Gröna obligationer
Agenda 12 juni 2017 Introduktion Hållbarhet och projekt Ekonomi och finans Ramverket Anneli Jansson, Vd Rebecka Yrlid, Hållbarhetschef Per Wange, Tf CFO Mikael Andersson, Finanschef Humlegården Gröna obligationer 2 Österbotten 8, Birger Jarlsgatan, Stockholm.
Introduktion Anneli Jansson, Vd Humlegården
Om Humlegården Humlegården äger, förvaltar och utvecklar fastigheter med tyngdpunkt på kontor Attraktiva lägen i Stor-Stockholm 52 fastigheter Östra city Solna strand/sundbyberg Hagalund Hagastaden Globen Marknadsvärde: 17,8 mdkr (31 dec 2016) Förvaltar fastigheter på uppdrag av Länsförsäkringar Liv, Länsförsäkringar Sak och Länsförsäkringar AB. (4,8 mdkr, 31 dec 2016) Stabil tillväxt genom långsiktiga förädlingar sedan 1999 Humlegården Gröna obligationer 4 T-House, Engelbrektsplan, Stockholm.
En del av länsförsäkringsgruppen 3,5 miljoner kunder 23 kundägda, regionala försäkringsbolag Länsförsäkringar AB (A-) Länsförsäkringar Bank AB (A) Länsförsäkringar Sak Försäkrings AB (A) Länsförsäkringar Fondliv Försäkrings AB Länsförsäkringar Liv Försäkrings AB Länsförsäkringar Fondförvaltning AB Länsförsäkringar Hypotek AB Wasa Kredit AB Länsförsäkringar Mäklarservice AB Länsförsäkringar Grupplivförsäkring AB LF Sak Fastighets AB Försäkrings AB Agria Humlegården Fastigheter AB Lansa Fastigheter AB Humlegården Fastigheter ägs direkt via 19 regionala länsförsäkringsbolag och LF SAK LF Bank, LF Sak, LF Fondliv och LF Liv ägs direkt av LF AB. LF AB ägs av 23 regionala länsförsäkringsbolag Lansa Fastigheter ägs av 6 regionala länsförsäkringsbolag Humlegården Gröna obligationer 5
En del av länsförsäkringsgruppen En långsiktig ägare Finansiell styrka I bankupplåningen finns en ägarkoppling, Change of Controlklausul. Den ger långivaren möjlighet att säga upp lånet till återbetalning om inte Humlegården till minst 90 procent ägs av bolag inom länsförsäkringsgruppen Länsförsäkringsbolag Andel Älvsborg 15,7 Dalarnas 11,2 Länsförsäkringar Sak 8,6 Bergslagen 7,7 Östgöta 6,8 Södermanland 6,3 Göteborg och Bohuslän 6,3 Jönköping 5,9 Kalmar 5,1 Uppsala 3,8 Halland 3,8 Göinge-Kristianstad 3,8 Jämtland 2,8 Skåne 2,8 Västernorrland 2,4 Blekinge 2,2 Kronoberg 1,6 Gotland 1,5 Norrbotten 0,9 Värmland 0,7 Humlegården Gröna obligationer 6
Ägardirektiv 1. Humlegården ska äga, förvalta och utveckla egna fastigheter. 2. Beståndet ska finnas i attraktiva kontorslägen i Stockholm. a. Tyngdpunkt på kontorsfastigheter från tid till annan andra fastighetstillgångar, som stödjer kontorsfastigheterna. 3. Verksamheten ska drivas aktsamt, innehavet är långsiktigt (minst 10 år). a. Över en konjunkturcykel ska verksamheten ge en avkastning på substansvärde om 8 procent per år. 4. Ska verka för hållbarhet. 5. Humlegården ska vara ett långsiktigt innehav och verka som börsnoterat i syfte att: a. Bygga varumärke b. Ha alternativ till bankfinansiering c. Ha möjlighet till benchmark. Humlegården Gröna obligationer 7 Stora Blå, Röntgenvägen, Solna strand
Substansvärdeförändring % 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 18 år 10 år 7 år Genomsnittlig substansvärdeförändring, % 12,4 11,8 12,8 20,9 Målsättning: 8 % Humlegårdens avkastning, % Målsättning: 8 % avkastning på substansvärde över en konjunkturcykel Humlegården Gröna obligationer 8
2016 i siffror December 2016 Hyresintäkt 982 mkr 2015: 915 mkr Marknadsvärde 17,8 mdkr 2015: 15,6 mdkr Driftnetto 665mkr 2015: 588 mkr Hyresvärde per kategori 77% 7% 4% Kontor 861 mkr Butik/Restaurang 81 mkr Garage 47 mkr Övrigt 134 mkr 12% Humlegården Gröna obligationer 9
Delmarknader
Andel av marknadsvärde Solna strand/sundbyberg Hagalund NORRA DJURGÅRDEN 7% 6% 48% Bromma Flygplats BROMMA KUNGSHOLMEN Hagastaden NORRMALM T-Centralen Östra city ÖSTERMALM GAMLA STAN DJURGÅRDEN 39% STORA ESSINGEN Östra city 8 552 mkr Solna strand/sundbyberg 6 843 mkr Utvecklingsfastigheter 1 263 mkr Övriga Stockholm 1 148 mkr ASPUDDEN LILJEHOLMEN SÖDERMALM Globen Humlegården Gröna obligationer 11
Östra City Andel av totalt marknadsvärde 48% Antal fastigheter 14 Marknadsvärde 8 552 mkr Ekonomisk vakansgrad 1,9% Hyresvärde 441 mkr Kontor 352 mkr Butik/Restaurang 64 mkr Garage 9 mkr Övrigt 16 mkr Blasieholmen 55 Österbotten 8 Sparbössan 1 Humlegården Gröna obligationer 12
Solna strand/sundbyberg Andel av totalt marknadsvärde 39% Antal fastigheter 9 Marknadsvärde 6 843 mkr Ekonomisk vakansgrad 8,2% Hyresvärde 491 mkr 1 Kontor 361 mkr Butik/Restaurang 10 mkr Garage 29 mkr Övrigt 90 mkr Cirkusängen 6 Päronet 8 Stenhöga 3 Humlegården Gröna obligationer 13
Övriga Stockholm Andel av totalt marknadsvärde 6% Antal fastigheter 2 Marknadsvärde 1 148 mkr Ekonomisk vakansgrad 3,0% Hyresvärde 80 mkr 1 Kontor 77 mkr Butik/Restaurang 1 mkr Garage 1 mkr Övrigt 1 mkr Härden 15, Hagastaden Sandhagen 9, Globen Humlegården Gröna obligationer 14
Utvecklingsfastigheter Andel av totalt marknadsvärde 7% Antal fastigheter 27 Marknadsvärde 1 263 mkr Ekonomisk vakansgrad 28% Hyresvärde 111 mkr 1 Kontor 71 mkr Butik/Restaurang 6 mkr Garage 8 mkr Övrigt 27 mkr Hagalund Solna strand Humlegården Gröna obligationer 15
Vår strategi
Vår strategi Vision Genom långsiktighet och nytänkande bidra till ökad arbetsglädje och en bättre livsmiljö. Affärsidé Långsiktigt äga, förvalta och utveckla egna kontorsfastigheter i Stor-Stockholm med hållbarhet, arkitektur, service och innovation i fokus. Värdegrund Engagemang Kompetens Ansvar Humlegården Gröna obligationer 17 Humlegården, Stockholm
Långsiktiga prioriteringar 1 2 3 4 5 Långsiktig, hållbar lönsamhet: 8% avkastning på substansvärde Tillväxt: 20 mdkr i fastighetstillgångar år 2020 Nöjda kunder: Topp 3-placering i kundnöjdhetsmätning Nöjda medarbetare: Engagerade medarbetare och goda ledare Verka för hållbarhet: Fokus på hållbarhet och arkitektur Humlegården Gröna obligationer 18 Päronet 8, Korta gatan, Solna strand.
Engagerade medarbetare bygger bolaget God arkitektur skapar attraktiva livsmiljöer Nöjda kunder får ökad arbetsglädje Summan av våra insatser leder till långsiktig och hållbar lönsamhet. Engelbrektsplan, Stockholm.
Hållbarhet Rebecka Yrlid, Hållbarhetschef Humlegården
En integrerad del av verksamheten En del av ägardirektivet och affärsidén Hållbarhetsmål och policys som omfattar alla medarbetare Hållbarhetschef i företagsledningen sedan 2013 Hållbarhetsråd som prioriterar och skapar riktlinjer Riktning och tydlighet genom bl. a. - Miljöpolicy - Uppförandekod - Leverantörskod Miljöcertifieringar är en del av långsiktig fastighetsförvaltning Humlegården Gröna obligationer 21 Apelsinen 5, Vretenvägen, Solna strand.
Utmärkelser och samarbeten Solna stads miljöpris 2015 Cirkusängen 6, Sundbyberg (Swedbank HQ) - ULI Global Awards for Excellence, 2015 - Årets EU Green Building, 2014 - Utmärkelsen Good design is Good business av Architectural Record, 2015 - Hedersomnämnande Stålbyggnadspriset, 2015 Ugnen 7, Hagalund - Green Building Annual Award, 2013 (en av fem fastigheter i Europa) Delaktiga i forum för utveckling - Stockholms klimatpakt - Sweden Green Building Council - Stockholms stads Forum för hållbara fastigheter - FN Global Compact Humlegården Gröna obligationer 22 Cirkusängen 6, Swedbank HQ, Sundbyberg
Målsättning 2017 Fyra operationella hållbarhetsmål Uppföljning kvartalsvis Fokus på - Energiförbrukning - Miljöcertifiering - Öka kunskapen om hållbarhet och arkitektur Minska fastighetsel 1%/kvm Lägre än rikssnitt 60%/kvm 1. Minska förbrukningen av fastighetsel med1% per kvm 2. Den totala energianvändningen för uppvärmning ska vara 60% lägre än rikssnittet för lokaler 2015 3. Certifiera minst 5 fastigheter enligt BREEAM In-Use 4. 4 utbildningar inom hållbarhet och arkitektur Antal utbildningar 4 BREEAM-certifieringar 5 Humlegården Gröna obligationer 23
Väsentlighetsanalysen skapar riktning Humlegården Gröna obligationer 24
På agendan Avfall och återvinning Transporter och kommunikation Klimatsmarta och innovativa lösningar Lönsamhet Resurseffektivitet Hållbart kunderbjudande Hållbara materialval Certifieringar Affärsetik och relationer Arkitekturvärden och estetisk livslängd Säkra konstruktioner Attraktiv arbetsgivare Humlegården Gröna obligationer 25
Attraktiv arbetsgivare Egen personal vår viktigaste tillgång Gemensamma mål skapar tydlighet Engagerade medarbetare ger - Lägre sjukfrånvaro och personalomsättning - Högre kundnöjdhet, produktivitet och lönsamhet Stärker vårt varumärke i arbetet med att bibehålla och attrahera talanger 1:a plats i Nyckeltalsinstitutets årliga index Attraktiv arbetsgivarindex Humlegården Gröna obligationer 26
Arkitekturvärden och estetisk livslängd Ekonomisk och miljömässig hållbarhet Hög kvalitet i utförandet minskar förvaltningskostnaderna och behovet av framtida lokalanpassningar. Ett ambitiöst arkitektoniskt perspektiv stärkande för varumärket Social hållbarhet Bidra till stadsmiljön och skapa goda livsmiljöer Humlegården Gröna obligationer 27 Grow Hotel, Solna strand
Med resurseffektivitet i fokus skapas effektivitet i processerna ökar medvetenheten i hela organisationen Hur når vi dit? 1) Minskad förbrukning av vatten och smartare avfallshantering 2) Följa och styra förbrukningen av värme, kyla och el i fastigheterna 3) Nya tankesätt driver utvecklingen - Cradle-to-Cradle: Återvinningsbara textilmattor - Umbilical Design: Test av aerogel i ventilationsfilter - KONE: Smarta hissar - Fortum: Solcellsanläggning på tak del av forskningsprojekt - Green Fingerprint - Webbapplikation som hjälper våra kunder minska sin elanvändning Humlegården Gröna obligationer 28
Miljöcertifieringar Utvecklingsprojekt - högsta möjliga miljöklass och 40% under gällande BBR-krav Förvaltningsfastigheter BREEAM In-Use Mål 2017: Minst 5 fastigheter ska certifieras enligt BREEAM In-Use Varför? Det vi tillför staden ska hålla hög kvalitet Viktigt verktyg för att ständigt förbättra miljön i och omkring våra fastigheter Fokus på energieffektivitet och hållbara material En konkurrensfördel Ger möjlighet till benchmark Humlegården Gröna obligationer 29
Projekt
Värdeskapande genom projekt Aktiv förvaltning Utveckling av befintliga fastigheter och byggrätter Hög arkitektonisk ambition Miljöcertifiering av högsta möjliga klass Stadsutveckling se till helheten och skapa synergier Projektportfölj med potential Humlegården Gröna obligationer 31
Astoria, Nybrogatan Stockholm Ca 8 000 kvm kontor och handel Ca 2 000 kvm bostäder Nyproduktion och konvertering Sofi Almquist plats nytt torg Arkitekt: 3XN Certifiering: BREEAM Excellent Byggstart Sommaren 2017 Inflyttning Våren 2020 Humlegården Gröna obligationer 32
Grow Hotel, Solna strand 176 rum samt studios Restaurang, lounge och gym Hyresgäst: Time Hotel Group Hotell: Best Western Restauratör: Aveqiagruppen Arkitekt: 3XN Certifiering: Miljöbyggnad Guld Byggstart Sommaren 2016 Invigning Hösten 2018 Humlegården Gröna obligationer 33
Grow, Solna strand Ca 25 000 kvm kontor Största hyresgäst: Arbetsförmedlingen HK Restaurang med uteservering Flera takterrasser Cykelgarage Arkitekt: Tham & Videgård Arkitekter Certifiering: Miljöbyggnad Guld Byggstart Hösten 2016 Inflyttning 2019 Humlegården Gröna obligationer 34
Hagalund, Solna Kommande utvecklingsprojekt Humlegården äger ca 70% av fastigheterna genom äganderätt eller tomträtt 25 fastigheter till ett värde av 0,9 mdkr Tunnelbanehållplats i Hagalund, längsmed den nya gula linjen Solna stads vision: skapa en blandstad med ca 3 000 bostäder samt kontor, service, handel och kultur Byggstart tunnelbana 2018 Tunnelbana tas i bruk 2024 Humlegården Gröna obligationer 35
Ekonomi och finans Per Wange, Tf CFO Humlegården
En stark finansiell motpart Hög kreditvärdighet, LFAB (A-), LF SAK (A) S&P Ägarklausul Om bolaget upphör att ägas, direkt eller indirekt, till 90% av bolag i LF-gruppen, ska långivaren ha rätt att säga upp finansieringen Ägarstrukturen ger starka incitament till fortsatt ägande och stöd Humlegården Gröna obligationer 37 Smultronet 2, Vretenvägen, Solna strand.
Finansieringsstrategi Diversifierade finansieringskällor Jämnt spridda förfall Balanserad refinansieringsrisk Kapitalbindning minst 3 år genom en kombination av korta förfall < 1 år och långt förfall 2 20 år Hållbar finansiering prioriterad Minskad andel säkerställd finansiering Humlegården Gröna obligationer 38 Blasieholmen 55, Hovslagargatan, Stockholm
Årets resultat 2016 mkr 2000 1510 1800 1600 1400 1200 1123 108 393 1 390 1000 800 600 400 200 141 361 240 23% tillväxt i förvaltningsresultat 381 0 Humlegården Gröna obligationer 39
Nyckeltal Vakans i förvaltningsfastigheter 3,9% vid årsskiftet (exkl lager och garage) Våra nyckeltal har förbättras över åren - Räntetäckningsgrad har ökat - Belåningsgraden har minskat - Nettoskuld/Ebitda har förbättrats Värderingsfokus Lönsamhetsfokus Nyckeltal 2016 2015* 2014* 2013* Fastighetsrelaterade nyckeltal Fastigheter area, kvm 436 910 421 403 412 796 440 518 Fastigheter, antal 52 46 45 46 Fastigheter marknadsvärde, Mkr 17 806 15 563 13 247 12 527 Ekonomisk vakansgrad, % 7,5 7,9 8,3 11,6 Överskottsgrad, % 68,0 64,0 64,0 62,0 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter, Mkr 311 672 44 0 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad, Mkr 420 390 497 733 Finansrelaterade nyckeltal Nettoskuld / Ebitda 12,2 13,3 13,6 15,4 Genomsnittlig ränta % 2,9 3,0 3,1 3,1 Genomsnittlig återstående räntebindning, år 3,4 4,3 5,4 4,2 Genomsnittlig återstående kapitalbindning, år 2,1 1,3 2,3 1,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,3 2,1 2,1 Belåningsgrad, % 44,2 49,8 55,8 58,5 Skuldsättningsgrad, % 1,0 1,1 1,4 1,5 Soliditet, % 44,8 42,0 38,0 38,0 Eget kapital, Mkr 8 143 6 772 5 295 4 985 Avkastning på eget kapital, % 18,6 24,5 6,0 5,8 Humlegården Gröna obligationer 40
Finanspolicy Beslutad juni 2016 Ränterisk Finanspolicy 2016-12-31 Räntebindning (år) Min 2,0 3,4 Räntebindning 12 mån (%) Max 50 37 Finansieringsrisk Kapitalbindning (år) Min 2,0 2,1 Låneförfall 12 mån (%) Max 35 41 Räntetäckningsgrad (ggr) Min 2,0 2,6 Belåningsgrad (%) 55 45 44 Humlegården Gröna obligationer 41
Skuldportfölj 31 december 2016 Förfall Ränteförfall Volym (mkr) Andel (%) Ränta (%) Låneförfall Volym (mkr) Andel (%) Företagscertifikat 1 405 1 år 2 881 37 4,7 3 251 41 2 år 944 12 3 år 427 23 4 år 2 000 25 1,9 547 7 5 år 2 000 25 1,8 1 308 17 > 5 år 1 000 13 1,9 Totalt 7 881 100 2,9 7 881 100 Humlegården Gröna obligationer 42
Nytt MTN-program Ram Arrangör Övriga emissionsinstitut Finansieringsbehov 2017 4 000 mkr Handelsbanken SEB och Swedbank 2 300 mkr Second Opinion från Cicero på de gröna villkoren Avses noteras vid Nasdaq Sustainable Bond List Humlegården Gröna obligationer 43 Grow, Solna strand
Balansräkning 31 december 2016 mkr 2016 2015* 2014* 2013* Förvaltningsfastigheter 17 806 15 563 13 247 12 194 Övriga anläggningstillgångar 14 135 198 126 Omsättningstillgångar 186 189 297 638 Likvida medel 164 235 176 158 Summa tillgångar 18 170 16 122 13 918 13 116 Eget kapital 8 143 6 772 5 295 4 985 Uppskjuten skatteskuld 1 295 908 498 408 Långfristiga räntebärande skulder 3 217 4 248 7 393 7 326 Derivat 380 272 326 - Övriga långfristiga skulder 106 72 66 54 Kortfristiga räntebärande skulder 4 653 3 490 - - Övriga kortfristiga skulder 377 360 340 343 Summa eget kapital och skulder 18 170 16 122 13 918 13 116 * Resultat och ställning i tabellerna för åren 2013 2015 avser summerade balansräkningar för koncernerna Humlegården Holding I-III. Humlegården Gröna obligationer 44
Resultaträkning 31 december 2016 mkr 2016 2015* 2014* 2013* Hyresintäkter 982 915 858 750 Fastighetskostnader -317-327 -313-286 Driftnetto 665 588 545 464 Extern förvaltning 1 - - - Central administration (2015 och tidigare inkl extern förvaltning) -45-39 -19-14 Finansnetto -240-238 -241-180 Förvaltningsresultat 381 311 285 270 Värdeförändringar fastigheter 1 510 1 527 494 45 Värdeförändringar derivat -108 54-371 45 Resultat före skatt 1 783 1 892 408 360 Skatt -393-414 -89-76 Årets resultat 1 390 1 478 319 284 * Resultat och ställning i tabellerna för åren 2013 2015 avser summerade resultaträkningar för koncernerna Humlegården Holding I-III. Humlegården Gröna obligationer 45
Ramverket Mikael Andersson, Finanschef Humlegården
Grönt ramverk Gröna obligationer under MTN- program Framtaget tillsammans med Handelsbanken Investeringar som kan finansieras: 1) Nya/befintliga byggnader med certifiering om minst 40% lägre än gällande BBR-krav Miljöbyggnad Silver BREEAM-SE Very good BREEAM In-Use Very good LEED Guld 2) Energieffektiva investeringar Minst 30% förbättring avseende förbrukning/kostnad etc. 3) Förnyelsebar energi 4) Rena transporter Humlegården Gröna obligationer 47 Engelbrektsplan, Stockholm.
Second Opion - CICERO Shading of the Eligibility Categories Category Shading Certified properties Medium Green Energy efficiency investments Medium to Dark Green Renewable energy Dark Green Clean transportation Dark Green Overall, Humlegården s Green Bond Framework provides a clear and sound framework for climate-friendly investments. The framework lists eligible categories of assets that are supportive of the objective of promoting a transition to low-carbon and climate-resilient growth and is supported by a strong governance structure. Managing of proceeds and reporting are of high standards and includes impact reporting. CICERO is very encouraged by this. Overall, Humlegården s Green Bond Framework is in accordance with the Green Bond Principles. Based on the overall assessment of the assets and project types that will be financed by the Humlegården s Green Bond and governance and transparency considerations, Humlegården s Green Bond Framework gets a strong Medium Green shading. Humlegården Gröna obligationer 48
Urvals- och uppföljningsprocessen Urval Urval Användningsområden och kriterier enligt det gröna ramverket Hållbarhetschef har veto Rapportering Hållbarhetsråd Hållbarhetsråd Aktuell förteckning över kvalificerade tillgångar Beslutar om investeringsobjekt för grön finansiering Emissionslikvid Notering: - Exklusion av fossilt - Ambition att allokera majoritet av nettolikviden till nya tillgångar och projekt Emissionslikvid Gröna konton hanteras avskilt och spårbart Rapporteringen och transparens Års- och hållbarhetsredovisning Årlig investerarrapport tillgänglig på hemsidan Lista och beskrivning över gröna investeringsobjekt Redogörelse för bolagets utveckling av sitt arbete med gröna obligationer Hantering av beslut, likvidhantering och investerarbrev granskas av bolagets revisorer Humlegården Gröna obligationer 49
Föreslagna investeringsobjekt Område Investeringsobjekt Status Klassificering Solna strand Grow Hotel Pågår Miljöbyggnad Guld Solna strand Grow Kontor Pågår Miljöbyggnad Guld Stockholm Astoria Pågår BREEAM-SE Excellent Sundbyberg Cirkusängen 6 Klart Miljöbyggnad Silver Total volym investeringsobjekt 1 900 Uppskattad volym 2017 2 800 4 700 Volym som kan finansieras på enskilda objekt är marknadsvärdet/investeringskostnaden minus annan extern lånefinansiering hänförlig till sådant projekt. Humlegården Gröna obligationer 50
Finansiering via gröna obligationer aktuella objekt Grow Hotel Solna strand Grow Solna strand Astoria Nybrogatan Cirkusängen 6 (Swedbank HQ) Sundbyberg Miljöbyggnad Guld Miljöbyggnad Guld BREEAM Excellent Miljöbyggnad Silver Humlegården Gröna obligationer 51
Tack!