FöreningsSparbanken Analys Nr december 2003

Transkript

1 FöreningsSparbanken Analys Nr december 2003 Svag husköpkraft kan hämma tillväxten i storstäderna De regionala skillnaderna i husköpkraft är stora. Den lägsta husköpkraften finns i storstäderna. Här har huspriserna stigit kraftigt, medan inkomster och räntor följt utvecklingen i riket som helhet. Huspriset är ofta avgörande för den egna ekonomin. Under 1990-talet steg kommunernas lönesummor med stora variationer, mest i storstäderna. Däremot har disponibelinkomsten per invånare utvecklats likartat över hela landet. Svag husköpkraft hotar att hämma storstädernas tillväxt på längre sikt när unga i stället söker sig till orter med billigare bostäder. Forskning presenteras som visar att regleringar på bostadsmarknaden driver upp bostadspriserna eftersom utbudet hindras. En reformerad bostadspolitik skulle därmed kunna stoppa den svaga utvecklingen av husköpkraften och höja storstädernas tillväxtpotential. Denna analys antar ett mer långsiktigt perspektiv och undersöker bland annat husköpkraften över tiden för några utvalda kommuner. Den första frågan vi ställer oss är vilka faktorer som egentligen påverkar den egna ekonomin mest är det kommunens tillväxt, arbetsmarknaden eller husmarknaden? Den andra frågan är varför huspriserna stiger så snabbt i storstadsregionerna är det verkligen förenligt med hur marknader borde fungera? Vad krävs för att öka husköpkraften i storstadsregionerna? Ekonomiska sekretariatet, FöreningsSparbanken AB (publ), Stockholm, tel E-post: ek.sekr@foreningssparbanken.se Internet: Ansvarig utgivare: Hubert Fromlet, Cecilia Hermansson, , Jörgen Kennemar, , ISSN

2 Stora skillnader i husköpkraft Husköpkraften i Sverige stabiliserades under tredje kvartalet enligt Boindex, som publicerades idag den 16 december. 1 Boindex uppgick till 152,4, vilket är detsamma som att bolånekostnaderna i samband med husköp uppgick till knappt 10 % av hushållens förvärvsinkomster före skatt. Huspriserna steg, men uppgången kompenserades av lägre räntor och stigande inkomster. Vår norm om 15 % klarades således med råge! I storstadsregionerna Stockholm, Malmö och Göteborg samt i Helsingborg och Uppsala översteg bolånekostnaderna 15 % av inkomsten. Detta har varit fallet under flera år och situationen för dem som skall försöka ta sig in på bostadsmarknaden har endast förbättrats marginellt under det senaste året. I riket som helhet är husköpkraften god men den är betydligt svagare i storstäderna Inkomst som krävs för att klara Boindex norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av förvärvsinkomsten för hushållet före skatt, tusen kronor 900 Tusen kronor Stockholm Malmö Göteborg Riket Källa: FöreningsSparbankens Boindex. År 1999 krävdes en förvärvsinkomst före skatt på knappt en halv miljon kronor i Stockholmsregionen för att ha råd med medianvillan och samtidigt ha bolånekostnader på högst 15 % av inkomsten. Förra året behövde det stockholmska medianhushållet i stället hela kronor. Detta innebär att för att klara Boindex-normen har inkomsten som krävs stigit med nära 60 % under de senaste tre åren. Medianvillan i Stockholm kräver djupa fickor I Malmö och Göteborg behövs nu mer än kronor, eller mellan 40 och 50 % högre inkomst än under I riket är uppgången knappt 30 %. 1 Se bifogad metod för en mer utförlig beskrivning av Boindex och hushållens husköpkraft. 2 FöreningsSparbanken Analys Nr 45 16december 2003

3 Det gäller således att det finns två vuxna i hushållet, som båda arbetar och har goda löner, för att ha råd med medianvillan i storstadsregionerna. Frågan är om regeringens mål på det bostadspolitiska området om rätten till en bra bostad till en rimlig kostnad verkligen gäller för storstäderna. Regeringens bostadspolitiska mål är svårt att uppnå i storstäderna Ett annat sätt att använda Boindex är att studera utvecklingen av bolånekostnadernas andel över tiden. För det första kan konstateras att bolånekostnadernas andel fallit markant sedan 1993, då ränteläget var högt och hushållens inkomstläge dämpat. För det andra framkommer att andelen var som lägst i slutet av 1990-talet, då räntorna kommit ned betydligt, inkomsterna börjat stiga och huspriserna ännu inte hade nått himlen. För det tredje syns i tabellen nedan, att uppgången sedan 1999 varit beskedlig för de flesta kommunerna och för riket som helhet, men betydligt större för storstäderna. Stockholm, Uppsala, Linköping, Malmö, Helsingborg och Göteborg har haft den snabbaste uppgången och således den starkaste försämringen av husköpkraften. För det fjärde kan vi konstatera att skillnaderna mellan kommunerna ökat under de senaste åren. Under talet var standardavvikelsen kring 2,5 eller under, men år 2002 har skillnaderna tilltagit och standardavvikelsen stigit till nära 4. Stockholmsregionen hade i fjol nästan samma andel bolånekostnader av inkomsten som 1993, medan densamma i Örnsköldsvik hade fallit med över fyra procentenheter. För det femte, slutligen, är det värt att komma ihåg att dessa bolånekostnader uttrycks som andel av inkomsten före skatt. Det är således inte sällan som de hushåll, vilka nyligen kommit in på bostadsmarkanden i Stockholmsregionen, tvingas betala mer än hälften av disponibelinkomsten i bolånekostnader. Därtill skall läggas att skattetrycket är större till följd av högre taxeringsvärden (samt en mer frekvent förekomst av förmögenhetsskatt för numera en större grupp hushåll). FöreningsSparbanken Analys Nr december

4 Bolånekostnader i förhållande till medianinkomst, enligt Boindex (%) jmf Falun 15,1 11,7 8,8 8,9 0,1 Göteborg 20,6 15,6 13,2 16,2 3,0 Halmstad 18,3 13,8 11,0 12,5 1,5 Helsingborg 19,8 16,4 14,0 17,3 3,3 Kalmar 16,8 13,5 9,6 10,7 1,1 Karlskrona 15,3 11,3 9,2 10,1 0,9 Karlstad 16,1 12,9 10,0 11,0 1,0 Linköping 19,1 14,5 11,5 15,6 4,1 Luleå 16,7 12,1 10,2 10,7 0,5 Malmö 19,0 15,4 13,5 17,4 3,9 Skövde 14,3 11,7 8,9 9,4 0,5 Stockholm 20,9 17,0 15,9 21,8 5,9 Uddevalla 16,8 13,2 10,3 10,2-0,1 Umeå 19,2 15,7 11,5 14,4 2,9 Uppsala 20,1 16,2 13,8 19,1 5,3 Västerås 18,4 13,8 11,0 13,6 2,6 Växjö 16,2 13,8 11,2 11,6 0,4 Örebro 16,2 14,5 11,5 13,0 1,5 Örnsköldsvik 10,5 8,0 6,4 6,2-0,2 Östersund 18,1 13,8 10,1 11,3 1,2 Hela riket 15,8 12,4 9,4 10,7 1,3 Medelvärde 17,4 13,7 11,1 13,1 Standardavvikelse 2,5 2,1 2,2 3,9 Källa: FöreningsSparbankens Boindex. Stockholm, Malmö och Göteborg är regioner av flera kommuner, se metod. Övriga är enskilda kommuner. Inkomstnivån är högre i Stockholmsregionen än i andra kommuner i landet (se tabell nedan). För två vuxna i medianhushållet handlar det om ca kronor mer om året än riksgenomsnittet (eller ca kronor i månaden per person efter skatt). Att medelinkomsten endast är något högre än medianen ger en bild av Sveriges relativt sammanpressade inkomststruktur. Däremot har medianinkomsten för Stockholmarna endast stigit marginellt snabbare än den i övriga riket under 1990-talet. Linköping, Uddevalla, Växjö och Uppsala hade samtidigt en snabbare uppgång av medianinkomsten före skatt än Stockholmsregionen. Stockholmarna tjänar bättre än rikssnittet men huvudstadens medianinkomst stiger ungefär som riket Förklaringen till att husköpkraften har försämrats i storstäderna är således att huspriserna stigit så kraftigt, samtidigt som ränte- och inkomstutveckling följt uppgången i riket. Priset för medianvillan i Stockholm steg med 138 % mellan 1993 och 2002, medan den steg med 52 % i riket som helhet. 4 FöreningsSparbanken Analys Nr 45 16december 2003

5 Förvärvsinkomster (median) före skatt för ett hushåll med gifta och sammanboende och där minst en vuxen arbetar samt nominell tillväxt mellan 1993 och 2002 (index 100 = 1993) Falun Göteborg Halmstad Helsingborg Kalmar Karlskrona Karlstad Linköping Luleå Malmö Skövde Stockholm Uddevalla Umeå Uppsala Västerås Växjö Örebro Örnsköldsvik Östersund Hela riket Källa: FöreningsSparbankens Boindex. Stockholm, Malmö och Göteborg är regioner av flera kommuner, se metod. Övriga är enskilda kommuner. Kommunens tillväxt betyder oväntat litet för disponibelinkomsten Uppgången i kommunernas totala reala lönesumma mellan 1990 och 2002 uppvisar stora skillnader mellan kommunerna i tabellen nedan. Lönesumman i Örebro, Stockholm, Uppsala och Göteborg har stigit med mellan 30 och 40 % sedan 1990, medan densamma i Örnsköldsvik, Luleå och Östersund endast stigit med mellan 5 och 10 %. Standardavvikelsen är 9,6. Storstäderna har vuxit snabbast under 1990-talet Skillnaderna mellan kommunernas utveckling av disponibelinkomsten är inte fullt så stor: Ökningstalen varierar mellan 14 och 41 % under perioden och standardavvikelsen är 6,2. Tas hänsyn till in- och utflyttning och övrig demografisk utveckling blir skillnaderna än mindre. Disponibelinkomsten per capita har stigit mellan 17 och 25 % sedan Därmed har köpkraften utvecklas likartat över hela landet per invånare, trots skillnaderna i kommunernas tillväxt totalt sett. Köpkraften per invånare har utvecklats likartat i hela landet FöreningsSparbanken Analys Nr december

6 Stockholmsregionens lönetillväxt var exempelvis 15 procentenheter (p.e) högre än tillväxten i disponibelinkomsten per capita. Stora skillnader märks även i Örebro, Göteborg, Umeå och Uppsala. Det motsatta kan däremot noteras för Örnsköldsvik (-17 p.e), Östersund (-12 p.e) och Luleå (- 9 p.e). Utjämningssystemet, socialförsäkringar, statsbidrag, och andra transfereringar har jämnat ut kommunernas olikheter i tillväxt. Därmed har invånarna i regioner med svag tillväxt och arbetsmarknad klarat sig bättre än annars, om än inte bättre än riksgenomsnittet. Samtidigt kan konstateras att disponibelinkomsten per capita även utvecklats svagare än riket i storstadsregionerna Malmö och Göteborg. Siffrorna visar på en långtgående utjämning mellan kommuner Real utveckling av lönesummor och disponibelinkomster (index 100 = 1990) samt skillnader mellan tillväxt i löner och disponibelinkomster (1) (2) (3) (1)-(2) (1)-(3) Total Disponibel- Disponibel- Lönesumma inkomst inkomst p.capita Skillnad 1 Skillnad 2 Falun 114,3 121,7 120,9-7,3-6,6 Göteborg 131,5 131,1 119,3 0,4 12,2 Halmstad 123,3 128,9 119,0-5,6 4,3 Helsingborg 125,6 126,6 118,8-1,0 6,8 Kalmar 124,7 124,3 120,2 0,4 4,5 Karlskrona 131,0 124,7 124,7 6,3 6,2 Karlstad 116,4 122,8 117,7-6,4-1,3 Linköping 129,6 128,3 122,0 1,3 7,7 Luleå 109,5 121,9 118,3-12,4-8,8 Malmö 126,3 129,9 117,9-3,6 8,4 Skövde 117,3 120,8 120,3-3,4-2,9 Stockholm 138,6 141,2 123,9-2,6 14,7 Uddevalla 120,5 123,0 119,1-2,5 1,4 Umeå 130,2 132,2 117,6-2,0 12,5 Uppsala 137,9 136,5 122,4 1,4 15,5 Västerås 122,6 123,9 119,2-1,3 3,4 Växjö 126,9 126,4 124,6 0,5 2,3 Örebro 138,9 125,9 118,6 13,0 20,3 Örnsköldsvik 105,7 113,7 122,7-8,0-17,0 Östersund 110,1 117,9 122,1-7,8-12,0 Hela landet 124,1 129,0 123,9-4,9 0,2 Källa: Kontrolluppgifterna samt FöreningsSparbankens uträkningar. För Stockholm, Malmö och Göteborg har lokala arbetsmarkander använts, för de övriga gäller enskilda kommuner. Denna analys undersöker tillväxten totalt sett eller för ett genomsnitt av individer samt medianhushåll. Naturligtvis har arbetsmarknaden en avgörande betydelse för den egna ekonomin, men det är intressant att notera att för kommunerna i sin helhet och för ett genomsnitt av kommuninvånarna är transfereringarna så betydande att arbetsmarknad och regional tillväxt inte spelar så stor roll som förväntat. Av långt större betydelse för den egna ekonomin är valet av bostadsort med hänsyn till husprisernas utveckling. Huset du köper kan avgöra din ekonomi! 6 FöreningsSparbanken Analys Nr 45 16december 2003

7 Utifrån exemplet Örnsköldsvik framkommer att kommunens lönesumma växte med knappt 6 % mellan 1990 och 2002, disponibelinkomsten per capita med nära 23 %. För Stockholmsregionen var tillväxten i lönesumman 39 %, medan disponibelinkosten per capita steg knappt 24 %. Jämför denna bild med husmarknaden: I Örnsköldsvik betalar en husköpare 6 % av inkomsten före skatt till bolånekostnader, medan Stockholmshushållet betalar omkring 20 %. En slutsats är att med så likartade tillväxtförutsättningar och löneutveckling i hela landet, kommer de unga hushållen sannolikt vilja fästa större vikt vid bostadsorten. Inte minst gäller detta dem som arbetar inom sektorer där arbetstillfällen finns i landet som helhet och där löneskillnaderna är små, t ex inom vård, skola och omsorg. Redan nu märks en utflyttning från Stockholm till närliggande kommuner i Mälardalen. Av stor betydelse för möjligheterna att flytta är infrastrukturen, framför allt goda kommunikationer till arbetsplatsen. Bostadspolitiken är en viktig parameter för den regionala tillväxten Omvänt kan konstateras att kommuner med svag husköpkraft, t ex storstadsregionerna, kan komma att behöva höja lönerna i större utsträckning än andra för att attrahera arbetskraft inom vissa sektorer. Ett annat knep är att försöka skapa bättre fungerande bostadsmarknader, så att huspriserna inte skenar och skapar tillväxthinder. Varför stiger huspriserna så snabbt i storstäderna? Det enkla svaret på frågan i rubriken är naturligtvis att efterfrågan på bostäder i storstäderna är betydligt högre än utbudet. Detta är vanligen i fallet i tillväxtregioner och storstäder runt om i världen. Frågan kan emellertid inte anses vara helt besvarad. Varför byggs det då inte mer om efterfrågan finns? Varför har Sverige det lägsta bostadsbyggandet som andel av BNP av samtliga OECD-länder? Forskarna Edward Glaeser och Raven Saks vid Harvarduniversitetet samt Joseph Gyourko vid Wharton i Pennsylvania frågar sig detsamma om Manhattan: Why is Manhattan so expensive? Regulation and the Rise in House Prices (november 2003). Som namnet antyder koncentrerar de sig på utbudssidan, samtidigt som de också uppmärksammar att stigande inkomster och lägre räntor pressat upp efterfrågan. De räknar ut att priserna på Manhattan är dubbelt så höga som produktionskostnaderna. Restriktioner i landanvändning håller tillbaka produktionen, men även andra typer av regleringar stryper utbudet så att ökad efterfrågan leder till högre priser, i stället för fler byggda lägenheter (oftast på höjden). Detta menar de är fallet på samtliga Amerikanska forskare finner att regleringar driver upp huspriserna FöreningsSparbanken Analys Nr december

8 husmarknader i USA där huspriserna har eskalerat, t ex vissa städer i Kalifornien och på östkusten. Roland Andersson, (2001), professor på KTH, finner inga övertygande belägg för att hyresregleringen i Sverige har lyckats med att uppfylla politikernas fördelningspolitiska mål (en god bostad till alla till rimlig kostnad samt att låginkomsttagare skall ges möjligheter till bostad i innerstaden). Snarare har relativt få bostäder byggts i innerstan på grund av systemet med bruksvärdeshyror och därför har färre fått tillgång till bostad där. Inte heller svenska forskare finner stöd för regleringar på bostadsmarknaden Att det inte lönar sig att bygga hyresrätter i Stockholms innerstad gör att köerna ökar till de befintliga hyresrätterna. Därmed drivs även priserna på bostadsrätter och villor i ytterområdena upp. Det är sorgligt att produktionen av hyresrätter hämmas, samtidigt som denna bostadstyp i just innerstan är mycket efterfrågad. Betalningsviljan stryps och svarta marknader skapas. Andersson menar att hyresregleringen (och subventionerna fram till 1991) lett till stora samhällsekonomiska förluster genom ett allt för stort bostadsbyggande på fel orter samt ett alltför litet bostadsbyggande inom andra orter i deras attraktiva områden (om lägenheter byggdes med hyror överstigande ett visst hyrestak, fick kommunen inte tillgång till de subventionerade statliga lånen). Han konstaterar att ett avvecklande av hyresregleringen skulle leda till ett mera attraktivt stadsbyggande. Bruksvärdeshyror anser han kan ersättas med jämviktshyror (marknadsanpassade hyror), samtidigt som bostadsstöd ges till låginkomsttagare och marknadsanpassningen införs stegvis för befintliga hyresgäster för att inte äventyra det bostadspolitiska målet. För att bygga hyresrätter i innerstan måste producenterna få rätt incitament Även Bengt Turner, professor vid Uppsala universitet, har försökt att besvara frågan om varför det byggs så litet där efterfrågan är som störst (2001). Han konstaterar att hyressättningssystemet måste genomgå en marknadsanpassning om nya hyresbostäder skall kunna byggas utan avsevärda subventioner från staten eller från det befintliga beståndet. Annars fortsätter omvandlingen från hyresrätter till bostadsrätter. Turner förespråkar även lösningar som minskar transaktionskostnaderna, t ex ökad planberedskap och bättre tillgång på byggbar mark. Även minskade byggkostnader ligger högt upp på prioriteringslistan. Detta skulle bidra till att även öka byggnation av bostadsrätter och småhus där efterfrågan finns. Det vore rimligt om utbudet i alla fall delvis följde med när efterfrågan steg Både svenska och internationella forskare konstaterar dock att regleringar dämpar utbudet av bostäder totalt sett. Detta innebär att det är hus- och lägenhetspriserna som stiger när efterfrågan tilltar inte antalet byggda bostäder. 8 FöreningsSparbanken Analys Nr 45 16december 2003

9 Det är dags att sluta att enbart diskutera olika former av bidrag och istället ta itu med reformer som skapar incitament att verkligen öka utbudet av bostäder där efterfrågan finns. Annars kommer bostadspriserna fortsätta att stiga för snabbt i storstadsregionerna med allt svagare husköpkraft och en sämre fungerande arbetsmarknad som följd. Cecilia Hermansson Referenser: Andersson, Roland (2001), Hyresregleringen och stadsbyggandet, Ekonomisk Debatt, nr. 2, Boindex (2003/Kvartal 3), FöreningsSparbanken. Intervju med Lars-Erik Lövden ( Glaeser, E, Gyourko, J och R.Saks (2003), Why is Manhattan so expensive? Regulation and the Rise in House Prices, NBER, Cambridge, MA. Turner, Bengt (2001), Varför byggs det så lite där efterfrågan är som störst?, Ekonomisk Debatt, nr 2, Ekonomiska sekretariatet Stockholm, tel ek.sekr@foreningssparbanken.se Ansvarig utgivare Hubert Fromlet, Cecilia Hermansson, Jörgen Kennemar, ISSN FöreningSparbanken Analys ges ut som en service till våra kunder. Vi tror oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner vid utarbetandet av analyser, som redovisas i publikationen. Vi kan dock inte garantera analysernas riktighet eller fullständighet och kan inte ansvara för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella (investerings-) beslut även på annat underlag. Varken FöreningsSparbanken eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister som redovisas i FöreningsSparbanken Analys. FöreningsSparbanken Analys Nr december

10 Bilaga Boindex: Metod Syfte Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Norm Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga < 1 år, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv 4. Kommuner > inv Södertälje (inkl Nykvarn), Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Helsingborg, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Båstad, Eskilstuna, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Linköping, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund 10 FöreningsSparbanken Analys Nr 45 16december 2003