Saltsjöbaden centrum 2013-08-26

Saltsjöbaden centrum 2013-08-26

INNEHÅLL 1. SAMMANFATTNING... 5 2. UPPDRAG... 5 3. KIABS ARGUMENTATION... 6 4. AXFOODS SYN... 7 5. ICAS SYN... 7 6. NIRAS BEDÖMNING... 8 6.1. Efterfrågan växer... 8 6.2. Ett samlat centrum blir starkare... 8 6.3. Utred en ny stadsdel och ett förnyat centrum... 9 6.4. Parkeringen räcker i dagsläget om den utnyttjas väl...10 7. UPPDRAGSGRUPP... 10

1. SAMMANFATTNING Saltsjöbaden centrum är så pass litet och konkurrensutsatt, att det är bra att samla all handel i kommundelen där. Centrum blir således starkare om dagligvaruhandeln koncentreras dit. Det finns dock en viktig tidsaspekt för Axfood, de vill helst satsa nu på en modern butik. NIRAS anser att frågan kan ses i ett vidare perspektiv. Trycket på att bygga nya bostäder i regionen är stort. Nacka är attraktivt. Saltsjöbaden centrum har mycket på plats, vägar, kollektivtrafik mm. NIRAS anser att kommunen, berörda fastighetsägare och handeln snarast bör utreda de fysiska och ekonomiska förutsättningarna ett nytt Centrala Saltsjöbaden med ett stort antal nya bostäder och ett helt förnyat centrum. Axfood bör erbjudas att vara en del i denna förnyelse. NIRAS anser att förutsättningarna för en sådan ny stadsdel bör utredas oavsett vad som händer i den aktuella etableringsfrågan. 2. UPPDRAG Nacka kommun har genom Anders Börjesson givit NIRAS Sweden AB i uppdrag att bedöma frågor kring Saltsjöbaden centrum. Nacka kommun vill få svar/bekräftelse på följande frågor: 1. Hur påverkar det centrum om Willys Hemma skulle flytta? 2. Hur påverkas centrum om Willys Hemma satsar i i centrum? 3. Hur påverkar fler bostäder centrum? 4. Hur stor är dagligvaruomsättningen i centrum? 5. Analysera KIABs argumentation. 6. Inhämta synpunkter från Axfood. NIRAS analys är koncentrerad till dagligvaruhandeln. All omsättning är i 2012 års priser och inkl moms om inte annat anges. 5 (10)

3. KIABS ARGUMENTATION KIAB har anfört: Axfood Sverige AB som äger och driver Willys Hemma i Saltsjöbaden har anlitat KIAB Fastighetsutveckling AB för att utreda möjligheterna till en omlokalisering i Saltsjöbaden. Anledning till omlokaliseringen är lönsamhetsproblem för befintlig butik och att befintliga lokaler i Saltsjöbaden Centrum ej är ändamålsenliga. Axfood ser gärna en butik med goda parkeringsmöjligheter och som även kan attrahera kunder från Fisksätra. KIAB har föreslagit fastigheten Neglinge 2:1 som Axfood Sverige AB har ansett uppfylla deras önskemål. Fastigheten är av Nacka kommun idag markanvisad till Olympic Yacht AB. Olympic Yacht önskar hyra ut del av fastigheten till Axfood Sverige AB och bedriva sin egna verksamhet i den tänkta byggnadens övervåning. Kan Nacka kommun acceptera att detaljplanen för fastigheten medger dagligvaruhandel? Saltsjöbaden centrum är byggt 1969. Butik & Serviceytor: ca 10 000 kvm, varav 4 000 kvm avser handel och resterande serviceinrättningar såsom tandläkare, vårdmottagning, kemtvätt etc. Parkeringsplatser: ca 165. Willys Hemma hyr ca 2 400 kvm i centrumets källarvåning. Det är 100-150 meter från parkeringsplatsen till Willys butiken. Willys butik nås endast via rullband. KIABs analys: För att ett lokalt centrum skall lyckas attrahera kunder krävs ett gott service utbud samt en attraktiv dagligvarubutik som fungerar som en dragare till centrumet. Vidare behövs goda parkeringsmöjligheter samt närhet till kollektivtrafik. Saltsjöbaden centrum har idag ca 165 parkeringsplatser vilket sett till centrumets butiksmix är för få. Parkeringsplatsens utformning (rektangulär) gör att avståndet blir för långt från parkering till butik. Centrumet uppfyller inte dagens krav på lättillgänglighet och funktionell utformning som gör det svårt att få till en efterfrågad butiksmix. KIABs bedömning är att en omlokalisering av Willys Hemma skulle möjligöra för Saltsjöbaden centrum att omstrukturera butikslayouten och då göra centrumet attraktivare för kunderna. Saltsjöbaden centrum har inga dag inga möjligheter att utöka handelsytorna då byggnaden är kringskuren. Saltsjöbaden centrum fungerar idag dåligt enligt KIAB på grund av att trafikflödet är ihopkopplat med gångtrafik, inlastning och parkering. Behovet i första hand är en fullsorterad dagligvarubutik, typ ICA Kvantum på ca 2-3 000 kvm, med bra inlastning och goda parkeringsmöjligheter. Detta kan erbjudas med omflyttning inom centrumet när Willys Hemmas lokal blir tomställd. Inlastningen kan då flyttas över till befintliga lastkajer på södra sidan av byggnaden och norra sidan frigörs till enbart gångtrafik och Saltsjö torg kan återuppstå. KIAB ser en möjlighet att tillskapa ca 250 st. bostäder på fastigheten genom att överdäcka parkeringsplatsen och bygga bostäder där och längs med Saltsjöbadsvägen vilket skulle ge Saltsjöbadsvägen en tydlig stadsgatukaraktär. 6 (10)

4. AXFOODS SYN Axfoods etableringsavdelning tittar på det nya läget Neglinge 2:1. Inga beslut är fattade och Axfood uppger inte vilket koncept man i så fall skulle etablera (NIRAS bedömer att det i så fall skulle bli en Willys, PrisXtra eller en Hemköpsbutik. Willys är en fullsorterad lågprisbutik, Hemköp en fullsorterad butik med stort inslag av färskvaror och PrisXtra ligger däremellan med både mycket färskvaror och lågpris). Axfood säger vidare att om man skulle etablera en butik här så utesluter det inte att man behåller Willys Hemma i centrum. 5. ICAS SYN NIRAS har talat med ägaren till ICA i Saltsjöbaden. Butiken har relativt stadigt ökat sin omsättning sedan år 2006. Man har nu en marknadsandel i Saltsjöbaden på 30-35 % vilket är en bra marknadsposition för en stor stadsdelsbutik. Butikens omsättningar har planat ut något men den kan öka sin omsättning vartefter marknaden växer, om Ica satsar. Ica bedömer att man då kan behöva något större yta. Ica har få kunder från Fisksätra. Även Icas etableringsavdelning kan tänka sig att se på en utvidgning av butiken. 7 (10)

6. NIRAS BEDÖMNING 6.1. Efterfrågan växer Saltsjöbaden har ca 10 000 inv. Fisksätra har knappt 8 000 inv. Detta summerar till ca 18 000 inv. Till år 2021 väntas denna befolkningen växa till 20 500 inv. NIRAS bedömer att Ica och Willys Hemma i Saltsjöbaden och Ica i Fisksätra år 2012 tillsammans omsatte ca 200 Mkr exkl moms år 2012, vilket motsvarar ca 230 Mkr inkl moms. Den totala köpkraften/efterfrågan för dagligvaror i Saltsjöbaden/Fisksätra är 560-570 Mkr. Köptroheten är för dessa tre enheter har således ca 40 % vilket är relativt normalt med tanke på närheten till Ica Maxi (som är en av Sveriges största butiker) och Sickla. Detta skall inte tolkas som att det inte går att öka köptroheten, den går att pressa upp ytterligare något. Ica i Saltsjöbaden har ökat sin omsättning med över 50 % sedan år 2006. NIRAS bedömer att dagligvaruomsättningen i de två enheterna i Saltsjöbaden centrum uppgår till ca 160 Mkr inkl moms. Av köpkraften för dagligvaror i Saltsjöbaden plus Fisksätra på nämnda 560-570 Mkr, svarar Saltsjöbaden för 330-340 Mkr. NIRAS bedömer att köpkraften i Saltsjöbaden fram till år 2021 kan växa med upp mot 100 Mkr i fasta priser till 430-440 Mkr, dvs med ca 30 %. Centrum borde då kunna öka sin omsättning betydligt och ta marknadsandelar om man satsar fullt ut. Naturligtvis är det svårt att säga hur mycket centrum kan ta av den väntade tillväxten på 100 Mkr, men om NIRAS skall göra en bedömning så kan Ica och Willys Hemma med full satsning nå över 200 Mkr inkl moms möjligen upp mot 225 Mkr fram mot år 2021 i dagens priser (dvs en ökning med 40-65 Mkr åren 2012 till 2021. Centrum behöver dock en generell översyn för att bli attraktivt. Om det byggs så mycket bostäder att dagens befolkningsprognoser överträffas kan omsättningen bli ännu högre. Se nedan. 6.2. Ett samlat centrum blir starkare Saltsjöbaden centrum ligger bra vid infarten till stadsdelen. Saltsjöbanan har en hållplats, Tippen, bakom centrum. Det är viktigt för centrum att Willys finns kvar i centrum, antingen i nuvarande eller nytt läge. Willys Hemma lockar kunder både från Saltsjöbaden och Fisksätra vilket också är viktigt för övriga (mindre) butiker i centrum. 8 (10)

Skulle Willys Hemma flytta bedömer NIRAS att centrum tappar ca 55-60 Mkr (Willys försäljning + minskade köp i de andra butikerna och serveringarna). Grovt skattat är det 25 % av centrums försäljning. Ica kan öka något de första åren men riskerar sedan att falla tillbaka lika mycket därför att centrum blir mindre komplett. Centrum är helt enkelt så litet och så konkurrensutsatt att det är viktigt att samla all handel där för att inte bli för svagt. Ica och Willys Hemma kompletterar varandra och ger en bra mix till centrumet. Sedan är naturligtvis så att ingen tjänar på att Willys Hemma ligger i ett läge där de har svårt att utveckla verksamheten. Den angivna handelsytan på ca 2 000 kvm i Neglinge 2:1 är väl liten för en fullstor Willys men kan räcka för en Hemköp. Dock skulle Hemköp konkurrera direkt med Ica Saltsjöbaden, vilket talar emot att Axfood väljer detta alternativ. Teoretiskt skulle man kunna tänka sig att Willys Hemma flyttar och att Ica expanderar kraftigt. Det skulle dock kräva stora och dyra omflyttningar. En del butiker skulle troligen få sämre lägen. Det är svårt att höja intäkterna (hyrorna) särskilt mycket. Det är heller inte helt lätt att finna en bra ersättning om Willys skulle flytta. Sammanfattningsvis är ekonomin svår i en sådan förändring. Om förnyelsen är en del av en större exploatering, ställs dock frågan i ett annat ljus. Se vidare nedan. 6.3. Utred en ny stadsdel och ett förnyat centrum Inom några års sikt finns ett annat hinder, nämligen marknadens storlek: Om Ica skulle kunna få 2 000-3 000 kvm som KIAB föreslår skulle de troligen behöva sälja för 200 Mkr eller mer inkl moms. Säg att vi räknar försiktigt med 200 Mkr. Även om man skulle locka en del kunder från Fisksätra skulle Ica Saltsjöbaden behöva en marknadsandel i Saltsjöbaden på minst 50 % troligen upp mot 60 %. Det bedömer NIRAS inte är realistiskt. Marknaden kan som nämnts växa med upp mot 100 Mkr fram till 2021, men det gör också kraven på en minsta försäljning vid en investering i en Kvantumbutik. Möjligen skulle en Kvantumsatsning kunna bära sig om Ica Saltsjöbaden vore ensamma på marknaden, men det är de inte. Det finns också en viktig tidsaspekt för Axfood, de vill helst satsa på en modern butik nu. NIRAS anser att frågan kan och bör ses i ett vidare perspektiv. Trycket på att bygga nya bostäder i regionen är stort. Nacka är attraktivt. Saltsjöbaden har mycket på plats, vägar, kollektivtrafik mm. NIRAS anser att kommunen, berörda fastighetsägare och handeln snarast bör utreda de fysiska och ekonomiska förutsättningarna ett nytt Centrala Saltsjöbaden med ett stort antal nya bostäder och ett helt förnyat centrum. Axfood bör erbjudas att vara en del i denna förnyelse. Om möjligt skulle Axfood kunna få en ny butik i centrum i ett tidigt skede. NIRAS anser att förutsättningarna för en ny stadsdel bör utredas oavsett vad som händer i den aktuella etableringsfrågan. 9 (10)

6.4. Parkeringen räcker i dagsläget om den utnyttjas väl Besöksparkeringen räcker oftast till om all yta verkligen används för parkering vilket inte alltid är fallet i dag. Ibland bedrivs bl a försäljning av jord mm, enligt uppgift. Däremot kommer det behövas mer parkering om marknaden växer och försäljningen i centrum ökar. 7. UPPDRAGSGRUPP Hör gärna av er om ni har frågor eller funderingar avseende rapporten och dess innehåll. NIRAS Sweden AB Box 70375 107 24 Stockholm Thomas Hellström 08-503 844 75 Thomas.hellstrom@niras.se 10 (10)