Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Kronan 5 (769635-4013) Upprättad i oktober 2017 av
Innehållsförteckning 1 Allmänna förutsättningar 2 Beskrivning av fastigheten 3 Anskaffningskostnad och finansiering 4 Beräkning av föreningens årliga intäkter, utgifter och kostnader 5 Förslag till amorteringspla, avskrivningar och avsättningar 6 Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter 7 Insatser och årsavgifter 8 Ekonomisk prognos 9 Känslighetsanalys 10 Särskilda förhållanden Intyg Bilagor Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Den ekonomiska planen är upprättad av: Svensk Borätt Baltzarsgatan 37 211 36 Malmö Tel. 040-611 99 60 E-post: info@svenskboratt.se www.svenskboratt.se R4-171006 2
1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Brf Kronan 5 (769635-4013) har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen kommer att inneha fastigheten Landskrona Karl XV 5. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. Bostadsrättslagen och 1 Bostadsrättsförordningen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i denna ekonomiska plan grundar sig på från säljaren erhållna drifts-, förvärvs- och entreprenadkostnader samt föreningens årliga kapitalkostnader. Kapitalkostnaderna grundas på en kalkylränta som år ett väl motsvarar nuvarande marknadsnivå. Räntan räknas i den ekonomiska planen upp från ingångsnivån till 4% år 11. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske under oktober-december 2017. Inflyttning i bostadsrätterna beräknas ske under hösten 2018. Nyckeltal Anskaffningsvärde Insatser Belåning Årsavgift Drift Avsättning Avskrivning 26 027 kr/kvm 23 531 kr/kvm 6 779 kr/kvm 544 kr/kvm 371 kr/kvm 25 kr/kvm 251 kr/kvm Planens offentlighet BRL 3 kap. 5 Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. 3
2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Landskrona Karl XV 5 Adress Upplåtelseform Tomtareal Bostadsyta Lokalyta Byggnadsutformning Nybyggnadsår Borgmästargatan 18 och Rådmansgatan 11, 261 32 Landskrona Ägande 721 kvm Tillbyggnadsår 1989 1 532 kvm enligt debiteringslängden, 1 462 kvm enligt fastighetsutdraget 341 kvm enligt debiteringslängden, 339 kvm enligt fastighetsutdraget En byggnad med sammanlagt 16 lägenheter Tidigt 1900-tal, 1929 enligt fastighetsutdraget Värdeår 1989, totalrenoverad 2017 Försäkring Fullvärde Taxeringsvärde 14 380 000 kr. Varav byggnad: 10 229 000 kr och mark: 4 151 000 kr enligt fastighetsutdraget 20 962 000 kr. Varav byggnad: 17 507 000 kr och mark: 3 455 000 kr enligt ny beräkning Typkod 321 Servitut/nyttjanderätter Gemensamma utrymmen och anordningar Kortfattad byggnadsbeskrivning Se utdrag ur Fastighetsdata under rubriken Bilagor Undercentral el. Undercentral fjärrvärme. Teknikutrymme. Källare. Förråd. Tvättstuga. Trapphus. Trädgårdstomt med plattläggning Miljöhus på gård. Hiss. Grundläggning: Stomme: Fasad: Ytterväggar: Bjälklag: Yttertak: Fönster: Uppvärmning: Ventilation: Värmedistribution: Hiss: Balkonger: Säljaren förbehåller sig rätten till smärre ändringar av konstruktion och material. Grundmurar av tegel, mellangjutet betonggolv. Tegel, betong och trä. Putsad tegelsockel och fasadtegel. Stomme av tegel. Mellanbjälklag av betong med reglat övergolv samt träbjälklag. Plåt och betongtaktegel. 3-glas. Fjärrvärme. Bostadsdel: LGH Mekanisk frånluft. Friskluft via springventiler. Lokal: FTX-system, roterande VVX, integrerad kylmodul. Vattenradiatorer, värmestammar. Två hydraulhissar á 8 personer, 630 kg. Betongplattor upplagda på stålbalkar och aluminiumräcken. 4
3. Anskaffningskostnad och finansiering Anskaffningskostnad Den totala anskaffningskostnaden är 48 748 040 kronor, varav 12 698 000 kronor finansieras via lån och 36 050 000 kronor via insatser. Det inkluderar köpeskilling, entreprenadkostnad, förvärv av aktier, konsultkostnad, dispositionsfond, pantbrevskostnad och lagfartskostnad. Årsavgiften Årsavgiften beslutas årligen av styrelsen och grundas på den beräknade kostnadsmassan för det kommande året. Årsavgiften fördelas efter andelstalen. Lånebindningstid och räntor Styrelsen har för avsikt att dela upp lånen på olika bindningstider. Denna placeringsstrategi anser styrelsen vara ansvarsfull och minska risken för stora plötsligt ökade räntekostnader. Vid planens upprättande är kalkylräntan första året 2,5%. Kalkylräntan justeras efter hand upp till att ligga på 4% år 11. Se avsnittet Ekonomisk prognos. Kostnader för förvärv av fastigheten Landskrona Karl XV 5 samt dess finansiering Anskaffningskostnad Taxeringsvärde 20 962 000 Köpeskilling inklusive lagfart 48 294 040 Bostäder Lokaler Dispositionsfond 200 000 Mark 2 910 000 545 000 Pantbrev 253 960 Byggnad 14 000 000 3 507 000 Totalt 48 748 000 16 910 000 4 052 000 Finansieringsplan Ränta år 1 Ränta år 1 kr Amortering Lån 12 698 000 2,50% 317 450 190 470 Insatser 36 050 000 Totalt 48 748 000 DISPOSITIONSFOND: Föreningens initiala kassa samt aktiekapitalet vid en bolagsaffär. PANTBREVSKOSTNAD: 2% av lånet minus 2% av befintliga inteckningar. RÄNTA: 317 450 kr är räntekostnaden år 1. Vartefter räntan räknas upp. Maximal räntekostnad i kalkylen nås år 11 med 431 732 kr. AMORTERING: 1,5% av det totala lånebeloppet. TAXERINGSVÄRDE: Preliminärt och beräknat enligt skatteverkets hemsida. 5
4. Beräkning av föreningens årliga intäkter, utgifter och kostnader Intäkter Resultat Kassaflöde Hyresintäkter för lokaler 546 000 546 000 Årsavgifter, bostäder 832 868 832 868 1 369 438 1 369 438 Drift enligt schablon El 56 190 56 190 Värme 224 760 224 760 Vatten och avlopp 84 285 84 285 Sophantering 65 555 65 555 230 kr/kvm 430 790 430 790 Fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel och städ 83 200 83 200 Administrativ förvaltning 22 000 22 000 Revisionsarvode 15 000 15 000 120 200 120 200 Övriga kostnader Kabel-TV 16 640 16 640 Fastighetsförsäkring 26 503 26 503 Övriga driftskostnader 50 000 50 000 Övriga arvoden 50 000 50 000 143 143 143 143 Summa driftkostnader 371 kr/kvm 694 133 694 133 Kapitalkostnader Räntekostnader fastighetslån 317 450 317 450 Avskrivning 403 341 Amortering 190 470 720 791 507 920 Skatter och avgifter Kommunal fastighetsavgift (16 lgh x 1315:-) 21 040 21 040 Fastighetsskatt lokaler 40 520 40 520 61 560 61 560 Totalsumma 1 476 484 1 263 613 Resultat/Kassaflöde -97 616 115 255 6
5. Förslag till amorteringspla, avskrivningar och avsättningar Amorteringsplan Denna ekonomiska plan bygger på att föreningen amorterar 1,5% av totala lånebeloppet årligen. Banklån 12 698 000 Amortering 1,5% År Belopp % Aktuellt lån % av aktuellt lån 1 190 470 1,50% 12 698 000 1,50% 2 190 470 1,50% 12 507 530 1,52% 3 190 470 1,50% 12 317 060 1,55% 4 190 470 1,50% 12 126 590 1,57% 5 190 470 1,50% 11 936 120 1,60% 6 190 470 1,50% 11 745 650 1,62% 7 190 470 1,50% 11 555 180 1,65% 8 190 470 1,50% 11 364 710 1,68% 9 190 470 1,50% 11 174 240 1,70% 10 190 470 1,50% 10 983 770 1,73% 11 190 470 1,50% 10 793 300 1,76% Summa: 2 095 170 Avskrivningar Föreningen skall enligt bokföringslagen göra avskrivningar på byggnaden. Avskrivningar påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte dess likviditet. Den avskrivningsmetod som föreningens styrelse framöver väljer kan komma att påverka bostadsrättsföreningens resultat. Föreningen avser att tillämpa linjär avskrivning i sin redovisning. Avsättningar Inom föreningen ska bildas en fond för yttre underhåll och en dispositionsfond. Avsättning till fonden för yttre underhåll ska ske i enlighet med antagen underhållsplan. Föreningen har ett positivt kassaflöde första året på 115 255 kr att fördela mellan fonden för yttre underhåll och dispositionsfonden. Avskrivningen sker är med 1 % av byggnadsvärdet. 7
6. Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter Insatser Insatsernas storlek har beslutats av styrelsen. En sund balans mellan bostadsrättshavarnas insatser och föreningens belåning har eftersträvats. Årsavgifter Enligt stadgarna ska årsavgiften fördelas i förhållande till lägenhetens andelstal. Styrelsen kan dock besluta att den del av årsavgiften som avser ersättning för varje lägenhets värme, varmvatten, el, renhållning eller konsumtionsvatten ska beräknas efter förbrukning istället. Andelstalen framgår av Tabell 7. 7. Insatser och årsavgifter Detaljerad redovisning av insatser, andelstal och årsavgifter. Lgh Kvm Antal Andel Insats Insats Beräknad Beräknad Års # rum /kvm års- månads- avgift avgift avgift /kvm 1 86 3 5,7600 2 095 000 24 360 47 973 3 998 558 2 86 3 5,7600 2 195 000 25 523 47 973 3 998 558 3 86 3 5,7600 2 295 000 26 686 47 973 3 998 558 4 161 6 9,5295 3 095 000 19 224 79 368 6 614 493 5 163 6 9,6301 3 195 000 19 601 80 206 6 684 492 6 163 6 9,6301 3 295 000 20 215 80 206 6 684 492 7 55 2 4,2019 1 495 000 27 182 34 996 2 916 636 8 55 2 4,2019 1 575 000 28 636 34 996 2 916 636 9 55 2 4,2019 1 645 000 29 909 34 996 2 916 636 10 82 3 5,5589 2 045 000 24 939 46 298 3 858 565 11 84 3 5,6594 2 145 000 25 536 47 136 3 928 561 12 84 3 5,6594 2 245 000 26 726 47 136 3 928 561 13 73 2 5,1066 1 795 000 24 589 42 531 3 544 583 14 136 4 8,2730 2 795 000 20 551 68 903 5 742 507 15 57 2 4,3024 1 545 000 27 105 35 833 2 986 629 16 106 3 6,7652 2 595 000 24 481 56 345 4 695 532 Totalt 1 1532 36 050 000 832 868 Lokaler Kvm Årshyra 1 341 546 000 Totalt: 1 873 100,00 36 050 000 832 868 546 000 Genomsnittliga nyckeltal 23 531 544 kr/kvm kr/kvm och år 8
Smärre avvikelser mellan här angiven och faktisk yta kan förekomma. Oaktat det är insatser och avgifter enligt tabellen ovan. 9
8. Ekonomisk prognos Resultaträkning Kostnader År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Räntekostnader 317 450 331 450 344 878 357 734 370 020 381 734 431 732 Driftkostnader 430 790 439 406 448 194 457 158 466 301 475 627 525 131 Fastighetsförvaltning 120 200 122 604 125 056 127 557 130 108 132 711 146 523 Övriga kostnader 143 143 146 006 148 926 151 904 154 942 158 041 174 490 Kommunal fastighetsavgift 21 040 21 461 21 890 22 328 22 774 23 230 25 648 Fastighetsskatt lokaler 40 520 41 330 42 157 43 000 43 860 44 737 49 394 Summa Kostnader (löpande) 1 073 143 1 102 256 1 131 101 1 159 682 1 188 006 1 216 080 1 352 917 Avskrivningar 403 341 403 341 403 341 403 341 403 341 403 341 403 341 Intäkter Årsavgifter 832 868 853 366 873 423 893 042 912 224 930 972 1 018 312 Lokalhyror 546 000 556 920 568 058 579 420 591 008 602 828 665 571 Årets resultat -97 616-95 311-92 960-90 562-88 115-85 620-72 376 Kassaflöde Årsavgifter 832 868 853 366 873 423 893 042 912 224 930 972 1 018 312 Lokalhyror 546 000 556 920 568 058 579 420 591 008 602 828 665 571 Summa kostnader 1 073 143 1 102 256 1 131 101 1 159 682 1 188 006 1 216 080 1 352 917 Amortering 190 470 190 470 190 470 190 470 190 470 190 470 190 470 Utgående kassa 115 255 232 815 352 726 475 036 599 792 727 042 1 402 505 Årsavgifter Summa kostnader 1 073 143 1 102 256 1 131 101 1 159 682 1 188 006 1 216 080 1 352 917 Amortering 190 470 190 470 190 470 190 470 190 470 190 470 190 470 Avsättning till underhållsfond 46 825 47 762 48 717 49 691 50 685 51 699 57 079 Överskott 68 430 69 799 71 195 72 618 74 071 75 552 83 416 Lokalhyror 546 000 556 920 568 058 579 420 591 008 602 828 665 571 Summa årsavgifter 832 868 853 366 873 423 893 042 912 224 930 972 1 018 312 Fastighetslån 12 698 000 12 507 530 12 317 060 12 126 590 11 936 120 11 745 650 10 793 300 Ränteantagande: 2,50% 2,65% 2,80% 2,95% 3,10% 3,25% 4,00% Inflationsantagande: 2 % Siffrorna ovan anges i löpande penningvärde 10
9. Känslighetsanalys Prognos på avgiftsförändringar per kvadratmeter i fast penningvärde beroende på om räntan eller inflationen avviker från antaganden i denna ekonomiska plan. År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Basränta 2,50% 2,65% 2,80% 2,95% 3,10% 3,25% 4,00% Årsavgift enligt ekonomisk prognos 544 546 548 549 550 550 545 Enligt ekonomisk prognos men med Räntenivå +2 procentenheter 709 706 703 698 694 689 661 Räntenivå +1 procentenheter 627 626 625 624 622 620 603 Enligt ekonomisk prognos men med Inflationsnivå +2 procentenheter 544 540 535 530 525 519 486 Inflationsnivå +1 procentenheter 544 543 541 540 537 534 514 Analysen avser helår. Avvikelse av räntan räknas från första dagen år ett. Avvikelse av inflationen räknas från sista dagen år ett. 11
Bilagor Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag
Metria FastighetSök - Landskrona Karl Xv 5 Fastighet Beteckning Landskrona Karl Xv 5 Nyckel: 120288300 Distrikt Landskrona Adress Adress Borgmästargatan 18 261 32 Landskrona Rådmansgatan 11 261 32 Landskrona Läge, karta Senaste ändringen i allmänna delen 1985-01-16 Senaste ändringen i inskrivningsdelen 2016-01-19 UUID: 909a6a5c-e874-90ec-e040-ed8f66444c3f Distriktskod 101221 038 Allmän+Taxering 2017-10-06 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 2017-10-05 Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta 1 6193886.5 364502.8 LANDSKRONA Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 721 kvm 721 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 559011-1760 1/1 2015-11-25 2015-00546837:1 Fastighetsbolaget Kronan 5 Landskrona AB C/O Landskrona Stadsutveckling AB Stadshuset 261 80 Landskrona Köp (även transportköp): 2015-11-24 Köpeskilling: 6.400.000 SEK, avser hela fastigheten. Anmärkning: Beviljad d-2015-00604184:1 Sida 1 av 4 2017-10-06
Metria FastighetSök - Landskrona Karl Xv 5 Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Stadsplan 1953-07-17 12-LAN-339 12PE LAN-133 1282 1282K-883 Fornlämningar Fornlämning Akt 1291:0012:0001 10129100120001 Sida 2 av 4 2017-10-06
Metria FastighetSök - Landskrona Karl Xv 5 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Hyreshusenhet, bostäder och lokaler (321) 450493-0 Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. 2016 Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde 14.380.000 SEK 10.229.000 SEK 4.151.000 SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 559011-1760 Fastighetsbolaget Kronan 5 C/O Landskrona Stadsutveckling AB Stadshuset 261 80 Landskrona 1/1 Aktiebolag Lagfart eller Tomträtt Värderingsenhet bostadsmark 014736255. Taxeringsvärde 3.471.000 SEK Byggrätt ovan mark 1 827 kvm Riktvärdeområde 1282012 Riktvärde byggrätt 1.900 SEK/kvm Värderingsenhet lokalmark 014737255. Taxeringsvärde 680.000 SEK Byggrätt ovan mark 425 kvm Riktvärdeområde 1282012 Riktvärde byggrätt 1.600 SEK/kvm Värderingsenhet bostäder 014734255. Taxeringsvärde 7.800.000 SEK Årtal för hyresnivå Nybyggnadsår 1929 Värderingsenhet lokaler 014735255. Taxeringsvärde 2.429.000 SEK Årtal för hyresnivå Nybyggnadsår 1929 Bostadsyta 1 462 kvm Hyra 1.274.000 SEK/år Tillbyggnadsår 1989 Lokalyta 339 kvm Hyra 475.000 SEK/år Tillbyggnadsår 1989 Under byggnad Nej Värdeår 1989 Under byggnad Nej Värdeår 1989 Sida 3 av 4 2017-10-06
Metria FastighetSök - Landskrona Karl Xv 5 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Av ålder bestående Övriga åtgärder Tomtkarta 1912-06-03 Tomtmätning 1922-07-14 Tidigare Beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt M-Landskrona Karl Xv 2 1927-06-20 1282K-0/T929 1282K-0/T1678 M-Landskrona Karl Xv 5 1983-11-01 12-SVA-481 Ajourforande inskrivningsmyndighet Lantmäteriet Telefon: 0771-63 63 63 Copyright 2017 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 4 av 4 2017-10-06
Baltzarsgatan 37, 211 36 Malmö, tel 040 611 99 60 S:t Eriksgatan 46 C, 112 34 Stockholm, tel 08 611 91 60 Representationskontor i Kalmar Karlskrona Kristianstad Växjö Se Svensk Fastighetsförmedling www.svenskboratt.se