20 08 Årsredovisning
Innehåll Jernhusen DETTA ÄR JERNHUSEN 2 Jernhusens erbjudanden 4 VD har ordet 6 Marknad, omvärld, kunder 12 Jernhusens möjligheter 14 Jernhusens affärsområden VERKSAMHET 16 Strategi 20 Risk- och känslighetsanalys 23 Kungsbrohuset 24 Fastighetsinnehav 28 Marknadsvärdering 31 Resenären i fokus 32 Investeringar 34 Finansiering Vision Jernhusen ska vara världsledande på utveckling av stations- och verkstadsområden. Affärsidé Jernhusen ska utifrån ett kommersiellt perspektiv främja utvecklingen av transportsektorn genom att utveckla, förvalta och äga stations- och verkstadsområden samt godsterminaler. uppdrag Jernhusen är helägt av svenska staten. Uppdraget är att medverka till att stationer, verkstäder och godsterminaler utvecklas och ställs till resenärers, trafikoperatörers och andra användares förfogande på konkurrensneutrala villkor. Jernhusen ska också se till att resenärernas behov av trygghet, säkerhet och service uppfylls. HÅLLBARhetsredovisning 36 Hållbar utveckling 40 Medarbetare 42 GRI Profil och valda indikatorer 44 GRI Resultatindikatorer 46 Anpassat beteende sparar energi 50 GRI Bestyrkanderapport 51 Uppsala resecentrum FINANSIELL RAPPORTERING 52 Förvaltningsberättelse 56 Resultaträkning koncernen 60 Balansräkning koncernen 63 Eget kapital koncernen 64 Kassaflödesanalys koncernen 66 Moderbolaget 70 Redovisnings- och värderingsprinciper 74 Noter 98 Flerårsöversikt 100 Vinstdisposition 102 Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING 103 Ordförande har ordet 105 Bolagsstyrningsrapport 110 Styrelsens rapport om intern kontroll 113 Ersättning till ledande befattningshavare 114 Styrelse 115 Ledning 116 Definitioner Adresser Jernhusen i fastighetsbranschen Gemensamt för alla Jernhusens fastigheter är att de har attraktiva lägen, historia och framtidsmöjligheter. Lokaler för kontor, service, butik, och restaurang ligger nära strömmen av människor, något som gör dem till attraktiva hyresobjekt. Lokaler för verkstadsdepåer och godsterminaler ligger nära de stora trafikströmmarna vilket underlättar för tågunderhållet och transporterna. Jernhusen i järnvägsbranschen Som det självklara navet i kollektivtrafiken är det Jernhusens roll att dels erbjuda trafikoperatörer och underhållsföretag funktionella stationer och verkstäder, dels att tillgodose resenärernas behov av trygghet och service på stationerna samt möjlighet till ett effektivt resande. NYCKELTAL MSEK Helår 2008 Helår 2007 Hyresintäkter 804 770 Driftöverskott 405 363 Rörelseresultat 355 326 Resultat efter finansiella poster 232 174 Värdeförändringar 189 559 Periodens resultat 53 677 Investeringar i fastigheter 609 476 Fastighetsförsäljningar 48 1 966 Marknadsvärde fastigheter 7 186 6 698 Vakansgrad hyra, % 4,0 5,6 Soliditet, % 39,7 43,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,1 Avkastning på eget kapital, % 1,7 24,1
1 Hyresintäkterna uppgick till 804 (770) MSEK, en ökning med 4 procent. För jämförbart fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 9 procent eller 63 MSEK. Investeringarna uppgick till 609 (476) MSEK. Det största projektet är uppförandet av det miljösmarta Kungsbrohuset i stads delen Västra City i Stockholm. Rörelseresultatet uppgick till 355 (326) MSEK, en ökning med 9 procent. För jämförbart bestånd ökade rörelseresultatet med 15 procent. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 73 (525) MSEK. Högre direktavkastningskrav och ett grundförstärkningsprojekt påverkade marknadsvärdet negativt, medan förbättrat driftnetto ökade marknadsvärdet. Årets resultat efter skatt uppgick till 53 (677) MSEK vilket motsvarar 13,20 (169,00) kronor per aktie. Styrelsen föreslår en utdelning om 100 (100) MSEK. Resultat efter finansiella poster för 2009 prognostiseras att bli i nivå med 2008. Infrastrukturpropositionen som beslutades under 2008 ligger väl i linje med Jernhusens strategiska inriktning. Den 15 januari 2009 höll Jernhusen AB (publ) extra bolagsstämma där det beslutades att genomföra en omvänd fusion mellan Jernhusen AB (publ) och moderbolaget AB Swedcarrier. Namnet på det fusionerade bolaget blir Jernhusen AB (publ). Året i korthet
2 JERNHUSENS ERBJUDANDEN Jernhusens erbjudanden Jernhusen äger, förvaltar och utvecklar ett av Sveriges mest spännande fastighets bestånd av stationer, kontor och underhållsdepåer längs den svenska järnvägen. Under 2008 ökade efterfrågan på bolagets erbjudanden som ett resultat av järnvägstransporternas positiva utveckling. EFTERFRÅGADE VÄNTSALAR Jernhusen erbjuder attraktiva väntsalar med kringtjänster till trafikoperatörer. I fokus står resenärernas behov av trivsel, trygghet och service på stationerna, även på järnvägsstationer som inte ägs av Jernhusen. Genom effektiva stationer vill Jernhusen bidra till ett ökat kollektivt resande med tåg och buss. ATTRAKTIVA AFFÄRSLÄGEN OCH SERVICE PÅ STATIONER Jernhusen erbjuder attraktiva lägen för butiker, restauranger, kaféer och serviceföretag på stationerna. Bolagets inriktning är att bli en attraktiv mötesplats för resor, möten, mat och handel för de cirka 500 000 personer som dagligen besöker stationerna. Ett varierat och spännande utbud bidrar till ett ökat resande. KOMMUNIKATIONSNÄRA KONTOR Jernhusen erbjuder nya och flexibla kontor i mycket centrala lägen och kontor i stationshus där den gamla atmosfären attraherar. Gemensamt för kontoren är det kommunikationsnära läget. Personliga möten underlättas och närheten till kommunikationer, butiker, restauranger, kaféer och annan service gör arbetsplatsen mer attraktiv. KAPACITETS- OCH LOGISTIKLÖSNINGAR Jernhusen erbjuder järnvägsbranschen moderna, trafiknära och funktionella kapacitets- och logistiklösningar. Genom att hyra ut underhållsdepåer direkt till trafikhuvudmän eller tågoperatörer bidrar Jernhusen till att tågunderhållet konkurrensutsätts. Jernhusens underhållsdepåer ligger strategiskt placerade för ett nära och effektivt underhåll. Bolaget erbjuder också infrastruktur förvaltning, det vill säga förvaltning och underhåll av spår och kontaktledningar. STRATEGISKT PLACERADE godsterminaler Jernhusen erbjuder transportföretag strategiskt placerade gods- och kombiterminaler för effektiv omlastning. Med fokus på konkurrensneutralitet och tydliga mervärden och incitament för alla aktörer arbetar Jernhusen för att öka marknadsandelarna för transporter på järnväg.
JERNHUSENS ERBJUDANDEN 3 3områden där Jernhusen flyttar fram positionerna och utvecklar nya tjänster Under 2008 har Jernhusen antagit en ny strategisk inriktning. Den innebär att bolaget nu flyttar fram positionerna inom stationer, underhållsdepåer och godsterminaler. Jernhusen skapar stationer Nya erbjudanden utifrån resenärens behov Jernhusen fokuserar ännu mer på resenärerna. Det görs genom att främst utveckla servicen men också det kommersiella utbudet i befintliga och nya stationer så att de motsvarar besökarens och resenärens behov och förväntningar. Jernhusen ska också medverka till att skapa och utveckla resecentra och stationsområden. En modern och attraktiv kollektivtrafik för fler resenärer. underhållsdepåer nya upplägg och utökad DEPÅKAPACITET För att skapa än mer effektiva underhålls depåer och öka kapaciteten arbetar Jernhusen med nya upplägg och öppnar för ökad konkurrens. Fler operatörer ska få tillgång till de strategiskt viktiga depåerna. Målet är att nå högre effektivitet och att främja avregleringen av fjärrtågstrafiken. Rätt läge på depåerna i landet och bra logistik lösningar för tågoperatörerna sänker de totala underhållskostnaderna, vilket i sin tur gynnar resenärerna. Underhållsdepåer som gynnar fler aktörer och ger ökad kapacitet. godsterminaler bättre anläggningar med nya affärslösningar Inom området Godsterminaler arbetar Jernhusen aktivt med att både förbättra själva anläggningarna och med att ta fram nya affärsmodeller för hur dessa ska drivas. Det finns stora möjligheter att öka godstransporter där flera transportsätt kombineras. Ambitionen att öka godstransporterna ligger rätt i tiden och är mycket positiv inte minst ur miljöhänsyn. Här vill Jernhusen driva på för en snabbare utveckling. Ökad flexibilitet och mindre miljöbelastade transporter.
4 VD HAR ORDET Snabb utveckling av järnvägen skapar affärsmöjligheter 2008 blev ett lönsamt år för Jernhusen, trots finansiell oro och ett hastigt försämrat konjunkturläge. Vi har en unik position och står väl rustade att möta en avreglerad marknad. Den positiva utvecklingen inom järnvägssektorn ger oss stora möjligheter. Den vikande konjunkturen ledde till minskad efterfrågan i de flesta branscher under andra halvåret 2008, inte minst fastighetsbranschen fick känna av nedgången. I det ljuset känns det bra att kunna konstatera att Jernhusens position, med fokus på transportmarknaden, gör att vi inte påverkats lika kraftigt som många andra fastighetsbolag. Vårt resultat är fortsatt stabilt och vi visar en stark finansiell ställning. Att svackan förväntas bli både djupare och längre än normalt påverkar självklart Jernhusens agerande i enskilda affärer, medan vår långsiktiga strategiska inriktning ligger fast. För att anpassa oss till det förändrade marknadsläget ser vi kontinuerligt över vår kostnadsbild och anpassar också intensiteten i vissa satsningar och utvecklingsprojekt. AVREGLERING 2010 ÖPPNAR NYA MÖJLIGHETER Framtiden för järnvägstransporter ser mycket ljus ut. Hela sektorn genomgår stora förändringar och avregleringen av den svenska järnvägen 2010 är ett faktum. Jernhusen ser att de nya förutsättningarna kommer öppna ett flertal intressanta affärsmöjligheter. En öppen marknad betyder nya operatörer, nya tågtyper och nya upplägg för trafik och underhåll. Detta i sin tur skapar ökade volymer och efterfrågan på ny infrastruktur och nya tjänster, vilket vi nu förbereder oss för. Jernhusen ska ta en ännu tydligare roll i utvecklingen av transport sektorn. Bland annat ska vår verksamhet bidra till målet att nå ett fördubblat kollektivt resande till 2020. För att lyckas är det avgörande att vi sätter både resenärer och kunder i ännu större fokus. Det vi erbjuder ska vara efterfrågat och utformat efter marknadens önskemål. ETT ÅR MED MÅNGA nya SATSNINGAR Under det gångna året har vi lagt stor kraft på såväl vår befintliga verksamhet som på större affärssatsningar på både stations- och verkstadssidan. Under året har vi också ökat vår dialog med olika aktörer inom transportsektorn. Vi ser att samverkan blir en allt viktigare faktor för att driva en så effektiv utveckling som möjligt. Inför 2008 definierade vi tre viktiga utvecklingsområden för Jernhusen. Det första området var godsterminalerna, där vi identifierat möjligheter att ta fram nya affärslösningar. Terminalerna måste bli konkurrensneutrala så att fler aktörer kan komma in. Vårt arbete har redan nu mött positiv respons på marknaden och vi bedömer att utvecklingen kommer intensifieras under detta år. Det andra området vi fortsatt att utveckla är väntsalar och andra ickekommersiella ytor. Frågorna kring hur ytorna ska finansieras är en del i detta. Dessutom har vi tittat på hur en samordnande roll, en Station Manager, ska kunna inrättas för hela stationsområdet, där ansvaret idag är delat på flera aktörer. Jernhusen är redo att ta denna roll. Vår bedömning är att ett samlat grepp skulle höja kvaliteten på förvaltning, reseinformation, service till funktionshindrade etc, till nytta för resenärerna. Samordnings-
VD HAR ORDET 5 frågan är högaktuell med anledning av stundande avreglering. Nya aktörer betyder att fler vill sälja biljetter, hyra utrymmen för personal och resenärer med mera. Stationerna kommer därmed behöva erbjuda fler funktioner och vi har flera utvecklingsprojekt igång för detta. Det tredje fokusområdet är verkstäder och underhållsdepåer, som vi vet står inför en spännande framtid. Nya aktörer, fler resenärer, ny teknik och nya tåg kommer kräva innovativa och långsiktiga lösningar för service och underhåll av tåg. Här är vi i full färd med att utveckla nya, konkurrensneutrala lösningar och förstärker också organisationen för att bättre kunna marknadsföra dessa mot kunder och omvärld. En viktig del av Jernhusens bidrag till en bättre miljö ligger i själva grunden till verksamheten: att erbjuda kommunikationsnära lägen och bidra till ett ökat resande med kollektivtrafik. MILJÖARBETE I FRAMKANT Nytt för i år är att vi tagit fram en hållbarhetsredovisning där vi bland annat beskriver våra utmaningar inom mark-, byggnads- och omvärldsmiljö. Ett hållbart företagande är högt prioriterat för Jernhusen. Vi ska ligga i framkant av utvecklingen och ha ett minst lika solitt miljöarbete som våra kunder. En viktig del av Jernhusens bidrag till en bättre miljö ligger i själva grunden till verksamheten: att erbjuda kommunikationsnära lägen och bidra till ett ökat resande med kollektivtrafik. Förutom detta arbetar vi självklart med konkreta förbättringsåtgärder, som till exempel minskad energiförbrukning i våra fastigheter. Under 2008 fick vi mycket positiv uppmärksamhet både i Sverige och internationellt för det miljösmarta Kungsbrohuset som är under uppförande i Stockholm. Vi är mycket stolta över att vårt hus kommer slå alla rekord när det gäller normer för miljövänligt byggande och som först ut bli trippelt miljöklassat. I huset kommer vi också kunna erbjuda hyresgästerna lägre driftkostnader och många lösningar för en miljösmart vardag. GODA UTSIKTER FÖR 2009 För Jernhusens del är siktet inställt på att flytta fram positionerna inom flera områden under 2009. Det framgångsrika miljöarbetet vill vi bredda och göra ännu bättre för att kunna fortsätta minska vår egen och våra kunders miljöpåverkan. Vi ska utveckla fler tjänster vad gäller underhållsdepåer, stationsområden och godsterminaler. Det kommer hända mycket inom alla tre delar. Men sam tidigt som vi befinner oss i en intensiv utvecklingsfas ska vi självklart säkra en effektiv drift av befintlig verksamhet. Mot bakgrund av avregleringen 2010 och den infrastrukturproposition som antogs hösten 2008, har vi ändrat bolagsordningen för Jernhusen i januari 2009. Det är viktigt att tydliggöra vårt uppdrag att medverka till utvecklingen av transportsektorn. Under året kommer vi även att se över vision och affärsidé samt starta implementeringen av en ny varumärkesplattform i linje med affärsstrategin från i höstas. Målet är att sätta resenärer och kunder än mer i centrum och bli tydligare mot mark naden med vad vi kan erbjuda och står för. För Jernhusens del handlar det nu om att hinna utvecklas tillräckligt snabbt för att kunna ta vara på alla de möjligheter som ligger framför oss. Det känns som en angenäm utmaning i dessa tider, och jag vet att vi med våra starka finanser och unika fastigheter har mycket goda förutsättningar att lyckas. Stockholm 16 mars 2009 Per Berggren, vd
6 MARKNAD, OMVÄRLD, KUNDER Ökat resande ökar efterfrågan på Jernhusens erbjudanden Utvecklingen på Jernhusens marknader har varit händelserik under 2008 utifrån flera perspektiv. Samtidigt som den finansiella oron och lågkonjunkturen drabbade även Sverige med stor kraft har utvecklingen inom järnvägssektorn varit fortsatt stark. Gemensamt för efterfrågan på flera av Jernhusens erbjudanden är just utvecklingen av transportvolymerna och resandet på järnväg. Ett ökat resande innebär att fler besöker stationerna men också att efterfrågan på tågunderhåll ökar. Marknadspositionen för de kommunikationsnära kontoren gynnas också av ett ökat resande. Lågkonjunktur och finanskris Under 2008 drabbades Sverige och övriga världen av lågkonjunktur och finansiell oro. Under hösten fördjupades den finansiella krisen och världens finansmarknader tvärstannade. Effekterna spreds till den reala ekonomin och konjunkturförsvagningen slog till med stor kraft. Under hösten sänkte såväl den svenska som många andra länders centralbanker räntan kraftigt. Inflationen började falla tillbaka och varslen kom allt tätare. Nedgången på arbetsmarknaden har accelererat de senaste månaderna och arbetslösheten är på väg upp. Den svenska ekonomin förväntas fortsätta följa med i den globala nedgången även under 2009. Positiv utveckling för transporter på järnväg 2008 blev ett nytt rekordår för svenska folkets tågresande. För godstågen vände trafikökningen under hösten, men totalt sett tangerades ändå 2007 års rekord för gods på järnväg. Persontransporter förväntas öka Under 2008 ökade persontransporterna, mätt i personkilometer, med totalt 6 procent. Förändringen beror på bättre utbud, lägre priser, ökad tågpendling och ett ökat miljömedvetande. Persontransporterna förväntas fortsätta att stiga även under de närmaste åren, om än inte i samma höga takt som de senaste åren. Detta talar för en större efterfrågan på Jernhusens erbjudanden i framtiden, vilket i sin tur påverkar hyres nivåerna på stationsfastigheter positivt. Godstranporter påverkade av konjunkturläget Godstågstransporter ökade under de tre första kvartalen 2008, för att under det sista kvartalet istället sjunka med 15 procent. Det innebär att godstransporter på järnväg 2008 nådde samma nivå som rekordåret 2007. Under 2009 bedöms godstrafiken totalt sett minska på grund av den ekonomiska utvecklingen. Dock är intermodala transporter som starkast påverkar Jernhusens affärsmöjligheter det segment som utvecklas bäst inom området godstransporter. Miljöaspekter påverkar resandet Långsiktigt talar flera faktorer till järnvägens fördel. Miljöaspekter såsom handel med utsläppsrätter, teknisk utveckling för Fastighetstransaktioner i sverige Fastighetstransaktioner i Sverige (MDSEK) 160 140 120 100 80 60 40 20 Direktavkastning kontor % 8 0 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 7 6 5 4 3 2 1 Transporterad godsmängd och persontransporter Miljarder tonkilometer 25 24 23 22 21 20 19 Miljarder personkilometer 18 7 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 14 13 12 11 10 9 8 Transaktionsvolym (MSEK) Stockholm Göteborg Malmö Tonkilometer Personkilometer Källa: SIKA
MARKNAD, OMVÄRLD, KUNDER 7
8 MARKNAD, OMVÄRLD, KUNDER snabbare tåg, ett ökat miljö medvetande från både politiker och från resenärer, förväntas leda till ökad efterfrågan på miljövänliga transportmedel. För att transporter på järnväg ska fortsätta att öka krävs dock en väl fungerande infrastruktur. Jernhusen arbetar aktivt för att påverka en utbyggnad av nya bansträckningar och för investeringar i ett svenskt hög hastighetsnät. Kraftig ökning av antalet tåg Tillväxten inom järnvägssektorn medför också att antalet tåg ökar. Jernhusens bedömning är att antalet tågset kan komma att öka mer än 50 procent. Detta medför behov av stora investeringar i verkstadskapacitet under de närmaste åren. Mälardalen är den stora tillväxtmotorn beträffande efterfrågan på tåg. Det finns också en ökad efterfrågan på kombiterminaler, där omlastning kan ske mellan lastbil och tåg. Strukturomvandling medför nya AFFÄRSmöjligheter Utvecklingen inom järnvägssektorn är emellertid inte enbart intressant utifrån de volymrekord som nu har slagits flera år i följd. Transportsektorn i allmänhet och järnvägssektorn i synnerhet befinner sig för närvarande i en stor strukturomvandling. Den fortsatta avregleringen förväntas medföra nya aktörer, nytt trafikoch underhållsupplägg samt nya tågtyper. Frågan om höghastighetsbanor är högaktuell och utreds för närvarande av en av regeringen utsedd utredningsman. Tillsammans skapar detta ett positivt förändringstryck på den marknad där Jernhusen agerar. Ett ökat resande innebär att fler besöker stationerna och att efterfrågan på tågunderhåll ökar. I slutet av september presenterade regeringen infrastrukturpropositionen Framtidens resor och transporter. I propositionen lyfts flera aspekter fram som är av stor vikt för Jernhusen, till exempel att förutsättningarna för att utveckla stationer bör stärkas samt att Jernhusen ska medverka till utvecklingen av godstransporter på järnväg. Förslagen stämmer väl överens med Jernhusens strategiska inriktning. Jernhusens framtida agerande ligger också väl i linje med de förslag som lagts fram i utredningen Konkurrens på spåren. avkastningskraven ökar Den internationella konjunkturnedgången blev allt mer tydlig på den svenska fastighets marknaden under andra delen av 2008. Effekten av höstens finansoro har varit att bankerna krävt högre insats av eget kapital vid fastighets- och bolagsförvärv, vilket har minskat konkurrensen för många försäljningsobjekt. Samtidigt har transaktionerna på fastighetsmarknaden tagit längre tid att genomföra på grund av att säljare och köpare haft olika förväntningar på köpeskillingen. Transaktionsvolymen under 2008 uppgick till 119 miljarder jämfört med 135 miljarder föregående år. I juli genomfördes den rekordstora transaktionen av Vasakronan till AP fastigheter för 41 miljarder. Kort därefter såldes en del av portföljen vidare till NIAM för 7 miljarder. Bortsett från dessa transaktioner uppgår transaktionsvolymen till 71 miljarder vilket är väsentligt lägre än de senaste rekordåren. Effekten på avkastnings kraven är något oklar eftersom få transaktioner har nått ett avslut. Det är dock tydligt att avkastningskraven har ökat på de flesta delmarknader. Generellt är ökningen större ju mindre orten är. Samtidigt har läget på orten, den tekniska standarden och byggnadens flexibilitet att anpassas för annan verksamhet blivit allt viktigare. Avkastningskraven på Jernhusens fastig heter är starkt beroende av personoch godstransporter på järnväg då detta direkt påverkar efterfrågan på lokaler och fastigheternas riskpremie. Dessutom är förhållandet mellan avkastningskravet på olika orter något annorlunda jämfört med den övriga fastighetsmarknaden. Dämpad efterfrågan på hyresmarknaden Hyresmarknaden återspeglar till stor del utvecklingen av den svenska ekonomin, men med en viss fördröjning. Trots den finansiella turbulensen under 2008 var efterfrågan på kommersiella lokaler, framförallt i storstads regionerna, fortsatt stabil men avtagande under sista halvåret. Jernhusen tror på en dämpad utveckling under hela 2009 samtidigt som vakanserna på främst mindre orter börjar öka. Jernhusens hyresmarknad avseende framförallt butiker, väntsalar och restauranger i stationsfastigheter samt lokaler på underhållsdepåer och godsterminaler är beroende av järnvägens person- och godstransporter, som utvecklats starkt. Trots en inbromsning på hyresmarknaden för traditionella kommersiella fastigheter tror Jernhusen därför på en god utveckling för stations- och verkstadsfastigheter samt godsterminaler. Ökat resande gynnar handel på stationer Konjunkturinstitutets konfidensindikator visar hushållens allt mer dämpade stämningsläge avseende bland annat den svenska ekonomin. Index ligger på en nivå under det historiska genomsnittet och många avvaktar med beslut i den privata ekonomin och konsumtionen. Jernhusens stationsfastigheters utbud är mindre konjunkturkänsligt än till exempel det utbud som finns i köpcentra och gallerior. Lågkonjunkturen kan till och med i viss mån bidra till att fler väljer att resa kollektivt, vilket i så fall ökar flödet av resenärer på stationerna. Efterfrågan på butikslokaler i stationer är därför fortsatt hög. Hyresnivåer och vakansgraden för centrala butikslägen i Jernhusens bestånd förväntas att stabiliseras på nuvarande nivåer under 2009. Stabila hyresnivåer för kontor i CBD-områden Ett begränsat utbud av kontorslokaler i kombination med ökad efterfrågan i framför allt storstadsregionerna bidrog initialt till högre hyror under 2008. Den finansiella oron påverkade dock hyresmarknaden negativt under andra delen av året. Hyrorna började då stabiliseras för att senare minska på lokaler med lägre standard i ytterstadsområden. Samtidigt började vakanserna att öka. I CBD-områdena i Stockholm, Göteborg och Malmö stabiliserades hyrorna på höga nivåer under andra halvåret 2008. Hyresmarknaden i Stockholm karaktäriseras av att en stor andel av uthyrnings-
MARKNAD, OMVÄRLD, KUNDER 9 volymen återfinns i det nybyggda segmentet. En totalt minskad efterfrågan på kontorshyresmarknaden bedöms leda till ökade vakanser och minskade hyror i det äldre beståndet medan hyres- och vakansnivåer i det moderna beståndet bedöms som mer stabila. I Göteborg har nyproduktionen varit låg under de senaste åren, vilket har bidragit till att driva upp hyresnivåerna på lokaler oavsett standard. Moderniseringen av kontorsstocken bedöms under 2009 bidra till stabiliserade topphyresnivåer medan hyresnivåerna för den äldre kontorsstocken minskar i takt med ökade vakanser. Malmöregionen har haft en mycket positiv utveckling av fastighetsmarknaden under många år. Vakanserna har sjunkit kraftigt samtidigt som topphyresnivåerna har ökat till följd av utveckling av bland annat Västra hamnen. Under senare delen av 2008 har utbudet på den totala kontorsstocken överskridit efterfrågan, vilket har lett till en generellt avtagande hyresmarknad. Nya tåg behöver effektiva underhållsdepåer Avregleringen av persontågsmarknaden innebär att fler tågoperatörer behöver tillgång till underhållskapacitet. Ny teknik och hundratals nya tåg kräver innovativa och långsiktiga lösningar för underhåll och service av tåg. De nya tågtyperna förändrar underhållsbehovet då en stor del av reparationerna sker genom byte av komponenter, som sedan lagas på annan plats. Branschen spår att denna utveckling fortsätter, bland annat genom ökad regional tågtrafik. Utvecklingen leder dock till att efterfrågan på Jernhusens verkstäder för tyngre tågunderhåll på sikt minskar. Avreglering och den kraftiga marknadstillväxten ställer också stora krav på logistiken till, runt och på depåer. Dessutom behövs en kraftig ny- och ombyggnad av depåstrukturen. Genom effektiva kapacitets- och logistiklösningar för befintliga och nya depåer vill Jernhusen förbättra förutsättningarna för kunderna och marknaden. Jernhusen ser därför en stor värdepotential i många av de befintliga verkstadsfastigheterna med unika lägen i förhållande till trafiksystemen. Hyresnivåerna för moderna trafiknära underhållsdepåer är stabila. Konkurrensneutrala godsterminaler Jernhusen är en av Sveriges största fastighetsägare av gods- och kombi terminaler. De flesta ligger på orter av mycket central betydelse i det svenska godsflödessystemet. Jernhusen tar nu ett starkt grepp i utvecklingen av både de fysiska anläggningarna och den operationella affärsmodellen. Målet är att öppna upp terminalerna för marknadens alla aktörer för att skapa rätt förutsättningar för maximalt nyttjande av infrastruktur och maximal tillväxt vid terminalerna. Ett nytt produktområde, Godsterminaler, har etablerats för utveckling av både existerande och nya anläggningar. Utifrån marknadens efterfrågan ska Jernhusen skapa de bästa förutsättningarna för godstrafik på järnväg. Nya linjesträckningar behöver nya stationer Den tekniska utvecklingen med framtida höghastighetsnät och snabbtåg ger möjligheter till ett ökat resande och en fortsatt regionförstoring. Nya linjesträckningar innebär behov av nya stationer och underhållsdepåer, vilket öppnar möjligheter för Jernhusen. För närvarande finns till exempel planer för att på lång sikt bygga ut järnvägen mellan Stockholm och Göteborg, den så kallade Götalandsbanan. Längs sträckan mellan Järna och Linköping (Ostlänken) planerar Jernhusen tillsammans med Norrköpings kommun för utveckling av ett nytt resecentrum och en ny stadsdel i anslutning till detta. Även i Nyköping planerar Jernhusen tillsammans med kommunen för ett nytt resecentrum. Attraktiva nya resecentra bidrar också till ett ökat resande och stärker därmed Jernhusens affärer även på andra stationer. Attraktiva stationer med fokus på resenären Jernhusen arbetar aktivt för att öka fokus på kundernas och resenärernas önskemål och behov. Under 2008 har Jernhusen arbetat med att utveckla kunskap om hur resenärerna upplever stationsmiljön. Genom NRI-undersökningar (Nöjd Resenärs Index) frågar Jernhusen resenärerna bland annat om hur de upplever butiksutbud och service. Nya samarbetsformer utvecklas, till exempel i projektet Attraktiva stationer. Satsningen initierades under 2008 av Jernhusen, Banverket, Svensk Kollektivtrafik, Samtrafiken och hyra kontor cbd vakansgrad kontor cbd SEK/kvm 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ekonomisk vakans % 18 15 12 9 6 3 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Stockholm Göteborg Malmö Källa: Newsec Stockholm Göteborg Malmö Källa: Newsec
10 MARKNAD, OMVÄRLD, KUNDER Sveriges Kommuner och Landsting. Syftet med projektet är att öka nyttan för resenärerna och att öka det kollektiva resandet. (Läs mer om dessa projekt på sidan 31). Jernhusen flyttar långsiktigt fram positionerna, och vill i framtiden kunna erbjuda förvaltning av spårområdet i anslutning till stationer, underhållsdepåer eller terminaler. En sådan utveckling skulle bidra till att stationerna uppfattas som en tydligare enhet, med en förvaltare av såväl stationshus som plattformar. Stora utvecklingsprojekt i storstadsregionerna Geografiskt fördelar sig Jernhusens verksamhet över hela landet och de tre storstadsregionerna står för den största andelen. Stockholm, Göteborg och Malmö svarar för mer än 60 procent av bolagets totala hyresintäkter. Genom att utveckla attraktiva miljöer i anslutning till stationerna kan Jernhusen bidra till att skapa en tät och attraktiv kärna i regionerna, vilket har visat sig vara en viktig faktor för regionförstoring. Jernhusen bidrar samtidigt till att förbättra förutsättningarna för ett ökat kollektivt resande. Detsamma gäller omvänt; fler resenärer på stationerna bidrar till ett starkare underlag för utvecklad kommersiell service. Utvecklingen av stationen och närområdet stödjer därmed varandra. I Stockholm deltar Jernhusen i utvecklingen av stadsdelen Västra City. Planer finns också på att utveckla Centralstationen och överdäcka och bebygga dagens spårområde med nya kompletterande verksam heter. I Malmö pågår bygget av glashallen i anslutning till Citytunneln, vilken ska stå klar i slutet av 2010. Jernhusen ser stora utvecklingsmöjligheter i regionen och utvecklar hela Centralstationen för att förbättra resenärsservicen. Även i Göteborg finns möjligheter till stora utvecklings projekt i anslutning till Centralstationen, bland annat som en följd av planeringen av Västlänken. KUNDER MED FOKUS PÅ TRANSPORT Merparten av Jernhusens största kunder återfinns inom transportsektorn. Spridningen av kundkategorier är emellertid stor och omfattar allt från Banverket, tågoperatörer, underhållsföretag och länstrafikhuvudmän till butik-, restaurang- och kaféägare samt kontorshyresgäster. Jernhusen har också ett nära samarbete med andra aktörer inom transportsektorn såsom branschföreningar och intresseorganisationer samt med kommunerna. Inom affärsområde Stationer och Mindre stationer finns främst kunder inom kontor, service och handel. Affärsområde Verkstäders kunder är i huvudsak underhållsleverantörer, länstrafikbolag och tågopera- törer. SRAB arbetar nästan uteslutande med länstrafikbolagen och tågoperatörer medan Projektfastigheter har sin dialog med kommunerna. Då Jernhusen är ett fastighetsföretag i transportbranschen är samarbetet med transportsektorn en viktig faktor för bolagets framgång. Jernhusen har en nära dialog med flera branschorganisationer, bland annat om det gemensamma målet om att fördubbla resandet med kollektivtrafik till år 2020. Resenärerna är en viktig målgrupp för Jernhusen och ett arbete har nu påbörjats för att undersöka vilka behov resenärer och besökare har på stationerna. Nöjdare kunder med hjälp av NKI För fjärde gången på fem år har Jernhusen genomfört undersökningar enligt Fastighetsbarometerns Nöjd Kund Index (NKI). Årets NKI-index blev 64 vilket är en enhet lägre än förra året. Generellt för fastighetsbranschen är en marginell sänkning av NKI under 2008. För Jernhusen ökade NKI främst inom image och miljöhänsyn. NKI-resultatet bryts ner till varje marknadsområde som sedan gör handlingsplaner för att bli bättre på de punkter som utpekats som förbättringsområden. hyresvärde fördelat på användning Verkstad, 25% Kontor, 22% Övriga utrymmen 1), 14% Väntsal, 12% Butik, 12% Godsmaterial och lager, 6% Restaurang, 5% Arrende, 4% 1) I övriga utrymmen ingår biljettautomat, teknikutrymme, p-plats, personalutrymme, reklamplats, garageplats, spåranläggning, tomträtt, sport- och fritidsanläggning och bostad. tio största hyresgästerna Andel, % SJ 23 Euromaint Rail 13 ISS TraffiCare 6 Banverket 5 Pressbyrån och 7-Elevenbutikerna (Reitan) 5 Green Cargo 4 Vasaterminalen 3 A-banan Projekt 3 Scandinavian Service Partner 2 Swemaint 2 Övriga hyresgäster 34
MARKNAD, OMVÄRLD, KUNDER 11 INTRESSENTDIALOGEN Jernhusen samverkar med ett antal intressenter i den dagliga verksamheten. Internt kommuniceras en mängd information via intranätet, och medarbetarnas uppfattning om koncernen mäts i ett Nöjd Medarbetar Index, NMI. Mätningar görs även av hyresgästernas åsikter i form av ett Nöjd Kund Index, NKI. För första gången genomförs under 2009 en mätning av resenärernas åsikter i ett Nöjd Resenärs Index, NRI. Utöver dessa grupper kommunicerar Jern husen med en mängd andra intressenter, exempelvis med banker och övriga långivare genom årsredovisning och finansiella rapporter, med ägarna genom rapportering och uppföljning av ägardirektiv och med leverantörer vid upphandlingar. Intressenterna analyseras utifrån verksamhet, marknad och hållbarhet samt värderas utifrån intresse och påverkansmöjlighet. VEM Intressent VAD Aktuella ämnen HUR Aktiviteter Hyresgäster (kontor, station, verkstad) Innemiljö, energi, upplevelsen, trygghetsnivå, trivsel etc Personlig kontakt via förvaltare, nyhetsbrev, NKI Kollektivtrafikoperatörer/Trafikhuvudmän Stationsavgift, stationsmiljöer Nyhetsbrev, personlig kontakt Resenärer Upplevelse av stationsmiljön, tillgänglighet, trivsel etc NRI, fokusgrupper Ägare Effektiv verksamhetsstyrning Ägarrepresentation i styrelsen, årsredovisningen, vd med Näringsdepartementet Banker och övriga långivare Lån, företagscertifikat, derivat, marknadsbevakning Finansiella rapporter, personlig kontakt Leverantörer Krav på miljö, energi Upphandlingar Medarbetare Arbetsmiljö, utvecklingsmöjligheter, jämlikhet NMI, rekryteringsmål, ledarutveckling för chefer
12 JERNHUSENS MÖJLIGHETER Jernhusens möjligheter nu och framåt 2 9 3 1
JERNHUSENS MÖJLIGHETER 13 5 7 8 6 4 Jernhusen fortsätter att fokusera på befintlig verksamhet och strategiska affärssatsningar inom både verkstads- och stationserbjudandet. Bolaget arbetar aktivt för att utveckla transportssektorn och samtidigt ta tillvara affärsmöjligheter. Jernhusen har stora möjligheter att utvecklas tillsammans med övriga transportsektorn även under kommande år. Flöde av resenärer och besökare till stationen som resecentrum och handelsplats som inte är Utveckling av erbjudande till kunder 1 4 7 resande Ett ökat kollektivt resande i kombination med Den centrala placeringen av lokaler för kontor, kommunikationsnära lägen öppnar möjligheter för handel mm gör att även kunder som inte är resande lockas till utbudet i Jernhusens lokaler. nya verksamheter och erbjudanden till resenärer och besökare. Exploatering av annan mark 5 Utveckling av kommunikationsnära verksamheter som kontor, handel, hotell mm exempelvis handels- eller bostadsområden. I Solna Flera av Jernhusens markområden kan utvecklas till 2 8 Ett ökat kollektivt resande och ökat fokus på utvecklar bolaget tillsammans med andra företag miljön leder till en större efterfrågan på kommunikationsnära lokaler. Arena ska byggas. området Arenastaden där den nya Swedbank 9 Utveckling av resenärs- och serviceutbudet Utveckling av ny underhållsdepå eller 3 6 Nya samarbetsformer utvecklas, till exempel i avveckling av befintlig projektet Attraktiva stationer där Jernhusen deltar Ny teknik och hundratals nya tåg kräver innovativa och långsiktiga lösningar för underhåll och tillsammans med ett flertal andra aktörer med syfte att öka nyttan för resenärerna och att öka det kollektiva resandet. kompletta verkstadslösningar har ökat. Många av service av tåg. Efterfrågan på verkstadsdepåer och Jernhusens befintliga verkstadsfastigheter har unika lägen i förhållande till trafiksystemen. Utbyggnad/förändring av befintlig station Många av Jernhusens stationer byggdes för över 100 år sedan. Idag har sättet att resa förändrats och stationen behöver utvecklas utifrån nya flöden och fler aktörer som behöver lokaler på stationerna. Ny station på egen mark Nya linjesträckningar innebär behov av nya stationer och verkstäder, vilket öppnar möjligheter för Jernhusen. Ny station som Jernhusen inte äger Flera kommuner planerar för nya stationer på mark som inte Jernhusen äger. Där kan bolaget med sin kompetens inom stations utveckling bidra med kunskap.
14 Jernhusens AFFÄRSOMRÅDEN Jernhusens affärsområden Affärsområde Stationer Affärsområde Stationer utvecklar nya och befintliga stationer samt dess närområden med en helhetssyn både för eget och annans ägande. Affärsområdet förvaltar och äger också kommersiella stationer på tillväxtorter och vid strategiska järnvägsknutpunkter. marknadsvärdets FÖRDELNING Bebyggd fastighet med station, bostad, lokal, 88% Byggrättsmark, 9% Parkeringsmark, 3% Affärsområde Verkstäder Affärsområde Verkstäder utvecklar, förvaltar och äger underhållsdepåer, gods- och kombiterminaler. Affärsområdet erbjuder också infrastrukturförvaltning, det vill säga underhåll och förvaltning av spår och kontaktledningar. marknadsvärdets FÖRDELNING Godsterminal, 4% Kombiterminal, 6% Markfastighet, 2% Tomträttsmark, 1% Trafiknära underhållsdepå, 57% Övrig verkstad, 32% Affärsområde Projektfastigheter Affärsområde Projektfastigheter utvecklar och äger projektfastigheter i storstadsområden, det vill säga fastigheter som inte ingår i kärnverksamheten. Fastigheterna utvecklas för att sedan, på lång eller kort sikt, avyttras. marknadsvärdets FÖRDELNING Bebyggd fastighet med station, bostad, lokal, 15% Markfastighet, 1% SL fastighet, 5% Tomträttsmark, 57% Övrig verkstad, 1% Utvecklingsfastighet, 41% Affärsområde Mindre stationer Affärsområde Mindre stationer utvecklar, förvaltar, äger och avyttrar mindre stationer samt markområden. I de fall stationer avyttras görs det i samarbete med lokala aktörer för att skapa nytt liv med annan ägare. marknadsvärdets FÖRDELNING Bebyggd fastighet med station, bostad, lokal, 76% Markfastighet, 22% Parkeringsmark, 1% Tomträttsmark, 1% Affärsområde SRAB Affärsområde SRAB (Svenska Reseterminaler AB) erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster i stationer längs den svenska järnvägen till trafikbolag/operatörer för tåg och buss samt deras resenärer.
Jernhusens AFFÄRSOMRÅDEN 15 HYRESVÄRDETS FÖRDELNING Kontor, 27% Butik, 24% Väntsal, 23% Restaurang, 10% Spåranläggning, 5% Lager, 3% Övrigt, 8% DRIFTÖVERSKOTT MSEK Kontor, 27% 2008 2007 Hyresintäkter Butik, 24% 394,6 376,2 Väntsal, 23% Fastighetskostnader 202,9 196,2 Restaurang, 10% Driftöverskott Spåranläggning, 191,7 5% 180,0 Lager 3% Övrigt, 8% HYRESVÄRDETS FÖRDELNING Underhållsdepå, 63% Lager, Kontor, 11% 30% Kontor, Väntsal, 9% 20% Spåranläggning, Personalutrymme, 7% 11% Arrende, Lager, 10% 7% Butik, 9% Övrigt, 3% Arrende, 7% Verkstad, 3% Teknikutrymme, 3% Övrigt, 7% DRIFTÖVERSKOTT MSEK 2008 Verkstad, 63% 2007 Hyresintäkter 289,9 Lager, 11% 260,9 Kontor, 9% Fastighetskostnader 129,4 115,5 Spåranläggning, 7% Driftöverskott 160,6 Arrende, 7% 145,4 Övrigt, 3% HYRESVÄRDETS FÖRDELNING Kontor, 30% Väntsal, 20% Kontor, Personalutrymme, 36% 11% Tomträtt, Lager, 10% 33% Underhållsdepå, Butik, 9% 21% Arrende, 7% 2% Lager, Verkstad, 2% 3% Övrigt, Teknikutrymme, 6% 3% Övrigt, 7% DRIFTÖVERSKOTT MSEK Kontor, 36% 2008 2007 Hyresintäkter Tomträtt, 33% 62,9 87,2 Verkstad, 21% Fastighetskostnader Arrende, 12,6 2% 34,9 Driftöverskott Lager, 2% 50,3 52,3 Övrigt, 6% HYRESVÄRDETS FÖRDELNING Kontor, 30% 30% Väntsal, 20% 20% Personalutrymme, 11% 11% Lager, 10% 10% Butik, 9% 9% Arrende, 7% 7% Verkstad, Underhållsdepå, 3% 3% Teknikutrymme, 3% 3% Övrigt, 7% 7% DRIFTÖVERSKOTT MSEK 2008 2007 Hyresintäkter 55,1 50,0 Fastighetskostnader 48,0 45,6 Driftöverskott 7,1 4,4 STATIONSAVGIFTER FÖRDELAT PÅ OLIKA TJÄNSTER Fastighetstjänster, 54% Kringtjänster, 46% DRIFTÖVERSKOTT MSEK 2008 2007 Hyresintäkter 93,7 83,3 Fastighetskostnader 93,8 92,3 Driftöverskott 0,1 9,0