Sektorn för samhällsbyggnad Samrådshandling Oktober 2015 Detaljplan för Rävlanda 4:145 m fl UTVIDGNING AV BYGGRÄTT FÖR RADHUS i Rävlanda, Härryda kommun Planbeskrivning Planbeskrivningens uppgift är att underlätta förståelsen av planförslagets innebörd samt att redovisa de förutsättningar och de syften planen har liksom de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Planbeskrivningen har ingen rättsverkan. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planförslaget syftar till att ge möjlighet att komplettera befintliga radhus med inglasade uterum. Byggrätten för tvåvåningshusen utökas för att möjliggöra en utbyggnad av hallen mot förråden samt vid gavlarna. Gällande detaljplan lämnar möjlighet till att uppföra en samlings- och föreningslokal i områdets sydöstra del. Denna byggrätt har inte utnyttjas, men bibehålls i planförslaget. Planen ger även möjlighet till att omdisponera placeringen av garage i områdets sydöstra del. Detaljplanen bekräftar i övrigt befintliga förhållanden. PLANDATA Planområdets läge 1(11)
Planområdet omfattar radhusområdet vid Åvägen samt angränsande naturområden i väster och söder. Området är beläget strax söder om Rävlanda station. Areal Planområdets areal är cirka 4 hektar. Markägare Kvartersmarken ägs av privata fastighetsägare. Natur- och parkmarken ägs av kommunen. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan för Härryda kommun ÖP-2002 Planförslaget överensstämmer med översiktsplanen. I översiktsplanens utvecklingsförslag för Rävlanda redovisas radhusområdet som befintliga bostäder. Bäckravinen i områdets södra del redovisas som fokusområde för grönytor enligt Grön plan och naturmarken väster om bostäderna som värdefullt friluftsliv. Karta: Utdrag ur översiktsplanen. Planområdets läge är markerat med blå ring. Gällande detaljplaner Inom planområdet gäller följande detaljplaner: - Område öster om Rävlanda centrum, lagakraftvunnen 1983-03-07. Bostäder, garage, samlingslokal samt parkmark. - Del av Rävlanda Västergården 4:3 m fl, lagakraftvunnen 1984-12-21. Bostäder, garage och park. 2(11)
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Topografi och landskapsbild Bostadsområdet är i huvudsak plant med små höjdskillnader. I söder gränsar detta till Ramsjöbäckens ravin och i väster har ett biflöde till bäcken bildat en tvärgående ravin. Ravinsluttningarna är ställvis tätbevuxet och bristen på bra stigar gör det svårtillgängligt. Sydost om planområdet, ner mot Storån finns en traktorstig där man kan ta sig över bäcken. Bäckravin i söder med område för odling närmast radhusen Bäckravin i väster Geoteknik Flera geotekniska utredningar har utförts inom eller angränsande till planområdet. En kompletterande undersökning har även utförts i samband med nu aktuellt planarbete (Åvägen Rävlanda Härryda- detaljplan, Tekniskt PM Geoteknik, Norconsult 2014-12- 15). Inom bostadsområdet har jordlagren stor mäktighet (ca 20 till över 40 m) och utgörs huvudsakligen av fast siltig lera, underlagrad av friktionsmaterial med i regel flera meters mäktighet. Inom en stor del av området är leran täckt av ett lager med sand/torrskorpelera med upp till 3 m mäktighet. Ytlager av sand/torrskorpelera förekommer både i anslutning till ravinkrönen och nedanför slänterna samt med största sannolikhet i begränsad omfattning även i ravinslänterna. I ytlagren finns det organiskt material/mulljord, ner till som mest ca 2,2 m under befintlig markyta, som är mycket sättningskänsliga. Dessa jordlager bedöms dock ha begränsad mäktighet, varför detta löses genom urgrävning i byggnadslägena. Grundvattenytan för området fluktuerar under året beroende på nederbördsmängd och påverkas lokalt av topografiska, vegetations- och jordlagerförhållanden. Grundvattenytan för området bedöms dock under stora delar av året ligga ca ½-3 m under befintlig markyta. En översiktlig bergteknisk bedömning har utförts. Inga riskområden för blockutfall/bergras påträffades inom planområdet. Beräkningar visar att säkerheten mot skred är fullgod för befintliga och framtida förhållanden så länge mark belägen på nivån +58 m eller lägre inte belastas med mer än 3(11)
40 kpa. För mark belägen högre än +58 m minskar tillåten belastning med 18 kpa per höjdmeter. Som exempel är högsta rekommenderade belastning 22 kpa för nivån +59 m. Utbyggnad av lätta byggnader såsom uterum innebär inget problem från geoteknisk synpunkt inom någon del av bostadsområdet. Lätta och sättningståliga byggnader, t ex förråd och inglasade uterum, kan möjligen grundläggas genom platta på mark. Fornlämningar På riksantikvarieämbetets fornminneskarta finns inga kända fornlämningar markerade inom planområdet. Bebyggelse Bostäder (B) Inom området finns sammanlagt 44 radhuslägenheter, varav 35 är uppförda i två plan och 9 utgörs av marklägenheter. Fasaderna är i huvudsak utförda med träpanel, men vissa gavlar är utförda i tegel. Färgsättningen av huvudbyggnaderna varierar, men varje sammanhängande radhuslänga är målad i en gemensam färg, vilket ger området ett enhetligt uttryck. Utanför radhusens entréer finns förrådsbyggnader i en våning. Dessa är sammanbyggda med huvudbyggnaden i radhuslägenheterna i två plan samt är fristående vid marklägenheterna. I delar av området har förrådsbyggnaderna avvikande färg i förhållande till huvudbyggnaden. Dock har alla förråd samma färgsättning inom varje radhuslänga. Parkeringsplatser med garage finns samlade i områdets norra respektive sydöstra del. I sydost finns även en förrådsbyggnad för områdets skötsel. I områdets södra del, ned mot bäckravinen, utnyttjas marken för odling. Centralt i området finns en gemensam lekplats anlagd. Radhus i två plan 4(11) Radhus i ett plan
Gemensam lekplats Parkering i områdets södra del I detaljplanen justeras byggrätten för befintliga tvåvåningsbyggnader för att möjliggöra en ihopbyggnad av entréerna med de angränsande förråden. Byggrätten utökas även på gavlarna för mindre tillbyggnader. Vid radhusens trädgårdssida lämnas möjlighet att komplettera dessa med inglasade uterum. Avsikten är att dessa skall vara ett komplement till bostäderna och ge möjlighet att vistas utomhus på en vind- och regnskyddad uteplats. För att radhusområdet skall bibehålla sin enhetliga karaktär är det en fördel om alla uterum får en likartad storlek och utformning. Det blir också lättare att bygga ut uterummen vid skilda tidpunkter oberoende av om och när grannen väljer att bygga ut sitt uterum. På följande sidor redovisas principerna för hur uterummen bör utformas. Principer markerade med fet text utgör planbestämmelser och ska följas. 5(11)
6(11)
7(11)
Planbestämmelser kring gestaltningen av uterummen har tagits fram utifrån principritningarna och föreskriver att uterum skall utföras i enlighet med följande: Vägg mot trädgården skall utgöras av minst 55 % glas. Tät vägg ovan eventuell sockel skall utformas med träpanel lik befintligt hus. Tak skall vara ljusgenomsläppligt och får max ha 6 graders lutning. I övrigt föreskrivs inte ett exakt utförande utan utrymme lämnas för viss variation och personliga önskemål av utformningen. På typritningen ges exempel på hur uterummet skall utföras med hänsyn till de brandsäkerhetskrav som ställs i BBR. Vägg ut mot trädgårdssidan skall utgöras av minst 55 % glas och taket skall utgöras av ljusgenomsläppligt material. Avsikten är bland annat att uterummen skall ha karaktären av en lätt tillbyggnad och inte uppfattas som en permanent del av bottenvåningen. Intentionen är även att rummen innanför uterummet inte skall bli allt för mörka utan få tillgång till dagsljus. Den del av fasaden mot trädgårdssidan som inte täcks av glas skall utföras med träpanel av motsvarande karaktär och utseende som huvudbyggnaden. Gällande detaljplan lämnar möjlighet till att uppföra en samlings- och föreningslokal i områdets sydöstra del. Denna byggrätt har inte utnyttjas, men bibehålls i planförslaget. Planen ger även möjlighet till att omdisponera placeringen av garage i områdets sydöstra del. Offentlig service Rävlanda skola med årskurs F-9 är belägen ca 450 m väster om planområdet. I Rävlanda finns två förskolor och ett familjedaghem. Här finns även ett äldreboende och en vårdcentral. Kommersiell service För Rävlanda är Bollebygd det naturliga centret för närservice. Här finns ett relativt stort och varierat utbud av service i form av livsmedelsaffärer, banker, pizzerior, klädoch inredningsbutiker, bibliotek, vårdcentral, apotek mm. I Rävlanda finns viss närservice såsom livsmedelsbutik och pizzeria. I övrigt finns ett komplett serviceutbud i Mölnlycke centrum. Gator och trafik Gatunät Planområdet har tillfart från Rävlanda stationsväg via Åvägen. Parkering Parkering för boende och besökande har anordnats inom två separata områden. Kollektivtrafik Rävlanda station är belägen ca 250 m norr om planområdet. Vid denna angör tåg mellan Borås och Göteborg samt bussar i riktning mot Mölnlycke och Bollebygd. 8(11)
Teknisk försörjning Teknisk försörjning finns utbyggt inom och i anslutning till planområdet. Vatten och avlopp Området ingår i kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp. Dagvatten Dagvatten skall omhändertas lokalt på varje fastighet i enlighet med kommunens policy om lokalt omhändertagande av dagvatten. El Vattenfall Västnät AB svarar för elförsörjningen i området. Vid Åvägen i områdets norra del finns en transformatorstation som distribuerar el till radhusen inom planområdet samt närliggande bostäder. Avfall Plats för kärl för insamling av brännbart samt matavfall ska anordnas inom respektive fastighet. Dessa skall vara i direkt anslutning till uppställningsplats för hämtningsfordon. Alternativt ska gemensam uppställningsplats/er anordnas. KONSEKVENSER Avvägningar enligt miljöbalken Den planerade markanvändningen innebär ingen konflikt med riksintressen eller andra allmänna intressen. Användningen är därmed förenlig med Miljöbalken kapitel 3. Detaljplanen kommer lokalt inte att medföra att någon miljökvalitetsnorm enligt Miljöbalken kapitel 5 överskrids. Miljökonsekvensbeskrivning och Miljöbedömning enligt MKB-förordningen En miljökonsekvensbeskrivning (MKB) ska, enligt Plan- och Bygglagen upprättas om detaljplanen innebär betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten och andra resurser. Detaljplanen omfattar ett befintlig bostadsområdet där tomtmark får kompletteras med inglasade uterum och radhusen i två våningar får möjlighet till mindre tillbyggnader. Området är beläget centralt i Rävlanda samhälle med utbyggd infrastruktur som gator, vatten- och avlopp, elförsörjning och kollektivtrafik. Planen innebär ingen betydande miljöpåverkan och särskild miljökonsekvensbeskrivning behövs därför inte. Planen avser ett litet område på lokal nivå och omfattas inte av kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4. Planen berör inte Natura 2000 eller verksamheter enligt MKB-förordningens bilaga 1 eller 3. Någon miljöbedömning av planen behövs därför inte. 9(11)
Natur Mark i anslutning till Ramsjöbäcken redovisas som naturmark. Fotbollsplanen i den norra delen av planområdet regleras som parkmark. Inga förändringar föreslås inom området. Ett genomförande av planförslaget får därmed inga direkta konsekvenser för naturområden. Hälsa och säkerhet Buller och luftföroreningar Inga särskilda bullerskyddsåtgärder bedöms erfordras. Brandförsvar Vägarna i området uppfyller kraven på tillgänglighet för brandfordon. Miljömål Tillbyggnader av uterum mm är förenlig med de nationella och regionala miljömålen om begränsad klimatpåverkan, frisk luft och god bebyggd miljö. Med områdets centrala läge i ett befintligt samhälle finns goda möjligheter att utnyttja kollektivtrafik för miljöanpassade och resurssnåla transporter. ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Samråd sker under våren 2015 och kommunfullmäktige beräknas kunna anta detaljplanen hösten 2015. Bygglov för uterum kan beviljas i enlighet med detaljplanen efter att planen vunnit laga kraft. Om detaljplanen inte överklagas kan den vinna laga kraft hösten 2015 Huvudmän Kommunen är huvudman för allmän plats. Fastighetsägare är ansvarig för planens genomförande och utbyggnad inom kvartersmark. Dagvatten skall omhändertas lokalt enligt LOD. Planområdet ingår i kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp varvid gällande taxa för anläggnings- och brukningsavgift blir tillämplig. Planens genomförande åvilar följande ansvariga: Härryda kommun Fastighetsägare Härryda Energi AB - parkmark - kvartersmark - elförsörjning Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Fastighetsbildning och övriga fastighetsrättsliga åtgärder kan ske med stöd av detaljplanen. EKONOMISKA FRÅGOR Kommunens kostnad för planläggning beräknas bli finansierad via planavgift i samband med ansökan om bygglov. 10(11)
ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetid Planens genomförandetid är 5 år, med början då detaljplanen vinner laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägare garanterad rätt att få bygga i enlighet med planen. Detaljplanen gäller även efter genomförandetidens utgång men kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägarna kan ställa anspråk på ersättning för förlorad byggrätt. MEDVERKANDE Planförslaget har upprättats av Norconsult AB genom arkitekt Gunnar Håkansson och planarkitekt Janna Bordier. Principförslag till utformning av uterum har upprättats av arkitekterna Peter Sahlin och Hjalmar Kaudern. Mölnlycke, oktober 2015 SEKTORN FÖR SAMHÄLLSBYGGNAD Planenheten Michaela Kleman Verksamhetschef plan och bygglov Anders Lidén Planarkitekt 11(11)