TEKNISK UTREDNING Stockholm Kopparn 5 Skånegatan 107 Södermalm
Stockholm 2011-05-05 LW 72 624 Teknisk utredning avseende fastigheten Stockholm Kopparn 5, Skånegatan 107 på Södermalm. Uppdrag Av Brf Kopparn 5, har undertecknat företag fått i uppdrag att utföra en teknisk undersökning av byggnaderna på rubricerad fastighet. Utredningen skall användas vid upprättandet av en ekonomisk plan i samband med bostadsrättsföreningens köp av fastigheten samt vid underhållsplanering i fastigheten. Enskilda lägenheters och lokalers behov av renovering ingår ej i undersökningen och redovisningen. Utlåtandet innehåller sålunda en bedömning av behovet de närmaste 10 åren av planerade underhållsåtgärder i byggnaderna samt en grov kostnadsbedömning av varje åtgärd. Endast de ekonomiskt betydelsefulla åtgärderna är upptagna, små åtgärder och årligt löpande underhåll är utelämnade. Betydande behov av renovering, som enligt vår bedömning tillhör enskilda lägenheter och lokaler, och / eller betydande åtgärder som bedöms rimliga för att uppnå en godtagbar modern standard och / eller betydande åtgärder som bedöms ingå i det årligt löpande underhållet finns angivna under noteringar och upplysningar.
Stockholm Kopparn 5 Sid 2 (12) Kort beskrivning av fastigheten och byggnaderna Fastigheten är bebyggd med ett gathus och ett gårdshus, huskropparna binds samman av ett gemensamt trapphus. Gathuset är uppfört i 6 våningsplan samt källare och förrådsvind. Gårdshuset är uppfört i 5 våningsplan samt källare och förrådsvind. Byggnaderna binds samman av ett gemensamt trapphus med en hiss, gårdshusets våningsplan är förskjutna med ett halvt våningsplan i förhållande till gathuset. Antal lägenheter 25 st, bostadsyta ca. 2 201 m² samt en lokalyta om ca. 52 m² Byggnaden: Huset uppfördes år: 1929 Större underhåll som på senare tid har utförts: (enligt uppgifter erhållna i samband med besiktningen) 1. Byggnaderna totalrenoverades 1976 då vatten och avloppsstammar byttes, planeringen ändrades, elen renoverades och ventilationssystemet bygges om till mekanisk frånluftsventilation. 2. Yttertaket renoverades enligt uppgift 1997. Grundläggning: (bedömd) Källarytterväggar: (bedömda) Stomme (bedömd): Murar till berg Betong Tegel Bjälklag (bedömda): Bjälklag över källare: Stål och betong Mellanbjälklag: Trä och stål Vindsbjälklag: Trä och stål Gård, gårdsutrustning: Vädringsbalkonger: Fasader: Gård runt gårdshuset vilken är belagd med betong och gräsmatta. Balkongplattor i betong och stål. Räcken i smide Putsade
Stockholm Kopparn 5 Sid 3 (12) Fönster: Yttertak: Entréer, trapphus: Hiss: Tvättstuga: Tvättutrustning: Lägenhetsförråd: Sophantering: Uppvärmning: Ventilation: 2 - glas kopplade med karmar och bågar av trä Sadeltak med takbeläggning av plåt. Trapp- och golvbeläggning i marmor, väggarna och taken är målade Det finns en hiss för 3 personer. Tvättstuga finns i källaren Det finns 2 st. tvättmaskiner, 1 st torktumlare och ett torkskåp. Finns i källaren och på vinden. Sopinkast på bottenplan till soprum med karusell. Vattenburen värme från en fjärrvärmecentral Mekanisk frånluftsventilation, tilluft saknas. OVK (Obligatorisk Ventilations Kontroll) är utförd 2008 och är godkänd till 2014.
Stockholm Kopparn 5 Sid 4 (12) Kort rumsbeskrivning av lägenheter. De vanligast förekommande ytskikten beskrivs nedan. (G = golv, V = väggar, T = tak, Ö = övrigt) Hall G Plastmatta / klinker V Tapet / målade T Målat Vardagsrum G Parkett / plastmatta V Tapet T Målat Ö Öppen spis finns i två lägenheter Sovrum G Parkett / furugolv, plastmatta V Tapet T Målat Kök G Plastmatta / parkett V Tapet / målade T Målat Ö Varierande standard på köksinredning med bänk- och skåpinredning, elspis med ugn, kyl/frys och frånluftsfläkt med forcering. Badrum. G Plastmatta / klinker V Målad väv / kakel T Målat Ö Mycket varierande standard på badrumsinredning med badkar eller dusch, WC, tvättställ.
Stockholm Kopparn 5 Sid 5 (12) Besiktningsförhållanden Besiktningen utfördes 2011-04-26, kl 14,00. Vädret var klart och temperaturen ca 18 C. Vid besiktningen medverkade: Niklas Jonsson Hans Lindmark Patrik Rosén Alla allmänna utrymmen var besiktningsbara. Alla tekniska utrymmen var besiktningsbara utom: - vinden på gårdshuset. - taken gick inte att komma ut på utan besiktigades endast från översta våningsplanet. Följande bostäder besiktigades: Eriksson Bv, Lindmark 1½ tr, Deilert 3tr, Ljungberg 3½tr och Dahlström 5tr Bostäderna var vid besiktningen möblerade
Stockholm Kopparn 5 Sid 6 (12) Noterade brister Kostnaderna för åtgärderna är grovt bedömda, exkl. moms och i dagens prisläge. 1. Byggdel: Hissen Brist, fel/skada: Hissen är gammal och såväl maskin som styrsystem har uppnått teknisk livslängd. Enligt uppgift är driftstörningar ovanliga och reparationer När hissen går sönder är det emellertid mycket svårt att få tag i reservdelar. Bedömd åtgärd: Hissen kommer att behöva renoveras och då även anpassas till nya regler gällande säkerhet och tillgänglighet. När i tiden går ej att avgöra eftersom men eftersom hissen redan i dag har uppnått teknisk livslängd kan renoveringen behöva utföras inom en snar framtid. Vi rekommenderar dock att hissen brukas fram tills den dagen kostsamma reparationer eller driftstörningar uppkommer. Mängd: En hiss renoveras komplett med anpassning till H10 Aktualitet: Inom 5 år, kan eventuellt behöva utföras tidigare. Bedömd kostnad: Ca 400 000 kr 2. Byggdel: Gatufasaden Brist, fel/skada: Fasaden mot gatan har putssläpp på många ställen. Putsen har lossat och trillat ner runt många fönster och lokala släpp finns på flera andra ställen. Bedömd åtgärd: Fasaden behöver renoveras, all lös puts knackas ner och putsas om. Fasaden färgas likt originalutseende. Mängd: Ca 500 kvm Aktualitet: Snarast Bedömd kostnad: Ca 600 000 kr 3. Byggdel: Undercentralen Brist, fel/skada: Undercentralen är en fjärrvärmeanläggning med tubvärmeväxlare, hela anläggningen är från 1987. Normal teknisk livslängd är ca 30 år. Bedömd åtgärd: Byt ut anläggningen till en mer driftsäker och effektivare anläggning. Mängd: En komplett fjärrvärmecentral Aktualitet: Inom 10 år Bedömd kostnad: Ca 150 000 kr
Stockholm Kopparn 5 Sid 7 (12) 4. Byggdel: Gårdsfasaden Brist, fel/skada: Fasaden på gårdshuset och på gathusets gårdssida är flammig. På två ställen noterades skador närmast takfoten. Skadorna beror på att fukt kommit ner i fasaden och tegel samt puts skadats. Vi kan inte bedöma om skadorna är pågående eller m de orsakats av att snö/is kommit ut på fasaden vid extrema väderförhållanden. Bedömd åtgärd: En kontroll av skadade områden och skadeorsak bör göras snarast. Fasaden komme4r på sikt att behöva putslagas och färgas. Om inte skadorna förvärras genom flera läckage bedömer vi att fasaden kan hålla i upp till 10 år till innan renovering. Om skadorna förvärras eller nya läckage uppkommer kommer fasaden att behöva renoveras tidigare. Mängd: Ca 900 kvm Aktualitet: Inom 10 år Bedömd kostnad: Ca 1 200 000 kr 5. Byggdel: Avledning dagvatten Brist, fel/skada: På gården avleds stuprörens vatten till gårdsbrunnar. Vattnet är tänkt att rinna i en gjuten betongränna till brunnarna. Rännan är sprucken och lutar kraftigt från brunnarna vilket medför att vatten infiltreras i marken närmast bygganden. Grunden och källaren blir därför utsatt för en stor fuktpåkänning vilket bland annat resulterar i att översvämning sker i källaren ibland. Bedömd åtgärd: Bila bort den gjutna kanten, gräv upp marken närmast byggnaden och lägg ner ny dränering, isolera grundmuren och avled dagvattnet med nya brunnar och rör. Risken är stor att man kommer ner på berg när man försöker lägga dränering på rätt nivå. Hur detta ska lösas måste avgöras då arbetena utförs. Pumpgropen vilken är placerad i gårdshusets källare bör göras djupare och förses med en ny pump samt larm. Mängd: Ca 50 lpm grund Aktualitet: Snarast Bedömd kostnad: Ca 200 000 kr 6. Byggdel: Fönster, balkongdörrar samt entrédörren mot gården Brist, fel/skada: Fönster och dörrar har varierande behov av underhåll. Generellt gäller att fönster och dörrar har ett mycket tjockt färglager vilket spricker och flagar av. De fönster som sitter i mest utsatta lägen har större behov av underhåll än de som sitter skyddade. Altandörren från gårdshusets nedersta lägenhet är rötskadad. Bedömd åtgärd: Utför ett noggrant underhåll där bågar och dörrblad renoveras
Stockholm Kopparn 5 Sid 8 (12) på verkstad och karmarna görs trärena på plats. I samband med renoveringarna byts tätlister och gångjärn samt låsmekanismer justeras. Vi rekommenderar att fönsterrenovering utförs i samband med renovering av fasaden. Mängd: Ca 225 fönsterluft, 18 balkongdörrar och ett entréparti. Aktualitet: Inom 3 år Bedömd kostnad: Ca 400 000 kr 7. Byggdel: Yttertaket Brist, fel/skada: Yttertaket är enligt uppgift omlagt ca 1997, vid besiktningen gick taken inte att komma ut på eftersom luckorna var låsta. På den delen av taken som gick att se flagar färgen till viss del. Bedömd åtgärd: Utför målningsunderhåll på taken. Uppgiften om att taken är renoverade 1997 bör bekräftas av säljaren alternativt säkerställas med en besiktning. Mängd: Ca 700 kvm Aktualitet: Inom 5 år Bedömd kostnad: Ca 150 000 kr 8. Byggdel: Kranar på radiatorstigare och radiatorer. Brist, fel/skada: Kranarna är gamla och kommer troligen att börja läcka om man försöker stänga av eller justera dessa. Ventilerna i lägenheterna är gamla och funktionen är därför troligen dålig. Bedömd åtgärd: Ersätt stigarventiler och termostatventiler med nya. Justera hela värmesystemet så att god komfort och ekonomi fås. Mängd: Ca 12 stigarventiler och ca 100 termostatventiler. Aktualitet: Inom 5 år Bedömd kostnad: Ca 150 000 kr 9. Byggdel: Elektriska installationer och armaturer Brist, fel/skada: Elektriska installationer är utbytta och renoverade ca 1976. Det finns emellertid installationer och armaturer i allmänna utrymmen vilka har eftersatt underhåll / blivit omkopplade. Byggnadens allmänna elsystem har ett behov av översyn / justeringar. Bedömd åtgärd: Gör en inventering av allmänna delarna i elsystemet och byt de delar som ej är i gott skick. Byt armaturerna till likartade i alla allmänna utrymmen. Aktualitet: Inom 3 år Bedömd kostnad: Ca 150 000 kr
Stockholm Kopparn 5 Sid 9 (12) 10. Byggdel: Tvättstugans maskinella utrustning Brist, fel/skada: Tvättmaskinerna är från -96 och torktumlaren är från -00. Normal teknisk livslängd är ca 15 år men den varierar mycket beroende på belastning och skötsel av maskinerna. Bedömd åtgärd: Byt ut maskinerna när driftstörningar och kostsamma reparationer uppkommer. Mängd: Två tvättmaskiner och en torktumlare. Aktualitet: Inom 3 år Bedömd kostnad: Ca 70 000 kr 11. Byggdel: Avloppssystemet och brunnar i lägenheterna samt vattenrören. Brist, fel/skada: Vatten och avlopp har bytts då byggnaden renoverades 1976, vid renoveringen monterades väggbrunnar i badrummen vilket visat sig vara en riskkonstruktion med avseende på fuktskador. Enligt uppgift har ca 70% av lägenheternas brunnar ersatts med normala golvbrunnar. Enligt uppgift uppkommer ganska ofta stopp i avloppsrören och partiella rensningar har utförts. Ballofixerna på i lägenheterna inkommande kall och varmvattenrör är gamla med dålig funktion. Vid besiktningen noterades att många av badrummen har föråldrade yt- och tätskikt i bad/duschrummen. Bedömd åtgärd: De bad/duschrum som har föråldrade yt- och tätskikt kommer att behöva renoveras för att minska risken för fuktskador. Kostnaden för dessa arbeten står normalt den enskilde lägenhetsinnehavaren för. I samband med renoveringarna måste golvbrunnarna bytas till i dag godkända brunnar och vertikala avloppsrör i lägenheterna kontrolleras / bytas.. Vi rekommenderar även att bollofixventilerna byts till nya för att ge en god funktion. Enligt uppgift gäller byte av golvbrunnar i ca 8 lägenheter och byte ventiler i alla lägenheter. Föreningen bör kalkylera med att kostnaderna kommer inom 3 år. Det var många år sedan en komplett spolning av avloppsstammarna utfördes, normalt bör stammarna spolas med ca 10 års intervall. Spolning görs snarast och inom 10 år. Mängd: Golvbrunnar i ca 8 lägenheter, 50 ballofixer samt spolning hela Aktualitet: avloppssystemet. Snarast Inom 3 år Inom 10 år Bedömd kostnad: Ca 50 000 kr Ca 200 000 kr Ca 50 000 kr
Stockholm Kopparn 5 Sid 10 (12) 12. Byggdel: Vädringsbalkongernas tätskikt Brist, fel/skada: I trapphuset finns vädringsbalkonger. Vi noterade fuktgenomslag i balkongplattorna och att det finns tydliga tecken på fuktgenomslag från en balkongplatta in i trapphuset över underliggande balkongdörr. Det är emellertid oklart om fukten kommer genom plattan eller in genom dörrpartiet. Bedömd åtgärd: Renovera balkongerna med nys tätskikt. I samband med renoveringen bör man se till att ordentliga uppvik av tätskiktet finns mot vägglivet / tröskeln in i trapphuset. Mängd: Fem vädringsbalkonger Aktualitet: Inom 3 år Bedömd kostnad: Ca 60 000 kr
Stockholm Kopparn 5 Sid 11 (12) Sammanställning. Kostnaderna är grovt bedömda, exkl. moms och i dagens prisläge. Aktualitet Punkterna Kostnad kr Snarast 2, 5 och 11 Ca 850 000 kr Inom 3 år 6, 9, 10, 11 och 12 Ca 880 000 kr Inom 5 år 1, 7 och 8 Ca 700 000 kr Inom 10 år 3, 4 och 11 Ca 1 400 000 kr Totalt Ca 3 830 000 kr Lägenhets - och lokalreparationer är ej inräknat. Till ovanstående kommer årligt löpande underhåll, normala årliga driftskostnader samt oförutsedda kostnader. Noteringar och upplysningar. Angivna kostnader är grovt bedömda, exkl. moms och i dagens prisläge. 1. Angivna aktualiteter under Noterade Brister är individuellt bedömda utifrån respektive åtgärd. Det kan dock vara ekonomiskt fördelaktigt att, i en upphandling, samordna vissa åtgärder, även om angivna aktualiteter varierar. 2. I trapphuset är fönstren endast enkelglas, för att få en bättre värmeekonomi och komfort kan fönstren bytas mot 2-glas fönster. Vi bedömer att åtgärderna inte är helt nödvändiga och tar därför inte med kostnaden i ovanstående sammanställning. 3. OVK är utförd i byggnaden vilket är ett bevis på att ventilationen uppfyller de krav man kan ställa på byggnaden med tanke på byggnadens ålder och typ av ventilationssystem. Vi noterade att det är få tilluftsventiler till lägenheterna varför vår bedömning är att ventilationen går att förbättra om man kompletterar med fler ventiler. 4. I gårdshusets källare finns innerväggar vilka är uppförda i reglar och gipsskivor. Miljön i källaren har varit / är fuktig vilket innebär att skivorna skadats och mögel uppkommit. Skivväggarna bör på sikt bytas till murade väggar vilka inte påverkas av den naturliga fuktvandring som finns i källarens golv och väggar.
Stockholm Kopparn 5 Sid 12 (12) 5. Avfallshanteringen i dag är sopinkast till en karusell. Enligt uppgift är avfallshanteringen godkänd i dag och inga ålägganden om att hanteringen måste göras mera tillgänglig. 6. Om inte föreningen har den kunskap som krävs vid upphandling/projektering av ovanstående byggnationsarbeten rekommenderar vi att föreningen anlitar en konsult för projektering, upphandling kvalitetsansvar, myndighetskontakter, kontroll, besiktning och byggledning avseende de större arbetena som skall utföras. Kostnaden för detta varierar normalt inom 8-18 % av entreprenadkostnaden. Kalkylera med minst 10 %. Kostnaden är inte medräknad i ovanstående sammanställning. 7. Det finns ingen dokumentation angående det systematiska brandskyddsarbetet. Vi rekommenderar att ett systematiskt brandskyddsarbete upprättas samt att en person anlitas eller tar ansvaret för att arbetet vidareutvecklas/underhålls. Densia AB Lars Widebeck Civilingenjör och Byggnadsingenjör SBR. Av SITAC certifierad besiktningsförrättare Bilagor: Fotografier Ritningar OVK-protokoll Lista på utförda radonmätningar FD-utdrag