God standard, hög kvalitet och låg hyra

Transkript

1 Boverket Rapport från Boverkets Byggkostnadsforum Maj 2004 God standard, hög kvalitet och låg hyra Slutrapport från Melin Förvaltnings AB om uppförande av bostäder i kv. Saftstationen 3A i Ängelholm

2 God standard, hög kvalitet och låg hyra Slutrapport från Melin Förvaltnings AB om uppförande av bostäder i kv. Saftstationen 3A i Ängelholm Boverket maj 2004

3 Titel: God standard, hög kvalitet och låg hyra Slutrapport från Melin Förvaltnings AB om uppförande av bostäder i kv. Saftstationen 3A i Ängelholm Utgivare: Boverket, maj 2004 Upplaga: 2 Antal: Tryck: AB Danagårds Grafiska, Ödeshög 2004 ISBN: Sökord: totalentreprenad, hyresrätter, byggprocessen, aktörer, samverkan, produktionskostnader, upphandling, projekt, projektbeskrivning, Melin Förvaltnings AB, Peab, Ängelholm Diarienummer: /2003 Layout: Fermo AB, Ronneby Foto: Pontus Möller Publikationen kan beställas från: Boverket, Publikationsservice, Box 534, Karlskrona Telefon: Fax: E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: Boverket 2004

4 3 Förord En viktig utgångspunkt i arbetet att kort- och långsiktigt sänka byggoch boendekostnaderna är att lära sig att skilja på begreppen pris och kostnad. Det kostar i princip inte mer att bygga ett bostadshus i Stockholm, Malmö eller Göteborg än i t.ex. Värnamo, Eslöv eller Flen om man jämför hus med samma standard och utformning. Löner, transportkostnader, materialpriser m.m. varierar visserligen i olika delar av landet, men inte så mycket att det kan förklara prisskillnader på flera tusen kronor per kvadratmeter uthyrningsbar area i lägenheterna. Att kvadratmeterpriset i Stockholm och andra tillväxtområden är så mycket högre beror på att byggföretagen i dessa områden kunnat ta ut ett betydligt högre pris, eftersom det funnits kunder som varit villiga att betala mer för en bostad i rätt läge. Goda exempel från hela landet visar att det är fullt möjligt att bygga väl utformade och långsiktigt hållbara bostäder till entreprenadpriser som är väsentligt lägre än som anses möjligt i de delar av landet där efterfrågan är störst. Genom att bl.a. välja kraftigt delad entreprenad, där varje entreprenör svarar för sin del av entreprenaden direkt gentemot beställaren, har kraftigt sänkta byggkostnader uppnåtts i projekt i bl.a. Karlskrona, Linköping och Gårdsten. I flera projekt, bl.a. i Ängelholm, Malmö och Karlshamn, har det å andra sidan visat sig möjligt att bygga nya, väl utformade och långsiktigt hållbara bostäder med hyresnivåer mellan 915 och 940 kr/m 2 BOA per år, även med traditionell totalentreprenad. Det finns således inget som styrker att den ena entreprenadformen generellt sätt är att föredra före den andra. I det enskilda projektet är val av rätt entreprenadform snarare ett av flera medel för sänkta entreprenadkostnader. Gemensamt för de olika projekten är istället en kunnig och stark beställarorganisation som ställt upp tidiga och tydliga krav för projektens genomförande. I denna rapport beskrivs hur det privata bostadsbolaget Melin Förvaltning i Ängelholm, med stark beställarkompetens genomfört en planerings- och upphandlingsprocess baserad på tidig samverkan och tydliga beställarkrav. Målet har varit att i kv. Saftstationen 3A i Ängelholm, i en förhandlad totalentreprenad, uppföra 64 bostadslägenheter, med en hyresnivå som inte skall överstiga 925 kr/m 2 BOA per år. För uppgifterna i rapporten svarar, om inget annat särskilt anges, Melin Förvaltnings AB. Rapporten har sammanställts av Juri Lutz och Eva Gabrielsson för Byggkostnadsforums räkning. Även Richard Pettersson Melin Förvaltnings AB, Bratislav Marjanovic Peab AB, Pontus Möller, Dag Thulin, Thomas Mauritzon från Möller Arkitekter och Elisabet Weber, stadsarkitekt Ängelholms kommun har medverkat i rapportarbetet. Karlskrona maj 2004 Sonny Modig Boverkets Byggkostnadsforum

5 4 God standard, hög kvalitet och låg hyra

6 5 Innehåll Bakgrund och läsanvisning... 7 Sammanfattning... 9 Projektbeskrivning Lokalisering med historik Planeringsprocessen Byggherrens arbete Arkitektens arbete Stadsarkitektkontorets arbete Totalentreprenörens arbete Faktorer som påverkar entreprenadkostnad Resultat av genomförd projektplanering Produktionsprocessen Förberedelser Detaljprojektering Slutresultatet Intervjuer med några nyckelpersoner Bilaga Bilaga

7 6 God standard, hög kvalitet och låg hyra

8 7 Bakgrund och läsanvisning Bygg- och boendekostnader har sedan mitten av 1990-talet stått i fokus. Många försök har gjorts för att komma till rätta med de ständiga kostnadsstegringarna som drabbat bostadsbyggandet. Boverkets Byggkostnadsforum (BKF) som efterträdde Byggkostnadsdelegationen, fick till uppgift att bl.a. aktivt stödja bra hyresrättsprojekt i nyproduktionen. Projekt som visar låga bygg- och boendekostnader samt uppfyller mål för hållbart byggande i ett livscykelperspektiv kan få utvecklingsstöd för merkostnader vid planering och utvärdering. Kv. Saftstationen 3A har bedömts svara mot dessa krav och har nu utvärderats. Resultatet dokumenteras i form av denna slutrapport som delvis bygger på en tidigare publicerad delrapport. Kv. Saftstationen 3A har vid upphandling uppvisat goda förutsättningar för att uppnå bra slutresultat. Mediaintresset har varit stort kring det nu pågående projektet. Många byggherrar har besökt Melins och tagit del av informationen kring projektet. Resultatet visar att även de stora rikstäckande byggföretagen kan genomföra projekt i totalentreprenad och till priser som är acceptabla. Detta kräver dock en aktiv och synlig beställare. I samverkan med en bra arkitekt, van att tolka såväl beställarens, entreprenörers och myndigheters krav och behov, kan en kvalitetsprodukt uppnås till rimligt pris. Detta projekt ingår i den serie pilotprojekt som stöds av Boverkets Byggkostnadsforum och utgör tillsammans med andra de goda exemplen som kan utgöra förebild för intresserade byggherrar. Rapporterna utges i form av Boverkets publikationer och kan beställas via Boverkets hemsida. Rapporten kommer att spegla de viktigaste aktörernas beskrivningar av projektarbetet sett utifrån sin roll som aktör samt resultatet av den gemensamma processen. Denna rapport är slutrapporten för projektet. Den första delen delrapporten, som omfattade processen fram till och med upphandlingen samt redovisning av resultatet i form av slutkostnadsprognos, har tidigare publicerats och har inarbetats i denna slutrapport. Denna rapport omfattar resultatet av hela projektet från planering till genomförande och det faktiska resultatet.

9 8 God standard, hög kvalitet och låg hyra

10 9 Sammanfattning Samverkan i byggprocessen är nödvändig för att ett projekt skall ge ett bra resultat. Kv. Saftstationen 3A är ett bra exempel på detta. Projektet har tydligt visat effekten av en tydlig och kompetent byggherre som kan ställa krav och utifrån sin centrala position styra projektet mot de mål som uppställts. Byggherrens starka ställning och resultatinriktat arbete i kombination med respekt för andra aktörers professionalitet har därför starkt bidragit till resultatet. Den valda entreprenadformen totalentreprenad har av många på senare tid ifrågasatts som den mest ekonomiska formen. Projektet visar emellertid att det går att genomföra hyresrättsprojekt i denna form under vissa förutsättningar. Det krävs en stark och synlig beställare med långsiktiga intressen för att lyckas. Det krävs också att övriga aktörer samverkar mot ett i förväg gemensamt uppställt mål. Melin Förvaltnings AB har som privat företag möjlighet att använda sig av direktupphandling efter förhandlingsupphandling. Genom successiva kalkylavstämningar har Melins upphandlat entreprenadföretaget Peab AB som totalentreprenör på ett för båda parter accepterat pris. Tillsammans med sina låga byggherrekostnader har bruttoproduktionskostnaden stannat vid kr per kvadratmeter BOA för lägenheterna exklusive avdrag för investerings- och ekobidrag. Upphandlingen gjordes redan 2002 och indexet sattes då till 0. Hyresuttag blev 925 kr per kvadratmeter och år vilket är lågt med tanke på bostädernas höga kvalité. Inflyttning startade i oktober 2003 och avslutades vid årsskiftet 2003/2004. Rapporten speglar de viktigaste aktörernas beskrivningar av projektarbetet sett utifrån sin roll som aktör samt resultatet av den gemensamma processen.

11 10 God standard, hög kvalitet och låg hyra

12 11 Projektbeskrivning Lokalisering med historik Sockerbruksområdet ligger rakt över ån från Ängelholms centrum. Området har fått sitt namn efter den Sockerfabrik som anlades i slutet av 1800-talet. Kring sockerfabriken växte även andra verksamheter upp under 1900-talet. Här fanns bland annat trävarufirma med tryckimpregneringsanläggning, åkerirörelse med egen drivmedelsanläggning, skrotaffär, lokalförening med silos för utsäde med flera mindre rörelser. Alla dessa verksamheter har avvecklats efter 1950 och efterlämnade tomma lokaler samt ett stort behov av sanering i både byggnader samt av mark. Se vidare under Stadsarkitektens arbete. Detta har föranlett omfattande markundersökningar. Sanering av rivningsmaterial och av mark har skett i nära kontakt med kommunens miljö- och hälsoskyddsnämnd. Sockerbruket blir bostadsområde Sedan nedläggningen av sockerbruket har stora delar av området legat outnyttjade och varit något av skamfläck i Ängelholms centrala delar. Under årens lopp har det funnits olika förslag till byggnation men ingen av dessa har förverkligats av olika skäl. Stilleståndet bröts när Gösta Melin, en av markägarna insåg områdets potential. Melin inbjöd 1998 ett antal arkitekter till en arkitekttävlan för byggnationen inom Sockerbruket 4. Efter utvärdering stod Möller Arkitekters förslag med mottot Runde Torn som vinnande förslag. Genom realiserandet av detta projekt var isen bruten för fortsatt exploatering. Runde Torn Runde Torn i kvarteret Sockerbruket 4 kom att visa vägen framåt för hela Sockerbruksområdet. Runde Torn har en unik placering i staden. Här möter staden parken och stadsvillorna längs med Havsbadsvägen. Det runda tornet i sju våningar markerar begynnelsen på något nytt det nya Sockerbruket. På båda sidor tornet finns bostadshus i 3 4 våningar placerade. Dessa bildar stomme åt en

13 12 God standard, hög kvalitet och låg hyra gård som öppnar sig mot sydväst. Inne på gården finner man också två parkvillor med lägenheter. Fakta kring Runde Torn Runde Tornprojektet upphandlades 1999 som en totalentreprenad med Peab AB som totalentreprenör. Riktlinjer vid upphandlingen var att hyresnivån ej fick överstiga 875 kr/m 2 och att kvaliteten på material skulle hålla en angiven nivå. Produktionen påbörjades under våren 1999 och hyreslägenheterna skulle vara klara för inflyttning i maj år Lägenhetsfördelning: 18 st. 1-rumslägenheter ca 36 m 2 26 st. 2-rumslägenheter ca 60 m 2 36 st. 3-rumslägenheter ca 72 m 2 10 st. 4-rumslägenheter ca 97 m 2 1 st. tornlägenhet i 2 plan ca 126 m 2 Totalt m 2 BOA i lägenheter. Totalt 114 m 2 LOA i lokaler. Total produktionskostnad kr. Motsvarande ca kr/m 2 (BOA+LOA). Hyresnivå vid inflyttning 875 kr/m 2. Saftstationen Ett halvt år efter att Runde Torn var klart beslöt Melin under hösten 2000 att inleda arbetet med kv. Saftstationen 3A. Erfarenheter från Runde Torn återanvändes. Denna rapport handlar om det projektet.

14 13 Planeringsprocessen En nyckel till detta framgångsrika bostadsprojekt är arbetsformen mellan aktörerna och mellan byggherren och kommunen. Den upparbetades i många Ängelholmsprojekt under 1990-talet. Byggherren Melin hade själv nyligen provat den för Runde Torn. Arbetsformen framhålls som väsentlig av samtliga aktörer. Byggherrens arbete Projektets genomförande Runde Torn stod klart för inflyttning den 1 maj år Byggherrens tankar på att fortsätta med kv. Saftstationen tog form i slutet av år Möller Arkitekter gjorde de första skisserna i mars Övriga konsulter kom först in i bilden när detaljprojekteringen tog fart i augusti Kontakt med Peab togs i mars 2000 i direkt anslutning till att de första skisserna var klara. Därefter påbörjades diskussioner med kommunen som inledde arbetet med detaljplanen i augusti Planen antogs av kommunfullmäktige Bygglovsansökan lämnades formellt in och bygglovet beviljades Under juni 2002 var Melin och Peab överens och rivning samt visst byggnadsarbete kunde påbörjas under denna månad. Den egentliga produktionen kom först igång under september Skriftligt avtal mellan parterna tecknades i september Projektet kommer att stå klart den 1 november Upphandling av totalentreprenaden Arbetet fram till byggstart har bedrivits med följande målsättningar: Förhandlingsupphandlad totalentreprenad med möjlighet att styra val av underentreprenörer samt materialval. Avtal med fast pris utan indexreglering.

15 14 God standard, hög kvalitet och låg hyra Entreprenadgaranti under fem år. Att den totala produktionskostnaden skall vara kopplad till en angiven hyresnivå. Kvaliteter i byggandet skall vara kopplat till referensanläggning samt kompletterande kvalitetsmål. Att bedriva mark- och planfrågor parallellt med övrigt planeringsarbete. En ytterligare grundläggande förutsättning i planeringsskedet har varit att välja begränsat antal material. Utvalda material skall ha långvarigt kända egenskaper och som fungerar väl i kombination med varandra. För att kunna bedriva detta arbete har en arbetsgrupp tillsatts i tidigt skede. Arbetsgruppen har bestått av byggherre, arkitekt, entreprenör och kommun. Fakta om byggherren Melin Förvaltnings AB Melin Förvaltnings AB bildades i mars 1982 och ägs av familjen Melin och med Gösta Melin som drivande kraft. Målsättningen för bolaget är att förvärva, förädla och förvalta hyresfastigheter inom Ängelholms kommuns centrala delar. Bolaget och dess dotterbolag äger och förvaltar idag mer än 650 lägenheter och ca m 2 lokaler. Åldersstrukturen på fastigheterna spänner från 1900-talets början och fram till idag. Omsättningen uppgår till ca 50 miljoner kronor. Melin Förvaltnings AB har idag 15 heltidsanställda personer som svarar för det administrativa arbetet samt för ett väl utbyggt fastighetsunderhåll. Av dessa är två direkt inbegripna i nyproduktionen. Gösta Melin, 81 år fyllda, övergick i april 2003 till att vara arbetande styrelseordförande. Som ny vd har Richard Petersson anställts. Genom en långsiktig och klok markpolitik har bolaget genom köp och byten förvärvat centrala fastigheter för nyproduktion. Under åren har bolaget producerat 180 lägenheter i nyproduktion. För tillvaratagande av kulturella värden och fastigheters ursprungliga prägel vid renovering erhöll Gösta Melin kommunens kulturpris Ängelholm ligger i en tillväxtregion och det råder en ständig brist på bostäder. Detta och Sockerbrukets centrala läge har inneburit att uthyrning av de aktuella lägenheterna kunnat ske utan särskild marknadsföring och i god tid före projektens färdigställande. Arkitektens arbete Planeringen av kv. Saftstationen har skett efter en modell som etablerats under en rad större bostadsprojekt i Ängelholm. Peab köpte under byggkrisen i början på 1990-talet en centralt placerad f.d. industritomt utmed Rönneå. Det var kvarteret Wigral. Peab kontaktade Ängelholmshem och Möller Arkitekter i syfte att få igång ett bostadsprojekt.

16 Planeringsprocessen 15 Ängelholmshem satte upp en fast, låg hyresnivå vilket gav en fast byggkostnad. Möller Arkitekter hade tidigare vunnit en arkitekttävling för platsen och fick i uppdrag att modifiera förslaget så att man skulle kunna uppfylla kraven. Ängelholmshem hade även ett tidigare bostadsprojekt som man ville ha som referens. Möller Arkitekter fann dock att det projektet inte alls innehöll de kvalitéer som ett attraktivt boende på en av stadens bästa lägen borde innehålla. Arbetsformer En dialog mellan Peab, Ängelholmshem, kommunen och Möller Arkitekter sattes igång för att hitta en framkomlig väg. Byggandet skulle vara rationellt och bostäderna yteffektiva samtidigt som en varierad och tilltalande boendemiljö med god estetik skulle åstadkommas. Eftersom detta var mitt i byggkrisen och Ängelholm behövde nya bostäder så hjälptes alla parter åt för att hitta lösningar. Byggherre, entreprenör, konsulter, politiker och tjänstemän resonerade sig fram till var man kunde hitta billigare lösningar. Samverkan och en ömsesidig respekt för respektive parts kunnande visade sig vara en bra modell att jobba efter. Det första kvarteret på Wigraltomten stod färdigt följde Wigral 2, 1998 Wigral 3 med Skånehus som beställare, år 2000 Sockerbruket 4 (Runde Torn) för Melin Förvaltnings AB och kv. Saftstationen 2A+B för Ängelholmshem. Förhållanden och förutsättningar har skiftat men arbetssättet har varit likartat i alla projekten. Samma projektgrupp har alltså arbetat tillsammans i 10 år för tre olika byggherrar. Inräknat kv. Saftstationen 3A har det uppförts ca 600 nya bostäder i centrala Ängelholm med denna arbetsmodell under då bostadsproduktionen i övriga landet gått på sparlåga. Skissfasen I samband med planeringen av etapp 2 på Sockerbruket gjorde Möller Arkitekter en dispositionsskiss till hela området. Tanken var att etapperna 2, 3 och 4 skulle bindas samman av en gångväg rakt igenom kvarteren och att små torgplatser skulle bildas i resp. kvarter. När etapp 2 var under uppförande fick vi i uppdrag av Ängelholmshem och Melin Förvaltning gemensamt att skissa vidare på etapp 3. Önskemål fanns nu på en större vårdcentral i området, och parkeringsbehovet för de boende skulle delvis lösas under mark. Möller Arkitekter ritade ett förslag där de två byggherrarna fick varsitt halvt kvarter på ömse sida om gångstråket. Halvorna var öppna mot varandra och bildade på så sätt en stor gemensam gård. Invid den norra delen ritades en parkeringsyta med källargarage undertill. Vårdcentralen lades utmed Sockerbruksgatan i den södra delen. Det fanns två varianter till planlösning med 1 resp. 2 våningar. Region Skåne hade en egen arkitekt för att planera verksamhetslokalerna och enplanslösningen valdes. Förslaget lämnades till kommunen, som upprättade en ny detaljplan efter det. Melins valde att gå vidare med kalkylarbete och ritningar för den södra delen. Dock med en del ändrade förutsättningar. Ängelholms-

17 16 God standard, hög kvalitet och låg hyra hem lade sin etapp på is och hade också nya idéer om hur den så småningom skall se ut. För att då skapa en ökad trygghetskänsla för de boende ville Melins sluta sin kvartershalva mot gångstråket. Parkering under mark hade också visat sig vara för dyrt, och man hade dessutom vissa utformningsönskemål. Möller Arkitekter omarbetade förslaget varefter bygglov söktes och erhölls sedan detaljplanen ändrats. Det nya förslaget kostnadsberäknades och bedömdes fortfarande vara för dyrt varför ytterligare rationaliseringar och ändringsarbete vidtogs. Invändiga cykelförråd placerades ute i det fria, en tvättstuga togs bort, gemensamhetslokalen blev till uthyrningsbar lokal och en undercentral i källarplan flyttades upp så att ingen källarvåning kvarstod. Arbetshandlingar togs fram och bygget sattes igång. Så småningom kom önskemål om att få väggar och tak till cykelparkeringen. Detta ritades om men visade sig sakna stöd i detaljplanen så att nytt bygglov måste sökas. Detta resulterade i ett cykelförråd på gården och ett i anslutning till soprum utanför gården. Program Byggherren hade med erfarenheter från sitt tidigare projekt på Sockerbruksområdet (Runde Torn, Sockerbruket 4) önskemål om en lägenhetsfördelning med tyngdpunkten på 2- och 3-rummare. Ett antal 4:or ansåg man sig också ha avsättning för men inte så många 1:or. Lägenhetsfördelningen blev till slut följande: Lägenhetsfördelning i kv. Saftstationen 3A, Ängelholm Lägenhetstyp Antal Andel Snittyta m 2 Total Area, BOA m 2 1 RoK 3 5 % 35, RoK % 64, RoK % 80, RoK % 99,

18 Planeringsprocessen 17 Övriga ytor i kv. Saftstationen 3A, Ängelholm Typ Total Area, LOA m 2 Vårdcentral Lokaler 57 Trapphus, barnvagnsförråd, städ, hissmaskin 681 Fläkt, el, soprum, UC, tvätt 215 Lägenhetsförråd inkl. gångar 535 Utnyttjandegrad 82 % Utformning Byggherren presenterade ett antal önskemål om husens utformning. De vill ha fasader som kräver minimalt underhåll och förordade gult tegel. Man vill också ha sadeltak och takutsprång som skyddar fasaderna från nederbörd. Materialen skall vara gedigna. Lägenheterna ska ha kök som går att sluta till om de inte redan är slutna. Planlösningen av husen ska ge en hög utnyttjandegrad med så lite ytor som möjligt som inte går att hyra ut. Från entreprenörens sida finns sedan de tidigare projekten utarbetat en rationell byggteknik. Det är platsgjuten betongstomme i byggnaderna och långsidorna utföres som utfackningsväggar. Principer för bärning och dimensioner på väggar återanvänds i projekt efter projekt. Att utnyttja tomten med maximal byggyta är nödvändigt för att få ihop ekonomin liksom att trapphusen och hissarna måste minimeras till antalet. Förutom att uppfylla regler och ovanstående önskemål ställer Möller Arkitekter också vissa krav på byggnaderna vi ska åstadkomma. Husen ska stå här länge och Möller Arkitekter måste kunna stå för utformningen. De ska naturligtvis vara estetiskt tilltalande, med en artikulerad fasad och en genomtänkt detaljering och de ska åldras med värdighet. Husen ska ha en egen identitet och göra de boende stolta över sitt område. Alla lägenheterna ska vara goda bostäder och Möller Arkitekter vill gärna göra dem så luftiga och ljusa som möjligt. Stora balkonger är en annan kvalitet som vi vill att alla lägenheter ska ha. Vårdcentral Region Skåne hade en egen arkitekt, Björn O. Anderberg, till att planera vårdcentralens ytor. Detta innebar ett kontinuerligt samarbete mellan oss arkitekter då Möller Arkitekter hade ansvaret för husens utformning. Schakt, bärning, fönster och dörrar i yttervägg måste samordnas liksom kommunikationsvägarna. Lägenheternas trapphus måste få komma ner och ut i bottenvåningen och kringgärdas

19 18 God standard, hög kvalitet och låg hyra därmed av vårdcentralen. Personalutrymmena till vårdcentralen hamnade en våning upp i mittenhuset och nås invändigt av en separat trappa men tillgänglighetskraven uppnås med hjälp av hissen som finns i trapphuset till bostäderna. Parkering Parkeringsfrågan har varit en het potatis i alla bostadsprojekt i Ängelholms centrum. Parkeringsplatser är utrymmeskrävande varför stora ytor av värdefull centrummark går åt. Att anlägga parkeringskällare har visat sig vara alltför kostsamt, det går inte att plocka ut de faktiska kostnaderna i hyra för p-platserna. I centrum är man inte lika beroende av bil och lägenhetsfördelningen med tyngdpunkten på relativt små lägenheter gör också att biltätheten bland de boende inte är så hög. Det är viktigt att parkeringsnormen stämmer överens med behovet på platsen. En dialog har pågått med kommunen som efter en utredning av frågan bestämt sig för att sänka kravet till 0,9 bilplatser/lägenhet. Detta har kunnat uppnås genom att gatorna mellan kvarteren utformats som parkeringsgator och genom att bygga fler carportar och bilplatser i anslutning till byggherrens intilliggande bostadsområde Sockerbruket 4. Tillgänglighet Ett av problemen vid utformning av bostäderna är de ständigt ökande tillgänglighetskraven. Boverkets byggregler innehåller allmänt hållna föreskrifter och råd om tillgänglighet men inga detaljkrav. Man hänvisar istället till mått enligt Svensk Standard. Handikapporganisationen har gett ut en samling med kommentarer vid namn Bygg ikapp handikapp som innehåller förklaringar och exempel till hur lösningar kan se ut men denna bok är inget lagkrav. Vissa konsulter som arbetar med tillgänglighetsfrågor tillämpar dess lösningar men andra gör egna tolkningar som innebär högre krav. Det är därför svårt att veta vad som gäller just nu. Kommunerna är inte heller benägna att göra egna tolkningar eller bestämma sig för en viss nivå utan vill få in godkännanden från tillgänglighetskonsulterna. Generellt sett har de skärpta kraven på tillgänglighet inneburit att lägenhetsytan har vuxit de senaste åren. Myndighetskontakter Kommunen har hela tiden deltagit i planeringsprocessen. Man har haft synpunkter på utformningen vilka har tagits upp i dagordningen. Man ville att vårdcentralen skulle vara i två plan för att få en mer urban karaktär på bebyggelsen utmed Sockerbruksgatan. Detta ville dock Region Skåne inte gå med på. Vidare hade kommunen synpunkter på höjden på hus B vilket ledde till att detta sänktes från 7 våningar till 5 våningar. Detaljplanen har skräddarsytts för projektet och bygglovsprocessen har skötts smidigt.

20 Planeringsprocessen 19 Styrande faktorer Vid planering av ett bostadsprojekt är det viktigt att veta vilka faktorer som styr ekonomin i projektet. Var kan man skala av utan att det medför ett dåligt resultat? Vilka bitar kan man inte röra? Dessa frågor får olika svar beroende på vilken part som tillfrågas. Det är därför av yttersta vikt att man diskuterar frågorna i ett större forum, och att man är flexibel så att man kan hitta bra lösningar. Man måste akta sig för att pruta bort kvalitéer som skapar ett attraktivt boende. Exempel på viktiga faktorer med hänsyn till ekonomin: Minimalt antal trapphus i förhållande till antal lägenheter, utan att tappa kvalitéer i boendet (väderstreck, ljus, avstånd m.m.). Undvik källare. Utnyttja vindar för lägenhetsförråd. Hög utnyttjandegrad. Minimera sekundärytor.

21 20 God standard, hög kvalitet och låg hyra Markparkering insprängd i miljön. Erfarenhetsåterföring, referensprojekt. Stor byggnadsvolym. Uppföljning på arbetsplatsen. Dialog med de som utför arbetet. Respektfullt samarbete mellan olika parter i planeringen. Industriellt tänkande. Fasader och tak kan utföras med stor variation bara man har ett effektivt byggsätt bakom. Ett attraktivt koncept. Vackra hus, ljusa och goda planlösningar och en stark identitet skapar populära områden. Det blir då lätt att hyra ut och man får längre kvarboende vilket ger billigare förvaltning. Materialval Kv. Saftstationen 3 har byggts med gedigna, traditionella material valda efter försiktighetsprincipen. Standarden är mycket god med golv i klinker och trä, tvättmaskin och torktumlare, trapphusdörrar i oljad ek, tegelfasader och generösa balkonger. En beskrivning av utoch invändiga material finns i Bilaga 5. Stadsarkitektkontorets arbete Sockerbruksområdet, Ängelholms kommun Bakgrund Sockerbruket byggdes 1892 och var i drift till och med betkampanjen Fån 1934 degraderades fabriken till en råsaftstation. Efter nedläggning stod området i flera år med sina gamla industribyggnader kvar. I många år pågick diskussionen kring om de gamla byggnaderna gick att använda till annan verksamhet. Dock beviljades rivningslov för de flesta byggnader Områdets oerhört centrala läge i staden, mittemellan järnvägsstationen och centrum, gör det mycket lämpligt för bostäder. På sikt kommer det även bli intressant för en del handel, kontor med flera lämpliga bostadsnära verksamheter. Kommunen upprättade 1990 ett översiktligt Program för Sockerbruksområdet med avsikt att omvandla området från industriområde till bostadsområde. Utifrån programmet anordnades en arkitekttävling som K-konsult vann med förslaget Bruksgårdar. Förslaget genomfördes dock aldrig. Den bebyggelse som senare tillkommit inom området avviker i sin kvartersstruktur och med sina höga hushöjder från det ursprungliga programmet. I det vinnande förslaget ingick även en viss omläggning av gatorna i området, detta har vid senare planläggning valts bort. För en del av Sockerbruksområdet (den del som idag benämns etapp 2) anordnades 1996 Ängelholmshem och Munka Ljungbybyggen parallella uppdrag mellan K-Konsult och Möller Arkitekter.

22 Planeringsprocessen 21 Den sistnämnde vann. Utifrån det förslaget upprättades en detaljplan för den delen av området. Området bebyggdes dock inte vid den tidpunkten. Den del som kom att bebyggas först blev området närmast centrum det s.k. Rundetornsområdet, etapp 1, av Sockerbruksområdet. För den delen togs en detaljplan fram år 1999 och därefter beviljades bygglov i enlighet med planen. Etapp 2 byggdes året efter, år Byggnaderna inom den etappen överensstämde inte med detaljplanen avseende hushöjder och placering. Detaljplaneprogram för Sockerbruksområdet Kommunen ansåg efter etapp 2 att det fanns stora skäl att se över områdets struktur eftersom den bebyggelse som var på väg att växa upp inom området inte överensstämde med det ursprungliga programmet och därför kunde inte fortsatt detaljplaneläggning stödja sig på detta. Ett detaljplaneprogram arbetades fram under 2001 med syftet att skapa förutsättningar för fortsatt exploatering av Socker-

23 22 God standard, hög kvalitet och låg hyra bruksområdet för bostadsändamål, för vårdcentral samt ett huvudstråk för gång och cykeltrafik mellan Nybron och stationsområdet. Parkeringsnorm och exploateringstal var två frågor där exploatörerna och kommunen stundtals hade delade meningar. Exploatörerna ville exploatera mer än kommunen och med färre parkeringsplatser än vad kommunen ansåg var lämpligt. Kommunen ville ha parkering under mark medan exploatörerna ansåg detta ledde till en rejäl fördyring av projektet. Under detaljplaneprogramsarbetet togs en särskild parkeringsutredning fram för att tydliggöra parkeringsbehovet i detta centrumnära läge. Parkeringsnormen stannade då på 0,9 platser per lägenhet. Översynen i övrigt gällde främst bebyggelsestruktur, trafikföring, gång och cykelstråk, parker m.m. Kommunfullmäktige antog detaljplaneprogram för Sockerbruksområdet Detaljplan för Sockerbruket etapp 3 Arbetet med detaljplanen för Sockerbruket etapp 3 startade hösten 2001 parallellt med att arkitekten projekterade byggnaderna. Detaljplanen skräddarsyddes för projektet. Detta har i efterhand visat sig vara olyckligt eftersom alla funktioner inte var tillräckligt utredda i detta tidiga skede. Detaljplanen inrymmer därför inte den förändringsbenägenhet som byggherren senare velat ha. Inom kvarteret har sopfrågan och cykelförvaringen fått förändrade lösningar än i de skisser som fanns under planskedet. Bostadsgårdarna försågs med prickad mark vilket senare visade sig olyckligt med tanke på de nya behov av byggnaderna inne på gårdarna. En lite mer generell planläggning hade varit önskvärd. Kommunfullmäktige antog detaljplanen för etapp 3, ett år efter antagande av programmet. Det får anses vara en relativt snabb process som fungerat smidigt tack vare att kommunen, byggherren, arkitekten och entreprenören kontinuerligt träffats under hela processen. Från kommunens sida har mark- och exploateringschefen, planarkitekten och stadsarkitekten deltagit i arbetet. Bygglov för Sockerbruket etapp 3 Sommaren 2002 lämnade byggnadsnämnden bygglov till byggnationen på Sockerbruket etapp 3. Alla handlingar fanns inte framme till byggnadsnämndens sammanträde i juni utan nämnden delegerade välvilligt ärendet till stadsarkitekten att bevilja lov när ärendet var färdiggranskat och uppfyllde kraven i Plan- och bygglagen. Delegeringen innebar därmed att kommunen inte fördröjde byggstarten mer än nödvändigt. Granskning av bygglovet underlättades av att kommunens tjänstemän funnits med under projekteringen av byggnaderna. Vissa frågor förändrades dock under projekteringstiden. Bygglov beviljades Projektet har varit angeläget för kommunen eftersom man är mån om att ha en kontinuerlig bostadsproduktion och har så haft under hela och 90-talet. Dessa projekt har därför prioriterats framför andra projekt.