ÅRSREDOVISNING 2010-01-01 2010-12-31 Styrelsen för Brf Terrakottan 9 får härmed lämna följande redovisning för verksamhetsåret 2010. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Fastigheten Föreningen äger fastigheten Terrakottan 9, med adress Rörstrandsgatan 15, 113 40 Stockholm. Byggnaden uppfördes 1928 och innehåller 30 bostadslägenheter med en total lägenhetsyta om 1 726 kvm. Dessutom rymmer byggnaden tre lokaler med sammanlagt 424 kvm yta (tre tidigare butikslokaler slogs under 2006 med föreningens medgivande samman till en lokal). En av lokalerna består av tre ursprungliga bostadslägenheter. Efter taxering i november 2003 är fastighetens taxeringsvärde år 2010, 43 451 000 kr, varav byggnad 19 800 000 kr. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Länsförsäkringar Stockholm. Upplåtelser och överlåtelser Av de 30 bostadslägenheterna var under hela år 2010 29 st upplåtna med bostadsrätt och en med hyresrätt. Föreningens tre lokaler uppläts hela året med hyresrätt. Följande övriga förändringar skedde under 2010 vad avser bostadsrätterna: Christina Persson har överlåtit lgh 23 och 24 till Lena Christina Jarvin och Wolfgang Volz Elin Ankarvret har överlåtit lgh nr 31 till Sara Backlund Maria Törner-Mason har överlåtit lgh 33 till Mikael Steijer och Sissi Fondelius Jonas, Maud och Staffan Nordin har överlåtit lgh 38 till Johan Fredblad Jarvin, Volz, Backlund, Steijer, Fondelius och Fredblad har antagits som nya medlemmar i föreningen. Persson, Ankarvret, Törner-Mason och Nordin har beviljats utträde. Styrelse och revisorer Styrelsen har under 2010 hållit nio protokollförda sammanträden. Fem sammanträden har hållits under 2010 fram till ordinarie föreningsstämman måndagen den 26 april 2010. Efter föreningsstämman, där beslut togs om val av del av styrelsen för två år för att garantera kontinuitet i föreningens verksamhet, har styrelsen haft följande sammansättning: - Hans Ström, ordförande (1 år) - Christina Persson, ordinarie styrelseledamot/kassaförvaltare (1/2 år) - Ulrika Kihlblom, ordinarie styrelseledamot (1 år) - Samuel Grayson, ordinarie styrelseledamot (2 år) - Åsa Österlund, ordinarie styrelseledamot/sekreterare (2 år) - Margareta Stenvall, suppleant (omval 1 år) - Jan Hoffman, suppleant (omval 2 år) I november 2010 flyttade Christina Persson och lämnade över rollen som kassör till Jan Hoffmann. Från den 15e februari 2010 har Susanne Debong flyttat och gått ut styrelsen. Revisor har varit Torbjörn Larsson, KPMG (extern revisor). Valberedning har varit Maria Törner Mason och Urban Rystedt. Inga arvoden för styrelsearbete har utgått. Övriga aktiva medlemmar i föreningen Urban Rystedt har aktivt drivit frågan om bullernivåerna från fläktaggregaten på gården, samt varit aktiv i frågan gällande trädgårdsgrupp. Någon ekonomisk ersättning har ej utgått för detta uppdrag. 1 (11)
Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på arvodesbasis skötts av ekonomikonsult Åsa Lindqvist. Husansvarig har från stämman 2009 varit Björn Kihlblom. Någon ekonomisk ersättning har ej utgått för detta uppdrag. Ombyggnad av tak och vind Arbetet med att återställa och svara för tillbyggnad av lägenhet 39 på vinden är alltjämt uppskjutet. De fakturor som vid ingången av 2009 tillställts bostadsrättsinnehavare Lönnqvist om totalt 318 504 kronor gällande kostnader för vindsarbetet, har vid utgången av 2010 ännu ej betalats. Vidare återstår det fortfarande för föreningen att låta utföra vissa arbeten på fastigheten (rökutgång från trapphuset) vilket enligt överenskommelse skall betalas av Lönnqvist. I januari 2010 har föreningens advokat Michael Lindblom besvarat Lönnqvists ombud vad gäller föreningens synpunkter på att Lönnqvist i december 2009 förklarat sig överväga att vidta rättsliga åtgärder mot föreningen. Svar från Lönnqvist har uteblivit därefter. För att komma vidare i vindsfrågan, och då i synnerhet rörande behovet av installation av rökutgång, beslutade styrelsen i september 2010 att ånyo kontakta Lönnqvist. Diskussion med Lönnqvist ledde till att styrelsen nu återigen har direktkontakt och vidare dialog med Lönnqvists advokat, Frank Reijbrandt. Möte med Frank Reijbrand i oktober 2010 runt olika alternativ för lösning på problematiken medförde att både Lönnqvists advokat och representanter för styrelsen förordade utköp av Lönnqvist. Som ett första steg i detta måste en värdering av lgh 39/vindsytan göras för att med utgångspunkt hitta en relevant prisnivå för båda parter att överväga. Enligt överenskommelse med Lönnqvists advokat i november 2010 skall Lönnqvist tillse att en värdering av vinden utförs. Föreningen har under december sökt och inväntat svar från advokat Reijbrandt ang. den överenskomna värderingen utan resultat. Vid möte i januari 2011 med Lönnqvists advokat förklarades Lönnqvist inte vara beredd att gå vidare med värdering enligt tidigare förslag. Lönnqvist föreslår i stället nya alternativ med bl.a. utköp mot samma pris som föreningen redan tidigare har förklarat sig vara ovillig att acceptera. Styrelsen har förklarat att ett utköp inte kan genomföras utan auktoriserad värdering av ytan först är genomförd som grund för en köpeskilling som en stämma kan ta ställning till. Som nästa steg förbereder nu föreningens advokat svar från styrelsen. Underhåll och reparationer i övrigt Två städdagar har genomförts under 2010 en på våren och en på hösten De skador på trappstegen som uppkom i samband med Anette Helenius utflyttning, har nu åtgärdats. Föreningen har haft två läckage från element under året; hos Sirwan-Sundgren och Österlund. Dessa har utretts och åtgärdats. Vid två tillfällen har snöröjning av taket varit nödvändigt och plåtfirman WM Tak har anlitats. I syfte att lösa städfrågan i trapphuset beslutade styrelsen att anlita städfirman Active Clean, samt att särskild avgift för städning faktureras respektive föreningsmedlem på kvartalsbasis. Styrelsen har beslutat att anlita Firma HU Bygg AB för teknisk förvaltning av fastigheten. Avtal har ännu inte ingåtts i februari 2011. 2 (11)
Uthyrningslokalerna Café Hot Mex AB har under 2010 fortsatt förhyrt de sammanslagna tidigare butikslokalerna nr 1-4. Lgh 1101-1103 har fortsatt förhyrts av Step One Rehab AB. Ekonomi I samband med att förlikning uppnåtts i vindsfrågan och att erhållen likvid inte motsvarat förväntat belopp, har i juni 2010 extra stämma hållits för att rösta i fråga om att för styrelsen erhålla mandat att avyttra den yta som har förhyrts av StepOne. Detta för att skapa möjligheter att sänka föreningens räntekostnader inför kommande räntehöjningar. Styrelsens mandat för försäljning av ytan lgh 1101-1103 bifölls av stämman. Styrelsen har under året inte tagit ut något arvode. Från 2010 är fastighetsskatten på bostadsdelen 1 277 kr per lägenhet. För byggnadens lokaler erläggs fastighetsskatt med 1 % även fortsättningsvis. Till fonden för yttre underhåll har enligt stadgarna avsatts 0,3 % av taxeringsvärdet. Föreningens redovisade resultat för räkenskapsåret, ställning per 2010-12-31, föreningens finansiering och kapitalanvändning framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande noter. Händelser efter balansdagen (2011) Rökkanalsbesiktning har genomförts i januari 2011. För att komma vidare i processen gällande vinden har styrelsen beslutat att uppdra föreningens advokat att föra styrelsens talan gentemot Lönnqvist ombud. Styrelsen har beslutat att nu gå vidare i frågan om avyttrande av ytan som tidigare förhyrts av StepOne (lgh 1101-1103). Styrelsen har fattat beslut om att binda räntorna på föreningens lån. Styrelsen har beslutat att lägga beställning på installation av rökutgång mot kostnad på 129 500 kr exklusive moms. Resultatdisposition Till föreningsstämman lämnar styrelsen följande förslag till resultatdisposition: Balanserad förlust Avsättning till reparationsfond Årsresultat Balanseras i ny räkning -16 990 012 kr -130 353 kr +82 628 kr -17 037 737 kr 3 (11)
RESULTATRÄKNING Not 1 2010 2009 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder 1 050 578 1 050 664 Hyresintäkter bostäder 77 856 77 856 Hyresintäkter lokaler 1 169 448 1 167 240 Övriga intäkter 86 401 85 840 Summa intäkter 2 384 283 2 381 600 Kostnader för fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel -1 688-1 675 Taxebundna kostnader Not 2-502 818-395 700 Försäkring -25 279-24 901 Reparationer -98 047-136 969 Kabel-TV -31 210-30 880 Snöskottning -37 032-5 063 Grovsophämtning - -6 934 Fastighetsskatt -116 820-98 440 Summa kostnader för fastighetsförvaltning -812 894-700 562 Övriga externa kostnader Administrationskostnader -623-171 Arvode för förvaltningsavtal -57 497-60 578 Övriga externa kostnader Not 3-132 329-573 794 Nedskrivning av fordran - -9 245 553 Summa övriga externa kostnader -190 449-9 880 096 Avskrivningar enligt plan Not 4-569 427-580 720 RESULTAT FÖRE FINANSIELLA POSTER OCH AVSÄTTNINGAR 811 513-8 779 778 Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter 1 203 4 240 Räntekostnader -723 039-917 631 Övriga finansiella kostnader -7 049-7 020-728 885-920 411 Resultat före skatt 82 628-9 700 189 Skatt - -1 192 ÅRETS RESULTAT 82 628-9 701 381 4 (11)
BALANSRÄKNING Not 1 2010-12-31 2009-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 4 28 199 521 28 756 141 Inventarier Not 4-12 807 Summa materiella anläggningstillgångar 28 199 521 28 768 948 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 42 352 42 341 Övriga fordringar Not 5 214 363 2 230 537 Summa kortfristiga fordringar 256 715 2 272 878 Kassa bank 2 605 367 807 148 Summa omsättningstillgångar 2 862 082 3 080 026 SUMMA TILLGÅNGAR 31 061 603 31 848 974 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 6 Bundet eget kapital Insatskapital 10 074 494 10 074 494 Upplåtelseavgifter 3 586 749 3 586 749 Föreningens fond för yttre underhåll 1 227 881 1 097 528 Summa bundet eget kapital 14 889 124 14 758 771 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust -16 990 012-7 191 347 Avsättning och utnyttjad reparationsfond -130 353-97 284 Årets resultat 82 628-9 701 381 Summa fritt eget kapital -17 037 737-16 990 012 Summa eget kapital -2 148 613-2 231 241 5 (11)
Skulder 2010-12-31 2009-12-31 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 7 32 500 000 33 276 860 Depositioner 50 000 50 000 Summa långfristiga skulder 32 550 000 33 326 860 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit Not 8-161 149 Leverantörsskulder 70 273 21 437 Skatteskuld 216 452 208 764 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 9 346 343 326 814 Övriga kortfristiga skulder Not 10 27 148 35 191 Summa kortfristiga skulder 660 216 753 355 Summa skulder 33 210 216 34 080 215 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 31 061 603 31 848 974 STÄLLDA SÄKERHETER Fastighetsinteckningar som säkerhet för skulder till kreditföretag 34 554 000 34 554 000 ANSVARSFÖRBINDELSER Inga Inga 6 (11)
NOTER Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Belopp anges i kronor om inte annat anges. Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Föreningen tillämpar från och med 2004 Bokföringsnämndens allmänna råd om redovisning av medel reserverade för framtida fastighetsunderhåll i bostadsrättsföreningar, BFNAR 2003:4, vilket innebär att avsättning till fond för yttre underhåll enbart redovisas i balansräkningen. Fonden är en del av bundet eget kapital. Jämförelsetal från tidigare år har justerats. Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknats inflyta. Anläggningstillgångar Från och med 2004 görs avskrivning på föreningens fastighet. Föreningens anläggningstillgångar består av byggnad och gård. Dessutom finns vissa fastighetsinventarier. Anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Avskrivning görs på byggnaden med 0,5 % per år. Kontroll görs att det bokförda värdet ej överstiger marknadsvärdet för fastigheten. Fastighetsförbättringar avskrives med 10 %, 5 % eller 2,5 % beroende på vilken typ av förbättring som utförts. Byggnadsinventarier och inventarier skrivs av systematiskt över den beräknade livslängden 5 år med 20 % per år. Not 2 Taxebundna kostnader 2010 2009 El 32 978 33 250 Uppvärmning 408 662 302 090 Vatten 38 902 39 056 Sophämtning 22 276 21 304 502 818 395 700 Not 3 Övriga externa kostnader Advokatkostnader - 512 250 Konsultarvoden 17 097 23 843 Revisionsarvoden 30 000 28 670 Utsökningsavgift Kronofogdemyndigheten 31 762 - Ersättning Claes Englund 42 982 - Övriga externa kostnader 10 488 9 032 132 329 573 795 7 (11)
Not 4 Byggnader och mark 2010-12-31 2009-12-31 Byggnader Vid årets början 9 645 142 9 645 142 Utgående anskaffningsvärde 9 645 142 9 645 142 Vid årets början -289 364-241 136 Årets avskrivning -48 228-48 228 Utgående ackumulerade avskrivningar -337 592-289 364 Bokfört värde byggnader 9 307 550 9 355 778 Mark 4 740 308 4 740 308 Fastighetsförbättringar, 10 år Vid årets början 1 064 507 1 064 507 Årets anskaffning - - Utgående anskaffningsvärde 1 064 507 1 064 507 Vid årets början -975 588-952 404 Årets avskrivning enligt plan -23 184-23 184 Utgående ackumulerade avskrivningar -998 772-975 588 Bokfört värde fastighetsförbättringar 65 735 88 919 Fastighetsförbättringar, 20 år Vid årets början 2 078 356 2 078 356 Årets anskaffning - - Utgående anskaffningsvärde 2 078 356 2 078 356 Vid årets början -770 764-666 848 Årets avskrivning enligt plan -103 916-103 916 Utgående ackumulerade avskrivningar -874 680-770 764 Bokfört värde fastighetsförbättringar 1 203 676 1 307 592 8 (11)
Forts. not 4 Fastighetsförbättringar, 40 år 2010-12-31 2009-12-31 Vid årets början 15 251 646 15 251 646 Årets anskaffning - - Utgående anskaffningsvärde 15 251 646 15 251 646 Vid årets början -1 988 102-1 606 810 Årets avskrivning enligt plan -381 292-381 292 Utgående ackumulerade avskrivningar -2 369 394-1 988 102 Bokfört värde fastighetsförbättringar 12 882 252 13 263 544 Utgående planenligt restvärde byggnader och mark 28 199 521 28 756 141 Taxeringsvärde byggnader och mark 43 451 000 32 428 000 Byggnadsinventarier Vid årets början 160 117 160 117 Årets anskaffning - - Utgående anskaffningsvärde 160 117 160 117 Vid årets början -147 310-123 210 Årets avskrivning enligt plan -12 807-24 100 Utgående ackumulerade avskrivningar -160 117-147 310 Bokfört värde byggnadsinventarier - 12 807 Fastighetsinventarier Vid årets början 24 436 24 436 Utrangering - - Årets anskaffning - - Utgående anskaffningsvärde 24 436 24 436 Vid årets början -24 436-24 436 Utrangering - - Årets avskrivning enligt plan - - Utgående ackumulerade avskrivningar -24 436-24 436 Bokfört värde fastighetsinventarier - - Utgående planenligt restvärde inventarier - 12 807 9 (11)
Not 5 Övriga fordringar Saldo Skattekonto - 22 400 Processfordran - 2 000 000 Övriga fordringar 214 363 208 137 214 363 2 230 537 Not 6 Eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Inbetalda Upplåtelse Fond för yttre Balanserad Avsättning och Årets insatser avgifter underhåll vinst ianspråktagande av resultat fond för yttre underhåll Belopp vid årets ingång 10 074 494 3 586 749 1 097 528-7 191 347-97 284-9 701 381 Reservering till yttre fond 130 353-130 353 Balansering av föreg års resultat -9 798 665 97 284 9 701 381 Årets resultat 82 628 Belopp vid årets utgång 10 074 494 3 586 749 1 227 881-16 990 012-130 353 82 628 Not 7 Skulder till kreditinstitut 2010-12-31 2009-12-31 Långivare Räntesats Bundet till % Spintab 265.779.691-4 4,93 2011-06-27 1 000 000 1 000 000 Spintab 265.221.696-7 2,52 Rörlig 2 000 000 2 000 000 Spintab 275.292.950-1 2,52 Rörlig 4 000 000 4 000 000 Spintab 275.331.343-2 2,52 Rörlig 4 000 000 4 000 000 Spintab 275.470.595-8 4,69 2015-05-08 4 000 000 4 000 000 Swedbank 275.831.362-7 2,85 Rörlig 2 500 000 - Swedbank 375.419.185-0 3,10 Rörlig 2 500 000 - Swedbank 375.419.185-0 1,85 Rörlig - 5 000 000 Swedbank 375.461.324-2 1,85 Rörlig - 776 860 Swedbank 275.729.152-7 1,38 Rörlig 7 500 000 7 500 000 Swedbank 275.729.153-5 1,38 Rörlig 5 000 000 5 000 000 Summa 32 500 000 33 276 860 10 (11)
Not 8 Checkräkningskredit 2010-12-31 2009-12-31 Beviljad kredit 1 000 000 1 000 000 Utnyttjad kredit - 161 149 Not 9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2010-12-31 2009-12-31 Förskottsbetalda årsavgifter och hyror 159 034 181 869 Upplupna kostnader 187 309 144 945 346 343 326 814 Not 10 Övriga kortfristiga skulder 2010-12-31 2009-12-31 Medel reserverade för balkongreparationer 18 680 18 680 Övriga skulder 8 468 16 511 27 148 35 191 Stockholm 2011-04- Hans Ström Ulrika Kihlblom Samuel Grayson Åsa Österlund Revisionsberättelse avseende denna årsredovisning har avgivits 2011-04- Torbjörn Larsson Auktoriserad revisor 11 (11)