Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 1-9 Svenska Bostadsfonden 4 Ekorren 8 Svenska Bostadsfonden 8 Rapsen 6 Svenska Bostadsfonden 5 Fabrikanten 1 & 11 Svenska Bostadsfonden 4 Arkagården 2 Svenska Bostadsfonden 8 Sländan 6 Svenska Bostadsfonden 7 Björnen 2 Svenska Bostadsfonden 7 Sverige 1 Svenska Bostadsfonden 3 Gästgivaren 4 & 5 Svenska Bostadsfonden 2 Pilgrimen 12 29
Koncept & Design - Laika Consulting AB Tryck - Exakta Juni 21
VD har ordet Enligt oberoende marknadsbedömare omsattes fastigheter för ca 5 miljarder kronor under 29. Detta är en dryg tredjedel av volymerna för de närmast föregående åren men väl i nivå med volymerna i början av 2-talet. I ett europeiskt perspektiv är Sverige fortfarande en av de största marknaderna för fastighetstransaktioner. En för Svenska Bostadsfonden intressant trend är att bostäder utgör en betydligt större andel av transaktionsvolymen än tidigare, ca 48 procent. Orsaken till detta är sannolikt att kapital i tider av marknadsoro söker sig till tryggare investeringar. Bostäder är det fastighetssegment som är förknippat med lägst risk (kombinerat med god avkastning) och som därför är enklast att finansiera. Att svenska bostäder står emot väl under en lågkonjunktur illustreras också av den senaste statistiken från IPD/Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen på den svenska fastighetsmarknaden (och även internationellt). Under året som gått har intresset för Svenska Bostadsfonden varit fortsatt stort. 348 investerare har tillskjutit ca 1 miljoner kronor i Fond 9, varav ett antal är andelsägare sedan tidigare. Vi hälsar nya som gamla investerare välkomna och blickar framåt mot ett aktivt och intressant verksamhetsår 21. Vi har idag drygt 2 andelsägare vilka inom 1 fonder sammantaget äger över 2 lägenheter på 12 orter i mellan- och södra Sverige. Fonden växer nu med ca 1 till 2 lägenheter per år, fördelat på ett antal väl analyserade och därefter utvalda orter. Vi arbetar med egen och lokalt baserad fastighetsförvaltning på de orter där vi investerar. En pro-aktiv och kvalitetsmedveten fastighetsförvaltning med god service till hyresgästerna är centralt för att Svenska Bostadsfonden skall kunna fortsätta att utvecklats positivt, långsiktigt och lönsamt framöver. Den finansfrossa som drabbade världen, och även fastighetsmarknaden i Sverige, under andra hälften av 28 har tinat upp rejält under 29 med ökande transaktionsvolymer, bättre likviditet i marknaden och förbättrad kreditgivning som följd. Räntorna var fortsatt höga under början av året men sjönk sedan kraftigt, vilket påverkat resultatet positivt, främst under andra halvåret. Kostnadsutvecklingen har varit kontrollerad och normal dock med ökade värme- och snöröjningskostnader under innevarande vinter. Hyresutvecklingen har bromsats upp jämfört med förra året, men bedöms öka igen mot slutet av innevarande år. Medan övriga fastighetssegment i Sverige under 29 uppnådde en totalavkastning på i snitt 1 procent avkastade bostäder 29 totalt 13,9 procent, varav värdeökning stod för ca 1%. Mot slutet av 29 genomförde Svenska Bostadsfonden sin största affär hittills när vi förvärvade 12 fastigheter om totalt 41 lägenheter från Heimstaden. Fastigheterna är moderna och belägna på attraktiva lägen i Kalmar och Borgholm. Affären är strategiskt viktig eftersom den samtidigt stärker vår förvaltning i regionen där vi sedan tidigare är etablerade. Tidigare under året tillträddes även fastigheter i Växjö, Simrishamn och Norrköping. Dessa affärer medför större förvaltningsenheter med därmed följande stordriftsfördelar, vilket kommer alla investerare i Svenska Bostadsfonden till del genom lägre styckekostnader och ökad lönsamhet. Vi står inför spännande utmaningar 21 och kan samtidigt glädjande nog konstatera att 29 varit ett bra år för hyresbostadsfastigheter trots, eller snarare kanske tack vare, marknadsoron. Slutligen ber jag att få tacka våra investerare, hyresgäster och medarbetare för visat förtroende samt goda insatser under året. Stockholm i juni 21 Lars Swahn Verkställande direktör 1
Om Svensk a Bostadsfonden Vår affärsidé Svenska Bostadsfondens affärsidé är att erbjuda investerare att bli delägare i svenska bostadsfastigheter. För investeraren innebär det möjlighet att med en mindre insats ta del av en marknad med begränsad koppling till övriga tillgångsslag. Investeraren blir delägare i ett svenskt publikt onoterat aktiebolag som kontrolleras av Svenska Bostadsfonden Management AB genom stamaktier. Företagsstrukturen är helsvensk, transparent och skatteeffektiv. Genom aktiv förvaltning och förädling av fastighetsbeståndet är målsättningen att kunna leverera en årlig genomsnittlig avkastning på omkring 1 %. Avkastningen bygger på en kombination av överskottet från förvaltningsresultatet samt en värdetillväxt. Investeringen har en löptid på sex år. Svenska Bostadsfonden ska för sina investerares räkning bygga upp en portfölj av hyresbostadsfastigheter. Den geografiska inriktningen är tätorter i svenska tillväxtregioner. De orter som Svenska Bostadsfonden investerar i ska kännetecknas av hög efterfrågan på hyreslägenheter, en diversifierad arbetsmarknad, bra kommunikationer och potential för en god framtida befolkningstillväxt. De fastigheter som Svenska Bostadsfonden förvärvar ska ha attraktiva lägen på respektive ort och inte kräva omfattande underhållsåtgärder. I syfte att sprida risken fördelas varje Fonds portfölj som regel på minst tre orter. Tillgångsslaget Svenska bostadshyresfastigheter har över tid visat god avkastning i förhållande till risk. Enligt data från IPD Svenskt Fastighetsindex är totalavkastningen för bostäder (den löpande avkastningen tillsammans med värdetillväxten) 12 % per år för perioden 1998-29. Volatiliteten, det vill säga uppmätta avvikelser från den genomsnittliga avkastningen, är dock lägre för bostadshyresfastigheter än för övriga fastighetsslag, och väsentligt lägre än för börsnoterade aktier. En av orsakerna till att hyresbostäder kombinerar hög avkastning med låg risk är det unika system för hyressättning som finns i Sverige. Hyressättningen för bostäder är baserad på kostnadsutvecklingen, till skillnad från kommersiella fastigheter som är helt marknadsdrivna. Detta ger bostäder en överlägset jämnare och därmed mera lönsam intäktsström. Över tid ger det en fördelaktig värdeutveckling för fastigheten och investeraren. Enligt gällande lag får hyran för en lägenhet inte påtagligt överstiga hyran för en likvärdig lägenhet i det kommunala bostadsbeståndet. Varje år genomförs hyresförhandlingar mellan representanter för hyresgästerna och fastighetsägaren. Fastighetsägaren har då rätt att begära kompensation för ökade kostnader. För perioden 24-21 har hyrorna i Sverige ökat med i snitt 2,5 % per år, om man väger samman statistik från SCB med resultatet av 21 års förhandlingsöverenskommelser mellan de allmännyttiga bostadsbolagen och Hyresgästföreningen. Enligt Boverkets undersökning från januari 29 av den svenska bostadsmarknaden råder bostadsbrist i 124 av landets 29 kommuner. Ett hinder för bostadsbyggande är de höga produktionskostnaderna. Befolkningstillväxt, dålig produktivitetsutveckling inom byggsektorn och ett system för hyressättning som dämpar hyrestillväxten är faktorer som skapat en bristsituation på den svenska bostadsmarknaden. Sammantaget finns det en stor och attraktiv marknad för den som vill investera i svenska hyresbostäder. Den kostnadsbaserade årliga hyresjusteringen och bristsituationen på den svenska bostadsmarknaden innebär en unik kombination av låg risk och god avkastning. 2
Innehållsförteckning 6 Förvaltningsberättelse 7 Resultat 8 Fastighet Harsyran 12 9 Fastighet Mörten 4 1 Fastighet Svalan 9 Fond 1 12 Förvaltningsberättelse 13 Resultat 14 Fastighet Pilgrimmen 12 16 Fastighet Bagaren 1 17 Fastighet Jätten 3 18 Fastighet Myran 13 Fond 2 2 Förvaltningsberättelse 21 Resultat 22 Fastighet Gästgivaren 4 & 5 23 Fastighet Jätten 2 24 Fastighet Länsmansängen 1 Fond 3 26 Förvaltningsberättelse 27 Resultat 38 Förvaltningsberättelse 39 Resultat 48 Förvaltningsberättelse 49 Resultat 58 Förvaltningsberättelse 59 Resultat 72 Förvaltningsberättelse 73 Resultat 84 Förvaltningsberättelse 85 Resultat 92 Avkastning och risk 96 Ortsanalys Borgholm 98 Ortsanalys Hörby 1 Ortsanalys Kalmar 12 Ortsanalys Tollarp 14 Ortsanalys Laholm 28 Fastighet Arkagården 2 3 Fastighet Ekorren 8 & 9 31 Fastighet Sofiero 1 32 Fastighet Stureholm 16 4 Fastighet Jättegrytan 2 41 Fastighet Svanen 7 - Tuppen 9 42 Fastighet Forntiden 1 43 Fastighet Fabrikanten 21 5 Fastighet Hagtornet 1 51 Fastighet Skidan 6 52 Fastighet Sofiero 3 53 Fastighet Östraby 1:61 6 Fastighet Vesslan 1 62 Fastighet Björnen 2-6 63 Fastighet Strandsnäckan 5 64 Fastighet Pokalen 27 65 Fastighet Olivsnäckan 1 74 Fastighet Läderfabriken 1-3 75 Fastighet Uttern 1 76 Fastighet Solberga 1:14 77 Fastighet Safiren 2 86 Fastighet Getingen 4 16 Ortsanalys Norrköping 18 Ortsanalys Oskarshamn 11 Ortsanalys Simrishamn 112 Ortsanalys Söderköping 114 Ortsanalys Västervik 116 Ortsanalys Växjö 33 Fastighet Lindholmen 35 34 Fastighet Gyllebo 6 & 15 35 Fastighet Trasten 6 36 Fastighet Engelen 5 44 Fastighet Örtofta 1 & 2 45 Fastighet Östraby 1:6 46 Fabrikanten 1 & 11 54 Fastighet Maltesholm 11 55 Fastighet Gårdstånga 2 56 Fastighet Herden 2 66 Fastighet Sverige 1 67 Fastighet Klinta 2:18 68 Fastighet Klinta 2:2 69 Fastighet Lugnet 3 7 Fastighet Björnen 2 78 Fastighet Rinkaby 3:46 79 Fastighet Rinkaby 3:26 8 Fastighet Rapsen 6 81 Fastighet Sländan 6 3 118 Ortsanalys Örkelljunga 121 Ordförandet har ordet 122 Styrelse 122 Ledning 123 Advisory Board Analys Fond 9 Fond 8 Fond 7 Fond 6 Fond 5 Fond 4
Förvaltningsr apport - Fond 1 4
Förvaltningsr apport - Fond 1 Fond 1 Fond 1 Svenska Bostadsfonden 1 AB Fonden fulltecknades under hösten 24 och stängde den 31 december samma år. Inköpsvärdet på Fondens totala fastighetsbestånd är ca 98 MSEK kronor. Fonden äger 127 lägenheter i Växjö och Söderköping. 6 Förvaltningsberättelse 7 Resultat 8 Fastighet Harsyran 12 9 Fastighet Mörten 4 1 Fastighet Svalan 9 5
Förvaltningsr apport - Fond 1 förvaltningsber ättelse 29 SVENSK A BOSTADSFONDEN 1 AB Faktaruta Startår: 25 Antal lägenheter: 127 Kvadratmeter: 8 495 KVM Förvärvsvärde: 98 MSEK (dec -9) Orter: Fördelning andel lägenheter: 39% Växjö 61% Söderköping Växjö och Söderköping Söderköping Växjö Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 1 stängdes för teckning den 31 december 24 och fullinvesterades under 25. Totalt har 33 investerare tillskjutit 27,7 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar 3 fastigheter med en total yta om 8 495 kvm fördelat på 127 lägenheter och 5 lokaler. Fastigheterna är belägna i Växjö och Söderköping. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 98 MSEK vid årsskiftet. Växjö är en av Sveriges mest expansiva regionstäder och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Stadens expanderade universitet samt etableringen av flera större köpcentra har bidragit till en ökande tillväxt under de senaste åren. Inflyttningen har skapat stort underskott på bostäder och långa kötider. Den starka efterfrågan avspeglas i bostadsrättspriserna som på 8 år ökat från under 4 per kvadratmeter till 11 per kvadratmeter. Söderköping ligger omkring 13 km från Norrköping och 57 % av arbetskraften pendlar över kommungränsen. Orten är således en utpräglad pendlingsort, men har även lokala etableringar i form av en hel del småföretag. Befolkningen i kommunen ökade med,5 % under 29 till följd av ett positivt flyttnetto om 79 personer. Vakanserna i allmännyttan är fortsatt låga och det strategiska läget nära Norrköping, en av Sveriges just nu mest dynamiska och expansiva städer, borgar för fortsatt tillväxt. Fonden redovisar ett något lägre hyresintäkter än föregående år beroende på försäljningen av fastigheten Svalan 1 under 28. Intäktsbortfallet kompenseras dock av 5 % lägre räntekostnader för fastighetskrediter vilket är en följd av lägre skuldsättning och fallande marknadsräntor. Resultatet efter finansiella kostnader på fastighetskrediter men före räntor på vinstandelslån samt resultat av fastighetsförsäljning förbättrades med 1,1 MSEK jämfört med föregående år. Preferensaktieägare har detta år fått en högre utdelning som kompensation för tidigare bolagsskatt som varit för hög. Svenska Bostadsfondens marknad På grund av finanskrisen blev tillgången på krediter mycket begränsad och marknadsoron stor. Det ledde till att transaktionsvolymen sjönk till ca 5 miljarder att jämföra med ca 15 miljarder 28. En trend är att bostäder ökat sin andel av den totala transaktionsvolymen till ungefär 5 %. I samband med lågkonjunkturen förväntades hyrorna sjunka och vakanserna öka i kommersiella fastigheter vilket fick marknaden att söka sig till de tryggare och mindre konjunkturkänsliga kassaflöden som en bostadsinvestering erbjuder. Investerarnas ändrade fokus har avspeglat sig i de senaste siffrorna från Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen för olika fastighetsslag. Under 29 gav bostäder en årlig avkastning på 13,9 % medan snittet för alla fastighetsslag var 1,4 %. Den större delen av denna avkastning kommer från värdetillväxt. De övriga fastighetsslagen, som exempelvis kontors- och industrifastigheter, har däremot minskat i värde, även om värdefallet inom dessa fastighetsslag varit betydligt mer beskedligt i Sverige än i många andra länder. Kommande verksamhetsår Under 21 kommer förberedelser med avveckling av Fonden att påbörjas. Planen som finns fastlagd i prospektet är att i kontrollerad takt utvärdera olika alternativ för att bästa möjliga utfall skall uppnås för våra investerare. Fram till avvecklingen kommer Fonden fortsatt aktivt att arbeta med förädling av fastighetsbeståndet. Med egen förvaltningsorganisation och nya administrativa system för uthyrning m.m. minskas riskerna för vakanser och tekniska problem. För att reducera den finansiella risken har Fonden tecknat räntsäkringar till augusti 211 för 44 % av fastighetskrediterna. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 21 som Fondens utveckling och avkastning över tiden. 6
Förvaltningsr apport - Fond 1 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 29 SVENSK A BOSTADSFONDEN 1 AB 1) Resultaträkning - KSEK 29 28 Hyresintäkter 8 81 8 368 Omkostnader inkl. avskrivningar -5 76-4 669 Rörelseresultat 3 5 3 699 Intäktsräntor 39 235 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -1 867-3 835 Vinst försäljning av fastigheter 3 8 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 1 177 3 179 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 97, 97, Övriga tillgångar 5, 8, Summa tillgångar 12, 15, Riskbärande kapital 3,9 3,9 Fastighetskrediter 67,8 68,9 Övriga skulder/avsättningar 3,3 5,2 Summa finansiering 12, 15, 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Vinstandelslån, ränta 48,% 532 Preferensaktier, utdelning 52,% 965 Skatt på utdelning 965 Total utdelning (efter skatt preferensaktier) 1 497 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per vinstandelslån å nom. 1 SEK 4 SEK 4, % Per post om 5 SEK 2 SEK 4, % Per preferensaktie å nom. 1 SEK (efter skatt) 6 7 SEK 6,7 % Per post om 5 SEK (efter skatt) 33 5 SEK 6,7 % Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 24 Stockholm den 13/4 21 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 7
Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Harsyran 12 i Växjö Högtorps kyrka Orrv. Fotb.pl. <- 5 min till centrum Näktergalsv. Högtorpsv. Talgoxev. Koltrastvägen Taltrastv. Ringtrastv. Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn 8 Stad Växjö Adress Koltrastvägen 2-1 (Högstorp) Fastighetsbeteckning Harsyran 12 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum Augusti 25 Uthyrningsbar yta 4 554 kvm Lägenheter 68 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna är byggda 2-22 Fastigheten består av fem byggnader med en blandning av två-, tre-, och fyrarumslägenheter samt friliggande garage. Fastigheten är belägen i ett trevligt och relativt nybyggt område med blandad bebyggelse. Det är nära till skola och annan service, med ca tre minuters bilväg till Växjö centrum.
Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Mörten 4 i Söderköping <- 2 min till centrum Söderköpings brunn Viggebyv. Tvärg. Husbyg. Eriksviksg. Korsg. Länsmansg. Margaretag. Industrig. Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Söderköping Adress Husbygatan 12 A-B och Eriksviksgatan 2 Fastighetsbeteckning Mörten 4 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum Februari 26 Uthyrningsbar yta 3 122 kvm Lägenheter 5 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten är byggd 1961 Fastigheten är belägen centralt i Söderköping och ligger i ett trevligt grönområde vid Söderköpings södra infart, bredvid köpcentrum och fem minuters gångväg till stadskärnan. 9
Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Svalan 9 i Växjö S. Doktorsg. Pilg. Lärkg. Biblioteksg. Liedbergsg. V. Esplanaden Teaterg. Konserthus Nyg. Storgatan Storgatan Västerg. Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn 1 Stad Växjö Adress Storgatan 48 och Södra Doktorsgatan 1 Fastighetsbeteckning Svalan 9 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum Maj 25 Uthyrningsbar yta 819 kvm Lägenheter 9 Kommersiella lokaler 2 butiker Övrigt Utöver befintlig bebyggelse finns en outnyttjad byggrätt för ytterligare 7 kvm bostad Fastigheten är belägen mycket centralt i Växjö och ligger mellan stadskärnan och ett område med äldre villabebyggelse och mindre flerfamiljshus. Gångavstånd till stadskärnan.
Förvaltningsr apport - Fond 2 Svenska Bostadsfonden 2 AB Fond 2 Fonden fulltecknades under hösten 25 och stängde den 31 december samma år. Inköpsvärdet på Fondens fastigheter är ca 84 MSEK kronor. Fonden äger 15 lägenheter i Växjö, Kalmar och Söderköping. 12 Förvaltningsberättelse 13 Resultat 14 Fastighet Pilgrimmen 12 16 Fastighet Bagaren 1 17 Fastighet Jätten 3 18 Fastighet Myran 13 11
Förvaltningsr apport - Fond 2 förvaltningsber ättelse 29 SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB Faktaruta Startår: 25 Antal lägenheter: 15 Kvadratmeter: 11 116 KVM Förvärvsvärde: 85 MSEK (dec -9) Orter: Växjö, Söderköping och Kalmar Fördelning andel lägenheter: 32% 2% Kalmar Växjö 48% Söderköping Söderköping Växjö Kalmar Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 2 stängdes för teckning den 31 december 25. Totalt har 34 investerare tillskjutit 23 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 4 fastigheter med en total yta om 11 116 kvm fördelat på 15 lägenheter och 8 lokaler. Fastigheterna är belägna i Växjö, Kalmar och Söderköping. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 85 MSEK vid årsskiftet. Växjö är en av Sveriges mest expansiva regionstäder och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Stadens expanderade universitet samt etableringen av flera större köpcentra har bidragit till en ökande tillväxt under de senaste åren. Inflyttningen har skapat stort underskott på bostäder och långa kötider. Den starka efterfrågan avspeglas i bostadsrättspriserna som på 8 år ökat från under 4 per kvadratmeter till 11 per kvadratmeter. Söderköping ligger omkring 13 km från Norrköping och 57 % av arbetskraften pendlar över kommungränsen. Orten är således en utpräglad pendlingsort, men har även lokala etableringar i form av en hel del småföretag. Befolkningen i kommunen ökade med,5 % under 29 till följd av ett positivt flyttnetto om 79 personer. Vakanserna i allmännyttan är fortsatt låga och det strategiska läget nära Norrköping, en av Sveriges just nu mest dynamiska och expansiva städer, borgar för fortsatt tillväxt. Kalmar har på senare år utvecklats från industristad till en ort som idag fokuserar på handel, tjänster och turism. Staden har ett strategiskt läge i regionen, mittemellan Öland och Glasriket. Under nittiotalet försvann cirka 2 jobb i samband med nedläggningar inom tillverkningsindustrin, men sedan dess har utvecklingen vänt uppåt. Under de senaste 1 åren har befolkningen växt med 5 %. Fondens hyresintäkter ökade med 3,8 % under 29 trots något högre vakans under första delen av året. Räntkostnaderna för fastighetskrediter minskade med 5 % som en följd av fallande och historiskt låga marknadsräntor. Resultatet efter finansiella kostnader på fastighetskrediter men före räntor på vinstandelslån och förlagslån förbättrades därmed med 1,4 MSEK. Svenska Bostadsfondens marknad På grund av finanskrisen blev tillgången på krediter mycket begränsad och marknadsoron stor. Det ledde till att transaktionsvolymen sjönk till ca 5 miljarder att jämföra med ca 15 miljarder 28. En trend är att bostäder ökat sin andel av den totala transaktionsvolymen till ungefär 5 %. I samband med lågkonjunkturen förväntades hyrorna sjunka och vakanserna öka i kommersiella fastigheter vilket fick marknaden att söka sig till de tryggare och mindre konjunkturkänsliga kassaflöden som en bostadsinvestering erbjuder. Investerarnas ändrade fokus har avspeglat sig i de senaste siffrorna från Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen för olika fastighetsslag. Under 29 gav bostäder en årlig avkastning på 13,9 % medan snittet för alla fastighetsslag var 1,4 %. Den större delen av denna avkastning kommer från värdetillväxt. De övriga fastighetsslagen, som exempelvis kontors- och industrifastigheter, har däremot minskat i värde, även om värdefallet inom dessa fastighetsslag varit betydligt mer beskedligt i Sverige än i många andra länder. Kommande verksamhetsår Fonden kommer fortsatt och aktivt att arbeta med förädling av fastighetsbeståndet fram till Fondens avveckling. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa system för uthyrning minskas riskerna för vakanser. För att reducera den tekniska risken har den tekniska förvaltningsenheten förstärkts under 29 vilket framöver ger förbättrade möjligheter till uppföljning av driftekonomi och byggnadernas skick. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak som löper till augusti 211 har tecknats för 57 % av fastighetskrediterna. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 21 som Fondens utveckling och avkastning över tiden. 12
Förvaltningsr apport - Fond 2 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 29 SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB 1) Resultaträkning - KSEK 29 28 Hyresintäkter 9 194 8 867 Omkostnader inkl. avskrivningar -6 587-5 943 Rörelseresultat 2 67 2 924 Intäktsräntor 3 6 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -1 751-3 521 Resultat 859-537 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 85, 85, Övriga tillgångar 3,1 3,1 Summa tillgångar 88,1 88,1 Riskbärande kapital 21,3 21,3 Fastighetskrediter 59,4 59,4 Övriga skulder/avsättningar 7,4 7,4 Summa finansiering 88,1 88,1 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 33,% 383 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 43,% 297 Preferensaktier serie A, utdelning 2,% 138 Preferensaktier serier B, utdelning 4,% Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 138 Total utdelning 818 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 9 SEK, fast ränta 5% 45 SEK 5, % Per vinstandelslån å nom. 5 SEK, vinstberoende ränta 1 5 SEK 3, % Per preferensaktie serie A å nom. 5 SEK 1 5 SEK 3, % Per preferensaktie serie B å nom. 5 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 25 Stockholm den 13/4 21 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 13
Förvaltningsr apport - Fond 2 14
Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Pilgrimen 12 i Söderköping Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Erik Dahlbergsg. Parkg. Margaretag. Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Söderköping Adress Skönbergagatan 29 A-C och 31 A-B Fastighetsbeteckning Pilgrimen 12 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 26 Uthyrningsbar yta 2 915 kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler 3 Övrigt Fastigheten byggd/ombyggd 1967 Pilgrimen är belägen i Söderköping och ligger i trevliga grönområden mitt i centrum, granne med Söderköpings Brunn invid Göta Kanal. 15
Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Bagaren 1 i Söderköping Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Erik Dahlbergsg. Parkg. Margaretag. Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Söderköping Adress Bjelkegatan 18 Fastighetsbeteckning Bagaren 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 26 Uthyrningsbar yta 1 118 kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler 3 Övrigt Fastigheten byggd 1956 Fastigheten Bagaren är belägen i Söderköping, ett stenkast från centrum, Göta Kanal och Söderköpings Brunn. 16
Vädursv. Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Jätten 3 i Kalmar Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. 1 Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Borgholm Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Kalmar Adress Trollbackevägen 3-4 Fastighetsbeteckning Jätten 3 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Juli 26 Uthyrningsbar yta 5 194 kvm Lägenheter 72 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 197 med löpande ombyggnader och renoveringar Fastighetsbeståndet ligger i området Berga, Norrliden, i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar. 17
Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Myran 13 i Växjö Sven Baelters v. Prebendev. Lillestadsv. Framnäsv. Växjö C. 5 min -> Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Växjö Adress Prebendevägen 5-7 Fastighetsbeteckning Myran 13 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Mars 26 Uthyrningsbar yta 1 889 kvm Lägenheter 3 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 197 Fastigheten är belägen centralt i Växjö i ett trevligt bostadsområde, ca fem minuters promenad till torget och de centrala delarna av Växjö. 18
Förvaltningsr apport - Fond 3 Svenska Bostadsfonden 3 AB Fonden fulltecknades under våren 26 och stängde den 3 juni samma år. Sedan februari 27 är Fonden fullinvesterad. Inköpsvärdet på fastigheterna är ca 131 MSEK kronor. Fonden äger 28 lägenheter i Kalmar, Söderköping och Oskarshamn. Fond 3 2 Förvaltningsberättelse 21 Resultat 22 Fastighet Gästgivaren 4 & 5 23 Fastighet Jätten 2 24 Fastighet Länsmansängen 1 19
Förvaltningsr apport - Fond 3 förvaltningsber ättelse 29 SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB Faktaruta Startår: 27 Antal lägenheter: 28 Kvadratmeter: 19 882 KVM Förvärvsvärde: 131 MSEK (dec -9) Orter: Söderköping, Oskarshamn och Kalmar Fördelning andel lägenheter: 39% 9% Oskarshamn Söderköping 52% Kalmar Söderköping Oskarshamn Kalmar Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 3 stängdes för teckning den 3 juni 26. Totalt har 5 investerare tillskjutit 39, MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 4 fastigheter med en total yta om 19 882 kvm fördelat på 28 lägenheter och 16 lokaler. Fastigheterna är belägna i Oskarshamn, Söderköping och Kalmar. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 131 MSEK vid årsskiftet. Oskarshamns näringsliv domineras av större industrier som Scania, OKG och Saft AB samt ett stort antal mindre verkstadsindustrier. Dessutom är hamnen viktig med betydande godstrafik och reguljär färjetrafik till Gotland. Historiskt har Oskarshamn haft en låg arbetslöshet kombinerat med en hög sysselsättningsgrad. Söderköping ligger omkring 13 km från Norrköping och 57 % av arbetskraften pendlar över kommungränsen. Orten är således en utpräglad pendlingsort, men har även lokala etableringar i form av en hel del småföretag. Befolkningen i kommunen ökade med,5 % under 29 till följd av ett positivt flyttnetto om 79 personer. Vakanserna i allmännyttan är fortsatt låga och det strategiska läget nära Norrköping, en av Sveriges just nu mest dynamiska och expansiva städer, borgar för fortsatt tillväxt. Kalmar har på senare år utvecklats från industristad till en ort som idag fokuserar på handel, tjänster och turism. Staden har ett strategiskt läge i regionen, mittemellan Öland och Glasriket. Under nittiotalet försvann cirka 2 jobb i samband med nedläggningar inom tillverkningsindustrin, men sedan dess har utvecklingen vänt uppåt. Under de senaste 1 åren har befolkningen växt med 5 %. Fondens hyresintäkter ökade med 9,7 % under 29 vilket främst beror på ökande hyresintäkter och lägre vakanser i Oskarshamn. Under året genomförde Fonden planerade underhåll för,7 MSEK. I Oskarshamn har dessutom en om- och tillbyggnad av tvättstugorna genomförts, vilken har aktiverats som anläggningstillgång i balansräkningen. Åtgärderna bedöms vara såväl hyreshöjande som värdeskapande åtgärder som förbättrar Fondens avkastningsmöjligheter framöver. Räntekostnaderna för fastighetskrediter minskade med 42 % som en följd av fallande och historiskt låga marknadsräntor. Resultatet efter finansiella kostnader för fastighetskrediter men före räntor på vinstandelslån och förlagslån förbättrades med 2,3 MSEK. Svenska Bostadsfondens marknad På grund av finanskrisen blev tillgången på krediter mycket begränsad och marknadsoron stor. Det ledde till att transaktionsvolymen sjönk till ca 5 miljarder att jämföra med ca 15 miljarder 28. En trend är att bostäder ökat sin andel av den totala transaktionsvolymen till ungefär 5 %. I samband med lågkonjunkturen förväntades hyrorna sjunka och vakanserna öka i kommersiella fastigheter vilket fick marknaden att söka sig till de tryggare och mindre konjunkturkänsliga kassaflöden som en bostadsinvestering erbjuder. Investerarnas ändrade fokus har avspeglat sig i de senaste siffrorna från Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen för olika fastighetsslag. Under 29 gav bostäder en årlig avkastning på 13,9 % medan snittet för alla fastighetsslag var 1,4 %. Den större delen av denna avkastning kommer från värdetillväxt. De övriga fastighetsslagen, som exempelvis kontors- och industrifastigheter, har däremot minskat i värde, även om värdefallet inom dessa fastighetsslag varit betydligt mer beskedligt i Sverige än i många andra länder. Kommande verksamhetsår Fonden kommer fortsatt och aktivt att arbeta med förädling av fastighetsbeståndet fram till Fondens avveckling. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa system för uthyrning minskas riskerna för vakanser. För att reducera den tekniska risken har den tekniska förvaltningsenheten förstärkts under 29 vilket framöver ger förbättrade möjligheter till uppföljning av driftekonomi och byggnadernas skick. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak som löper till augusti 211 har tecknats för 25 % fastighetskrediterna. Fonden bevakar marknadsräntorna och kommer vid behov att teckna ytterligare räntetak fram till fondens avveckling. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 21 som Fondens utveckling och avkastning över tiden. 2
Förvaltningsr apport - Fond 3 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 29 SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB 1) Resultaträkning - KSEK 29 28 Hyresintäkter 15 956 14 771 Omkostnader inkl. avskrivningar -11 671-1 946 Rörelseresultat 4 285 3 825 Intäktsräntor 7 115 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -2 847-4 81 Vinst försäljning av fastigheter (exkl. räntor riskbärande kapital) Resultat 1 445-861 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 131,3 131,8 Övriga tillgångar 5,8 4,2 Summa tillgångar 137,1 136, Riskbärande kapital 39,6 39,2 Fastighetskrediter 81,5 82,6 Övriga skulder/avsättningar 16, 14,2 Summa finansiering 137,1 136, 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 17,3% 338 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 7,3% 822 Preferensaktier serie A, utdelning 11,4% 121 Preferensaktier serier B, utdelning 1,9% Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 121 Total utdelning 1 281 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 45 SEK, fast ränta 5% 22 5 SEK 5, % Per vinstandelslån å nom. 5 SEK, vinstberoende ränta 1 5 SEK 3, % Per preferensaktie serie A å nom. 5 SEK 1 5 SEK 3, % Per preferensaktie serie B å nom. 5 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 3 juni 26 Stockholm den 13/4 21 21 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör
Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Gästgivaren 4 & 5 i Söderköping Magasing. Gästhamn Åg. Göta Kanal Rådhustorget Källareg. Storg. Åg. Kanalg. Nybrog. Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Söderköping Adress Ågatan 25 A-B och Repslagargränd 5 Fastighetsbeteckning Gästgivaren 4 och 5 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum September 26 Uthyrningsbar yta 2 732 kvm Lägenheter 25 Kommersiella lokaler 2 Övrigt Fastigheten byggd 191 och totalrenoverades och byggdes ut 199. Fastighetsbeståndet ligger centralt i Söderköping, mellan Göta Kanal och Storån. Ett stenkast från stadens shoppingstråk och sevärdheter. 22
Vädursv. Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Jätten 2 i Kalmar Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Borgholm Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Kalmar Adress Trollbackevägen 6-28 Fastighetsbeteckning Jätten 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum Juli 26 Uthyrningsbar yta 7 887 kvm Lägenheter 18 Kommersiella lokaler 7 Övrigt Fastigheten byggd 197 med löpande ombyggnader och renoveringar. Fastighetsbeståndet ligger i området Berga i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar. 23
Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Länsmansängen 1 i Oskarshamn Fotbollsplan Björng. Hemv. Länsmansg. Norra skolan Jungnerg. Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn 24 Stad Oskarshamn Adress Humleplan 5-41 Fastighetsbeteckning Länsmansängen 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum December 26 Uthyrningsbar yta 9 263 kvm Lägenheter 147 Kommersiella lokaler 7 Övrigt Beståndet består av tre flerbostadshus i fyra våningar, uppförda 1959. Ligger på tio minuters promenadavstånd till Oskarshamns centrum. Fastighetsbeståndet ligger i ett trevligt grönområde nära villabebyggelse, lekplats och bad.
Förvaltningsr apport - Fond 4 Svenska Bostadsfonden 4 AB Fonden fulltecknades under hösten 26 och stängde den 31 december samma år. Fonden äger 235 lägenheter. Fastigheterna ligger i Tollarp, Hörby, Växjö, Kalmar och Borgholm. Förvärvsvärdet är ca 115 MSEK. Fond 4 26 Förvaltningsberättelse 27 Resultat 28 Fastighet Arkagården 2 3 Fastighet Ekorren 8 & 9 31 Fastighet Sofiero 1 32 Fastighet Stureholm 16 33 Fastighet Lindholmen 35 34 Fastighet Gyllebo 6 & 15 35 Fastighet Trasten 6 36 Fastighet Engelen 5 25
Förvaltningsr apport - Fond 4 förvaltningsber ättelse 29 SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB Faktaruta Startår: 27 Antal lägenheter: 235 Kvadratmeter: 16 217 KVM Förvärvsvärde: 98 MSEK (dec -9) 115 MSEK (feb -1) Orter: Tollarp, Hörby, Växjö, Kalmar och Borgholm Fördelning andel lägenheter: 6% 7% 8% 24% Hörby Kalmar Tollarp Borgholm 55% Växjö Växjö Hörby Borgholm Kalmar Tollarp Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 4 stängdes för teckning den 31 december 26. Totalt har 86 investerare tillskjutit 34,2 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 1 fastigheter med en total yta om 16 217 kvm fördelat på 235 lägenheter och 11 lokaler. Fastigheterna är belägna i Tollarp, Hörby, Växjö, Kalmar och Borgholm. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 98 MSEK vid årsskiftet. Sedan dess har ytterliggare fastigheter förvärvats och i februari 21 uppgick förvärvärvsvärdet till 115 MSEK. Tollarp är beläget i Kristianstad kommun 16 kilometer utanför centralorten. Kommunikationsmässigt ligger orten strategiskt placerad precis vid E22:an. Att åka bil till Malmö tar en dryg timme. Hörby ligger mitt i Skåne och är av tradition en handelsort. Under de senaste 1 åren har Hörby haft en stark befolkningstillväxt och ortens 7,5 % ligger en bra bit över riksgenomsnittet (5 %). Framförallt närheten till Lund innebär att Hörby har ett utmärkt strategiskt läge inför framtiden. Växjö är en av Sveriges mest expansiva regionstäder och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Stadens expanderade universitet samt etableringen av flera större köpcentra har bidragit till en ökande tillväxt under de senaste åren. Inflyttningen har skapat stort underskott på bostäder med långa kötider. Den starka efterfrågan avspeglas i bostadsrättspriserna som på 8 år ökat från under 4 per kvadratmeter till 11 per kvadratmeter. Kalmar har på senare år utvecklats från industristad till en ort som idag fokuserar på handel, tjänster och turism. Staden har ett strategiskt läge i regionen, mittemellan Öland och Glasriket. Under nittiotalet försvann cirka 2 jobb i samband med nedläggningar inom tillverkningsindustrin, men sedan dess har utvecklingen vänt uppåt. Under de senaste 1 åren har befolkningen växt med 5 %. 26 Borgholm ligger på norra Öland och är en attraktiv turistort med 2-3 miljoner besökare varje år. Näringslivet präglas av ett aktivt nyföretagande inom turistnäringen, jordbruk och livsmedel. Omkring 15 personer pendlar dessutom till Kalmars breda och växande arbetsmarknad. I december 29 förvärvade Fonden fastigheten Engelen 5 i Borgholm med 16 lägenheter och 4 lokaler med en totalyta om 1 779 kvm och med tillträde den 12 februari 21. Fonden är därmed fullinvesterad vilket kommer att ha positiv effekt på Fondens avkastning framöver. Fondens hyresintäkter ökade med 3,6 % under 29. Under året genomfördes planerat underhåll för,7 MSEK vilket bedöms ha positiv effekt på Fondens avkastningsförmåga kommande år. Räntekostnader för fastighetskrediter minskade med 6 % som en följd av fallande och historiskt låga marknadsräntor. Resultatet efter finansiella kostnader för fastighetskrediter men före räntor på vinstandelslån och förlagslån förbättrades med,9 MSEK. Svenska Bostadsfondens marknad På grund av finanskrisen blev tillgången på krediter mycket begränsad och marknadsoron stor. Det ledde till att transaktionsvolymen sjönk till ca 5 miljarder att jämföra med ca 15 miljarder 28. En trend är att bostäder ökat sin andel av den totala transaktionsvolymen till ungefär 5 %. I samband med lågkonjunkturen förväntades hyrorna sjunka och vakanserna öka i kommersiella fastigheter vilket fick marknaden att söka sig till de tryggare och mindre konjunkturkänsliga kassaflöden som en bostadsinvestering erbjuder. Investerarnas ändrade fokus har avspeglat sig i de senaste siffrorna från Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen för olika fastighetsslag. Under 29 gav bostäder en årlig avkastning på 13,9 % medan snittet för alla fastighetsslag var 1,4 %. Den större delen av denna avkastning kommer från värdetillväxt. De övriga fastighetsslagen, som exempelvis kontors- och industrifastigheter, har däremot minskat i värde, även om värdefallet inom dessa fastighetsslag varit betydligt mer beskedligt i Sverige än i många andra länder. Kommande verksamhetsår Fonden kommer fortsatt och aktivt att arbeta med förädling av fastighetsbeståndet. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa system för uthyrning minskas riskerna för vakanser. För att reducera den tekniska risken har den tekniska förvaltningsenheten förstärkts under 29 vilket framöver ger förbättrade möjligheter till uppföljning av driftekonomi och byggnadernas skick. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak som löper fram till fondens avveckling kommer att tecknas under första delen av 21 för c:a 5 % av fastighetskrediterna. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 21 som Fondens utveckling och avkastning över tiden.
Förvaltningsr apport - Fond 4 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 29 SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB 1) Resultaträkning - KSEK 29 28 Hyresintäkter 11 756 11 351 Omkostnader inkl. avskrivningar -8 774-7 296 Rörelseresultat 2 982 4 55 Intäktsräntor 1 56 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -1 422-3 456 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 1 57 655 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 96,5 96,9 Övriga tillgångar 3,4 2,6 Summa tillgångar 99,9 99,5 Riskbärande kapital 33,9 33,5 Fastighetskrediter 6,7 61,3 Övriga skulder/avsättningar 5,3 4,7 Summa finansiering 99,9 99,5 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 22,4% 383 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 5,1% 686 Preferensaktier serie A, utdelning 26,% 342 Preferensaktier serier B, utdelning 2,5% Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 342 Total utdelning 1 411 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 45 SEK, fast ränta 5% 22 5 SEK 5, % Per vinstandelslån å nom. 1 SEK, vinstberoende ränta 2 SEK 4, % Per preferensaktie serie A å nom. 25 SEK 2 SEK 4, % Per preferensaktie serie B å nom. 25 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 26 Stockholm den 13/4 21 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 27
Förvaltningsr apport - Fond 4 28
Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Arkagården 2 i Kalmar N. vägen Nygatan N. Kanalgatan S. Kanalgatan Linnégatan Esplanaden Smålandsgatan Unionsgatan Esplanaden N. vägen Tullbroskolan Fiskaregatan N. Långgatan S. vägen Storgatan Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Borgholm Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Kalmar Adress Unionsgatan 11 A-E Fastighetsbeteckning Arkagården 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum Juni 27 Uthyrningsbar yta 1 375 kvm Lägenheter 2 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1983 Fastigheten ligger i ett centralt och skyddat läge i Kalmar, ett stenkast från stadens shopping och nöjen. 29
Onkel Adams väg Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Ekorren 8 & 9 i Tollarp Brobyggargatan Idrottsvägen Odenvägen Betaniavägen E22 Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Tollarp Adress Idrottsvägen 9 A-C & Odenvägen 8 A-D Fastighetsbeteckning Ekorren 8 och 9 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 27 Uthyrningsbar yta 3 236 kvm Lägenheter 57 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheterna byggd 1962 Fastigheterna Ekorren 8 och 9 ligger centralt i natursköna Tollarp. 3
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Sofiero 1 i Hörby Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Hörby Adress Lyckhöjdsgatan 1 A-B och 3 A-D Fastighetsbeteckning Sofiero 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 27 Uthyrningsbar yta 2 915 kvm Lägenheter 4 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1956 Fastigheten ligger i ett välskött bostadsområde i Hörby, nära centrum och kommunikationer till övriga Skåne. 31
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Stureholm 16 i Hörby Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Hörby Adress Frostagatan 3 A-B Fastighetsbeteckning Stureholm 16 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 27 Uthyrningsbar yta 776 kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 197 Stureholm ligger centralt i Hörby, nära natursköna grönområden och med goda möjligheter till pendling till övriga Skåne. 32
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Lindholmen 35 i Hörby Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Hörby Adress Liljegatan 6 A-B och 8 A-D Fastighetsbeteckning Lindholmen 35 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 27 Uthyrningsbar yta 2 318 kvm Lägenheter 32 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1971 Lindholmen ligger centralt i Hörby med promenadavstånd till grönområden och idrottsplats. 33
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Gyllebo 6 & 15 i Hörby Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Hörby Adress Kvarng. 2 A-B, Nyg. 1 och 12 A-B, Lågedammsgatan 1 A-B, 3 A-B & 5 Fastighetsbeteckning Gyllebo 6 och 15 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 27 Uthyrningsbar yta 2 88 kvm Lägenheter 45 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1986 Fastigheterna ligger trevligt och centralt beläget i Hörby med promenadavstånd till både service och grönområden. 34
Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Trasten 6 i Växjö S. Doktorsg. Pilg. Lärkg. Biblioteksg. Liedbergsg. V. Esplanaden Teaterg. Konserthus Nyg. Storgatan Storgatan Västerg. Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Växjö Adress Pilgatan 8 A/B Fastighetsbeteckning Trasten 6 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum Juli 27 Uthyrningsbar yta 1 1 kvm Lägenheter 13 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1997 och ombyggd 24 Fastigheten Trasten ligger i ett trevligt och skyddat bostadsområde. Växjös centrum, med shopping, service och nöjen, är en kort promenad bort. 35
Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Engelen 5 i Borgholm Slottsgatan Sandgatan Strandgatan Kvarngatan Storgatan Södra Långgatan Hantverkaregatan Västra Kyrkogatan Östra Kyrkogatan Norra Långgatan Trädgårdsgatan Köpmangatan Norrköping Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn 36 Stad Borgholm Adress Slottsg. 14A-E, Storg. 3A-K, Strandg.13A-F Fastighetsbeteckning Engelen 5 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum Januari 21 Uthyrningsbar yta 1 779 kvm Lägenheter 16 Kommersiella lokaler 4 Övrigt Fastigheten byggd 1984 Fastigheten ligger i toppläge med utsikt över hamnen. Byggnaderna består av två större i tre våningar samt en lägre enplans byggnad och uppfördes i mitten av 198-talet. Fastighetens 16 lägenheter har egna ingångar.
Förvaltningsr apport - Fond 5 Svenska Bostadsfonden 5 AB Fonden fulltecknades under våren 27 och stängde den 3 april samma år. Fonden äger 211 lägenheter till ett förvärvsvärde av 116 MSEK. Fastigheterna ligger i Hörby, Växjö och Västervik. 38 Förvaltningsberättelse 39 Resultat 4 Fastighet Jättegrytan 2 41 Fastighet Svanen 7 - Tuppen 9 42 Fastighet Forntiden 1 43 Fastighet Fabrikanten 21 44 Fastighet Örtofta 1 & 2 45 Fastighet Östraby 1:6 46 Fabrikanten 1 & 11 Fond 5 37
Förvaltningsr apport - Fond 5 förvaltningsber ättelse 29 SVENSK A BOSTADSFONDEN 5 AB Faktaruta Startår: 27 Antal lägenheter: 211 Kvadratmeter: 15 19 KVM Förvärvsvärde: 116 MSEK (dec -9) Orter: Västervik, Hörby och Växjö Fördelning andel lägenheter: 5% 47% 48% Fondens hyresintäkter ökade med 18,7 % under 29 vilket till stor del beror på att fastigheter som förvärvades 28 bidrog med helårssiffror 29. Under året genomfördes planerat underhåll för,6 MSEK, något som bedöms ha positiv effekt på Fondens avkastningsförmåga framöver. Övriga fastighetskostnader ökade som en följd av förvärvet under 28. De finansiella kostnaderna avseende fastighetskrediter minskade till följd av fallande marknadsräntor men en tidigare tecknad räntesäkring med tak och golv medförde att de fallande marknadsräntorna inte gav någon större resultateffekt. Resultatet efter finansiella kostnader för fastighetskrediter men före räntor på vinstandelslån och förlagslån förbättrades därför endast med,4 MSEK. Svenska Bostadsfondens marknad Västervik Växjö Hörby Västervik Växjö Hörby Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 5 stängdes för teckning den 3 april 27. Totalt har 124 investerare tillskjutit 36,4 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 1 fastigheter med en total yta om 15 19 kvm fördelat på 211 lägenheter och 6 lokaler. Fastigheterna är belägna i Växjö, Västervik och Hörby. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 116 MSEK vid årsskiftet. Växjö är en av Sveriges mest expansiva regionstäder och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Stadens expanderade universitet samt etableringen av flera större köpcentra har bidragit till en ökande tillväxt under de senaste åren. Inflyttningen har skapat stort underskott på bostäder med långa kötider. Den starka efterfrågan avspeglas i bostadsrättspriserna som på 8 år ökat från under 4 per kvadratmeter till 11 per kvadratmeter. Västervik är en vackert belägen kuststad och ett populärt turistmål med omkring 7 gästnätter om året. Dessutom är orten med sina 36 5 invånare en viktig regionstad i östra Småland. Boendemiljön i Västervik är attraktiv. Stadskärnan är välbevarad och närheten till havet och den natursköna skärgården ger orten en unik karaktär. Hörby ligger mitt i Skåne och är av tradition en handelsort. Under de senaste 1 åren har Hörby haft en stark befolkningstillväxt och ortens 7,5 % ligger en bra bit över riksgenomsnittet (5 %). Framförallt närheten till Lund innebär att Hörby har ett utmärkt strategiskt läge inför framtiden. På grund av finanskrisen blev tillgången på krediter mycket begränsad och marknadsoron stor. Det ledde till att transaktionsvolymen sjönk till ca 5 miljarder att jämföra med ca 15 miljarder 28. En trend är att bostäder ökat sin andel av den totala transaktionsvolymen till ungefär 5 %. I samband med lågkonjunkturen förväntades hyrorna sjunka och vakanserna öka i kommersiella fastigheter vilket fick marknaden att söka sig till de tryggare och mindre konjunkturkänsliga kassaflöden som en bostadsinvestering erbjuder. Investerarnas ändrade fokus har avspeglat sig i de senaste siffrorna från Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen för olika fastighetsslag. Under 29 gav bostäder en årlig avkastning på 13,9 % medan snittet för alla fastighetsslag var 1,4 %. Den större delen av denna avkastning kommer från värdetillväxt. De övriga fastighetsslagen, som exempelvis kontors- och industrifastigheter, har däremot minskat i värde, även om värdefallet inom dessa fastighetsslag varit betydligt mer beskedligt i Sverige än i många andra länder. Kommande verksamhetsår Fonden kommer fortsatt och aktivt att arbeta med förädling av fastighetsbeståndet. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa system för uthyrning minskas riskerna för vakanser. För att reducera den tekniska risken har den tekniska förvaltningsenheten förstärkts under 29 vilket framöver ger förbättrade möjligheter till uppföljning av driftekonomi och byggnadernas skick. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntesäkringar som löper till augusti 211 har tecknats för 64 % av Fondens fastighetskrediter. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 21 som Fondens utveckling och avkastning över tiden. 38