Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding II AB

Transkript

1 Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding II AB

2

3 > aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) > aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS (Norge) Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) ca 80 % ca 20 % Hyresbostäder i Sverige II AB Södertälje (Kungskatten 35 & 36 AB) Ronna Park lägenheter kvm Hyra MSEK 86 Förvärvat november 2004 kapital 9 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Eskilstuna/ Strängnäs (Graflunds Invest AB) Graflunds lägenheter kvm Hyra MSEK 183 Förvärvat december 2004 kapital 20 % Malmö (Bostads AB Gröningen) Rosengård 867 lägenheter kvm Hyra MSEK 61 Förvärvat december 2004 kapital 6 % Haninge (Fastighetsbolaget NIAM Haninge AB) Haninge lägenheter kvm Hyra MSEK 153 Förvärvat mars 2005 kapital 15 % Göteborg (Fastighetsbolaget Anelk & Bredfjäll AB) Hammarkullen 891 lägenheter kvm Hyra MSEK 51 Förvärvat mars 2005 kapital 3 % Uppsala (Fastighets AB Linrepan) Valsätra 948 lägenheter kvm Hyra MSEK 61 Förvärvat februari 2005 kapital 7 % Linköping (Fastighets AB Ostbrickan) Ryd/Skäggetorp lägenheter kvm Hyra MSEK 83 Förvärvat april 2005 kapital 7 % Markarydsbostäder Sverige lägenheter kvm Hyra MSEK 385 Förvärvat juni 2005 kapital 33 % Hyresfastigheter Holding II AB Inledning Detta är höstens aktieägarbrev till aktieägarna i Hyresfastigheter Holding II AB ( HFH II ). Syftet med brevet är att ge en kortfattad översikt över bolaget med en uppdatering av marknadssituationen och viktiga händelser i portföljen. Struktur och översikt HFH II är en portfölj som består av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i Norden. Det har genomförts åtta investeringar i bolaget under perioden november 2004 till juni 2005, samtliga i Sverige, och bolaget är färdiginvesterat. I figuren ovan framgår strukturen i HFH II som den ser ut idag, med aktuella nyckeltal. Totalt består portföljen av cirka kvm fördelat på cirka lägenheter samt cirka kvm kommersiella lokaler. De årliga hyresintäkterna är cirka MSEK. EK 213. Läge Fastighetsportföljen består av totalt åtta projekt. Sju av projekten ligger i de sju kommunerna Haninge (Storstockholm), Göteborg, Malmö, Uppsala, Eskilstuna, Södertälje och Linköping. Dessutom äger HFH II AB Markarydbostäder, som är en portfölj med lägenheter i eller i närheten av större städer i Sydsverige bl.a. Storstockholm, Norrköping, Södertälje, Landskrona och Markaryd. Kartan på nästa sida visar fastigheternas geografiska läge. MARKNADSUPPDATERING BNP-ökning och värdeutveckling Hyresintäkternas utveckling, som till stor del påverkar fastighetsvärdena, har historiskt uppvisat en stark korrelation med BNP-utvecklingen. Som vi ser av diagrammet på nästa sida förväntas BNP-utvecklingen (bruttonationalprodukten) vara negativ på alla marknader där bolaget har investeringar under Från 2010 förväntas däremot BNP-utvecklingen öka igen, vilket förväntas ge en positiv utveckling för fastighetsvärdena. Källa: Investment Property Databank (IPD) Makroekonomisk utveckling i Sverige Den svenska ekonomin har drabbats hårt av lågkonjunkturen och BNP-prognosen för 2009 ligger på -4,7 procent. Exportindustrin, som svarar för cirka 50 procent av Sveriges BNP, har haft en dramatisk nedgång under 2009 som en följd av den svaga ekonomiska utvecklingen inom hela OECD-området. OECD utgör cirka 80 procent av den svenska exportmarknaden. BNP-utvecklingen förväntas bli bättre under 2010 och uppskattas till 0,6 procent, men det råder fortfarande stor osäkerhet kring denna prognos. Arbetslösheten i Sverige har ökat under hela året och låg på 8 procent i slutet av augusti. Arbetslösheten förväntas fortsätta att öka under Inflationen har också fortsatt den svaga utveckling vi såg i början av året och förväntas sluta på -0,5 procent för Prognosen för 2010 är däremot en ökning med 1 procent. Den privata konsumtionen i Sverige har också påverkats av finanskrisen, men den låga räntenivån har bidragit till att hålla konsumtionen uppe och för 2009 förväntas en ökning på 0,5 procent. Konsumtionen förväntas ligga kvar på denna nivå under Aktieägarbrev hösten 2009, Hyresfastigheter Holding II AB 3

4 6 % Årlig BNP-tillväxt i Norden i % ( E) Norge Sverige Finland 4 % 2 % 0 % - 2 % - 4 % - 6 % - 8 % E 2010E 2011E 2012E 2013E 2014E Söderhamn 6 Karlstad Eskilstuna STOCKHOLM Linköping Göteborg 5 Jönköping 8 8 Malmö 3 Fastigheter 1. Södertälje 5. Göteborg 2. Eskilstuna/Strängnäs 6. Uppsala 3. Malmö 7. Linköping 4. Haninge 8. Markarydsbostäder 4 Aktieägarbrev hösten 2009, Hyresfastigheter Holding II AB

5 Riksbanken fortsatte som förväntat att sänka styrräntan i Sverige under hösten och den ligger nu på 0,25 procent. Räntan förväntas ligga kvar på samma låga nivå under resten av året, innan den enligt prognosen på nytt höjs med 0,5 procent under nästa år. Källor: SCB, SEB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden var 9,2 miljarder SEK, vilket är en minskning med 80 procent jämfört med 2008 och den lägsta volymen på 10 år. Huvudskälet till detta är att fastighetsaktörerna inte vill sälja på den direktavkastningsnivå 1 som investerarna förväntar sig på dagens marknad. Dessutom har bankerna begränsad likviditet, vilket innebär att det är mycket svårt att få till lånefinansiering. Trots den extremt låga räntenivån har avkastningskraven fortsatt att öka under 2009, men i lägre takt än vad vi såg under En fortsatt svag ökning av avkastningskraven för kommersiella fastigheter förväntas framöver. Under 2008 fortsatte den positiva utvecklingen för hyresnivån för hyresbostäder i Sverige, med en ökning på 2,7 procent för de kommunala bolagen och 2,8 procent för de privata bolagen. Den positiva utvecklingen har fortsatt under 2009 och hittills ligger den genomsnittliga hyreshöjningen för 2009 på drygt 3 procent. Avkastningskraven på bostadsmarknaden verkar också ha stabiliserats. Ombildning av hyreslägenheter till bostadsrätter eller bostadsrättsföreningar (BRF) har varit mycket populärt under de senaste åren och antalet ombildningar ökade också under 2008, trots en betydande höjning av räntenivån. Med dagens låga räntenivå ser kalkylerna än en gång mycket positiva ut och marknaden för ombildning till bostadsrätter bedöms vara stark i Sverige. Källa: Newsec, ING Real Estate, Hyresgästforeningen STATUS DRIFT Portföljen har varit i normal drift i cirka fyra år. Man arbetar strukturerat och målinriktat med optimering av driften och utveckling av fastigheterna. Under 2009 har det varit mycket negativt fokus på Rosengård i Malmö i medierna. Även om verkligheten inte är lika dramatisk som det framställts finns det ändå behov av särskilda insatser i den här portföljen framöver. Förvaltningen har under det senaste året arbetat intensivt med att skapa en översikt, klara av det mest akuta renoveringsbehovet och ta fram en plan för nödvändiga uppgraderingar. Under 2009 har man också gjort särskilda investeringar i lägenhetsrenoveringar i Göteborg, Linköping och Norrköping. I Eskilstuna har man renoverat lokaler för Försäkringskassan som har undertecknat ett hyresavtal på tio år. I Linköping har uppgraderingen av värmesystemet fortsatt enligt plan. Vakanser Vakansgraden har hittills i år legat på 2,2 procent i genomsnitt jämfört med 1,6 procent under I både Linköping och Norrköping har vakansgraden ökat kraftigt under första halvåret Detta hänger samman med den negativa ekonomiska utvecklingen i Sverige med stigande arbetslöshet. Förvaltningen arbetar aktivt med rabattkampanjer och marknadsföring för att hålla nere vakansgraden. Delförsäljning Under 2009 såldes en fastighet på cirka kvm i Haninge utanför Stockholm till ett försäljningspris på 190 MSEK. Försäljningen gav en solid avkastning på cirka 150 procent på insatt eget kapital. Överskottet efter försäljningen kommer delvis att gå till utdelning och delvis till investeringar i portföljerna för att säkra att värdena utvecklas positivt. 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. Aktieägarbrev hösten 2009, Hyresfastigheter Holding II AB 5

6 Hyreshöjningar 2009 Resultatet av hyresförhandlingarna gav en genomsnittlig ökning på 3,2 procent för HBS II för 2009 jämfört med 2,8 procent för Riksgenomsnittet för 2009 blev cirka 3 procent. STATUS PER PORTFÖLJ Södertälje Vakansgraden är fortsatt låg i Södertälje och tillgången på hyresgäster är god. Förvaltningen arbetar med att förbättra sophanteringen och i maj öppnades 12 källsorteringsstationer. Servicecentret i Södertälje öppnades den 1 februari, vilket har gett ökad tillgänglighet genom utökade telefontider. Två stora bränder i vintras ledde till extrakostnader. Det pågår ett arbete med refinansiering av den här portföljen när nuvarande lån löper ut i november Eskilstuna/Strängnäs Områdena Fors och Kloster i Eskilstuna har haft en tendens till ökande omflyttning, vilket också har lett till en del vakanser. Renoveringen av lokaler för Försäkringskassan är genomförd och man har ingått ett nytt hyresavtal på tio år. I Strängnäs har Polisen sagt upp sitt hyresavtal för cirka kvm och förvaltningen söker nu en ny hyresgäst till de här lokalerna. Malmö Det har varit mycket negativa skriverier om Rosengårdsportföljen i Malmö och det pågår nu stor aktivitet i området. Ett större renoveringsprogram har inletts och under 2009 är målsättningen att ha renoverat cirka 100 badrum, cirka 35 toaletter och cirka 30 kök. Dessutom har förvaltningen arbetet aktivt med att lyfta området genom aktiviteter som förbättring av utemiljön, att engagera ungdomar genom sommarjobb på området samt start av en så kallad Boskola för att engagera hyresgästerna i att ta hand om såväl den egna lägenheten som gemensamma områden. För 2010 planerar man en ännu högre renoveringstakt för badrum, toaletter och kök för att så snart som möjligt uppnå en normaliserad situation. Haninge I Haninge såldes i maj en fastighet med 225 lägenheter och på cirka kvm till en nystartad bostadsrättsförening. Försäljningspriset var 190 MSEK och avkastningen på investerat eget kapital är beräknad till cirka 150 procent. Ytterligare tre försäljningsprocesser till bostadsrättsföreningar pågår. Det har varit två bränder under sommaren: en brand i en trappuppgång och en större utvändig brand som startade på en balkong. Båda skadorna blev hanterade som försäkringsärenden. Göteborg I Hammarkullenportföljen i Göteborg har särskilda lägenhetsrenoveringar genomförts för 4,5 MSEK under Eftersatt underhåll har lett till det funnits behov av särskilda insatser. Under nästa år planerar man att byta ut ett större antal fönster. Uppsala Det råder stor efterfrågan på bostäder i Uppsala och finns ingen vakans, men omflyttningen har dock haft en stigande tendens. Hyreshöjningen för 2009 blev 2,05 procent, vilket är under riksgenomsnittet. Linköping Vakansgraden i den här portföljen har ökat kraftigt under första halvåret. Man arbetar aktivt med olika rabattkampanjer för att hålla nere vakansgraden. Under sommaren genomfördes särskilda kampanjer inriktade på studenter, vilket gav ett mycket positivt resultat. Ett energiprogram pågår i Linköping och kommer att leda till lägre förbrukning i framtiden. Markarydsbostäder Storstockholm Efter att det uppstått nya vattenskador i Stockholm pågår nu en närmare undersökning av om man måste byta avlopp. I Huddinge har man genomfört en elseparering. I Markaryd, i södra Sverige, har man ingått ett hyresavtal på tio år med kommunen om en förskoleverksamhet. 6 Aktieägarbrev hösten 2009, Hyresfastigheter Holding II AB

7 Markarydsbostäder Norrköping Vakansgraden har ökat avsevärt i Norrköping hittills i år på grund av överkapacitet på bostadsmarknaden och stigande arbetslöshet. Förvaltningen här samarbetar nära med förvaltningen i Linköping och genomför många liknande rabattkampanjer och marknadsföringsaktiviteter. Sammanfattning Som en följd av lågkonjunkturen har ökade avkastningskrav och bankmarginaler gjort att fastighetsvärdena har fallit under det senaste året, men för portföljen i HFH II har värdeutvecklingen varit relativt stabil under de senaste sex månaderna. Dessutom ser vi att driften av fastighetsportföljerna i stort sett följer planen och totalt sett genererar koncernen kassaflöden i nivå med förväntningarna för Bolaget förväntar sig därför att kunna betala ut utdelning i enlighet med mandatet för Slutgiltigt beslut fattas på bolagsstämman i maj. Nästa aktieägarbrev kommer i årsrapporten för Oslo, 25 oktober 2009 Styrelsen för Hyresfastigheter Holding II AB Venus 10 i Eskilstuna

8 Hyresfastigheter Holding II AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no