer med stora bestånd. Den senaste tidens turbulens på de europeiska marknaderna samt ett hårdare klimat kring bankernas finansieringsvilja har resulterat i färre genomförda fastighetstransaktioner i Stockholm. De transaktioner som skett har främst gällt större fastigheter med institutionella investerare som köpare. Exempelvis köpte Folksam under april fastigheten Blekholmen 4 i närhet av Stockholm Centralstation till en köpeskilling om cirka 2,1 mdkr. Fastigheten innehåller totalt kvadratmeter moderna kontorslokaler och direktavkastningen bedöms till cirka 4,25 procent. I mars öppnade den nya MOOD-gallerian på Regeringsgatan i centrala Stockholm med mode, inredning och restauranger. De första tre månaderna har gallerian haft nära en miljon besökare. Specialfastigheter Stora ägare inom segmentet är bland andra Akademiska Hus, Stockholms stad, Hemsö, Jernhusen och Statens fastighetsverk. Två nya bussdepåer är under uppförande i Stockholmsområdet. Vid Fredriksdal i Hammarbysjöstad ska Skanska uppföra en ny depå om kvadratmeter och i Postens gamla terminalbyggnad Tomteboda har SL förhyrt en yta om cirka kvadratmeter. Byggkostnaden för depån i Fredriksdal uppgår till 1,25 mdkr och ovanpå ska kontor i sju våningar uppföras. Byggnaden och verksamheten kommer att präglas av långsiktig hållbarhet.

15 FOKUS STOCKHOLM 13 I fokus: Samhällsfastigheter Akademiska Hus fortsätter med investeringar på flera håll i Stockholm. En stor del av investeringarna sker på Kungliga Tekniska högskolans område, Campus Valhallavägen. I det gamla Väg- och vattenkvarteret sker en renovering av nuvarande lokaler och en tillbygnad om kvadratmeter, huvudsakligen kontorslokaler. Projektet beräknas kosta 112 mkr. Under 2010 sålde Röda Korset en tidigare sjukhusbyggnad belägen inom Campus Valhallavägen till Akademiska Hus för en köpemed den tecknades ett hyresavtal om cirka kvadratmeter skilling om 115 mkr. En ombyggnation pågår och i samband med avsikt att använda lokalerna till ett nytt rektorshus. Den genomsnittliga hyresnivån bedöms ligga kring kr/kvm, exklusive tillägg. Byggnationen av den nya arkitekturskolan har påbörjats och beräknas stå färdig Byggnaden kommer tillsammans med ett nybyggt entréhus inrymma kvadratmeter och beräknas kosta 400 mkr. Tidigare aviserades att den nuvarande arkitekturskolans delvis eldhärjade lokaler vid Östermalmsgatan skulle säljas. Beslutet har dock ändrats och lokalerna kommer istället att utvecklas och behållas. Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) Industri- & lagerfastigheter De största ägarna av industri- och lagerfastigheter är Brostaden (Castellum), Corem, Fabege, FastPartner och Sagax. Området kring Årsta och Västberga är fortsatt attraktivt för aktörer inom segmentet med närhet till motorled och järnväg. Industri- området i Vinsta företagsområde har dragits med höga vakanser, men området tros öka i attraktivitet med utbygg- naden av förbifart Stockholm. I Akalla har Brinova omvandlat de gamla tryckeriverkstäderna till lagerfastigheter för att i framtiden bygga upp ett e-handelskluster. Jernhusen ska investera över 400 mkr i att bygga ut Årsta Kombiterminal. Det nya lager- och logistikcentrumet kommer totalt inrymma kvadratmeter, varav halva ytan kommer att utgöra ett kyl- och fryslager. Transaktioner - Stockholm Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling (tkr) Area (kvm) Säljare Köpare 1 Järnplåten 29 Kontor aug Mengus Kjell Ericsson & Partner 2 Katsan 1 Kontor jun Länsförsäkringar Liv Folksam 3 Kungsbrohuset (Blekholmen 4) Kontor apr Jernhusen Folksam 4 Lönnen 25 Kontor mar Länsförsäkringar Liv AFA 5 Vattenpasset 12 Bostäder mar Wallfast Stockholmshem * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

16 FoKUS STorSTocKhoLM 14 Storstockholm hur står sig Stockholms kranskommuner gentemot våra 24 delmarknader i NAI Svefa Fastighetsindex? I denna rapport har vi valt ut tolv kranskommuner till Stockholm och matchat dem mot vårt index. Under 2012 har ett flertal stora hyresgäster inom Stockholms innerstad annonserat att de tänker flytta till mer externa lägen. I takt med de senaste årens hyreshöjningar och låga vakanser inom Stockholm innerstads kommersiella segment har aktörer vänt blickarna mot Stockholms kranskommuner för omlokalisering av verksamheten. Stor inflyttning till regionen i kombination med markbrist i innerstaden har resulterat i ett ökat tryck på kranskommunerna att producera bostäder för regionens stora tillskott av invånare. Bostadsfastigheter Förutom kranskommunernas kommunala bostadsbolag är de största bostadsbolagen Acta, Akelius, Stena Fastigheter samt Wallenstam. Trots att bostadsmarknaden präglas av obefintliga vakanser är bostadsbyggandet mycket lågt. Störst tillskott av bostäder under den senaste tioårsperioden har skett i kommunerna Nacka och Solna. I Nacka antogs i juni månad en ny översiktsplan, vilken åter tar upp idén från 1970-talet om en tunnelbaneutbyggnad till kommunen. Utbyggnaden bedöms nödvändig då Nacka planerar att bygga bostäder fram till 2030, då tunnelbanan bedöms kunna vara färdigställd. cirka av bostäderna bedöms vara direkt beroende av att utbyggnaden sker. Ett annat större bostadsprojekt sker för närvarande vid det gamla flygfältet i Järfälla kommun. En ny stadsdel vid namn Barkarbystaden är under uppförande och vid färdigställandet om cirka tio år bedöms området inrymma omkring bostäder samt en ny spårvagnslinje. Kommersiella hyresfastigheter Atrium Ljungberg, Fabege, Unibail-rodamco och Vasakronan är stora ägare av kommersiella hyresfastigheter i Stockholms kranskommuner. Under 2012 har ett flertal stora hyresgäster inom Stockholms innerstad annonserat att de avser flytta till mer externa lägen. Skatteverket planerar en flytt till Solna Strand och samlokaliserar därmed sin verksamhet när totalt kvadratmeter kommer att hyras från Fabege. Utöver Solna har även Sundbyberg varit i fokus när flytten av Kommun nai svefa fastighetsindex befolkningsutveckling arbetslöshet Solna 82 Sundbyberg 72 Sollentuna 70 Nacka 66 Tyresö 51 huddinge 50 Järfälla 49 Upplands Väsby 47 Sigtuna 45 Södertälje 41 haninge 38 Botkyrka 34 om NAI Svefas Fastighetsindex, se sidan 3.

17 FoKUS STorSTocKhoLM 15 Swedbanks huvudkontor till nybyggda och miljöklassade lokaler i centrala Sundbyberg blev officiell förra året. Sammanlagt anställda kommer att flytta till det nybyggda kontoret. Under juni 2012 såldes den aktuella fastigheten som en del av en större portföljaffär när humlegården köpte fyra fastigheter i Solna samt två i Sundbyberg för cirka 4 mdkr. Även Vasakronan avyttrade under sommaren en volymhandelsfastighet om cirka kvadratmeter belägen i Sollentuna för 441 mkr. Specialfastigheter Stora ägare av specialfastigheter, förutom kommunerna, är Akademiska hus, hemsö, Jernhusen samt Locum. Ett område som genomgår en omfattande utveckling är den nya stadsdelen hagastaden, belägen i Stockholm och Solna kommun. Utvecklingen påbörjades med överdäckningen av E4 och E20, en förutsättning för fortsatt utbyggnad. Största fastighetsägare i området, beläget i Solna, är Akademiska hus och Locum. här planeras för ett nytt universitetssjukhus, utbildningslokaler för Karolinska Institutet samt lokaler för forskning och företagande inom life science. Industri- och lagerfastigheter I fokus: Samhällsfastigheter I huddinge, inom kommundelen Flemingsberg, sker en kontinuerlig expansion av området där Karolinska Universitetssjukhuset och Södertörns högskola är belägna. Det senaste tillskottet är en ny anläggning för rättspsykiatri som beräknas stå klar under slutet av Även Universitetssjukhuset expanderar och under våren blev det klart att de hyr ytterligare kvadratmeter i forskningsparken Novum. Ägare till Novum är hemfosa som köpte fastigheten i en konkursauktion under andra hälften av Vidare har huddinge kommun under 2012 tagit fram en projektplan som tydliggör att utbyggnaden av kommunal service prioriteras högt. Ett flertal projekt avseende skolor och äldreboenden har redan påbörjats. Ett av projekten blev klart i april 2012 då bolaget Senectus äldreboende i kommundelen Vårby Gård invigdes. Utöver Vårby Gård har bolaget ett flertal andra äldreboenden inom södra Stockholm samt ett pågående projekt i haninge kommun. haninge var även i fokus i början av 2012 när de aviserade att 300 bostäder ska byggas åt försvarsanställda i kommundelen Västerhaninge. Projektet är ett samarbete mellan Bygg-Fast, hemfosa och MhS-bostäder. Stora ägare inom segmentet är Brostaden (castellum), corem, Fabege, Kilenkrysset och Sagax. Tre intressanta industri- och logistikområden är Eriksberg i Botkyrka, rosersberg i Sigtuna och Jordbro i haninge. Jordbro är det område som är mest etablerat och har högst hyresnivåer med ett genomsnitt strax över 700 kr/kvm. Störst expansion väntas ske i rosersberg där en järnvägsanslutning och kombiterminal väntas stå klar En kommande hyresgäst i rosersberg är Posten som planerar att etablera sig här under och således lämna den nästan kvadratmeter stora postterminalbyggnaden i Tomteboda, Solna. Under våren tecknades ett nytt hyreskontrakt för stora delar av terminalbyggnaden för etablering av en större bussdepå med SL som hyresgäst. Transaktioner Storstockholm Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling (tkr) Area (kvm) Säljare Köpare 1 Solna & Sundbyberg - 6 kontorsfastigheter Kontor jun * Länsförsäkringar Liv humlegården 2 Sollentuna Städet 1 Externhandel jun Vasakronan Ancore 3 Järfälla - 5 bostadsfastigheter Bostäder jun Wåhlin Willhem 4 Solna hilton 3 Kontor jun Degi Klövern 5 Järfälla Barkarby 4:7 Externhandel maj commerz real Invesco real Estate * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

18 FOKUS GÖTEBORG 16 Göteborg 64 Fastighetsmarknaden i Göteborg har upplevt ett starkt första halvår med ett flertal stora affärer inom det kommersiella segmentet. Det största köpet var Vasakronans förvärv från Diligentia som sedan paketerats om och delvis avyttrats på nytt. Hans Hurtig hans.hurtig@naisvefa.se NAI Svefa Fastighetsindex 2012:2 2012:1 2011:2 2011:1 2010:2 Index Placering Göteborg - juli 2012 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden ,00-6, A-läge ,50-6, B-läge ,25-7, C-läge ,00-8, Butiker ,75-5, A-läge ,00-6, B-läge ,75-6, C-läge ,25-8, Industri A-läge ,00-8, B-läge ,75-8, C-läge ,25-9, Bostäder ,75-3, A-läge ,00-4, B-läge ,50-5, C-läge ,00-7, Bostadsfastigheter Kommunala Förvaltnings AB Framtiden med dotterbolag är den klart största ägaren på bostadsmarknaden i Göteborg. Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem innehar huvuddelen av det resterande beståndet. I Göteborg råder sedan länge bostadsbrist och söktrycket på lediga lägenheter är för närvarande mycket stort. På transaktionsmarknaden har aktiviteten gått ner under första halvan av Av de större affärerna kan HSB Göteborgs köp av tio fastigheter, huvudsakligen i östra Göteborg och Partille, noteras. Affären som genomfördes i juli grundas på en köpeskilling omkring 275 mkr, motsvarande cirka kr/kvm. Fastigheterna inrymmer ungefär 270 lägenheter och området bedöms som B-läge för bostäder. I Kvillebäcken byggs nu en ny stadsdel med lägenheter med inflyttning från Ett konsortium bestående av åtta bolag bygger och målet är att skapa en levande stadsdel med varierad struktur och ett blandat innehåll. Kommersiella hyresfastigheter Balder, Diligentia, Eklandia (Castellum), Lundbergs, Platzer, Vasakronan och Wallenstam är stora ägare inom segmentet. Transaktionsmarknaden 2012 inleddes starkt med ett antal större affärer, varav den största får anses vara Vasakronans köp från Diligentia. Beståndet har därefter paketerats om och delvis sålts vidare till Platzer och Wallenstam. I övrigt fortsätter lokala aktörer att vara aktiva på transaktionsmarknaden. Även hyresmarknaden för kontor har varit positiv under året vad gäller såväl uthyrningsgrad som hyresutveckling. En trend på Göteborgsmarknaden är att allt fler väljer att omlokalisera sig till modernare och mer yteffektiva lokaler. I Skanskas kontorsprojekt på Grafiska vägen har ÅF tecknat kvadratmeter och till NCCs kontorsprojekt på Ullevigatan kommer WSP i februari 2013 att flytta in på kvadratmeter. Framöver startar även Peab igång en första etapp om kvadratmeter kontor i gamla Lyckholms Bryggeri. Specialfastigheter Förutom kommunen är Akademiska Hus, Chalmersfastigheter, Vasakronan och Västfastigheter stora ägare av specialfastigheter i Göteborg. Ett av kommunens mer aktiva förvaltningsbolag är Higabgruppen, vilka också äger en betydande andel av stadens offentliga byggnader. Akademiska Hus har startat nybyggnationen av vad som avses bli Sveriges modernaste och mest effektiva rättsmedicinska anläggning. Investeringen har bedömts till 72 mkr och omfattar kvadratmeter obduktionslokaler, laboratorier och kontor. Inflyttning beräknas till våren 2013.

19 FOKUS GÖTEBORG 17 I fokus: Samhällsfastigheter Ett av de enskilt största projekten vad gäller fastigheter för samhällsservice i Göteborg är Angereds närsjukhus. Det har sedan förslaget kom år 2002 varit ett omdiskuterat projekt vad gäller såväl innehåll som omfattning och driftsform. Enligt det senaste förslaget blir det en blandning av minisjukhus och specialistkluster. Byggstart är planerad till oktober 2012 med beräknat färdigställande under Projektet omfattar kvadratmeter med en uppskattad byggkostnad om cirka 400 mkr. Ytterligare ett projekt med Västfastigheter som byggherre är om- och nybyggnaden av Regionens Hus vid Centralstationen. Byggstart är planerad till februari 2013 och byggkostnaden uppskattas till cirka 700 mkr. Till de större pågående projekten med kommunens bolag Higab som byggherre hör uppförandet av en bad- och isanläggning i Angered som ska invigas våren Stadsbiblioteket vid Götaplatsen i centrala Göteborg är sedan mars 2012 stängt för en omfattande om- och tillbyggnad. Tillbyggnaden omfattar totalt kvadratmeter och invigningen beräknas ske under första kvartalet Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) Industri- & lagerfastigheter Eklandia (Castellum), Göteborgs kommun och Volvo är de dominerande ägarna av industri- och lagerfastigheter. Omsättningen på industrirelaterade fastigheter har sedan högkonjunkturen 2007 avtagit. De senaste åren uppgår antalet lagfarna transaktioner till cirka 40 till 50 affärer på årsbasis. Prognosen är att omsättningen kommer att öka något samtidigt som allt fler köp sker i bolagsform. Attraktiviteten för moderna logistik- och lagerfastigheter är fortsatt stark. NCCs uthyrda nybyggnation om kvadratmeter lager på ett markområde om cirka kvadratmeter i Göteborgs Hamn är sålt och utmed E6 på Hisingen ska Logistic Contractor bygga ett nytt lager på cirka kvadratmeter. Transaktioner - Göteborg Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling (tkr) Area (kvm) Säljare Köpare 1 Paket om fem komersiella fastigheter inkl projekt Kontor & butik + proj jul Vasakronan Wallenstam 2 Gårda 16:17, Nordstaden 13:12, Nordstaden 20:5 Kontor jun Vasakronan Platzer 3 Kallebäck teknikpark (Kallebäck 17:1) Kontor jun Saab Klövern 4 Paket om tio bostadsfastigheter Bostäder jun * Kviberg Byggnads AB HSB Göteborg 5 Paket om sex kontorsfastigheter Kontor jun Wallenstam Platzer * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

20 FOKUS MALMÖ 18 Malmö 55 Den kommersiella fastighetsmarknaden kännetecknas av stabila hyror och avkastningskrav med fokus på centrala och nyproducerade objekt. Transaktionsnivån på bostadsmarknaden under det första halvåret har varit dämpad. Per Wieslander NAI Svefa Fastighetsindex 2012:2 2012:1 2011:2 2011:1 2010:2 Index Placering Malmö - juli 2012 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden ,25-6, A-läge ,75-6, B-läge ,50-7, C-läge ,75-9, Butiker ,25-6, A-läge ,75-6, B-läge ,50-7, C-läge ,50-9, Industri A-läge ,25-8, B-läge ,00-9, C-läge ,00-10, Bostäder ,50-4, A-läge ,75-4, B-läge ,25-5, C-läge ,00-7, Bostadsfastigheter Allmännyttiga MKB är den största innehavaren av bostadshyreshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Stena Fastigheter och Willhem är andra stora aktörer. Aktiviteten på bostadsmarknaden har under första halvåret varit avvaktande med förhållandevis få transaktioner. Noterbart är att det numera inte är bostadsrättsföreningar som är den dominerande köparen av flerbostadshus utan att det oftast är förvaltande bolag som lägger de högsta buden. Vidare fortsätter utbyggnaden i Västra Hamnen och nästa stora område för expansion är Hyllie som kommer att tilldra sig stort intresse från flera olika aktörer under de kommande åren. Området är redan etablerat på den kommersiella sidan och nu är det dags för bostäder. En annan trend på bostadsmarknaden är det ökade intresset för att bygga hyresrätter. Intressant blir även att följa utfallet av försäljningen av Sveriges högsta bostadshus, Turning Torso, som HSB Sundsfastigheter under våren gick ut med på marknaden. Kommersiella hyresfastigheter Stora ägare är Briggen (Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. Marknaden kännetecknas av stabila hyror och avkastningskrav samt fokus på centrala och nyproducerade objekt. Vasakronan har varit aktiva i Malmö med försäljningar till Diligentia och Svenska Hus samt förvärv från Skanska. Förvärvet av kontorsprojektet Bassängkajen gör att Vasakronan nu även etablerar sig på Universitetsholmen. Bassängkajen är en modern, effektiv och klimatsmart fastighet som blev en av de första i Norden att certifieras på högsta nivå enligt LEED (Platina). I juni förvärvade Balder den centralt belägna fastigheten Lejonet 2, med kontors- och restaurangverksamhet, för en köpeskilling om 200 mkr. Fastigheten inrymmer cirka kvadratmeter och direktavkastningen bedöms till cirka 5,75 procent. Detta var Balders andra förvärv i området på kort tid. I januari förvärvades Rosen 9, en omoch tillbyggd hotell- och restaurangfastighet, för 400 mkr. Specialfastigheter Folksam, Hemsö, Wihlborgs, Malmö Stad och Skåne läns landsting är stora ägare inom segmentet. Uppförandet av ett nytt konserthus, integrerat med hotell- och kongresscenter, har påbörjats på Universitetsholmen. De nya lokalerna kommer att omfatta kvadratmeter med plats för personer. Entreprenaden, för vilken Skanska är byggherre, uppgår till 750 mkr. I juni förvärvade Diligentia Ellenbogen 38 från Vasakronan, en vårdfastighet om cirka kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 88 mkr och direktavkastningen bedöms till cirka 6,75 procent.