Uppsalahem i korthet. Uppsala kommuns bolag Uppsala Stadshus AB. Antal fastigheter 225 (226)

Transkript

1 Partnering

2 Uppsalahem i korthet Ägare Marknadsvärde Omsättning Resultat Uppsala kommuns bolag Uppsala Stadshus AB 9,8 (9,3) mdkr 948 (887) mkr 84 (69) mkr Antal fastigheter 225 (226) Antal bostäder (13 400), varav 330 (250) student- och ungdomsbostäder, 360 (300) seniorbostäder och (1 200) vård- och stödboenden Antal lokaler (1 200) Uppsala 2010

3 Uppsalahem i korthet, forts Registrerade bostadssökande (54 000) Sökande per lägenhet 250 (230) Nybyggda, inflyttade bostäder 299 (254) Planerade bostäder Investeringar 482 (476) mkr Pågående och avslutade projekt i partnering 7 projekt med nyproduktion omfattande 875 nya bostäder 2 projekt i förnyelse av ca 1300 bostäder med startegiskt partnering Uppsala 2010

4 Varför partnering Projektet i centrum, AB projektet Trygg process i all skeden för alla aktörer Tidigt tillvarata allas kompetens och erfarenhet Sänka och säkerställa kostnaden Korta och säkerställa projekttiden Erhålla rätt överenskommen kvalitet Effektiv problemhantering och riskhantering Full öppenhet i projektet Ett roligare sätt att arbeta

5 PARTNERINGPROJEKTETS DELAR ( FYRA RELATIVT OBEROENDE VARIABLER) FUNKTIONSENTREPRENAD TOTALENTREPRENAD GENERALENTREPRENAD ENTREPRENADFORMER AB / ABT RAM ÅRSAVTAL PROJEKT- ELLER STRATEGISK PARTNERING SAMVERKANS- FORMER ERSÄTTNINGS- FORMER FAST PRIS VINST+ADM ARVODESAVTAL STRIPPADE Á PRISER UTÖKAD SAMVERKAN RIKTPRIS MED INCITAMENT UPPHANDLINGS- FORMER MED ELLER UTAN LoU TIDIGA SKEDEN PREKVALIFICERING UPPHANDLING I OLIKA SKEDEN/STEG

6 Partnering en ny kultur Hörnstenar Relation Komunikation Förtroende Samarbete Win/win attityd Ömsesidig respekt 24

7 Förutsättningar för partnering, passar projektet för partnering? K o m p l e x i t e t Partnering el. partneringliknande Fokus på kvalitet, tid, funktion och samverkan Incitament/bonus beträffande kvalitet, tid, funktion och samverkan Traditionellt Väldefinierade behov Enkel upphandling Partnering Fokus på kvalitet, funktion, tid, kostnad och samverkan Incitament/bonus beträffande kvalitet, funktion, tid, kostnad och samverkan Tidig involvering Partnering el. partneringsliknande Fokus på kostnad och samverkan Incitament/bonus beträffande kostnad och samverkan Låg Kostnad Hög

8 Anbudsförfrågan / Bedömningskriterier Parametrar för utvärderingsfasen Referensprojekt gällande samarbetsform, gestaltning och teknik Kvalitets- och miljösäkringssystem Organisationsschema med CV för all personal i projekteringsfasen, inköp och produktionschef Förändringsvilja, produktionstekniskt nytänkande, alternativa metoder avseende projektering och produktion Ekonomi, rörligt respektive fast arvode, löpande räkning mot verifierad självkostnad samt incitamentupplägg med delad risk och möjlighet Ekonomistyrning, förslag lämnas på konstruktion för objektsanpassat ekonomisystem som ska omfatta budget, redovisning och prognoser (uppföljning). Projektet ska drivas med öppna böcker, innebärande full transparens

9 Utvärdering/Urvalskriterier Samtliga anbudslämnare inbjuds för att presentera sitt anbud. Utvärdering av pre.kvalificiering kommer att ske med utgångspunkt från parametrarna för kvalificeringsfasen samt presentation av anbudet och intervjun. Fördelning av viktningskriterierna: Organisation, referensperson för tidigare projekt 40% Ekonomi, kostnad fasta delen 25% Projekteringsrutiner 10% Intervju presentationen 25% Övriga kriterier som vi tidigare haft utgår och skrivs istället in i inbjudningsbrevet till intervjun, där vi ber dom att särkskilt tänkta på miljö, kvalité, gestaltning av projekt, eventuella referensprojekt etc.

10 Partneringsprocessen Start Val av samarbetsform Upphandling av partners bästa team, antal partner Fastslå projektstrategi Fastslå budgetram Teckna partneringsavtal, ersättning och förtjänst avtalas Utformning Workshop Etablera projektteam Partneringsdeklaration Utarbeta projektförslag Kalkyler, avstämning Riktpris och tidplan fastslås Utförande Fortsatt projektutveckling Start projektering Produktionsstart Kalkyl, avstämning Uppföljning av tid, ekonomi och kvalitet Överlämnade, förvaltning Projektet övergår i förvaltning Utvärdering och avstämning av projektet Kontinuerlig uppföljning under garantitiden Letter of intent Parteringsavtal ABK 09 ABT AB 04 ABK 09 ABT AB 04 ABK 09

11 VINST MED PARTNERING.....UPPSTÅR GENOM SUMMAN AV EN MÄNGD ANSTRÄNGNINGAR STÄNDIGT ÅTERKOMMANDE. KREATION AV ALTERNATIVA LÖSNINGAR UTREDNING AV ALTERNATIVA LÖSNINGAR VAL AV RÄTT LÖSNING STADIGT I PARTNERINGANDA GEMENSAMMA MÅL SAMVERKAN ÖPPEN DIALOG KREATIV ATMOSFÄR..OCH INTE GENOM ETT TROLLSLAG!

12 Workshop: Syfte med workshop att lära sig bli inspirerad av tidigare erfarenheter att skapa en gemensam förståelse för kundens/partners behov och krav att komma överens om gemensamma mål och spelregler för samarbetet att etablera ett effektivt projektteam (det virtuella företaget: Projektet AB att säkerställa en effektiv partneringprocess i projektet att utarbeta en gemensam partneringdeklaration (det moraliska kontraktet) Ämnen att disskutera Fördomar Risker och möjligheter med partnering Konflikthantering och problemlösningsmodell Information och kommunikation Social aktivitet

13 Fördomar mot rollerna i ett byggprojekt Byggherre Allt ingår! Vill ha mycket, men det finns inte pengar Vill ej ta ansvar för gjorda val svårt att erkänna ett dåligt val Styrda totalentreprenader med funktionsansvar dämpar kreativiteten för alternativa lösningar Rita och försvinna (enligt A) Dumsnål med utredning och idé Svårt att bestämma sig och vet inte vad de vill ha Vet inte vad sin egen kund vill ha (hyresgästen)

14 Fördomar mot rollerna i ett byggprojekt Arkitekt / konsult Dålig kostnadsmedvetenhet Monumentbyggare måste vara vackert Svårt att förstå vem som håller i plånboken. Aldrig med och betalar! Svårt med TE Teknik för teknikens skull Dålig känsla för slutkunden Skapar monument Kreativa på att hitta lösningar Visionärer Timtjuvar Tar betalt för egna gjorda fel Dåliga på att lämna fasta priser Dåliga på att hålla tider Jobbar inte mellan projekteringsmöten, utan bara under själva mötet. Tar inte kontakt med övriga under tiden.

15 Fördomar mot rollerna i ett byggprojekt Entreprenör Billigaste och snabbaste lösningen Dålig känsla för slutkunden Konservativa och stelbenta Tar genvägar Inget samhällsansvar Avsaknad av benchmarking Gör förändringar utan att fråga A & K. Kan allt själva. A är helt onödiga. Alltid rätvinkligt, alltid fyra hörn annars för dyrt och krångligt Hinner inte få fram material, vill därför byta Sänka byggkostnaderna med egna leverantörer Håller ej vad man lovat (vad gäller produkten) Leta fel i beskrivningen. Jagar ÄTA Dålig moral och etik Slarvigt utförande Tar betalt för egna fel Lämnar ansvaret till andra parter

16 Partnering exempel på risker & möjligheter Risker & Möjligheter BH vill ha för mycket BH för stark För hög produktionskostnad Garantiproblem (vem hanterar) UE blir utanför Räntenivån För många möten Kommunikation mellan möten Självgoda, övermod Beslutsvånda Allt ska med/ingå Klarar inte hyresnivån Faller tillbaks i gamla roller Parter prioriterar olika mål Tidigt följa upp kostnader, bättre uppföljning Säkerställa långsiktiga affärsrelationer Testa olika möjligheter och få snabbt svar Optimera boendekvalité inom budgetram Fler infallsvinklar Ökad medvetenhet och respekt för varandra Bättre produkt med bättre kvalité Ifrågasätta gamla ramar Bra och prestigelös dialog Kommunikation Tid för planering Tidig problemlösning Tänka nytt Mer för pengarna

17 Möten för partnering Startmöte Workshop Risk & möjligheter Brainstorming Teknikmöten Uppföljnings workshops, antal beror på projektets storlek och behov Uppföljning teknikmöten, antal beror på projektets storlek och behov Produktionen ska ha ekonomimöten med installatörerna, styrgruppen medverkar Avslut Workshop Erfarenhetsåterföring varje projektledare redovisar resultat på projektledargruppens möten

18 Enkäter - ett bra arbetsverktyg både under och efter projektets slut. Uppföljning av målen, hur ligger vi till? Fungerar vårat samarbete? Vad kan vi förbättra. En utvärdering för projektets alla delar som byggentreprenör, mark och installation, beställaren samt konsulten besvarar gällande, samverkan, ekonomi, gestaltning, kund, medarbetarskap, ledarskap, organisation och process. Utöver det kan man göra en arbetsklimatanalys för projektet. Efter projektens slut besvarar även våra hyresgäster enkäter gällande kvalitén, resultat och bemötande mm. Detta gäller både ombyggnation och nyproduktion.

19 VINST MED PARTNERING.....UPPSTÅR GENOM SUMMAN AV EN MÄNGD ANSTRÄNGNINGAR STÄNDIGT ÅTERKOMMANDE. KREATION AV ALTERNATIVA LÖSNINGAR UTREDNING AV ALTERNATIVA LÖSNINGAR VAL AV RÄTT LÖSNING ISTADIGT I PARTNERINGANDA GEMENSAMMA MÅL SAMVERKAN ÖPPEN DIALOG KREATIV ATMOSFÄR..OCH INTE GENOM ETT TROLLSLAG!

20 Några ord på vägen Tydliggör organisationen för alla inblandade. Var beredd att kliva ur dubbelrollen Tydliggör ansvarsområden, befogenheter för respektive grupp i organisationen Upprätta handlingsplan (delmål) för hur ni når målen i er partneringsdeklaration Tydliggör, implementera hur länge diskussioner/ problem får diskuteras i respektive grupp innan det skall lyftas upp i organisationen, Beslutstrappa Fånga upp UE, leverantörer samt övrig personal på arbetsplatsen i partneringstänkande framöver. Klargör för vilken grupp som ansvarar för handlingsplan gällande detta Hantera de risker och möjligheter ni identifierat. Ta fram listan ibland i de olika grupperna och stäm av så ni tar vara på möjligheter respektive undviker riskerna Partnering kommer inte av sig själv. Ni måste jobba med det hela tiden! Var beredda att coacha varandra för att hamna rätt i partneringstänkandet

21 Det gäller att alla ror åt samma mål samtidigt

22 Tack!