Melin Förvaltnings AB etablerades i början av 1980-talet och äges allt sedan starten av familjen Melin. Bolaget och dess dotterbolag äger och

Transkript

1 Melin Förvaltnings AB etablerades i början av 1980-talet och äges allt sedan starten av familjen Melin. Bolaget och dess dotterbolag äger och förvaltar mer än 650 lägenheter och c:a m2 lokaler i centrala Ängelholm. I förvaltningen finns 10 anställda som svarar för ett väl utbyggt fastighetsunderhåll och som alla hjälps åt att ge våra hyresgäster en bra boendeservice. Omsättning c:a 60 millioner.

2

3

4

5

6

7 Projektfakta Projektet är centralt beläget i Ängelholm inom Sockerbruksområdet och omfattar 91 bostadslägenheter samt en lokal. Färdigställt 1 maj år 2000 Lägenhetsfördelning 18 st 1-rumslägenheter c:a 36 m2 26 st 2-rumslägenheter c:a 60 m2 36 st 3-rumslägenheter c:a 72 m2 10 st 4-rumslägenheter c:a 97 m2 1 st Tornlägenhet i 2 plan c:a 126 m2 Totalt 5668 m2 Boa i lägenheter Totalt 114 m2 Loa i lokaler Total produktionskostnad :- Motsvarande :-/m2 Boa Hyresnivå vid inflyttning 875:-/m2

8

9 Saftstationen 3A Projektmålsättningar Förhandlingsupphandlad totalentreprenad med möjlighet att styra val av underentreprenörer samt materialval. Avtal med fast pris utan indexreglering Entreprenadgaranti under fem år Att den totala produktionskostnaden skall vara kopplad till angiven hyresnivå Kvaliteter i byggandet skall vara kopplat till till referensanläggning samt kompletterande kvalitetsmål Att bedriva mark- och planfrågor parallellt med övrigt planeringsarbete

10 Saftstationen 3A Kortfattad teknisk beskrivning Grundlagt med platta på mark Stomme av platsgjuten betong Utfackningsväggar av lättbyggnadstyp Fasadmaterial av tegel med mindre inslag av puts Takbeläggning med betongtakpannor Vattenburen värme ansluten till fjärrvärmesystem Mekanisk frånluftssystem med återvinning. Golvmaterial av linoleum, parkett och klinker

11 Saftstationen 3 A Sammansättning av arbetsgrupp Analys av myndighetskrav Byggherrekrav för boende preciseras Ekonomiska förutsättningar vävs in i projektet

12

13 Pontus Möller

14 FÖRTROENDEENTREPRENAD Saftstationen 3A, Ängelholm

15 Bakgrund I byggsektorn har det saknats ekonomiska eller andra motiv för ett utvecklat samarbete. Olika aktörer från projekt till projekt, vilket försvårar samarbetet och kan leda till missförstånd och felaktigheter. Konfrontation uppstår lätt och parterna får lägga mycket kraft på förhandlingar om förseningar, kvalitet och ekonomi. Beställare och entreprenör hamnar lätt i ett motsatsförhållande som inte gynnar projektets positiva genomförande.

16 Detta har vi förändrat

17 Vad menar vi på Peab med förtroendeentreprenad? Beskriver ett sätt att arbeta, en inställning, ett sätt att förhålla sig till kunden och projektet. Kännetecknande för arbetssättet är att samarbetet med kunden ofta börjar i ett mycket tidigt skede.

18 Grundläggande förutsättningar Utökat samarbete mellan parterna skall råda. Ömsesidigt förtroende måste finnas. Samarbetet måste börja tidigt.

19 Tidigt samarbete innebär ökad kundnytta inom arbetet med Detaljplaner, bygglov Systemval Hyresgästanpassningar Materialval och produkter Inköpsarbete Produktionsarbete Erfarenhetsåterföring

20 In med produktionserfarenhet tidigt i projektet Bättre produkt Kostnadseffektivare Tidsbesparande

21 Entreprenadform Saftstationen 3A har upphandlats som en Totalentreprenad inom ramen för ABT 94.

22 Ersättningsform Överenskommelse har skett till fast pris utan index på Saftstationen 3A. Det fasta priset har varit kopplat till en angiven hyresnivå samt referensanläggning. Ersättning kan även ske mot verifierade nedlagda kostnader, oftast uppdelat på en fast och en rörlig del. I de flesta fall finns en incitamentskonstruktion med bot eller bonus kopplat till projektets utfall. Projektets slutkostnader stäms av löpande tillsammans med kunden.

23 Metodik i korthet Samarbetet inledes tidigt i projektet mellan Peab, Melinförvaltning, arkitekter samt kommun. En gemensam arbetsgrupp tillsätts. Uppstartsmöte har genomförts där gemensamma mål har fastlagts. Enighet har funnits kring vilka faktorer som styr ekonomin i projektet. Intervjuer med förvaltningen har gjorts för att minimera framtida kostnader för drift och skötsel. Peab har medverkat i Melins projektorganisation med de resurser som erfordras. Peab har påverkar idé och layout till rätt produkt vad avser konstruktion och produktion.

24 Metodik i korthet Olika ritningsförslag har kostnadsberäknats och utvärderats tills rätt kostnadsnivå erhållits. Arbetet med detaljplan samt bygglov har inletts. Efter avstämning av de uppsatta målen har kontrakt skrivits. Detaljprojektering påbörjas med fastställda rutiner för granskning av ritningar. Förberedelsearbetet samt planering inleds med samtliga inblandade. Kick off anordnades före produktionsstarten. Produktionsfasen inleds med rutiner för avstämningar. Avslutsmöte avhölls med utvärdering av projektet. Protokoll med erfarenhetsåterföring skickades till samtliga inblandade.

25 Förhållningssätt Samverkan mot gemensamma mål Totalt och uppslukande engagemang i varje led Ärlighet Tillit Ömsesidig respekt Öppen kommunikation Gott samarbete Problem löses gemensamt Lyhördhet

26 Generella fördelar har varit Samarbetet har varit till fördel för båda parter. Gemensamma mål har uppnåtts. Samma projektgrupp har arbetat tillsammans i 10 år. Erfarenheter har tagits tillvara från tidigare projekt. Utarbetad rationell byggteknik har använts. Har möjliggjort ändringar under byggtiden. Rätt kvalitet. Kortare byggtid.

27 Generella fördelar har varit Lägre kapitalkostnader. Lägre driftkostnader. Peab lämnar 5 års entreprenadgaranti där våra kunskaper tagits tillvara i projekteringsfasen. Arbetssättet har skapat en plattform för ett långsiktigt och utvecklande samarbete. Melinförvaltning har beretts tillfälle att medverka vid viktiga inköp. Melinförvaltning får en kompetent och engagerad samarbetspartner under hela projektresan utan att tappa kontrollen över de viktiga besluten.

28 Byggherrens betydelse Melin förvaltning har varit en stark och synlig beställare. Stort intresse under hela processen har visat respekt för alla inblandade parter. Alla har vetat vem man bygger för.

29 Viktigaste faktorer Tillsättande av rätt människor Ärlighet och tillit Långsiktiga relationer

30 Resultat Nytt samarbete har inletts mellan Peab och Melinförvaltning för projektet Betvågen 4 i Ängelholm med produktionsstart mars 2005.

31 Saftstationen 3 A

32 Saftstationen 3 A

33 Saftstationen 3 A

34 Saftstationen 3 A

35 Saftstationen 3 A

36 Saftstationen 3 A

37 Saftstationen 3 A

38 Saftstationen 3 A

39 Saftstationen 3 A

40 Saftstationen 3 A

41 Saftstationen 3 A

42 Saftstationen 3 A Projektfakta Projektet är centralt beläget i Ängelholm på det populära Sockerbruksområdet och omfattar 64 bostadslägenheter samt 1620 kvm lokaler. Lägenhetsfördelning 3 st 1-rumslägenheter c:a 34 m2 25 st 2-rumslägenheter c:a 63 m2 24 st 3-rumslägenheter c:a 79 m2 12 st 4-rumslägenheter c:a 98 m2 Totalt 4832 m2 Bra i lägenheter Totalt 1620 m2 Bra i lokaler

43 Produktionskostnad Saftstationen 3 A Kostnadsslag Totalkostnad Kostnad/m2 Boa + Loa Tomtkostnad : :- Avgifter :- 208:- Entreprenader : :- Konsulter Ingår i entreprenadkostnad Allmänna byggherrekostnader :- 314:- Finansiella kostnader :- 140:- Mervärdesskatt : :- Produktionskostnad : :-

44 Årskostnadskalkyl bostäder Nettoproduktionskostnad Bostädernas del av totala produktionskostnaden :-/m2 Avgår investeringsbidrag + ekobidrag 1 832:-/m2 Nettoproduktionskostnad :-/m2 Nettokapitalkostnad Räntekostnad beräknad på vid 5,1% 617:-/m2 Avgår räntebidrag med 4,9% subventionsränta -157:-/m2 Årlig avskrivning 240:-/m2 Nettokapitalkostnad 700:-/m2 Drift- och underhållskostnader 225:-/m2 Summa årskostnader 925:-/m2

45 ENGAGEMANG