FöreningsSparbanken Analys Nr 9 6 mars 2001 Varför bostadsbyggandet måste öka i tillväxtområdena Trots flera år av högkonjunktur har bostadsbyggandet inte ökat nämnvärt. Hyresregleringar i kombination med kostnadsexplosion bidrar till att få hyresrätter byggs i tillväxtområdena. Brist på expansionsvilliga kommuner är en annan viktig orsak till det låga bostadsbyggandet. De samhällsekonomiska effekterna av obalanserna på bostadsmarknaden är stora och riskerar att öka. Bostadsbrist förvärrar arbetskraftsbristen, minskar rörligheten på arbetsmarknaden och ger även effekter på konjunkturen. Om Sverige skall kunna behålla och stärka sin position i den nya ekonomin måste bostadsmarknaden fungera bättre. Ingen riktig ökning trots högkonjunktur Trots att den svenska ekonomin har utvecklats bra under senare år har bostadsbyggandet ökat endast marginellt. Inflyttningen till tillväxtområdena har inneburit att efterfrågan på bostäder där har stigit. Det har medfört dels att prisuppgången på småhus och bostadsrätter har varit kraftig, dels att antalet outhyrda lägenheter har minskat. Likväl har de höga fastighetspriserna inte förmått stimulera någon större ökning av nyproduktionen som vid tidigare högkonjunkturer. Varför är bostadsbyggandet så litet i tillväxtområdena och vilka är de samhällsekonomiska konsekvenserna? Ekonomiska sekretariatet, FöreningsSparbanken AB (publ), 105 34 Stockholm, tel 08-58 59 10 28 E-post: ek.sekr@foreningssparbanken.se Internet: www.foreningssparbanken.se Ansvarig utgivare: Hubert Fromlet, 08-58 59 10 31. Cecilia Hermansson, 08-58 59 15 88, Jörgen Kennemar, 08-58 59 14 78, ISSN 1103-4897
Påbörjade lägenheter i Sverige (småhus och flerbostadshus), 1975-2000 80000 70000 60000 50000 Antal lägenheter 40000 30000 20000 10000 0 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 Källa: SCB, 2001. Antalet påbörjade lägenheter (dvs både småhus och flerbostadshus) varierade mellan knappt 30 000 och 70 000 fram till 1992. Subventioner till byggbranschen, skattesystemet och den offentliga sektorns framväxt stimulerade bostadsbyggandet över hela landet. I samband med lågkonjunkturen och förändringar av den ekonomiska politiken sjönk nyproduktionen till drygt 10 000 för att sedan långsamt stiga till knappt 15 000 förra året. Dessa preliminära siffror för förra årets bostadsbyggande är dock underskattade till följd av statistikens eftersläpning. SCB räknar med en uppgång på 19 procent i förhållande till 1999, om en uppräkningsfaktor på 16 procent inkluderas. Det är positivt att det finns tecken på att bostadsbyggandet ökar, även om det än så länge endast handlar om prognoser. Men ökningen sker från en ytterst låg nivå, vilket innebär att antalet lägenheter i absoluta tal inte ökar nämnvärt. Jämfört med övriga OECD, där bostadsinvesteringar utgör ca 4-5 procent av BNP, har Sverige en lägre andel (i genomsnitt 1,7 procent 1997-2000). Om man dessutom inkluderar förslitningen av bostäder, har Sverige haft ett fallande bostadsbestånd under 1990- talet. Medelåldern för det svenska bostadsbeståndet är bland den högsta i Europa. Ingen större återhämtning och den ökning som sker utgår från en låg nivå Bostadsinvesteringarnas andel av BNP är mer än dubbelt så hög i OECD Stora regionala skillnader Fem län Stockholm, Uppsala, Västra Götaland, Halland och Skåne har haft en befolkningsökning och en ekonomisk tillväxt under 1990-talet som överstiger genomsnittet. Dessa läns andel av det totala bostadsbyggandet har samtidigt ökat. Under perioden En allt större koncentration av bostadsbyggandet 2 FöreningsSparbanken Analys Nr 9 6 mars 2001
1975-2000 var andelen i genomsnitt knappt 58 procent, medan den under perioden 1998-2000 steg till 73 procent. Uppgången kan huvudsakligen förklaras av att Stockholmsregionens relativa betydelse ökat. Andel av antalet påbörjade lägenheter i några grupper av län, 1975-2000 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 Stockholm/Uppsala Skåne/Halland Västra Götaland Övriga län Källa: SCB, 2001. Det låga bostadsbyggandet under 1990-talet beror bl a på finansoch fastighetskriserna samt den lågkonjunktur som drabbade Sverige i början av decenniet. Samtidigt kan konstateras att bostadsbyggandet aldrig tidigare minskat så kraftigt vid en lågkonjunktur. Under tidigare lågkonjunkturer användes t o m byggandet som en sysselsättningsmotor. Subventioner, ränteavdrag, inflationsekonomi blåste upp bostadsinvesteringarna. När den ekonomiska krisen kom i början av 1990-talet, ungefär samtidigt med nya regler för bostadsfinansiering och beskattning, gick luften ur bostadsmarknaden. Konstgjord andning vid tidigare lågkonjunkturer men sedan gick luften ur Först ut att drabbas var de regioner där fall i produktion och sysselsättning samt utflyttning var som störst. Efter flera år av överinvesteringar har antalet tomma lägenheter ökat markant och rivningar t o m behövts utföras. Fastighetspriserna har sjunkit i dessa områden. Det är därmed inte förvånande att bostadsbyggandet hållits nere i ekonomiskt svaga regioner. Regionala skillnader i bostadsbyggandet är naturliga, men de kan medföra problem både för svaga och överhettade bostadsmarknader. FöreningsSparbanken Analys Nr 9 6 mars 2001 3
Var bör det byggas och hur mycket? Bostadsbyggandet skall idag vara företagsekonomiskt självbärande. När det s k Danellsystemet infördes 1993 avreglerades bostadsmarknaden i producentledet. I avsaknad av subventioner i byggnadssektorn blir det än mer tydligt att utbudet av lägenheter måste följa efterfrågan. Det innebär att bostäder bör byggas i områden där det finns tillväxt ekonomisk tillväxt och befolkningstillväxt. Det handlar ofta om storstadsregioner och i högskole- och universitetsorter dit inflyttningen idag är som störst. Men det handlar också om regionala och sekundära centra, exempelvis med kluster av stabilt växande branscher. Bengt Turner vid Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet har i en arbetsrapport (2001-02-08) analyserat bostadsbyggandet där efterfrågan är som störst. I Stockholm byggs ungefär 4 000 lägenheter per år, vilket är ca hälften av antalet vid förra högkonjunkturen 1990. Då var flyttningsöverskottet i Stockholm 3 000 personer nu är det 15 300! Boverket har i en analys beräknat att det skulle behöva byggas 25 000 nya lägenheter årligen för att svara mot en ökad efterfrågan, bl a till följd av omflyttningar inom landet. De har identifierat ett behov av 19 000 lägenheter i Stockholms-, Uppsala-, Växjö-, Malmö-, Göteborgs- och Umeåregionerna, samt 6 000 lägenheter i övriga landet. Boverkets prognos är att dessa nivåer uppfylls tidigast 2005. Bostäder bör byggas där det finns efterfrågan Byggandet matchar inte flyttningsöverskottet i Stockholm Boverket förutser att 25000 nya lägenheter behöver byggas årligen Varför byggs det inte mer i tillväxtområden? Orsakerna bakom det låga bostadsbyggandet är många och komplexa. De skiljer sig också från kommun till kommun. 1) Det har blivit allt svårare att förena hyresregleringar gentemot konsumenten med avregleringar och kostnadsökningar för producenten. När lönsamheten minskar för byggföretagen minskar även incitamenten att bygga. Jämför exempelvis med energikrisen i Kalifornien: Där är problemet att efterfrågan överstiger utbudet av el, samtidigt som en misslyckad avreglering lett till att kraftbolagen sett sina kostnader stiga utan att de har haft möjlighet att föra kostnaderna vidare till kunden. Konsumenterna skyddas av ett pristak som myndigheterna har fastställt. Resultaten har varit växande förluster för kraftbolagen och ett minskat elutbud. Kombinationen av hyresregleringar och kostnadsexplosion är en viktig orsak 4 FöreningsSparbanken Analys Nr 9 6 mars 2001
Kaliforniens energikris har likheter med den svenska bostadskrisen. I Sverige har man tagit bort subventionerna till byggbranschen, samtidigt som regleringen gentemot kunden kvarstår. Osäkerhet bland aktörerna fördröjer byggandet. Man avvaktar helt enkelt den framtida inriktningen av bostadspolitiken. Kraftigt stigande kostnader, minskad lönsamhet och ökad osäkerhet bland byggnadsföretagen har därmed minskat incitamenten att bygga. 2) Den snabba ökningen av kostnader i byggbranschen ger allt större svårigheter att bygga bostäder som möter eller understiger hushållens betalningsvilja. Hyresrätter lönar sig därmed endast att bygga i mycket attraktiva områden. Fastighetsprisindex i riket som helhet har ökat drygt 15 procent mer än konsumentprisindex för boendet mellan 1993 och 2000. Skillnaderna är ännu större i storstadsregionerna. Jämför med Kaliforniens energipolitik Stora skillnader i fastighets- och konsumentprisindex Fastighetsprisindex (totalt och några delkomponenter) samt konsumentprisindex för boendet, 1993-2000 (1993=100) 135 130 125 120 115 110 105 100 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 KPI boende Total faktorprisindex Material Arbetslön Entreprenörens kostnad 3) Den svaga konkurrensen i byggnadssektorn tenderar att driva upp kostnaderna för bl a byggnadsmaterial (se även diagrammet ovan). Sammansättningen av byggföretagen på marknaden har förändrats under 1990-talet. De stora aktörerna har genom förvärv integrerat sin verksamhet vertikalt, d v s från byggmaterial till färdig byggnation. Vissa byggföretag uppträder även som fastighetsförvaltare. Eftersom antalet medelstora företag har minskat, består marknaden av några få stora integrerade företag (Skanska, NCC och PEAB) och ett antal mindre företag utan marknadspåverkan. Det har även blivit allt vanligare att byggföretagen samarbetar i konsortier för att kunna lämna Den svaga konkurrensen ökar kostnaderna i byggbranschen FöreningsSparbanken Analys Nr 9 6 mars 2001 5
konkurrenskraftiga anbud. I stället skulle konkurrensen behöva öka, bl a genom att uppmuntra och förenkla för utländska aktörer. 4) Arbetskraftsbrist råder i vissa regioner och för vissa yrken. Det gäller inte minst för elektriker, VVS-montörer och murare. 5) Det höjda skattetrycket kan producenterna/fastighetsägarna endast till del få ersättning för från konsumenterna. Skattekvoten för hyran i nya bostäder uppges till 65 procent. För ekonomin som helhet är skattetrycket drygt 51 procent av BNP. Med hänsyn till att fastigheter räknas som en trögrörlig skattebas och det blir allt svårare att beskatta rörliga skattebaser, som exempelvis kapital och lättrörliga konsumtionsvaror, torde utsikterna för ett nämnvärt sänkt skattetryck i bostadssektorn vara mindre goda. 6) Höga och stigande markkostnader samt svårigheter att få fram tomtmark i vissa kommuner höjer byggkostnaderna. Den kraftiga ökningen av den ekonomiska aktiviteten har påverkat markpriserna att stiga markant. I centrala Stockholm rapporteras om att kostnaderna för mark höjer byggkostnaderna med upp till 70 procent. 7) Vissa kommuners bristande vilja till att öka bostadsbeståndet är också en viktig orsak. De vill behålla miljö och sociala värden. Både bland tätbefolkade och mindre befolkade kommuner finns viss ovilja mot förtätning och befolkningstillväxt. Det finns exempelvis en oro för att ett ökat byggande leder till krav på infrastrukturella investeringar i vägar och även ökade kommunala tjänster. Sambandet mellan tillväxt och förbättrade möjligheter att finansiera investeringar har delvis satts ur spel genom skatte- och kostnadsutjämningssystemet. Därmed kan det verka dämpande på nybyggnationen. 8) Komplicerade och tröga planprocesser fördröjer och fördyrar byggprojekten. Besvärsrätt för grannkommuner avseende detaljplanering av mark återinfördes 1997. Det kan handla om att grannkommuner kan påverka exploatering av områden utifrån miljöhänsyn, trafik, osv. Det rapporteras även om en tungroddhet i planeringsprocessen som fördröjer och fördyrar bostadsbyggandet. Samtidigt är det viktigt att byggandet görs miljömässigt uthålligt. För kommunerna är det därmed en utmaning att förena behovet att bygga med en fördjupad planeringsprocess och ett ökat medborgarinflytande. Arbetskraftsbrist hindrar produktionen Högre skatter i boendet än i ekonomin i övrigt Markkostnaderna ökar byggkostnaderna med upp till 70 % Inte alla kommuner är intresserade av expansion Tungroddheten i planeringsprocessen fördröjer och fördyrar byggandet 6 FöreningsSparbanken Analys Nr 9 6 mars 2001
Negativa effekter på samhällsekonomin Bostadsbrist skapar arbetskraftsbrist Att bostadsmarknaden fungerar väl är av stor betydelse för att tillväxtområdena ska kunna locka till sig arbetskraft. För inflyttade som är efterfrågade på arbetsmarknaden blir det frustrerande att finna att det är mycket svårt att hyra bostad, och att priserna på egna hem är skyhöga. Även svårigheterna att snabbt förstå och få insyn i hur bostadsmarknaden fungerar kan avskräcka inte minst bland utländsk arbetskraft. För delar av arbetskraften som söker sig till storstäder både inhemsk och utländsk är kanske inte någon övrig region i landet ett alternativ. Den arbetskraft, som efterfrågas av svenska tillväxtföretag, flyttar kanske istället utomlands när bostadsfrågan förblir olöst. Det innebär att tillväxtföretag i Stockholm har svårare än sina konkurrenter världen över att locka till sig arbetskraft, vilket skulle kunna reducera Sveriges möjligheter att fortsätta att vara en ledande IT-nation i den nya ekonomin. Med specialisering och tydligare arbetsfördelning följer att även bostadsmarknaden måste fungera bättre. När konkurrensen på världsmarknaden om arbetskraften ökar blir det än viktigare att satsa på boendemiljön för att göra kommunen attraktiv. Det handlar inte minst om stadskärnans utformning, mötesplatser, bostadsmiljön och även annat som kan bidra till att höja livskvaliteten. Än viktigare i den nya ekonomin att bostadsmarknaden fungerar Arbetskraften kanske flyttar utomlands om bostadsfrågan inte löses Kommuner som satsar på boendet har en konkurrensfördel vid rekryteringar Svårigheterna att finna bostad kan minska rörligheten Arbetsmarknadens flexibilitet reduceras när svårigheterna att finna bostad till rimliga kostnader är stora. De minskar människors möjligheter att flytta för att få arbete. Därmed ökar risken att de höga arbetslöshetsnivåerna i vissa regioner upprätthålls. Förutsättningarna försämras också av att det ofta är svårt att avyttra bostäder i de mindre expansiva områdena. För att göra det lättare för kranskommuner till tillväxtregioner, och även andra kommuner utanför de expansiva områdena, att locka till sig nyetableringar måste prismekanismerna fungera bättre. Det blir betydligt intressantare för företag och kapital att flytta från överhettade områden om boendekostnader för personalen avspeglar tillväxtförhållandena i kommunen. Arbetsmarknadens flexibilitet nedsätts om bostadsmarknaden fungerar dåligt Låt prismekanismerna bidra till att sprida tillväxten regionalt FöreningsSparbanken Analys Nr 9 6 mars 2001 7
Allt för litet byggande kan ge negativa effekter på konjunkturen Ett alltför litet byggande i förhållande till efterfrågan höjer priserna på befintliga bostäder på egna hem och även på hyresrätter genom den svarta marknaden. Framför allt de senaste åren har boendets andel av disponibelinkomsten ökat i tillväxtområdena, vilket minskat hushållens utrymme för annan konsumtion. Dyrare boende minskar utrymmet för annan konsumtion Priserna på egna hem, i likhet med andra tillgångspriser såsom börskurserna, har en relativt stor inverkan på hushållens konsumtionsutgifter inte minst via förtroendeeffekter. För att undvika kraftiga fluktuationer är det därför viktigt att utbud och efterfrågan balanseras så långt det är möjligt. Cecilia Hermansson Ekonomiska sekretariatet 105 34 Stockholm, tel 08-58 59 10 28 ek.sekr@ foreningssparbanken.se www.foreningssparbanken.se Ansvarig utgivare Hubert Fromlet, 08-58 59 10 31. Cecilia Hermansson, 08-58 59 15 88 Jörgen Kennemar, 08-58 59 14 78 ISSN 1103-4897 FöreningSparbanken Analys ges ut som en service till våra kunder. Vi tror oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner vid utarbetandet av analyser, som redovisas i publikationen. Vi kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella (investerings-) beslut även på annat underlag. Varken FöreningsSparbanken eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister som redovisas i FöreningsSparbanken Analys. 8 FöreningsSparbanken Analys Nr 9 6 mars 2001