ODIN Fastighet C. Årskommentar december 2018

Transkript

1 ODIN Fastighet C Årskommentar december 2018

2 Fondens portfölj

3 ODIN Fastighet C - december 2018 Avkastning senaste månaden och hittills i år Fonden hade en avkastning på -0,1 procent under den senaste månaden Fondens referensindex avkastade under samma tidsperiod 0,9 procent Fonden har haft en avkastning på 12,8 procent hittills i år Fondens referensindex avkastade under samma tidsperiod 9,1 procent Köp och försäljning i fonden, senaste månaden och hittills i år Senaste månaden har vi sålt aktier i Sagax och köpt aktier i Fabege och Nyfosa Hittills i år är den största förändringen köp av aktier i JM och Stendörren och sälj i Victoria Park Bidragsgivare, senaste månaden och hittills i år Den bästa bidragsgivaren till denna månads avkastning var Fabege och Fast Partner De bolag som bidrog minst denna månad var Olav Thon Eiendomselskap och Stendörren De bästa bidragsgivarna hittills i år är Sagax och Fabege De bolag som bidragit minst hittills i år är Olav Thon Eiendomselskap och Pandox

4 ODIN Fastighet C - december 2018 Prissättning av fonden Fonden prissätts till 14,4 gånger de kommande 12 månadernas resultat Fonden ger en direktavkastning på 2,9 procent Mätt mot bokfört eget kapital prissätts fonden till 1,1 gånger Innehaven i fonden har en genomsnittlig avkastning på eget kapital på 7,7 procent Makroekonomi OECDs ledande indikatorer visar nu att den ekonomiska aktiviteten i områden växer under trend, men att tillväxten är i en återhämtningsfas

5 Årskommentar 2018 Stabil utveckling för ODIN Fastighet under 2018 Under 2018 uppvisade världens börser en volatil och generellt svag utveckling, emedan ODIN Fastighets starka utveckling främst beror på en stabil underliggande resultattillväxt och god värdeutveckling för våra portföljinvesteringar. Det är därför föga överraskande att fonden vid utgången av året uppvisade en ökning i underliggande justerat resultat på 18 procent jämfört med föregående år. Den bakomliggande orsaken till detta är ökad uthyrningsbar yta och högre hyror. I synnerhet logistik- och kontorssegmenten utvecklades väl under Segmenten utgör cirka 60 procent av vår totala exponering i investeringsportföljen om totalt 35 miljoner kvadratmeter. Med anledning av den stora strukturförändringen från butikshandel till näthandel har efterfrågan på lager- och logistikfastigheter i närheten av nordiska storstäder med centralt läge nära slutkunden ökat markant. Detta i kombination med ett svagt utbud på sådana fastigheter och en underliggande stark urbaniseringstrend bidrog till den stabila utvecklingen i segmentet under Kännetecknande för segmentet är god förutsägbarhet tack vare långa kontrakt med starka kassaflöden och låga underhållskostnader. Marknaden för kontorsfastigheter i de största nordiska städerna har också gått starkt, vilket resulterat i högre hyresnivåer. I de centrala delarna av Stockholm ligger vakanserna för kontorsfastigheter på rekordlåga två procent. Då utbudet inte väntas öka kommer hyresavtalen framöver att kunna omförhandlas till högre hyresnivåer vid utgången av hyresperioden och därmed öka det underliggande resultatet.

6 Årskommentar 2018 Sagax, Fabege och Balder bidrog starkast till fondutvecklingen under året Sagax tillväxt och avkastning på kapitalet är bland de bästa på marknaden och bolaget har en stabil ledning. Sagax är uteslutande exponerat mot lager- och logistiksegmentet som vi tror har stor potential framöver. Geografiskt sett är exponeringen främst förlagd till Sverige och Finland. Bolaget har mycket en stark historik där solida kassaflöden genererade av hög avkastning används till återinvesteringar i nya fastigheter. Bolaget har även en stark ställning inom fastigheter med centralt läge nära slutkunderna i städer. Fabege är nästan uteslutande exponerat mot kontorsfastigheter i Stockholmsområdet. Marknaden för kontorsfastigheter är som tidigare nämnts mycket stark och i de mest centrala områdena ligger vakanserna på låga två procent. Bolagets starka räkenskaper, låga skuldsättning och betydande projektportfölj borgar för vidare tillväxt och värdeutveckling. Den senaste tidens transaktioner bekräftar också att det finns en betydande uppsida när det gäller underliggande värden. Tillsammans med Sagax har Balder levererat en tillväxt och avkastning på kapital som är en av marknadens bästa. Bolaget har fördubblat hyresintäkterna från 2008 till 2018, delvis genom förvärv. Bolaget har en total bas på fyra miljoner kvadratmeter där bostäder är störst segment, men bolaget har god diversifiering inom andra olika fastighetssegment och geografiska områden. Vi förväntar oss fortsatt god utveckling i framtiden som företaget prissätts något under genomsnittet för sektorn med avseende på såväl justerat resultat som bokfört värde trots en historia som visar att kvaliteten ligger långt över genomsnittet för sektorn. Det finns också god likviditet i aktien. Stendörren var en av årets nykomlingar i portföljen under Bolaget har kunnat uppvisa en stabil utveckling och är verksamt inom lager- och logistiksegmentet. EQT lade i november ett bud på Stendörren om 100,25 kronor per aktie, motsvarande en budpremie på cirka fyra procent. Vi accepterade inte budet då vi ansåg att 92 procent av justerat bokfört värde vid tidpunkten för budet var allt för lågt i förhållande till underliggande värden. Stendörren har merparten av sin fastighetsportfölj placerad i varu- och logistiksegmentet i Stockholm. Fastighetsportföljen har därför en attraktiv exponering både vad gäller segment och geografiskt läge. Hyresnivåerna för fastighetsportföljen är också låga jämfört med rådande marknadshyror. Detta framgår av omförhandlingarna av hyresavtal under tredje kvartalet 2018, som ledde till hyreshöjningar i storleksordningen 15 procent. Vid sidan av hög avkastning har Stendörren ett stort antal byggrätter, vilket skapar en stabil grund för vidare tillväxt och värdeutveckling.

7 Årskommentar 2018 Olav Thon Eiendomsselskap, Pandox och Entra är de bolag som bidrog minst i fonden under det gångna året Olav Thon Eiendomsselskap verkar inom köpcentersegmentet och har en god historik tack vare stabil och positiv resultatutveckling. Köpcentersegmentet har varit lite av en utmaning på grund av oron kring det strukturella skiftet från fysiska butiker till näthandel. Detta skifte är anledningen till att bolag med exponering mot butiker och köpcenter upplevde en svag aktieutveckling under Vi bokanser att oron i Olav Thon Eiendomsselskaps fall är överdriven och att bolaget är attraktivt prissatt till omkring 50 procent av justerat värde. Vi ser positivt på den framtida värdeutvecklingen mot bakgrund av att bolaget fortsätter att investera i vidare tillväxt och betalar utdelning till sina aktieägare. Vi räknar därför med god tillväxt och positiv värdeutveckling framöver. Entra hade en marginellt negativ utveckling under Vi ser inga direkt orsaker till detta då kontorsmarknaden är fortsatt stark. Bolaget har långa kontrakt med i huvudsak solida avtalspartner i offentliga sektorn. Detta i kombination med starka finanser gör att vi kan förvänta oss en god utveckling framöver med lägre vakanser i fastighetsportföljen och högre hyresnivåer. Pandox är en renodlad exponering mot hotellsegmentet. Aktien gick något svagare än väntat under 2018 vilket vi inte kan se några särskilda orsaker till. Pandox har en förnuftig geografisk spridning med nära 50 procent av sin exponering förlagd utanför Norden. Bolaget har även stabila finanser och god ledning. På sikt tror vi att megatrenden med en växande medelklass i hela världen kommer att bidra till ökad efterfrågan på hotell med centralt läge på grund av förmodat högre reseaktivitet.

8 Årskommentar 2018 Förändringar under 2018 Stendörren var en av nykomlingarna i portföljen under det gångna året. Bolaget har som tidigare nämnts uppvisat en stabil utveckling och verkar inom lager- och logistiksegmentet som vi har mycket stor tro på framöver. Bostadsutvecklaren JM togs in i portföljen under året. JM är den ledande bostadsutvecklaren i Norden med cirka 75 procent av driften i Sverige. Värderingen är låg och bolaget betalar hög utdelning. Detta i kombination med ett rekordstort tomtbestånd gör att vi tror att tidpunkten för köp av aktien är gynnsam då vi vet att bolaget historiskt sett haft en avkastning på eget kapital på ungefär 30 procent. Vår position i Victoria Park såldes i maj efter att tyska Vonovia tillkännagav sitt bud på 38 kronor per aktie. Enligt våra beräkningar var detta ett skäligt pris och vi sålde därefter av vårt innehav i bolaget. De första aktierna köptes omkring 11 kronor styck så det blev en god investering. ODIN Fastighet ser ljust på framtiden Norden präglas i nuläget av god ekonomisk tillväxt, låg arbetslöshet och ett politiskt stabilt klimat. Dessa är några av faktorerna bakom de senaste årens stora kapitalflöde mot och intresse för fastighetssektorn i Norden en trend som antas bli ännu starkare framöver. Marknaden för kontors- och logistikfastigheter väntas bli fortsatt stark. Likviditeten på transaktionsmarknaden har varit något lägre, framförallt i Stockholm där vi har stor exponering, på grund av det saknas villiga säljare. I bostadssegmentet noteras mycket attraktiva hyresnivåer men vi är fortsatt försiktiga när det gäller ökad exponering mot detta segment. Gapet mellan direktavkastning och räntekostnader är rekordstort och fastighetsbolagens underliggande tillväxt är därför fortsatt stark, mycket tack vare större uthyrningsarealer och högre hyresnivåer. Det är också viktigt att väga in inflationsskyddet i resultatet eftersom alla hyreskontrakt inflationsjusteras årligen. Detta i kombination med stor flexibilitet för finansiering och fortsatt låga räntekostnader under tiden framöver i hög grad tack vare omförhandling av fastränteavtal på högre nivåer än tidigare gör att vi ser positivt på framtiden. Exempelvis omförhandlade Wihlborgs, som är vår största investering, sina fastränteavtal (ränteswappar/derivat) på skulden i november. Därmed kunde bolaget reducera sin genomsnittliga skuldkostnad med nästan en procent (!) till 1,39 från 2,35 procent enligt rapporten i slutet av september. Fonden är gynnsamt prissatt jämfört med historiska nivåer, både när det gäller underliggande resultatutveckling och justerat bokfört värde. Därtill ligger direktavkastningen i form av utdelning nu på 3,2 procent om året. Vi kan tack vare en diversifierade portfölj med exponering mot 35 miljoner kvadratmeter fastighetsyta erbjuda en fond med attraktiv prissättning, låg finansiell risk och liten operativ risk. Fonden har också låg korrelation mot andra fonder och index vilket gör att den passar in i diverse investeringsportföljer. Eftersom de bolag vi äger befinner sig i sin tillväxtfas bildar de solida räkenskaperna och diversifierade finansieringssituationen för bolagen en bra grund för vidare värdeskapning i portföljen och fonden.

9 Nyckeltal och nyheter från portföljen - presenterat på engelska

10 Return Last 5 years % (SEK) - ODIN Fastighet C ODIN Eiendom C Index Historical Return % (SEK)* Last Month YTD 1 Y 3 Y 5 Y 10 Y Since inception ODIN Fastighet -0,15 12,76 13,01 12,11 15,52 17,24 15,80 Benchmark -0,90 9,14 9,51 10,86 17,79 17,26 13,39 Excess Return 0,75 3,63 3,50 1,25-2,28-0,03 2,41 * Returns for periods exceeding 12 months are annualized ** Returns for Fund Classes B and C are shown in a separate table. Returns prior to the share class inception date are based on calculations from the fund's oldest share class, taking into account the management fee in each share class.

11 Annual returns last 10 years - ODIN Fastighet C

12 Pricing of the fund Company Weight Country Industry P/E (LTM)* P/E (NTM)* DivYield (LTM) DivYield (NTM) P/B ROE Wihlborgs Fastigheter AB 9,2% Sweden Real Estate Management & 11,7 11,0 3,3 3,6 1,0 8,6 Fastighets Balder AB Class B 9,0% Sweden Real Estate Management & 15,1 13,6 0,0 0,0 1,0 6,8 AB Sagax Class B 7,1% Sweden Real Estate Management & 15,2 13,5 1,7 1,9 1,5 9,8 Fabege AB 5,9% Sweden Real Estate Management & 31,7 25,5 2,1 2,3 1,1 3,4 FastPartner AB 5,2% Sweden Real Estate Management & 10,9 17,2 2,6 2,7 1,2 11,4 Hufvudstaden AB Class A 5,1% Sweden Real Estate Management & 27,9 26,4 2,7 2,8 1,0 3,5 Klovern AB Pref Registered 4,8% Sweden Real Estate Management & 276,6 271,7 0,2 0,2 20,5 7,4 Atrium Ljungberg AB Class B 4,7% Sweden Real Estate Management & 16,9 16,0 3,1 3,3 1,0 5,6 Dios Fastigheter AB 4,7% Sweden Real Estate Management & 9,7 9,0 5,5 5,9 1,0 9,9 JM AB 4,6% Sweden Household Durables 8,3 10,4 6,4 6,4 1,8 21,4 Topp 10 60,2% 15,0 15,0 2,5 2,7 1,2 8,0 ODIN Eiendom 15,0 14,4 2,7 2,9 1,1 7,7 * NTM = Next 12 months LTM = Last 12 months Adjusted earnings and fully diltuted number of shares

13 Current holdings

14 Share price performance*, year to date (SEK) (Sorted by weight in portfolio) *) Share price performance for equities included in the benchmark. Equities not included in the benchmark are calculated from portfolio figures.

15 Contribution, year to date (SEK)

16 Risk Statistics (3 Years), SEK Portfolio Index Active share 0,93 Sharpe ratio 1) 0,95 Standard Deviation 2) 11,74 0,80 11,84 Portfolio Alpha 1,95 Beta 0,95 Tracking error 3,46 Information ratio 0,47 1) Sharpe Ratio uses Norway - 3 MT Bills as risk free rate. 2) Standard Deviation is based upon monthly volatility. Risk figures are based on the fund class C for funds with fund classes

17 Macro and Market

18 Pricing - Global Equities (MSCI World)

19 OECD Leading indicator Level above 100 indicates expanding activity in OECD area

20 The International Monetary Fund (IMF) Economic growth forecast

21 Historical Return - All fund classes (SEK) Last Month YTD 1 Y 3 Y 5 Y 10 Y Since inception ODIN Eiendom A -0,06 14,18 14,43 13,51 16,96 18,71 17,26 ODIN Eiendom B -0,07 13,89 14,15 13,25 16,68 18,42 16,97 ODIN Eiendom -0,15 12,76 13,01 12,11 15,52 17,24 15,80 ODIN Eiendom -0,07 13,89 14,15 13,22 16,67 18,41 16,96 Benchmark -0,90 9,14 9,51 10,86 17,79 17,26 13,39 * Returns for periods exceeding 12 months are annualized Annual returns last 10 years - All fund classes (SEK) ODIN Eiendom A , , , , , , , , , ,25 ODIN Eiendom B 13,89 16,07 8,58 18,60 27,60 20,41 21,66-12,76 28,65 49,87 ODIN Eiendom C 12,76 14,90 7,48 17,43 26,33 19,23 20,45-13,64 27,37 48,38 Benchmark 9,14 9,17 11,80 26,55 35,05 16,82 15,23-13,98 43,17 26,20

22 Investments

23 Atrium Ljungberg Company description: Performance - last 5 years Atrium Ljungberg acquires, owns, develops and manages properties. The primary focus is on retail and office, but also include residental properties and cultural, service and educational properties. The company is located in Greater Stockholm, Uppsala, Malmö and Gothenburg. Why invested? We like the company s focus on investing in significant market positions across property segments in growth areas such as Sickla. The company creates value both through having a larger overall property market share in its key areas, negotiations with public authorities regarding for example sub-ways, but also through extensive building activity. The company has relatively low financial gearing and an investment grade credit rating, pays a competitive dividend, and has high growth prospects through its building projects des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Atrium Ljungberg AB Class B Atrium Ljungberg AB Class B OMX VINX / Real Estate - SS Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 154,00 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 7,6 % 7,4 % 7,0 % 6,2 % 6,6 % 6,1 % 6,6 % EPS adj. 6,4 6,5 7,6 7,5 9,1 9,8 11,0 Book value per share 104,0 111,4 135,1 156,4 172,6 193,1 203,9 DPS 3,1 3,3 3,6 4,0 4,5 4,8 5,0 Price/Earnings 13,7 15,9 16,7 18,3 15,4 15,5 14,0 Price/Book Value 0,8 1,0 1,0 0,9 0,8 0,8 0,8 EV/EBIT 19,0 21,3 22,7 25,0 22,7 25,3 23,1 Dividend Yield (%) 3,5 % 2,9 % 2,7 % 2,8 % 3,5 % 3,1 % 3,2 %

24 Balder Company description: Balder owns, manages and develops residential and commercial properties and hotels in Sweden, Denmark, Norway and Finland. The company has a flexible strategy by limit its own growth-restriction with respect to geography and segments. Balder is mainly invested in Sweden, but has lately also expanded rapidly in Finland. The company owns 4 million square meters, of which more than half is residential assets. Performance - last 5 years des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Why invested? Fastighets Balder AB Class B OMX VINX / Real Estate - SS We like the company s exceptional growth, profitability and opportunistic strategy. Balder has reduced its financial gearing over the last years and is now at the same level as the sector average. The company has a flexible funding position with investment grade credit rating. This give access to the Euro-bond market, enabling low interest cost going forward. Balder does not pay dividend, but as long as the company continue to invest in profitable growth, this is not a worry for us. Balder remains among the three largest investments in the portfolio. Fastighets Balder AB Class B Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 263,60 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 7,7 % 8,9 % 8,6 % 8,6 % 9,8 % 8,1 % 8,3 % EPS adj. 5,4 7,8 10,3 14,7 18, ,6 Book value per share 70,2 87,8 119,9 155,2 173,9 244,2 273,2 DPS Price/Earnings 9,4 11,1 14,5 14,1 11,2 11,4 10,8 Price/Book Value 75,6 82,5 148,6 188,8 229,3 281,7 317,8 EV/EBIT 21,9 23,6 42,9 26,1 27,9 22,7 21,1 Dividend Yield (%) 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 %

25 Castellum Company description: Performance - last 5 years Castellums operations are concentrated to Stockholm, Gothenburg, Mälardalen, Östra Götaland and the Öresund region. The company grow along with the requirements of both new and existing customers and actively participate in the development of cities and city neighbourhoods. Castellum is the largest company in the sector with more than 4.4 million square meters of properties, of whichmost is office and warehouse des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Castellum AB OMX VINX / Real Estate - SS Why invested? We like the company s value creation through building and acquiring properties with high vacancy, and utilizing its large customer base to enhance value. Castellum has investment grade credit rating and low financial gearing compared to the sector average. In addition, the company has a DPS track record which is top in its class, with consistent annual DPS growth since the IPO in 1997, a trend we expect to continue. Castellum AB Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 165,70 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 10,2 % 10,5 % 9,5 % 6,4 % 7,2 % 7,4 % 7,6 % EPS adj. 7,1 7,7 8,0 8,1 9,2 10,5 11,3 Book value per share 92,6 98,5 112,1 133,4 153,1 173,1 183,5 DPS 3,7 4,0 4,3 5,0 5,3 5,8 6,0 Price/Earnings 11,7 12,8 13,1 15,4 15,0 15,8 14,7 Price/Book Value 0,9 1,1 0,9 0,9 0,9 1,0 0,9 EV/EBIT 17,5 18,1 18,9 23,3 22,2 23,1 21,9 Dividend Yield (%) 4,2 % 3,8 % 4,1 % 4,0 % 3,8 % 3,5 % 3,6 %

26 Catena Company description: Catena owns logistics and warehouse properties in Gothenburg, Helsingborg, Jönköping, Malmö and Stockholm. Through the acquisition of Tribona in 2016 the company has now reached scale and owns around 1.8m square meters Performance - last 5 years Why invested? Logistics/warehouse is a growing property-segment. Online retail is creating greater demand for such space, maintenance investments are limited due to the low complexity of the buildings and the yield is high. This results in very strong cash flows, which spur NAV growth. With long contracts and facilities in attractive locations, the vacancy risk is low. This combined with a solid balance sheet gives strong growth prospects. 0 des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Catena AB Catena AB OMX VINX / Real Estate - SS Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 219,00 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 9,0 % 10,2 % 10,0 % 8,2 % 9,2 % 10,0 % 10,4 % EPS adj. 5,9 7,9 9,8 8,9 11,4 14,2 16,4 Book value per share 75,8 121,0 130,1 154,1 165,6 191,4 212,4 DPS 2,0 3,0 3,0 3,5 4,5 5,5 6,3 Price/Earnings 16,9 13,4 11,8 14,4 13,6 15,4 13,4 Price/Book Value 1,3 0,9 0,9 0,8 0,9 1,1 1,0 EV/EBIT 18,1 19,9 18,1 19,1 20,3 18,5 17,0 Dividend Yield (%) 2,0 % 2,8 % 2,6 % 2,7 % 2,9 % 2,5 % 2,9 %

27 Corem Preferance Company description: Performance - last 5 years Corem is a logistics and warehouse oriented real-estate company with focus in southern part of Sweden. The company has around 1.4m square meters with properties, which has been growing steadily the last few years. Corem also own around 15% of Klövern, another real-estate company described later in this presentation, which accounts for 13% of Corem s asset values des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Why invested? Corem Property Group AB Pref OMX VINX / Real Estate - SS We have invested in the preference shares, as we like the company, but find leverage too high in the ordinary shares, with an LTV of 63%, a bit high vacancy and 4,3 years average remaining lease-terms. We do however like the continued deleveraging of the company, which should reduce risk in the preference shares further, and as such, we find the current 6,7% annual dividend yield (paid quarterly) attractive. Corem Property Group AB Class A Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 10,00 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 12,5 % 1,7 % 24,2 % 23,0 % 19,9 % 16,8 % 12,2 % EPS adj. 0,6 0,5 0,7 0,9 1,2 1,2 1,3 Book value per share 6,6 5,3 7,5 8,5 9,8 12,6 14,2 DPS 1,4 1,6 3,0 3,5 86,4 0,6 0,6 Price/Earnings 66,7 114,8 81,4 82,2 8,4 8,3 7,7 Price/Book Value 6,1 10,8 7,6 8,7 1,0 0,8 0,7 EV/EBIT 16,2 17,1 17,6 18,8 17,6 13,0 13,4 Dividend Yield (%) 3,5 % 2,8 % 5,3 % 4,7 % 5,1 % 5,5 % 6,0 %

28 Diös Fastigheter Company description: Performance - last 5 years Diös focuses on owning properties in the northern part of Sweden. The company aims to have a large market across segments in cities such as Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle, Skelleftå, Borlänge, Åre and Falun. Diös now own around 1.5m square meters, of which half is offices. Why invested? We like the company s growth and strong market position in the northern part of Sweden. The company has continued to reduce its financial gearing, and the cities in which Diös is represented, rents are fairly stable and show moderate growth. The company pays among the highest dividend in the sector, and produced very strong cash flows. Valuation is relatively low and we believe value creation will continue to come from cash flows, as yields and property valuations in northern Sweden are very stable des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Dios Fastigheter AB Dios Fastigheter AB OMX VINX / Real Estate - SS Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 56,60 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 11,4 % 12,2 % 13,2 % 12,4 % 11,4 % 10,2 % 10,3 % EPS adj. 4,9 5,5 6,4 6,7 5,7 5,7 6,2 Book value per share 51,2 57,2 62,9 71,2 60,0 65,6 71,8 DPS 1,8 2,2 2,2 2,0 2,9 3,1 3,3 Price/Earnings 7,3 8,2 7,5 7,0 9,8 9,9 9,1 Price/Book Value 0,7 0,8 0,8 0,7 0,9 0,9 0,8 EV/EBIT 16,0 16,9 18,0 16,9 18,3 17,4 16,5 Dividend Yield (%) 5,0 % 4,9 % 4,7 % 4,3 % 5,2 % 5,5 % 5,8 %

29 Eiendomsspar Company description: Eiendomsspar was established in The company owns around 500k sqm and is mainly exposed to offices in Oslo CBD, but also own Grand Hotell in addition to 28% of the capital of the Swedish hotel company Pandox (which is described later in this report) Performance - last 5 years Why invested? Eiendomsspar has an excellent track-record combined with quality assets in Oslo. The company has low gearing which we believe is more important than the low share liquidity and relatively high pricing. We believe the company will continue to grow and may also distribute excess cash to shareholders. Note that Eiendomsspar applies NGAAP, not IFRS. These formalities have a negative effect on accounting measures such as book values and net income. 0 des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Eiendomsspar AS Eiendomsspar AS OMX VINX / Real Estate - SS Market Value (mill.) Price 378,00 Price currency NOK Net debt (mill.) Reporting currency NOK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 1,00 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income (reported - mill.) Equity Return on Equity (%) 10,5 % 29,0 % 74,2 % 21,8 % 16,6 % Real Estate /Real Estate Management & Development EPS 6,8 19,4 55,9 30,0 27,6 Book value per share 64,8 67,2 75,5 137,6 167,2 DPS 17,0 3,8 49,0 4,3 4,5 Price/Earnings 22,6 9,9 5,1 12,7 12,8 Price/Book Value 2,4 2,9 3,8 2,8 2,1 EV/EBIT 31,4 36,6 36,9 49,8 48,3 Dividend Yield (%) 11,1 % 2,0 % 17,1 % 1,1 % 1,3 %

30 Entra Company description: Entra was listed in 2014 and is one of Norway's largest real estate companies with focus on offices. 50% of the properties is in Oslo and 70% of the rents have public counterparties. Entra has also an extensive development portfolio. The company is owned 33,4% by the Norwegian government. Why invested? We like the company s long contracts (7,4 years remaining on average) with public tenants. This provides a higher visibility than most other real estate companies. We also believe there is earnings upside through further growth driven by Entra s significant project portfolio and the significant Oslo exposure with accelerating rental growth and lower vacancies. The company has a solid balance sheet with investment grade credit rating. The leverage is low with a loan-to-value of 41% compared to the sector average and the company pays a competitive dividend Performance - last 5 years 0 okt.14 okt.15 okt.16 okt.17 okt.18 Entra ASA Entra ASA OMX VINX / Real Estate - SS Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 116,00 Price currency NOK Net debt (mill.) Reporting currency NOK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 1,00 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 6,3 % 7,2 % 5,7 % 7,0 % 6,4 % 6,0 % 6,6 % EPS adj. 3,2 4,2 4,2 5,8 6,9 7,8 8,1 Book value per share 55,4 76,3 89,0 101,3 127,2 140,2 149,2 DPS 2,5 3,0 3,5 4,1 4,5 4,7 Price/Earnings 18,2 17,0 14,8 17,7 14,9 14,3 Price/Book Value 1,0 0,8 0,8 1,0 0,8 0,8 EV/EBIT 12,9 19,8 21,0 23,0 19,2 18,9 Dividend Yield (%) 3,3 % 4,2 % 4,0 % 3,4 % 3,9 % 4,1 %

31 Fabege Company description: Fabege manages and developments properties in the Stockholm region. The property portfolio, which is more than 85% offices, is located both in CBD and around Solna and Hammarby Sjöstad. The company also has a significant project portfolio which gives a solid fundation for for further value creation going forward. Why invested? We like the company s strong focus on the Stockholm region with vacancies in CBD at 2% and focus on growth areas such as Solna. We also like the company s value creation through expanding the portfolio through building activities. Fabege has revalued its portfolio substantially through the last two years, which partly has been invested in the development portfolio and reduced loanto value (now 39%). We find the risk/reward attractive for Fabege with the solid Stockholm market combined with the high expected earnings growth driven by higher rents and finalized projects. We have increased our position in Fabege during the second half of Performance - last 5 years 0 des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Fabege AB Fabege AB OMX VINX / Real Estate - SS Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 121,04 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 4,0 % 4,5 % 4,5 % 3,5 % 3,6 % 3,6 % 4,3 % EPS adj. 1,5 1,9 2,2 2,7 3,1 3,8 5,0 Book value per share 40,7 47,2 57,2 81,1 100,6 130,3 147,4 DPS 1,5 1,6 1,8 2,0 2,3 2,5 2,8 Price/Earnings 25,6 26,5 31,8 27,6 28,1 31,9 24,2 Price/Book Value 0,9 1,1 1,2 0,9 0,9 0,9 0,8 EV/EBIT 22,9 25,0 31,6 31,7 32,3 36,8 32,0 Dividend Yield (%) 3,9 % 3,2 % 2,5 % 2,7 % 2,6 % 2,1 % 2,3 %

32 FastPartner Company description: Performance - last 5 years FastPartner owns and develops properties around the Stockholm region. The company has it main focus on commercial properties, primarily offices, but the company also plan to develop residental properties on land they own around the Stockholm region. FastPartner has historically shown excellent growth and now owns 1.4m square meters des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 FastPartner AB OMX VINX / Real Estate - SS Why invested? We like the company s strong focus on the Stockholm region and believe their residental development plans are underrated by the financial market. FastPartner has strenghened its balance sheet over the last years and the current loan-to-value of 52% gives the company flexibility to grow further through acquisitions. FastPartner AB Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 61,50 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 9,9 % 11,4 % 11,9 % 9,4 % 9,2 % 8,2 % 8,2 % EPS adj. 1,8 2,3 2,6 3,0 3,2 3,3 3,8 Book value per share 17,8 24,8 32,5 42,8 50,2 59,3 64,6 DPS 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,6 1,7 Price/Earnings 13,3 15,4 19,1 15,1 15,3 18,6 16,4 Price/Book Value 1,3 1,4 1,5 1,1 1,0 1,0 1,0 EV/EBIT 20,8 22,7 23,9 20,4 22,7 17,1 22,3 Dividend Yield (%) 4,2 % 3,2 % 2,5 % 2,9 % 2,9 % 2,5 % 2,7 %

33 Heba Company description: Heba is one of the smaller listed real estate companies in the Nordics. The company s operations are based on residental properties around Stockholm, and account for 251k sqm Performance - last 5 years Why invested? Although residential prices have declined in 2018, rents have been increasing due to refurbishing and higher underlying rents (which are mainly regulated). In addition, Heba has finalized projects that have contributed positively to results. The company has very low leverage with an loan-to-value of only 37%. That said, the company has revalued its portfolio continuously and operates with a very low yield. We like the quality and location of the company s assets, and despite pricing based on earnings is high, we believe the underlying growth and value of the properties should be high. 0 des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 HEBA Fastighets AB Class B HEBA Fastighets AB Class B OMX VINX / Real Estate - SS Market Value (mill.) Price 130,00 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income (reported - mill.) Equity Return on Equity (%) 6,7 % 4,4 % 24,5 % 9,3 % 8,6 % Real Estate /Real Estate Management & Development EPS 4,5 3,1 21,9 9,0 8,9 Book value per share 66,8 68,6 89,2 96,7 104,0 DPS 1,2 1,3 1,5 1,6 1,8 Price/Earnings 16,9 31,9 4,6 12,6 12,4 Price/Book Value 1,1 1,4 1,1 1,2 1,1 EV/EBIT 33,1 38,5 38,0 43,4 41,4 Dividend Yield (%) 1,6 % 1,3 % 1,5 % 1,4 % 1,6 %

34 Hemfosa 400 Performance - last 5 years Company description: Hemfosa spesialises in community service properties. Sweden is the largest market, representing 69% of the total property value, followed by Norway and Finland. Within community service properties, offices accounts for 29%, education for 24%, care facilities for 21% and juridical properties for 14%. Why invested? Community service properties are characterised by long contracts and stable return relative to risk. A majority of Hemfosa s rents come from governments, counties and municipalities with zero risk of default. Average contract length has increased to 6,7 years (5,7 years before the spinoff of Nyfosa in November 2018). Due to higher customisation of the premises, utilisation is also higher than for offices. With a growing and older population in the Nordics, the demand for community service properties is expected to increase in the future and support further value creation des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 Hemfosa Fastigheter AB Hemfosa Fastigheter AB OMX VINX / Real Estate - SS Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 73,90 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 4,5 % 7,2 % 18,2 % 21,4 % 9,2 % 14,1 % 10,0 % EPS adj. 12,9 11,6 10,4 8,7 7,4 6,7 8,2 Book value per share 230,6 114,6 75,0 91,2 83,6 79,1 86,1 DPS - 2,9 4,2 4,4 2,5 2,5 Price/Earnings 6,9 8,7 9,8 14,9 11,0 9,0 Price/Book Value 0,7 1,2 0,9 1,3 0,9 0,9 EV/EBIT 22,6 20,3 19,7 20,0 16,0 19,1 Dividend Yield (%) 0,0 % 3,2 % 4,9 % 4,0 % 3,4 % 3,4 %

35 Hufvudstaden Company description: Performance - last 5 years Hufvudstaden provides office and retailing premises in prime locations in Stockholm and Gothenburg. The company has a long history, it was founded in already in Hufudstaden today owns around 400k sqm, office and retail space in the prime city centers of Stockholm and Gothenburg. Why invested? We like the company s prime property portfolio. Hufuvdstaden has properties in very attractive locations in Stockholm and Gothenburg, including the NK shopping centers in both cities. Rents in Stockholm has been increasing sharply and should contribute to earnings growth going forward when contracts are renewed. Vacancy risk is low and the market is strong. In addition, Hufvudstaden has very low financial gearing with loan-to-value of 15% compared to the sector average and the company pays a moderate dividend des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Hufvudstaden AB Class A Hufvudstaden AB Class A OMX VINX / Real Estate - SS Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 139,30 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 5,8 % 5,2 % 4,7 % 4,2 % 3,8 % 3,6 % 4,0 % EPS adj. 4,3 4,2 4,5 4,7 4,7 5,1 5,7 Book value per share 97,7 107,6 124,9 146,6 161,2 179,4 185,7 DPS 2,8 2,9 3,1 3,3 3,5 3,7 3,9 Price/Earnings 20,0 24,2 26,6 30,6 28,0 27,3 24,4 Price/Book Value 0,9 0,9 1,0 1,0 0,8 0,8 0,8 EV/EBIT 20,6 23,1 26,5 28,9 26,1 32,2 30,3 Dividend Yield (%) 3,2 % 2,9 % 2,6 % 2,3 % 2,7 % 2,7 % 2,8 %

36 JM Company description: JM is the leading residential developer in the Nordics, with a focus on Nordic capitals and larger cities in Sweden (89%), Norway (10%) and Finland (1%) - nearly all tenant-owned apartments. JM is also engaged in the production of rental apartments Performance - last 5 years Why invested? JM is well positioned to handle a weaker residential market, as it has a significant land bank (at low entry book values), a net cash position and a surplus value in the land of SEK 7bn. Our main concern has been the high inventory in the secondary market. However, the October-November readings partly eases the concern regarding the this. Given the current attractive valuation we believe JM will be one of the winners in the sector over the next years. The company also pays a high dividend. JM was added to the investment portfolio in JM AB 0 des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 JM AB OMX VINX / Real Estate - SS Consumer Discretionary /Household Durables Market Value (mill.) Price 173,20 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income (reported - mill.) Equity Return on Equity (%) 24,8 % 28,2 % 24,0 % 29,9 % 37,4 % 21,9 % 18,2 % EPS 14,1 17,1 14,5 20,4 32,0 20,8 18,0 Book value per share 57,4 61,4 61,4 69,3 86,8 97,5 102,0 DPS 7,3 8,0 8,3 9,5 11,0 11,0 11,0 Price/Earnings 12,9 14,6 17,4 12,9 5,8 8,3 9,6 Price/Book Value 3,2 4,1 4,1 3,8 2,2 1,8 1,7 EV/EBIT 8,5 9,9 13,2 9,6 5,2 6,9 8,4 Dividend Yield (%) 4,0 % 3,2 % 3,3 % 3,6 % 5,9 % 6,4 % 6,4 %

37 Klövern Preferance Company description: Performance - last 5 years Klövern focuses on getting leading market positions in growth areas in Sweden, such as Stockholm, Gothenburg, Linköping, Uppsala and Västerås. Roughly 80% of the portfolio is offices, but warhouse, public properties and retail is also represented. Klövern also has a portfolio of residental development projects in the pipeline, but production is expected to start in des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Why invested? Klovern AB Pref Registered Shs OMX VINX / Real Estate - SS We have invested in the preference shares, as we like the company, but find leverage too high in the ordinary shares, with a loan-to-value of 69% including the preference shares, and a bit high vacancy. We do however like the continued deleveraging of the company, which should reduce risk in the preference shares further, and as such, we find the current 6,4% annual dividend yield (paid quarterly) attractive. Klovern AB Class A Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 10,25 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 4,3 % 3,3 % 7,8 % 6,4 % 6,5 % 5,6 % 5,2 % EPS adj. 3,9 0,7 1,3 1,3 1,5 1,6 1,6 Book value per share 48,4 7,1 9,5 11,7 14,0 16,6 17,8 DPS 3,0 80,3 0,4-0,4 0,5 0,5 Price/Earnings 14,6 11,7 7,3 7,2 7,2 6,4 6,4 Price/Book Value 1,2 1,2 1,0 0,8 0,8 0,6 0,6 EV/EBIT 31,4 33,1 28,8 27,5 18,7 19,6 18,4 Dividend Yield (%) 5,3 % 979,3 % 3,7 % 0,0 % 3,7 % 4,7 % 4,9 %

38 Nyfosa 104 Performance - last 5 years Company description: Nyfosa is a cashflow-driven real estate company focusing on transactions. The company operates in Sweden and offices represents the largest asset class, with 49% of the portfolio value, followed by logistics/warehouse with 38%. The portfolio is rather scattered around Sweden with two-thirds of the value outside the Stockholm, Gothenburg, and Malmo regions. More than 15% of earnings come from the Söderport (50/50 JV with Sagax), which is focused on logistics/warehouses in Stockholm and Gothenburg nov.18 Nyfosa AB OMX VINX / Real Estate - SS Why invested? The Nyfosa company was spun off from Hemfosa in November With an excellent track record for CEO Jens Engwall, the company s relatively small size, and an interesting business model, we view Nyfosa s future prospects as being rather good, especially as the company is one of the cheapest in the real estate sector. With a very well-proven track record on acquisitions, we think that Jens Engwall will continue to deliver shareholder value. As there are no restrictions on asset classes, Nyfosa could go for acquisitions that provide the highest possible return. Nyfosa AB Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 42,03 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 16,8 % 12,2 % EPS adj. 3,8 4,9 Book value per share 57,2 64,3 DPS - - Price/Earnings 11,1 8,6 Price/Book Value 0,7 0,7 EV/EBIT 12,4 13,5 Dividend Yield (%) 0,0 % 0,0 %

39 NP3 Fastigheter Company description: Performance - last 5 years NP3 is a cashflow-oriented real estate company, which focuses on high-yielding properties in northern Sweden. Its property portfolio of 1.1m square metres is located in six different areas (Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå,and Luleå) and is divided into five different segments (retail, industry, logistics, offices, and other) des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Why invested? NP3 Fastigheter AB OMX VINX / Real Estate - SS We like NP3 s strong market position and growth strategy in its core areas. There is very limited building activity and rent levels are very stable and cash flow strong. Loan-to-value is a bit high, but there has been limited revaluations in the company s portfolio. Dividend yield is solid and pricing is low. NP3 Fastigheter AB Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 61,50 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 21,7 % 6,8 % 10,3 % 10,3 % 11,6 % 9,8 % 12,0 % EPS adj. 113,0 2,3 4,0 4,7 5,8 7,1 9,9 Book value per share 684,5 32,9 37,5 45,2 52,6 59,4 67,7 DPS 0,5 2,2 2,4 2,7 3,3 4,6 Price/Earnings 15,0 10,9 9,8 9,0 8,7 6,2 Price/Book Value 1,1 1,2 1,0 1,0 1,0 0,9 EV/EBIT 16,4 17,5 17,1 17,2 12,7 10,3 Dividend Yield (%) 1,4 % 5,0 % 5,2 % 5,2 % 5,3 % 7,5 %

40 Olav Thon Eiendomsselskap Company description: Performance - last 5 years Olav Thon Eiendomsselskap was founded in 1982 and listed in Focus has all the way been on shopping centers in Norway where the company is the leading player, but last year the company also expanded into Sweden. The company has around 1.5m square meters, of which 81% is retail and 19% is offices, respectively. Why invested? We like the excellent historic growth and stable earnings development. Shopping centres are experiencing a challenging trend as online shopping is continuing to gain momentum. The share price has a weak development in 2017 and 2018, leading to the share trading among the lowest multiples in the sector. However, we believe the market is too negative and we are not too concerned. OLT has low financial gearing compared to the sector average. Dividend is quite low, but the company reinvests in further growth des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Olav Thon Eiendomsselskap ASA Olav Thon Eiendomsselskap ASA OMX VINX / Real Estate - SS Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 142,20 Price currency NOK Net debt (mill.) Reporting currency NOK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 1,00 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income (reported - mill.) Equity Return on Equity (%) 12,7 % 8,4 % 20,8 % 17,1 % 14,2 % 8,0 % 7,3 % EPS 16,1 11,0 34,4 34,0 32,0 14,1 15,4 Book value per share 121,5 130,8 165,4 197,0 227,5 242,9 254,4 DPS 1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 Price/Earnings 6,7 11,4 4,1 4,7 5,1 10,1 9,2 Price/Book Value 0,9 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,6 EV/EBIT 13,8 16,7 17,5 18,2 17,0 15,0 13,9 Dividend Yield (%) 1,3 % 1,3 % 1,3 % 1,3 % 1,3 % 1,7 % 1,8 %

41 Pandox Company description: Pandox owns and operate hotel properties. The company owns 143 hotels with around 32k rooms in 15 countries. 49% of the portfolio is located inb the Nordics, while 51% of the portfolio is located in the rest of Northern Europe and Canada. Pando is therefore the only listed company in the Nordics with a significant share of values outside its home region. Performance - last 5 years jun.15 jun.16 jun.17 jun.18 Why invested? Pandox AB Class B OMX VINX / Real Estate - SS The important indicator RevPAR (Revenue per available room) has developed solid, which has benefited Pandox. Hotels are more cyclical and there is shorter visibility than other real-estate segments, as the rents are based on the operator revenues from room-rent and food/beverage (usually there is a minimum-rent as a floor). However, we believe Pandox is well managed, have quality assets, low gearing and the pricing is attractive. Pandox AB Class B Consumer Discretionary /Hotels Restaurants & Leisure Market Value (mill.) Price 144,20 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 18,1 % 12,0 % 17,6 % 14,4 % 8,8 % 9,0 % 9,7 % EPS adj. 7,7 8,8 11,0 12,8 14,6 Book value per share 107,7 126,2 144,5 163,7 179,4 DPS 3,8 4,1 4,4 5,0 5,4 Price/Earnings 20,2 16,1 14,4 11,3 9,9 Price/Book Value 1,4 1,1 1,1 0,9 0,8 EV/EBIT 26,5 23,8 18,6 18,3 17,1 Dividend Yield (%) 2,4 % 2,9 % 2,8 % 3,4 % 3,7 %

42 Sagax 700 Performance - last 5 years Company description: Sagax invests in primarily in the warehouse and light industry segment. The company has around 2.7m square meters, of which 44% is in Finland and 37% in Sweden, respectively. Sagax has lately also seen investment oppertunities outside the Nordics, and we expect this trend to continue going forward. Why invested? The combination of long lease-contracts, high yield, low maintenance investments, low vacancy and profitable reinvestments have helped the Sagax share to be among the absolute best in the sector. Sagax is one of our three largest investments and the best performer in 2018 and we believe the company will continue to create values. The Sagax has an official investment grade credit rating enabling Eurobond-funding at attractive terms, which should contribute to further earnings growth for Sagax. The company has also started to pay dividends des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 AB Sagax Class B AB Sagax Class B OMX VINX / Real Estate - SS Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 135,80 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 11,2 % 12,8 % 12,8 % 10,4 % 9,9 % 8,8 % 9,3 % EPS adj. 2,6 3,6 4,8 5,7 7,1 8,4 9,2 Book value per share 25,4 25,1 32,4 47,3 70,3 88,8 106,3 DPS 0,6 0,8 1,2 1,5 1,8 2,1 2,4 Price/Earnings 9,3 12,2 14,9 14,3 13,8 16,2 14,8 Price/Book Value 1,0 1,8 2,2 1,7 1,4 1,5 1,3 EV/EBIT 14,1 17,3 20,7 20,1 19,2 14,2 13,9 Dividend Yield (%) 2,3 % 1,8 % 1,6 % 1,8 % 1,8 % 1,6 % 1,8 %

43 Stendörren Company description: Stendörren owns warehouses/logistics and office properties in Sweden and mainly around Stockholm Performance - last 5 years Why invested? The investment is new in our portfolio in The portfolio of 8bn SEK has a high Stockholm expsoure in the strong warehouse/logistics segment. Hence the portfolio has support in a solid regional economy and an attractive property segment. Rent levels in parts of the portfolio is low compared to market. Current like for like growth is 4% and the renegotiated contracts in Q was +15% compared to previous levels. Given the current attractive pricing we believe there is significant value and growth potential in the current portfolio. Stendörren has 1500 potential residential building rights and sqm of commercial construction rights. EQT announced in November 2018 a cash offer of SEK per share corresponding to a premium of only 4%. Given that the bid is only equal to a P/NAV of 92% we are not accepting the offer as we belive there is significant growth and value potential in the current portfolio. 0 des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Stendoerren Fastigheter AB Class B Stendoerren Fastigheter AB Class B OMX VINX / Real Estate - SS Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 100,00 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 7,9 % 6,7 % 6,8 % 6,7 % 7,1 % EPS adj. 4,3 4,1 5,8 6,6 7,1 Book value per share 53,9 74,4 86,9 102,2 111,4 DPS 1,6 2,0 2,2 2,6 2,8 Price/Earnings 11,6 16,7 11,7 15,2 14,1 Price/Book Value 0,9 0,9 0,8 1,0 0,9 EV/EBIT 20,3 21,6 21,0 25,0 21,5 Dividend Yield (%) 3,2 % 2,9 % 3,3 % 2,6 % 2,8 %

44 Wallenstam Company description: Performance - last 5 years Wallenstam was established in The company operates in Stockholm and Gothenburg, owning in total 1.2m sqm, of which almos half is residental, but also some offices and retail properties. In addition, Wallestam has a significant development portfolio of residental projects. Why invested? Wallenstam has shown good growth the last few years. The company has a considerable development portfolio with relatively low gearing and very low vacancy (1% reported in Q3 2018). We like the clarity in Wallenstam s updated financial targets for 2019 to 2023E: to grow NAV per share by SEK40 (+50%). A substantial pick-up in residential rental production is a key driver, where we see strong demand and access to land is secured. The share is not the cheapest one, but we view outlook as positive and believe the company manages risk well in addition to paying a moderate dividend des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Wallenstam AB Class B Wallenstam AB Class B OMX VINX / Real Estate - SS Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 85,80 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 3,8 % 4,6 % 4,3 % 4,1 % 4,2 % 4,8 % 5,3 % EPS adj. 1,5 1,8 2,0 2,2 2,5 3,1 3,6 Book value per share 48,4 50,7 58,1 69,1 76,1 81,2 89,6 DPS 1,0 1,1 1,5 1,7 1,8 1,9 2,0 Price/Earnings 32,4 36,0 34,0 32,2 31,6 27,7 23,8 Price/Book Value 1,0 1,3 1,2 1,0 1,0 1,1 1,0 EV/EBIT 37,3 30,8 31,5 40,8 40,7 40,3 37,5 Dividend Yield (%) 2,1 % 1,7 % 2,2 % 2,4 % 2,3 % 2,2 % 2,3 %

45 Wihlborgs Company description: Performance - last 5 years Wihlborgs' property portfolio consists of commerical properties in the Öresund region, located in Malmö, Helsingborg, Lund and Copenhagen. The property portfolio is constantly enhanced by acquisition, development and sale of properties. The company has grown sharply the last years, and now own over 2m sqm, of which the vast majority is office and warehouse des.13 des.14 des.15 des.16 des.17 des.18 Why invested? Wihlborgs Fastigheter AB OMX VINX / Real Estate - SS We like the growth Wihlborgs has generated through acquisitions and development of properties. Management has a strong track record which we expect to continue. Wihlborgs has reduced its financial gearing, and we find pricing attractive compared to the strong historical growth and outlook. In addition, Wihlborgs pays a dividend above sector average. The company remain one of our top three investments in the fund. Wihlborgs Fastigheter AB Real Estate /Real Estate Management & Development Market Value (mill.) Price 106,64 Price currency SEK Net debt (mill.) Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) FX rate (NOK) 0,96 Year end (December) E 2019E Sales (mill.) EBIT (Operating Income - mill.) Net Income adj. (reported - mill.) Equity Return on Equity adj. (%) 10,8 % 12,5 % 10,9 % 8,9 % 8,4 % 2,7 % 11,4 % EPS adj. 4,9 5,7 6,3 6,6 7,5 2,7 10,9 Book value per share 56,0 63,4 77,8 97,4 114,0 117,9 130,9 DPS 2,1 2,4 2,6 2,9 3,1 3,4 3,7 Price/Earnings 11,8 12,5 13,6 12,8 13,1 39,5 9,8 Price/Book Value 1,0 1,1 1,1 0,9 0,9 0,9 0,8 EV/EBIT 18,6 18,2 20,8 20,5 21,7 20,0 18,9 Dividend Yield (%) 3,7 % 3,3 % 3,1 % 3,4 % 3,2 % 3,2 % 3,4 %

46 ODIN Eiendom - 28/12/2018 Security (Company) Currency Market Number of shares Market price Cost price Market value Unrealised gain (loss) % of assets under management Local currency NOK 1000 NOK 1000 NOK 1000 JM Bygg SEK Stockholm , ,2 Pandox SEK Stockholm , ,0 Total Consumer Discretionary ,3 Atrium Ljungberg AB ser. B SEK Stockholm , ,4 Balder B SEK Stockholm , ,4 Castellum SEK Stockholm , ,1 Catena SEK Stockholm , ,1 Corem property Pref SEK Stockholm , ,7 Diös Fastigheter SEK Stockholm , ,4 Eiendomsspar NOK Oslo (U) , ,1 Entra NOK Oslo , ,3 Fabege SEK Stockholm , ,4 Fast Partner SEK Stockholm , ,8 Heba Fastigheter B SEK Stockholm , ,3 Hemfosa Fastigheter SEK Stockholm , ,1 Hufvudstaden A SEK Stockholm , ,8 Klövern Pref SEK Stockholm , ,4 NP3 Fastigheter SEK Stockholm , ,2 Nyfosa SEK Stockholm , ,9 Olav Thon Eiendomsselskap NOK Oslo , ,2 Sagax B SEK Stockholm , ,9 Stendorren Fastigheter B SEK Stockholm , ,9 Wallenstam B SEK Stockholm , ,6 Wihlborgs SEK Stockholm , ,5 Total Real Estate ,3 Total portfolio ,6

47 About ODIN

48 Investment Objective Long term value creation We prefer performing companies, with strong long term prospects, available at favourable prices

49 Investment Philosophy Performance - prospects - price Performance Operating excellence «Doing good business with bad people simply doesn t work» - Warren E. Buffet Prospects Strong competitive position «We don t focus at beating the market short term. We want our holdings to beat their competitors long term» - Börje Ekholm Price Favourable valuation «The bitterness of poor quality remains long after the sweetness of a nice price is forgotten» - Benjamin Franklin

50 Om ODIN Fastighet C ODIN Fastighet är en aktivt förvaltad aktiefond som investerar i bolag som är börsnoterade, har sitt huvudkontor eller ursprung i något av de nordiska länderna och som huvudsakligen är bedriver sin verksamhet inom eller med fast egendom. Fonden vidarebefordrar mottagen utdelning till fondens andelsägare. Utdelningsdatum är 15 juni. Fondens långsiktiga mål är att ge högre avkastning än aktiemarknaden för börsnoterade fastighetsbolag, mätt enligt fondens referensindex. Fonden har andelsklasser. Fakta om fonden Ansvarig förvaltare Thomas Nielsen Förvaltare sedan Referensindex VINX Real Estate Index Basvaluta NOK Förvaltningsavgift 2 % Tecknings-/inlösenavgift 0 % Minsta teckningsbelopp NOK 50

51 Om förvaltaren Øystein Bogfjellmo började i ODIN Förvaltning den 2 januari 2018 och tog över förvaltningen av ODIN Fastighet den 1 november Förutom att förvalta ODIN Fastighet är han också analytiker i ODINs ränteteam mot norska och internationella räntor och kreditmarknader. Innan Øystein började på ODIN var han analytiker för aktier och obligationer i SEB Markets där han också arbetade med flera transaktioner och omstruktureringar. Han har tidigare arbetat som senioranalytiker på Equinor (Statoil) och undervisat i investeringar och finansiering på BI Norska Handelshögskolan. 51

52 Välkommen att använda våra tjänster Kontrollera innehav, avkastning m.m. Logga in på dina fondsidor hos ODIN Online Sätt dina pengar i arbete Teckna andelar i våra fonder på nätet med BankID Håll dig uppdaterad Anmäl dig till vårt nyhetsbrev Hör av dig till oss kontakt@odinfonder.se 52

53 Värt att tänka på Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning, som bland annat beror på marknadsutvecklingen, förvaltarens skicklighet, fondens risk samt kostnader för förvaltning. Avkastningen kan bli negativ om aktiekurserna faller. Fondens värde kan variera kraftigt på grund av dess sammansättning och de förvaltningsmetoder ODIN Fonder använder sig av. Uttalandena i denna rapport speglar ODINs syn på marknaden vid den tidpunkt då rapporten utarbetats. Vi har använt källor som bedöms vara pålitliga, men vi kan inte garantera att uppgifterna från dessa källor är korrekta eller fullständiga. Anställda hos ODIN Forvaltning AS får handla för egen räkning med flera slags finansiella instrument. Det innebär att anställda hos ODIN Forvaltning AS kan äga värdepapper i företag som omnämns i den här rapporten, liksom andelar i ODINs fonder. Anställdas egenhandel ska följa ODIN Forvaltning AS interna riktlinjer för anställdas egenhandel, som har utarbetats i enlighet med den norska lagen om handel med värdepapper ("verdipapirhandelloven") och Verdipapirfondenes forenings branschstandard. Faktablad och informationsbroschyr för fonden finns på vår hemsida på 53

54