Välkommen till en bättre värd. Kapitalmarknadspresentation Q4 2017

Transkript

1 Välkommen till en bättre värd Kapitalmarknadspresentation Q4 2017

2 6,0 Procent

3 Värdeförändring, procent Åtta år med positiv värdeförändring 127 mdkr ,9

4 Stockholm och Uppsala starkast 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8,5% 8,4% 6,9% 4,9% 2,0% Stockholm Uppsala Göteborg Öresund Totalt

5 Fortsatt hög aktivitet på transaktionsmarknaden Mdkr 157 mdkr

6 Omsättningen i Sverige avtar i förhållande till övriga nordiska marknader ANDEL AV NORDISKA INVESTERINGAR I PROCENT Sverige Finland Danmark Norge Källa: C&W

7 Stockholms kontorshyror bland Europas högsta Källa: JLL

8 Stark hyresutveckling under lång tid Hyresutveckling per år i europeiska städer 2017 och de senaste 5 åren STOCKHOLM MADRID BRUSSELS BARCELONA HELSINKI BERLIN (CBD) OSLO AMSTERDAM MILAN DUBLIN COPENHAGEN LISBON PRAGUE BUCHAREST WARSAW BUDAPEST FRANKFURT PARIS (CBD) GENEVA LONDON - WEST END MOSCOW DUBLIN STOCKHOLM 2017 BARCELONA 5 år BERLIN (CBD) HELSINKI MADRID AMSTERDAM MOSCOW OSLO COPENHAGEN MILAN BUDAPEST BRUSSELS LISBON LONDON - WEST END FRANKFURT BUCHAREST PARIS (CBD) PRAGUE WARSAW GENEVA Källa: CBRE -20% -10% 0% 10% 20% -15% -5% 5% 15% 25%

9 Positiv sysselsättningstillväxt av kontorsanställda Kvartal jämfört med motsvarande kvartal föregående år för hela riket 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4%

10 Låg nyproduktion i Stockholm % av stocken (årssnitt) Milan Madrid Amsterdam Stockholm Frankfurt Berlin Dublin Paris Budapest Brussels London Prague Sofia Bucharest Warsaw Källa: C&W

11 Lågt utbud av nya kontor har drivit hyresutvecklingen 10% 8% 6% 4% 2% 0% Stockholm Uppsala Göteborg Malmö Tillväxt kontorsarbetstillfällen Utbud av nya kontor Ackumulerad efterfrågan och utbud av kontor under perioden Källa: Evidens, Jones Lang LaSalle

12 En mer balanserad marknad framåt 10% 8% 6% 4% 2% 0% Stockholm Uppsala Göteborg Malmö Tillväxt kontorsarbetstillfällen 2017F F Utbud av nya kontor 2017F F Källa: Evidens, Jones Lang LaSalle, Vasakronan

13 Bedömda marknadshyror Kr/kvm Kr/kvm Sthlm CBD Sthlm Inner Sthlm Närförort Gbg CBD Malmö CBD Uppsala Genomsnittlig utgående nivå 0 Källa: C&W

14 2008 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q H H H H H H H H H H H H H H H H H H2 Procent Punkter Direktavkastningskraven har stabiliserats 7,0 BEDÖMDA DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖR BÄSTA OBJEKT 20 BEDÖMD FÖRÄNDRING I VASAKRONANS PORTFÖLJ PER HALVÅR 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3, ,0-25 Kontor Sth CBD Kontor Gbg Kontor Uppsala Kontor Sth Ytter Kontor Malmö

15 Handel

16 E-handel en verklighet färre fysiska butiker Global priskonkurrens pressar lönsamheten Förändrade värderingar påverkar konsumtionen Ökat utbud av handelslokaler

17 Minskad omsättning i fysiska butiker 2017 Övrigt Omsättning i Vasakronan Kläder Bransch Vasakronan Cityindex 2017 DHI Motsv kat Kläder -3,8 % -1,2% Restaurang -1,0 % - Livsmedel 1,2 % 2,3% Skor Sport o fritid -1,6 % 0,2% Elektronik Elektronik 2,1 % -1,7% Sport o fritid Livsmedel Restaurang Skor -2,5 % -2,2% Totalt -1,3 % 2,4%

18 Attrahera nya starka varumärken Konvertering av butiksytor Tydliga koncept för stråk Mindre butiker, bredare mix

19 Bostäder

20 Projekt

21 Hubben - Uppsala

22 Nöten - Solna

23 Nattugglan - Södermalm

24 Vi hyr ut snabbare än vi bygger 100 % Q Q Q Q Q Q Q Q4 Uthyrningsgrad, % (area) Upparbetandegrad, %

25 Teknisk utveckling

26 kwh/kvm Halvering av energianvändningen % Av fastigheterna < 100 kwh/kvm

27 Motsvarar 4 mdkr i ökade fastighetsvärden 4 Mdkr 200 mkr 120 kwh/kvm

28 Sammanfattning Stark kontorshyresmarknad Strukturförändring inom handel Stark projektportfölj

29 Delårsrapport

30 9,3 Mdkr

31 Fortsatt stark prisförändring vid återköp 20,0 % R12 15,0 14,1 10,0 11,2 10,2 5,0 3,0 0,0 0,7-5,0 Q Q Q Q Q Q Q Region Stockholm Region Göteborg Region Öresund Region Uppsala Totalt

32 Stabil uthyrningsgrad 100 % 95 93,4 92,0 92,6 94,2 93, Q Q Q Q Q4

33 Trots hög projektandel 4,1% 2,8% Projekt Förvaltning Uthyrningsgrad: 93,1%

34 Projektstart för Sergelhuset påverkar 1,4% 4,1% 1,4% Projekt Sergelhuset Förvaltning Uthyrningsgrad: 93,1%

35 Högre hyresintäkter Jämförbart bestånd 4,9 % (3,1) Totalt 3,8 % (4,0)

36 Högre fastighetskostnader Jämförbart bestånd 2,1% (4,5) Totalt 1,1% (3,3)

37 Förbättrat driftnetto Jämförbart bestånd 6,0% (2,6) Totalt 4,9% (4,3)

38 Fastighetsvärdet ökar med 11 mdkr Mkr Fastighetsvärde 1 januari Investeringar Förvärv Försäljningar Värdeförändring Fastighetsvärde 31 december

39 Värdeutveckling ,9 Procent värdeökning Stigande hyror Sänkta avkastningskrav

40 Bästa driftnettot någonsin Mkr Jan-dec 2017 Jan-dec 2016 Förändring Intäkter Kostnader Driftnetto Räntenetto Resultat före värdeförändringar och skatt Värdeförändring fastigheter Värdeförändring derivat Årets resultat efter skatt

41 Historiskt låg belåningsgrad 60 %

42 Och hög räntetäckningsgrad 4 ggr 3, ,9 ggr

43 4 mdkr

44 Sammanfattning Rekordhögt driftnetto 6,0 % Positiv värdeförändring 127 mdkr Starkt resultat efter skatt 9,3 mdkr

45 Finansiering

46 Obligationsmarknaden Mkr Företagsobligationer ackumulerad emissionsvolym Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec Källa: Danske Bank Markets

47 84 Procent

48 Ökad andel grön finansiering 5,2 mdkr Gröna obligationer 8,0 mdkr Gröna obligationer 0,45 mdkr Gröna lån NIB 2,8 mdkr Gröna lån NIB 2,0 mdkr Gröna lån EIB

49 Ökad potential för grön finansiering 20 % 40 % 100 %

50 God tillgång till finansiering NIB och EIB 3,4 Cetifikat 6,9 Banklån mot säkerhet 15,3 Förändring 12 månader NIB + EIB 5% MTN Realränteobl. 0,45 58,4 mdkr MTN Obligationer 17,7-2% Gröna obl. NOK 3% 5% -5% Certifikat MTN NOKobligationer 6,7 MTN Gröna obligationer 8,0-6% MTN

51 Kapitalbindning 3,8 år (3,4) 16 Mdkr 27% % % % 11 % 7 % Certifikat MTN obligationer Banklån mot säkerhet MTN NOK obligationer NIB och EIB år

52 Längre bindningstider År 4,3 3,4 4,5 3, Räntebindning Kapitalbindning

53 Räntebindning 4,5 år (4,3) 45% 40% Andel 41 35% 30% 25% 20% 38 % 15% 10% 5% 0% År

54 Begränsad ränterisk Mkr mkr mkr % Räntenetto + 1 % Marknadsvärde derivat

55 Vasakronans emissionskurva Kreditmarginal (b.p)/år År

56 Sammanfattning Bra positionerad skuld Fortsatt förlängning av kapitalbindning Mer grön finansiering

57 Välkommen till en bättre värd