Årsredovisning 2001
Innehållsförteckning Året i korthet 1 VD har ordet 2 Koncernöversikt Affärsidé, mål och strategier 4 Organisation 5 Medarbetare 6 Historik 7 Marknadsöversikt Fastighetsmarknaden i Sverige 8 Konkurrenter 10 Fastighetsbeståndet Realias fastigheter 11 Förvärv och avyttringar 13 Projekt och förädling 14 Storstockholm 16 Lund 18 Norrköping 20 Karlstad 22 Gävle 24 Marknadsvärde 26 Miljö 27 Kunder Hyresgästerna våra kunder 28 Internet Realia på Internet 30 Aktien 31 Finansiell översikt Finansiering 34 Känslighetsanalys 36 Fem år i sammandrag 38 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse 39 Resultaträkning 42 Kassaflödesanalys 43 Balansräkning 44 Redovisningsprinciper och noter 46 Förslag till vinstdisposition 51 Revisionsberättelse 51 Detta är Realia lokalkännedomen är vår styrka Realia förvärvar, förvaltar, utvecklar och avyttrar fastigheter inom regioner, som har goda möjligheter att växa och på orter med stabila framtidsutsikter. Med lokal kännedom och närvaro som bas och med en kunnig och motiverad personal som viktigaste resurs ska Realia fortsätta att vara en bra hyresvärd som hela tiden strävar efter att bli bättre. Fastighetsbeståndet är fördelat på fyra geografiska regioner i Sverige med stark koncentration till Storstockholm och Lund. Beståndet uppgår till drygt 1 miljon kvadratmeter och utgörs till 53 procent av kommersiella lokaler och till 47 procent av bostäder. Hyresintäkterna uppgick 2001 till 726,2 miljoner kronor. Realia är noterat på Stockholmsbörsens O-lista sedan 1989 och har 90 anställda. Informationstillfällen 2002 2003 3 april 2002 Ordinarie bolagsstämma för 2001 7 maj 2002 Delårsrapport per den 31 mars 2002 22 augusti 2002 Delårsrapport per den 30 juni 2002 5 november 2002 Delårsrapport per den 30 september 2002 14 februari 2003 Bokslutskommuniké för 2002 1 april 2003 Ordinarie bolagsstämma för 2002 Styrelse och revisorer Styrelse 52 Styrelsens arbete 52 Revisorer 53 Ledningsgrupp 54 Fastighetsförteckning 55 Definitioner 64 Bolagsstämma och adresser 65 Bildbårderna i årsredovisningen visar ett axplock av Realias hyresgäster, fastighetsskisser och fastigheter. FRAMSIDAN: Väduren 3, Karlstad.
ÅRET I KORTHET 1 Året i korthet 2001 i korthet Resultatet efter skatt och före ränta på konvertibla vinstandelsbevis uppgick till 126,7 Mkr (112,3). Hyresintäkterna steg med 2,4 procent till 726,2 Mkr (709,4). Avyttringen av 11 (20) fastigheter och 35 (0) bostadsrätter medförde realisationsvinster om 73,9 Mkr (117,9). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 135,3 Mkr (139,6). Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 5,00 kronor per aktie (4,50). De viktigaste händelserna under 2001 Mars Verksamheterna i Nynäshamn och Strängnäs avslutades sedan samtliga fastigheter sålts. Den ordinarie bolagsstämman beslutade att öka styrelsen till totalt sju ordinarie ledamöter samt två styrelsesuppleanter. Till nya ordinarie styrelseledamöter valdes Björn Edgren, Kent Gravesen och Thomas Hopkins. Ingvar Hertzman, Sune Jussil, Claes Hedberg och Bengt Wiberg omvaldes som ordinarie ledamöter. Till styrelsesuppleant omvaldes Peter Nilsson och nyvaldes Jonas Welandson. Vid konstituerande styrelsemöte utsågs Björn Edgren till styrelsens ordförande. April Fastigheten Arbetaren 15 på Kungsholmen i Stockholm såldes till en bostadsrättsförening med frånträde den 2 april 2001. Samtidigt förvärvades fem bostadsrätter för 8,6 miljoner kronor av bostadsrättsföreningen för senare försäljning på marknadsmässiga villkor. Avtal tecknades om försäljning av Realias enda fastighet i Flen och frånträde skedde vid halvårsskiftet. Aktieutdelning avseende 2000 och ränta på de konvertibla vinstandelsbevisen utbetalades med 35,7 respektive 12,0 miljoner kronor. Juni Två fastigheter i Solna såldes till av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar med frånträde den 1 juni 2001. Juli Styrelseledamoten Claes Hedberg lämnade styrelsen på egen begäran och ersattes intill nästa ordinarie bolagsstämma av styrelsesuppleanten Jonas Welandson. Samtidigt avgick även styrelsesuppleanten Peter Nilsson på egen begäran. Augusti Verksamheten i Västerås avslutades genom försäljning av fastigheten Sågen 2 till ArosTornet med frånträde den 1 september 2001. Verksamheten i Kil avslutades genom försäljning av fastigheten Freden 4 till en lokal fastighetsägare med frånträde den 28 augusti 2001. Fastigheten Gäddan 8 i Karlstad såldes till samma köpare med frånträde den 28 augusti 2001. Från samma köpare förvärvades samtidigt tre centralt belägna bostadsfastigheter i Karlstad med tillträde den 28 augusti 2001. Ytterligare markområden i Tumba förvärvades från Alfa Laval-koncernen med tillträde den 31 augusti 2001. Fastigheten Tomteboda 1 i Solna såldes till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening med frånträde den 31 augusti 2001. I samband med affären förvärvades bostadsrätter i samma fastighet motsvarande 25 procent av ytan för avyttring på marknadsmässiga villkor. December Styrelsens ordförande Björn Edgren lämnade styrelsen. Till hans efterträdare intill nästa ordinarie bolagsstämma utsågs Bengt Wiberg. Händelser efter årsskiftet Februari Fastigheten Norr 26:3 i Gävle förvärvades av Akelius Kontor AB med tillträde den 1 februari 2002. Fastigheten Sandbackavreten 6 såldes till Sandvikens Fastigheter AB med frånträde den 7 februari 2002. Ny detaljplan för Vårberg centrum i Stockholm beräknas vinna laga kraft innebärande att Realia kan bygga 100 nya lägenheter.
2 VD HAR ORDET VD har ordet Realia är ett stabilt företag med god ekonomi. Vi har gjort flera bra affärer under det gångna året och vi har flera spännande pågående och planerade projekt. Våra fastigheter har starka positioner på våra huvudmarknader. Vi har även under 2001 visat att vi kan skapa resurser för tillväxt och resultat och samtidigt ge god avkastning till våra aktieägare. 2001 ett bra år för Realia Den allmänna bilden av det gångna året är dyster: vikande konjunkturer, kraftiga neddragningar och allmän osäkerhet inför framtiden framför allt efter terrorattackerna i USA i september. Men för Realias del är denna beskrivning bara delvis sann. För till bilden hör också den låga inflationen, det gynnsamma ränteläget, fortsatt goda finansieringsmöjligheter och trots osäkerheten stabil efterfrågan på flera av våra marknader. 2001 blev därför totalt sett ännu ett bra år för Realia. Finansieringskostnaderna sjönk. Strävan att också hålla nere våra fastighetskostnader gav goda resultat. Vakansgraderna minskades ytterligare både på bostadssidan och i våra kommersiella lokaler. Vi kunde bibehålla samt på vissa orter till och med öka hyresnivåerna i bostadsbeståndet. Även i de kommersiella kontrakten kunde vissa höjningar erhållas. Nya fastighetsaffärer kunde genomföras samtidigt som kraven på god avkastning och lönsamhet bibehölls. Mycket glädjande slutligen är att arbetet med våra olika projekt kunde fortsättas utan förseningar. Bra affärer attraktiva projekt Affärsaktiviteten var fortsatt hög under året. Vi sålde 11 fastigheter och 35 bostadsrätter med en sammanlagd realisationsvinst på 74 miljoner kronor och förvärvade tre fastigheter samt ett markområde för sammanlagt 23 miljoner. Sammantaget innebar dessa förvärv och försäljningar att vi fortsatte att koncentrera och bygga ut bestånden på våra huvudmarknader. Det på sikt mest intressanta förvärvet gäller ett 18 hektar stort område i nära anslutning till de fastigheter som vi redan tidigare köpt från Alfa Laval i Tumba. I de senare lade vi under 2001 ner stora resurser på anpassningar för att få in nya hyresgäster, vilket lyckades väl. Tack vare att vi nu också äger den närbelägna marken kan vi planera för hur hela Alfa Laval-området ska utvecklas på sikt.
VD HAR ORDET 3 Det är en stor och spännande utmaning. Här finns plats för nyetablering av företag. Vi känner ett starkt stöd från Botkyrka kommun som vi har ett gott samarbete med. I Vårberg i södra Stockholm och i Brandbergen i Haninge fortsattes planeringen för att rusta upp och bygga nytt. Det gäller bostäder men också två köpcentrumanläggningar. Även här är samarbetet med kommunerna mycket gott. I Lund pågår utbyggnaden av i-parken samtidigt som vi planerar kommande etapper. Området är attraktivt både för kommersiella hyresgäster och för boende. När vi så småningom har kunnat förverkliga alla planer kommer vi att ha skapat ett nytt attraktivt område med profil och med respekt för denna kulturhistoriskt värdefulla miljö i Lund. Starkt fastighetsbestånd Vid sidan av våra olika nya satsningar lade vi under det gångna året ner ett stort arbete på att vårda och utveckla våra befintliga fastigheter inte minst i områden som Fittja i södra Storstockholm och Ronna i Södertälje. Det gångna året visade också på hållbarheten i vår strategi att identifiera och satsa på några utvalda orter med goda utsikter även utanför storstadsregionerna. Utvecklingen i Norrköping, Karlstad och Gävle blev övervägande positiv. Vakansgraderna minskar och det finns även vissa möjligheter till hyreshöjningar. I Karlstad har vi inga lediga lägenheter och efterfrågan på våra lokaler är fortfarande stabil. I Norrköping minskar vakanserna både på bostadssidan och för lokaler. I Gävle genomförde vi ett intressant ombyggnadsprojekt genom att göra om kontorslokalerna i en äldre fastighet till nya, fräscha och snabbt uthyrda lägenheter med bevarande av den ursprungliga charmen. I Stockholm sålde vi fyra fastigheter till nybildade bostadsrättsföreningar med god vinst. Vi håller dörren öppen för ytterligare sådana försäljningar, om intresse finns hos våra hyresgäster. Utöver de mer samlade bestånden på våra fem huvudmarknader Storstockholm, Lund, Norrköping, Karlstad och Gävle har vi ett antal bestånd eller enstaka fastigheter på andra orter. Dessa behåller vi så länge de ger en god och jämfört med andra alternativ konkurrenskraftig avkastning och om inte andra affärsmöjligheter yppas. Medarbetare med stort ansvar Realia skapar värden och avkastning för sina ägare genom att tillhandahålla attraktiva bostäder i välskötta fastigheter för boende och ändamålsenliga, väl fungerande lokaler och butiksytor för kommersiella hyresgäster. För att lyckas med detta krävs engagerade medarbetare med stor kompetens, bred erfarenhet och stark ansvarskänsla. Det är deras arbete som gör att människor trivs och vill hyra hos oss. Det spännande är att se och vi har fått åtskilliga goda exempel på detta under det gångna året hur väl våra medarbetare har förvaltat detta ansvar och hur flera av dem utvecklats och kunnat gå in i mer kvalificerade uppgifter. Det är så vi bygger en stark framtid för Realia. Årets resultat Årets resultat blev bättre än rekordåret 2000 trots att försäljningen av fastigheten i Holland samt ett antal bostadsrätter sköts upp för att i stället genomföras under 2002. Prisökningarna på värme och energi innebar en merkostnad som måste kompenseras vid kommande hyresförhandlingar främst inom bostadsbestånden. Soliditeten förbättrades, belåningsgraden minskade och fastigheternas marknadsvärde ökade enligt externa värderingar. Allt detta medförde att bolagets finansiella ställning stärktes ytterligare. 2002 Inför 2002 och framåt står Realia starkt rustat för att genomföra eller slutföra olika projekt i Stockholm och Lund och för att genom strategiska förvärv och försäljningar ytterligare förbättra resultatet och öka bolagets värde. Vi kommer att fokusera på sänkta kostnader för värme, vatten och el genom olika besparingsåtgärder samt öka våra insatser för att reducera vakanserna framför allt inom bostadsbestånden i Gävle och Sundsvall. Med ett stort tack till alla medarbetare för deras framgångsrika och vinstgivande insatser under 2001 ser jag med spänning fram mot alla våra framtida möjligheter, utmaningar och kreativa lösningar. Där finns de bästa förutsättningarna för en fortsatt god utveckling av Realia till gagn för våra aktieägare. Stockholm i februari 2002 Sven-Ane Friberg VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
4 KONCERNÖVERSIKT Affärsidé, mål och strategier Realias viktigaste uppgift är att ge sina ägare en god och konkurrenskraftig avkastning på investerat kapital. Affärsidé Realia ska förvärva, förvalta, utveckla och avyttra fastigheter inom regioner med tillväxtpotential och på långsiktigt stabila orter. Mål Att genom effektiv egen förvaltning skapa goda kassaflöden och god lönsamhet som ger bolagets aktieägare konkurrenskraftig avkastning och mervärde på investerat kapital. Att öka den relativa andelen av fastighetsbeståndet inom regioner med tillväxtpotential. Att säkerställa en synlig soliditet, inklusive konvertibla vinstandelsbevis, om minst 20 procent. Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,5 gånger. Strategier Lönsamhet och avkastning Realias lönsamhet ska ökas genom högt kostnadsmedvetande, genom låg vakansgrad samt genom utnyttjande eller tillskapande av byggrätter. För att uppnå en långsiktigt god och stabil avkastning för aktieägarna ska Realia fortsätta att expandera. Detta ska främst ske genom förvärv av fastighetsbestånd med god avkastning och med en hyrespotential i form av outhyrda lokaler eller bostäder samt outnyttjade byggrätter. Förvaltningen ska i första hand ske i egen regi med hjälp av välutbildad, kostnadsmedveten och kundorienterad personal. Därigenom kan god marknadskännedom säkerställas. Samtidigt möjliggörs ett aktivt och värdehöjande arbete med uthyrning och förädling av beståndet samt utnyttjande eller skapande av byggrätter. Ambitionen är att den genomsnittliga driftkostnaden ska utvecklas långsammare än konsumentprisindex. Motiverad och välutbildad personal är en avgörande framgångsfaktor. Realia arbetar därför kontinuerligt med individuellt anpassad kompetensutveckling med särskild inriktning på ny teknik inom förvaltning och på hög IT-kompetens. Fokus på tillväxtmarknader Realia strävar efter att förvärva fastighetsbestånd, som är belägna på utvalda marknader med goda tillväxtutsikter. Förvärvsobjekt ska uppfylla kraven på lönsamhet och ska bidra till ett förbättrat kassaflöde för Realia och en ökad vinst per aktie för aktieägarna. Relationen mellan avkastning och hyresrisk ska uppfylla fastställda kriterier. Riskspridning För att nå en god riskspridning bör cirka hälften av fastighetsbeståndet bestå av kommersiella lokaler. Soliditet och räntetäckningsgrad En viktig faktor i all fastighetsförvaltning är kassaflödet. Detta har därför högsta prioritet i Realia. Genom att sänka vakansgraden samt genom förvärv, utveckling av fastighetsbeståndet och försäljningar ska Realia skapa och realisera värden samt förbättra kassaflödet. Den synliga soliditeten, inklusive konvertibla vinstandelsbevis, ska uppgå till minst 20 procent samtidigt som räntetäckningsgraden ska vara minst 1,5 gånger.
KONCERNÖVERSIKT 5 Organisation Den lokala närvaron är Realias styrka. Den betyder närhet till hyresgästerna liksom till fastigheterna och ger kunskap om de olika marknadernas utveckling. Operativ organisation Förvaltningen av Realias fastighetsbestånd är uppdelad på fem regioner Storstockholm, Syd, Väst, Öst och Norr. Samtliga regioner har ett regionkontor och i vissa regioner finns även ett eller flera lokalkontor. I varje region, som leds av en regionchef, finns bland annat administrativ personal, fastighetsförvaltare, uthyrare och fastighetsskötare. Genom den lokala närvaron kommer Realia nära hyresgästerna och kan ge bästa möjliga service. Dessutom erhålls goda kunskaper om de egna fastigheterna och om den lokala samhällsutvecklingen och fastighetsmarknaden. I Region Storstockholm finns regionkontoret i Stockholm och lokalkontoren i Norsborg, Södertälje, Tumba och Vårby. I Region Syd är regionkontoret förlagt till Lund. Regionkontoret i Region Väst är beläget i Karlstad. Region Öst representeras av ett regionkontor i Norrköping och ett lokalkontor i Västervik. I Region Norr ligger regionkontoret i Gävle och lokalkontor finns i Köping och Sundsvall. För både hyresgästerna och Realia är det nödvändigt med en hög effektivitet i verksamheten. För att kunna bära en egen kvalificerad förvaltningsorganisation eftersträvas därför ett fastighetsbestånd per förvaltningsenhet på minst 50 000 kvadratmeter. VD Ekonomi Finans Fastigheter Marknad Information Ekonomi IT Personal Drift Region Storstockholm Region Syd Region Öst Region Väst Region Norr Realias huvudkontor har 22 anställda inklusive ledningsgrupp och bär det centrala ansvaret för koncernens ekonomi, IT, personal, finans, fastigheter, marknad och information. Legal struktur I koncernen ingår flera juridiska enheter, både aktiebolag samt kommandit- och handelsbolag, varav samtliga är helägda. Genom dotterföretag ägs dessutom indirekt andelar i tre intressebolag. Den operativa verksamheten bedrivs i moderbolaget Realia AB och dotterbolaget Realia Fastighetstjänster AB, medan fastigheterna ägs via flera bolag. En omstrukturering pågår för att minska antalet bolag och förenkla administrationen. Fastigheter och anställda, organisatorisk indelning 2001-12-31 Fastighetsekonomi Regioner Huvud- Storstockholm Syd Öst Väst Norr kontor Utland Totalt Uthyrbar yta, kvm 340 596 152 522 167 026 101 209 275 705 2 863 1 039 921 Bruttohyra, tkr 263 513 118 467 120 263 84 416 191 920 4 928 783 507 Antal fastigheter 34 21 47 44 180 1 327 Antal kommuner 11 4 5 10 10 40 Antal anställda 26 2 11 6 23 22 90
6 KONCERNÖVERSIKT Medarbetare Medarbetarnas kompetensutveckling har hög prioritet inom Realia och består av såväl konkreta utbildningsinsatser som möjlighet att utvecklas genom att få större ansvar. Kompetensutveckling Motiverade medarbetare är nyckeln till framgång och något som Realia tar fasta på. Varje chef är ansvarig för att behoven av utbildning och kompetensutveckling tillgodoses inom sitt område. För att underlätta arbetet med detta har en kunskapsinventering genomförts bland fastighetsskötarna för att identifiera utbildningsbehoven inom denna yrkesgrupp. Under det gångna året fortsatte Realia också sin satsning på att öka kunskaperna inom IT-området och flera utbildningsdagar arrangerades. Utöver detta inköptes ett flertal utbildningar. Kontakter med högskolan För att förstärka sin rekryteringsbas arbetar Realia regelbundet med högskolekontakter. Under 2001 medverkade bolaget vid arbetsmarknadsdagar och bidrog med sponsring av vissa studentverksamheter. Varje sommar erbjuds även praktikplatser för högskolestudenter. Frisk- och hälsovård De anställdas hälsa är en viktig framgångsfaktor. Realia satsar därför på motion och friskvård för personalen. Varje medarbetare kan få bidrag för deltagande i någon friskvårdsaktivitet. Dessutom görs kontinuerliga hälsoundersökningar för att ohälsa ska kunna upptäckas tidigt. Trots att personalantalet ökade under året minskade antalet frånvarotimmar något jämfört med 2000. Som komplement till andra redan gällande policies införde Realia under året en alkohol- och drogpolicy. Syftet med denna är att förebygga ohälsa och olycksfall i arbetet samt att i god tid kunna stödja individer med eventuella problem. Gemensamma aktiviteter Eftersom medarbetarnas arbetsplatser geografiskt är mycket utspridda läggs stor vikt vid att hela eller delar av personalen träffas regelbundet. Under hösten anordnades en personaldag, där anställda från alla regioner var inbjudna. Syftet med dagen var framför allt att lära känna Mari Lindau, förvaltarassistent, Norrköping, Johan Fernholm, förvaltare, Storstockholm, Therese Jönsson, marknadsanalys, Storstockholm. varandra och utbyta erfarenheter, men också att skapa en större samhörighet inom företaget. Personalstatistik 2001 Under 2001 ökade antalet anställda från 78 till 90. Av dessa var 53 tjänstemän och 37 kollektivanställda. Ökningen beror framför allt på övertagandet av personal från Alfa Laval som en följd av förvärvet i Tumba 2000. Antalet kvinnor var 37, vilket motsvarar 41 procent av antalet anställda. I ledningsgruppen på sex personer är hälften kvinnor och hälften män. Medelåldern på Realia var 44 år och personalomsättningen uppgick till 11 procent. Medeltal anställda 2001 2000 Kollektivanställda 37 30 Tjänstemän 53 48 Totalt 90 78 Kvinnor 37 32 Män 53 46 Totalt 90 78 Anställda Varav per region kvinnor Huvudkontor 22 16 Storstockholm 26 5 Syd 2 1 Öst 11 4 Väst 6 3 Norr 23 8
KONCERNÖVERSIKT 7 Historik Realias utveckling präglas av stadig tillväxt. Och under senare år har en medveten koncentration av fastighetsbeståndet till ett färre antal orter ägt rum. 1987 Diös Norra Bygg AB, som var en avknoppning från Anders Diös AB, blev Realia Fastighets AB. 1989 Bolaget noterades på Stockholms Fondbörs O-lista. 1995 Det nya Realia tog form genom strategiska företagsförvärv, ny organisation och ny ledning. Huvudkontoret flyttades från Gävle till Stockholm. Efter en nyemission om cirka 165 miljoner kronor förvärvades Allhus AB med ett fastighetsbestånd om 111 000 kvadratmeter och med ett fastighetsvärde på cirka 440 miljoner kronor. Cirka 102 000 kvadratmeter av beståndet, motsvarande 92 procent, var beläget i Stockholmsområdet. 1996 Columna Fastigheter AB köpte Sparbanken Sverige AB:s alla aktier i Realia och blev därmed företagets största ägare. Flera strategiska förvärv gjordes i Solna, Sundbyberg, Huddinge, Umeå och Karlstad. Efter dessa förvärv uppgick fastighetsbeståndet till cirka 438 000 kvadratmeter. Ett kontor i Karlstad etablerades och antalet medarbetare ökade från 21 till 38 personer. 1997 Realia förvärvade fastigheter för sammanlagt cirka 850 miljoner kronor. Realia etablerades i Sundsvall med ett lokalkontor för förvaltning av cirka 900 bostadslägenheter och cirka 14 000 kvadratmeter i kommersiella lokaler. 1998 Fastigheter för totalt cirka 1,6 miljarder kronor förvärvades. I förvärven ingick fastigheter i Helsingborg, Åstorp, Malmö och Lund från Columna Fastigheter samt fastigheter i Storstockholm från det holländska bolaget Blockfield Properties NV med flera. Ett regionkontor i Lund tillkom och totalt 69 personer var anställda den 31 december 1998. 1999 Realia förvärvade 434 000 kvadratmeter fastigheter för cirka 1,8 miljarder kronor med tyngdpunkt på Stockholm, Norrköping och Gävle från bland andra L E Lundbergföretagen AB, NCC Fastigheter AB och Norrporten AB. 201 000 kvadratmeter fastigheter såldes för 848 miljoner kronor. Försäljningarna innebar att Realia lämnade Östersund, Umeå och Åstorp. Företaget bytte namn till Realia AB och antalet anställda var vid årsskiftet 82. 2000 Realia ökade sin kommersiella marknadsnärvaro i Storstockholm med 78 000 kvadratmeter genom att för 270 miljoner kronor förvärva Alfa Lavals anläggningar i Tumba. Satsningen i Lund fortsatte genom förädlingen av i-parken. Verksamheterna i Mariestad och Finspång avlutades sedan samtliga fastigheter sålts till privata fastighetsägare för 70 miljoner kronor. 78 personer var anställda den 31 december 2000.
8 MARKNADSÖVERSIKT Fastighetsmarknaden i Sverige * Realia är verksamt på flera orter i Sverige och påverkas därför inte enbart av händelser direkt relaterade till Stockholm. I flera av städerna är utvecklingen lugnare än i storstadsområdena. Utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden styrs till mycket stor del av hur den svenska ekonomin totalt utvecklas. 2001 präglades av en allmän konjunkturnedgång och oro för hur utvecklingen i USA särskilt efter terrordåden kommer att påverka Sverige. Tillväxten väntas inte ta fart i USA förrän hösten 2002 och i Sverige kring tredje-fjärde kvartalet 2002. De prognoser som lagts för utvecklingen i Sverige 2001 2002 kan sammanfattas i följande punkter: Tydlig inbromsning av ekonomin under 2001 Något minskad sysselsättning med vändning uppåt först i slutet av 2002 Ökad disponibel inkomst 2002 efter skatteomläggningar Fortsatt expansion av bostadsbyggandet från en låg nivå och med stora regionala skillnader Något lättad penningpolitik och låga inflationsförväntningar bäddar för stabil långränta Fortsatt svag krona mot USA-dollar och euro. Enligt SCB:s beräkningar antas befolkningen i Sverige öka med cirka 25 000 per år fram till 2010, främst beroende på invandring. Det är framför allt tillväxtregionerna med universitets- och högskoleorter som attraherar människor både från övriga Sverige och från utlandet. Inlandsregioner och regioner utan högskola får allt svårare att skapa tillväxt. Fastighetsmarknaden Den ekonomiska utvecklingen ledde till minskad efterfrågan på kommersiella lokaler, främst i centrala Stockholm. Topphyresnivåerna sjönk i Stockholms city och under året minskade hyresnivån i city med cirka 10 procent. I Göteborg och Malmö stagnerade hyresnivån för kontor i bästa läge. I övriga Sverige var rörelserna på de kommersiella fastighetsmarknaderna inte lika tydliga. Under de senaste årens positiva utveckling för kommersiella fastigheter startades flera stora nybyggnadsprojekt. Många av dessa blir nu klara i ett läge med vikande efterfrågan på kontor, ökad vakansgrad och lägre hyresnivåer i framförallt storstadsregionerna samt även i andra orter/områden med tillväxt baserad på IT och telekom. Regionstäderna har haft en lugnare utveckling än storstadsområdena. Hyrorna har inte skjutit i höjden på samma sätt och dessa orter har heller inte så stor andel företag inom de problemtyngda branscherna. I de traditionella universitetsstäderna som Uppsala och Lund är en stor del av tillväxten baserad på utveckling inom bioteknik och medicin samt IT knutet till dessa områden. Dessa sektorer bedöms få en fortsatt stabil och positiv utveckling även de närmaste åren. Även i regionstäder som exempelvis Realias huvudmarknader Karlstad och Gävle dämpas de negativa effekterna av konjunkturnedgången genom att orterna är administrativt och ekonomiskt centrum i respektive region. Många andra större regionstäder har egna högskolor och universitet som stärker ortens attraktivitet. Regionstäderna har dessutom en fördel av att i princip ingen nyproduktion av kommersiella ytor har skett under konjunkturuppgången. De löper därmed mindre risk att drabbas av höga vakanser och sjunkande hyresnivåer. Befolkningsutveckling i utvalda orter i Sverige år 1990 2001 % 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 0,5 1,0 1990 1991 1992 1993 Göteborg Stockholm 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Gävle Karlstad Malmö Norrköping Lund Bostadsbyggande i Sverige Antal lägenheter 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0-60 -62-64 -66-68 -70-72 -74-76 -78-80 -82-84 -86-88 -90-92 -94-96 -98-00 Antal färdigställda lägenheter Antal tomma lägenheter Varav i flerbostadshus
MARKNADSÖVERSIKT 9 Välbelägna bostadsfastigheter i tillväxtregioner noterade fortsatt låga vakanser och en långsiktigt stabil hyresutveckling. I en marknad präglad av bostadsbrist och låg nybyggnation är det mycket attraktivt att, som Realia, äga bostadsfastigheter i goda lägen. Karlstad och Norrköping, där Realia bland annat äger bostadsfastigheter, är exempel på orter där bostadsefterfrågan ökar medan bostadsproduktionen ligger kvar på en låg nivå. Byggindustrin bedömer att bygginvesteringarna i Sverige ökade med 5 procent under 2001 och därefter ökar med cirka 3 procent 2002. Det är framför allt bostadsbyggandet i storstäderna och högskoleorterna som driver utvecklingen. 2002 bedöms nyproduktionen av bostäder öka med 17 procent och med 10 procent 2003. Bostadsefterfrågan ökar i flera regioner. Enligt Boverket bor nästan halva befolkningen i kommuner med bostadsbrist. Samtidigt har närmare hälften av kommunerna problem med tomma lägenheter. Enligt Boverkets bedömningar skulle omkring 8 000 lägenheter rivas under 2001 2002, utöver de 11000 som revs de tre föregående åren. Vid utgången av 2001 hade också en stor andel av dessa bostäder rivits. Mindre än 30 procent av byggandet under 2001 avsåg hyresrätter. Fram till och med tredje kvartalet 2001 påbörjades, enligt SCB, cirka 11500 lägenheter i flerbostadshus, motsvarande drygt 40 procent fler än föregående år. Boverket bedömer dock att cirka 70 procent av påbörjade hyresrätter under 2001 är specialbostäder såsom studentbostäder eller äldreboende. Sammanfattningsvis ligger bostadsbyggandet på alltför låg nivå för att tillgodose såväl det kortsiktiga som det långsiktiga behovet i de befolkningstäta kommunerna. Investeringsmarknaden Investeringsmarknaden under 2001 karaktäriserades av ett stort utbud av fastigheter. Utvecklingen under året medförde något ökade avkastningskrav och dessutom längre transaktionstider. Det har på grund av den svaga konjunkturen också blivit svårare att få betalt för orealiserade potentialer. Intresset bland utländska investerare för investeringar i Sverige har successivt ökat under de senaste åren. Bland dessa finns Morgan Stanley, GE Capital och Doughty Hanson & Co. Intresset är nu inte enbart inriktat på bostads- och kontorsfastigheter utan även på köpcentra. En tydlig trend sedan tidigare år som blev ännu tydligare under 2001 är att flera av de stora industriföretagen fokuserade mer på sin kärnverksamhet och frigjorde kapital ur de egenägda fastigheterna. Det senaste exemplet är ABBs pågående försäljning av sitt stora fastighetsbestånd i Västerås. Fastighetsbolagen väljer nu i större utsträckning att koncentrera sina fastighetsbestånd. Som exempel kan nämnas Vasakronan, som numera endast äger fastigheter i Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala och Linköping. Det enda bolaget som gick mot strömmen var Kungsleden, som köpte på flera nya orter. * I syfte att ge en bild av utvecklingen på de marknader som är viktigast för Realias utveckling har Realia uppdragit åt NewSec att svara för innehållet dels i avsnitten Fastighetsmarknaden i Sverige och Konkurrenter, dels för de generella marknadsbeskrivningarna i avsnitten Realias fastigheter samt Realia i Storstockholm, Lund, Norrköping, Karlstad och Gävle. NewSec arbetar med rådgivning inom hela fastighetsområdet, innefattande bland annat analys och fastighetstransaktioner. Genomsnittlig värdeutveckling kommersiella fastigheter Kr/kvm 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0-81 -82-83 -84-85 -86-87 -88-89 -90-91 -92-93 -94-95 -96-97 -98-99 -00-01 Malmö Göteborg Stockholm Genomsnittlig värdeutveckling bostadsfastigheter Kr/kvm 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0-81 -82-83 -84-85 -86-87 -88-89 -90-91 -92-93 -94-95 -96-97 -98-99 -00-01 Göteborg Malmö Stockholm
10 MARKNADSÖVERSIKT Konkurrenter * Realia är ett av de mindre börsnoterade fastighetsbolagen men står sig väl i jämförelse med konkurrenter av liknande storlek eller med likartad inriktning. Realia och jämförbara fastighetsbolag ** Jämförelserna nedan mellan Realia och de andra företagen har grundats på tillgängliga uppgifter i respektive bolags årsredovisning per den 31 december 2000. De bolag Realia jämförts med är Kungsleden, Mandamus och Wallenstam. Urvalet har skett med hänsyn till att bolagen i stort sett agerar på samma marknader, har liknande inriktning och är av samma storleksklass. Total uthyrningsbar yta Storleksmässigt är Realia en av de mindre aktörerna i Sverige med en uthyrningsbar yta i nivå med Mandamus och Wallenstam. Affärsinriktningen skiljer dock eftersom dessa båda har en betydligt större andel bostadsfastigheter. Den geografiska spridningen är störst i Kungsleden, medan Wallenstam är starkt koncentrerat till Västsverige. Genomsnittlig hyra De jämförda bolagen äger kommersiella lokaler av skiftande slag. Många är belägna på orter, där kontorshyrorna ligger på relativt låga nivåer kring 600 900 kronor per kvadratmeter. Bestånden kan också innehålla en stor andel industrilokaler och lager, vilket drar ner den genomsnittliga hyresnivån för de kommersiella lokalerna. Realias bestånd innehåller drygt 30 procent kontor och butikslokaler och en liten andel industri- och lagerlokaler. Ett fåtal lokaler ligger i storstadsregionerna, där hyresnivån är högre. Ändå är Realia det bolag som i jämförelsen visar den högsta genomsnittliga hyresnivån i det kommersiella beståndet. Bokfört värde och direktavkastning I den jämförda gruppen är Realia det minsta företaget och Kungsleden det största i fråga om bokfört fastighetsvärde. Alla de jämförda bolagen har en uttalad strategi att äga fastigheter på marknader med hög avkastning och jämförelsen visar att direktavkastningen ligger på i stort sett samma nivå, oavsett bolagens storlek och affärsinriktning. Kungsleden har dock en högre avkastning, vilket är resultatet av en tydlig strategi att främst förvärva och äga fastigheter med hög direktavkastning. Synlig soliditet Många fastighetsbolag med stora bestånd av förvaltningsfastigheter har en synlig soliditet kring 30 procent som mål. I fastighetsbolag med en hög andel bostadsfastigheter och i bolag som i stor utsträckning har egen projektverksamhet är det vanligt med en lägre soliditet. * ** Se fotnot sidan 9. Fastighetsbolagen använder olika nyckeltal för att presentera sina fastighetsbestånd och även om benämningarna är desamma försvåras jämförelser av att företagen redovisar eller gör avskrivningar på olika sätt. Genomsnittlig hyra kommersiella lokaler 2000-12-31 Direktavkastning beräknad på hela fastighetsbeståndet per 2000-12-31 Synlig soliditet per 2000-12-31 kr/kvm 700 % 8 % 35 600 500 400 300 200 100 7 6 5 4 3 2 1 30 25 20 15 10 5 0 Realia Wallenstam Kungsleden Mandamus 0 Kungsleden Realia Wallenstam Mandamus 0 Kungsleden Mandamus Realia Wallenstam
FASTIGHETSBESTÅNDET 11 Realias fastigheter * Realias fastighetsbestånd var vid årsskiftet i huvudsak koncentrerat till fem huvudmarknader med goda tillväxtutsikter Storstockholm, Lund, Norrköping, Karlstad och Gävle. Fokus på stabila marknader Storstockholm med ett fortsatt ökande behov av bostäder i bra lägen förblir en av Realias viktigaste marknader. Med den marknadsutveckling som råder och som sannolikt består under 2002 ser Realia fortsatt potential i regionstäderna och högskoleorterna i Mellansverige, där marknaden utvecklas mer stabilt än i storstadsregionerna. Expansionen i Lund fortsätter och Realia har också genomfört betydande nya investeringar på orten under 2001. För Realia är det viktigt att fastighetsportföljen på huvudmarknaderna är så stor att det är möjligt att bygga upp en egen lokal förvaltningsorganisation. Den säkraste marknadskunskapen och den bästa kontakten med hyresgästerna får Realia med hjälp av medarbetare som på plats arbetar med fastigheterna och hyresgästerna. 326 fastigheter i Sverige Realias fastighetsportfölj innehöll vid årsskiftet 326 fastigheter med en uthyrningsbar yta på drygt en miljon kvadratmeter. Beståndets fördelning på de viktigaste orterna framgår nedan. Storstockholm Storstockholm omfattade ett trettiotal fastigheter med en sammanlagd yta av cirka 340 000 kvadratmeter, vilket motsvarade 33 procent av det totala beståndet. Cirka 47 procent utgjordes av kommersiella lokaler. Större bestånd fanns i Stockholm (8 fastigheter, cirka 45 000 kvadratmeter), Botkyrka (6 fastigheter, cirka 135 000 kvadratmeter), Huddinge (2 fastigheter, cirka 65 000 kvadratmeter) och Solna/Sundbyberg (8 fastigheter, cirka 25 000 kvadratmeter). Enstaka fastigheter fanns även i sex andra kommuner. Skåne I Skåne hade Realia ett tjugotal fastigheter med en sammanlagd yta på drygt 150 000 kvadratmeter, varav cirka 80 procent kommersiella lokaler. De största bestånden fanns i Lund (4 fastigheter, drygt 80 000 kvadratmeter) och Landskrona (12 fastigheter, drygt 30 000 kvadratmeter). Enstaka fastigheter fanns i Helsingborg och Malmö. Mellersta Sverige I mellersta Sverige fanns drygt 290 000 kvadratmeter i totalt drygt 101 fastigheter. Cirka 46 procent av ytan utgjordes av kommersiella lokaler. 27 av fastigheterna med en sammanlagd yta på knappt 75 000 kvadratmeter fanns i Karlstad. 25 av fastigheterna med en totalyta om knappt 90 000 kvadratmeter fanns i Norrköping. Större bestånd fanns även i Västervik och Köping (18 fastigheter, drygt 65 000 kvadratmeter). Övriga fastigheter fanns i 16 andra orter. Norra Sverige Sett till antalet fastigheter är beståndet i särklass störst med en totalyta på knappt 255 000 kvadratmeter i sammanlagt 170 fastigheter vid årsskiftet 2001/2002. Huvuddelen fanns i Gävle (48 fastigheter, knappt 110 000 kvadratmeter) och Sundsvall (69 fastigheter, drygt 95 000 kvadratmeter). I Gävle är två tredjedelar kommersiella lokaler mot en fjärdedel i Sundsvall. Övriga fastigheter fanns i Söderhamn och Hofors. Både bostäder och kommersiella lokaler Realia är en stor aktör på den privata bostadsmarknaden. Nästan hälften av ytan i fastighetsbeståndet består av bostäder. Totalt äger Realia cirka 7 100 lägenheter med en yta på 490 000 kvadratmeter, varav drygt 180 000 i bostadsbristens Storstockholm. Även på de övriga huvudmarknaderna är med undantag för Lund andelen bostäder hög. På en marknad med osäker utveckling för kommersiella ytor men med fortsatt stark efterfrågan på bostäder i bra lägen är den höga andelen bostäder en styrkefaktor för Realia. Under de senaste åren har omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter ökat i attraktiva städer och områden. Detta har lett till starkt ökande priser på bostadsfastigheter och de försäljningar till bostadsrättsföreningar som Realia genomfört under året har givit stora realisationsvinster. Drygt 30 procent av Realias uthyrningsbara ytor utgörs av kontor och butiker, huvudsakligen belägna i centrala lägen i de prioriterade städerna. De totala hyresintäkterna uppgick 2001 till 726,2 miljoner kronor, vilket innebar en ökning från föregående år med 2,4 procent. Närmare 70 procent av hyresintäkterna avsåg fastigheter på huvudmarknaderna. Vid slutet av 2001 motsvarade vakanserna 7,8 procent av det totala hyresvärdet. * Se fotnot sidan 9.
12 FASTIGHETSBESTÅNDET Fortsatt stark marknadsposition Realias strategi är att vara en aktiv fastighetsförvaltare, vilket innebär att bolaget ska äga fastigheter i goda lägen och med hjälp av en aktiv förvaltning förädla, utveckla och stärka marknadspositionen för hela beståndet inom respektive marknadsområde. Inför varje förvärvssituation analyserar Realia förädlingspotentialen i ett objekt och prioriterar alltid köp av fastigheter med utvecklingsmöjligheter, det vill säga fastigheter där Realia aktivt kan påverka attraktiviteten och därmed också marknadspositionen. En marknadspositionering av fastighetsbestånden på huvudmarknaderna utanför Stockholmsregionen visar att portföljernas sammansättning stämmer väl överens med Realias strategi att vara en aktiv förvaltare. Fastigheterna ligger genomgående i bra lägen och har ofta en utvecklingspotential som kan öka fastigheternas attraktivitet. En uppdatering av marknadspositioneringen vid årsskiftet visar att nyuthyrning till välkända företag, standardhöjande ombyggnadsåtgärder och andra faktorer har stärkt positionen för Realias fastigheter på flera marknader. Marknadspositionen för Realias fastigheter på respektive huvudmarknad redovisas på sidorna 19, 21, 23 och 25 i diagram med fem klasser. Fastigheter med bra läge och hög hyresgästattraktivitet återfinns i det ljusa fältet medan mer normala fastigheter finns i det mittersta. Fastigheter placerade i det ljusa fältet bedöms ha en bättre hyresutvecklingspotential än fastigheter i det mörka fältet. Fastigheterna är markerade med siffor kopplade till fastighetsförteckningen och H markerar tyngdpunkten för fastigheternas marknadsposition inom marknadsområdet baserat på en sammanvägning av samtliga fastigheters hyresintäkter. Geografisk fördelning av Realias fastigheter Geografisk fördelning av total uthyrningsbar yta Geografisk fördelning av totala hyresintäkter Skåne 15% Storstockholm 33% Skåne 15% Storstockholm 34% Norra Sverige 24% Mellersta Sverige 28% Norra Sverige 23% Mellersta Sverige 28% Fördelning av total uthyrningsbar yta Fördelning av totala hyresintäkter Utbildning/ omsorg 8% Övrigt 5% Utbildning/ omsorg 10% Övrigt 6% Industri/ lager 11% Kontor/ butiker 29% Bostäder 47% Industri/ lager 5% Kontor/ butiker 31% Bostäder 48% Storstockholm Skåne Mellersta Sverige Norra Sverige I övrigt ingår bland annat intäkter från lokaler för hotell, restaurant och bilplatser.
FASTIGHETSBESTÅNDET 13 Förvärv och avyttringar Realias förvärv och försäljningar under 2001 ligger alla i linje med strategin att med koncentration på utvalda orter förvärva, förvalta, utveckla och avyttra fastigheter. Under 2001 förvärvade Realia tre fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 1670 kvadratmeter och två tomtmarker med en areal om 18 hektar till ett sammanlagt värde av 23 miljoner kronor. Elva fastigheter med en uthyrningsbar yta om 45 300 kvadratmeter avyttrades för 352 miljoner kronor. I samband med försäljningar till av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar förvärvade Realia 76 bostadsrätter om totalt 3 043 kvadratmeter för omedelbar försäljning. Vid årsskiftet var 35 av dessa sålda för en totalsumma om 30 miljoner kronor. Fortsatta förvärv i Storstockholm I augusti 2001 förvärvades fastigheterna Tumba 7:231 och Tumba 7:237 med en total areal av cirka 18 hektar från två bolag inom Alfa Laval. Förvärvet kompletterade Realias tidigare innehav i området som omfattar en uthyrningsbar yta på 78 000 kvadratmeter. Bolaget är nu väl rustat med ytterligare mark för nyetableringar av företag i anslutning till Alfa Laval-anläggningarna. Realia lämnar fem orter Realia har under året helt lämnat fem orter Flen, Kil, Nynäshamn, Strängnäs och Västerås. Samtliga fastigheter på dessa orter såldes under 2001. De ingick alla i Realias köp 1999 av ett stort antal fastigheter från Lundbergs. Dessa fem försäljningar gav tillsammans en realisationsvinst på cirka 10,7 miljoner kronor. Bytesaffär I augusti förvärvades tre bostadsfastigheter i Karlstad för 12 miljoner kronor i samband med en bytesaffär. I denna affär sålde Realia också sin enda fastighet i Kil samt en fastighet, Gäddan 8, i Karlstad. Försäljningspriset för dessa båda fastigheter var 13,5 miljoner kronor. Försäljningar till bostadsrättsföreningar samt förvärv och försäljningar av bostadsrätter Under året såldes fyra fastigheter i Storstockholm, Arbetaren 15 i Stockholm samt Plogen 13, Regeln 6 och Tomteboda 1 i Solna, till av hyresgästerna bildade bostadsrättföreningar. Den totala köpeskillingen för dessa var 213 miljoner kronor. Försäljningarna gav en reavinst på 48,5 miljoner kronor. Som ett led i dessa affärer förvärvade Realia 76 bostadsrätter. Försäljningsarbetet pågår och vid årsskiftet var 35 av dessa sålda för en totalsumma om 30 miljoner kronor och med en reavinst på 13,3 miljoner. Förvärv 2001 Ort Fastighetsbeteckning Total area, kvm Säljare Köpeskilling, Mkr Tillträdesdag Karlstad Registratorn 1,8,9 1 670 Privat 12 01-08-28 Stockholm Tumba 7:231, 7:237 markareal 180 000 Privat 11 01-08-31 Total 23 Avyttringar 2001 Total Bokfört Köpe- Reavinst, Ort Fastighetsbeteckning area, kvm Köpare värde, Mkr skilling, Mkr Mkr Tillträdesdag Nynäshamn Plåtslagaren 7 3 750 Privat 26,5 28,0 1,0 01-02-22 Strängnäs Bokbindaren 12 4 168 Privat 15,9 18,0 1,7 01-03-01 Strängnäs Storken 1 7 836 Privat 27,0 35,0 7,3 01-03-01 Stockholm Arbetaren 15 4 074 Brf 60,0 72,0 11,1 01-04-02 Flen Höjden 1 7 442 Privat 20,8 22,0 0,7 01-06-29 Solna Plogen 13 606 Brf 6,8 8,5 1,5 01-06-01 Solna Regeln 6 1 013 Brf 8,2 15,5 7,1 01-06-01 Västerås Sågen 2 3 341 Privat 20,2 22,5 1,9 01-09-01 Karlstad Gäddan 8 880 Privat 2,6 4,0 1,4 01-08-28 Kil Freden 4 2 211 Privat 11,1 9,5 1,9 01-08-28 Solna Tomteboda 1 10 020 Brf 83,5 117,0 28,8 01-08-31 Total 45 341 282,6 352,0 60,6
14 FASTIGHETSBESTÅNDET Projekt och förädling Projektutveckling är en viktig del i Realias strategi för en aktiv och värdeskapande fastighetsförvaltning. De största projekten finns i storstadsregionerna. Realias fastighetsutveckling Realia arbetar systematiskt för att utnyttja möjligheter att utveckla och förädla fastighetsbeståndet. Detta sker dels genom förvärv av fastigheter med goda möjligheter till förädling, dels genom olika former av om- och nybyggnation i det befintliga beståndet. Genom de senaste årens förvärv har Realia fått ett betydande tillskott av fastigheter med stor utvecklingspotential. Även i det befintliga beståndet utnyttjas kontinuerligt olika möjligheter att genom ombyggnad och hyresgästanpassningar öka fastigheternas attraktivitet och värde. Det är framför allt till tillväxtområdena runt storstadsregionerna Stockholm och Öresund som investeringarna lokaliseras. Utvecklingsprojekt genomförs också i regionstäder som Gävle, Norrköping och Karlstad, bara kriterierna för projektstart är uppfyllda. Projekt genomförs först när huvuddelen av de planerade ny- eller ombyggda ytorna har kontrakterade hyresgäster. En stor del i kommande projekt är bostäder, vilket är extra intressant med tanke på bostadsbristen på flera av Realias huvudmarknader. Investeringar Under 2001 har 94 (145) miljoner kronor investerats i fastighetsutveckling enligt följande. Investeringarna har framför allt genomförts i fastigheter på de orter som Realia fokuserar på. Investeringar 1999 2001 fördelade på orter Mkr 2001 2000 1999 Stockholm 43,8 49,7 26,5 Lund 34,3 82,1 16,7 Norrköping 4,0 1,3 0,0 Karlstad 4,4 0,4 1,7 Gävle 3,9 3,0 0,0 Övriga 3,1 8,7 0,3 Totalt 93,5 145,2 45,2 Färdigställda projekt i-parken, Lund I Lund färdigställdes under 2001 en ny byggnad på 4 750 kvadratmeter som ett komplement till äldre bebyggelse inom i-parken. Vid projektstart var tre fjärdedelar av ytan kontrakterade med GfK, ett marknadsinformationsföretag, som sedan tidigare hyrde lokaler inom området men som vuxit ur dessa. Återstoden av ytorna kunde hyras ut till helt nya hyresgäster. Den byggnad som GfK lämnade i och med flytten till nya lokaler, kunde redan före flytten projekteras för en annan hyresgäst som också behövde större, sammanhängande lokaler. En av de största hyresgästerna i den västra delen av parken, BioGaia, fick under året sina lokaler både tilloch ombyggda. Företaget, som verkar inom bioteknikbranschen, behövde tillverknings- och utvecklingslokaler som är skräddarsydda för dess verksamhet. I samarbete med Realia kunde företaget utöka sina lokaler för att möta en ökad efterfrågan av företagets produkter. I den östra delen av parken fortsatte renodlingen mot lokaler för utbildning och omsorg. Vid höstterminens start öppnade en ny gymnasieskola med inriktning mot IT. Kunskapsskolan, Tumba I slutet av 2000 förvärvades Alfa Lavals anläggning i Tumba söder om Stockholm. Fastigheten omfattar knappt 80 000 kvadratmeter kontors- och lageryta i flera byggnader. Med närheten till kommunikationer och service passade Realias fastighet i Tumba utmärkt för Kunskapsskolans inriktning mot elever i årskurs 6 9. Kunskapsskolan hyr cirka 2 000 kvadratmeter och påbörjade sin verksamhet i och med höstterminen 2001. Rosa Huset, Gävle När Realia förvärvade denna fastighet i stadsdelen Norr i Gävle i slutet av 1999 var flera av lägenheterna sammanslagna och ombyggda till kontor. När kontraktet med kontorshyresgästen upphörde fanns möjlighet att ta tillvara den atmosfär som fanns i huset som är uppfört i början av 1900-talet genom att återställa de ursprungliga lägenheterna i modern tappning. Samtliga tio nya lägenheter var uthyrda redan innan de blev färdigställda i slutet av september 2001.
FASTIGHETSBESTÅNDET 15 Pågående projekt Vårberg, Stockholm Omdisponeringen av butiksytorna i centrumanläggningen blev klar under 2000. Nästa steg i den planerade utvecklingen av fastigheten är att bygga ytterligare bostäder. Efter förändring av detaljplanen kan 100 nya lägenheter byggas de närmaste åren. Lägenheterna byggs dels ovanpå den befintliga centrumbyggnaden, dels som ett punkthus i 12 14 våningar på delar av nuvarande parkering. De översta våningarna i punkthuset får tack vare områdets höga läge utsikt över Mälaren. Kommunikationerna till fastigheten är utmärkta med tunnelbanestation i bottenvåningen av centrumhallen. Den nya detaljplanen beräknas vinna laga kraft i februari 2002. Lokatten, Norrköping Realia förvärvade kvarteret Lokatten i slutet av 1999. Byggnaden, som är uppförd i början av 1990-talet, hade cirka 1 700 kvadratmeter kontorsytor som inte var färdigställda. Sedan februari 2000 har Realia anpassat cirka 1 400 av dessa för nya hyresgäster. Eftersom all inredning saknades har hyresgästerna haft möjlighet att påverka de egna kontorens utformning. Projektmöjligheter Brandbergen, Haninge I Brandbergen söder om Stockholm finns förutsättningar för en byggrätt liknande den i Vårberg. På befintligt parkeringsdäck kan två punkthus i 12 16 våningar med bostäder uppföras. Parkeringsdäcket kan samtidigt byggas in och varumottagningen för butikerna i centrumanläggningen förbättras. Arbetet med en ny detaljplan för området har påbörjats. i-parken, Lund Lund är en av de mest expansiva städerna i Öresundsregionen. Närheten till Lunds centrum, den kulturhistoriskt värdefulla miljön och det faktum att även bostäder ska byggas i området gör i-parken till ett av de mest intressanta etableringslägena i Lund. Arbetet med ny detaljplan för bostäder i parkens norra delar pågår. Utrymme finns för 80 120 lägenheter. Beslut väntas våren 2002. Detaljplanearbete för cirka 45 000 kvadratmeter kommersiella lokaler sydväst om befintlig bebyggelse fortsätter under 2002 och utbyggnaden är tänkt att genomföras i etapper. Skiss över bostadsprojekt Vårberg (Arremark Arkitekter AB och AG Arkitekter AB/Peo Kelpe). Skiss över planerade kontorsbyggnader i i-parken (Sydark AB/Jan Bergfeldt).
16 FASTIGHETSBESTÅNDET Storstockholm * Fastigheten Tumba 7:150, Tumba. Stockholms län har i dagsläget drygt 1,8 miljoner invånare. Prognoserna för utvecklingen i Stockholmsregionen visar på en fortsatt befolkningstillväxt, även om konjunkturen och den accelererande bostadsbristen kommer att minska inflyttningen. Fastighetsmarknad och konkurrenter Den överhettning som rådde på hyresmarknaden för kommersiella lokaler i Stockholms innerstad under 1999 och 2000 mattades av redan i början av året. Topphyresnivåerna i city har sjunkit och generellt har hyresutvecklingen för kontorslokaler i Stockholmsområdet stagnerat. * Se fotnot sidan 9. Som en följd av neddragningar inom de sektorer som efterfrågat lokaler i de hetaste lägena och en utflyttningstrend där företagen söker lokaler med lägre hyror utanför tullarna har vakansgraden i city börjat öka. Trots en avmattning i marknadshyresnivåerna för kommersiella lokaler stiger fortfarande hyresnivån generellt sett i Stockholmsområdet. Hyreskontrakt löper i regel på 3 5 år vilket innebär att de avtal som omförhandlats under året tecknades 1997 1998, vid en tidpunkt då marknadshyresnivån låg väsentligt lägre än idag. Detta innebär att de omförhandlande hyrorna blir högre även om marknadstrenden är vikande. Fastighetsägarna i Stockholmsområdet kommer därför att ha fortsatt ökande hyresintäkter även det närmaste året. Som en följd av osäkerheten kring utvecklingen på hyresmarknaden har direktavkastningskraven för kom- Befolkningsförändring och bostadstillskott i Stockholmsregionen Fördelning av uthyrningsbara ytor i Storstockholm Fördelning av hyresintäkter i Storstockholm 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 1980 1985 1990 1995-00 -01 Utbildning/ omsorg 2% Industri/ lager 16% Kontor/ butiker 25% Övrigt 4% Bostäder 53% Utbildning/ omsorg 3% Industri/ lager 8% Kontor/ butiker 29% Övrigt 2% Bostäder 58% Färdigställda lägenheter Befolkningsökning
FASTIGHETSBESTÅNDET 17 Anders Dahg, ansvarig Storstockholm. mersiella fastigheter i Stockholm ökat 2001. Direktavkastningskraven ligger idag på nivån 6 6,5 procent i city, i övriga innerstaden kan avkastningskravet ligga mellan 6,75 procent upp till 8 procent. I bra ytterstadslägen och lägen intill större trafikleder ligger direktavkastningskravet på 7 procent upp till 9 procent. Det planerade utbudet av kommersiella lokaler under de kommande fem åren är stort. Flera stora projekt är igångsatta och ett antal är klara för inflyttning under 2002. En stor andel av de ytor som färdigställs under nästa år är redan uthyrda men det finns ändå risk för betydande vakanser i de nya lokaler som produceras. Flera byggare stoppar därför planerade projekt i tidiga skeden tills vidare. Bostadsmarknaden förväntas vara fortsatt stark även det kommande året, främst beroende på kraftig efterfrågan, låg räntenivå och begränsat utbud. De kommunala bostadsbolagen dominerar både i Stockholms Stad och i kranskommunerna men en fortsatt utförsäljning till bostadsrättsföreningar minskar stadigt allmännyttans dominans i Stockholm. Andra stora privata fastighetsägare med stora bostadsbestånd utanför innerstaden är Wihlborgs, Mandamus, Wallenstam och Tornet. Realia i Storstockholm Realias fastigheter i Storstockholmsområdet består till mer än hälften av bostäder i bra ytterstadslägen och Realia är en av de större privata aktörerna på Storstockholmsområdets bostadsmarknad. Realias bostadsbestånd innehåller 180 000 kvadratmeter. De två största fastigheterna ligger i Botkyrka och Huddinge med över 50 000 kvadratmeter vardera. I Vårberg, Vårby Gård och i Brandbergen äger Realia också de fastigheter som innehåller områdenas butikscentrum. De små centrumanläggningarna är ett viktigt servicekomplement i bostadsområdena och det är en styrka för Realia att kunna utforma serviceutbudet så att det motsvarar de boendes önskemål. Precis som många andra av Stockholmsområdets stora fastighetsägare har Realia under 2001 med goda realisationsvinster sålt fyra fastigheter till bostadsrättsföreningar, varav den ena var centralt belägen i Stockholm och de tre andra i attraktiva lägen i Solna. Flera av Realias kommersiella fastigheter ligger i Solna/Sundbyberg, som fortfarande är ett av Stockholmsregionens mest attraktiva etableringslägen. Realias fastigheter är belägna i ytterstadsområden och har inte påverkats av nedgången på hyresmarknaden i Stockholms centrala delar. Stabila hyresgäster som efterfrågar lokaler i sitt eget närområde gör att Realias kommersiella bestånd i Stockholm påverkas mindre av konjunkturförändringar än fastigheter belägna i de högst prissatta marknaderna i Stockholmsområdet. Efterfrågan har varit bra under året. Vakanserna har halverats under det gångna året och är idag låga. Många av Realias hyresgäster är lokalt förankrade verksamheter vilket innebär att konkurrensen från andra kommersiella områden är begränsad. Dessa mindre företag är också mer hyreskänsliga vilket gör de mer perifera lägena attraktiva som etableringsalternativ. Hyresgästerna är genomgående väletablerade företag och det faktum att Realia inte haft snabbväxande IT-företag som lokalhyresgäster är en styrkefaktor idag. Under 2001 löpte en stor del av lokalkontrakten i Realias bestånd ut och de flesta förlängdes med oförändrade eller förbättrade villkor. Inga lokalkontrakt sades heller upp för omförhandling eller avflyttning. Under året hyrde Realia också ut stora ytor i det kommersiella beståndet på längre kontrakt. Realia räknar med en fortsatt positiv utveckling i Stockholm under 2002. Privata fastighetsägare med större bostadsbestånd i Stockholmsområdet Kontraktsstruktur lokaler i Storstockholm, återstående löptid tkvm 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Wihlborgs Mandamus Wallenstam Realia Tornet Mkr 120 100 80 60 40 20 0 2002-03 -04-05 -06-07 -08-09 -10-11 -12-13
18 FASTIGHETSBESTÅNDET Lund * Fastigheten Hunnerup 1, Lund. Lund är en av de viktigaste städerna i den expansiva Öresundsregionen och räknas som en av landets fyra, fem viktigaste tillväxtorter. Staden och näringslivet Serviceutbudet i Lund är stort och näringslivet mångsidigt och väl utvecklat. Universitets- och högskoleutbildningen är mycket bred med en koncentration av forskningsintensiva företag med täta relationer till universitetet. Totalt investeras 2 miljarder kronor i området från stadens centrum upp mot Universitetssjukhuset, Universitetet, Lunds tekniska högskola (LTH) och Ideon. Utbildningsnivån är hög över 60 procent av gymnasisterna studerar vidare på högskolenivå, vilket är den högsta siffran i landet. Arbetslösheten minskade 2001 till osedvanligt låg nivå. * Se fotnot sidan 9. De största privata fastighetsägarna i Lund Fördelning av uthyrningsbara ytor i Lund Näringslivet omfattar såväl internationella storföretag som små spjutspetsföretag. Antalet företag är cirka 9 000 och Tetra Pak, Åkerlund & Rausing, Ericsson och ABB är bland de största. Här finns också en mycket stor andel av Skandinaviens läkemedelsindustri med företag som Gambro, Astra Zeneca R&D och Active Biotech. Ideon, Sveriges första och största forskningsby med idag 170 företag med 2 000 anställda, har sedan starten 1983 starkt påverkat den kunskapsbaserade ekonomin i hela regionen. De största arbetsgivarna i Lund är kommunen, Universitetet och Universitetssjukhuset. Fastighetsmarknad och konkurrenter Fastighetsägandet i Lund präglas av ett flertal mindre fastighetsägare med små innehav och mycket begränsad omsättning. Även de stora aktörernas bestånd är relativt små. Kungsleden är den största privata aktören med ca 88 000 Fördelning av hyresintäkter i Lund Kvm 90 000 75 000 60 000 Övrigt 15% Kontor/ butiker 27% Övrigt 13% Bostäder 1% Kontor/ butiker 39% 45 000 30 000 15 000 Utbildning/ omsorg 55% Industri/ lager 3% Utbildning/ omsorg 47% 0 Kungsleden Realia Mandamus Castellum Ideon/Ikano Bostäder utgör mindre än 1% Industri/lager utgör mindre än 1%