Fastighetsmarknadsrapport

Transkript

1 Fastighetsmarknadsrapport Kvartal 3 Transaktionsaktiviteten på storhusmarknaden har minskat något från föregående kvartal, däremot ökade volymen jämfört med motsvarande period. Privatmarknaden visar en fortsatt stark utveckling. Priserna för småhus och bostadsrätter har ökat både jämfört med föregående kvartal och jämfört med tredje kvartalet. SBAB OKTOBER 1 FASTIGHETSMARKNADSRAPPORT KVARTAL 3

2 Fastighetsmarknaden PRIVATMARKNAD Bostadsrättspriserna har under tredje kvartalet fortsatt att öka. Av de tre storstadsregionerna är det Malmöområdet som har ökat mest jämfört med föregående kvartal. En fortsatt ökning mot föregående år är också tydlig. priserna har även de ökat, dock betydligt mindre än för bostadsrätterna. Prognoserna pekar mot en fortsatt positiv utveckling av bostadspriserna. Enligt SBABs Mäklarbarometer spår mäklarna ett starkt avslut på året för bostadsmarknaden i storstadsregionerna. Tredje kvartalets statistik visar att priserna på bostadsrätter fortsätter att öka. Sedan föregående kvartal visar Stockholm en ökning om 3,0%, Göteborg 4,0%, Malmö 5,8% samt riket i sin helhet 4,1%. Antalet försäljningar har minskat något i förhållande till föregående kvartal, dock har antalet försäljningar i förhållande till samma kvartal föregående år ökat. Bolåneräntorna ligger fortsatt lågt och detta tillsammans med rapporteringar om en positiv syn på bostadsmarknaden bidrar sannolikt till den fortsatta uppgången. Priserna på småhus fortsätter att öka. Från föregående kvartal visar Stockholm en ökning om 3,2%, Göteborg 0,3%, Malmö 0,2% samt riket i sin helhet 0,4%. Enligt grafen intill, som visar genomsnittet över året, är utvecklingen positiv i jämförelse med. Den starkaste utvecklingen kan ses i Stockholm och riket som helhet medan Malmö och Göteborg har en mer försiktig ökning ,0 120,0 115,0 110,0 105,0 100,0 95,0 90,0 Prisutveckling (kr/kvm) Storstadsregionerna Stockholm Göteborg Malmö Hela riket Procentuell prisutveckling Storstadsregionerna (År 2007=100) Stockholm Göteborg Malmö Hela riket SBAB OKTOBER 2 FASTIGHETSMARKNADSRAPPORT KVARTAL 3

3 TRANSAKTIONER FÖRETAGSMARKNAD Transaktionsaktiviteten minskade något från föregående kvartal, från ca 28,6 mdkr till ca 23,4 mdkr. Däremot ökade volymen jämfört med motsvarande period. Geografisk fördelning av transaktionsvolym tredje kvartalet (mdkr) Transaktionsvolymen för det tredje kvartalet uppgick till 23,4 mdkr enligt Datschas transaktionsstatistik. Av totala volymen står Stockholmsregionen för ca 11,2 mdkr, Stormalmö för ca 3,7 mdkr och Göteborgsområdet för ca 1,3 mdkr. Stockholms andel av den totala transaktionsvolymen ökade under kvartalet medan Malmö och Göteborgs andelar minskade. Det är fortfarande svenska investerare som dominerar på köpsidan. De två största affärerna under kvartalet utgjordes av följande köp; 3,7; 16% 7,2; 31% 1,3; 5% 11,2; 48% Källa: Datscha Stockholm Göteborg Öresund Övriga Catena AB har köpt 46 logistikfastigheter till en köpeskilling om ca 3,8 mdkr från Brinova Fastigheter AB. Fastighetsbeståndet är lokaliserat till goda logistiklägen såsom exempelvis Stockholmsområdet, Göteborg, Örebro, Helsingborg och Jönköping. Fastighets AB Balder har köpt Bovista Invest AB och därmed bostadsfastigheter till ett åsatt värde av ca 2 mdkr. Fastigheterna är i huvudsak belägna i sju orter varav den största delen (ca 60 %) av fastighetsvärdet återfinns i Göteborg och Västerås. Utöver dessa två köp finns ett tecknat avsiktsförklaringsavtal mellan Kungsleden AB (köpare) och GE Real Estate AB (säljare) om förvärv av 84 fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om ca 5,5 mdkr. Fastigheterna som till största del är belägna i Stockholm och Göteborg består i huvudsak av kontor. SBAB OKTOBER 3 FASTIGHETSMARKNADSRAPPORT KVARTAL 3

4 2010 Stockholm PRIVATMARKNAD Årets tredje kvartal visar samma uppåtgående trend för prisutvecklingen på Stockholms bostadsmarknad som årets två inledande kvartal. Det innebär att priserna på bostadsrätter når nya rekordnivåer och sedan föregående kvartal har priserna stigit med 3,0%. priserna har ökat med 3,2% jämfört med andra kvartalet. Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden i Stockholm visar på en fortsatt starkt stigande kurva. Trots att föregående kvartal visade en stark positiv utveckling jämfört med kvartalet dessförinnan så har priserna stigit med ytterligare 3,0% under årets tredje kvartal. Kvadratmeterpriserna är nu uppe på ca kr/kvm, vilket historiskt sett är de högsta någonsin. Prisutvecklingen detta kvartal jämfört med samma kvartal föregående år är 13,0% högre. Mäklare vittnar om ett lägre utbud än i fjol och att många affärer sker snabbt. Antalet köp under tredje kvartalet är nästan 30% fler än vad det var under samma kvartal föregående år. Det finns således ett flertal faktorer som bidrar till den heta bostadsmarknaden som nu råder och som gör att priserna pikar. Trenden på Stockholms småhusmarknad är även den positiv, men marknaden är inte lika het för småhus som den är för bostadsrätter. Jämfört med föregående kvartal har priserna ökat med 3,2%. Prisutveckling jämfört med samma kvartal föregående år ligger på ungefär samma nivå, den har ökat med 3.1%. 120,0 115,0 110,0 105,0 100,0 95,0 90,0 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% Prisutveckling Stockholmsmarknaden 3 år Prisförändring sedan föregående kvartal Prisförändring sedan samma kvartal föregående år 11,0% 9,0% 7,0% 5,0% 3,0% 1,0% -1,0% -3,0% -5,0% SBAB OKTOBER 4 FASTIGHETSMARKNADSRAPPORT KVARTAL 3

5 TRANSAKTIONER FÖRETAGSMARKNAD Skillnaden i direktavkastningskrav mellan fastigheter i bästa läge och fastigheter utanför bästa läge börjar krympa i likhet med åren när marknaden var som hetast. Utöver detta börjar även andra fastighetstyper än bostäder och kontor omsättas, något som tyder på en ökad riskvilja på marknaden. Till skillnad från den förra toppen på marknaden är det nu svenska institutioner och fastighetsbolag som står för huvuddelen av omsättningen på marknaden.. NCC sålde i september tre stycken fastigheter och en tomträtt med totalt 330 bostadslägenheter i Stockholm, Järfälla och Sundbybergs kommuner. Köpare är KPA pension som betalar totalt 667 mkr, motsvarande knappt kr/kvm. Större delen av beståndet är beläget i Sundbyberg, 272 lägenheter, och samtliga fastigheter är miljöcertifierade med miljöbyggnad Silver. Säby 3:30, Barkarby Oscar Properties köpte en samhällsfastighet (Riddaren 5) centralt på Östermalm för 225 mkr av Stiftelsen Judaica. Fastigheten används idag för skol- och kulturverksamhet samt kontor. Stiftelsen kommer avflytta fastigheten då deras nya lokaler är inflyttningsbara, och fastigheten kommer sannolikt konverteras till bostäder då en ny detaljplan som möjliggör detta togs fram under våren. Detaljplanen möjliggör även en påbyggnad med en våning samt en utvidgning av huset norrut med 3,5 m. JM sålde ett äldreboende i Sköndal till Malmegårds fastighets AB för 211 mkr, motsvarande kr/kvm. Projektet är under uppförande och kommer vid färdigställandet under andra kvartalet 2014 bestå av 108 lägenheter med en totalyta av 7040 kvm. Bostäderna är speciellt anpassade för personer med demenssjukdom och stort omvårdnadsbehov. Riddaren 5, Östermalm De fem största transaktionerna under tredje kvartalet, Stockholm Fastighetsbeteckning Överlåtelsedatum Kommun Köpare Säljare Köpeskilling Area (tkr) (kvm) FRAKTALEN 1,2, Stockholm KLP FASTIGHETER AB NCC AKTIEBOLAG TORGVÅGEN Stockholm AXFAST AB ATRIUM LJUNGBERG AB SNÄCKAN Stockholm HOST HOTELS & RESORTS BLACKSTONE GROUP LUSTGÅRDEN 10, Stockholm ALECTA AB CS EUROREAL SUNDBYBERG 2:83 m. fl Järfälla m. fl KPA PENSIONSFÖRSÄKRING AB NCC AKTIEBOLAG SBAB OKTOBER 5 FASTIGHETSMARKNADSRAPPORT KVARTAL 3

6 2010 Göteborg PRIVATMARKNAD Bostadsrättspriserna i Göteborg har gått upp en aning det senaste kvartalet, med en uppgång om 4,0%. På småhusmarknaden har utvecklingen varit i stort sett oförändrad det senaste året och det senaste kvartalet visar på 0,3% prisuppgång. Sett över de senaste tre åren så har prisutvecklingen för småhus varit relativt stabil medan bostadsrättspriserna har ökat kraftigare, inte minst sedan slutet av. Bostadsrättsmarknaden För tredje kvartalet i följd har priserna på bostadsrätter gått upp. Priserna har stigit snabbare detta kvartal än det förra och siffrorna visar på en prisuppgång om 4,0%. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset har stigit med mer än kr detta kvartal, till strax under kr/kvm. Jämfört med samma kvartal så har priserna stigit med 9,6%. Det är nu sjätte kvartalet i följd som priserna har stigit i förhållande till samma kvartal föregående år. marknaden På småhusmarknaden har endast små förändringar skett de senaste fyra kvartalen och prisutvecklingen har varit fortsatt svagt positiv, med en prisökning om 0,3% det senaste kvartalet. För sjätte kvartalet i följd har småhuspriserna stigit i förhållande till samma kvartal föregående år, med en ökning på 0,4 % detta kvartal. Den genomsnittliga köpeskillingen för småhus har hållit sig kring kr det senaste året. 120,0 115,0 110,0 105,0 100,0 95,0 90,0 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% Prisutveckling Göteborgssmarknaden 3 år Prisförändring sedan föregående kvartal -8,0% -10,0% 15,0% Prisförändring sedan samma kvartal föregående år 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% SBAB OKTOBER 6 FASTIGHETSMARKNADSRAPPORT KVARTAL 3

7 TRANSAKTIONER FÖRETAGSMARKNAD Transaktionsvolymen för Göteborgsområdet har minskat från 3 mdkr föregående kvartal till 1,3 mdkr det tredje kvartalet, dock har en del större transaktioner som inte finns med i statistiken genomförts. Den största affären i regionen, som ej syns i statistiken på grund av den geografiska fördelningen, är Balders förvärv av Bovista Invest AB från Glitnir Bank Luxembourg. Fastighetsbeståndet, som till största del innefattar bostäder, är fördelat på 7 orter, varav fastigheterna i Göteborg utgör ca 35% av total uthyrbar area. Resterande orter är Västerås, Landskrona, Jönköping, Norrköping m.fl. Fastigheterna i Göteborg är belägna i Bergsjön (ca 30 % av den uthyrningsbara arean) och Västra Frölunda. Genomsnittshyran uppgår till drygt 800 kr/kvm. Totala fastighetsvärdet för transaktionen är åsatt till 2 miljarder kronor, och transaktionen skedde i slutet av september, med villkoret att affären godkänns av Konkurrensverket. Bedömd direktavkastning för transaktionen är 4,75-5,25%. I juli förvärvade SEFA den centralt belägna fastigheten Nordstaden 28:2 av Niam. Fastigheten är mer känd som Sjöbefälsskolan och inhyser kvm kontorsyta. ÅF har varit hyresgäst sedan 1996, men flyttar ut 2014, och nya ägaren som tillträder i september avser hyra ut hela fastigheten till en ny kontorshyresgäst, enligt FV. Köpeskillingen är hemlig, men transaktionen bör tillhöra en av de största under tredje kvartalet, om man enbart tittar till taxeringsvärdet om 127 mkr. Brf Magasinet, Bild från JM Sjöbefälsskolan, Bild från FV Balder förvärvade fastigheten Bö 93:2, mer känd som Kanoldhuset, invid Liseberg i centrala Göteborg. Säljare var Aberdeen. Fastigheten innehåller kvm kontor. Köpeskillingen om 190 mkr motsvarar ca kr/kvm, och indikerar en avkastning kring 5,75-6,25 %. På flerbostadshusmarknaden har det under tredje kvartalet varit relativt stillsamt, med främst förvärv av bostadsrättsföreningar. Bostadsrättsföreningen Billdals Sjösida i Askim står för den enskilt största kända affären under kvartalet, med köpet av fastigheten Hulan 394:1 för 252 mkr, innehållande 121 lägenheter. Vidare har Brf Magasinet förvärvat fastigheten Sannegården 7:10 av JM, som är bebyggd med ett äldre industrihus omställt till bostäder. Köpeskilling 170 mkr. De fem största transaktionerna under tredje kvartalet, Göteborg Fastighetsbeteckning Överlåtelsedatum Kommun Köpare Säljare Köpeskilling Area (tkr) (kvm) HULAN 394: Göteborg BRF BILLDALS SJÖSIDA FASTICA 23 AB BÖ 93: Göteborg FASTIGHETS AB BALDER ABERDEEN PROPERTY FUNS SICAV PAN-NORDIC SANNEGÅRDEN 7: Göteborg BRF MAGASINET PÅ NORRA ÄLVSTRANDENJM AB BACKA 18:7, 18: Göteborg GÖTEBORGS KOMMUN EKLANDIA FASTIGHETS AB LUNDEN 35: Göteborg BRF DANSKA VÄGEN I LUNDEN JM AB SBAB OKTOBER 7 FASTIGHETSMARKNADSRAPPORT KVARTAL 3

8 2010 Öresund PRIVATMARKNAD Bostadspriserna i Malmö fortsätter att stiga sakta men säkert, framförallt för bostadsrätter där priserna idag ligger på toppnivå. För småhus verkar den negativa trenden ha vänt och siffrorna visar en svag positiv utveckling. 110,0 105,0 100,0 95,0 90,0 Prisutveckling Malmömarknaden 3 år Bostadsrättsmarknaden Prisutvecklingen för bostadsrätter i Malmö fortsätter att vara positiv. Priserna har ökat med 5,8% sedan förgående kvartal. De två senaste åren har bostadsrättspriserna stigit med hela 19%. Vid jämförelse med samma kvartal förgående år har priserna stigit med 9,9%. Kvadratmeterpriserna ligger på rekordnivå om drygt kr/kvm, en ökning med ca 100 kr/kvm sedan förgående kvartal. En faktor som driver upp priserna kan vara en stor efterfrågan och ett relativt litet utbud. marknaden På småhusmarknaden har prisutvecklingen visat sig vara något svagare än bostadrättsmarknaden men även här visar priserna en positiv utveckling. Det har inte skett några större förändringar sedan föregående kvartal, uppgången är marginell om 0,2%. Även förändringen sedan samma kvartal föregående år har varit svagt positiv om 1,2%. Den genomsnittliga köpeskillingen om drygt kr/kvm har hållit sig på en stabil nivå under hela året. 85,0 80,0 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% -8,0% Prisförändring sedan föregående kvartal -10,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% -8,0% -10,0% Prisförändring sedan samma kvartal föregående år SBAB OKTOBER 8 FASTIGHETSMARKNADSRAPPORT KVARTAL 3

9 TRANSAKTIONER FÖRETAGSMARKNAD Transaktionsvolymen för det tredje kvartalet i öresundsregionen bedöms till 4 mdkr vilket är ca 2 mdkr lägre än föregående kvartal. Det har varit ett starkt fokus på stor-malmö med en volym på ca 3,7 mdkr. Hittills i år har transaktioner för ca 10 mdkr genomförts i Öresundsregionen. SEB-fonden Domestica står för regionens största köp när de i augusti förvärvade 100% av aktierna i Hyreshem Malmö AB från norska Obos Forretningsbygg AS. Beståndet består av 788 lägenheter i Bunkeflo fördelade på 8 fastigheter om totalt kvm. Byggnaderna är uppförda under den senaste 10 års perioden. Köpeskillingen 900 mkr (enligt Datscha) eller 17 tkr/kvm indikerar en direktavkastning om ca 5,5%-5,75%. I Mellanheden i centrala Malmö har ytterligare en stor bostadsaffär genomförts under kvartalet när Hyresbostäder i Malmö förvärvade fastigheten Cellon 2. Fastigheten innehåller ca 200 bostäder för seniorer (55+) och ca 1300 kvm lokaler. Köpeskillingen 230 mkr motsvarar en direktavkastning om 4,5-5% (bedömd av värderare på Datscha). Säljaren Dahlqvists fastighetsförvaltning köpte fastigheten så sent som 2010 från Heimstaden för ca 200 mkr. Två kontorsfastigheter nära centralstationen i Malmö, Kronan 10 och 11 förvärvades av den tyska fonden DEREIF SICAV-FIS tidigare i somras. Fastigheterna är fullt uthyrda och flera hyreskontrakt är nyligen omförhandlade Köpeskillingen 500 mkr motsvarar ca kr/kvm för totalt kvm lokaler Direktavkastning 5,5% (bedömd av Datscha). Under augusti sålde Brinova sina logistikfastigheter till Catena. Affären genomfördes som ett omvänt förvärv. Brinova erhöll nyemitterade aktier i Catena motsvarande fastighetsvärdet 3,8 mdkr vilket gjorde Brinova till majoritetsägaremed (54% av aktiekapitalet) i Catena.12 av de 46 fastigheterna ligger i öresundsregionen med tyngdpunkt på Helsingborg och Malmö. En annan intressant affär som har genomförts lite utanför den normala Öresundsmarknaden när bostadsfastigheter för 150 mkr bytte ägare i Simrishamn, Gärsnäs och Kivik. Salana Österlen AB utökade sitt bestånd genom att förvärva 8 fastigheter med ca 500 lägenheter och ett tiotal butiker. Uthyrningsbar yta ca kvm. Köpeskillingen indikerar en direktavkastning om 4,5-5% och ett försäljningspris om ca kr/kvm (källa Datscha). Synålen 6, Bunkeflo Malmö. Domestica Liljan 3, Simrishamn. Salana Österlen AB De fem största transaktionerna under tredje kvartalet, Öresund Fastighetsbeteckning Överlåtelsedatum Kommun Köpare Säljare Köpeskilling Area (tkr) (kvm) BRONSRINGEN 1 m. fl Malmö CATENA AB BRINOVA FASTIGHETER AB * SELEN 1 m. fl Malmö DOMESTICA BOSTÄDER AB OBOS FORRETNINGSBYGG AS KRONAN 10, Malmö DEREIF SICAV-FIS NIAM FOND IV KRONAN 10 & 11 AB CELLON Malmö HYRESBOSTÄDER I MALMÖ AKTIEBOLAG DAHLQVISTS FASTIGHETSFÖRVALTNING I KRISTIANSTAD KRISTIANSBORG 2 m. fl Malmö FASTPARTNER AB NAPF SWEDEN AB * * Köpeskilling fördelad efter taxeringsvärde. SBAB OKTOBER 9 FASTIGHETSMARKNADSRAPPORT KVARTAL 3

10 I Fokus: priserna Sommaren infördes så kallade acceptpriser i Stockholms innerstad för att till årsskiftet utvidgas till att omfatta hela länet. Kring årsskiftet / infördes detta även i Göteborg. Även om detta till stor del har fått bort de så kallade lockpriserna så har det inte påverkat slutpriserna för småhus nämnvärt. SBAB genomför varje år en kommunanalys av Sveriges samtliga kommuner. I den sammanställs data från bland annat SCB rörande kommunernas demografiska situation i kombination med prisstatistik för bostäder, offentlig ekonomi med mera. Med hjälp av det underlag som sammanställs erhålls ett bra verktyg för att analysera olika regioner av Sverige ända ned på kommunnivå. I samband med den kvartalsvisa marknadsrapporten har utvecklingen av småhuspriser i Sveriges större regioner studerats närmare. priserna har under den senaste femårsperioden ökat i samtliga regioner. Öresundsregionen har dock under sjunkit något i jämförelse med. Troligtvis är anledningen till Öresundsregionens svagare utveckling en påverkan från Danmarks svaga fastighetsmarknad. Tidigare år har medelpriset för småhus i Göteborgsregionen och Öresundsregionen följts åt. Den trenden har dock brutits och Storgöteborg har haft en väsentligt starkare utveckling den senaste treårsperioden. Det syns inte minst då den reala årliga värdeförändringen studeras. Där framgår att Storgöteborg har haft betydligt starkare värdeutveckling än Storstockholm och Öresundsregionen. Även Sveriges universitetsstäder har haft en värdeökning som påminner om Göteborgsregionens de senaste fem åren. Det skiljer dock en del mellan de olika universitetsstäderna. I reala termer har Storstockholm utvecklats relativt svagt och Öresund har till och med haft en negativ värdeutveckling. Den största delen av periodens värdeökning för samtliga regioner kan hänföras till 2010, samt till viss del Då utvecklades priserna starkt i hela landet. En trolig förklaring till detta är de räntesänkningar som skedde i samband med finanskrisen. Eftersom småhuspriserna baseras på tillträdesdatum sker en viss fördröjning i prisstatistiken. I slutet av 2010 infördes bolånetaket med maximalt 85% belåning. Om avmattningen i prisutvecklingen och beror på detta är svårt att med säkerhet säga, men det är troligtvis en bidragande faktor. SBAB OKTOBER 10 FASTIGHETSMARKNADSRAPPORT KVARTAL 3

11 Om rapporten Fastighetsmarknadsrapporten utkommer kvartalsvis. Den sammanställs av SBAB:s Värderingsenhet. Ansvarig för rapporten är Daniel Almgren, telefon SBAB:s värderingsenhet följer fortlöpande marknadsutvecklingen med stöd av prisstatistik för genomförda överlåtelser av fastigheter och bostadsrätter. Statistik för småhus och bostadsrätter bygger på mäklarstatistik som bearbetas av Värderingsdata. Statistik avseende fastighetstransaktioner hämtas från Datschas transaktionstjänst. Erhållen statistik för småhus och bostadsrätter redovisas kvartalsvis på kommunnivå. Prisutvecklingen för småhus grundar sig på statistik för köpeskilling och för bostadsrätter på pris per kvm. För mer information, vänligen kontakta: Daniel Almgren, Värderingschef SBAB , , SBAB OKTOBER 11 FASTIGHETSMARKNADSRAPPORT KVARTAL 3